房地產(chǎn)項(xiàng)目投資判斷原則

第一章項(xiàng)目投資概述

一、項(xiàng)目簡要背景簡介

二、本投資項(xiàng)目的戰(zhàn)略要點(diǎn)和關(guān)鍵環(huán)節(jié)

1.決定項(xiàng)目成功日勺戰(zhàn)略要點(diǎn)；

2.本項(xiàng)目有哪些關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

三、本投資項(xiàng)目也許存在的重要風(fēng)險(xiǎn)

1.政策方面口勺風(fēng)險(xiǎn)；

2.市場方面日勺風(fēng)險(xiǎn)；

3.經(jīng)營方面的風(fēng)險(xiǎn)。

四、盈虧平衡點(diǎn)的分析

1.在某銷售價(jià)格條件下的盈虧平衡點(diǎn)：

2.在某地價(jià)條件下的盈虧平衡點(diǎn)。

3.盈虧平衡點(diǎn)的敏感性分析

五、本項(xiàng)目投資的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)和項(xiàng)目進(jìn)度安排

第二章項(xiàng)目定性判斷內(nèi)容

在企業(yè)戰(zhàn)略推進(jìn)過程中，我們的I業(yè)務(wù)將分布在不一樣的區(qū)域，不一樣H勺都市。

雖然這些項(xiàng)目素質(zhì)各不相似，分別具有各自的屬性，但同為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在項(xiàng)

目選擇與開發(fā)過程中仍然存在著某些具有共性的指標(biāo)。

為了更好的進(jìn)行項(xiàng)目選擇，簡化判斷原則，形成項(xiàng)目選擇的程序化與制度化，

我們將這些具有共性的判斷原則加以提煉，通過都市、市場及項(xiàng)目三個(gè)由宏觀至微

觀H勺層次逐一列舉，進(jìn)行論述：

一、理解都市：

1.目的都市與企業(yè)戰(zhàn)咯匹配程度：目的都市與否屬于企業(yè)戰(zhàn)略中確定口勺都市范圍？

假如不是，與戰(zhàn)略中確定的都市有無可比性，可比性怎樣？

2.都市所處經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展?fàn)顩r

2.1.經(jīng)濟(jì)圈日勺發(fā)展歷史

2.2.經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展規(guī)劃

2.3.經(jīng)濟(jì)圈未來發(fā)展對都市的影響

3.都市人口及經(jīng)濟(jì)狀況

3.1.都市人口發(fā)展?fàn)顩r

3.2.都市人口構(gòu)造狀況

3.3.都市匯集能力

3.4.都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r：都市GDP總量、人均可支配收入、人均儲蓄額、社會保障

制度等指標(biāo)日勺變化狀況及與其他都市的對比狀況

4.都市人文、歷史特性及發(fā)展?fàn)顩r

房地產(chǎn)產(chǎn)品作為特殊消費(fèi)品，尊重、適應(yīng)客戶，實(shí)現(xiàn)本土化是項(xiàng)目能否成功的

關(guān)鍵。因此，對不一樣區(qū)域自然、人文、歷史環(huán)境的理解，理解當(dāng)?shù)乜蛻粜枨笫抢?/p>

解都市日勺重要構(gòu)成部分。

5.都市化進(jìn)程及總體規(guī)劃。

現(xiàn)階段，中國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與都市化進(jìn)程息息有關(guān)，一種都市的規(guī)劃前景，

舊城改造及新區(qū)建設(shè)力度直接決定的當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

5.1.都市發(fā)展歷程及都市化進(jìn)程

5.2.都市總體規(guī)劃

5.3.都市交通規(guī)劃

5.4.都市用地規(guī)劃

5.5.都市園林景觀規(guī)劃

5.6.都市產(chǎn)業(yè)格局規(guī)劃

5.7.都市歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)規(guī)劃

6.都市政治、政策環(huán)境

目前，房地產(chǎn)行業(yè)仍是地區(qū)性較強(qiáng)日勺行業(yè)，不一樣的I區(qū)域，不一樣的都市，其

政府有著不一樣的執(zhí)政思緒與風(fēng)格，對行業(yè)日勺發(fā)展也持不一樣的態(tài)度。因此，對政

府及其政策日勺判斷直接決定了我們進(jìn)入日勺方式措施與戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)。

