深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例實(shí)施細(xì)則第一章總則第一條為細(xì)化《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》（以下簡稱《條例》）的操作標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一執(zhí)法尺度，保障出租人、承租人、居間人、物業(yè)服務(wù)人、金融機(jī)構(gòu)、行政主管部門等多方權(quán)益，依據(jù)《條例》第六十八條授權(quán)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。第二條本細(xì)則適用于深圳市行政區(qū)域內(nèi)所有國有土地、集體建設(shè)用地、城市更新用地、留用土地、非農(nóng)建設(shè)用地、軌道綜合開發(fā)用地上的房屋租賃活動(dòng)，包括住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)、倉儲(chǔ)、研發(fā)、公共配套、臨時(shí)建筑、集裝箱改裝空間、無人機(jī)停機(jī)坪配套用房等，但軍隊(duì)、武警、宗教、監(jiān)獄、海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域除外。第三條市住房建設(shè)部門是全市房屋租賃的主管部門，負(fù)責(zé)制定政策、建設(shè)平臺(tái)、監(jiān)督指導(dǎo)、信用管理、資金監(jiān)管、行政處罰、數(shù)據(jù)共享。各區(qū)住房建設(shè)部門按照屬地原則承擔(dān)日常備案、巡查、調(diào)解、處罰、維穩(wěn)、信訪、信息公開。街道辦事處負(fù)責(zé)網(wǎng)格巡查、糾紛調(diào)處、隱患排查、政策宣傳、信息采錄。社區(qū)股份合作公司、村股份公司、原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位應(yīng)配合做好歷史遺留違法建筑房屋的信息申報(bào)、安全鑒定、合同上傳、租金監(jiān)測。第二章房源準(zhǔn)入第四條房屋出租前應(yīng)當(dāng)取得以下合法來源證明之一：（一）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書；（二）房屋所有權(quán)證；（三）土地使用權(quán)出讓合同及建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證；（四）城市更新項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議及區(qū)更新部門出具的“可租賃確認(rèn)函”；（五）歷史遺留違法建筑經(jīng)區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察部門處理并出具“臨時(shí)使用備案通知書”；（六）集體土地上的農(nóng)村城市化歷史遺留建筑經(jīng)區(qū)查違辦“三備案一承諾”程序并錄入“深圳市歷史遺留建筑安全管理系統(tǒng)”；（七）軌道交通綜合開發(fā)地塊經(jīng)市軌道辦出具“允許租賃意見”；（八）市政府專題會(huì)議紀(jì)要讓渡使用權(quán)的臨時(shí)建筑。第五條有下列情形之一的房屋不得出租：（一）經(jīng)鑒定為C、D級(jí)危房的；（二）未取得消防驗(yàn)收或備案抽查合格證明的；（三）擅自改變規(guī)劃用途，未按《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)規(guī)劃條例》完成用途變更的；（四）被依法查封或設(shè)定居住權(quán)、查封、扣押、監(jiān)管、行政限制的；（五）共有部分未經(jīng)全體共有人書面同意的；（六）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。