房地產(chǎn)法（第七版）

李延榮周珂于魯平著第一章房地產(chǎn)法概述第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)即房產(chǎn)和地產(chǎn)的通稱。①物質(zhì)形態(tài)的房屋、土地被賦予法律上的財(cái)產(chǎn)意義,即被稱為“房產(chǎn)”和“地產(chǎn)”。房地產(chǎn)一詞目前在國(guó)內(nèi)外均無確定的法律定義,在什么是房產(chǎn)、什么是地產(chǎn)以及二者是什么關(guān)系的問題上,同樣沒有嚴(yán)格的法律定論。對(duì)房地產(chǎn)概念的分析,是正確理解房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象和范圍的前提。在我國(guó),房地產(chǎn)的概念有廣義與狹義之分。廣義上的房地產(chǎn)包括一切作為財(cái)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的土地、房屋及固著于土地、房屋上不可分離的部分。這種意義上的房地產(chǎn)在不同的歷史發(fā)展階段、不同的國(guó)家和地區(qū)乃至不同的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀態(tài)下,其概念的外延有巨大的差異(例如,新加坡的房地產(chǎn)概念基本上可以等同于城市房地產(chǎn),而我國(guó)的房地產(chǎn)包括或者直接涉及數(shù)量巨大的鄉(xiāng)村房地產(chǎn))。第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)二、房地產(chǎn)業(yè)（一）房地產(chǎn)業(yè)的概念和性質(zhì)房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)外又稱不動(dòng)產(chǎn)業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)交易、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)等。1987年城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部《關(guān)于發(fā)展城市房地產(chǎn)業(yè)的報(bào)告》對(duì)房地產(chǎn)業(yè)范圍的定義為:土地的開發(fā),房屋的建設(shè)、維修、管理,土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓,房屋所有權(quán)的買賣、租賃,房地產(chǎn)的抵押,以及由此而形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。1.經(jīng)營(yíng)性與投機(jī)性2.城市第三產(chǎn)業(yè)性與綜合產(chǎn)業(yè)性3.綜合導(dǎo)向性與泡沫性第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)二、房地產(chǎn)業(yè)（二）房地產(chǎn)業(yè)的作用1.房地產(chǎn)業(yè)對(duì)人民生活的重要作用2.房地產(chǎn)業(yè)對(duì)完善市場(chǎng)體系的作用3.房地產(chǎn)業(yè)對(duì)發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)、增加國(guó)家財(cái)富的作用（三）我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)1.1949年前中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)2.新中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)二、房地產(chǎn)業(yè)（四）可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略與我國(guó)房地產(chǎn)法律制度的完善1.加強(qiáng)對(duì)土地資源的物權(quán)法保護(hù)2.可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略與我國(guó)三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)法3.更廣泛地學(xué)習(xí)和借鑒世界各國(guó)(地區(qū))的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)第二節(jié)房地產(chǎn)法的概念和調(diào)整對(duì)象一、房地產(chǎn)法的概念房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。廣義上的房地產(chǎn)法包括確認(rèn)和調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、使用、交易、服務(wù)、管理及其他與房地產(chǎn)相關(guān)的各種社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范;狹義上的房地產(chǎn)法是指以《城市房地產(chǎn)管理法》為核心的,及與之相配套的專門調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范;此外,還有最狹義的房地產(chǎn)法,特指《城市房地產(chǎn)管理法》。第二節(jié)房地產(chǎn)法的概念和調(diào)整對(duì)象二、房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象定領(lǐng)域有廣義與狹義之分,本書采廣義的理解。按照房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的范疇,房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象可分為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、使用、交易、服務(wù)、管理及其他與房地產(chǎn)相關(guān)的社會(huì)關(guān)系。按照此法律關(guān)系涉及的不同,法律部門可分為以下三類。(1)房地產(chǎn)民事關(guān)系。(2)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行政關(guān)系。(3)房地產(chǎn)社會(huì)保障關(guān)系。第三節(jié)房地產(chǎn)法律關(guān)系一、房地產(chǎn)法律關(guān)系的概念和特征（一）房地產(chǎn)法律關(guān)系的概念房地產(chǎn)社會(huì)關(guān)系受到多種社會(huì)規(guī)范的調(diào)整,如政策規(guī)范、法律規(guī)范、道德與習(xí)慣規(guī)范、組織紀(jì)律與內(nèi)部規(guī)章規(guī)范等,其中法律規(guī)范調(diào)整的房地產(chǎn)社會(huì)關(guān)系形成了受法律強(qiáng)制力保護(hù)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,這種房地產(chǎn)社會(huì)關(guān)系即上升為房地產(chǎn)法律關(guān)系。（二）房地產(chǎn)法律關(guān)系的特征1.房地產(chǎn)法律關(guān)系是一種重要的法律關(guān)系2.房地產(chǎn)法律關(guān)系是一種綜合的法律關(guān)系3.房地產(chǎn)法律關(guān)系是一種有限的法律關(guān)系第三節(jié)房地產(chǎn)法律關(guān)系二、房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體1.從一般民事法律關(guān)系的角度可分為:國(guó)家、法人和公民2.依各類主體在房地產(chǎn)法律活動(dòng)中所起的作用不同劃分3.依房地產(chǎn)利益結(jié)構(gòu)關(guān)系,可以劃分為國(guó)家和政府、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者和房地產(chǎn)消費(fèi)者第三節(jié)房地產(chǎn)法律關(guān)系三、房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體法律關(guān)系的客體是指主體的權(quán)利和義務(wù)所共同指向的對(duì)象,這種對(duì)象往往被理解為物、行為和智力成果等。著名民法學(xué)者佟柔教授曾指出:“把物和行為這兩個(gè)不同的事物分別作為民事法律關(guān)系的客體是不妥的。物在民事法律關(guān)系中只能作為權(quán)利的標(biāo)的,不能作為客體。單純的物和行為一樣都不能作為民事法律關(guān)系的要素。只有把它們結(jié)合起來,即結(jié)合成一定物質(zhì)利益的行為,才能成為民事法律關(guān)系的客體?！雹俜康禺a(chǎn)法律關(guān)系客體最充分地體現(xiàn)了這一結(jié)合屬性。第三節(jié)房地產(chǎn)法律關(guān)系四、房地產(chǎn)法律關(guān)系的內(nèi)容（一）房地產(chǎn)民事權(quán)利、義務(wù)1.房地產(chǎn)物權(quán)2.房地產(chǎn)債權(quán)3.房地產(chǎn)繼承權(quán)第三節(jié)房地產(chǎn)法律關(guān)系四、房地產(chǎn)法律關(guān)系的內(nèi)容（二）房地產(chǎn)行政權(quán)利、義務(wù)這是指基于房地產(chǎn)行政法律規(guī)范調(diào)整所形成的權(quán)利、義務(wù)。其特征是主體地位是不平等的,權(quán)利、義務(wù)不涉及或不直接涉及等價(jià)交換的物質(zhì)利益,體現(xiàn)的是一種領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)、管理與被管理、命令與服從的關(guān)系。在房地產(chǎn)行政管理過程中,管理者作為法律關(guān)系的主體所享有的行政權(quán)力不同于民事權(quán)利,是主體行使國(guó)家賦予的行政職權(quán),是一種不可轉(zhuǎn)讓或放棄的公權(quán)力。我國(guó)房地產(chǎn)行政權(quán)利、義務(wù)主要產(chǎn)生于以下房地產(chǎn)法律關(guān)系當(dāng)中:地政管理關(guān)系、房屋管理關(guān)系、規(guī)劃管理關(guān)系、建筑工程管理關(guān)系、銷售和價(jià)格管理關(guān)系、產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)籍登記管理關(guān)系、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)管理關(guān)系、房地產(chǎn)公證關(guān)系等。此外,部門和單位內(nèi)部的房地產(chǎn)關(guān)系在性質(zhì)上也主要屬于房地產(chǎn)行政權(quán)利義務(wù)關(guān)系。第三節(jié)房地產(chǎn)法律關(guān)系四、房地產(chǎn)法律關(guān)系的內(nèi)容（三）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)權(quán)利、義務(wù)這是指基于經(jīng)濟(jì)法律規(guī)范調(diào)整所形成的房地產(chǎn)權(quán)利義務(wù)關(guān)系。其特征是:它同時(shí)具有房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)內(nèi)容和管理內(nèi)容,二者缺一不可;它以國(guó)家意志和社會(huì)利益為本位;其調(diào)整方法是法律、行政和經(jīng)濟(jì)手段的綜合。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)權(quán)利、義務(wù)主要產(chǎn)生于以下房地產(chǎn)法律關(guān)系當(dāng)中:國(guó)有土地使用權(quán)出讓關(guān)系、房地產(chǎn)稅收關(guān)系、房地產(chǎn)社會(huì)福利和社會(huì)保障法律關(guān)系、涉外房地產(chǎn)關(guān)系、房地產(chǎn)消費(fèi)者保護(hù)法律關(guān)系等。第四節(jié)房地產(chǎn)法的淵源一、專門性規(guī)范1.法律法規(guī)2.我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)重要政策規(guī)范3.法律解釋第四節(jié)房地產(chǎn)法的淵源二、相關(guān)性規(guī)范相關(guān)性規(guī)范是指我國(guó)各部門法律中直接與房地產(chǎn)有關(guān)的規(guī)定。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)綜合性產(chǎn)業(yè),對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行規(guī)制的法律規(guī)范大量地散見于幾乎各個(gè)法律部門。事實(shí)上,世界上大部分國(guó)家和地區(qū)并無房地產(chǎn)法的概念,亦無所謂房地產(chǎn)的專門立法,調(diào)整房地產(chǎn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的規(guī)范幾乎遍布各個(gè)部門法。廣義的房地產(chǎn)法涉及許多相關(guān)性規(guī)范。我國(guó)房地產(chǎn)法的相關(guān)部門法主要包括以下內(nèi)容。(1)憲法。(2)民法。(3)經(jīng)濟(jì)法。第五節(jié)房地產(chǎn)法的體系一、房地產(chǎn)立法體系的模式房地產(chǎn)法的體系是全部房地產(chǎn)法律規(guī)范共同組成的有機(jī)聯(lián)系的整體。一個(gè)國(guó)家或地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平、房地產(chǎn)業(yè)及其利益結(jié)構(gòu)的性質(zhì)、立法者的意志取向決定了其房地產(chǎn)法律體系結(jié)構(gòu)的差異。第五節(jié)房地產(chǎn)法的體系二、我國(guó)房地產(chǎn)法律體系問題關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)的立法體系,理論界主要有以下幾種主張。(1)城市房地產(chǎn)法和住宅法為主干的兩分法體系。