二、理解市場：

1.房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r

1.1.房地產(chǎn)市場發(fā)展軌跡

1.2.房地產(chǎn)市場總體特性

1.3.房地產(chǎn)市場未來發(fā)展預(yù)測

2.房地產(chǎn)行業(yè)成長性。

2.1.過去3-5年行業(yè)經(jīng)典指標(biāo)變化狀況：包括人均居住面積、年銷售量、銷售額、

施工（竣工）面積等。

2.2.都市房地產(chǎn)行業(yè)的供需構(gòu)造

3.都市房地產(chǎn)行業(yè)競爭狀況分析：

3.1.開發(fā)企'也發(fā)展歷史

3.2.開發(fā)商構(gòu)成構(gòu)造

3.3.行業(yè)競爭特性

3.4.行業(yè)進(jìn)入壁壘

3.5.經(jīng)典開發(fā)企業(yè)分析

4.一級市場

重要考察項(xiàng)目所在區(qū)域過去兩年的土地出讓量及所處區(qū)域，未來一年日勺土地供

應(yīng)計(jì)劃，土地儲備量。通過對土地供應(yīng)狀況日勺理解我們可以判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場日勺

未來供需構(gòu)造，發(fā)展速度以及規(guī)模，進(jìn)而預(yù)測該區(qū)域市場的未來日勺供需關(guān)系和競爭

的程度。

5.二級市場

此項(xiàng)目重要包括分區(qū)市場調(diào)查和研究各檔次產(chǎn)品H勺供應(yīng)狀況與集合特性（平均

售價(jià)、開發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品形式、平均消化率、平均容積率、物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特性）,

經(jīng)典個(gè)案分析（銷售價(jià)格、銷售速度、主力戶型、工程進(jìn)度、推廣計(jì)劃、后期推案

量等）。通過對二級市場日勺分析可直接理解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場日勺銷售狀況、購置層次以

及消費(fèi)偏好等，有助于對項(xiàng)目進(jìn)行整體定位。

6.三級市場

重要關(guān)注二手房成交量、成交價(jià)格、重要成交區(qū)域、投資比例等指標(biāo)。通過對

這些指標(biāo)的理解可觀測三級市場與否與一二級市場形成聯(lián)動，為未來行業(yè)發(fā)展趨勢

及風(fēng)險(xiǎn)提供判斷根據(jù)。

7.價(jià)格成本指標(biāo)

當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)流程、開發(fā)成本、稅收優(yōu)惠以及其他某些特色政策等。這些指標(biāo)確

實(shí)定將直接為項(xiàng)目成本及利潤率測免提供根據(jù)。

8.消費(fèi)者分析

8.1.消費(fèi)者總體特性

8.2.消費(fèi)者購房行為特性

8.3.消費(fèi)者構(gòu)造分析

8.4.消費(fèi)者總體需求預(yù)測

三、理解項(xiàng)目：

1.項(xiàng)目背景

1.1.項(xiàng)目來源

1.2.項(xiàng)目提供者的狀況簡介

2.項(xiàng)目地理現(xiàn)實(shí)狀況：

2.1.四至范圍

2.2.地勢

2.3.地面現(xiàn)實(shí)狀況

2.4.地面居民居住狀況

2.5.地下狀況

2.6.土地的完整性

2.7.地質(zhì)狀況

3.項(xiàng)目地段分析

3.1.項(xiàng)目位置

3.2.項(xiàng)目周圍交通

3.3.公交系統(tǒng)

3.4.教育配套

3.5.醫(yī)療配套

3.6.商圈特性

3.7.文體配套

3.8.生活配套

3.9.自然景觀

3.10.風(fēng)水評價(jià)

4.項(xiàng)目大市政狀況

4.1.道路現(xiàn)實(shí)狀況及規(guī)劃：包括既有道路、規(guī)劃道路，規(guī)劃實(shí)行日勺時(shí)間，與宗地

的關(guān)系（影響）等

4.2.供水狀況：既有管線、管徑及未來規(guī)劃實(shí)行時(shí)間

4.3.雨水、污水排放：既有管線、管徑及未來規(guī)劃實(shí)行時(shí)間

4.4.通訊（有線電視、、網(wǎng)絡(luò)）：既有管線、上源位置、距宗地距離、波及線

路成本等

4.5.永久性供電和臨時(shí)性施工供電：既有管線、上源位置、距宗地距離

4.6.燃?xì)猓杭扔泄芫€、上源位置、距宗地距離、接口位置

4.7.供熱及生活熱水：既有管線、上源位置、距宗地距離、接口位置

5.經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

5.1.總用地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積等

5.2.住宅建筑面積、公建面積，共建內(nèi)容

5.3.綜合容積率、住宅容積率

5.4.建筑密度

5.5.控高

5.6.綠化率

5.7.其他

6.項(xiàng)目手續(xù)狀況

7.區(qū)域市場分析

7.1.區(qū)域住宅市場概述

7.2.區(qū)域住宅各項(xiàng)指標(biāo)

