第八篇

房產(chǎn)測繪

第1章概述

第2章房產(chǎn)控制測量

第3章房屋要素測量

第4章房產(chǎn)圖測繪

第5章共有面積分攤與計算

第6章房產(chǎn)測繪成果管理

第1章概述

§1.1房產(chǎn)測繪概念

1.1.1房產(chǎn)測繪

房產(chǎn)測繪主要是指通過測盤和調(diào)查工作來確定城鎮(zhèn)房屋的位置、權(quán)屬、界線、質(zhì)量、數(shù)貴和

現(xiàn)狀等?并以文字、數(shù)據(jù)及圖件表示出來的工作。通常也稱為厲產(chǎn)測貴.

房產(chǎn)測繪運用測繪技術(shù)和手段?遵循國家有關(guān)的法律法規(guī)，執(zhí)行國家房產(chǎn)測收規(guī)范和有關(guān)

技術(shù)標準、規(guī)定。房產(chǎn)測繪是一種法定測繪?為拼產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)箱管理提供服務的職能,定位了從

事此項測繪工作的人員必須具有稻度的責任心?并受過專業(yè)的培訓.

房產(chǎn)測繪的目的是為濟產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費及城修規(guī)劃建

設(shè)等提供敷榭和賁料.

1.1.2房產(chǎn)測繪的作川

房W和房母用地氈人類生產(chǎn)和生活的至要場所?是人類賴以生存的基本物質(zhì)要素?房產(chǎn)

測繪獲得的表述房屋和房屋用地的仃關(guān)信息，是房地產(chǎn)管理工作必要的基州I資料和數(shù)據(jù)，準

確而完鉆的房地產(chǎn)測繪成果是審杏、確認房屋的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍和保障產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)故的亞要依

據(jù).因此，房產(chǎn)測繪用房地產(chǎn)管理工作的覽要基礎(chǔ).

歸納起來.房產(chǎn)測繪的作用為R

法律方面的作用。房產(chǎn)測繪為房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)篇管理、房地產(chǎn)開發(fā)提供房屋和房屋

川地的權(quán)城界址、產(chǎn)權(quán)面積、權(quán)源及產(chǎn)權(quán)糾紛等資料,是進行產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)軌移和產(chǎn)權(quán)糾紛裁

決的依掂.確認以后的房地產(chǎn)成果資料具有法律效力.

（2）財政經(jīng)濟方面的作用，房產(chǎn)測繪的成果包括房地產(chǎn)的數(shù)地、質(zhì)帆、利用狀況等資料，是

為避篤房地產(chǎn)評估、征收房地產(chǎn)稅精、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易.房地產(chǎn)抵押以及保險服務等方

面提供數(shù)據(jù)和資料“

（3）社會服務方面的作用。房產(chǎn)測繪不僅為房地產(chǎn)業(yè)服務,也為城鎮(zhèn)規(guī)劃、建設(shè),市政工

程、公共事業(yè)、環(huán)保、綠化、治安、消防.文教衛(wèi)生.水利、交通、財政稅收、金融、保險、工商管理、

旅游、街道照叨、通信,燃氣供應等城依％業(yè)提供基礎(chǔ)賢料和有關(guān)信息,是保證信息共享、避免

正攵測繪，出或投入的詆要措施。

（4）測繪眼務方面的作用.房產(chǎn)測繪強大比例尺地圖測繪,但它不同于通常意義上的大比

例尺地形測域?它具仃更多的信息源,收大,涉及面廣，內(nèi)容繁多,圖表宓雜，并具有一定意義

上的政府行為,它是建立現(xiàn)代城市地理信息系統(tǒng)俄要的恭礎(chǔ)信息，同時也是城市大比例圖更

新的重要基礎(chǔ)資料.

總之?居產(chǎn)測繪的作用就是采集和表述房屋以及房屋用地的有關(guān)信息，為房地產(chǎn)管理?尤

第八線房產(chǎn)測繪261

其是為房屋的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理提供準確可核的成果資料,同時也為房地產(chǎn)開發(fā)、征收稅費、城

鎮(zhèn)規(guī)劃以及市政工程的建設(shè)和管理等提供必不可少的基礎(chǔ)貫科.

§1.2房產(chǎn)測繪內(nèi)容與方法

按現(xiàn)行房產(chǎn)測量規(guī)范?房產(chǎn)側(cè)繪的基本內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測盤，房產(chǎn)湖傻；房產(chǎn)要素

測量;房產(chǎn)圖繪制；房產(chǎn)面積測算；變更測flh成果資料的檢衣與驗收等.房產(chǎn)測繪成果包括，

房產(chǎn)簿冊、房產(chǎn)數(shù)據(jù)和房產(chǎn)圖象.

1.2.1控制測量

控制測質(zhì)的目的是在測fit區(qū)域內(nèi)用精密的瀏JB儀黯和方法測定少做的、分布均勻并且精

度較高的點位，獲得它們的三維坐標?分平面控制測量和高程控制測試兩大部分.防產(chǎn)測繪中

主要是平面控制測出,

1.2.2房屋測成

根據(jù)國家標準《生產(chǎn)測貴規(guī)范MGB/T179862000）要求,房屋調(diào)查內(nèi)容包括房屋坐落.

產(chǎn)權(quán)主、產(chǎn)煙、層數(shù)、所在層次、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、用途、占地面積、使用面積、建筑面積、墻體

歸屬、權(quán)源、產(chǎn)權(quán)糾紛和他項權(quán)利等基本情況，這其中即包含了房帆酒玨的內(nèi)容.

房覆調(diào)查與測繪以物為單位分戶進行.

1.2.3圖膨處理

在房產(chǎn)測繪中形成的圖件有房地產(chǎn)分假平而圖、房地產(chǎn)分丘平面圖和分層分戶平面圖3

種?根據(jù)要求進行分別處理，各歸所用.

以一個城市或縣鎮(zhèn)為單位，繪制分福干面圖的接合圖.房地產(chǎn)分IE平面圖是分幅平面圖

的一部分?足按丘（或街坊）成圖的?歷地產(chǎn)分層分戶平面圖是產(chǎn)權(quán)證的配圖,是以戶為胞位提

供的.

