不動產(chǎn)登記代理人考試真題題庫及答案說明：本題庫依據(jù)不動產(chǎn)登記代理人職業(yè)資格考試大綱編寫，涵蓋《不動產(chǎn)登記法律制度政策》《不動產(chǎn)權(quán)利理論與方法》《地籍調(diào)查》《不動產(chǎn)登記代理實務(wù)》四大核心科目，精選單選、多選、簡答題及案例分析題等典型題型，附詳細答案及解析，適用于備考人員強化核心知識點、提升答題能力。一、單選題（覆蓋四大科目核心考點）真題1（不動產(chǎn)登記法律制度政策）下列關(guān)于民事法律行為效力的說法，正確的是（）A.無效的民事法律行為自被撤銷之日起失去效力

B.可撤銷的民事法律行為在撤銷前已發(fā)生法律效力

C.效力待定的民事法律行為需經(jīng)權(quán)利人追認后才能生效，追認權(quán)行使期限為3個月

D.無民事行為能力人實施的民事法律行為一律無效，且不可補正正確答案：B解析：本題考查民事法律行為的效力瑕疵相關(guān)知識點。A項錯誤，無效的民事法律行為自始沒有法律約束力，而非“自被撤銷之日起”；B項正確，可撤銷的民事法律行為在撤銷前已成立并生效，撤銷權(quán)人行使撤銷權(quán)后，該行為才溯及地歸于無效；C項錯誤，效力待定的民事法律行為中，權(quán)利人的追認權(quán)行使期限為30日（而非3個月），逾期未追認視為拒絕追認；D項錯誤，無民事行為能力人實施的純獲利益的民事法律行為有效，并非一律無效。真題2（不動產(chǎn)權(quán)利理論與方法）下列關(guān)于宅基地使用權(quán)的說法，錯誤的是（）A.宅基地使用權(quán)的主體僅限于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員

B.宅基地使用權(quán)的取得需經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，縣級人民政府批準

C.宅基地使用權(quán)可以自由轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織以外的成員

D.宅基地使用權(quán)人有權(quán)在宅基地上建造住宅及其附屬設(shè)施正確答案：C解析：本題考查宅基地使用權(quán)的核心特征及相關(guān)規(guī)定。宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員依法享有的在集體所有的土地上建造住宅及其附屬設(shè)施的權(quán)利，其主體具有專屬性，僅限本集體經(jīng)濟組織成員（A、D正確）；根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得需經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，縣級人民政府批準（B正確）；宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓受到嚴格限制，不得自由轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織以外的成員，轉(zhuǎn)讓需符合“一戶一宅”、受讓人為本集體經(jīng)濟組織成員等條件（C錯誤）。真題3（地籍調(diào)查）地籍調(diào)查中，界址點測量的精度要求中，二級界址點相對于鄰近控制點的點位中誤差不得超過（）A.±5cm

B.±7.5cm

C.±10cm

D.±15cm正確答案：C解析：本題考查地籍調(diào)查中界址點測量的精度標(biāo)準。根據(jù)《地籍調(diào)查規(guī)程》（TD/T1001-2012），界址點測量精度分為三級：一級界址點相對于鄰近控制點的點位中誤差不得超過±5cm；二級界址點不得超過±10cm；三級界址點不得超過±15cm。因此，本題答案為C。真題4（不動產(chǎn)登記代理實務(wù)）不動產(chǎn)登記代理人在代理不動產(chǎn)首次登記業(yè)務(wù)時，下列材料中不屬于法定必備材料的是（）A.登記申請書

B.申請人身份證明材料

C.不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料

D.不動產(chǎn)評估報告正確答案：D解析：本題考查不動產(chǎn)首次登記的必備材料。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，申請不動產(chǎn)首次登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（1）登記申請書（A正確）；（2）申請人、代理人身份證明材料、授權(quán)委托書（B正確）；（3）相關(guān)的不動產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產(chǎn)權(quán)屬證書；（4）不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料（C正確）；（5）與他人利害關(guān)系的說明材料；（6）法律、行政法規(guī)以及本條例實施細則規(guī)定的其他材料。不動產(chǎn)評估報告僅在涉及國有資產(chǎn)處置、抵押權(quán)設(shè)立等特定情形下需要提交，并非首次登記的法定必備材料（D錯誤）。二、多選題（多選、少選、錯選均不得分）真題5（不動產(chǎn)登記法律制度政策）下列屬于訴訟時效中斷事由的有（）A.權(quán)利人向義務(wù)人提出履行請求