(2)城市房地產(chǎn)管理法、住宅法、相關(guān)法律法規(guī)為主干的三分法體系。(3)以《民法典》物權(quán)編、土地管理法和房地產(chǎn)管理法為主干的三分法體系結(jié)構(gòu)。(4)三層次和三個(gè)子體系結(jié)構(gòu)。(5)將房地產(chǎn)法分為基本法律和配套法律,其中基本法律包括城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法和城鄉(xiāng)規(guī)劃法三個(gè)主干法律;配套法律包括開發(fā)法、交易法、管理法等。第二章房地產(chǎn)權(quán)屬制度第一節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬概述一、房地產(chǎn)權(quán)屬的概念房地產(chǎn)權(quán)屬,即房地產(chǎn)權(quán)利的歸屬,是指房地產(chǎn)權(quán)利在主體上的歸屬狀態(tài)。房地產(chǎn)權(quán)利,是指以房地產(chǎn)為標(biāo)的的民事財(cái)產(chǎn)權(quán)利。房地產(chǎn)權(quán)利與房地產(chǎn)權(quán)屬既互相聯(lián)系,又有所區(qū)別。第一節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬概述二、房地產(chǎn)物權(quán)（一）物權(quán)（二）房地產(chǎn)物權(quán)的分類和歸屬房地產(chǎn)物權(quán)制度源于羅馬法土地權(quán)利的設(shè)置。羅馬法的物權(quán)分為自物權(quán)和他物權(quán)兩大類。前者指物質(zhì)本身是屬于權(quán)利人所有,即所有權(quán);后者指物質(zhì)本身為他人所有,權(quán)利人享有不完整的權(quán)利,即對(duì)他人之物所享有的權(quán)利,主要包括地役權(quán)、永佃權(quán)、地上權(quán)、典當(dāng)權(quán)和抵押權(quán)。上述權(quán)利共同構(gòu)成傳統(tǒng)大陸法的土地權(quán)屬制度第一節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬概述三、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人們對(duì)產(chǎn)權(quán)的概念和理論有不同的理解和認(rèn)識(shí)。在我國(guó),一般認(rèn)為產(chǎn)權(quán)是指民事權(quán)利主體所享有的具有經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利,包括以所有權(quán)為主的物權(quán)、債權(quán)、繼承權(quán)和知識(shí)產(chǎn)權(quán)等,是一定社會(huì)的物質(zhì)資料占用、支配、流通和分配關(guān)系的法律表現(xiàn)?！爱a(chǎn)權(quán)是從所有權(quán)中分離出來、發(fā)展起來、獨(dú)立出來的束權(quán)利……產(chǎn)權(quán)是包括所有權(quán)在內(nèi)的多項(xiàng)權(quán)利的一種集合體或一種綜合體?！雹佼a(chǎn)權(quán)(propertyright)的概念源于英美法的財(cái)產(chǎn)權(quán)。與大陸法的物權(quán)相比,首先,產(chǎn)權(quán)概念的外延要廣泛得多;其次,產(chǎn)權(quán)特別是土地產(chǎn)權(quán),常被表述為“權(quán)利束”,即由一組土地權(quán)利組成,每項(xiàng)權(quán)利都具獨(dú)立性;最后,產(chǎn)權(quán)理論的核心意義并不在于所有權(quán)的最終歸屬,而是強(qiáng)調(diào)對(duì)資源的優(yōu)化配置和對(duì)權(quán)利的充分保護(hù)第二節(jié)土地權(quán)屬制度一、大陸法系土地物權(quán)中的土地權(quán)屬制度（一）土地所有權(quán)（二）地上權(quán)（三）地役權(quán)（四）質(zhì)權(quán)（五）抵押權(quán)（六）占有第二節(jié)土地權(quán)屬制度二、普通法中的土地權(quán)屬制度普通法中的土地權(quán)屬制度大致由以下三個(gè)部分組成。（一）地產(chǎn)權(quán)制度（二）信托制度（三）特殊財(cái)產(chǎn)權(quán)制度第二節(jié)土地權(quán)屬制度三、土地權(quán)屬制度的發(fā)展（一）傳統(tǒng)土地權(quán)利在立體空間上的分離（二）國(guó)家對(duì)土地私有權(quán)的限制第二節(jié)土地權(quán)屬制度四、我國(guó)的土地權(quán)屬制度（一）土地所有權(quán)1.我國(guó)土地所有權(quán)的特征(1)主體的特定性。(2)客體的差異性。(3)內(nèi)容的限制性。2.國(guó)家土地所有權(quán)(1)概念。(2)取得。(3)范圍。(4)內(nèi)容。第二節(jié)土地權(quán)屬制度四、我國(guó)的土地權(quán)屬制度（一）土地所有權(quán)3.集體土地所有權(quán)我國(guó)的集體土地所有權(quán),指由農(nóng)民集體所享有的土地所有權(quán)。其范圍是:農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外,屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬于農(nóng)民集體所有。（二）土地用益物權(quán)1.概念和性質(zhì)土地用益物權(quán),指法人或公民依法取得的對(duì)國(guó)有土地或集體土地依法享有的占有、使用、收益的權(quán)利。第二節(jié)土地權(quán)屬制度四、我國(guó)的土地權(quán)屬制度（二）土地用益物權(quán)1.概念和性質(zhì)我國(guó)的土地用益物權(quán)依土地所有權(quán)的不同可分為國(guó)有土地的使用權(quán)和集體土地的使用權(quán):前者已為立法所確認(rèn),后者目前基本上與農(nóng)村集體土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)同義。2.國(guó)有土地使用權(quán)《民法典》物權(quán)編第十二章規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán),《民法典》第344條規(guī)定:建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利,有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施第二節(jié)土地權(quán)屬制度四、我國(guó)的土地權(quán)屬制度（二）土地用益物權(quán)3.集體土地使用權(quán)我國(guó)《民法典》規(guī)定的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)在性質(zhì)上可合稱為集體土地使用權(quán)(土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)中也包括農(nóng)民集體使用國(guó)有土地,但使用者為集體,亦可歸入集體土地使用權(quán)之列)。我國(guó)《土地管理法》中有“集體所有的土地,可以依法確定給單位或者個(gè)人使用”的提法,在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中,集體土地使用權(quán)比集體土地所有權(quán)要重要得多,內(nèi)容也豐富得多。第二節(jié)土地權(quán)屬制度四、我國(guó)的土地權(quán)屬制度（二）土地用益物權(quán)4.宅基地使用權(quán)《民法典》物權(quán)編第十三章規(guī)定了宅基地使用權(quán)。《民法典》第362條規(guī)定:宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利,有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。第363條規(guī)定:宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理的法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。第364條規(guī)定:宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的,宅基地使用權(quán)消滅。對(duì)失去宅基地的村民,應(yīng)當(dāng)依法重新分配宅基地。第365條規(guī)定:已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。5.地役權(quán)第二節(jié)土地權(quán)屬制度四、我國(guó)的土地權(quán)屬制度（三）土地?fù)?dān)保物權(quán)《民法典》在物權(quán)編的第四分編擔(dān)保物權(quán)之第十七章規(guī)定了抵押權(quán)?！睹穹ǖ洹返?4條第1款規(guī)定:為擔(dān)保債務(wù)的履行,債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有,將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的,債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形,債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。第二節(jié)土地權(quán)屬制度四、我國(guó)的土地權(quán)屬制度（四）占有我國(guó)《民法典》第458條規(guī)定:基于合同關(guān)系等產(chǎn)生的占有,有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的使用、收益、違約責(zé)任等,按照合同約定;合同沒有約定或者約定不明確的,依照有關(guān)法律規(guī)定。第三節(jié)房屋權(quán)屬制度一、我國(guó)城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬制度的沿革在房屋所有權(quán)方面,新中國(guó)成立初期,國(guó)家將地主、官僚資產(chǎn)階級(jí)的房產(chǎn)予以沒收,歸國(guó)家所有。同時(shí),對(duì)屬于民族資產(chǎn)階級(jí)所有的和廣大城市居民個(gè)人所有的住房房產(chǎn)予以保護(hù)。1956年,國(guó)家開始對(duì)城市私房進(jìn)行社會(huì)主義改造。黨的十一屆三中全會(huì)以后,全國(guó)各城市落實(shí)私房政策,同時(shí)一些城市進(jìn)行住房補(bǔ)貼出售,允許個(gè)人建造和購(gòu)買住宅。自此,城市住房的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化,個(gè)人擁有住房的比重逐步增大,并出現(xiàn)了住房的集體所有、聯(lián)合所有等新形式,國(guó)家所有的或由國(guó)家房管部門直管的住房比重逐年下降。第三節(jié)房屋權(quán)屬制度二、房屋所有權(quán)《民法典》第266條規(guī)定:私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。房屋所有權(quán),是指房屋所有人對(duì)房屋所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。在我國(guó),長(zhǎng)期以來,土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬性得不到承認(rèn),因此對(duì)于不動(dòng)產(chǎn),人們最關(guān)心、最重視的是房屋所有權(quán),而且在土地所有權(quán)與房屋所有權(quán)分離的情況下,作為房屋所有權(quán)人也必然更關(guān)心屬于自己所有的房屋所有權(quán)。在我國(guó),房屋所有權(quán)根據(jù)房屋所位于的土地性質(zhì)的不同,可分為城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)和農(nóng)村房屋所有權(quán),后者主要適用民法的一般規(guī)定,而前者則主要適用城市房地產(chǎn)法的專門規(guī)定。第三節(jié)房屋權(quán)屬制度二、房屋所有權(quán)我國(guó)的房屋所有權(quán)可以進(jìn)行如下分類。1.以所有權(quán)主體劃分(1)國(guó)有房屋所有權(quán),即全民所有制房屋的所有權(quán)。(2)集體房屋所有權(quán),即集體企事業(yè)單位對(duì)歸其自有的房產(chǎn)享有的所有權(quán)。(3)私人房產(chǎn)所有權(quán),指房屋是由私人個(gè)人、家庭、數(shù)人共有或私營(yíng)企業(yè)擁有的房產(chǎn)所有權(quán)。(4)外商投資企業(yè)和外產(chǎn)房屋所有權(quán)。(5)農(nóng)村房屋所有權(quán)。(6)由其他主體享有的房產(chǎn)所有權(quán),如宗教團(tuán)體房產(chǎn)所有權(quán)等,也包括上述各類主體對(duì)一項(xiàng)房產(chǎn)因各種形式的共有而形成的所有權(quán)。第三節(jié)房屋權(quán)屬制度二、房屋所有權(quán)2.按房屋所有權(quán)主體的構(gòu)成劃分(1)單獨(dú)所有房屋所有權(quán),即由單個(gè)獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的民事主體獨(dú)有的房屋所有權(quán)。(2)共同所有房屋所有權(quán),即數(shù)人對(duì)一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。共有情形包括共同共有和按份共有。前者要求共有人在共有期間不能按確定份額分割或單獨(dú)處分共有的房產(chǎn),共有人平等地行使權(quán)利和承擔(dān)義務(wù);后者的特點(diǎn)是共同所有權(quán)人對(duì)共有一項(xiàng)房產(chǎn)的權(quán)利、義務(wù)可分割為若干的份額,共有人按其所占的份額享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。(3)有限產(chǎn)權(quán)或住房部分產(chǎn)權(quán)第三節(jié)房屋權(quán)屬制度三、房屋使用權(quán)房屋使用權(quán)指房屋使用權(quán)人對(duì)房屋依法占有和利用的權(quán)利。