第六條住宅分割出租須同時(shí)滿足：（一）原房屋為成套住宅，建筑面積不低于七十平方米；（二）分割后每間室使用面積不低于六平方米，凈高不低于二點(diǎn)五米，具備直接采光通風(fēng)窗口；（三）廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、過道不得單獨(dú)出租；（四）不得增設(shè)衛(wèi)生間、廚房、夾層、插層、下挖地坪；（五）分割方案須經(jīng)具有甲級(jí)資質(zhì)的建筑設(shè)計(jì)單位出具“結(jié)構(gòu)安全說明”，并報(bào)區(qū)住房建設(shè)部門備案；（六）分割后房間數(shù)不得超過九間，且須同步安裝智能門禁、煙感、噴淋、電氣火災(zāi)監(jiān)控、視頻采集、人臉識(shí)別、電子簽約、租金監(jiān)測七大系統(tǒng)，數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)接入“深圳市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”（以下簡稱“監(jiān)管平臺(tái)”）。第三章租賃合同第七條租賃雙方應(yīng)當(dāng)使用由市住房建設(shè)部門會(huì)同市場監(jiān)管部門制定的示范文本，示范文本包含二十個(gè)必備條款、八個(gè)可選條款、兩個(gè)附件（房屋交接清單、安全責(zé)任書）。第八條合同生效要件：（一）雙方身份核驗(yàn)：自然人通過“粵信簽”或“i深圳”人臉識(shí)別；法人或其他組織通過電子營業(yè)執(zhí)照核驗(yàn)；（二）房屋編碼校驗(yàn)：系統(tǒng)自動(dòng)比對(duì)“深圳市房屋編碼庫”，確保地址、樓層、房號(hào)、面積、用途、權(quán)屬一致；（三）租金備案：出租人應(yīng)在合同簽訂后三個(gè)工作日內(nèi)登錄監(jiān)管平臺(tái)填報(bào)月租金、押金、租期、支付方式、水電費(fèi)分?jǐn)傄?guī)則；（四）電子簽章：使用符合《電子簽名法》的可靠電子簽名，并同步生成區(qū)塊鏈哈希值存證；（五）強(qiáng)制閱讀：承租人需在線完成“租金貸風(fēng)險(xiǎn)提示”“押金監(jiān)管告知”“消防逃生告知”三項(xiàng)強(qiáng)制閱讀并答題通過后方可提交。第九條租期與續(xù)租：（一）住宅合同期限不得少于三十日，超過二十年部分無效；（二）商業(yè)、辦公、工業(yè)用房首次租期可約定不超過三十年，期滿后可續(xù)簽，續(xù)簽次數(shù)不限；（三）續(xù)租須提前六十日由任一方在監(jiān)管平臺(tái)發(fā)起，系統(tǒng)推送同地段同類型市場租金中位數(shù)供雙方參考，漲幅超過中位數(shù)百分之十的，平臺(tái)彈窗提醒承租人享有三十日冷靜期，冷靜期內(nèi)可無條件解約；（四）租期屆滿承租人仍繼續(xù)使用房屋且出租人未提出異議的，原合同轉(zhuǎn)為不定期租賃，任何一方提前三十日書面通知可解除。第十條押金與預(yù)付款：（一）住宅押金不得超過兩個(gè)月租金；（二）非住宅押金由雙方協(xié)商，但不得超過六個(gè)月租金；（三）押金須全額存入監(jiān)管平臺(tái)合作的商業(yè)銀行專用監(jiān)管賬戶，開戶名“深圳市住房租賃押金監(jiān)管中心”，利息歸承租人所有，利率按同期央行活期基準(zhǔn)利率上浮百分之二十；（四）出租人不得以“家具家電折舊費(fèi)”“清潔費(fèi)”“門禁卡費(fèi)”等名義收取額外押金；（五）合同到期或解除后，出租人應(yīng)在承租人搬離、結(jié)清費(fèi)用、交還鑰匙、完成驗(yàn)收后三個(gè)工作日內(nèi)發(fā)起押金退還，系統(tǒng)即時(shí)原路退回；逾期每日按應(yīng)退金額萬分之五計(jì)收違約金，逾期超過十五日的，平臺(tái)可先行墊付并向出租人追償。