房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程的成本限制與管理

前后

房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展很早，但近十幾年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展快速，造就

了一批億萬富翁，房地產(chǎn)開發(fā)利潤空間較大，以致于諸多企業(yè)都紛紛

把眼光投向房產(chǎn)業(yè)，房價一冉上漲，房屋空置率漸漸上升，房地產(chǎn)泡

沫加大，現(xiàn)在國家有連續(xù)出臺政策打壓房地產(chǎn)，限制房價，我們多數(shù)

人對房價比較關切也比較熟識，對地價可能也也許了解，但對房地產(chǎn)

的泡沫是多大了解的不是很具體，只有我們把握了房地產(chǎn)的成本組成

才能真正了解房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，也只有知道了成本組成才能有針對

性的去限制開發(fā)成本。

我們通常涉及到的狹隘的成本限制，施工圖預結算、招投標很少

考慮全過程成本限制與管理成本限制不只是房產(chǎn)公司成本限制部門

（預結算部）的事情，而是貫穿于整個房產(chǎn)開發(fā)的全過程，不是單純的

工程成本，而是全成本。

房地產(chǎn)項目全成本的概念和范圍：房地產(chǎn)項目的成本可以理解為

以建立商品房為目的，從購買土地、前期策劃、設計、施工到竣工入

住為止的房地產(chǎn)開發(fā)全過程所支付的相關費用的總和。

全成木費用組成1、土地成木（地價、拆安費青苗補等償）、2、

工程成本、3、營銷成本（廣告宣揚、代理費）4、管理成本5、財務

成本（稅金利息）以上費用貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的九個環(huán)節(jié)（有的環(huán)節(jié)

也可以合并但我還是按九各環(huán)節(jié)去介紹），所以成本限制工作要在九

個環(huán)節(jié)都要介入，成本限制與管理是房產(chǎn)開發(fā)公司全員的事而不是哪

個部門那幾個人的事情。

以下是九個環(huán)節(jié)成本限制的要點及涉計到的責任部門（今日我所介紹

的職能部門基本上按咱們公司現(xiàn)狀，真正房產(chǎn)運作時?，公司的組織機

構還要健全，應有總工、各分管副總，有些工作的審批到總工或各分

管副總即可。）

房產(chǎn)開發(fā)項目成本限制的九個環(huán)節(jié)

第一項項口立項環(huán)節(jié)成本限制

共次項

［二、規(guī)劃設計環(huán)節(jié)成本限制要

第三項招投標環(huán)節(jié)成本限制

第四項施工環(huán)節(jié)成本限制

第五項材料及設備選購環(huán)節(jié)成本限制

第六項銷售環(huán)節(jié)成本限制

第七項工程預結算環(huán)節(jié)成本限制

第八項期間費用的限制環(huán)節(jié)成本限制

第九項物業(yè)管理階段成本限制

、項目立項環(huán)節(jié)成本限制

項目立項環(huán)節(jié)的成本限制依據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)分。該環(huán)

節(jié)由于有國家多項法規(guī)政策的限制，運作時敏捷度較小，基本原則是

在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地限制企業(yè)的費用。這一環(huán)節(jié)的限制基于

公司與政府的各方面關系。

該環(huán)節(jié)涉及的工程成本主要是土地成本，土地的獲得方式可分分有償

獲得（出讓、轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、還有一種就是出租，房產(chǎn)開發(fā)不行能）

和無償獲得（行政國家劃撥，房產(chǎn)開發(fā)不行能）。

這一階段成本限制公司領導及經(jīng)營部門（按我們公司工作劃分，其他

公司不肯定叫經(jīng)營部也有的叫企發(fā)部等）主要作用。

限制要點限制什么怎么限制誰來限制

11征地費用11少交或晚交，力爭減免】經(jīng)營部負責

II拆遷安置費用II房產(chǎn)確權后辦理拆遷II經(jīng)營部負責

安置費用

1、新征土地』自建部分依據(jù)公司工

11工程部、項目部和成

（國家出讓方

開11大市政費用程體系走；交政府部分

式獲得）本部負賁

發(fā)按有關規(guī)定辦理

形

滿意公司利益最大公司決策層負責

式

規(guī)劃條件

化，合理提高容積率，工程、營銷、成本參

降低土地成本與

2、買斷項目II買斷內(nèi)容11明確買斷內(nèi)容明細11公司決策層負責

（轉(zhuǎn)讓方式獲

得）II付款總額II為公司爭取最大利益II公司決策層負費

11付款時間11周期長、次數(shù)多11公司決策層負責

四通一平的標

明確驗收標準明細工程部負責

準

~與項目付款時間干脆

~手續(xù)風險~公司決策層負貴

掛鉤。

口合作方式口符合集團要求，有利于n公司決策層負責

公司發(fā)展；

II分成比例II雙嬴原則；||公司決策層負責

11交房時間11盡可能地延后交房，』營銷部負責

3、合作開發(fā)