當(dāng)房屋由房屋所有權(quán)人自己使用時(shí),房屋使用權(quán)作為所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能之一存在;當(dāng)房屋由非所有權(quán)人使用時(shí),房屋使用權(quán)因租賃、撥用、借用等原因而與所有權(quán)分離,成為一項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)利。第三節(jié)房屋權(quán)屬制度四、房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的關(guān)系1.土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)構(gòu)成的房地產(chǎn)權(quán)是一個(gè)完整的有機(jī)整體,具有不可分性2.房地產(chǎn)的重心是房產(chǎn)第四節(jié)房地產(chǎn)相鄰關(guān)系和建筑物區(qū)分所有權(quán)一、房地產(chǎn)相鄰關(guān)系房地產(chǎn)相鄰關(guān)系,是指不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方因行使房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。這種相鄰權(quán)利義務(wù)關(guān)系從權(quán)利的角度來看又稱為相鄰權(quán)?！睹穹ǖ洹返?88條規(guī)定:不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則,正確處理相鄰關(guān)系。房地產(chǎn)相鄰關(guān)系從本質(zhì)上講是一方房地產(chǎn)所有人或使用人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利的延伸,同時(shí)又是對(duì)他方房地產(chǎn)所有人或使用人的房地產(chǎn)權(quán)利的限制。在處理相鄰關(guān)系時(shí),應(yīng)遵循兼顧各方的利益、互諒互讓、團(tuán)結(jié)互助的原則,有利生產(chǎn)、方便生活的原則,以及公平合理的原則。第四節(jié)房地產(chǎn)相鄰關(guān)系和建筑物區(qū)分所有權(quán)二、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)《民法典》物權(quán)編的第六章規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。《民法典》第271條規(guī)定:業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán),對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。建筑物區(qū)分所有權(quán)是當(dāng)代民法發(fā)展起來的一種特殊的共有形式?，F(xiàn)代社會(huì),伴隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和城市人口的增長(zhǎng),土地的稀缺性日益顯現(xiàn),加之現(xiàn)代建筑技術(shù)的提高,建筑不斷向高空發(fā)展。一棟建筑物的可居住面積空前擴(kuò)大,通常不能僅僅為一人所有。這種共同所有的現(xiàn)象和狀態(tài),被當(dāng)代民法稱為建筑物區(qū)分所有權(quán)。①它是現(xiàn)代民法形成的一項(xiàng)重要的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)形式。第五節(jié)房地產(chǎn)登記制度一、房地產(chǎn)登記的概念、性質(zhì)和功能（一）房地產(chǎn)登記的概念房地產(chǎn)登記,是不動(dòng)產(chǎn)登記中的重要組成部分,指房地產(chǎn)管理部門依其職權(quán)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人合法的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán),以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押、設(shè)典、租賃等房地產(chǎn)其他權(quán)利的登記。房地產(chǎn)登記制度是現(xiàn)代物權(quán)法的一項(xiàng)重要制度。（二）房地產(chǎn)登記的性質(zhì)房地產(chǎn)登記是經(jīng)申請(qǐng)人申請(qǐng),由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)人的房地產(chǎn)權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房地產(chǎn)登記簿予以記載的行為,是將房地產(chǎn)權(quán)利現(xiàn)狀、權(quán)利變動(dòng)情況以及其他相關(guān)事項(xiàng)記載在房地產(chǎn)登記簿上予以公示的行為,是一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式。登記的效力,有以下三種規(guī)定。第五節(jié)房地產(chǎn)登記制度一、房地產(chǎn)登記的概念、性質(zhì)和功能（二）房地產(chǎn)登記的性質(zhì)第一種為意思主義,亦稱對(duì)抗主義、登記公示主義、形式主義登記體制。第二種為登記要件主義,認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)必須進(jìn)行登記,如果當(dāng)事人只是達(dá)成了物權(quán)變動(dòng)的合意,而沒有完成登記手續(xù),則物權(quán)變動(dòng)的意思表示不但不產(chǎn)生公信力,而且也不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果。德國(guó)采用此規(guī)定。強(qiáng)調(diào)國(guó)家對(duì)交易活動(dòng)的干預(yù),用于應(yīng)對(duì)信用沒落、經(jīng)濟(jì)恐慌,確保交易安全。許多大陸法國(guó)家采用登記要件主義,我國(guó)亦屬此類。此種規(guī)定有利于交易安全,但對(duì)當(dāng)事人過于嚴(yán)格。第三種為英美法上的托倫斯登記制度第五節(jié)房地產(chǎn)登記制度一、房地產(chǎn)登記的概念、性質(zhì)和功能（三）房地產(chǎn)登記的功能《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第4條規(guī)定,國(guó)家實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。不動(dòng)產(chǎn)登記遵循嚴(yán)格管理、穩(wěn)定連續(xù)、方便群眾的原則。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利,不因登記機(jī)構(gòu)和登記程序的改變而受到影響。房地產(chǎn)登記有三項(xiàng)功能,即權(quán)利確認(rèn)功能、權(quán)利公示功能和權(quán)屬管理功能。(1)權(quán)利確認(rèn)功能,(2)權(quán)利公示功能(3)權(quán)屬管理功能第五節(jié)房地產(chǎn)登記制度二、房地產(chǎn)登記的內(nèi)容和種類(一）房地產(chǎn)登記的內(nèi)容不動(dòng)產(chǎn)的登記是指向公眾公示不動(dòng)產(chǎn)本身的狀態(tài)(標(biāo)示,包括面積、位置等)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)情況(物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更和消滅等),以及不動(dòng)產(chǎn)上所成立的負(fù)擔(dān)情況,主要包括以下內(nèi)容。(1)不動(dòng)產(chǎn)的狀態(tài)。(2)物權(quán)的設(shè)立(取得)。(3)物權(quán)的移轉(zhuǎn)。(4)物權(quán)的變更。(5)物權(quán)的消滅。(6)物權(quán)的負(fù)擔(dān)(7)物權(quán)的處分限制第五節(jié)房地產(chǎn)登記制度二、房地產(chǎn)登記的內(nèi)容和種類（二）房地產(chǎn)登記的種類我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記包括以下幾種。1.設(shè)立與變動(dòng)登記2.更正登記3.異議登記4.預(yù)告登記第五節(jié)房地產(chǎn)登記制度三、我國(guó)的房地產(chǎn)登記管理體制（一）房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記機(jī)關(guān)在各個(gè)國(guó)家不盡一致,國(guó)外大致有兩種模式:一種是設(shè)立專門的登記機(jī)關(guān),如英國(guó)的政府土地登記局、美國(guó)的地政登記辦公室等;另一種是由法院或其他司法機(jī)關(guān)充任,如德國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)為附屬于地方法院系統(tǒng)的土地登記局。而我國(guó)現(xiàn)行模式可謂是第三種模式,即由房地產(chǎn)行政管理部門擔(dān)任登記機(jī)關(guān)。第五節(jié)房地產(chǎn)登記制度三、我國(guó)的房地產(chǎn)登記管理體制（二）不動(dòng)產(chǎn)登記簿不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的,除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤以外,以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿為表征房地產(chǎn)物權(quán)的根據(jù),保存于房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān),利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查閱。第三章土地使用權(quán)法律制度第一節(jié)土地使用權(quán)概述一、土地使用權(quán)的概念和特征土地使用權(quán)是土地使用者依法取得的、在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)特定的土地享有的占有、使用、收益和在特定條件下依法處分的權(quán)利。它是我國(guó)土地使用制度在法律上的表現(xiàn),是我國(guó)地權(quán)制度的重要組成部分。（一）土地使用權(quán)是權(quán)利范圍受到限制的物權(quán)（二）土地使用權(quán)具有獨(dú)立性（三）土地使用權(quán)通常具有明確的期限第一節(jié)土地使用權(quán)概述二、土地使用權(quán)的類型（一）國(guó)有土地使用權(quán)與集體土地使用權(quán)（二）建設(shè)用地使用權(quán)和農(nóng)業(yè)用地使用權(quán)（三）劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)第一節(jié)土地使用權(quán)概述三、土地使用權(quán)的取得、變更和終止（一）土地使用權(quán)的取得土地使用權(quán)的取得也即土地使用權(quán)的設(shè)定。在我國(guó)現(xiàn)行土地制度下,土地使用權(quán)的取得方式因土地使用權(quán)的類型而異。1.國(guó)有土地建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式2.集體土地建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式3.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的取得方式第一節(jié)土地使用權(quán)概述三、土地使用權(quán)的取得、變更和終止（二）土地使用權(quán)的變更土地使用權(quán)的變更是指土地使用權(quán)依法設(shè)定后,因某種法律事實(shí)的出現(xiàn),而使土地使用權(quán)的主體或客體發(fā)生變化。土地使用權(quán)變更主要有以下幾種情況。(1)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。(2)地上建筑物轉(zhuǎn)讓。(3)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓。(4)法人的合并與分立。(5)符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的。第一節(jié)土地使用權(quán)概述三、土地使用權(quán)的取得、變更和終止（三）土地使用權(quán)的終止土地使用權(quán)終止,是指土地使用權(quán)依法設(shè)定后,因某種法律事實(shí)的出現(xiàn),土地使用權(quán)消滅。土地使用權(quán)終止意味著土地所有者和土地使用者之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不再存在。土地使用權(quán)終止主要有以下幾種情況。(1)土地使用權(quán)年限屆滿。(2)土地使用權(quán)收回。(3)土地滅失。第二節(jié)劃撥土地使用權(quán)一、劃撥土地使用權(quán)的概念和特征（三）土地使用權(quán)的終止劃撥土地使用權(quán)即通過行政劃撥的方式取得的土地使用權(quán)。“劃撥”是指縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn),在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為。土地使用者通過劃撥方式取得的土地使用權(quán),即劃撥土地使用權(quán),其具有以下幾個(gè)主要特征。(1)沒有明確的期限。(2)無須支付土地使用權(quán)出讓金。(3)不能轉(zhuǎn)讓、出租和抵押第二節(jié)劃撥土地使用權(quán)二、劃撥土地使用權(quán)取得的適用范圍通過劃撥方式取得土地使用權(quán),是國(guó)家為了支持或照顧某些公益性事業(yè)或特殊行業(yè)的發(fā)展,而對(duì)其建設(shè)用地采用的特殊的供地方式。因此,《土地管理法》對(duì)劃撥土地使用權(quán)取得適用的范圍作了明確的規(guī)定。(1)國(guó)家機(jī)關(guān)用地。(2)軍事用地。(3)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地。(4)公益事業(yè)用地。