辦公樓物業(yè)管理托付合同

總則

一、為維護合同雙方的合法利益，規(guī)范物業(yè)管理的行為，達到業(yè)主的滿足和要求,制定本合同。

二、本合同共分為：《總則》、《物業(yè)管理托付合同書》、《物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標準》、《物業(yè)管理服務(wù)費

標準》、《資金結(jié)算》、《監(jiān)督管理與檢查考核》和《附則》七個組件,均為本合同的有效組成部分，具有同等的

法律效力。

三、本合同未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

物業(yè)管理托付合同書

甲方:遼寧電力第四工程公司

乙方:遼陽四興物業(yè)管理有限公司

依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī),在自愿同等、協(xié)商一樣的基礎(chǔ)上，甲方將遼寧電力第四工程公司辦公大樓（電力大廈）及其

附屬和共用設(shè)施全權(quán)托付于乙方實行物業(yè)管理,訂立本合同。

一、托付管理的范圍及事項

（一）、管理范圍：

甲方將位于文圣區(qū)青年大街九十九號及其區(qū)域范圍內(nèi)物業(yè)托付給乙方實行統(tǒng)一管理、綜合服務(wù)。

物業(yè)類型:寫字樓

建筑占地：17666.49平方米建筑面積:13556平方米

（二卜管理事項：

1、房屋的運用、修理、養(yǎng)護。包括:屋頂、梁、板、柱、墻體等承重結(jié)構(gòu)，樓梯間、門廳、走廊、墻地面等。

2、區(qū)域內(nèi)設(shè)備、設(shè)施修理、養(yǎng)護、運行和管理。包括:供水、供暖、供電、照明、消防及其他設(shè)備設(shè)施。

3、市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的修理、養(yǎng)護、管理。包括:道路、化糞池、溝渠、自行車棚、停車

場等。

4、公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護、管理。

5、公共衛(wèi)生的清潔、垃圾收集、清運。

6、交通與車輛停放秩序的管理。

7、平安巡察、門崗值勤、平安監(jiān)控、人員登記。

8、管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙，住用戶檔案與竣工驗收資料。

二、托付管理期限:一年。BP2001年3月10日始至2002年3月9日止。

三、雙方的貢任、權(quán)利、義務(wù)

（一）、甲方：

1、代表和維護產(chǎn)權(quán)人、運用人的合法權(quán)益。

2、制定業(yè)主公約并監(jiān)督物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、運用人遵守公約。

3、審定乙方擬定的物業(yè)管理制度、年度

支配、財政預(yù)決算。

4、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度執(zhí)行狀況。

5、向乙方供應(yīng)商業(yè)用房和管理用房。

6、向乙方供應(yīng)物業(yè)管理所需的圖紙、檔案、資料。

7、負責(zé)保證按規(guī)定、按時交納物業(yè)管理費。

8、幫助處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題。

9、幫助乙方做好物業(yè)管理T作和宣揚教化、文化活動°

10、不得干涉乙方依法或依據(jù)本合同規(guī)定的內(nèi)容所進行的管理和經(jīng)營活動。

11、參加確定管理服務(wù)費收費標準。

12、對?違反合同規(guī)定的乙方和乙方人員，有權(quán)終止或要求調(diào)換人員。

13、政策規(guī)定由甲方擔(dān)當?shù)钠渌?zé)任。

（二卜乙方

1、依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理制度，自主開展各項管理經(jīng)營活動。

2、遵守各項管理法規(guī)和合同規(guī)定的責(zé)任要求，依據(jù)甲方授權(quán)對物業(yè)實施綜合管理,確保實現(xiàn)各項管理目標和經(jīng)