1.2.4惻繪成果

房產(chǎn)測繪成果包括：房夙建筑面積匯總表《各類面板：各功能區(qū)面積?分層面機、共有共用

建筑而枳、分戶（套）而積）、歷產(chǎn)平面圖（包括：房產(chǎn)分幅平面內(nèi)、房產(chǎn)分丘平面圖、歷產(chǎn)分層分

戶平面圖八附件及招注等內(nèi)容.

§1.3房產(chǎn)測繪成果

按現(xiàn)行國家房產(chǎn)測網(wǎng)規(guī)葩規(guī)定，房產(chǎn)測量提供的成果由厲產(chǎn)簿冊、房產(chǎn)數(shù)據(jù)和房產(chǎn)圖案3

部分組成。在房產(chǎn)測繪中使用過的地形圖、控制點成果以及網(wǎng)址完成的控制點、界址點、面枳、

房產(chǎn)平面圖等和相應的技術(shù)設(shè)計書、技術(shù)總結(jié)等都應歸人房產(chǎn)測繪成果，包括紙質(zhì)資料和電r

文檔.

262灣繪綜合能力

1.3.1成果分類

按成果的形式可以分成厲產(chǎn)簿冊（各類文檔和表格）、房產(chǎn)數(shù)據(jù)（各類計算數(shù)據(jù)和計算結(jié)

果：和房產(chǎn)圖集（各類圖件）3種類型?

1.3.2成果整理

H前的房產(chǎn)測繪成果整理，主要以測繪成果書的形式出現(xiàn).在測繪成果書中包括了該項

H的所有與測雄有關(guān)及測繪的信息，一?般來講主要有以下內(nèi)容,

測繪依據(jù)、責任人.

（2）房屋建筑面積測繪報告,包括：房屋坐落、項目名稱、測繪目的、測繪結(jié)果、利繪精度、測

展方法、測繪儀器及測繪軟件、特殊情況說明、項口I：作人員、測繪單位、罐測時間等內(nèi)容。

（3）房屋建筑面積測繪成果，包括：說明、房屋建筑面積匯總表（包括輸、各功能區(qū)、分層、共

行共用、修內(nèi)各層各類建筑面積）、分戶《套〉血積明細表、各類曲哄計算表、房產(chǎn)平而圖,附件及

每注等內(nèi)容.

（4）附件.包括房屋建筑面積測繪合同、房片建設(shè)仃關(guān)資料（建設(shè)工程規(guī)劃許可證、上地紅

線、規(guī)劃紅線、建設(shè)用地批準書等有關(guān)建房?證件、附圖（復印件）3建筑施工變更聯(lián)系里等.

1.3.3成果管理,

現(xiàn)行《房產(chǎn)測繪管阿辦法》規(guī)定，用r房屋權(quán)屬登記等房產(chǎn)管理的房產(chǎn)測繪成果，房地產(chǎn)行

政主管部門應當對施測旅位的資格、測繪成果的適用性、界址點準照性、面枳測算依據(jù)與方法

等內(nèi)容迸行審核。審核后的岳產(chǎn)測繪成果納入房產(chǎn)檔案統(tǒng)“菖即,從程序上講,應在二級檢

查和聆收I.作完成后實施對歷產(chǎn)測繪成果的審核；但H前的操作都是在二級檢否后，監(jiān)收和房

產(chǎn)測繪成果的審核同時進行，因為委托和房地產(chǎn)行政生管部門就產(chǎn)權(quán)面積測繪來講是同一

主體.

第2章房產(chǎn)控制測量

§2.1概述

2.1.1控制JW域作用

房產(chǎn)平面控制測盤是整個房產(chǎn)測fit的前期基礎(chǔ)性的工作?其目的是為房產(chǎn)平面測證工作

提供一個準確的控制框架《參考系》和定位基準，并控制誤差的枳累.具體來說?有以下幾方面

的作用,

(D為房產(chǎn)要縈測送提供起算數(shù)據(jù).在測定房產(chǎn)要素的幾何位置.時，需要有房產(chǎn)平面控制

點提供和傳遞起算數(shù)據(jù)?尤其是在測定界址點、房用點的包W.時?精度變求很高?因而對作為起

算點的制點精度要求也很高.

(2)為屠產(chǎn)圖的側(cè)繪提供測圖控制和起算數(shù)據(jù),在繪制厲產(chǎn)平面圖時,不論采用何種方

法?都需要其行一定密度和精度的控制點提供定位從準和測圖控制.

(3)為房產(chǎn)惻繪的變更與修測提供起算數(shù)據(jù),由于房產(chǎn)權(quán)M的變換和轉(zhuǎn)移,以及城市現(xiàn)狀

的不斷變化，房產(chǎn)測繪的成果必須及時更新，才能保持成果的現(xiàn)勢性.這些變更和修測都需要

具有一定密度和精度、能長期保存、穩(wěn)定的控制點作為起算數(shù)據(jù)。

2.1.2控制測后方法

房產(chǎn)平?面控制測風?中目前主要采用GPS定位技術(shù)和導線測試技術(shù),具主要技術(shù)指標與技

術(shù)要求參見相應的測政規(guī)范.

2,1.3控制測量要求

房產(chǎn)控制網(wǎng)的主要作用是為房產(chǎn)測繪服務的?其控制點是直接為房產(chǎn)要素測繪服務的，或

若直接做測站用，或者用來發(fā)展測站點用.而對于攝影泅出來說，主要用于測繪像片控制點.

另外還可以供恢復界址點用.

房產(chǎn)控制測量的精度是以末級相鄰基本控制點的相對點位中誤差為依據(jù)制定的。根據(jù)

《腐產(chǎn)測蚊般范MGB/T17986-2000)的規(guī)定,房產(chǎn)測敢控制網(wǎng)控制點的末級相鄰赫本控制點

的相對點位中誤差不超過±0.025m.