(6)法律、行政法規(guī)明確規(guī)定可以采用劃撥方式供地的其他建設(shè)項(xiàng)目用地。第二節(jié)劃撥土地使用權(quán)三、劃撥土地使用權(quán)取得的程序依據(jù)《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定,除鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地外,任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)需要使用土地的,都必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。土地使用者申請(qǐng)使用的國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。在現(xiàn)階段,土地使用者申請(qǐng)使用國(guó)有土地的,以后者為多。因此,劃撥土地使用權(quán)取得的程序與國(guó)家征收土地的程序基本相同,大體上由以下幾個(gè)步驟構(gòu)成。(1)用地單位提交用地申請(qǐng)。(2)土地行政主管部門審查和報(bào)批(3)土地劃撥。(4)核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。第二節(jié)劃撥土地使用權(quán)四、劃撥土地使用權(quán)的行使土地使用者依法取得劃撥土地使用權(quán)之后,便在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)劃撥的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利。其權(quán)利的行使受國(guó)家法律的保護(hù)。但土地使用者在行使權(quán)利時(shí),也必須遵守國(guó)家法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定。劃撥用地使用權(quán)一般都屬于建設(shè)用地使用權(quán)?，F(xiàn)實(shí)社會(huì)生活中,建設(shè)用地使用權(quán)也常作為交易對(duì)象進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)。建設(shè)用地使用權(quán)交易的形式包括轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、出資以及資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等,均會(huì)涉及建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。第三節(jié)出讓土地使用權(quán)一、出讓土地使用權(quán)的概念和特征出讓土地使用權(quán),是指土地使用者通過出讓的方式取得的土地使用權(quán)。出讓土地使用權(quán)是20世紀(jì)80年代末90年代初,隨著我國(guó)改革開放政策的實(shí)施和土地使用制度改革的深入而出現(xiàn)的一種新的權(quán)利類型,它的出現(xiàn)標(biāo)志著我國(guó)土地有償使用制度的確立和土地供給制度的根本轉(zhuǎn)變。土地使用權(quán)出讓,是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)(以下簡(jiǎn)稱“土地使用權(quán)”)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。其法律特征主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。(1)土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系中的出讓方是特定的

(2)土地使用權(quán)出讓由人民政府負(fù)責(zé),有計(jì)劃有步驟地進(jìn)行(3)土地使用權(quán)出讓不包括地下資源、埋藏物和市政公共設(shè)施,受讓方不得以享有土地使用權(quán)為由而主張地下資源、埋藏物和市政公共設(shè)施的權(quán)利。(4)土地使用權(quán)出讓屬于要式法律行為第三節(jié)出讓土地使用權(quán)二、國(guó)有土地使用權(quán)出讓的原則（一）國(guó)家主權(quán)原則（二）政府壟斷原則（三）合理利用土地原則（四）先規(guī)劃后出讓原則（五）自愿、公平、等價(jià)有償和誠(chéng)實(shí)信用原則第三節(jié)出讓土地使用權(quán)三、國(guó)有土地使用權(quán)出讓的方式（一）協(xié)議出讓1.協(xié)議方式2.協(xié)議方式適用的范圍3.協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)的價(jià)格4.協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)的程序第三節(jié)出讓土地使用權(quán)三、國(guó)有土地使用權(quán)出讓的方式（二）招標(biāo)出讓招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán),是指市、縣人民政府土地行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱“出讓方”)發(fā)布招標(biāo)公告,邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ虿惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌?jīng)濟(jì)組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo),根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。土地使用權(quán)招標(biāo)出讓的主要特征表現(xiàn)為:(1)作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓主體的招標(biāo)方,僅限于市、縣級(jí)人民政府自然資源行政主管部門。(2)為了保護(hù)經(jīng)營(yíng)者(用地者)的合法權(quán)益,土地使用權(quán)的招、投標(biāo)嚴(yán)格依照法定程序進(jìn)行。(3)為了實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置,提高土地使用效益,招、投標(biāo)方式對(duì)中標(biāo)人的確定,并非絕對(duì)遵循價(jià)高者得的原則。投標(biāo)人能否中標(biāo)主要取決于投標(biāo)文件能否最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),或者能否滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求。此乃其與拍賣出讓的主要區(qū)別。第三節(jié)出讓土地使用權(quán)三、國(guó)有土地使用權(quán)出讓的方式（三）拍賣出讓1.發(fā)布拍賣公告2.資格審查3.組織拍賣會(huì)4.簽約登記第三節(jié)出讓土地使用權(quán)三、國(guó)有土地使用權(quán)出讓的方式（四）掛牌出讓掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)是指出讓人發(fā)布掛牌公告,按公告的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布,接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng),并更新掛牌價(jià)格,根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌出讓的主要特點(diǎn)是公開、透明、簡(jiǎn)便易行、交易成本較低,主要適用于那些地塊小、起價(jià)低、參加競(jìng)買者較少的土地使用權(quán)的出讓。第三節(jié)出讓土地使用權(quán)三、國(guó)有土地使用權(quán)出讓的方式（五）先出租后出讓實(shí)踐中,不少地方存在現(xiàn)行供地機(jī)制與工業(yè)用地尤其是招商引資不匹配、好項(xiàng)目難以通過“招拍掛”取得用地、中小微企業(yè)項(xiàng)目用地難、廠房市場(chǎng)“二房東”抬高成本等問題。2020年3月,中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場(chǎng)化配置體制機(jī)制的意見》,明確要求進(jìn)一步深化產(chǎn)業(yè)用地市場(chǎng)化配置改革,健全工業(yè)用地市場(chǎng)供應(yīng)體系。2022年11月自然資源部發(fā)布《關(guān)于完善工業(yè)用地供應(yīng)政策支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的通知》,明確提出健全工業(yè)用地長(zhǎng)期租賃、先租后讓、彈性年期出讓等供應(yīng)體系,支持工業(yè)企業(yè)選擇適宜的用地方式。其中比較具有創(chuàng)新性的是以“先租后讓”方式配置土地。第三節(jié)出讓土地使用權(quán)四、土地使用權(quán)出讓合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)（一）出讓方的權(quán)利和義務(wù)1.出讓方的權(quán)利出讓方依合同享有的權(quán)利一般包括以下幾個(gè)方面:(1)要求受讓方按法律規(guī)定或合同約定交付出讓金,否則出讓方有權(quán)解除合同,并要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任。(2)監(jiān)督土地使用權(quán)受讓人行使權(quán)利的行為和對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)、利用及經(jīng)營(yíng)的活動(dòng)。(3)在土地使用權(quán)出讓期限屆滿時(shí),收回土地使用2.出讓方的義務(wù)出讓方負(fù)有的義務(wù)一般包括以下幾個(gè)方面:(1)按合同規(guī)定向受讓方提供土地。(2)保證依出讓合同提供的土地使用權(quán)沒有權(quán)利瑕疵。(3)在遇到不可抗力導(dǎo)致出讓合同不能履行或不能完全履行時(shí),應(yīng)及時(shí)通知受讓人。(4)保證土地使用權(quán)受讓人對(duì)土地的正常使用。第三節(jié)出讓土地使用權(quán)四、土地使用權(quán)出讓合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)（二）受讓方的權(quán)利和義務(wù)1.受讓方的權(quán)利受讓方享有的權(quán)利一般包括:(1)要求出讓方按合同約定的時(shí)間提供土地使用權(quán)。出讓方不能按約定時(shí)間提供土地使用權(quán)的,可以要求其承擔(dān)違約責(zé)任。(2)受讓人對(duì)土地的開發(fā)利用達(dá)到法定要求后,有權(quán)對(duì)土地使用權(quán)及地上建筑物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押,也可以將建設(shè)用地使用權(quán)出資、贈(zèng)與或者互換。(3)在土地使用權(quán)出讓合同約定期限屆滿之前,遇特殊情況,國(guó)家提前收回土地使用權(quán)時(shí),受讓方有權(quán)要求給予適當(dāng)?shù)膿p失補(bǔ)償。(4)在土地使用權(quán)出讓合同約定期限屆滿時(shí),受讓方需要繼續(xù)使用土地的,可以申請(qǐng)續(xù)期。第三節(jié)出讓土地使用權(quán)四、土地使用權(quán)出讓合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)（二）受讓方的權(quán)利和義務(wù)2.受讓方的義務(wù)作為受讓方的土地使用權(quán)人負(fù)有的義務(wù)一般包括以下幾項(xiàng):(1)按照合同約定的時(shí)間和方式交付土地使用權(quán)出讓金。(2)按出讓合同確定的用途和要求使用土地。確需改變土地用途的,必須報(bào)經(jīng)出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門同意,經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn),簽訂出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同,并依法調(diào)整出讓金。(3)在土地使用權(quán)出讓合同約定期限屆滿時(shí),應(yīng)無償?shù)貙⑼恋厥褂脵?quán)連同地上建筑物,交還土地使用權(quán)出讓方。第三節(jié)出讓土地使用權(quán)五、出讓土地使用權(quán)的交易出讓土地使用權(quán)是土地二級(jí)市場(chǎng)交易的主要對(duì)象,其轉(zhuǎn)讓、出租和抵押在法律上不受限制。目前要解決的主要是規(guī)范交易行為,解決非典型交易中存在的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓問題。依據(jù)2019年《指導(dǎo)意見》的要求,規(guī)范出讓土地使用權(quán)交易主要有以下幾個(gè)方面。(1)以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。(2)以有償取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租。(3)以通過出讓、作價(jià)出資或入股等方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)。第三節(jié)出讓土地使用權(quán)六、出讓土地使用權(quán)的續(xù)期在土地使用權(quán)因期限屆滿而終止的情況下,為了保護(hù)土地使用者的房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)、滿足房屋繼續(xù)使用的要求,我國(guó)《民法典》明確規(guī)定,住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的,自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期,依照法律規(guī)定辦理。