第四章租金與支付第十一條租金支付方式：（一）鼓勵(lì)采用“銀行托收、數(shù)字人民幣、電子錢包”等可追溯方式；（二）禁止要求承租人一次性支付超過十二個(gè)月租金；（三）采取“租金貸”模式的，須由持牌消費(fèi)金融公司或商業(yè)銀行提供，年化綜合成本不超過同期LPR加三百個(gè)基點(diǎn)，貸款期限與租期匹配，貸款資金直接劃入監(jiān)管賬戶，承租人可隨時(shí)提前結(jié)清且不收取違約金；（四）出租人、中介機(jī)構(gòu)不得強(qiáng)迫或變相強(qiáng)迫承租人使用租金貸，違者按《條例》第五十二條處五萬元以上二十萬元以下罰款。第十二條租金調(diào)整：（一）合同期內(nèi)出租人不得單方面提高租金；（二）合同期滿續(xù)租的，租金由雙方參照監(jiān)管平臺(tái)發(fā)布的“深圳市區(qū)域租金地圖”協(xié)商確定；（三）對(duì)納入政府穩(wěn)租金商品房試點(diǎn)的項(xiàng)目，年度漲幅不得超過百分之五，超出部分承租人可拒付并向區(qū)住房建設(shè)部門投訴，經(jīng)查實(shí)責(zé)令出租人退還多收部分并處以三倍罰款；（四）疫情期間、自然災(zāi)害期間、市級(jí)以上政府啟動(dòng)突發(fā)事件應(yīng)急響應(yīng)期間，政府可臨時(shí)限制租金漲幅，具體標(biāo)準(zhǔn)以市政府公告為準(zhǔn)。第五章登記備案第十三條備案義務(wù)人：（一）出租人為主體責(zé)任人；（二）通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)成交的，上述機(jī)構(gòu)負(fù)有連帶備案義務(wù)；（三）集中式長租公寓運(yùn)營企業(yè)應(yīng)在開業(yè)前向區(qū)住房建設(shè)部門申請(qǐng)“開業(yè)報(bào)告”，并在每季度首月十五日前批量上傳上一季度全部合同。第十四條備案流程：（一）在線填報(bào)：登錄監(jiān)管平臺(tái)，上傳房源合法來源證明、安全鑒定報(bào)告、消防合格證明、產(chǎn)權(quán)人身份證明、共有權(quán)人同意書、委托書、經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同、租賃合同、押金監(jiān)管回執(zhí)；（二）系統(tǒng)自動(dòng)比對(duì)：與規(guī)劃國土、不動(dòng)產(chǎn)登記、消防、網(wǎng)格、公安、稅務(wù)、水電燃?xì)狻⒔鹑谵k九部門數(shù)據(jù)交叉核驗(yàn)，三十分鐘內(nèi)反饋結(jié)果；（三）人工復(fù)核：對(duì)系統(tǒng)提示“存疑”的，由街道租賃所兩名以上工作人員四十八小時(shí)內(nèi)現(xiàn)場核查，重點(diǎn)核查實(shí)際地址、面積、間數(shù)、居住人數(shù)、消防通道、燃?xì)廛浌堋㈦妱?dòng)車停放、充電設(shè)施；（四）生成備案號(hào)：復(fù)核通過的，系統(tǒng)生成“深圳市房屋租賃備案證明”電子證照，同步推送至公安、教育、公積金、銀行、稅務(wù)、市場監(jiān)管、網(wǎng)格、供電、供水、燃?xì)?、網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商，實(shí)現(xiàn)“一碼亮證”；（五）紙質(zhì)存檔：出租人可自行打印備案證明，也可在各區(qū)行政服務(wù)大廳自助終端免費(fèi)打印，加蓋電子印章與紙質(zhì)印章具有同等法律效力。第十五條備案時(shí)限：（一）住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)用房自合同簽訂之日起三個(gè)工作日內(nèi)完成；（二）逾期未完成備案的，由區(qū)住房建設(shè)部門責(zé)令限期改正，逾期不改的，按每套房屋二千元處以罰款，并納入公共信用信息平臺(tái)公示一年；（三）二次以上逾期備案的，暫停出租人新增房源發(fā)布權(quán)限六個(gè)月，并限制其參與政府人才住房、保障性租賃住房、城市更新、土地競拍等市場活動(dòng)。