房產(chǎn)平面控制點的密度與測區(qū)的大小、測區(qū)內(nèi)界址點數(shù)址和精度及測區(qū)內(nèi)地物地形忸況

有美，而與測圖比例尺元I*［接關(guān)系,這是因為，在一個區(qū)域內(nèi),界址點的數(shù)址、要求的精度和洌

圖比例尺都是固定的?」【控制點的粘度也與比例尺無關(guān)?因此，控制點的楮度主要是為界址點

測母服務的.依據(jù)《房產(chǎn)測楸溫范〃房產(chǎn)控制點密度一般為城區(qū)旬陽1。0?200m一點?外區(qū)

￡筑物稀疏區(qū)每隔200?400m一點.

房產(chǎn)控制點需要埋設(shè)永久性的固定標志?還需按照，:歷產(chǎn)測依規(guī)他，的要求繪制“厲產(chǎn)控寂

測繪嫁合能力

點點之記”.

§2.2房產(chǎn)平面控制網(wǎng)布設(shè)

2.2.1省級控制網(wǎng)布設(shè)

1.房產(chǎn)平面控制網(wǎng)的布設(shè)原則

為了充分利用國家和城市已有的控制測M成果?保證測繪成果的共享和質(zhì)fib稠足國家經(jīng)

濟京設(shè)和房產(chǎn)管理的需求，房產(chǎn)平面控制網(wǎng)的布設(shè)和其他控制網(wǎng)一樣,控制點的布設(shè)應遵循從

整體到局部、從高級到低級、分級布網(wǎng)的原則?也可越級布河,

2.房產(chǎn)平面控制網(wǎng)的布設(shè)要求

（】＞房產(chǎn)平面控制網(wǎng)點的密度：建筑物密集區(qū)的控制點平均間距在100m左右,建筑物稀

疏區(qū)的控■點平均同班在200m左右.

（2）房產(chǎn)平面控制點應選在通視條件良好、便于觀測的地方.

（3）房產(chǎn)平面控制點均應埋設(shè)固定標志,以便能長期保存.

（4）房產(chǎn)平面控制測盤的基本精度要求：即末級相鄰基本控制點的相對點位中誤差不得超

過±2.5cm.

（5）房產(chǎn)平面控耕網(wǎng)的建立，應當優(yōu)先選用國家統(tǒng)一的平面坐標系統(tǒng)，盡可能的利用國家

已有的平面控制測質(zhì)成果?以避免不必要的重復測繪工作，減少房產(chǎn)平而控制測ft重處作業(yè)的

浪?!匕在利用國家已有的平?面控制成果之前，必須對已有的國家平面控制溯靖成果,進行必要

的檢核和分析，確認合乎要求后，方可予以利用.

3.房產(chǎn)平面控制點的內(nèi)容和密度

。）房產(chǎn)平面控制點包括二、三、四等平面控制點和一、二,三級平面控制點.房產(chǎn)平面控

制點均或埋設(shè)固定標志.

（2）建筑物密集區(qū)的控制點平均間距在100m左右.建筑物稀曲［區(qū)的控制點平均間距在

2DQm左行.這里的控制點是指宜接用于碎部測用的點,不是屬于可用于加楞的等級點.

2.2.2加密控制布設(shè)

對「控制網(wǎng)來說，加密控制網(wǎng)與首級控制網(wǎng)最大的不同在于加宓控制網(wǎng)是附屬于苜級控

制網(wǎng)的局部控制網(wǎng)?其的布設(shè)和施測不需像首級控制網(wǎng)既要考慮全面要求，又要兼顧實用需

求,只考慮有針對性的需求,也可以根據(jù)工作的制饕分批分期的局部布設(shè)，滿足區(qū)域要求即可.

加密控制網(wǎng)是指除國家和城市的一、二、三、四等控制網(wǎng)外的一、二級導線網(wǎng)，一、二級小三

角網(wǎng)，GPS的E、F級網(wǎng)等.

加密控制網(wǎng)是對,家大地控制網(wǎng)和城市控制網(wǎng)（首級控制網(wǎng)）的補充.它是為「滿足區(qū)域

測植或項目測量而布設(shè)實施的。

例如在一個城市，布設(shè)右四等城市控制網(wǎng)，其點與點之間的平均距您是2000m?這對于要

求神足界址點測設(shè)精度為相對于起算點的點位中誤差分別不超過±2cm、士5cm.士10cm來

說是顯然達不到的,這時就必須在四等控制網(wǎng)下布設(shè)一、二級平面控制點，形成加密控制網(wǎng).

以保證滿足精度要求.此時一、二級平而控制點間的平均距離在200?300m,可以滿足布設(shè)

笫八15房產(chǎn)酬線265

圖根點、設(shè)定界址點或直接測定界址點。

§2.3控制測量數(shù)據(jù)處理

2.3.1坐標系統(tǒng)選擇

城市平面控制網(wǎng)由于要滿足城市工養(yǎng)放樣的需要?對投影變形的限制很嚴，要求變形小于

0.025m/k【n?即投影誤差應不超過1/40000,這種箱度的設(shè)置，對房產(chǎn)測抵來說也是可以滿足

的.在多數(shù)情況下，房產(chǎn)平面控制網(wǎng)與城市平而控制網(wǎng)的精度是.相通的,房產(chǎn)平面控制網(wǎng)的建

立也是以城鎮(zhèn)為對象的.因此,應盡可能的利用已有的城市平面控制網(wǎng).在需要建立房產(chǎn)平

而控制網(wǎng)時?也應考慮城市工程放樣的需要.滿足城市制率比例尺地形圖及房產(chǎn)分幅圖對于精

度的要求.

為了向各部門提供房產(chǎn)測量成果和資料.為了便于房產(chǎn)圖紙的拼接、溜制、匯編及房產(chǎn)測

融數(shù)據(jù)庫的建立，根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范MGB/T17986—2000）規(guī)定；房產(chǎn)測限應采用1980西安

坐標系或地方坐標系《獨立坐標系）?采用地方坐標系時應和國家坐標系聯(lián)測.厲產(chǎn)測St統(tǒng)一

采用高斯投影,若無法利用已有的坐標系統(tǒng)或無坐標系統(tǒng)可利用時,則可根據(jù)測區(qū)的地理位

Hf和平均高程?以投影長度變形值不超過2.5cm/km為原則選擇坐標系統(tǒng)…

2.3.2平差計算

房產(chǎn)平面控制網(wǎng)可以采用三角溯量、三邊測量、導線洲ILGPS定位測質(zhì)等形式布設(shè)，并

以GPS控制網(wǎng)和常規(guī)邊角組合網(wǎng)的等級劃分,均按二、三、四等與一、二、三級依次進行分級?

