品質(zhì)中國(guó)優(yōu)化研究——以科技城項(xiàng)目為例2024年3月華發(fā)股份華發(fā)股份一、針對(duì)科技城項(xiàng)目原方案對(duì)應(yīng)地庫(kù)單車位面積指標(biāo)偏高，通過(guò)影響因素的分析，以現(xiàn)有法規(guī)、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、相關(guān)設(shè)計(jì)單位的征詢意見(jiàn)，綜合分析后給出地庫(kù)限額設(shè)計(jì)的重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)；二、重點(diǎn)分析充電樁預(yù)留對(duì)地庫(kù)成本影響，包含結(jié)構(gòu)含量、建筑做法、消防機(jī)電。|例學(xué)篤行|例學(xué)篤行華發(fā)股份例學(xué)篤行華發(fā)股份例學(xué)篤行一、案例背景科技城項(xiàng)目原方案對(duì)應(yīng)地庫(kù)單車位指標(biāo)達(dá)到42m2/個(gè)，遠(yuǎn)超項(xiàng)目公司限額指標(biāo)36m2/個(gè)，經(jīng)分析該限額未充分考慮高新區(qū)汽車位停車尺寸和非機(jī)動(dòng)車位劃線等區(qū)域要求，因此需專項(xiàng)優(yōu)化，滿足限額。1、根據(jù)項(xiàng)目自身情況給出單車位指標(biāo)建議，為后期實(shí)施提供保障，便于公司有效決策；2、根據(jù)單車位指標(biāo)的影響因素，考慮成本費(fèi)用的合理預(yù)留。3、減少地庫(kù)成本，降低項(xiàng)目總成本，提升項(xiàng)目收益。一、案例背景-單車位指標(biāo)定義例學(xué)篤行地庫(kù)單車位指標(biāo)=地下室面積(車庫(kù)區(qū)+塔樓區(qū)+設(shè)備房)與地下室車位數(shù)的比值。單位為“m2/車”。1、塔樓區(qū)：指上部建筑落入地下室的區(qū)域(包含地下公區(qū)大堂和樓梯間),不包含可售及贈(zèng)送面積、非機(jī)動(dòng)車位面積；2、設(shè)備房：指常規(guī)的水池水泵房、變配電房及發(fā)電機(jī)房等。往道二普通車庫(kù)指有培樓進(jìn)入的地下汽車庫(kù)熱站、開(kāi)關(guān)、方水站等指按照《車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》-JGJ100-2015,小型汽車室內(nèi)停車庫(kù)的具體車位尺寸如下：1、小型汽車的外廓設(shè)計(jì)尺寸為4.8m(長(zhǎng))x1.8m(寬)×2.0m(高)。2、采用垂直式停車方式的小型汽車停車位最小尺寸宜為5.3m(長(zhǎng))x×2.4m(寬),停車位前端的通車道最小寬度宜為5.5m。3、小型汽車與左右兩側(cè)墻面的最小距離應(yīng)為0.6m,與前后墻面的最小距離應(yīng)為0.5m。機(jī)動(dòng)車類型微型車、輕型車中型車、大型車平行式停車時(shí)機(jī)動(dòng)車間縱向凈距(m)垂直式、斜列式停車時(shí)機(jī)動(dòng)車間縱向凈距(m)機(jī)動(dòng)車間橫向凈距(m)機(jī)動(dòng)車與柱間凈距(m)構(gòu)筑物間凈距(m)縱向橫向注：1縱向指機(jī)動(dòng)車長(zhǎng)度方向、橫向指機(jī)動(dòng)車寬度方向；2凈距指最近距離，當(dāng)墻、柱外有突出物時(shí)，從其凸出部設(shè)計(jì)車型外廓尺寸(m)總長(zhǎng)總寬總高小型車中型車貨車貨車表4.1住宅類建筑物配建停車車位指標(biāo)表)(車位)一類區(qū)二類區(qū)三類區(qū)下限下限下限商品房戶100m2建筑面積住房定銷商品房戶100m2建筑面積經(jīng)濟(jì)適用房戶100m2建筑面積公租房戶廉租房戶集體宿舍間住宅類、醫(yī)療設(shè)施類、教育設(shè)施類和交通樞紐類建筑物停車位需求量屬于剛性需求，原則上保障供給、滿足需求，一類區(qū)同時(shí)控制配建停車位上限和下限執(zhí)行，二類區(qū)、三類區(qū)控制配建停車位下限執(zhí)行。