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》中明確規(guī)定,土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續(xù)使用土地的,應(yīng)當(dāng)至遲于土地使用權(quán)出讓合同約定的期限屆滿前1年申請(qǐng)續(xù)期,除根據(jù)規(guī)劃和社會(huì)公共利益需要應(yīng)收回該幅土地的以外,應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的,應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,依照規(guī)定支付續(xù)期土地使用權(quán)出讓金。第四節(jié)集體土地建設(shè)用地使用權(quán)一、集體土地使用權(quán)的概念和特征集體土地使用權(quán)是土地使用者依照政府的批準(zhǔn)文件或合同約定,對(duì)農(nóng)民集體所有的土地享有的占有、使用和收益的權(quán)利。集體土地使用權(quán)包括集體土地建設(shè)用地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。根據(jù)《民法典》第361條的規(guī)定,集體建設(shè)用地依土地管理法的規(guī)定處理。依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行土地管理法的規(guī)定和執(zhí)法實(shí)踐,集體土地使用權(quán)主要具有以下特征。（一）集體土地使用權(quán)的主體具有特定（二）集體土地使用權(quán)的取得一般是無償?shù)模ㄈ┘w土地使用權(quán)的行使要受到較多限制第四節(jié)集體土地建設(shè)用地使用權(quán)二、集體土地建設(shè)用地及其使用的立法發(fā)展集體土地建設(shè)用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地,是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民個(gè)人投資或集資,進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。它主要包括鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)用地公益事業(yè)用地、公共設(shè)施用地,以及農(nóng)村居民住宅用地。第四節(jié)集體土地建設(shè)用地使用權(quán)三、集體土地建設(shè)用地使用的原則使用農(nóng)民集體所有的土地進(jìn)行建設(shè),必須遵循下列原則。(1)必須符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃。(2)必須經(jīng)過人民政府依法批準(zhǔn)。(3)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)占用土地嚴(yán)格控制占用耕地。(4)通過出讓等方式取得的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押,但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人簽訂的書面合同另有約定的除外。第四節(jié)集體土地建設(shè)用地使用權(quán)四、集體土地建設(shè)用地的審批權(quán)限依據(jù)《土地管理法》,我國(guó)集體土地建設(shè)用地的審批權(quán)限如下。(1)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件,向縣級(jí)以上地方人民政府自然資源主管部門提出申請(qǐng),按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限,由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)。(2)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè),需要使用土地的,經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,向縣級(jí)以上地方人民政府自然資源主管部門提出申請(qǐng),按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限,由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)。(3)農(nóng)村村民住宅用地,由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核批準(zhǔn)。第四節(jié)集體土地建設(shè)用地使用權(quán)五、集體土地建設(shè)用地使用權(quán)的行使集體土地建設(shè)用地經(jīng)依法批準(zhǔn)使用,并領(lǐng)取集體土地使用證后,用地者便依法取得土地使用權(quán)。土地使用權(quán)受國(guó)家法律的保護(hù),任何單位和個(gè)人不得侵犯。但任何權(quán)利都是與一定的義務(wù)相對(duì)應(yīng)的,土地使用權(quán)人在行使權(quán)利時(shí),也必須履行一定的義務(wù),必須遵守國(guó)家有關(guān)法律的規(guī)定。(1)用地者必須按照批準(zhǔn)的用途使用土地,不準(zhǔn)擅自擴(kuò)大用地面積或改變土地用途。(2)用地者在使用土地期間,不得將土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。(3)用地者在使用土地期間如遇國(guó)家建設(shè)需要征用土地,有義務(wù)服從國(guó)家和社會(huì)公共利益的需要。此外,土地使用權(quán)人在使用土地期間還負(fù)有正確處理相鄰關(guān)系、正確行使土地使用權(quán)以及依法納稅等義務(wù)。第四節(jié)集體土地建設(shè)用地使用權(quán)六、集體土地建設(shè)用地使用權(quán)的收回為了加強(qiáng)對(duì)集體土地建設(shè)用地的管理,合理利用土地資源,提高土地利用率,《土地管理法》規(guī)定,在法定情形出現(xiàn)時(shí),農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn),收回土地使用權(quán)。土地使用權(quán)被依法收回是集體土地建設(shè)用地使用權(quán)終止的主要原因之一。收回土地使用權(quán)的情形,主要有以下幾種。(1)為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要收回土地的。(2)不按照人民政府批準(zhǔn)的土地用途使用土地的。(3)因撤銷、遷移等原因停止使用土地的。第四章房地產(chǎn)開發(fā)法律制度第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)概述一、房地產(chǎn)開發(fā)的概念房地產(chǎn)開發(fā),是根據(jù)城市總體規(guī)劃和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃的需要,在一定的區(qū)域內(nèi)有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行土地開發(fā)和建筑物建設(shè)的活動(dòng)。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)概述二、房地產(chǎn)開發(fā)的分類房地產(chǎn)開發(fā)是一種復(fù)雜的、綜合性的生產(chǎn)活動(dòng)。我們可以從不同的角度,用不同的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其進(jìn)行分類。一般分為以下幾種。(1)按開發(fā)的對(duì)象來劃分,可將房地產(chǎn)開發(fā)分為新區(qū)開發(fā)和舊城改造。(2)以開發(fā)的方式來劃分,可將房地產(chǎn)開發(fā)分為單項(xiàng)開發(fā)、成片開發(fā)和小區(qū)開發(fā)。(3)按開發(fā)主體來劃分,可將房地產(chǎn)開發(fā)分為政府開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)概述三、房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)作為一項(xiàng)生產(chǎn)活動(dòng),其特點(diǎn)是投資量大,回收期長(zhǎng),并且涉及面廣。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,需要大量的資金投入。因此,其與金融業(yè)的關(guān)系十分密切。無論是發(fā)達(dá)國(guó)家,還是發(fā)展中國(guó)家,房地產(chǎn)開發(fā)都離不開金融機(jī)構(gòu)的支持,銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大后盾。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資回收期長(zhǎng),絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都要經(jīng)過立項(xiàng)、可行性研究、取得土地使用權(quán)、開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)銷售五大環(huán)節(jié)。從立項(xiàng)開始就要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查、規(guī)劃設(shè)計(jì)、擬定開發(fā)方案、選址、申請(qǐng)貸款、尋求合作伙伴、實(shí)施開發(fā)計(jì)劃,這些工作都需要付出時(shí)間和資金,只有當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目建成銷售后才能收回投資。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)概述四、我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展中華人民共和國(guó)成立后,我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)大致經(jīng)歷了三個(gè)階段。第一階段是起步階段。第二階段是轉(zhuǎn)型階段。第三階段是房地產(chǎn)開發(fā)迅速發(fā)展和逐步規(guī)范階段。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)概述五、房地產(chǎn)開發(fā)立法的基本原則房地產(chǎn)開發(fā)立法的基本原則,是制定、解釋和實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)管理法律、法規(guī)的基本規(guī)則,也是從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)及其管理活動(dòng)應(yīng)遵循的行為準(zhǔn)則。其主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。（一）嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則（二）綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則（三）經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益“三統(tǒng)一”的原則（四）鼓勵(lì)開發(fā)建設(shè)居民住宅的原則第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指依法設(shè)立,具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。它是以營(yíng)利為目的,從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè),是房地產(chǎn)開發(fā)和交易的主體,也是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的重要角色。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是否規(guī)范有序,直接關(guān)系著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮和健康發(fā)展。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均應(yīng)申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí),取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書;否則,不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從無到有,日益增多,并隨著實(shí)踐的發(fā)展,出現(xiàn)了多種類型。按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所有制性質(zhì)來劃分,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可分為國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、集體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、外商投資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)四種主要類型。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類（一）國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（二）集體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（三）民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（四）外商投資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主體。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng),是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè),并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),首先應(yīng)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序主要包括以下兩個(gè)步驟。