導線網(wǎng)分級則依次為三、四等和?、二、三級的等級劃分.按行關(guān)規(guī)定,二、三、四等平面捽制網(wǎng)

的計算應采用嚴密平差法.平差后應進行精度評定,其中包括平差后單位權(quán)中誤差、地弱點點

位中誤差（點位謨?nèi)魴E網(wǎng)參數(shù)）、最弱相鄰點點位中謖差《相對點位誤差橢101參數(shù)人最朝邊的邊

長相對中謨差及方位角中誤差等,四等以下平面控制網(wǎng)的計算可采用近似平差法和按近似方

法評定其精度.

第3章房屋要素測量

§3.1房產(chǎn)要素

3.1.1歷產(chǎn)要素

房產(chǎn)要澇就是反映房屋及其用地情況的要索,在房屋用地測fit和房屋測鍛中應根據(jù)實地

情次按需襄繪制草圖.

3.1.2房產(chǎn)要素的范圍

房產(chǎn)要素從反映的角度來講,可以分為屬性的（權(quán)屬冏住的）、位置的（界址點、境界）、數(shù)盤

的《房屋面枳人地理的《各類編號》以及對房產(chǎn)的全面反映具仃現(xiàn)實意義的地物地就.

3.1.3房產(chǎn)要素的作用

房產(chǎn)要:素的作用在于充分反映房產(chǎn)情況，并對確定房產(chǎn)及其用地的權(quán)屬以及實現(xiàn)界線及

位置確認具布現(xiàn)實意義。因此，方產(chǎn)要素的測片就包括了界址點測附、境界測V、房屋及以附

屬設(shè)施的同、前地交通、水域和其他相關(guān)地物測盤等。房產(chǎn)耍索的側(cè)依方法包括野外解析法測

Bxll撤影羽瞅、令野外數(shù)據(jù)采集等.

§3.2碎部測量

珅部測骯是各圖種測信的基礎(chǔ),通過碎部測M獲取各種要去東要素的基本資料為形成各

圖種打好基礎(chǔ)

3.2,1碎部測量的作用

作為防產(chǎn)測取的碎部測錄，其主要作用在于對房產(chǎn)要素進行測陸.完成房產(chǎn)制航分箱圖、

分丘圖，分戶圖的測制，為房屋而枳枇算做好踽礎(chǔ)工作.

所謂碎部點?就是反映地物輪廓和幾何位置的地物特征點,簡稱地物點。測繪地物是測垃

它們的特征點，例如各種地物的轉(zhuǎn)折點、中心點、交及點、曲線上的彎曲變換點、起迄點、房屋的

角點和拐點等都是各種地物的特征點，連接r這些相關(guān)的特征點，就勾繪出廣地物的形狀、面

枳、位置、走向,便得到了與實地相似的地物形狀，在圖上確立它們之間的相關(guān)位費.

3.2.2碎部測地的內(nèi)容

根據(jù)房產(chǎn)要篇的概念，碎部測從的內(nèi)容也應圍繞房產(chǎn)要素進行，即咽繞房產(chǎn)測繪的測陸和

謝夫工作來確定城鎮(zhèn)房屋的位苴、權(quán)限,界線、質(zhì)疑、數(shù)冊和現(xiàn)狀等.并以文字、數(shù)據(jù)及圖件表示

出來.

第八篇房產(chǎn)密繪267

3.2.3碎部測量的方法

砰部測限方法包括解析法、測算法及野外數(shù)字采集法.

1.解析法

根據(jù)控制網(wǎng)?通過測邊、測角，計算界址點坐標的方法，稱之為解析法.它是通過測區(qū)控制

點,根據(jù)距離及角度測fit結(jié)果,按一定的圖形解算出地物點（碎部點）坐標的方法.這種方法是

目前城鉗地物點（碎部點）利定的主要方法.具體可分為極坐標法和交會法.

2.測算法（也稱部分解析法）

在采用解析法測定街坊外圍地物點（碎部點）和街坊內(nèi)部明顯地物點（碎部點）坐標的基礎(chǔ)

上，再用圖解法測定該街坊內(nèi)部的隱藏的地物點（碎部點）平面位置.斛算這些能物點（碎部

點）坐標時.是以街坊外困及內(nèi)部已求解的地物點（碎部點）為幕礎(chǔ)的.

3.野外數(shù)字采集法

野外數(shù)字采集法.即我們所說的內(nèi)外業(yè)一體化的測后方法，它利用全站儀和GPS接收機

實地采集地物點（碎部點）的坐標.

§3.3房屋面積測算

房M建筑面積測算是房產(chǎn)測繪的主要任務之一，其主要內(nèi)容是測定房產(chǎn)權(quán)界、房屋的建筑

面積、坐落位置形式、房屋的層次、結(jié)構(gòu)、分戶的建筑面積以及共用面積分攤等基礎(chǔ)數(shù)據(jù).這些

數(shù)據(jù)經(jīng)房地產(chǎn)發(fā)證機關(guān)確認后?作為核發(fā)房屋所有權(quán)證的測繪資將及所方權(quán)證的附圖,是核定

產(chǎn)權(quán)、頒發(fā)權(quán)證、保障房地產(chǎn)占有和使用者的合法權(quán)襤的電要依據(jù)，

房屋建筑面積測算是一項十分細致而復雜的工作.測算成果的正確與否，涉及千家萬戶

的切身利益。從事房產(chǎn)冽繪的技術(shù)人員必須認真負責地做好房屋建筑面枳的測算工作，塘保

房屋建筑面積測算成果的可毒性。

3.3.1房屋面積測算內(nèi)容

房屋面枳測算均指水平面枳的測算.房屋建筑血枳測算包恬房屋建筑面積測算、使用而

積測算,產(chǎn)權(quán)面枳測算，共有建筑面枳的測算與分攤，

3.3.2房厘面機測算規(guī)則

房屋建筑面枳測算的規(guī)則,按國家現(xiàn)行，房產(chǎn)測出規(guī)范》（GB/T179862000）可以分為全

部（100%）計算建筑而枳（折減系數(shù)為D、計算一半（50%）建筑面枳（折減系數(shù)為0.5）和不計

算建筑面積3類.