3.12各類建筑物配建的電動(dòng)汽車充電停車位數(shù)量應(yīng)按照相關(guān)文件執(zhí)行。新建住宅小區(qū)配置充電設(shè)施的非機(jī)動(dòng)車停車位應(yīng)不低于非機(jī)動(dòng)車停車位總數(shù)的50%。華發(fā)股份品質(zhì)中國(guó)匠心筑家華發(fā)股份品質(zhì)中國(guó)匠心筑家華東大區(qū)例學(xué)篤行蘇高新住建好蘇州高新區(qū)住宅項(xiàng)目"合規(guī)不合理"建筑設(shè)計(jì)管理蘇高新住建高，或通過(guò)高差不超過(guò)30厘米的無(wú)障礙坡道連通礎(chǔ)上擴(kuò)大10厘米。2、常熟市——審圖中心要求，機(jī)動(dòng)車停車位平面反光護(hù)角(800X100X10)反光輪廓標(biāo)品質(zhì)中國(guó)華發(fā)股份二、任務(wù)品質(zhì)中國(guó)華發(fā)股份二、任務(wù)科技城單車位指標(biāo)超限，需優(yōu)化至限額以下優(yōu)化前指標(biāo)42m2/個(gè)目標(biāo)值36優(yōu)化前指標(biāo)42m2/個(gè)品質(zhì)中國(guó)例學(xué)篤行1、地庫(kù)形態(tài)和樓棟朝向：地庫(kù)形態(tài)在地庫(kù)外墻邊區(qū)域影響到車位的排布和使用效塔樓區(qū)域及周邊的停車排布及效率(例如首府的高層排布);如昆山不用畫(huà)出車位，僅需按單車位指標(biāo)(2~2.5m2/輛)框出相應(yīng)面積的地下室范圍，所有非機(jī)動(dòng)車位均需在圖紙中劃線明確高的機(jī)動(dòng)車區(qū)域，進(jìn)而提高了單車位指標(biāo)；,國(guó)標(biāo)要求100%預(yù)留，但蘇州各區(qū)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不一，比如市區(qū)和昆山按土拍條件或規(guī)劃要點(diǎn)要求預(yù)留(一般為10%)。4、人防和塔樓占地庫(kù)面積比例：停車效率較低的區(qū)域占比會(huì)在一定程度上影響，大約在1~2平方，詳見(jiàn)下表；序號(hào)面積增加值(m2)面積增加值(m2)備注12華發(fā)股份華東大區(qū)例學(xué)篤行華發(fā)股份華東大區(qū)例學(xué)篤行充電樁車位預(yù)留的影響主要體現(xiàn)在以下幾方面：1、車位尺寸——需預(yù)留300mm的設(shè)備安裝位置，一般會(huì)選擇橫向布置，以3車位垂直式為例，兩邊可考慮柱邊空間的利用，中間車位增加一個(gè)，即橫向三車位柱距需在原基礎(chǔ)上增加300mm,例如科技城項(xiàng)目：2.5*3+0.3+0.075*2+0.45=8.4米，三車位大柱網(wǎng)會(huì)影響到結(jié)構(gòu)含量，需在滿足停車效率和單車位面積指標(biāo)的前提下，考慮小柱網(wǎng)替換方案的經(jīng)濟(jì)性比較；2、防火分區(qū)——根據(jù)防火疏散要求，按常規(guī)4000m2一個(gè)分區(qū)，因電動(dòng)車位的預(yù)留，需增加防火單元的劃分，一個(gè)分區(qū)4個(gè)防火單位(1000m2),隨之設(shè)置的防火隔墻、防火門(mén)、防火疏散通道等，進(jìn)一步影響了停車效率,例如科技城項(xiàng)目：8個(gè)分區(qū)，經(jīng)測(cè)算增加約2000m2的無(wú)效空間，造成對(duì)總車位面積6%的影響，約2m2;3、專用配電房——電動(dòng)車位充電設(shè)施需設(shè)置對(duì)應(yīng)的200~300m2專用配電房。