2024房地產(chǎn)估價師多選題專項練習(附答案)1.下列屬于房地產(chǎn)特性的有（）。A.不可移動B.獨一無二C.供給有限D.價值量大E.用途單一答案：ABCD。房地產(chǎn)具有不可移動、獨一無二、供給有限、價值量大、用途多樣等特性，E選項用途單一錯誤。2.房地產(chǎn)價格與一般物品價格的不同之處包括（）。A.受區(qū)位因素影響大B.是買賣價格C.價格形成時間長D.價格易受交易者個別情況影響E.有使用代價和交換代價之分答案：ACDE。房地產(chǎn)價格與一般物品價格不同，受區(qū)位因素影響大、價格形成時間長、價格易受交易者個別情況影響，且房地產(chǎn)有使用代價（租金）和交換代價（買賣價格）之分，B選項一般物品也有買賣價格，不是不同之處。3.決定房地產(chǎn)需求量的因素主要有（）。A.該種房地產(chǎn)的價格水平B.消費者的收入水平C.消費者的偏好D.相關物品的價格水平E.房地產(chǎn)的開發(fā)成本答案：ABCD。決定房地產(chǎn)需求量的因素有該種房地產(chǎn)的價格水平、消費者的收入水平、消費者的偏好、相關物品的價格水平、消費者對未來的預期等，E選項房地產(chǎn)開發(fā)成本是影響供給的因素。4.下列情況中會導致房地產(chǎn)價格上升的有（）。A.增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收B.降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收C.通貨膨脹率上升D.實行從緊的貨幣政策E.政府減少土地供應答案：ABCE。增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)稅收會使開發(fā)成本增加，價格上升；降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收會刺激需求，推動價格上升；通貨膨脹率上升會使房地產(chǎn)保值增值功能凸顯，價格上升；政府減少土地供應會使供給減少，價格上升。實行從緊的貨幣政策會使購房資金減少，需求下降，價格下降，D選項錯誤。5.房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述的內(nèi)容主要包括（）。A.位置狀況B.交通狀況C.外部配套設施狀況D.周圍環(huán)境狀況E.房地產(chǎn)權益狀況答案：ABCD。房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述包括位置狀況、交通狀況、外部配套設施狀況、周圍環(huán)境狀況等，E選項房地產(chǎn)權益狀況不屬于區(qū)位狀況描述內(nèi)容。6.以下屬于土地實物狀況描述內(nèi)容的有（）。A.土地面積B.土地形狀C.地形、地勢D.土壤及地基狀況E.土地使用管制答案：ABCD。土地實物狀況描述包括土地面積、土地形狀、地形、地勢、土壤及地基狀況等，E選項土地使用管制屬于權益狀況。7.房地產(chǎn)權益狀況描述的內(nèi)容包括（）。A.土地權利狀況B.房屋所有權狀況C.其他相關權益狀況D.土地使用管制E.其他特殊情況答案：ABCDE。房地產(chǎn)權益狀況描述包括土地權利狀況、房屋所有權狀況、其他相關權益狀況、土地使用管制以及其他特殊情況等。8.房地產(chǎn)市場價值評估應遵循的原則有（）。A.獨立、客觀、公正原則B.合法原則C.價值時點原則D.替代原則E.最高最佳利用原則答案：ABCDE。房地產(chǎn)市場價值評估應遵循獨立、客觀、公正原則、合法原則、價值時點原則、替代原則、最高最佳利用原則等。9.合法原則要求房地產(chǎn)估價應以估價對象的合法權益為前提進行，合法權益包括（）。A.合法產(chǎn)權B.合法使用C.合法處分D.合法交易E.合法建造答案：ABC。合法原則的合法權益包括合法產(chǎn)權、合法使用、合法處分，不包括合法交易和合法建造，DE選項錯誤。10.最高最佳利用必須同時滿足的條件有（）。A.法律上允許B.技術上可能C.經(jīng)濟上可行D.價值最大化E.環(huán)境上適宜答案：ABCD。最高最佳利用必須同時滿足法律上允許、技術上可能、經(jīng)濟上可行、價值最大化四個條件，不包括環(huán)境上適宜，E選項錯誤。11.下列關于價值時點原則的說法，正確的有（）。A.價值時點原則要求估價結果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值或價格B.價值時點可以是過去、現(xiàn)在或未來C.估價目的不同，價值時點可能不同D.對于同一估價對象，在不同的價值時點評估價值可能不同E.價值時點就是估價作業(yè)日期答案：ABCD。