1.計算建筑面積的房屋原則上應具備的條件

根據(jù)計算建筑面積的彳關(guān)規(guī)定和規(guī)則?能夠計算建筑面積的房屋原則上應具備以卜普倒

性的條件；

《D應具有上

（2）應有圍護物,

（3）結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性的建筑物：

（4）層商在2.2（）m或Z.20m以上；

268赭崎馀合能力

（L可作為人們生產(chǎn)或生活的場所.

2.計算建筑面積的范陽（內(nèi)容）

計轅立筑面積的抱闡《內(nèi)容）根據(jù)現(xiàn)行規(guī)范執(zhí)行.

3.可以分攤的共有建筑而積

共在共用建筑面積是指扃屋中多個產(chǎn)權(quán)人共同占行或共同使用的建筑面積。

共用建筑而極可以分為男部（某一功能區(qū)）共用、某一層共用、怖（院）共用和其他共有建筑

血以四類按照共州建筑而積誰受益、譙分抻的原則?在處理原則的總體要求下梟用一級分攤

或多級分攤的方法按面積比例進行分攤.

3.3.3房屋面積測竟精度要求

歷屋出筑而伙測算津以中誤爭作為評定精度的標準,以2倍中誤差作為房幟建筑而枳

測算的城大限也超過2倍中誤居的要返工更測.我國房產(chǎn)面枳的精度分為3個等級?根據(jù)

實踐和實際的要東.一般乘用2個新度等級,即采用第二、第二精度等級標準”對新批商品房

（含此前未測的）建筑落精度果用第1及精度要求，對見他房產(chǎn)建筑面積測算箍心

用第三等級小諛弟;其余有特殊要求的用戶和城市育業(yè)中心黃金地段可采用一級精度.

各級切產(chǎn)面枳測算的限差和中誤票不得超過喪8-3-1計算的結(jié)果.

*8-3-1歷屆面積測售的中說是與限差般位：N

再電利積的精度等我何迎面枳中諛密濟屋面枳誤差的限差

一級±(O.O1V^S*0.0003SI±C0.O27S+0.0006S>

二級±(0.<)2ys4-0.001S)士《0??！?+0,002S)

三嫌±(0.04ys-+0.003S)三?0.08、?第10.0(M?S)

品S為比星而枳,中位&m：,

3.3.4將屋面枳測算方法

1.坐標斛析法

器標解析法把根據(jù)房屋制地界址點或邊界點的坐標計算員不用地或丘的血枳?也包括利

用房角煮的坐床計鼻歷屋面積的方法.

2實地量距法

實庖巾跑法兄在實地用尺度測/工具推取有關(guān)圖形的邊長而計算出這個圖形的面枳?實

地播距是“前房地產(chǎn)測M中股普迫的面積泡算方法。在測算房屋面積時?現(xiàn)在標是采用實地

於跖法;在測飾房屋用地時.也可以使用實地盤距法.

對于稅則圖形,例如矩形、方形的房屋或房間，都是直接技取邊長?很簡單地算出具面枳.

附于不規(guī)則圖形的而積測算時.可以將比分解成幾個簡中的幾何圖形?然后分別計算出這

些圖影的面積，用簡單的加減法算出旅血根.

3.圖解法

.I―算面積的方法很多?Jft簡單的方法是求積儀法,但求積儀法精度太低.還有帶用的

幾何圖形法,即力圖上fit取有關(guān)圖形的長度計算出圖形的面積,也可出取圖形的坐標計算圖形

的而根.做這此/，法都因精度太低,房產(chǎn)洶俄現(xiàn)在幾丁都不采?L

第4章房產(chǎn)圖測繪

§4.1房產(chǎn)分幅平面圖

4.1.1房產(chǎn)分幅平面圖的作川

岳產(chǎn)分幅平面圖通畬尚稱房產(chǎn)分的圖,是全面反映用屋及其用地位假和權(quán)JM等狀況的基

本圖,是測繪房產(chǎn)分丘平面圖、房屋分戶平而圖的基礎(chǔ)資料,房產(chǎn)分幅平面圖的測繪范圍包

括：城市、艮城、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)以及建成區(qū)以外的獨立工礦、企事業(yè)單位及其瞰連居民點等.

4.1.2房產(chǎn)分幅平面圖的表示原則

1.境界與地物

（1）行政境界一般只表示區(qū)、縣和鎮(zhèn)的境界線，街道辦事處或鄉(xiāng)的境界根據(jù)需要表示.境

界線強合時，用跖一級境界線表示,境界線與丘界線JEW時,用丘界線表示.境界線跨越圖幅

時.應在內(nèi)外圖席間的界端注出行政區(qū)劃名稱.

（2）丘界線表示方法,明確無爭議的丘界用丘界線衣示?有爭議或無明顯界線又提不出憑

證的丘界用未定丘界線表示。丘界戰(zhàn)與房屋輪廓線或單線線狀地物重合時，用丘界線衣示.

同時表示出丘內(nèi)的土地用途分類代碼.

（3）房產(chǎn)區(qū)界線和房產(chǎn)分區(qū)界線根據(jù)需要表示?

（4）房屋包括一般房屋，架空疥犀和窯洞等.房屋應分怖測繪，以外墻勒腳以上外用輪旎

的水平投影為準.裝飾性的柱和加固墻等一般不表示，臨時性的過渡房屋及活動房屋不去示；

同悚房屋層數(shù)不同的應繪出分層線.

窯洞只繪住人的,符號繪在洞口處.

架空房屋以房M外國輪廓投影為準?用虛線表示.虛線內(nèi)四角加繪小項圈表示支柱.