交房標準一不低于合同中交房標營銷部負責

準

~付款總額~公司決策層負費

~~選擇有利于公司利

~芍款時間益的方式~公司決策層負貢

1二、規(guī)劃設計環(huán)節(jié)成本限制要點I

規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本限制所占權重最大，確定整個工程成本的70%-

80%,具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進行成本限制是

實現(xiàn)事前限制的關鍵，可以最大限度的削減事后變動帶來的成本。所

以該環(huán)節(jié)限制要點和限制內(nèi)容相當困難，基本原則是，周密規(guī)劃，科

學探討，嚴格審批。經(jīng)營部、工程部、項目部在該環(huán)節(jié)擔當主要的職

能。（二、三、四、五屬于工程成本）

限制要點限制什么怎么限制誰來限制

n市場信息搜集和分析

1|市政狀況信息分析

經(jīng)營部、工程部、

(1)可行性規(guī)劃設計

JI規(guī)劃要點確立營銷策劃相互協(xié)作

可行性探討設計任務書~

可行性設計變更

口組成可行性規(guī)劃評審委員

會，對方案進行評審、確定。由公司決策層工程

1、規(guī)劃方案

(2)方案評審部負責，銷售部協(xié)

||未通過的方案進入可行性

作進行評審。

設計變更環(huán)節(jié)，再重新評

審。

口對可行性規(guī)劃設計依據(jù)實

際狀況進行細微環(huán)節(jié)調(diào)整工程部負責。

(3)設計成果1|設備選型方案提前確定

u依據(jù)提交的設計成果進行成本部負責，工程

部協(xié)作

投資估算

口依據(jù)項目前期運營的狀況

工程部負責，銷售

和市場分析制訂設計任務部協(xié)作

書

2、報批設計(1)設計方案

||方案設計招投標工程部負責

11方案設計評審工程部負貴組織

1留意市政諛計

(2)報批工程都貴。

口留意相關法規(guī)，完善自身

報批規(guī)范性，材料完整

限制要點限制什么怎么限制誰來限制

11對報批設計進一步調(diào)整

(1)擴初設計要求II設計要求工程部負責

11內(nèi)部審核

11依據(jù)擴初設計招投標方案

工程部負責，成本

和設備選型、實體探討、環(huán)