第六章居住與人口管理第十六條實(shí)際居住人數(shù)限制：（一）每間臥室不得超過二人，單人臥室使用面積不低于五平方米，雙人臥室不低于九平方米；（二）客廳、餐廳、廚房、陽臺(tái)、過道不得安排人員居住；（三）整套住宅人均使用面積不低于六平方米；（四）工業(yè)宿舍、員工公寓按《宿舍建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ36執(zhí)行，每間不超過八人，人均使用面積不低于三點(diǎn)五平方米，并設(shè)置獨(dú)立儲(chǔ)物柜。第十七條流動(dòng)人口信息報(bào)送：（一）出租人應(yīng)在承租人入住后二十四小時(shí)內(nèi)通過“粵省事”或“深i您”小程序?yàn)槠渖陥?bào)居住登記信息；（二）承租人離開或更換后，出租人應(yīng)在二十四小時(shí)內(nèi)注銷或變更；（三）集中式長租公寓運(yùn)營企業(yè)應(yīng)在大堂設(shè)置“人臉識(shí)別自助申報(bào)終端”，未申報(bào)人員無法開啟門禁；（四）街道網(wǎng)格部門每月開展一次“掃樓”行動(dòng)，發(fā)現(xiàn)未申報(bào)人員，對(duì)出租人按每人五百元處以罰款；連續(xù)三次被處罰的，納入“重點(diǎn)監(jiān)管名單”，取消三年內(nèi)財(cái)政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠、專項(xiàng)資金申請(qǐng)資格。第十八條未成年人、老年人、殘疾人、孕產(chǎn)婦等特殊人群居住安全：（一）出租人應(yīng)在合同中明確緊急聯(lián)系人、社區(qū)民警、社區(qū)醫(yī)生、樓棟長、物業(yè)管家五方聯(lián)系方式；（二）三層及以上且任一層高差超過五米的房屋，應(yīng)在窗戶、陽臺(tái)安裝隱形防護(hù)網(wǎng)，凈間距不超過十一點(diǎn)五厘米，承重不低于一百公斤；（三）為行動(dòng)不便人士提供無障礙通道、扶手、坐便器、報(bào)警按鈕，改造費(fèi)用可憑發(fā)票向區(qū)殘聯(lián)申請(qǐng)百分之五十補(bǔ)貼，上限三萬元。第七章安全與維修第十九條安全責(zé)任人：（一）出租人為第一安全責(zé)任人，承租人、實(shí)際使用人、物業(yè)服務(wù)人、運(yùn)營企業(yè)按各自職責(zé)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；（二）多層、高層、超高層建筑的共有部分安全由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，無物業(yè)的由全體業(yè)主共同承擔(dān)；（三）歷史遺留違法建筑由實(shí)際投資人、使用人、村股份公司按“誰受益誰負(fù)責(zé)”原則承擔(dān)。第二十條安全檢查頻次：（一）住宅每月由樓棟長或物業(yè)管家巡查一次；（二）商業(yè)、辦公、工業(yè)、倉儲(chǔ)、長租公寓每半月由運(yùn)營企業(yè)專職安全員巡查一次；（三）每年汛期、臺(tái)風(fēng)期前，區(qū)住房建設(shè)部門組織第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)重點(diǎn)片區(qū)開展房屋結(jié)構(gòu)、邊坡、擋土墻、廣告牌、玻璃幕墻、燃?xì)夤艿?、電氣線路、防雷設(shè)施、排水口、地下室、充電樁、儲(chǔ)能電站、光伏屋頂、戶外LED屏全覆蓋檢查，出具“紅黃綠”風(fēng)險(xiǎn)清單，紅色隱患二十四小時(shí)內(nèi)整改，黃色隱患三日內(nèi)整改，綠色隱患立行立改。第二十一條維修責(zé)任劃分：（一）房屋主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、公共排水、燃?xì)庵鞴?