價值時點原則要求估價結果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值或價格，價值時點可以是過去、現(xiàn)在或未來，估價目的不同，價值時點可能不同，對于同一估價對象，在不同的價值時點評估價值可能不同。價值時點與估價作業(yè)日期不同，E選項錯誤。12.比較法適用的估價對象有（）。A.住宅B.寫字樓C.標準廠房D.紀念館E.學校答案：ABC。比較法適用于同類房地產(chǎn)有較多交易的情況，住宅、寫字樓、標準廠房有較多交易案例，適用比較法。紀念館、學校等房地產(chǎn)交易較少，不適用比較法，DE選項錯誤。13.運用比較法估價，選取可比實例應符合的要求有（）。A.與估價對象區(qū)位相近B.與估價對象用途相同C.與估價對象權利性質(zhì)相同D.成交日期與價值時點相近E.成交價格為正常價格或可修正為正常價格答案：ABCDE。運用比較法估價，選取可比實例應與估價對象區(qū)位相近、用途相同、權利性質(zhì)相同、成交日期與價值時點相近，且成交價格為正常價格或可修正為正常價格。14.對可比實例成交價格進行交易情況修正的方法有（）。A.總價修正B.單價修正C.差額修正D.百分比修正E.回歸分析修正答案：ABCD。對可比實例成交價格進行交易情況修正的方法有總價修正、單價修正、差額修正、百分比修正，回歸分析修正常用于其他方面，不是交易情況修正方法，E選項錯誤。15.進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時，主要調(diào)整的內(nèi)容有（）。A.區(qū)位狀況調(diào)整B.實物狀況調(diào)整C.權益狀況調(diào)整D.市場狀況調(diào)整E.交易情況調(diào)整答案：ABC。房地產(chǎn)狀況調(diào)整主要包括區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整、權益狀況調(diào)整，市場狀況調(diào)整和交易情況調(diào)整不屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整內(nèi)容，DE選項錯誤。16.成本法中的“開發(fā)成本”包括（）。A.土地取得成本B.勘察設計和前期工程費C.建筑安裝工程費D.基礎設施建設費E.公共配套設施建設費答案：BCDE。成本法中的開發(fā)成本包括勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費等，土地取得成本單獨列項，不屬于開發(fā)成本，A選項錯誤。17.成本法估價中，投資利息的計算基數(shù)包括（）。A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.管理費用D.銷售費用E.銷售稅費答案：ABCD。投資利息的計算基數(shù)包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用，銷售稅費不計入投資利息計算基數(shù)，E選項錯誤。18.假設開發(fā)法適用于（）。A.待開發(fā)的土地B.在建工程C.可重新改造或改變用途的舊房D.已建成的房地產(chǎn)E.公益設施用地答案：ABC。假設開發(fā)法適用于待開發(fā)的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房等具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，已建成的房地產(chǎn)一般不適用假設開發(fā)法，公益設施用地一般不用于開發(fā)盈利，不適用假設開發(fā)法，DE選項錯誤。19.假設開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值可采用（）求取。A.比較法B.收益法C.成本法D.長期趨勢法E.路線價法答案：ABD。開發(fā)完成后的價值可采用比較法、收益法、長期趨勢法等求取，成本法一般用于求取成本，路線價法主要用于臨街土地估價，不用于求取開發(fā)完成后的價值，CE選項錯誤。20.收益法適用的估價對象有（）。A.有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)B.出租型房地產(chǎn)C.商業(yè)房地產(chǎn)D.寫字樓E.政府辦公樓答案：ABCD。收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如出租型房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、寫字樓等，政府辦公樓不產(chǎn)生收益，不適用收益法，E選項錯誤。21.收益法中確定報酬率的方法主要有（）。A.市場提取法B.累加法C.投資報酬率排序插入法D.成本法E.比較法答案：ABC。