濟指標，并擔(dān)當相應(yīng)責(zé)任，自覺接受物業(yè)主管部門及有關(guān)政府部門和甲方檢查監(jiān)督。

3、依據(jù)須要制定修理方案，報甲方審議通過后組織實施。

4、向業(yè)主和物業(yè)運用權(quán)人告知物業(yè)運用的有關(guān)規(guī)定，并負責(zé)監(jiān)督。

5、接受甲方對經(jīng)營管理過程中財務(wù)帳目的監(jiān)督,并定期報告工作。

6、對物業(yè)的設(shè)施、設(shè)備不得擅自占用和變更運用功能，如需在物業(yè)內(nèi)改擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商，

經(jīng)申方同意后報有關(guān)部門批準方可實施。

7、建立物業(yè)管理檔案并負責(zé)愀.好記載有關(guān)變更狀況。

8、負責(zé)測算管理區(qū)域服務(wù)收費標準并向甲方供應(yīng)測算標準與依據(jù)，嚴格按標準收取費用。

9、依照甲方托付和業(yè)主公約的規(guī)定，有權(quán)對業(yè)主和物業(yè)運用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為進行處理。依據(jù)實際狀

況實行指責(zé)、規(guī)勸、警告、制止、提請有關(guān)部門處理等措施。

10、管理期滿向甲方移交全部專用房屋及有關(guān)財產(chǎn)、全部物業(yè)管理檔案及有關(guān)資料。

11、可選聘專營公司擔(dān)當本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方,

12、負責(zé)編制物業(yè)年度管理支配、資金運用支配及決算報告。

四、物業(yè)管理服務(wù)費

3x800x12=28800.00元/年

七、特約服務(wù)費：

2x800x12=19200.00元/年

八、管理費及其他：

1、管理費：

3.5x13556=47466.00元/年

2、辦公費：

0.35x13556=4744.60元/年

3、其他應(yīng)急費：

每年5,000元

4、法定稅費：

.00x5.5%=23133.33元/年

九、中修以上和設(shè)備、設(shè)施更新費用，由物業(yè)公司提出項目并套用相關(guān)定額，履行各種手續(xù)并由業(yè)主審核批準

后施行。

物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標準

一、保潔：

內(nèi)容：

區(qū)域內(nèi)公用部分的日常清潔，設(shè)立專職衛(wèi)生人員以確保為業(yè)主供應(yīng)一個清潔、舒適的工作環(huán)境。

標準：

1、庭院、門廳、走廊

每天利用業(yè)主休息時間徹底清掃庭院、門廳、走廊一次，垃圾剛好清運。業(yè)主辦公時間設(shè)置專職衛(wèi)生員對區(qū)域

內(nèi)的衛(wèi)生進行保潔維護。保持區(qū)域內(nèi)停車暢道路、綠地?zé)o廢棄物，使區(qū)域內(nèi)地面無雜物、污漬。對燈具、開關(guān)、