（5）分幅圖上應繪制歷屋附屬設(shè)施及房屋的護物,包括柱廊、橢廊、架空通廊、底層陽臺J]

廊、門樓、門、門墩和室外樓悌?以及和房冊相連的臺階等。困護物包括國墻.蓋欄、欄桿、籬笆、

鐵絲網(wǎng)等。

（6）分福圖上應表示的房地產(chǎn)要素和房產(chǎn)編號包括丘號、房產(chǎn)區(qū)號、房產(chǎn)分區(qū)號、丘支號.

幃號、房產(chǎn)權(quán)號、門牌號、房屋產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、房屋用途和用地分類等，根據(jù)荊查資料以相應

的數(shù)字、文字和符號衣示.當注記過密容納不卜時，除丘號、丘支號、憧號和房產(chǎn)權(quán)號必須注

記?門牌號可首末兩端注汨、中間距號注記外戊他注記按上述順序從后往前省略.

（7）。房產(chǎn)管理也關(guān)的地形要素包括鐵路、道路、橋梁、水系和城墻等地物均應表示■率.

塔、煙囪以及水井、停車場、球場、花卿、草地等可根據(jù)需要表示.

2.艙位名稱及注記

（1）地名的總名與分名應用不同的字級分別注記.

測繪綜令能力

(2)同一地名被線狀地物和圖廓分割或者不能概括大而積和延伸較長的地域、地物時?應

分別調(diào)注.

(3)單位名稱只注記區(qū)、縣以匕和使用面枳大于圖上200mm2的球位

4.1.3房產(chǎn)分幅平面圖的成圖方法

1.全野外采集數(shù)據(jù)成圖

利用全站儀、經(jīng)緯儀與光電泅距儀、電彳平板、電子手簿等設(shè)備，在室外采集厲地產(chǎn)有關(guān)數(shù)

據(jù)，膨成屬性數(shù)據(jù)與空間數(shù)據(jù)文件?經(jīng)槍核無誤.通過計算機、繪圖儀繪出所需要的各種比例尺

的房產(chǎn)圖.近年來這種方法已大量在房產(chǎn)測址中應用?逐步替代了傳統(tǒng)的模擬成圖方法，實現(xiàn)

r內(nèi)外業(yè)成圖一體化?為房、地產(chǎn)管理的科學化、現(xiàn)代化、規(guī)范化及實現(xiàn)為社會服務的公平、公

正.公開奠定了蕭

2.野外解析測■數(shù)據(jù)成圖

利用全站儀、經(jīng)緯儀配合光電測距儀等設(shè)備,野外栗集正交法、交會法、極坐標法需要的行

關(guān)測圖數(shù)據(jù),通過計算機處理?編輯成圖形文件,在視屏上對照對外記錄草圖檢校后?通過繪圖

儀，繪制所需規(guī)格的房產(chǎn)圖；或經(jīng)計算機數(shù)據(jù)處理.計算出所需各點的坐標.展繪所需規(guī)格的房

產(chǎn)國.

3.平板儀測給房產(chǎn)圖

平板儀測圖具有設(shè)備簡單、價格便宜、機動靈活、測繪成本不高等特點,左-的經(jīng)濟條件相

對較差的地區(qū)仍然是測蛉房產(chǎn)圖的手段之一。

4.編繪法繪制房產(chǎn)圖

在全國不少城市和建制鎮(zhèn)?規(guī)劃建設(shè)行政主管部門均組織測繪了I，500或I：1000的

城鉞地形圖,城鎮(zhèn)地形圖測繪的各項技術(shù)要求與房產(chǎn)圖的技術(shù)要求一致或基本一致，完全可以

滿足房產(chǎn)圖的各項精度要求，是編繪房產(chǎn)圖被為可然的資料之一.房產(chǎn)圖編繪工作可在地膨

原圖復制的等精度的二底圖上進行,以地形二底圖為工作底圖，經(jīng)圖廓邊長、方格網(wǎng)尺寸檢修.

符合規(guī)定后，按房產(chǎn)分幅平面田與房產(chǎn)要東測量精度要求補充房產(chǎn)要素后經(jīng)清繪整飾?即成相

同比例尺的房產(chǎn)圖.

,§4.2房產(chǎn)分丘平面圖

4.2.1蘇產(chǎn)分丘平面圖的作用

分丘圖是房產(chǎn)分幅平面圖的局部圖，是繪制房屋產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖.

4.2.2房產(chǎn)分丘平而圖的形式

1.分丘圖的規(guī)格

《1》分丘圖的幅面可在787mmX】O92mm全開紙的1/32?1/4之間選用.一殿采用經(jīng)過

熱定型處理的0.07mm的聚般薄膜，也可選用其他材料.

(2》分丘圖的比例尺根據(jù)丘面積大小，在1?100-1?1000之間選用.

第八篇房產(chǎn)測整271

2.分丘圖的表示內(nèi)容

分丘圖L除表示房產(chǎn)分幅平面圖的內(nèi)容外?還應當表示以下內(nèi)容，

(1)房屋權(quán)界線,包括房屋墻體的歸屬,

(2)界址點的點位與點號.包括界址點之間的界址邊氏,

《3》房屋產(chǎn)別八房除結(jié)構(gòu)、房屋層數(shù)、建成年份,

《4)房屋用地面枳、建筑面積和四至；

(5》房屋各邊邊長及陽臺、挑邂等。

3.分丘圖的技術(shù)要求

(1)圖席線、方格網(wǎng)、控制點的各項誤差不超過規(guī)范的要求?

(2)分丘圖的坐標系統(tǒng)應當與房產(chǎn)分幅平面圖坐標系統(tǒng)相一致,

(3)分丘圖上各類點位精度要求?與房產(chǎn)分慚平面圖相同.