部協(xié)作

(2)成本概算境方案等因素對總成本作

3、擴初設計出概算

II制訂經(jīng)營指導書工程部負貴

口依據(jù)擴初設計要求招標

II專家評審工程部負責

(3)擴初設計圖

11內(nèi)部評審

設計調(diào)整工程部負費

(1)地質(zhì)勘察勘查單位的先擇

4、地質(zhì)勘探工程部負責

(2)設計方案評審勘查報告的分析

11依據(jù)銷售包裝設計、樁基

設計、功能設計及配套設施

等因素，在擴初圖基礎上確

立施工圖設計要求

工程部負責，其他

(1)也工圖設計要求

II建安施工圖中結構造價、部門幫助

建筑造價和環(huán)境設施費等

5、施工圖設計約占總造價70%的部分屬于

設計方可控部分，應嚴格審

核。

II政府部門報批費,按政府

(2)報建工程部負責

有關政策交納。

II互審互簽，明確修改看法，

(3)畝圖工程部負責

設計洽商

6、銷售處設計售樓規(guī)模要求11結合營銷費用限制工程部負責

II依據(jù)擴初設計圖、經(jīng)營指

工程部負責，銷售

(1)方案設計要求

導書和實體探討的結果確部幫助

定方案設計要求

7、裝修方案設

計11市場信息調(diào)研

(2)材料設備選型成

工程部負責

本方案II依據(jù)設計要求確定裝修材

料和設備

限制要點限制什么怎么限制誰來限制

11市場調(diào)研銷售部負責

(1)小區(qū)建筑物功能

的經(jīng)濟評估工程部負責，銷售

II有針對性擴充建筑物功能

部幫助

n市政狀況調(diào)研

(2)行政配套方案工程部負責

||爭取政府有利條件

口依據(jù)投資位算和報批標精

工程部負賁，項目

(3)環(huán)境方案設計

8、功能設計確立環(huán)境設計方案目標成部幫助

本總額

11市場現(xiàn)狀分析，智能化必

(4)智能化設計要性分析工程部負費

||智能化內(nèi)容限制

保持各部門與銷售部的

工程部負責，銷售

(5)銷售宣揚

信息暢通，保障銷售承諾與部幫助

實際功能的一樣性

(1)設計調(diào)整費用工程部洽談工程部負責

9、設計變更嚴格依據(jù)設計變更洽商工程部負責、銷售

(2)設計變更洽商

部幫助

流程進行

在擴初圖確定前確定材料

(1)選型

設備，使設計在圖紙階段就工程部負責

、材料設備(2)方案確定時間

10考慮了材料設備的安裝

(3)選購招投標工程部負賁

工程部負責，成本

其他費用物業(yè)管理完善費限額設計

部協(xié)作

［三、招投標環(huán)節(jié)成本限制要點

招投標環(huán)節(jié)的成本限制涉及到工程部、成本限制部、項目部、財務部

等多個部門的協(xié)作運作。這個環(huán)節(jié)成本限制的重點在于招標文件的制

訂、參與投標的合格服務商的選擇、標底的編制。該環(huán)節(jié)的工程部、

項目部、成本限制部共同擔當該項職能。

限制要點限制什么怎么限制誰來限制

11建立合格承包商、工程監(jiān)經(jīng)營部負費規(guī)劃、

設計、勘察等前期

理、造價詢問、材料及設

工作的招標洽談；

備供貨商名錄及資料庫。

成本限制部負責工

(1)資質(zhì)II從公向合格承包商名錄中程、監(jiān)理.造價詢

(2)管理水平問、配套工程、及

選擇投標單位。

1、投標單(3)技術力氣材料的招投標及合

位的選擇(4)歷史記錄11投標單位不少于三家。(已同洽談簽約，工程

(5)資金實力部項目不協(xié)作。

建立合格承包商名錄的干

(6)合作經(jīng)驗銷售策劃、方案代

脆從名錄中篩選，沒有的

理等部負責

公司各部門均可舉薦)

招標委員會審核

各負責單位篩選三家以

招標委員會主任審

上投標單位報公司審核。批。

各類合同的招投文件內(nèi)容成本限制部會同工

工程出、項目部負責編

應包含：程部和項習部比照

（1）工期：報招標項目的技術要求；表材料進行市場考

（2）工程造價或取費標準；察；工程類招標由

成本限制部負責招標文

（3）質(zhì)量要求；成本限制部負責各

（4）付款方式；件商務田分的起草，連同類標的的編制與審

（5）招標范圍；工程部或項目部編報的技核。

（6）結算方式；術文件匯總整理招標文件

（7）驗收標準；后按流程審核。

2、招投標（8）投標留意事項；

文件（9）廢標條件（投標書必

需加蓋投標單位法人印

章）；

（10）投標時間；

（11）開標時間；

（12）評標方法；

（13）投標單位補充看法；

<14）標準合同條文；

（15）圖紙、其他要求等。

（16）保修期限

綜合評定，確定中標單位。

1、技術評標

3、評標和（1）技術性評標和定標

2、經(jīng)濟評標公司評標小組

定標（2）經(jīng)濟性評標定標

3、合作經(jīng)驗

4、企業(yè)業(yè)績和信譽

［四、施工環(huán)節(jié)成本限制要點I

施工環(huán)節(jié)的成本限制主要應留意兩大方面，一個是因各種變更簽證帶

來的費用，另一個是材料、工程款的支付。由于市場改變與市場把握

的緣由，施工階段不行避開由于各種狀況而要對施工支配和內(nèi)容進行

改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必需的。這一階段進行成

本限制需項目部、工程部、成本控部、財務部等部門共同完成，因此

該階段要留意各相關部門的剛好溝通和良好合作。

限制要點限制什么怎么限制誰來限制

11項目前期規(guī)劃、定位要全面、

11成本限制部負責計

精確，盡量避開在施工中的

重大設計調(diào)整。算變更費用（含可能

引起的索賠）進行測

II加強施工前的審核JL作。全

算。

（1）變更評估面考慮工程造價，對可能發(fā)

II項目部負責變更引

生變更的地方有預見性，并

予以事先約定。起的工期改變記錄。

II各部門全面評估變更帶來的11成本部負責變更后

1、設計變更各種改變，為審批供應參考的成本分析。

環(huán)節(jié)依據(jù)。

11依據(jù)變更緣由將設計變更分

成兩類（一般變更、重大變

更），不同類別按相應的審

工程部、項目部負

（2）變更的審核簽核簽認流程進行。

責

認II設計變更通知單。

11變更必需有設計單位、工程

部、項目部共同簽字后發(fā)放。

口一般變更由項目部、工程部

(3)變更的審批工程部負責下發(fā)

