商業(yè)地產(chǎn)租賃涉及資金規(guī)模大、經(jīng)營周期長，一份權(quán)責(zé)清晰、條款嚴謹?shù)淖赓U合同，是保障出租方收益穩(wěn)定、承租方經(jīng)營合規(guī)的核心載體。本文結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)運營實踐，提供租賃合同模板框架，并拆解簽約前后需重點關(guān)注的風(fēng)險點，助力從業(yè)者規(guī)避糾紛、保障權(quán)益。一、商業(yè)地產(chǎn)租賃合同核心條款模板（框架）（一）當事人信息條款明確出租方（產(chǎn)權(quán)人/合法轉(zhuǎn)租方）與承租方（企業(yè)/個體工商戶）的主體信息：出租方需注明姓名/企業(yè)名稱、統(tǒng)一社會信用代碼（或身份證號）、聯(lián)系地址、有效聯(lián)系方式；若為轉(zhuǎn)租，需附原租賃合同及原產(chǎn)權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)租證明。承租方若為企業(yè)，需注明營業(yè)執(zhí)照登記名稱、法定代表人、注冊地址；若為個體，需注明經(jīng)營者姓名、身份證號、經(jīng)營地址。（二）租賃標的條款詳細描述租賃物業(yè)的物理屬性與權(quán)益范圍：位置：精確至樓層、房號（如“XX市XX區(qū)XX路XX號XX廣場X層XXX號”），附物業(yè)平面圖（作為合同附件）。用途：明確商業(yè)類型（如“品牌餐飲”“精品零售”“辦公”），避免后續(xù)因業(yè)態(tài)沖突產(chǎn)生糾紛。附屬設(shè)施：約定是否包含車位、電梯使用權(quán)、廣告位、空調(diào)系統(tǒng)等，需注明維護責(zé)任歸屬。（三）租賃期限條款清晰界定租期的時間范圍與特殊周期：起止日期：如“自202X年X月X日起至202X年X月X日止”，精確到日。裝修免租期：明確免租期時長（如“自交房日起XX日為裝修免租期，免租期內(nèi)免租金但需繳納物業(yè)費、水電費”）。續(xù)租約定：租賃期滿前XX日（如3個月），承租方需書面提出續(xù)租意向；續(xù)租租金可約定“參考周邊同類物業(yè)市場價協(xié)商確定”或“按原租金上浮X%”。（四）租金及支付條款細化租金的構(gòu)成、支付方式與風(fēng)險防控：租金金額：明確“含稅/不含稅”（如“每月租金人民幣XX元（含稅，稅率X%）”），避免稅務(wù)糾紛。支付周期：約定“按月/季/年支付”，并明確支付節(jié)點（如“每月5日前支付當月租金”）。押金：通常為1-3個月租金，約定退還條件（如“承租方結(jié)清所有費用、無損壞租賃物、完成工商注冊地址遷出后15個工作日內(nèi)退還”）。支付憑證：要求承租方以對公轉(zhuǎn)賬方式支付至出租方指定賬戶，留存轉(zhuǎn)賬記錄作為履約證據(jù)。（五）雙方權(quán)利義務(wù)條款雙向約束保障租賃關(guān)系穩(wěn)定：出租方義務(wù)：保證產(chǎn)權(quán)清晰，無抵押、查封等權(quán)利瑕疵（或已書面告知承租方并取得抵押權(quán)人同意）；提供消防驗收合格證、物業(yè)合規(guī)證明等文件，配合承租方辦理營業(yè)執(zhí)照；承擔(dān)物業(yè)結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施的維修責(zé)任（日常損耗除外）。承租方義務(wù)：合法經(jīng)營，不得擅自改變業(yè)態(tài)、轉(zhuǎn)租分租（如需調(diào)整，需提前書面申請并獲同意）；按時繳納租金、物業(yè)費、水電費等費用，合理使用物業(yè)，承擔(dān)內(nèi)部設(shè)施維修責(zé)任；遵守物業(yè)管理制度，配合消防、環(huán)保等部門檢查。（六）裝修與改造條款規(guī)范裝修行為，避免合規(guī)風(fēng)險與損失糾紛：裝修審批：承租方裝修方案需經(jīng)出租方、物業(yè)雙重審批，不得破壞建筑主體結(jié)構(gòu)。裝修責(zé)任：承租方承擔(dān)裝修費用，購買裝修保險（如公眾責(zé)任險）；租賃期滿后，裝修殘值可約定“無償歸出租方”“折價轉(zhuǎn)讓”或“承租方拆除（需恢復(fù)原狀）”。消防合規(guī)：裝修后需通過消防驗收，否則承租方承擔(dān)整改費用及停業(yè)損失。（七）違約責(zé)任條款量化違約成本，減少糾紛扯皮：租金違約：承租方拖欠租金超過XX日（如15日），出租方有權(quán)按日收取千分之X的滯納金（不超過LPR四倍），或解除合同并追償損失。單方解約：任何一方擅自解約，需賠償對方剩余租期租金的X%（或裝修損失、營業(yè)損失）。業(yè)態(tài)違約：承租方擅自改變用途、轉(zhuǎn)租，出租方有權(quán)沒收押金、解除合同，并要求賠償損失。（八）爭議解決條款約定糾紛的處理路徑：仲裁：明確仲裁機構(gòu)（如“提交XX仲裁委員會仲裁”），仲裁裁決為終局。訴訟：約定管轄法院（如“由出租方所在地人民法院管轄”），避免異地訴訟成本。（九）其他條款不可抗力：明確“自然災(zāi)害、政府征收、疫情管控”等情形的責(zé)任分擔(dān)（如減免租金、順延租期）。