、消防系統(tǒng)、電梯、配電房由出租人負(fù)責(zé)；（二）室內(nèi)門窗、燈具、潔具、櫥柜、地板、墻面、空調(diào)、熱水器、油煙機(jī)、洗衣機(jī)、冰箱、智能家居由承租人負(fù)責(zé)；（三）因承租人使用不當(dāng)造成損壞的，由承租人承擔(dān)維修費(fèi)用；（四）因不可抗力、自然老化造成損壞的，由出租人承擔(dān)維修費(fèi)用；（五）維修期間影響正常使用的，租期相應(yīng)順延，租金按比例減免；（六）出租人接到維修通知后二十四小時(shí)內(nèi)到場，七十二小時(shí)內(nèi)完成維修，逾期未修的，承租人可自行維修，費(fèi)用憑發(fā)票從租金中抵扣，最高不超過當(dāng)月租金百分之三十。第八章信用與激勵(lì)第二十二條信用檔案：（一）監(jiān)管平臺(tái)為每一套房屋、每一位出租人、承租人、經(jīng)紀(jì)人員、運(yùn)營企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立終身信用檔案，記錄合同備案、租金水平、押金退還、投訴處理、行政處罰、司法判決、自愿和解、公益捐贈(zèng)、志愿服務(wù)、碳減排量、垃圾分類、無償獻(xiàn)血、見義勇為等信息；（二）信用等級(jí)分為AAA、AA、A、B、C、D六檔，每月動(dòng)態(tài)更新；（三）AAA級(jí)出租人可享受：1.租賃發(fā)票按需即開，無需現(xiàn)場核驗(yàn)；2.公積金中心給予“零材料”提取公積金支付租金；3.銀行給予“租金貸”利率下浮五十個(gè)基點(diǎn)；4.子女入學(xué)積分加五分；5.優(yōu)先參與政府人才住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、城市更新、土地競拍、產(chǎn)業(yè)用房、科研用房、創(chuàng)意辦公、青年驛站、長者公寓、母嬰室、寵物友好社區(qū)等優(yōu)惠政策。第二十三條信用修復(fù)：（一）被行政處罰的，可在履行處罰決定、整改完成、公開道歉、參加社區(qū)公益服務(wù)滿四十小時(shí)后申請(qǐng)信用修復(fù)；（二）信用修復(fù)須經(jīng)街道、社區(qū)、承租人代表、物業(yè)代表、媒體代表五方評(píng)議，三分之二以上同意方可修復(fù)；（三）信用修復(fù)后，原不良信息不再對(duì)外公示，但后臺(tái)永久保留備查。第九章資金監(jiān)管第二十四條租金監(jiān)管賬戶：（一）集中式長租公寓運(yùn)營企業(yè)應(yīng)在商業(yè)銀行開設(shè)“租金監(jiān)管專戶”，賬戶名稱須含“租賃監(jiān)管”字樣；（二）承租人支付的全部租金直接存入監(jiān)管專戶，運(yùn)營企業(yè)按月申請(qǐng)劃撥，劃撥比例不超過上月實(shí)際運(yùn)營成本的一百二十分之一，剩余資金留存比例不低于百分之八，作為應(yīng)急風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金；（三）運(yùn)營企業(yè)出現(xiàn)跑路、爆雷、資金鏈斷裂、司法查封、破產(chǎn)清算、主要負(fù)責(zé)人失聯(lián)、投訴量激增、媒體負(fù)面報(bào)道、評(píng)級(jí)下調(diào)、被納入失信被執(zhí)行人名單等任一情形，銀行應(yīng)立即暫停劃撥，并報(bào)告區(qū)住房建設(shè)部門啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警；（四）風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警啟動(dòng)后，區(qū)住房建設(shè)部門可動(dòng)用應(yīng)急風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金向承租人退還預(yù)付租金，并向運(yùn)營企業(yè)追償；（五）監(jiān)管銀行未履行暫停劃撥義務(wù)的，按應(yīng)劃撥金額百分之一每日處以罰款，并承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。