B.義務(wù)人同意履行義務(wù)

C.權(quán)利人提起訴訟或者申請仲裁

D.權(quán)利人因不可抗力不能行使權(quán)利

E.繼承開始后未確定繼承人或者遺產(chǎn)管理人正確答案：ABC解析：本題考查訴訟時效的中斷與中止事由的區(qū)分。訴訟時效中斷是指在訴訟時效期間內(nèi)，因法定事由的發(fā)生導(dǎo)致已經(jīng)經(jīng)過的時效期間歸于無效，時效期間重新計算。根據(jù)《民法典》規(guī)定，中斷事由包括：（1）權(quán)利人向義務(wù)人提出履行請求（A正確）；（2）義務(wù)人同意履行義務(wù)（B正確）；（3）權(quán)利人提起訴訟或者申請仲裁（C正確）；（4）與提起訴訟或者申請仲裁具有同等效力的其他情形。D項“不可抗力”、E項“繼承開始后未確定繼承人或者遺產(chǎn)管理人”屬于訴訟時效中止的事由，而非中斷事由，故排除。真題6（不動產(chǎn)權(quán)利理論與方法）下列不動產(chǎn)權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的有（）A.土地承包經(jīng)營權(quán)

B.建設(shè)用地使用權(quán)

C.宅基地使用權(quán)

D.抵押權(quán)

E.地役權(quán)正確答案：ABCE解析：本題考查用益物權(quán)的種類。用益物權(quán)是指權(quán)利人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。我國《民法典》規(guī)定的用益物權(quán)包括：土地承包經(jīng)營權(quán)（A正確）、建設(shè)用地使用權(quán)（B正確）、宅基地使用權(quán)（C正確）、地役權(quán)（E正確）。D項“抵押權(quán)”屬于擔(dān)保物權(quán)，而非用益物權(quán)，故排除。三、簡答題真題7（不動產(chǎn)登記法律制度政策）簡述代理的法律特征及不動產(chǎn)登記代理的適用范圍。參考答案：

1.代理的法律特征：

（1）代理是代理人在代理權(quán)限范圍內(nèi)實施的民事法律行為，超越代理權(quán)限的行為需經(jīng)被代理人追認方可生效；

（2）代理行為以被代理人的名義實施，法律后果直接歸屬于被代理人；

（3）代理行為是具有法律意義的行為，能夠產(chǎn)生民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的設(shè)立、變更或終止；

（4）代理人獨立進行意思表示，在代理權(quán)限內(nèi)自主決定行為的方式和內(nèi)容。

2.不動產(chǎn)登記代理的適用范圍：

（1）不動產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記的申請代理；

（2）不動產(chǎn)抵押權(quán)、地役權(quán)等他項權(quán)利登記的申請代理；

（3）不動產(chǎn)更正登記、異議登記、預(yù)告登記的申請代理；

（4）不動產(chǎn)登記資料查詢、復(fù)制的代理；

（5）其他與不動產(chǎn)登記相關(guān)的法律事務(wù)代理（如登記糾紛的協(xié)助處理、相關(guān)文書的起草等）。真題8（地籍調(diào)查）簡述地籍調(diào)查的核心流程及各階段的主要工作內(nèi)容。參考答案：

地籍調(diào)查的核心流程分為準備階段、權(quán)屬調(diào)查階段、地籍測量階段、成果整理與驗收階段四個主要環(huán)節(jié)，各階段工作內(nèi)容如下：

1.準備階段：

（1）收集資料：收集轄區(qū)內(nèi)的地形圖、控制點資料、權(quán)屬來源證明材料、行政區(qū)劃資料等；

（2）技術(shù)設(shè)計：編制地籍調(diào)查技術(shù)方案，明確調(diào)查范圍、精度要求、人員分工、進度安排等；

（3）人員培訓(xùn)與儀器準備：對調(diào)查人員進行技術(shù)培訓(xùn)，調(diào)試測量儀器（如GPS接收機、全站儀等），準備調(diào)查表格、標(biāo)尺等工具。

2.權(quán)屬調(diào)查階段：

（1）界址調(diào)查：實地核查不動產(chǎn)的界址點、界址線，確認界址的合法性和準確性，繪制界址示意圖；

（2）權(quán)屬狀況調(diào)查：核實權(quán)利人信息、不動產(chǎn)權(quán)屬來源、權(quán)利類型、使用期限等，記錄權(quán)屬糾紛情況；

