2025年綜合類資產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估歷年真題摘選帶答案(5套合計50道單選)真題一1.房地產(chǎn)評估中，以下不屬于收益法中運(yùn)營費(fèi)用的是（）A.物業(yè)管理費(fèi)B.折舊費(fèi)C.保險費(fèi)D.維修費(fèi)答案：B分析：折舊費(fèi)是基于會計核算對資產(chǎn)價值的分?jǐn)?，并非實際發(fā)生的運(yùn)營費(fèi)用，而物業(yè)管理費(fèi)、保險費(fèi)、維修費(fèi)是維持房地產(chǎn)正常運(yùn)營需支出的費(fèi)用。2.某宗房地產(chǎn)交易，買賣合同約定成交價格為200萬元，付款方式為：首付100萬元，余款100萬元于1年后付清。假設(shè)年利率為5%，則該宗房地產(chǎn)在成交日期一次性付清的價格為（）萬元。A.195.24B.200C.205D.190.48答案：A分析：將1年后支付的100萬元折現(xiàn)到成交日期，100÷(1+5%)≈95.24萬元，加上首付100萬元，即100+95.24=195.24萬元。3.下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于區(qū)域因素的是（）A.土地形狀B.城市規(guī)劃調(diào)整C.環(huán)境狀況D.土地使用年限答案：C分析：區(qū)域因素是指某一特定區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟(jì)、行政等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域特性，對該區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)價格水平產(chǎn)生影響，環(huán)境狀況屬于區(qū)域因素。土地形狀、土地使用年限屬于個別因素，城市規(guī)劃調(diào)整屬于宏觀因素。4.市場法評估房地產(chǎn)價值時，選取的可比實例數(shù)量一般為（）個。A.13B.310C.1015D.1520答案：B分析：為保證評估結(jié)果的準(zhǔn)確性和客觀性，選取的可比實例數(shù)量一般為310個。5.用成本法評估房地產(chǎn)價值時，土地取得成本一般是通過（）等方式取得。A.購買、征收B.租賃、抵押C.拍賣、典當(dāng)D.贈與、繼承答案：A分析：土地取得成本一般是通過購買、征收等方式獲取土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用。租賃是獲取土地使用權(quán)的一種方式，但不是取得成本的獲取方式；抵押、典當(dāng)是融資手段；贈與、繼承雖能獲得土地，但不是常見的用于評估成本法下土地取得成本的方式。真題二6.某建筑物建成于2010年，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。該建筑物的成新率為（）A.80%B.82%C.84%D.86%答案：A分析：成新率=（經(jīng)濟(jì)壽命有效經(jīng)過年數(shù)）÷經(jīng)濟(jì)壽命×100%=（5010）÷50×100%=80%。7.房地產(chǎn)評估中，長期趨勢法主要用于（）A.預(yù)測房地產(chǎn)未來價格B.確定房地產(chǎn)當(dāng)前價格C.評估房地產(chǎn)過去價格D.比較不同房地產(chǎn)價格答案：A分析：長期趨勢法是運(yùn)用預(yù)測科學(xué)的有關(guān)理論和方法，特別是時間序列分析和回歸分析，來推測、判斷房地產(chǎn)未來價格的方法。8.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000平方米，建筑面積為2000平方米，土地單價為1200元/平方米，建筑物單價為800元/平方米，則該宗房地產(chǎn)的總價為（）萬元。A.120B.160C.280D.320答案：C分析：土地總價=土地面積×土地單價=1000×1200=1200000元，建筑物總價=建筑面積×建筑物單價=2000×800=1600000元，房地產(chǎn)總價=土地總價+建筑物總價=1200000+1600000=2800000元=280萬元。9.下列房地產(chǎn)中，最適合用收益法評估的是（）A.政府辦公樓B.學(xué)校教學(xué)樓C.出租的寫字樓D.公園答案：C分析：收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)評估，出租的寫字樓有租金收益，適合用收益法評估。政府辦公樓、學(xué)校教學(xué)樓、公園主要是公益性質(zhì)，無明顯收益。10.房地產(chǎn)評估中，對建筑物進(jìn)行物質(zhì)折舊的因素不包括（）A.自然老化B.正常使用磨損C.功能落后D.意外破壞損毀答案：C分析：功能落后屬于功能折舊，自然老化、正常使用磨損、意外破壞損毀屬于物質(zhì)折舊的因素。真題三11.某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長2%，收益年限可視為無限年，資本化率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.375B.500C.600D.750答案：B分析：根據(jù)公式\(V=A/(Yg)\)（其中\(zhòng)(V\)為房地產(chǎn)價格，\(A\)為第一年凈收益，\(Y\)為資本化率，\(g\)為凈收益逐年遞增的比率），可得\(V=30/(8%2%)=500\)萬元。12.市場法評估房地產(chǎn)時，對可比實例成交價格進(jìn)行交易情況修正，是為了消除（）對價格的影響。A.交易行為中的特殊因素B.交易日期的差異C.區(qū)域因素的差異D.個別因素的差異答案：A分析：交易情況修正主要是消除交易行為中的特殊因素，如急賣急買、關(guān)聯(lián)交易等對成交價格的影響。13.房地產(chǎn)的供給曲線表示房地產(chǎn)的供給量與其（）之間的關(guān)系。A.價格B.需求量C.開發(fā)成本D.開發(fā)周期答案：A分析：供給曲線反映的是房地產(chǎn)供給量和價格之間的對應(yīng)關(guān)系。14.用假設(shè)開發(fā)法評估房地產(chǎn)價值時，對于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，一般是采用（）來求取。A.成本法B.市場法C.收益法D.長期趨勢法答案：B分析：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一般采用市場法求取，因為市場法能反映市場的實際情況和供求關(guān)系。