把手、樓梯扶手剛好擦拭。走廊放置的痰桶剛好清理，門廳旁邊的玻璃幕墻每周擦洗一次。

2、電梯

每天清潔、擦拭電梯門、鏡面、墻面。每晚徹底清理地面一次。由衛(wèi)生維護人員隨時清理電梯間，每天負責(zé)更

換地窗以保持電梯清潔無雜物、污質(zhì)。

3、衛(wèi)生間

每晚對衛(wèi)生間進行徹底清潔。包括:垃圾和便利飯盒剛好清走,墻面便器具、潔具、熠瓷磚?、地磚的洗刷，拖布

和日用品要擺放整齊，每周對衛(wèi)生間徹底沖刷一次，開水器每周放水、除垢一次，定時噴灑空氣清爽劑,保證無異味。

4、綠化

剛好對樓內(nèi)外綠化植物進行澆水、施肥、修剪，剛好清除里面的雜草，每天清除花卉、葉莖的塵土，保持盆內(nèi)、

草坪內(nèi)無雜物，定期噴灑藥劑,使花木無明顯枯萎及病蟲害現(xiàn)象。

5、地下停車場

每周徹底清掃一次，剛好清理污水、污物，保持四壁無灰塵。

6、化糞池

定時清理、保證正常運用。

二、保安

內(nèi)容：

設(shè)立專業(yè)保安人員以保證業(yè)主的人身、財產(chǎn)、消防等方面的平安。

標準：

1,值勤

保安人員依據(jù)職責(zé)堅持門崗值勒，交接班要準時并做好交接班記錄，加強日常巡察和監(jiān)控，主動與公安部門協(xié)作,

保證物業(yè)平安。

2、來訪登記

對外來辦事人員要進行人員登記、記錄和引導(dǎo)，懂得禮儀學(xué)問，講究文明禮貌。對內(nèi)工作人員要檢杳、督促持

證進入辦公樓。

3、監(jiān)控室

監(jiān)控室要實行24小時監(jiān)控值班，做好值班記錄,杜絕非工作人員進入，保證儀器和設(shè)備的平安，隨時供應(yīng)監(jiān)控資

料.

4、消防設(shè)備

定期進行消防設(shè)備的檢查和保養(yǎng),保證消防設(shè)備始終處「良好狀態(tài)，發(fā)覺火災(zāi)事故或隱患,剛好處理并上報有關(guān)

部門。

5、停車場

停車場的車輛要排列整齊，隨時指導(dǎo)車輛停放位置，督促車輛鎖閉狀況，檢查車庫的平安性，嚴防偷盜和交通事

故的發(fā)生。

6、其它突發(fā)事務(wù)

嚴防刑事案件和治安事務(wù)的發(fā)生，隨時處理緊急狀況和制止突發(fā)事務(wù),維護工作秩序，確保正常辦公。

三、小修

內(nèi)容：

設(shè)備、設(shè)施小損、小壞的修理，保持房屋原來完好等級為目的的口常養(yǎng)護工程。

標準：

1.電氣

隨時更換和修復(fù)損壞的燈泡、燈具、開關(guān)等電器設(shè)備，保證各種電氣設(shè)施和元件的完好。

2、水暖

上下水和暖氣的保養(yǎng)，水暖設(shè)施抱、漏水的止水和修補,水閥、便器具、管道的檢修和更換等，

3、土建

房屋的主體結(jié)構(gòu)，各種墻、梁、板柱和門窗洞口的修復(fù)。

4、設(shè)備

各種機械設(shè)備和電器設(shè)備的簡潔修復(fù)。如:開水器、熱水器、空調(diào)器、供電開關(guān)、盤柜、窗簾等。

5、其他修理項目

業(yè)主要求其他須要修理的項目。如:外點運抵的設(shè)備、室內(nèi)要求裝其他設(shè)施等。

6、修理率

修理剛好率達到100%,人員10分鐘到位。電氣、水暖修理不超過24小時，土建修理不超過3天。

四、電梯及高壓水泵

內(nèi)容：

對電梯、高壓水泵進行口常維護,保養(yǎng)、檢修、處理隨機問題，

標準：

1、維護

按有關(guān)規(guī)定剛好維護，處埋隨時發(fā)生的問題，使機械始終處于最佳運行狀態(tài)。保證設(shè)備運行率達98%以上。

2、保養(yǎng)

乙方應(yīng)

定期對電梯和高壓水泵進行保養(yǎng)。如:管道刷防腐漆、電梯抹潤滑油等。

3、檢修

依據(jù)設(shè)備說明書規(guī)定時間和操作規(guī)程進行檢修，

消退各類事故隱患。

4、應(yīng)急狀況處理

設(shè)備因停電、機械故障或其它緣由造成停運、損壞時的人員反應(yīng)，事故緣由的查明，事故處理的結(jié)果和當事人

受懲罰及收教化狀況。

5、各項記錄

值班的人員支配剛好間,平安責(zé)任及規(guī)章制度，運行記錄，檢修記錄,保養(yǎng)記錄等。

6、費用統(tǒng)計

設(shè)備每次維護、正常運行、定期檢修及處理突發(fā)事故的各項費用統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