審批，重大變更由公司領導

審批

限制要點限制什么怎么限制誰來限制

11現(xiàn)場簽證的確認依據(jù)招標

(1)簽證的必要性

文件和施工合同

項目部負責

II現(xiàn)場簽證確需發(fā)生,應堅持

(2)簽證的時限

當時發(fā)生當時簽證的原則。

1、低于5(X)0元的經(jīng)項目部

探討后，由項目經(jīng)理簽署原

始簽證單。報工程部審核蓋

(3)簽證的費用章后下發(fā)相關單位。費用核對由成本部

2、大于5000元的報公司工

程部審核對后由公司領導

審批(總工或總經(jīng)理)

11仔細核對簽證的工程量精

確。

2、施工現(xiàn)場

簽證(4)簽證的工程曷II簽證的內(nèi)容、緣由、丁程攝

應清晰精確、無涂改、編號

準、全，并有監(jiān)理工程師的

項目部負責

簽字確認。

11施工洽商通知單

II必需遵循“先洽后干”的原

(5)簽證的審批

則。在確認簽證前，應按相

應審批程序報審，通過后方

可正式簽證。

11對工程變更、簽證應定期進

工程部、項目部和成

(6)簽證的反饋行分類匯總統(tǒng)計分析，并依

本限制部

據(jù)統(tǒng)計資料對限制工程變更

提出改進看法。

(1)擴初圖會審

3、審圖11圖紙多層次會審會簽及審工程部負責

(2)施工圖會審

(3)分項、分部圖批制度。

會審

II各專業(yè)互審互簽制度。

(4)各專業(yè)技術圖

紙會審

11力爭在開工前把圖紙中的

問題修改完。

11通過投標確定協(xié)作費。

(1)分包方式

工程部、項目部、

4、總分包協(xié)(2)分包內(nèi)容

II應避開在施工過程中修改成本限制部協(xié)商，

作費(3)分包的責任界

公司領導審定。

定分包方式、分包內(nèi)容、范圍

而增加工程成本。

工程部協(xié)同項目部

11施工所用的各項材料的選

負責

型應在材料招標前確定。

II先確定材料供應方式，通過工程部、項目部成

(1)選型本部

招標確定相關費用。

(2)材料供應方式

5、材料供應

⑶材料支配11限時編制材料支配。

(4)預留時間工程部、項目部

材料支配簽認。

要考慮可能出現(xiàn)的問題，

工程部、項目部

留出相應的時間。

11按合同約定執(zhí)行付款。

項目部、工程部、

(5)付款進度II按進度付款。

成本限制部、財務

(6)工程進度

6、工程款的部

1多層次多角度審核工程進

支付

度。

依據(jù)狀況由不同級別人

(1)付款的審批執(zhí)行流程

員最終審批。

材料及設備選購環(huán)節(jié)成本限制

材料及設備選購環(huán)節(jié)成本限制的核心要素是支配和信息，通過明確

而科學的流程，就可以最大限度的削減在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達

到成本限制的目的。這一階段的成本限制需項目部、工程部、成本限

制部、財務部等各相關部門共同完成

限制要點限制什么怎么限制誰來限制

11選購招投

標及訂立合同時間

11與工程進度相協(xié)作

II生產(chǎn)周期

1、材料進場項目部、工程部共同

11運輸周期11具體與選購點遠近相對應

支配負責

安裝、驗收周期口與工程進度相協(xié)作

~交叉作業(yè)時間11與工序支配相聯(lián)系

11日常搜集市場信息，建立材料

11市場信息成本限制部

市場信息庫。

11材料設備的技術參數(shù)由設

II技術參數(shù)項目部、工程部

2、材料的性計部確定或封樣。

能價格比

1必需招投標的材料設備要制定

執(zhí)行公司招投標管理

J招投標招投標支配。

流程

不需招投標的材料設色，采納二

家以上廠家報價選擇。

11預付款限額限制

】材料款支付方式II首次驗收后付款總額進度

3、材料款的限制。

II材料款支付進度執(zhí)行工程款審批流程

支付

II保修款一般不低于合同總

11保修款

價的5%o

依據(jù)合同中約定付款。

11幾方共同確認貨到現(xiàn)場數(shù)