品質(zhì)中國(guó)匠心筑家華東大區(qū)例學(xué)篤行品質(zhì)中國(guó)匠心筑家華東大區(qū)例學(xué)篤行分散充電設(shè)施(電動(dòng)汽車)防火要求6.1.5新建汽車庫(kù)內(nèi)配建的分散充電設(shè)施在同一防火分區(qū)內(nèi)應(yīng)集中布置，并應(yīng)符合下列規(guī)定：1布置在一、二級(jí)耐火等級(jí)的汽車庫(kù)的首層、二層或三層。當(dāng)設(shè)置在地下或半地下時(shí)，宜布置在地下車庫(kù)的首層，不應(yīng)布置在地下建筑四層及以下。2設(shè)置獨(dú)立的防火單元，每個(gè)防火單元的最大允許建筑面積應(yīng)符合表6.1.5的規(guī)定。3每個(gè)防火單元應(yīng)采用耐火極限不小于2.Oh的防火隔墻或防火卷簾、防火分隔水幕等與其他防火單元和汽車庫(kù)其他部位分隔。當(dāng)采用防火分隔水幕時(shí)，應(yīng)符合現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50084的有關(guān)規(guī)定。4當(dāng)防火隔墻上需開(kāi)設(shè)相互連通的門(mén)時(shí)，應(yīng)采用耐火等級(jí)不低于乙級(jí)的防火門(mén)。5當(dāng)?shù)叵?、半地下和高層汽車?kù)內(nèi)配建分散充電設(shè)施時(shí)，應(yīng)設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、排煙設(shè)施、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、消防應(yīng)急照明和疏散指示標(biāo)志。耐火等級(jí)單層汽車庫(kù)多層汽車庫(kù)地下汽車庫(kù)或高層汽車庫(kù)華發(fā)股份品質(zhì)中國(guó)華東大區(qū)例學(xué)篤行三華發(fā)股份品質(zhì)中國(guó)華東大區(qū)例學(xué)篤行位指標(biāo)。品質(zhì)中國(guó)華發(fā)股份例學(xué)篤行品質(zhì)中國(guó)華發(fā)股份例學(xué)篤行品質(zhì)中國(guó)華發(fā)股份例學(xué)篤行品質(zhì)中國(guó)華發(fā)股份例學(xué)篤行華發(fā)股份例學(xué)篤行華發(fā)t團(tuán)華發(fā)股份例學(xué)篤行華發(fā)t團(tuán)原設(shè)計(jì)華發(fā)股華發(fā)股份品質(zhì)中國(guó)匠心筑家◆4、調(diào)整地庫(kù)輪廓，減少地庫(kù)面積增加車位同時(shí)調(diào)整地庫(kù)輪廓，盡量使地庫(kù)規(guī)整避免出現(xiàn)施工不便的凹口，減少地庫(kù)面積，降低造價(jià)華發(fā)股份品質(zhì)中國(guó)華發(fā)股份品質(zhì)中國(guó)三、行動(dòng)——優(yōu)化動(dòng)作匠心筑家◆5、調(diào)整設(shè)備用房增加車位華發(fā)股份品質(zhì)中國(guó)華發(fā)股份品質(zhì)中國(guó) 有效利用停不了車交腳位置設(shè)置機(jī)房，可以減少原機(jī)房所占地庫(kù)面積，降低造價(jià)華發(fā)股份品質(zhì)中國(guó)三、行動(dòng)華發(fā)股份品質(zhì)中國(guó)三、行動(dòng)——優(yōu)化動(dòng)作◆7、利用車位特點(diǎn)增加車位優(yōu)化意見(jiàn)優(yōu)化意見(jiàn)取消原設(shè)計(jì)處無(wú)障礙車位，改為2個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車位，可增加1個(gè)車位品質(zhì)中國(guó)華發(fā)股份匠心筑家品質(zhì)中國(guó)華發(fā)股份匠心筑家◆8、增加近端車位近端距離小于20米，