五、供電、供水、供暖

內(nèi)容：

設(shè)立專業(yè)人員對供電、供水、供暖設(shè)備進行口常維護、保養(yǎng),按時對各種設(shè)備進行檢查、保證設(shè)備的正常運行,

并做到“業(yè)主叫,人員到"，剛好為業(yè)主服好務(wù)。

標準：

1＞運行記錄

做好人員支配、工作職責(zé)和交接班記錄，設(shè)備正常運行的各項數(shù)據(jù)，支配停電、停水、停氣應(yīng)提前12小時通知

業(yè)主并做好說明工作，確保設(shè)備正常運行。

2、檢修記錄

依據(jù)設(shè)備規(guī)定要求及操作規(guī)程按時檢修并做好記錄工作，定期派專業(yè)人員對系統(tǒng)

進行測試、檢查，消退事故隱患:確保系統(tǒng)平安、牢靠。

3、日常保養(yǎng)

定期對破損和老化設(shè)施進行更換和修補，定期擦拭灰塵、污漬和刷防腐漆等。

4、事故處理

發(fā)生設(shè)備事故造成停電、停水、停氣的，要提交事故報告，向業(yè)主:說明事故緣由、事故處理看法、當時人的責(zé)

任及受教化狀況。

5、應(yīng)急狀況處理

接到用戶報告緊急狀況時，修理人員應(yīng)10分鐘內(nèi)到位并馬上修復(fù),在最短時間內(nèi)處理突發(fā)性影響并向業(yè)主具

體說明清晰，做到小修12小時內(nèi)完畢，大修要連續(xù)修匆并支配工程人員24小時值班，對在時限內(nèi)不能完成的,要向業(yè)

主說明緣由。

6、費用統(tǒng)計

設(shè)備每次維護、正常運行、定期檢修及處理突發(fā)事故的各項費用統(tǒng)計數(shù)據(jù)入

六、收發(fā)

內(nèi)容：

負貨公司內(nèi)部的信函、報刊、文件的郵寄與分發(fā)。對職工個人的報刊、信件、包袱等剛好通知領(lǐng)醛

標準：

1、登記

對郵寄和收取的報刊、文件、信函、包袱單、匯款單等剛好登記，保管好收據(jù)以便查詢。

2、投遞

對要發(fā)出的辦公信函、公司各種文件、通知、報表、包袱、匯款等要剛好投遞，不得延誤。因投遞緣由而發(fā)生

的不良后果,要追究責(zé)任。

3、收取

對從郵局或郵遞員中領(lǐng)取的物品、報刊、信函和各種單據(jù)要逐一登記，不得冒領(lǐng)或錯領(lǐng)，對有問題的，耍提出疑

議。

4、分發(fā)

分發(fā)報刊、文件、信函、包袱單、匯款單等要做到精確無差錯。同時制止內(nèi)部的冒領(lǐng)或錯領(lǐng)行為。如有錯誤,

要追究當班人的責(zé)任。

5、服務(wù)

剛好通知收件人領(lǐng)取郵件,做到精確無誤，文明禮貌，熱忱周到，達到業(yè)主滿足。

6、保密

對公司的機密、重要文件、信函負有保密責(zé)任

七、特約服務(wù)

內(nèi)容：

為領(lǐng)導(dǎo)辦公室、會議室供應(yīng)清掃、保潔服務(wù)。確保領(lǐng)導(dǎo)在清爽、優(yōu)雅的環(huán)境中舒心、開心地工作。

標準：

1、清掃

每天清掃一次，定期進行徹底保潔。

2、擦洗

隨時擦拭桌椅、各種會議牌、裝飾物、花卉等,要求無灰塵、無污漬，椅罩、沙發(fā)罩、布窗簾等要定期洗滌、

更換。會前、會后要剛好傾到垃圾、礦泉水瓶等。

3、門窗

門窗和玻璃要隨時擦拭,會前要打開門，會后要關(guān)閉好門窗，百葉簾要完好無灰塵，做到窗明幾凈。

4、物品擺放

室內(nèi)物品要擺放整齊。

5、室內(nèi)環(huán)境

定期噴灑空氣清爽劑，保持室內(nèi)環(huán)境整齊、空氣清晰。

6、服務(wù)