11數(shù)量驗收

量

H外觀質(zhì)量的驗收

4、材料驗收項目部負貴

II質(zhì)量驗收II安裝后質(zhì)量的驗收

JI投入運用后的質(zhì)量驗收

1在合同中明確貨物的卸貨

1材料保管

5、材料保管和保管的責任擔當者

項目部

與保修

II用合同的方式明確保修責

II材料保修

任和保修期

節(jié)成本限制

銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例限制，但一旦制訂了費用目標總額，具

體的單項支出就必需嚴格限制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各

部門乃至公司高層都須要分工負責這部分的限制職能。此外，由于銷

售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個環(huán)

節(jié)的成本限制也必需有長線考慮。

限制要點限制什么怎么限制誰來限制

（1）費用總額11確定費用目標總額

（2）市場信息收集營銷部、組織項目部

11依據(jù)各種相關因素

（3）營銷支配及相關部門形成營

1、營銷方案

（4）營銷預算確定具體支配和費用銷方案報公司領導

審批

11征求各方面看法，按

（5）營銷方案審批

審批流程操作

II銷售人數(shù)限制

（1）現(xiàn)場銷售人工費用II銷售工作進度限制營銷部負責

』嘉獎方法限制

2、營銷現(xiàn)場

費用（2）現(xiàn)場銷售器具費

（3）賣場、現(xiàn)場包裝費

營銷部負責，公司領

（4）銷售模型費用11額度內(nèi)調(diào)劑和超額

導審批

（5）宣揚資料及禮品費

審批制度

（6）展銷費

（7）支配額度限制

（1）媒體及廣告代理公

11專人負責營銷部負責

司信息收集和分析

11先評后選的原則

3、媒體選擇

（2）招投標II內(nèi)部評審銷售部負責。

J1招投標

11費用目標

（1）設計

II方案選擇經(jīng)營部負責設計，項

4、樣板房裝

目部負責建設和維

修

11施工合同護

（2）施工、維護

II現(xiàn)場管理

限制要點限制什么怎么限制誰來限制

營銷部負責市場銷售價格

（1）銷售折扣點的調(diào)研，提報方案公司領導

5、銷售回款審批

（2）回款周期財務中心負責，營銷部協(xié)作

11制作樓書

營銷部負責，設計、工程

（1）承諾的給出

監(jiān)督

II承諾分類

6、銷售補充

條款及承諾

11變更審批

工程部負責，營銷部幫

（2）設計變更與承諾

助。

II承諾變更

U晚交房緣由分類

處理

（1）交房日期

營銷部負責，工程部、項

7、客戶交房（2）保修期II與施工隊洽商延

目部、物業(yè)公司協(xié)作

（3）質(zhì)量補償

長保修期

]]交房驗收協(xié)議

與銷售相關的其他費

用（如因銷售要求而口嚴格按相關流程由營銷部提出，報公司領

發(fā)生的設計洽商變更導審批后實施

進行

費）

工程預決算環(huán)節(jié)的成本限制重點在于現(xiàn)場有關資料信息的剛好和精

確性。這一環(huán)節(jié)的資料的審核要項目部、工程部、成本限制部共同協(xié)

作完成，成本限制部是該環(huán)節(jié)的主要職能部門。

限制要點限制什么怎么限制誰來限制

II設計圖紙完整，削減變

更材料選用明確

（1）工程預算內(nèi)容

與招標范圍的統(tǒng)一11標底編制具體，避開缺經(jīng)營部負責設計圖紙的

1、公司統(tǒng)一

（2）標底中材料價完整性

招標明目的項漏項，材料價格嚴格執(zhí)

格的確定成本部負責造價的合理

工程預算行市場價。

（3）合同價款的確和精確性

定11全部預算項目，預算出來

后要多方比較，狙織相關部

門進行會審，報總工審核。

11對公司全部不在招標范

圍的工程先預算后發(fā)包。

2、不在招標

11對圖紙設計上短暫定不成本限制部負責，工程

范圍的零星合同價款的確定

部、項目部協(xié)作

項目下做法或施工范圍的項

目，每月到現(xiàn)場實際收

方。

11全部工程變更須由工程部

審核簽字。

I現(xiàn)場簽證單隨時發(fā)生剛好

發(fā)放到成本限制部，對費用工程部、項目部負責提

變更工程量的增減

進行剛好審核以便結算調(diào)報到成本限制部的結算

現(xiàn)場簽證的增減

2、工程結算整。資料是完整精確的，成

資料的完整性精確

（統(tǒng)一招標木限制部負責各類費用

性11項目部對施工企業(yè)提報的

的工程）