4.分丘圖上各類要索的標示、注記、清蛉、整飾

(1)分丘圖上應分別注明所有相鄰產(chǎn)權(quán)單位(或個人)的名稱；

(2)分丘圖上各種注記字頭應朝北或即西」

(3)測瞅本丘與鄰丘毗連墻體時,共有墻以墻體中間為界,景至墻體厚度的1/2處，借墻笊

至墻體的內(nèi)側(cè).自有墻蹴至墻體外側(cè).并用相應符號表示；

房屋權(quán)界線。丘界線通臺時.標示權(quán)界線，房屋輪廓線與房屋權(quán)界線貢合時,標示房鬧

權(quán)界線，

《5)分丘困的圖次位置.根據(jù)該丘所在位置確定，圖上%j注出西南角的坐標值，以公里為單

位注記至小數(shù)點后三位.

4.2.3房產(chǎn)辦丘平而圖的成圖方法

房產(chǎn)分丘平面圖的成圖方法與房產(chǎn)分幅平面圖相同，

§4.3房產(chǎn)分層分戶平面圖

4.3.I房產(chǎn)分屆分戶不而圖的作用

房屋分戶平面圖也彌分層分戶圖?是房庫產(chǎn)權(quán)登氾發(fā)證的依據(jù),也是計算分攤土地使用而

枳的依據(jù)?是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的基礎(chǔ)資料之一.分戶圖是在分丘圖基礎(chǔ)上繪制的細部圖.

它是某一福圖中某丘土地上的某一棟房鳳的某層某戶的圖紙,內(nèi)容包括某房產(chǎn)的地名,門牌、

圖都號、丘號、幅號.所在層次、哪一戶、房屋的墻體歸屬、共有共用部位、邊長、房屋建條而粗和

分排共分共用而枳等.以一戶產(chǎn)權(quán)人為單位.去示房屋權(quán)械范陽的加部.明確毗連房屋之間的

權(quán)隔界線，通％.作為核發(fā)房屋所仃權(quán)證和土地使用權(quán)證的附圖使用.

4.3.2房產(chǎn)分層分戶落面圖的繪制

1.分戶圖標示的主要內(nèi)容

《I)本戶用房所在的位an丘號、幢號、門牌號、戶號《空號為

(2)本戶用唐必構(gòu)、層數(shù)，層次,房屋粒麻線?

272測給絡(luò)合能力

(3》房隙產(chǎn)權(quán)、房除產(chǎn)權(quán)主、房賦權(quán)界線、四面墻體的歸屬i

(4)接梯、走道等部位的歸屬；

(5)戶《食〉內(nèi)的建筑而積、房屋邊長、共有分攤面積、套建筑面積(產(chǎn)權(quán)面積)；

(6)指北方向、比例尺及其他整飾說明等。

2.分戶圖的幅面、比例尺

(1)房產(chǎn)分戶圖的幅面可選用787mmXI092mm全開紙的1/16或1/32；

(2)分戶圖的比例尺一般為「200?當房屋圖形過大或過小時?比例尺可根據(jù)鳳體飾況.

適當放大或縮小.

3.分戶圖的標示、注記與圖面清繪蛇飾技術(shù)要求

(1)分戶圖的方位應使房厘的主要邊線與圖框邊線平行，按岳屋的方向橫放或暢放,并在

,置加弋指北方向符號?

(2)分戶圖上房屋的丘號、幢號應與分丘圖川一致.房屋各邊長應實際丈域?注記在圖上和

的位置?注記1am為單位?取至小數(shù)點后兩位I

(3)分戶圖上的文字注記包括：

①房屋貸建筑(產(chǎn)權(quán))面積包括食內(nèi)建筑面積和共有分攤面積?標注在分戶圖乖內(nèi)；②本戶

所在的丘鶴戶號、幢號、結(jié)構(gòu)、層次，層數(shù)而注在分戶圖框內(nèi)?樓睇、走道等共有部位?在稚圍

內(nèi)加簡注；④圖向整飾及墻體歸屬與周鄰的關(guān)系.

4.3.3宓產(chǎn)分值分戶平面圖的成圖方法

.-????i???.

分屋分戶平時圖一般是在計算房算面積時形成的細部圖上經(jīng)過處理而成.它的特點是比

例尺大，注汜詳細，一戶圖。圖841為房產(chǎn)分2平而圖示意圖.

丘號0050—1結(jié)構(gòu)混合孌內(nèi)建玩而次/m；49.20

檢號2層數(shù)05共有分攤而枳/m’4.?0

戶g3層次1登建筑1產(chǎn)權(quán))而陰/??51.00

坐落XX巾XX第11292幢2公兀403宣

愛用伊U...，；5記

WmAIXXX____

1：200

圖KQl國產(chǎn)分穩(wěn)不由困

第5章共有面積分攤與計算

§5.1共有面積及分攤原則

5.1.1共有面枳概念

根據(jù)共有建筑面積的使用功能，共有建筑面積主要的可分成3類，

3)全幢共有共用的建筑面積，指為整幢眼芬的共有共用的建筑面積,此類共有建筑面板

由全幅進行分攤.

(2)功能區(qū)共有共用的建筑面積;指專為某一功能區(qū)服務的共右共用的建筑面積，例如某

峰樓內(nèi)?專為某一商業(yè)區(qū)?或辦公區(qū)服務的警口值班室、衛(wèi)生間，管理用房等.這一類專為某一

功能區(qū)服務的共有建筑面樹.應由該功能區(qū)內(nèi)分攤.

(3)層共有建筑而枳：由于功能設(shè)計不同,共有建筑而枳行時也不相同，各層的共行建筑不

同時，則應區(qū)分各層的共行處筑而積，由各層各自進行分施。例如各層的衛(wèi)生間、公犬走道等

各不相同時，可分層各自分別進行分攤??

如果一攤樓各層的套型致.JH1建筑面枳也相同.例如普通的住宅樓?則沒有必要對共

有建筑進行分類.可以幢為單位，按幢進行一次共有建筑面積的分界?直接求蜉各保的分攤

面隊

對于多功能的綜合樓或商住樓,共有建筑面枳的分攤比較女雜，?般要進行二級或三級其

至更多級的分攤。因此在財共有建筑面積分捶之前.應首先對本幢樓的共彳建筑面枳進行認

定，法定其分攤層次和歸屬。

5.1.2共仃面積分攤蛾則

共有面枳分攤的基本原則是二

(】)產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)悵分割文件或協(xié)議的?按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行分掩。

(2)無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，或產(chǎn)權(quán)分制文件、協(xié)議不合法的?可按相關(guān)房壽的建筑面枳

按比例迸行分攤.