確定報酬率的方法主要有市場提取法、累加法、投資報酬率排序插入法，成本法和比較法不是確定報酬率的方法，DE選項錯誤。22.下列關于凈收益求取的說法，正確的有（）。A.有形收益和無形收益都應考慮B.潛在毛收入應是在充分利用、無空置情況下的收入C.有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置和收租損失后的收入D.運營費用包括房地產(chǎn)折舊E.凈收益應是由有效毛收入扣除運營費用后的收入答案：ABCE。凈收益求取時，有形收益和無形收益都應考慮，潛在毛收入應是在充分利用、無空置情況下的收入，有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置和收租損失后的收入，凈收益應是由有效毛收入扣除運營費用后的收入。運營費用不包括房地產(chǎn)折舊，D選項錯誤。23.長期趨勢法主要有（）等方法。A.數(shù)學曲線擬合法B.平均增減量法C.平均發(fā)展速度法D.移動平均法E.指數(shù)修勻法答案：ABCDE。長期趨勢法主要有數(shù)學曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動平均法、指數(shù)修勻法等方法。24.路線價法主要適用于（）。A.城鎮(zhèn)街道兩側商業(yè)用地的估價B.大面積土地的估價C.房地產(chǎn)稅收估價D.市地重劃估價E.標準臨街宗地的估價答案：ACD。路線價法主要適用于城鎮(zhèn)街道兩側商業(yè)用地的估價、房地產(chǎn)稅收估價、市地重劃估價等，大面積土地估價一般不適用路線價法，標準臨街宗地是路線價法的基礎，不是適用范圍，BE選項錯誤。25.下列關于地價分攤的說法，正確的有（）。A.地價分攤的方法有按建筑面積分攤、按土地價值分攤等B.按建筑面積分攤主要適用于各層用途相同且價格差異不大的建筑物C.按土地價值分攤主要適用于各層用途不同且價格差異較大的建筑物D.地價分攤的目的是為了確定各部分占有的土地份額E.地價分攤的結果會影響各部分房地產(chǎn)的價值答案：ABCDE。地價分攤的方法有按建筑面積分攤、按土地價值分攤等，按建筑面積分攤主要適用于各層用途相同且價格差異不大的建筑物，按土地價值分攤主要適用于各層用途不同且價格差異較大的建筑物。地價分攤的目的是為了確定各部分占有的土地份額，其結果會影響各部分房地產(chǎn)的價值。26.房地產(chǎn)損害賠償估價的類型主要有（）。A.因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權利人造成損失的估價B.因環(huán)境污染造成房地產(chǎn)價值減損的估價C.因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價值減損的估價D.因相鄰關系侵害造成房地產(chǎn)價值減損的估價E.因房地產(chǎn)轉讓造成的價值損失估價答案：ABCD。房地產(chǎn)損害賠償估價的類型主要有因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權利人造成損失的估價、因環(huán)境污染造成房地產(chǎn)價值減損的估價、因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價值減損的估價、因相鄰關系侵害造成房地產(chǎn)價值減損的估價等，房地產(chǎn)轉讓造成的價值損失一般不屬于損害賠償估價范疇，E選項錯誤。27.房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的特點有（）。A.強制處分B.快速變現(xiàn)C.市場需求面窄D.消費者心理因素影響大E.購買者的額外支出答案：ABCDE。房地產(chǎn)拍賣、變賣估價具有強制處分、快速變現(xiàn)、市場需求面窄、消費者心理因素影響大、購買者的額外支出等特點。28.房地產(chǎn)抵押估價應關注的主要問題有（）。A.估價目的B.價值類型C.估價對象的合法性D.市場風險E.變現(xiàn)能力分析答案：ABCDE。房地產(chǎn)抵押估價應關注估價目的、價值類型、估價對象的合法性、市場風險、變現(xiàn)能力分析等主要問題。29.下列關于房地產(chǎn)估價報告的說法，正確的有（）。A.估價報告應全面、客觀、公正地反映估價過程和結果B.估價報告應包括封面、目錄、致估價委托人函、估價師聲明、估價結果報告、估價技術報告等內(nèi)容C.估價報告的有效期一般為1年D.估價報告應由至少兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽字并加蓋估價機構公章E.估價報告應存檔保存答案：ABCDE。