通知與送達：約定雙方送達地址（如“出租方地址：XX；承租方地址：XX”），郵件、快遞送達即視為收到。二、商業(yè)地產(chǎn)租賃核心注意事項（實操避坑指南）（一）主體資格：從源頭規(guī)避“無權(quán)出租”風(fēng)險出租方審查：要求提供房產(chǎn)證原件（或不動產(chǎn)登記證明）、產(chǎn)權(quán)人身份證明；若為公司，需提供股東會出租決議（避免“內(nèi)部人越權(quán)出租”）。若為轉(zhuǎn)租，必須核驗原租賃合同及原產(chǎn)權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)租證明，并明確“轉(zhuǎn)租期限不得超過原租期”。承租方審查：企業(yè)需提供營業(yè)執(zhí)照（核對經(jīng)營范圍與租賃用途是否匹配）；個體需提供身份證明。若以“品牌方”名義簽約，需確認實際履約主體（如品牌方子公司、加盟商），避免“簽約主體與履約主體分離”導(dǎo)致責(zé)任不清。（二）租金與押金：細節(jié)決定“錢袋子”安全租金構(gòu)成：明確是否包含物業(yè)費、水電費、空調(diào)費（如“租金為純租金，物業(yè)費按建筑面積XX元/㎡/月另行支付”），避免“隱性費用”糾紛。支付節(jié)點：拒絕模糊表述（如“月初支付”），約定“每月5日前支付當月租金”“季度首月10日前支付本季度租金”。押金退還：細化條件（如“承租方結(jié)清所有費用、無損壞租賃物、完成工商注冊地址遷出后15個工作日內(nèi)退還”），避免出租方“無故扣留押金”。發(fā)票約定：明確出租方提供增值稅專票/普票、開票時間（如“收到租金后3個工作日內(nèi)開具發(fā)票”），避免稅務(wù)合規(guī)風(fēng)險。（三）租賃用途與業(yè)態(tài)：錨定“經(jīng)營合法性”業(yè)態(tài)限制：在合同中明確租賃用途（如“僅限品牌餐飲經(jīng)營”），并約定“承租方不得擅自調(diào)整業(yè)態(tài)，如需變更需提前30日書面申請并獲出租方同意”。商圈規(guī)劃：若物業(yè)位于購物中心、商業(yè)街，需確認商圈業(yè)態(tài)規(guī)劃（如餐飲樓層分布、品牌配比），避免簽約后因商場調(diào)整業(yè)態(tài)被迫停業(yè)。特殊行業(yè)合規(guī)：若經(jīng)營餐飲、醫(yī)療、教育等行業(yè)，需提前確認物業(yè)是否具備排煙、排污、消防等合規(guī)條件（如餐飲需確認排煙管道、隔油池位置）。（四）裝修與物業(yè)：從“美觀”到“合規(guī)”的全流程管控裝修前審批：要求出租方提供消防驗收合格證、建筑結(jié)構(gòu)圖紙，承租方裝修方案需經(jīng)消防、物業(yè)雙重審批（留存審批文件作為合同附件）。裝修中管理：約定施工時間（如“工作日9:00-18:00”）、垃圾清運責(zé)任，出租方有權(quán)監(jiān)督施工是否符合方案；承租方需購買裝修保險（如公眾責(zé)任險），降低施工事故風(fēng)險。裝修后驗收：明確驗收標準（如“符合消防規(guī)范、無結(jié)構(gòu)損壞”），并約定“裝修殘值歸屬”（如租賃期內(nèi)提前解約，裝修損失按剩余租期比例分擔(dān)）。（五）違約責(zé)任：“雙向約束”才是真保障出租方違約：若因產(chǎn)權(quán)糾紛、延遲交房導(dǎo)致承租方無法經(jīng)營，需約定賠償標準（如“按日支付租金的千分之X作為違約金，或賠償裝修損失、營業(yè)損失”）。若出租方擅自漲租、斷水斷電，承租方有權(quán)要求繼續(xù)履行合同并追償損失。承租方違約：除拖欠租金外，擅自停業(yè)、改變業(yè)態(tài)、轉(zhuǎn)租等行為，需量化違約責(zé)任（如“違約金為3個月租金，或沒收押金并追償損失”）。約定“根本違約”情形（如拖欠租金超過30日、擅自改變主體結(jié)構(gòu)），出租方有權(quán)解除合同并要求騰退。（六）權(quán)屬與抵押：警惕“隱形炸彈”產(chǎn)權(quán)清晰：出租方需書面承諾“物業(yè)無抵押、查封，或已告知承租方抵押情況并取得抵押權(quán)人同意出租的證明”（若有抵押，抵押權(quán)實現(xiàn)時承租方可能面臨“買賣不破租賃”的例外，需提前防范）。共有人同意：若物業(yè)存在共有人，需共有人簽字確認出租，避免后續(xù)產(chǎn)權(quán)糾紛。（七）續(xù)租與優(yōu)先承租權(quán)：鎖定“長期經(jīng)營”主動權(quán)續(xù)租條款：約定“租賃期滿前3個月，承租方書面提出續(xù)租意向，雙方協(xié)商租金后簽訂新合同”；或“續(xù)租租金按原租金上浮X%”，避免租金“漫天要價”。優(yōu)先承租權(quán)：明確“在同等條件下（租金、租期、付款方式等相同），承租方享有優(yōu)先承租權(quán)”，需書面通知出租方，避免出租方“暗箱操作”租給第三方。（八）證據(jù)留存與送達：“白紙黑字”才是硬道理溝通留痕：所有重要溝通（如租金支付、裝修審批、解約通知）需采用書面形式（郵件、快遞），并在合同中約定送達地址（如“承租方經(jīng)營地址、出租方注冊地址”），注明“送達即視為收到”。憑證