(3)參加分棒后產(chǎn)權(quán)各方住筑囪枳之和應等于相應的棟、區(qū)域，境的權(quán)屬建筑而枳

§5.2共有面積的分攤計算與統(tǒng)計

5.2.1住宅樓共仃建筑面積的分攤計算

住宅樓的共有建筑面枳以俅為單位進行分攤.根據(jù)整例的共6建筑面積和粘帕長面枳的

總和求取整悼住宅樓的分攤系數(shù).用用據(jù)分食厲堤的套內(nèi)建筑血枳?求壽各鑾厲附的分掩

2/4測蚣探合能力

而根.

住宅樓房屋的共行建筑面積計算：修攤房屋的建筑面枳扣除整柱國屋各我我內(nèi)建筑何以

之和.并扣除作為獨立使用的地I：室、車棚、車庫等和為多悴服務的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備用

博,以及人防T：程等不應計入共有建筑面積的面枳,即為整梅住宅樓的共有建筑而枳“

5.2.2多功能綜合樓共仃建筑面積的分捶

多功能綜合樓是指艮有多種用途的建筑物,這幅建筑物內(nèi)有住宅?有商業(yè)用房.也公辦公

用歷?各共七'建筑向積的功能與服務對象也井不相同閃此?對多功能級合槎就不能和件詢住

宅摟一樣?用一個分攤系數(shù)一次進行分攤.而是應按照施受益（占有、使用）誰分推的原則,時臺

共有建筑而枳，按照各自的功能和服務對象分別進行分攤.即進行委級分捶.

按照國家標港”月產(chǎn)測的規(guī)范》的規(guī)定，采取由上而F的分擲模式，即付先分掩整舔的共行

建筑阿根?把它分捶至各功他區(qū)，功能區(qū)再把分攤面機和功能區(qū)原來自鳥的共仃建筑面積加在

?起?科分推至功能區(qū)內(nèi)各個層j然后再把功儺區(qū)分別的分攤面積和層原來門身的共有建筑面

積加在一起.最后分攤至各套或各戶，套內(nèi)建筑而積加上.分攤面積，就得到r各案或各戶的房

屋建筑面積,如果各功能區(qū)內(nèi)，各層的結(jié)構(gòu)相同，共有他筑面積也相同,則可免去層這一級分

攤,由功傕區(qū)直接分攤至孌或戶.

共有建筑而枳的分攤?執(zhí)行按比例分攤的原則,由上.而下依次進行.即先分掩飾，然后分抻

功能區(qū),內(nèi)分攤層.最后把共有建筑面積分攤至套或戶.

5.2.3疥屋面積及分攤面積統(tǒng)計

對于多功能的綜合樓，其要經(jīng)過多次分攤計算才能得到各自的套內(nèi)建筑面積（產(chǎn)權(quán)而枳）.

因此面枳的統(tǒng)計也是一層一層的遞進.

一般說來?面枳的統(tǒng)計是隨存計算的展開逐步進行的.可以通過計缽說明（或測繪掇要》以

文本的形式先進行明確.然后再在計算的過程中分生進行.最后形成人格化的面積數(shù)據(jù)

第6章房產(chǎn)測繪成果管理

§6.1房產(chǎn)測繪成果及其整理

6.LI房產(chǎn)測繪成果的內(nèi)容

在房產(chǎn)測繪中使用過的的形圖（草圖八櫛制點成果以及測域完成的控制點.界址點、房屋

建筑面積.房產(chǎn)平面1?等和相應的技術(shù)設(shè)計書、技術(shù)總結(jié),協(xié)議書等都應U1人房產(chǎn)測繪成果.

包括紙質(zhì)資料和電子文檔.

L控制點

用于布設(shè)和加密房產(chǎn)捽制網(wǎng)的起始控制點、完成的房產(chǎn)控制網(wǎng)的各等級控制點、各類界址

點?以及網(wǎng)制的相應點的點之記均應歸入房產(chǎn)測繪成果。

2.房產(chǎn)平面圖

完成的各類圖件.包括,厲產(chǎn)分幗平面圖,房產(chǎn)分丘平面圖、房產(chǎn)分層分戶平面圖和在測繪

過程中使用和形成的中間成果如地形圖、草圖、界址點分布圖、控制網(wǎng)布設(shè)圖等，均屬于測繪成

果?歸入房產(chǎn)圖冊.

3.房產(chǎn)簿冊

房產(chǎn)簿冊是對按幢（或單元）進行房產(chǎn)基本信息綜合反映匯總的表冊，主要包含了用表冊

的形式對房屋及其附屬建筑的位置、法律狀態(tài)、現(xiàn)狀等基本情況進行的文字描述,如房產(chǎn)謁杏

表、各種相關(guān)文件等.

4.數(shù)據(jù)庫「‘

房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫包含「所外的用數(shù)字形式描述的房屋及其附屬建筑的位的、數(shù)量、質(zhì)盤等要

索，如面枳冊、界址點坐標冊、厲地產(chǎn)評價數(shù)據(jù)等，

將房產(chǎn)測貴的各種數(shù)據(jù),如房屋及我附屬建筑、權(quán)M界線、界址點坐標，以及相關(guān)的地形要

索、通過輸入設(shè)備輸入計算機，成為在房產(chǎn)管現(xiàn)中可以使用的數(shù)據(jù)源,這是房產(chǎn)數(shù)據(jù)布建。?的

第?步：數(shù)據(jù)采集,第二步是將數(shù)字化「的房產(chǎn)測繪成果（包括本來就是數(shù)字為產(chǎn)的成果）按

照后關(guān)要求進行有序的排列、分類、賦予屬性，成為便于代詢和檢索的數(shù)據(jù)庫.

6.1.2房產(chǎn)測繪成果的整理

目前的房產(chǎn)測繪成果假理,主要以泅繪成果書的膨