估價報告應全面、客觀、公正地反映估價過程和結果，包括封面、目錄、致估價委托人函、估價師聲明、估價結果報告、估價技術報告等內(nèi)容，有效期一般為1年，應由至少兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽字并加蓋估價機構公章，且應存檔保存。30.房地產(chǎn)估價機構的質(zhì)量控制制度應包括（）。A.估價報告內(nèi)部審核制度B.估價業(yè)務承接制度C.估價人員培訓制度D.估價檔案管理制度E.估價收費管理制度答案：ABCD。房地產(chǎn)估價機構的質(zhì)量控制制度應包括估價報告內(nèi)部審核制度、估價業(yè)務承接制度、估價人員培訓制度、估價檔案管理制度等，估價收費管理制度不屬于質(zhì)量控制制度內(nèi)容，E選項錯誤。31.房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德包括（）。A.獨立、客觀、公正B.專業(yè)勝任能力C.保守秘密D.誠信服務E.回避原則答案：ABCDE。房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德包括獨立、客觀、公正，具備專業(yè)勝任能力，保守秘密，誠信服務，遵循回避原則等。32.下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于社會因素的有（）。A.政治安定狀況B.社會治安狀況C.城市化D.房地產(chǎn)投機E.人口數(shù)量答案：ABCD。社會因素包括政治安定狀況、社會治安狀況、城市化、房地產(chǎn)投機等，人口數(shù)量屬于人口因素，不屬于社會因素，E選項錯誤。33.下列關于房地產(chǎn)價格影響因素的說法，正確的有（）。A.一般來說，房地產(chǎn)價格與利率負相關B.增加房地產(chǎn)開發(fā)用地的供給，通常會使房地產(chǎn)價格下降C.交通管制對房地產(chǎn)價格的影響可能有利也可能不利D.隨著家庭人口規(guī)模小型化，房地產(chǎn)價格有上漲趨勢E.房地產(chǎn)價格與居民收入水平正相關答案：ABCDE。一般來說，利率上升，房地產(chǎn)價格下降，二者負相關；增加房地產(chǎn)開發(fā)用地供給，會使房地產(chǎn)市場供給增加，價格下降；交通管制對不同區(qū)位房地產(chǎn)價格影響不同，可能有利也可能不利；家庭人口規(guī)模小型化，對住房需求增加，房地產(chǎn)價格有上漲趨勢；居民收入水平提高，對房地產(chǎn)需求增加，價格上升，二者正相關。34.下列房地產(chǎn)中，通常適用收益法估價的有（）。A.農(nóng)地B.寫字樓C.旅館D.加油站E.行政辦公樓答案：ABCD。農(nóng)地、寫字樓、旅館、加油站等具有收益或潛在收益，通常適用收益法估價，行政辦公樓不產(chǎn)生收益，不適用收益法，E選項錯誤。35.運用假設開發(fā)法評估待開發(fā)房地產(chǎn)價值時，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值可采用（）求取。A.市場法B.成本法C.收益法D.長期趨勢法E.路線價法答案：ACD。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值可采用市場法、收益法、長期趨勢法等求取，成本法主要用于求取成本，路線價法主要用于臨街土地估價，不用于求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，BE選項錯誤。36.下列關于房地產(chǎn)估價原則的說法，正確的有（）。A.合法原則要求估價結果是在合法的前提下進行評估B.最高最佳利用原則要求估價結果是在最高最佳利用的前提下進行評估C.價值時點原則要求估價結果是在特定的時間點上的價值D.替代原則要求估價結果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格E.獨立、客觀、公正原則是房地產(chǎn)估價的基本原則答案：ABCDE。合法原則要求估價結果是在合法的前提下進行評估，最高最佳利用原則要求估價結果是在最高最佳利用的前提下進行評估，價值時點原則要求估價結果是在特定的時間點上的價值，替代原則要求估價結果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格，獨立、客觀、公正原則是房地產(chǎn)估價的基本原則。37.下列屬于房地產(chǎn)實物狀況描述中土地實物狀況描述內(nèi)容的有（）。A.土地面積B.土地形狀C.土地開發(fā)程度D.土地使用年限E.土地平整度答案：ABCE。土地實物狀況描述包括土地面積、土地形狀、土地開發(fā)程度、土地平整度等，土地使用年限屬于權益狀況描述內(nèi)容，D選項錯誤。38.下列關于比較法估價的說法，正確的有（）。A.比較法的理論依據(jù)是替代原理B.選取可比實例時，應盡量選擇與估價對象狀況相同的實例C.