會前要擺放好各種會議用品，會訶要隨時更換須要的用品，問時講究文明禮貌，熱忱周至1J,會后要剛好清理睬暢

達到隨時具備運用條件。

八、管理

內(nèi)容：

對?乙方的人員、制度、工程、財務(wù)、資金等方面的綜合考察，宏觀限制。

標準：

1、管理人員的素養(yǎng)

管理人員要有過硬的思想素養(yǎng)，熟識分管的業(yè)務(wù)范圍,對業(yè)主交代的任務(wù)要清晰、明晰，能夠統(tǒng)領(lǐng)一方面工作。

2、制度健全狀況

各項規(guī)章制度應(yīng)完整、配套、齊全,具有約束力。

3、人員分管狀況

人員支配應(yīng)合理，具體工作時間及分工明確無誤。具有獎罰措施。

4、工程施工狀況

施工前有報告與“?項，履行各種相關(guān)審批手續(xù)，施工中保證平安和質(zhì)量,竣工后要驗收，合格率在95%以上，并提

交驗收報告。

5、資金運用狀況

甲方繳交的物業(yè)管理費要專項利用，不得擠占，保證物業(yè)的修理標準。

6、雙方結(jié)算狀況

乙方按規(guī)定時間向甲方提交財務(wù)決算和財務(wù)預(yù)算報告，按規(guī)定忖間結(jié)算物業(yè)管理費和工程量，由乙方代收的物

業(yè)管理費和水電費按時、足額上交甲方，不得截留。

未列標

參照國家及有關(guān)省市標準執(zhí)行。

資金結(jié)算

一、乙方應(yīng)于每年初向甲方提交上一年度財務(wù)決算報告及下一年度財務(wù)預(yù)算報告。

一、甲方有權(quán)審計和清查乙方帳目及資金運用狀況。

三、甲乙雙方每季度結(jié)算一次物業(yè)管理費。

四、乙方負費收繳外租單位的物業(yè)管理費每季度與甲方結(jié)算一次。

五、乙方負責(zé)收繳外租單位的電、水費每月與甲方結(jié)算一次。

六、除小修以外的其他修理工程量每季度與甲方結(jié)算一次。

監(jiān)督管理與檢杳考核

為使物業(yè)管理達到合同規(guī)定的要求，給業(yè)主創(chuàng)建?個優(yōu)雅、舒適的學(xué)習(xí)和工作環(huán)境,規(guī)范乙方的物業(yè)管理行為,

制定本方法。

一、監(jiān)督管理

1、嚴格執(zhí)行合同中規(guī)定的《物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標準》。

2、乙方應(yīng)依據(jù)合同規(guī)定的內(nèi)容及人員分管狀況，制定出內(nèi)部相應(yīng)的考核方法。

3、中修以上和設(shè)備、設(shè)施的更新項目要立項,履行審批手續(xù)，竣工后要提交驗收報告單。

4、經(jīng)行政事務(wù)部考核不合格項并限期下達整改的措施必需按時完成。

5、剛好收繳出租單位的水電費及物業(yè)管理費工作。

6、做好各方面的記錄工作。

二、檢查與考核

檢查時間：

每月15日、30日為定期檢查日,遇到節(jié)假日或公休日，檢查時間順延。

考核形式：

1、實行定期檢查并實行打分制；

2、機關(guān)或外租單位問卷形式；

3、主管部門及公司領(lǐng)導(dǎo)綜合評定。

考核標準：

1、以《物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標準》中所列標準項進行考核，并輔以打分形式；

2、按考核標準,70分應(yīng)為物業(yè)管理達標標準分；

考核方法：

1、每月15日由行政事務(wù)管理部人員負責(zé)檢查并負責(zé)打分，占總積分的30%;

2、每月30口