第二十五條押金監(jiān)管：（一）除個(gè)人對(duì)個(gè)人且月租金低于三千元的住宅租賃外，所有押金必須納入監(jiān)管；（二）押金監(jiān)管資金只能用于承租人退租結(jié)算，任何單位和個(gè)人不得挪用、質(zhì)押、擔(dān)保、理財(cái)、投資、購買基金、股票、信托、NFT、虛擬貨幣；（三）監(jiān)管銀行應(yīng)每月向市住房建設(shè)部門報(bào)送押金監(jiān)管報(bào)告，包括賬戶余額、收支明細(xì)、利息分配、風(fēng)險(xiǎn)事件；（四）市住房建設(shè)部門每年對(duì)監(jiān)管銀行進(jìn)行考核，考核不合格的，取消合作資格，并通報(bào)央行、銀保監(jiān)、地方金融監(jiān)管局。第十章糾紛調(diào)處第二十六條多元化解機(jī)制：（一）街道設(shè)立“房屋租賃糾紛人民調(diào)解委員會(huì)”，由法官、檢察官、律師、仲裁員、評(píng)估師、心理咨詢師、物業(yè)管家、樓棟長、志愿者組成；（二）調(diào)解成功的，可在線申請(qǐng)司法確認(rèn)，具有強(qiáng)制執(zhí)行力；（三）調(diào)解不成的，可在線申請(qǐng)仲裁或訴訟，監(jiān)管平臺(tái)同步推送電子合同、備案證明、押金流水、聊天記錄、視頻證據(jù)，實(shí)現(xiàn)“一鍵訴訟”；（四）對(duì)涉及十人以上群體性糾紛，區(qū)住房建設(shè)部門應(yīng)在二十四小時(shí)內(nèi)啟動(dòng)“重大糾紛應(yīng)急響應(yīng)”，召集公安、信訪、司法、街道、社區(qū)、企業(yè)、律師、媒體、人大代表、政協(xié)委員召開圓桌會(huì)議，原則上七十二小時(shí)內(nèi)提出解決方案；（五）對(duì)涉及租金暴漲、強(qiáng)制騰退、暴力清場、斷水?dāng)嚯?、堵鎖芯、潑油漆、貼大字報(bào)、網(wǎng)絡(luò)暴力、隱私泄露、惡意投訴、職業(yè)索賠、惡意差評(píng)、虛假訴訟、套路貸、軟暴力催收等違法行為，公安機(jī)關(guān)依法嚴(yán)厲打擊，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第十一章行政處罰第二十七條對(duì)出租人、承租人、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、運(yùn)營企業(yè)、物業(yè)服務(wù)人、信息平臺(tái)、金融機(jī)構(gòu)、自媒體、廣告商、裝修公司、燃?xì)夤?、電力公司、水?wù)公司、電信運(yùn)營商、無人機(jī)配送企業(yè)、智能家居企業(yè)、充電樁企業(yè)、儲(chǔ)能企業(yè)、光伏企業(yè)、二次供水企業(yè)、消毒企業(yè)、保潔企業(yè)、維修企業(yè)、評(píng)估機(jī)構(gòu)、鑒定機(jī)構(gòu)、擔(dān)保公司、保險(xiǎn)公司、公證機(jī)構(gòu)、仲裁機(jī)構(gòu)、調(diào)解組織、志愿者組織、社區(qū)社會(huì)組織、境外機(jī)構(gòu)、港澳臺(tái)機(jī)構(gòu)等違反本細(xì)則的行為，由區(qū)住房建設(shè)部門按照《條例》及本細(xì)則設(shè)定處罰基準(zhǔn)，實(shí)行“首違不罰、輕違免罰、重違嚴(yán)懲、累違加倍、失信聯(lián)合懲戒”。第二十八條常見違法行為裁量基準(zhǔn)：（一）未備案：個(gè)人逾期七日以內(nèi)，首違免罰；逾期七日以上，處二千元罰款；企業(yè)逾期七日以內(nèi)，處一萬元罰款；逾期七日以上，處三萬元罰款；（二）超面積居?。好砍蝗?，處出租人五百元