（3）簽字確認：由權(quán)利人、相鄰權(quán)利人對界址調(diào)查結(jié)果簽字確認，無異議后形成權(quán)屬調(diào)查記錄表。

3.地籍測量階段：

（1）控制測量：建立地籍控制網(wǎng)，進行控制點的布設(shè)與測量，確保測量精度；

（2）界址點測量：對確認后的界址點進行精準測量，獲取界址點的坐標(biāo)；

（3）地籍圖繪制：根據(jù)測量數(shù)據(jù)和權(quán)屬調(diào)查結(jié)果，繪制地籍分幅圖、宗地圖等。

4.成果整理與驗收階段：

（1）成果整理：整理權(quán)屬調(diào)查表格、測量數(shù)據(jù)、地籍圖等資料，建立地籍?dāng)?shù)據(jù)庫；

（2）成果檢查：對調(diào)查成果進行內(nèi)業(yè)檢查（資料完整性、數(shù)據(jù)準確性）和外業(yè)抽查（實地核實界址點、權(quán)屬狀況）；

（3）驗收：由相關(guān)部門組織驗收，驗收合格后提交地籍調(diào)查成果，作為不動產(chǎn)登記的依據(jù)。四、案例分析題（不動產(chǎn)登記代理實務(wù)）真題9案例背景：張某與李某系夫妻關(guān)系，二人共同購買了一套商品住房，房屋買賣合同載明的買受人為張某和李某。2024年，二人委托不動產(chǎn)登記代理人王某辦理該房屋的首次登記手續(xù)，向王某提交了身份證、結(jié)婚證、房屋買賣合同、購房發(fā)票等材料。王某在審核材料時發(fā)現(xiàn)，房屋買賣合同中未明確記載房屋的共有方式（按份共有或共同共有）。

請回答：（1）張某與李某對該房屋的共有方式應(yīng)如何認定？依據(jù)是什么？（2）針對材料存在的問題，不動產(chǎn)登記代理人王某應(yīng)采取哪些處理措施？（3）辦理該房屋首次登記時，除已提交的材料外，還需補充哪些法定材料？參考答案：

1.共有方式認定：應(yīng)認定為共同共有。

依據(jù)：根據(jù)《民法典》規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的不動產(chǎn)，除雙方另有約定外，屬于夫妻共同財產(chǎn)，對應(yīng)的共有方式為共同共有。本案中，張某與李某系夫妻關(guān)系，房屋為二人婚姻存續(xù)期間共同購買，且未另行約定共有方式，故應(yīng)認定為共同共有。

2.王某應(yīng)采取的處理措施：

（1）向張某與李某核實共有方式：告知二人材料中缺少共有方式的明確記載，需補充約定并出具書面說明；

（2）協(xié)助完善材料：若二人確認為共同共有，協(xié)助其簽訂《共有方式約定書》，明確房屋為夫妻共同共有；若二人有按份共有約定，需明確各自的份額并簽字確認；

（3）告知法律后果：向二人說明共有方式的不同法律意義（共同共有不分份額，按份共有按約定份額享有權(quán)利義務(wù)），確保其理解并自愿作出約定。

3.需補充的法定材料：

（1）不動產(chǎn)登記申請書：需由張某、李某共同簽字確認；

（2）房屋界址、空間界限、面積等材料：如房屋分戶平面圖、面積實測報告等；

（3）與他人利害關(guān)系的說明材料：若該房屋不存在利害關(guān)系人，需出具無利害關(guān)系說明；

（4）授權(quán)委托書：因二人委托王某辦理登記，需提交經(jīng)公證的授權(quán)委托書（明確代理權(quán)限和代理期限）。五、備考提示1.科目側(cè)重：《不動產(chǎn)登記法律制度政策》需重點掌握民法基礎(chǔ)、民事主體、代理制度、訴訟時效等核心法律知識；《不動產(chǎn)權(quán)利理論與方法》聚焦各類不動產(chǎn)權(quán)利的特征、取得與流轉(zhuǎn)規(guī)則；《地籍調(diào)查》注重技術(shù)規(guī)范和實操流程；《不動產(chǎn)登記代理實務(wù)》需結(jié)合案例掌握登記材料審核、代理流程、問題處理等實操能力。

2.刷題技巧：單選題注重知識點