15.某建筑物的建筑面積為150平方米，重置價格為800元/平方米，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，殘值率為5%，則該建筑物的現(xiàn)值為（）元。A.91200B.96000C.102000D.108000答案：A分析：年折舊額=建筑物重置價格×(1殘值率)÷經(jīng)濟(jì)壽命=150×800×(15%)÷50=2280元，折舊總額=年折舊額×有效經(jīng)過年數(shù)=2280×10=22800元，建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價格折舊總額=150×80022800=91200元。真題四16.房地產(chǎn)評估中，區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容不包括（）A.位置B.交通條件C.朝向D.建筑結(jié)構(gòu)答案：D分析：建筑結(jié)構(gòu)屬于個別因素中的實物因素，區(qū)位狀況調(diào)整內(nèi)容包括位置、交通條件、朝向等。17.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的5%。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（）元/平方米。A.2175B.2200C.2250D.2300答案：C分析：設(shè)正常成交價格為\(x\)元/平方米，則\(x+x×7%=2325\)，解得\(x=2325÷(1+7%)=2250\)元/平方米。18.收益法評估房地產(chǎn)價值時，確定資本化率的方法不包括（）A.市場提取法B.安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法C.累加法D.成本法答案：D分析：確定資本化率的方法有市場提取法、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法、累加法等，成本法是評估房地產(chǎn)價值的另一種方法，不是確定資本化率的方法。19.某房地產(chǎn)的土地面積為2000平方米，土地單價為1500元/平方米，建筑面積為5000平方米，建筑物重置價格為1200元/平方米，已使用年限為10年，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，殘值率為0，則該房地產(chǎn)的價值為（）萬元。A.510B.600C.690D.750答案：C分析：土地總價=土地面積×土地單價=2000×1500=3000000元，建筑物重置總價=建筑面積×建筑物重置價格=5000×1200=6000000元，建筑物折舊額=建筑物重置總價×已使用年限÷經(jīng)濟(jì)壽命=6000000×10÷50=1200000元，建筑物現(xiàn)值=建筑物重置總價建筑物折舊額=60000001200000=4800000元，房地產(chǎn)價值=土地總價+建筑物現(xiàn)值=3000000+4800000=6900000元=690萬元。20.下列關(guān)于房地產(chǎn)評估原則的說法中，錯誤的是（）A.合法原則要求房地產(chǎn)評估應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行B.最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)評估應(yīng)在合法的前提下，尋求房地產(chǎn)的最高最佳使用方式C.替代原則要求房地產(chǎn)評估結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格D.估價時點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)評估結(jié)果應(yīng)與實際成交價格一致答案：D分析：估價時點(diǎn)原則是指評估價值所對應(yīng)的時間，應(yīng)是估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況同時的時間，并非要求評估結(jié)果與實際成交價格一致。真題五21.房地產(chǎn)評估中，對土地進(jìn)行個別因素修正時，不考慮的因素是（）A.土地形狀B.土地面積C.土地使用管制D.土地市場供求狀況答案：D分析：土地市場供求狀況屬于宏觀因素，土地形狀、土地面積、土地使用管制屬于個別因素。22.某宗房地產(chǎn)的收益期限為30年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來3年的凈收益分別為20萬元、22萬元、23萬元，報酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.190.53B.193.69C.200.25D.203.54答案：B分析：先計算前三年凈收益的現(xiàn)值之和，\(20÷(1+10%)+22÷(1+10%)2+23÷(1+10%)3≈53.69\)萬元，再計算后27年凈收益在第3年末的現(xiàn)值，假設(shè)后27年凈收益為\(A\)，根據(jù)等比數(shù)列求和公式，先求\(A\)，\(A=(20+22+23)÷3=21.67\)萬元，后27年凈收益在第3年末的現(xiàn)值\(P_3=A×[11/(1+10%)2?]÷10%≈140\)萬元，再將\(P_3\)折現(xiàn)到現(xiàn)在，\(P_3÷(1+10%)3≈140÷1.331≈105.2\)萬元，房地產(chǎn)收益價格=53.69+105.2=193.69萬元。23.市場法評估房地產(chǎn)價值時，進(jìn)行交易日期修正，通常是采用（）的價格指數(shù)。A.定基B.環(huán)比C.同比D.以上均可答案：D分析：在市場法評估中進(jìn)行交易日期修正時，定基、環(huán)比、同比價格指數(shù)均可使用。24.用成本法評估房地產(chǎn)價值時，建筑物的重新購建價格是指（）A.估價時點(diǎn)的全新狀況下的重置價格B.估價時點(diǎn)的全新狀況下的重建價格C.估價時點(diǎn)的全新狀況下的重置價格或重建價格D.過去某一時點(diǎn)的全新狀況下的重置價格或重建價格答案：C分析：建筑物的重新購建價格是指估價時點(diǎn)的全新狀況下的重置價格或重建價格。25.某房地產(chǎn)的建筑面積為2500平方米，現(xiàn)狀價值為2000萬元，若現(xiàn)在將該房地產(chǎn)拆除重建，拆除費(fèi)用為100萬元，殘值為40萬元