進行交易情況修正時，應將可比實例的不正常成交價格修正為正常價格D.進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時，應將可比實例在其自身狀況下的價格調(diào)整為在估價對象狀況下的價格E.比較法適用于所有類型的房地產(chǎn)估價答案：ABCD。比較法的理論依據(jù)是替代原理，選取可比實例時應盡量選擇與估價對象狀況相同的實例，進行交易情況修正時應將可比實例的不正常成交價格修正為正常價格，進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時應將可比實例在其自身狀況下的價格調(diào)整為在估價對象狀況下的價格。比較法適用于同類房地產(chǎn)有較多交易的情況，并非適用于所有類型的房地產(chǎn)估價，E選項錯誤。39.成本法估價中，建筑物折舊的求取方法主要有（）。A.年限法B.市場提取法C.分解法D.成新折扣法E.收益法答案：ABCD。成本法估價中，建筑物折舊的求取方法主要有年限法、市場提取法、分解法、成新折扣法等，收益法用于求取收益，不是求取折舊的方法，E選項錯誤。40.下列關于收益法中凈收益的說法，正確的有（）。A.凈收益應是由有效毛收入扣除運營費用后的收益B.運營費用應包括房地產(chǎn)折舊C.凈收益通常應基于客觀收益進行計算D.對于有租約限制的房地產(chǎn)，凈收益應根據(jù)租約期內(nèi)和租約期外的情況分別計算E.凈收益的求取應考慮未來的變化趨勢答案：ACDE。凈收益應是由有效毛收入扣除運營費用后的收益，運營費用不包括房地產(chǎn)折舊，凈收益通常應基于客觀收益進行計算，對于有租約限制的房地產(chǎn)，凈收益應根據(jù)租約期內(nèi)和租約期外的情況分別計算，凈收益的求取應考慮未來的變化趨勢。B選項錯誤。41.長期趨勢法可以用于（）。A.預測房地產(chǎn)未來價格B.比較、分析兩宗或多宗房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢或潛力C.用于成本法中預測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值D.用于收益法中預測未來凈收益E.用于市場法中對可比實例成交價格進行市場狀況調(diào)整答案：ABCDE。長期趨勢法可以用于預測房地產(chǎn)未來價格，比較、分析兩宗或多宗房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢或潛力，用于成本法中預測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，用于收益法中預測未來凈收益，用于市場法中對可比實例成交價格進行市場狀況調(diào)整。42.路線價法的關鍵和難點是（）。A.劃分路線價區(qū)段B.設定標準臨街深度C.選取可比實例D.調(diào)查評估路線價E.制作價格修正率表答案：DE。路線價法的關鍵和難點是調(diào)查評估路線價和制作價格修正率表，劃分路線價區(qū)段、設定標準臨街深度是基礎工作，選取可比實例是比較法的步驟，ABC選項錯誤。43.下列關于房地產(chǎn)損害賠償估價的說法，正確的有（）。A.損害賠償估價的價值類型通常是市場價值B.損害賠償估價應遵循合法原則C.損害賠償估價應考慮損害發(fā)生前后的房地產(chǎn)狀況D.損害賠償估價應考慮修復成本和修復后的價值變化E.損害賠償估價的目的是為了確定賠償金額答案：ABCDE。房地產(chǎn)損害賠償估價的價值類型通常是市場價值，應遵循合法原則，考慮損害發(fā)生前后的房地產(chǎn)狀況，考慮修復成本和修復后的價值變化，目的是為了確定賠償金額。44.房地產(chǎn)抵押估價中，應關注的市場風險包括（）。A.宏觀經(jīng)濟形勢變化B.房地產(chǎn)市場供求關系變化C.房地產(chǎn)價格波動D.抵押物變現(xiàn)能力變化E.利率變化答案：ABCDE。房地產(chǎn)抵押估價中，應關注宏觀經(jīng)濟形勢變化、房地產(chǎn)市場供求關系變化、房地產(chǎn)價格波動、抵押物變現(xiàn)能力變化、利率變化等市場風險。45.房地產(chǎn)估價報告的審核主要包括（）。A.估價依據(jù)是否充分B.估價方法選用是否恰當C.估價參數(shù)選取是否合理D.估價結果是否合理E.估價報告格式是否規(guī)范答案：ABCDE。房地產(chǎn)估價報告的審核主要包括估價依據(jù)是否充分、估價方法選用是否恰當、估價參數(shù)選取是否合理、估價結果是否合理、估價報告格式是否規(guī)范等。46.房地產(chǎn)估價機構的風險應對措施主要有（）。A.建立健全質(zhì)量控制制度B.加強對估價人員的培訓C.購買職業(yè)責任保險D.與委托人簽訂書面估價委托合同E.對估價