不用設(shè)置回車位，增加1個(gè)車位華發(fā)股份品質(zhì)中國(guó)優(yōu)化動(dòng)作匠心筑家華發(fā)股份品質(zhì)中國(guó)優(yōu)化動(dòng)作匠心筑家◆9、柱網(wǎng)分析應(yīng)高新區(qū)要求，地下停車位100%預(yù)留充電樁安裝條件(充電設(shè)施安裝寬度按300mm),經(jīng)比選后采用小柱網(wǎng)(見(jiàn)下圖),利用框架柱寬度范圍放置充電設(shè)施，單車位寬度與大柱網(wǎng)相同(停車效率相同),且地庫(kù)經(jīng)濟(jì)性(層高可降低)更好。1、考慮車位加寬和充電樁預(yù)留的大、小柱網(wǎng)，平均車位寬度均為2、普通7.8米寬大柱網(wǎng)，平均車位寬度為2.6米。舒適度較高的8米寬大柱網(wǎng)，平均車位寬度2.67。3、由于車位寬度增加100mm和預(yù)留充電樁安裝寬度300mm,本項(xiàng)目小柱網(wǎng)單車位指標(biāo)較普通大柱網(wǎng)項(xiàng)目要增大，地庫(kù)面積增大。2500小柱網(wǎng)Vs大柱網(wǎng)(考慮車位加寬和充電樁預(yù)留安裝寬度)例學(xué)篤行華發(fā)股份品質(zhì)中國(guó)例學(xué)篤行經(jīng)分析，車位尺寸的區(qū)域特殊要求對(duì)成本有1~2m2影響，充電樁車位預(yù)留比例對(duì)指標(biāo)有2m2影響，相應(yīng)費(fèi)用增加1~2萬(wàn)!車位指標(biāo)主要影響因素及對(duì)應(yīng)直接成本序號(hào)影響因素影響內(nèi)容影響指標(biāo)結(jié)果對(duì)應(yīng)直接成本備注1尺寸特殊區(qū)域要求-高新區(qū)(2.5米(擴(kuò)大10cm)×5.3)0.43萬(wàn)元/車位2特殊區(qū)域要求-常熟市2.5米(擴(kuò)大10cm)×5.5(擴(kuò)大20cm)0.86萬(wàn)元/車位3充電樁車位預(yù)留安裝條件比例0.86萬(wàn)元/車位以科技城為例4車位考慮0.11萬(wàn)元/車位小計(jì)小計(jì)常規(guī)車位尺寸2.4米×5.314萬(wàn)元/車位高新區(qū)15萬(wàn)元/車位科技城項(xiàng)目經(jīng)過(guò)優(yōu)化后達(dá)到35m2/車位常熟市16萬(wàn)元/車位1#地塊因無(wú)人防，達(dá)到35.9m2/車位和防火門(mén)。以科技城為例，10%預(yù)留為208萬(wàn)(28元/m2),30%預(yù)留為355萬(wàn)(48元/m2)序號(hào)項(xiàng)目名稱30%預(yù)留金額(元)1臺(tái)2充電樁計(jì)量箱臺(tái)3電力電纜1、名稱：電力電纜2、型號(hào)：ZC-YJV22-0.6/1kV-4×240m4電力電纜1、名稱：電力電纜m5電力電纜頭1、名稱：1KV熱縮終端頭2、型號(hào)：4*240個(gè)6電力電纜頭1、名稱：1KV熱縮終端頭個(gè)7火隔墻)1、砌塊墻；2、抹灰；個(gè)8火卷簾、防火門(mén))、防火卷簾門(mén)；2、防火門(mén)個(gè)華發(fā)股份品質(zhì)中國(guó)例學(xué)篤行華發(fā)股份品質(zhì)中國(guó)例學(xué)篤行備注客戶名稱(m2/輛)總面積地下室新希望綠地香港新希望綠地香港蘇地2020-WG-5號(hào)科技城AB地塊項(xiàng)目蘇州華發(fā)蘇州華發(fā)例學(xué)篤行華發(fā)股份品質(zhì)中國(guó)例學(xué)篤行五、啟示與反思五、啟示與反思●根據(jù)影響因素梳理，從投資拿地到項(xiàng)目落地后的限額設(shè)計(jì)，減少無(wú)效成本的投借鑒警●充電樁成本對(duì)建筑、安裝及結(jié)構(gòu)含量的警例學(xué)篤行華發(fā)股份品質(zhì)中國(guó)例學(xué)篤行五、啟示與反思五、啟示與反思加強(qiáng)規(guī)范研究搜集整理