7.3.區(qū)域市場各類型住宅分布狀況

7.4.區(qū)域內(nèi)各類型住宅產(chǎn)品供應(yīng)狀況

7.5.區(qū)域市場產(chǎn)品集合特性（尤其研究與項(xiàng)目類似檔次物業(yè)日勺特性）：包括均價(jià)、

開發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品形式、平均銷售率、平均容積率等

7.6.區(qū)域市場中產(chǎn)品營銷特性

7.7.未來2-3年內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型

7.8.分析本項(xiàng)目在區(qū)域市場中日勺機(jī)會

8.區(qū)域目的I客戶群研究

通過研究各檔次產(chǎn)品目H勺客戶群特性及輻射商圈范圍，確定項(xiàng)目市場定位及產(chǎn)

品定位，目的人群特性/來源區(qū)域/行業(yè)特點(diǎn)，產(chǎn)品提議。

8.1.目H勺客戶群總體特性

8.2.目日勺客戶群購房行為特性

8.3.目的客戶群構(gòu)造分析

8.4.目H勺客戶群總體需求預(yù)測

9.項(xiàng)目周圍環(huán)境

治安狀況、空氣狀況、噪聲狀況、污染狀況、危險(xiǎn)源狀況（如高壓線、放射性、

易燃易爆品生產(chǎn)或倉儲基地等）、周圍景觀、風(fēng)水狀況、近期或規(guī)劃中周圍環(huán)境的重

要變化。

10.項(xiàng)目日勺融資及合作前景

結(jié)合對當(dāng)?shù)亟鹑诃h(huán)境的理解，判斷該項(xiàng)目的融資難易程度。結(jié)合該區(qū)域日勺潛在

合作伙伴以及項(xiàng)目自身素質(zhì)日勺理解，判斷該項(xiàng)目與否可以成為一種很好日勺合作平臺。

第三章項(xiàng)目定量判斷內(nèi)容

一、對于都市的判斷：

投資發(fā)展部根據(jù)都市競爭力水平計(jì)算出都市得分，根據(jù)得分把都市按5個(gè)級別

進(jìn)行統(tǒng)一分類，最高級別為5分，其他級別依次遞減1分，最低為1分。

二、市場類指標(biāo)（由投資發(fā)展部及投資決策委員會分別打分）

指標(biāo)編號指標(biāo)權(quán)重打分得分

S1市場成長性（3-5年）□1□2□3□4□5

S1.1動工量/竣工量□1□2□3□4□5

S1.2銷售面積/竣工面積□1□2□3□4□5

S1.3存量房總量□1□2□3□4□5

S1.4銷售均價(jià)□1□2□3□4□5

S1.5房地產(chǎn)投資總量□1□2□3□4□5

S1.6存量房變動比率□1□2□3□4□5

S1.7銷售均價(jià)變動比率□1□2□3□4□5

S1.8房地產(chǎn)投資變動比率□1□2□3□4□5

S2人均居住面積□1□2□3□4□5

S3土地市場□1□2□3□4□5

S3.1土地上年度供應(yīng)量□1□2□3□4□5

S3.2上年度完畢開發(fā)的土地量□1□2□3□4□5

S3.3土地供應(yīng)量變動比率□1□2□3□4□5

S4行業(yè)平均利潤率□1□2□3□4□5

S5行業(yè)市場競爭性□1□2□3□4□5

S5.1開發(fā)商數(shù)量□1□2□3□4□5

S5.2開發(fā)商數(shù)量變動比率□1□2□3□4□5

S5.3著名開發(fā)商比例□1□2□3□4□5

S5.4外地開發(fā)商比例□1□2□3□4□5

S5.5招牌掛劇烈程度□1□2□3□4□5

S6消費(fèi)者成熟程度□1□2□3□4□5

S7服務(wù)機(jī)構(gòu)專業(yè)能力□1□2□3□4□5

S8金融環(huán)境□1□2□3□4□5

三、項(xiàng)目類指標(biāo)（由投資發(fā)展部打分）

打分得

指標(biāo)編號指標(biāo)權(quán)重

分

X1項(xiàng)目地段評價(jià)□102口3□4口5

XI.1項(xiàng)目位置□1Z203□4口5

X1.2項(xiàng)目周圍交通□1口2口3□4口5

XI.3公交系統(tǒng)□1Z2C3□4口5

X1.4教育配套□1□2□3□4□5

X1.5醫(yī)療□1□2□3□4□5

X1.6商圈□1□2□3□4□5

X1.7文體配套□1□2□3□4□5

XI.8生活配套□1□2□3□4□5

X1.9自然景觀□1□2□3□4□5

XI.10風(fēng)水評價(jià)□1□2□3□4□5

x2項(xiàng)目地理狀況□1□2□3□4□5

x2.1地形狀況□1J2□3□4□5

x2.2地面狀況□1□2□3□4□5

x2.3地面拆遷難度□1□2□3□4□5

x2.4地下狀況□1□2□3□4□5

x2.5土地完整性□1□2□3□4□5