(1)申請(qǐng)登記。(2)依法備案。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)。為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理,規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為,2022年《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》第三次修正。新修正的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》再次明確規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)。1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)和條件2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承接開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的范圍第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理一個(gè)完整的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施大致包括企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目決策,取得開發(fā)用地成交確認(rèn)書,立項(xiàng)備案,審定設(shè)計(jì)方案,申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證,施工和竣工驗(yàn)收。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的整個(gè)過程中,國(guó)家的監(jiān)管貫徹始終。（一）立項(xiàng)備案（二）設(shè)計(jì)方案審定（三）建設(shè)用地規(guī)劃許可（四）建設(shè)工程規(guī)劃許可（五）建設(shè)工程施工許可證第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度二、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃控制（一）土地利用總體規(guī)劃控制（二）城市規(guī)劃控制第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度三、房地產(chǎn)開發(fā)用地計(jì)劃管理制度（一）土地利用計(jì)劃管控（二）建設(shè)用地計(jì)劃（三）建設(shè)用地計(jì)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地的控制第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度四、環(huán)境保護(hù)法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的要求依照《環(huán)境保護(hù)法》的規(guī)定,“環(huán)境”是指影響人類生存和發(fā)展的各種天然的和經(jīng)過人工改造的自然因素的總體,包括大氣、水、海洋、土地、礦藏、森林、草原、濕地、野生生物、自然遺跡、人文遺跡、自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)、城市和鄉(xiāng)村等。房地產(chǎn)開發(fā)涉及多種環(huán)境因素,尤其是土地。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動(dòng)必然會(huì)直接或間接地對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生某種影響。因此,在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,自始至終都存在著開發(fā)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)的矛盾。人們?cè)谧非蠼ㄔO(shè)規(guī)模和發(fā)展速度的時(shí)候,常常忽視了對(duì)社會(huì)環(huán)境的保護(hù),片面追求經(jīng)濟(jì)利益的短期行為,已對(duì)社會(huì)環(huán)境產(chǎn)生了明顯的負(fù)面影響,以致不少地方的環(huán)境現(xiàn)狀出現(xiàn)惡化的趨勢(shì)。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)中的環(huán)境保護(hù)是政府的職責(zé),也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的法定義務(wù)。根據(jù)我國(guó)《環(huán)境保護(hù)法》的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)除受規(guī)劃控制和計(jì)劃管理之外,還必須遵守國(guó)家法律有關(guān)保護(hù)和合理利用資源,保護(hù)環(huán)境的規(guī)定,符合環(huán)境保護(hù)的要求第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地管理制度一、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地使用權(quán)取得方式依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得土地使用權(quán);但是,法律和國(guó)務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的性質(zhì)所決定,房地產(chǎn)開發(fā)用地使用權(quán)的取得依法應(yīng)采取出讓方式。在房地產(chǎn)開發(fā)用地尚未進(jìn)入一級(jí)土地市場(chǎng)之時(shí),國(guó)家土地管理部門的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或其委托的開發(fā)企業(yè)要完成前期開發(fā)。《土地儲(chǔ)備管理辦法》規(guī)定,土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)組織對(duì)儲(chǔ)備土地開展必要的前期開發(fā),為政府供應(yīng)土地提供保障。儲(chǔ)備土地的前期開發(fā)應(yīng)按照該地塊的規(guī)劃,加強(qiáng)對(duì)文物遺存、歷史古跡、古樹名木等遺產(chǎn)的保護(hù),完成地塊內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、圍擋等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),并進(jìn)行土地平整,滿足必要的“通平”要求。儲(chǔ)備土地完成前期開發(fā),并具備供應(yīng)條件后,應(yīng)納入當(dāng)?shù)厥?、縣國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃,由市、縣自然資源主管部門統(tǒng)一組織土地供應(yīng)。第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地管理制度二、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地的審批《城市房地產(chǎn)管理法》第10條和第11條明確規(guī)定:“土地使用權(quán)出讓,必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃?！薄翱h級(jí)以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的,須根據(jù)省級(jí)以上人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案,按照國(guó)務(wù)院規(guī)定,報(bào)國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府批準(zhǔn)?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)用地基本上都屬于建設(shè)用地,用地面積通常比較大,尤其是新建開發(fā)區(qū)或成片開發(fā)的項(xiàng)目用地,少則幾十畝,多則幾百畝甚至上千畝。其用地是否合法,是否符合土地利用規(guī)劃和年度用地計(jì)劃的要求,直接關(guān)系到本地區(qū)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃的執(zhí)行,進(jìn)而關(guān)系到社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。因此,房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地的審批,必須符合國(guó)家有關(guān)法律的規(guī)定,必須嚴(yán)格執(zhí)行土地利用規(guī)劃和年度計(jì)劃。第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地管理制度三、房地產(chǎn)開發(fā)用地的使用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)之后,必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè),否則,將依法承擔(dān)法律責(zé)任。依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開發(fā)的,可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿2年未動(dòng)工開發(fā)的,可以無償收回土地使用權(quán)。但是,因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工遲延的除外。為遏制部分城市住宅用地供應(yīng)不合理增長(zhǎng),嚴(yán)格落實(shí)對(duì)應(yīng)商品房銷售周期的住宅用地供應(yīng)機(jī)制,2024年4月29日,自然資源部辦公廳印發(fā)《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》,要求各地做好年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃與住房發(fā)展年度計(jì)劃的銜接,合理控制新增商品住宅用地供應(yīng),繼續(xù)大力支持保障性住房用地的供應(yīng),嚴(yán)格執(zhí)行住宅用地收回的有關(guān)要求,對(duì)于超期未動(dòng)工兩年以上的閑置住宅用地,該收回的要依法收回第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中的施工管理制度一、建筑施工企業(yè)資質(zhì)管理制度建筑施工企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施的主體,是建筑工程項(xiàng)目施工任務(wù)的承擔(dān)者。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)建筑施工單位的選擇,應(yīng)符合國(guó)家關(guān)于建筑施工企業(yè)資質(zhì)管理的有關(guān)規(guī)定。建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照審定的資質(zhì)等級(jí)和業(yè)務(wù)范圍承接工程,并對(duì)所承接工程的施工質(zhì)量負(fù)責(zé)。根據(jù)有關(guān)規(guī)定,建筑施工企業(yè)資質(zhì)管理主要包括以下三部分內(nèi)容。1.企業(yè)資質(zhì)認(rèn)定2.確定資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)3.劃定承包工程范圍第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中的施工管理制度二、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的招投標(biāo)制度（一）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的招投標(biāo)制度1.招標(biāo)、投標(biāo)的適用范圍2.投標(biāo)人的資格審查3.招標(biāo)、投標(biāo)的要求（二）施工分包制度1.工程施工分包實(shí)行備案制度2.合同履行擔(dān)保3.轉(zhuǎn)包的禁止4.分包工程發(fā)包人與承包人應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中的施工管理制度三、開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目施工管理（一）開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目開工管理（二）施工現(xiàn)場(chǎng)管理和竣工驗(yàn)收制度第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中的施工管理制度四、建設(shè)工程質(zhì)量管理制度（一）建設(shè)單位的質(zhì)量義務(wù)和責(zé)任建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。通過招投標(biāo)擇優(yōu)選擇勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及施工單位,擇優(yōu)采購(gòu)重要設(shè)備、建筑材料,這是建設(shè)工程質(zhì)量的基礎(chǔ)保障。建設(shè)單位是建設(shè)工程的立項(xiàng)者、投資者和擁有者,也是建設(shè)工程質(zhì)量的保證者和主要責(zé)任者。其行為是否合法、規(guī)范,是否嚴(yán)格履行了應(yīng)盡義務(wù),直接關(guān)系建設(shè)工程的質(zhì)量。因此,我國(guó)的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》明確規(guī)定了其應(yīng)負(fù)的義務(wù)和責(zé)任。第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中的施工管理制度四、建設(shè)工程質(zhì)量管理制度（二）建設(shè)工程質(zhì)量保修制度為了保證建設(shè)工程質(zhì)量,我國(guó)的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定,建設(shè)工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告時(shí),應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。質(zhì)量保修書中應(yīng)明確建設(shè)工程的保修期限、保修范圍和保修責(zé)任。我國(guó)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條規(guī)定,在正常使用的條件下,建設(shè)工程的最低保修期限為:基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程,為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年;供熱與供冷系統(tǒng),為2個(gè)采暖期、供冷期;電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程,為2年;其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的,施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù),并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中的施工管理制度四、建設(shè)工程質(zhì)量管理制度（三）建設(shè)工程保證金制度建設(shè)工程保證金(保修金)是指房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中,發(fā)包人與承包人在建設(shè)工程承包合同中約定,從發(fā)包人應(yīng)付的工程款中預(yù)留,用以保證承包人在缺陷責(zé)任期內(nèi)對(duì)建設(shè)工程出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行維修的資金。為了保證建設(shè)工程質(zhì)量,實(shí)踐中普遍實(shí)行了預(yù)留建設(shè)工程質(zhì)量保證金的做法。為了規(guī)范建設(shè)工程保證金的管理,落實(shí)建設(shè)工程在缺陷責(zé)任期內(nèi)的維修責(zé)任,建設(shè)部和財(cái)政部于2005年1月發(fā)布了《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法》(現(xiàn)已失效)。該辦法中明確規(guī)定:“發(fā)包人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中明確保證金預(yù)留、返還等內(nèi)容,并與承包人在合同條款中對(duì)涉及保證金的下列事項(xiàng)進(jìn)行約定。第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中的施工管理制度五、工程監(jiān)理制度（一）工程監(jiān)理的概念工程監(jiān)理是指具有相關(guān)資質(zhì)的監(jiān)理單位受甲方的委托,依據(jù)國(guó)家批準(zhǔn)的工程項(xiàng)目建設(shè)文件、有關(guān)工程建設(shè)的法律、法規(guī)和工程建設(shè)監(jiān)理合同及其他工程建設(shè)合同,代表甲方對(duì)乙方的工程建設(shè)實(shí)施監(jiān)控的一種專業(yè)化有償服務(wù)活動(dòng)。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程監(jiān)理的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程監(jiān)理的具體內(nèi)容,主要有以下幾個(gè)方面。1.工程進(jìn)度監(jiān)理2.工程造價(jià)監(jiān)理3.工程質(zhì)量監(jiān)理第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中的施工管理制度五、工程監(jiān)理制度（三）工程監(jiān)理的作用實(shí)行工程監(jiān)理制度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)具有重要作用。首先,它有利于加強(qiáng)對(duì)工程建設(shè)環(huán)節(jié)的控制,減少工程建設(shè)各環(huán)節(jié)的隨意性,保證工程質(zhì)量;其次,實(shí)行工程建設(shè)監(jiān)理制度,可以借助于經(jīng)驗(yàn)豐富、專業(yè)水平較高的專家們的力量對(duì)工程建設(shè)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理,這有利于提高項(xiàng)目建設(shè)的管理水平,提高房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)綜合效益;最后,有利于維護(hù)工程建設(shè)各方的合法權(quán)益。監(jiān)理單位作為建設(shè)單位和施工單位之間獨(dú)立的第三方,在進(jìn)行監(jiān)理的活動(dòng)中,按照“公正、獨(dú)立、自主”的原則開展工作。它會(huì)站在客觀、公正的立場(chǎng)上,維護(hù)建設(shè)單位和被監(jiān)理單位的合法權(quán)益。第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中的施工管理制度五、工程監(jiān)理制度（四）工程監(jiān)理的權(quán)利與義務(wù)依照我國(guó)《建筑法》的規(guī)定,工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)承擔(dān)工程監(jiān)理業(yè)務(wù),并根據(jù)建設(shè)單位的委托,客觀、公正地履行監(jiān)理義務(wù)。工程監(jiān)理與被監(jiān)理工程的承包單位以及建筑材料、建筑配件和設(shè)備供應(yīng)單位不得有隸屬關(guān)系或者其他利害關(guān)系。在符合這些要求的前提下,監(jiān)理單位才能與建設(shè)單位簽訂工程監(jiān)理合同。第五章房地產(chǎn)交易法律制度第一節(jié)房地產(chǎn)交易概述一、房地產(chǎn)交易的概念和特征房地產(chǎn)交易是人們對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等活動(dòng)的總的稱謂。在我國(guó)現(xiàn)行土地制度下,房地產(chǎn)交易是指以房屋等建筑物、構(gòu)筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)為對(duì)象而進(jìn)行的一種商品交換活動(dòng),它包括轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等。作為一種商品交換形式,房地產(chǎn)交易具有一般商品交換的性質(zhì)和法律特征,但由交易客體的特殊性所決定,其與一般商品交易又有重要的區(qū)別。(1)房地產(chǎn)交易標(biāo)的的價(jià)格通常會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般生活消費(fèi)品的價(jià)格。(2)房地產(chǎn)交易標(biāo)的物具有固定性。(3)房地產(chǎn)交易無論以何種形式出現(xiàn),都會(huì)涉及土地資源占用和土地收益的重新分配,并會(huì)在一定程度上對(duì)整個(gè)社會(huì)的生產(chǎn)、生活產(chǎn)生影響,具有較強(qiáng)的社會(huì)性。(4)房地產(chǎn)交易比一般商品交易復(fù)雜得多。第一節(jié)房地產(chǎn)交易概述二、房地產(chǎn)交易的原則房地產(chǎn)交易的原則是貫穿于房地產(chǎn)法始終,并具有普遍指導(dǎo)意義的重要的交易規(guī)則。就房地產(chǎn)交易的性質(zhì)而言,一般是平等主體之間的民事法律行為,基于這種行為而形成的法律關(guān)系,主要是民事法律關(guān)系。因此,房地產(chǎn)交易應(yīng)遵守平等、自愿、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用等民法的一般原則。但房地產(chǎn)交易與一般的交易行為相比,無論是從交易的主體、客體來講,還是從交易的內(nèi)容和形式來講,都具有許多特殊性,且房地產(chǎn)交易關(guān)系較一般的交易關(guān)系復(fù)雜得多。因此,在房地產(chǎn)交易中還必須遵守房地產(chǎn)法所特有的一些原則。(1)房地一體原則。(2)依法登記的原則。(3)房地產(chǎn)交易價(jià)格分別管制原則。第一節(jié)房地產(chǎn)交易概述三、房地產(chǎn)交易的管理服務(wù)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)交易的管理機(jī)構(gòu)是指依法有權(quán)對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、協(xié)調(diào)以及對(duì)房地產(chǎn)交易法律關(guān)系進(jìn)行保護(hù)的國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)組織。根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律的規(guī)定和目前的實(shí)際情況,我國(guó)的房地產(chǎn)交易主管部門,是國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門和自然資源部門。它們依照國(guó)務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分,各司其職、密切配合,負(fù)責(zé)全國(guó)的房地產(chǎn)交易管理工作。（一）房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)1.自然資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的主要職責(zé)2.地方各級(jí)房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)的職責(zé)第一節(jié)房地產(chǎn)交易概述三、房地產(chǎn)交易的管理服務(wù)機(jī)構(gòu)（二）房地產(chǎn)交易中心房地產(chǎn)交易中心是國(guó)家根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要而設(shè)立的,供人們進(jìn)行房地產(chǎn)交易的固定場(chǎng)所。1992年以后,隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益活躍,全國(guó)各大中城市都先后設(shè)立了房地產(chǎn)交易中心,強(qiáng)化了房地產(chǎn)交易管理,規(guī)范了房地產(chǎn)交易行為。各地房地產(chǎn)交易所的建立,為房地產(chǎn)交易提供了固定的場(chǎng)所和必要的服務(wù)。同時(shí)其也在房地產(chǎn)交易指導(dǎo)、監(jiān)督、價(jià)格調(diào)控以及查處違法行為、保證交易安全等方面起了重要的作用。房地產(chǎn)交易中心的主要職責(zé)如下:(1)為房地產(chǎn)交易提供洽談、協(xié)商、交流信息、展示行情等各種服務(wù);(2)提供有關(guān)房地產(chǎn)的法律、政策咨詢;(3)接受有關(guān)房地產(chǎn)交易和經(jīng)營(yíng)管理的委托代理業(yè)務(wù);(4)為房地產(chǎn)交易提供價(jià)格評(píng)估服務(wù);(5)負(fù)責(zé)各類房地產(chǎn)租賃備案;(6)收集、整理并定期發(fā)布房源信息。第一節(jié)房地產(chǎn)交易概述三、房地產(chǎn)交易的管理服務(wù)機(jī)構(gòu)（三）房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)1.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其作用2.房地產(chǎn)中介服務(wù)的要求3.房地產(chǎn)中介服務(wù)的收費(fèi)第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念和特征（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與、交換或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特征房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是以房屋所有權(quán)及房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)為客體而進(jìn)行的房地產(chǎn)交易活動(dòng)。它是房地產(chǎn)交易的主要形式。其法律特征主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的必須合法。(2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),原土地使用者在土地使用權(quán)出讓合同中所享有的權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓方。(3)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于要式法律行為。第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件為了保證房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為的合法性和有效性,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須具備以下條件。（一）轉(zhuǎn)讓、受讓雙方需具有合法資格（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的客體必須符合法定要求（三）簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同（四）辦理登記過戶手續(xù)第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的禁止轉(zhuǎn)讓情形房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是一種法律行為,其法律后果是房屋所有權(quán)及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移或權(quán)利主體變更。因此,作為轉(zhuǎn)讓客體的房地產(chǎn)必須權(quán)屬明確,并且無爭(zhēng)議,否則,就很可能導(dǎo)致當(dāng)事人或第三方合法權(quán)益的損害,破壞正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序和社會(huì)秩序。依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。(1)以出讓方式取得的土地使用權(quán),不符合《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定的條件的。