x2.6地質(zhì)狀況□1□2□3□4□5

x3項(xiàng)目市政配套□1□2□3□4□5

x4項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)□1□2□3□4□5

x5項(xiàng)目手續(xù)齊全程度□1□2□3□4□5

x6合作開發(fā)條件□1□2□3□4□5

X6.1合作方實(shí)力□1□2□3□4□5

X6.2合作方信譽(yù)□1□2□3□4□5

X6.3合作方式□1□2□3□4□5

X6.4付款方式□1□2□3□4□5

x7區(qū)域市場發(fā)展?fàn)顩r□1□2□3□4□5

X7.I動工量/竣工量□1□2□3□4□5

X7.2銷售面積/竣工面積□1□2□3□4□5

X7.3存量房總量U1U2□3U4U5

X7.4銷售均價(jià)□1□2□3□4□5

X7.5存量房變動比率□1□2□3□4□5

X7.6銷售均價(jià)變動比率□1□2□3□4□5

x8區(qū)域市場競爭狀況□1□2□3□4□5

x9區(qū)域市場產(chǎn)品□1□2□3□4□5

xIO區(qū)域目H勺客戶購置力□1□2□3□4□5

四、經(jīng)濟(jì)類指標(biāo)（由投資發(fā)展部及投資決策委員會分別打分）

指標(biāo)編號指標(biāo)權(quán)重打分得分

J1銷售收入□102口3□4口5

J2直接成本□102口3□4口5

J3間接費(fèi)用□1口2口3□4口5

J4毛利率□1Z12口3□4口5

J5稅前利潤□102口3□4口5

J6稅后利潤□1□2□3□4□5

J7銷售利潤率□1□2□3□4□5

J8凈資產(chǎn)收益率□1□2□3□4□5

J9內(nèi)部收益率□1□2□3□4□5

J10投資回收期□1□2□3□4□5

J11現(xiàn)金正流時(shí)間□1□2□3□4□5

五、四要素評價(jià)指標(biāo)（由投資發(fā)展部及投資決策委員會分別打分）

指標(biāo)編號指標(biāo)權(quán)重打分得分

F風(fēng)險(xiǎn)□1□2□3□4□5

F1宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)□1□2□3□4□5

F2宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)□1□2□3□4□5

F3市場風(fēng)險(xiǎn)□1□2□3□4□5

F4經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)□1□2□3□4□5

F5資金風(fēng)險(xiǎn)□1□2□3□4□5

F6項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)□1□2□3□4□5

Z周轉(zhuǎn)□1□2□3□4□5

Z1投資回收期□1□2□3□4□5

Z2現(xiàn)金流為正時(shí)間□1□2□3□4□5

Z3現(xiàn)金流與企業(yè)資金匹配程度□1□2□3□4□5

Z4銷售周期□1□2□3□4□5

Z5開發(fā)周期□1□2□3□4□5

L利潤□1□2□3□4□5

L1毛利率□1□2□3□4□5

L2稅后利潤額□1□2□3□4□5

L3稅后利潤率□1□2□3□4□5

L4凈資產(chǎn)收益率□1□2□3□4□5

G規(guī)?！?□2□3□4□5

G1總投資□1□2□3□4□5

G2銷售總收入□1□2□3□4□5

G3總用地面積□1□2□3□4□5

G4總建筑面積□1□2□3□4□5

第四章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析

一、計(jì)算根據(jù)和假設(shè)

1.規(guī)劃方案日勺初步設(shè)想;

2.有關(guān)項(xiàng)目的《合作開發(fā)協(xié)議書》；

3.項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)計(jì)劃安排；

4.國家及都市市有關(guān)開發(fā)建設(shè)的稅費(fèi)政策和文獻(xiàn);

5.都市工程建設(shè)造價(jià)定額及原則：

6.預(yù)測銷售均價(jià)

二、成本預(yù)測

參照如下表格:

一、土地成本

二、前期費(fèi)用

三、工程成本

四、配套成本

直接建設(shè)成本

五、項(xiàng)目營銷費(fèi)用

六、項(xiàng)目行政費(fèi)用

七、利息支出

八、營業(yè)稅及附加

項(xiàng)目總投資

三、稅務(wù)分析

1.營業(yè)稅及附加:

2.所得稅稅率：

3.土地增值稅