(2)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)。(3)權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)。(4)未經(jīng)其他共有人同意的共有房地產(chǎn)。(5)土地使用權(quán)已被依法收回的。(6)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定,決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)。(7)法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式目前我國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式主要有以下幾種。1.買賣2.贈(zèng)與3.交換4.其他合法方式第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓五、經(jīng)濟(jì)適用住房及其轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠,限定套型面積和銷售價(jià)格,按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè),面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng),具有保障性質(zhì)的政策性住房。（一）經(jīng)濟(jì)適用住房的基本特征(1)經(jīng)濟(jì)適用住房單套的建筑面積控制在60平方米左右。(2)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的確定以保本微利為原則。(3)經(jīng)濟(jì)適用住房銷售實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。(4)經(jīng)濟(jì)適用住房的供給對(duì)象具有特定性。(5)經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)實(shí)行申請(qǐng)、審核、公示和輪候制度。第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓五、經(jīng)濟(jì)適用住房及其轉(zhuǎn)讓（二）經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買的條件經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性住房,其供應(yīng)對(duì)象是城市低收入住房困難家庭。城市低收入住房困難家庭,是指市和縣人民政府所在地鎮(zhèn)的范圍內(nèi),家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規(guī)定條件的家庭。城市低收入家庭申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)同時(shí)符合下列條件:(1)具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口;(2)家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn);(3)無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標(biāo)準(zhǔn)。第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓五、經(jīng)濟(jì)適用住房及其轉(zhuǎn)讓（三）經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買的程序目前,我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買的基本程序如下。(1)申請(qǐng)。(2)審核。(3)公示。(4)輪候。第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓五、經(jīng)濟(jì)適用住房及其轉(zhuǎn)讓（四）經(jīng)濟(jì)適用住房的轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售應(yīng)符合法定條件和要求。(1)所售經(jīng)濟(jì)適用房已滿5年(2)向政府繳納土地收益。(3)接受經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓的受讓人,應(yīng)符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的條件(見本節(jié)前述)。第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓六、已購(gòu)公有住房及其出售（一）已購(gòu)公有住房的概念已購(gòu)公有住房,是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策的規(guī)定,按照成本價(jià)(或標(biāo)準(zhǔn)價(jià))購(gòu)買的公有住房,也被人們稱為“房改房”。此種住房一般是購(gòu)買人原承租的公有住房。第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓六、已購(gòu)公有住房及其出售（二）已購(gòu)公房上市出售的條件依據(jù)《暫行辦法》的規(guī)定,已取得合法產(chǎn)權(quán)證的已購(gòu)公房可以上市出售,但有下列情形之一的,不得上市出售:(1)以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買且沒有按照有關(guān)規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的;(2)住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn),或違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修,且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的;(3)已購(gòu)公房處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的;(4)產(chǎn)權(quán)共有的房屋,其他共有人不同意出售的;(5)已經(jīng)抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;(6)上市出售后會(huì)形成新的住房困難的;(7)擅自改變房屋使用性質(zhì)的;(8)法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。具有以上情形之一的已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用住房不得上市出售。能夠上市出售的只能不屬于禁止出售之范圍的已購(gòu)公房。第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓六、已購(gòu)公有住房及其出售（三）已購(gòu)公房上市出售的程序(1)申請(qǐng)。(2)審核批準(zhǔn)。(3)辦理過戶手續(xù)。(4)辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓六、已購(gòu)公有住房及其出售（四）已購(gòu)公房出售后的收益分配因?yàn)橐奄?gòu)公有住房情況比較復(fù)雜,有的是以成本價(jià)購(gòu)買的,有的是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的,以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買公房者享有的是房屋的部分產(chǎn)權(quán)。所以,在已購(gòu)公房上市時(shí),應(yīng)區(qū)別不同情況來處理房屋轉(zhuǎn)讓的分配問題。依據(jù)《暫行辦法》的規(guī)定,已購(gòu)公房出售收益的分配主要分為兩種情況。一是以成本價(jià)購(gòu)買、產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有的公有住房上市出售的,其收入在按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)和土地收益后,歸出售者個(gè)人所有。二是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買、職工擁有部分產(chǎn)權(quán)的已購(gòu)公房上市出售的,其收入的分配又分兩種:一種是由出售人先按照成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及利息將原購(gòu)住房全部產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有后再出售,其收入在按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)和土地收益后,歸出售人所有;另一種辦法是將房屋直接上市出售,其收入在按有關(guān)規(guī)定繳納稅費(fèi)和土地收益后,由出售住房的職工與原產(chǎn)權(quán)單位按照產(chǎn)權(quán)比例分配。第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓六、已購(gòu)公有住房及其出售（五）已購(gòu)公房出售時(shí)土地收益的分配由于“房改房”的價(jià)格中未包含土地使用權(quán)的價(jià)格,所以,已購(gòu)公房上市出售時(shí),購(gòu)買人應(yīng)向國(guó)家繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款,從而產(chǎn)生了土地收益的分配及管理問題。第三節(jié)商品房預(yù)售一、商品房和商品房預(yù)售的特征（一）商品房的概念商品房是在我國(guó)實(shí)行改革開放后,隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而出現(xiàn)的一個(gè)新的法律用語(yǔ)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之主要產(chǎn)品的商品房,在我國(guó)各類房屋中的比重不斷提高,并已成為我國(guó)住房消費(fèi)的重要對(duì)象。（二）商品房預(yù)售的概念和特征商品房預(yù)售,是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給買受人,由買受人支付定金并分期支付房?jī)r(jià)款的行為。它是商品房銷售的一種特殊形式。第三節(jié)商品房預(yù)售一、商品房和商品房預(yù)售的特征（二）商品房預(yù)售的概念和特征(1)商品房預(yù)售合同法律關(guān)系的主體一方是特定的。(2)商品房預(yù)售合同的標(biāo)的是尚在建設(shè)中的房屋。(3)商品房預(yù)售要受到較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)。第三節(jié)商品房預(yù)售二、商品房預(yù)售的條件（二）商品房預(yù)售的概念和特征(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書。(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已確定了施工進(jìn)度和竣工交付日期。第三節(jié)商品房預(yù)售三、商品房預(yù)售的程序1.售前宣傳2.簽訂商品房預(yù)售合同3.辦理登記備案手續(xù)4.辦理入住手續(xù)5.辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)第三節(jié)商品房預(yù)售四、預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓也被稱為樓花轉(zhuǎn)讓,或期房轉(zhuǎn)讓。它是指商品房預(yù)售法律關(guān)系中的購(gòu)房人將所購(gòu)買的尚未竣工的商品房再轉(zhuǎn)讓給他人的行為。這種轉(zhuǎn)讓實(shí)際上是商品房預(yù)售合同中的權(quán)利、義務(wù)的轉(zhuǎn)讓,所以也常被稱為商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓。第四節(jié)房屋租賃一、房屋租賃的概念和特征房屋租賃是指房屋所有人作為出租人,在一定期限內(nèi),將其房屋出租給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃是房地產(chǎn)交易的主要形式之一。(1)房屋租賃關(guān)系中的出租方一般為房屋所有權(quán)人,包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。(2)房屋租賃一般具有明確的期限。(3)作為房屋租賃法律關(guān)系客體的房屋應(yīng)是法律允許出租的。(4)房屋租賃法律關(guān)系的建立要進(jìn)行登記備案。第四節(jié)房屋租賃二、房屋租賃的分類由房屋本身的特點(diǎn)所決定,房屋租賃的情況比較復(fù)雜,可以按不同的標(biāo)準(zhǔn)作出