房地產(chǎn)

基礎(chǔ)知識教程

主某省市場部21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部題目：

在一個大雨滂沱的傍晚，你駕車在街頭急馳，這時你同時遇到了三個人，一個是曾經(jīng)救助過你的醫(yī)生，他醫(yī)德高尚，醫(yī)術(shù)高明；另一個是得了重病的老太太，她非常需要人的幫助；最后一個是你的愛人。他們?nèi)硕紱]有帶傘，在雨中等著你的幫助，但你車上只有一個座位，你會讓誰上車？你會如何處理呢？21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部答案：你先走下車；把車鑰匙交給醫(yī)生，讓他帶病重的老太太去醫(yī)院；和你的愛人一起享受雨中漫步的浪漫。21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部提要：房地產(chǎn)基本概念房產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識房型選擇基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)價格21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部第一章房地產(chǎn)基本概念21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部房產(chǎn)與地產(chǎn)

房地產(chǎn)房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物所構(gòu)成經(jīng)濟學上也叫不動產(chǎn)21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部房產(chǎn)與地產(chǎn)

土地所有權(quán)

土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

土地所有權(quán)分為

國有土地和集體土地兩類。

土地所有權(quán)限

民用為70年；商用、娛樂為40年；綜合和工業(yè)用地為50年21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部房產(chǎn)與地產(chǎn)

房產(chǎn)的分類

住宅建筑物生產(chǎn)用房辦公用房其它樓宇21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部某省市場市場分類（通常分類方法）房地某省市場：是土某省市場，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營。房地某省市場：是增量房(某省市場，指房地產(chǎn)經(jīng)營者與房地產(chǎn)使用者的縱某省市場。房地某省市場：即存量房（二某省市場，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再某省市場，是消費者間的橫向交易，屬某省市場的重新配置。21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部更清晰的分類（按增量與存量的方式）某省市場：土某省市場（出讓）土某省市場（轉(zhuǎn)讓）某省市場某省市場某省市場或某省市場）某省市場某省市場或某省市場）

21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部房地產(chǎn)消費

房地產(chǎn)消費的類型投資型：房地產(chǎn)的消費主體對房地產(chǎn)消費主要不是為了自己使用，而是為了作為投資對象，通過投入資金、勞動力、技術(shù)等要素改變原有的房地產(chǎn)性能、結(jié)構(gòu)和形式，通過出售或出租來獲取利潤。生產(chǎn)型：對房地產(chǎn)的消費不是為了用于消費，而是作為生產(chǎn)和經(jīng)營場所，為生產(chǎn)和經(jīng)營提供活動空間或場地。消費型：主要是由國家機關(guān)、事業(yè)單位和個人為了消費使用。此類物業(yè)主要是住宅和辦公用房等。21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部房地產(chǎn)中介房地產(chǎn)中介機構(gòu)

房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)等。21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部房地產(chǎn)中介房地產(chǎn)中介服務(wù)房地產(chǎn)價格評估房地產(chǎn)信息服務(wù)房地產(chǎn)法律、政策及業(yè)務(wù)咨詢服務(wù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、互換等居間介紹活動接受當事人委托，代辦房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等有關(guān)手續(xù)法律、法規(guī)、規(guī)章允的其它服務(wù)項目21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部房地產(chǎn)中介經(jīng)紀人

指在經(jīng)濟活動中，以收取傭金為目的，為促成他人交事居間、行紀或者代理等經(jīng)紀業(yè)務(wù)為常業(yè)的公民、法人和其他經(jīng)濟組織。21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部第二章房產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部建筑物的分類按建筑結(jié)構(gòu)的材料分類磚木結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部建筑物的分類按建筑高度分類

低層：1至3層多層：4至7層中高層（小高層）：8至10層高層：10層以上(公共建筑超過24米)超高層：建筑高度超過100米21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部低層：1至3層21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部多層：4至7層21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部中高層（小高層）：8至10層21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部高層：10層以上21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部超高層：》100米21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部各類房地產(chǎn)特點比較住宅多層與高層住宅房屋實際使用面積：多層住宅要高于高層住宅建筑質(zhì)量：高層住宅的抗震性要優(yōu)于多層住宅房屋構(gòu)造格局：多層住宅要好于高層住宅房屋價格：高層住宅要高于多層住宅物業(yè)管理費用：高層住宅要高于多層住宅高層住宅視野廣、景觀好，空氣清新。21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部各類房地產(chǎn)特點比較住宅低層住宅（別墅）

獨院式、雙聯(lián)式、聯(lián)排式

建筑多面臨空，平面組合靈活，朝向、通風采光好；環(huán)境安靜，干擾少；院子組織方便，使用便利。占地面極大，投資費用高。21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部房屋構(gòu)造概述房屋構(gòu)造組成部分地基與基礎(chǔ)墻或柱樓板與地面門窗樓梯屋頂21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部房屋構(gòu)造概述建筑材料水泥鋼筋木材普通混泥土黏土磚粉炭灰加氣塊21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部房屋構(gòu)造概述

窗

窗主要用于采光與通風，并可作圍護和眺望之用，對建筑物的外觀也有一定的影響。一般為了保證房間的通風和采光，居住房間的窗的面積與地面面積之比不低于1/7。

21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部房屋構(gòu)造概述門

主要用于交通和疏散，同時也起采光和通風作用。門的類型木門、鋼門、鋼筋混凝土門、鋁合金門、塑料門等。分戶門單元門21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部房屋面積計算房屋面積的分類實用面積它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積。公攤面積是指建筑物的樓梯、電梯間、外墻、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的分攤面積。建筑面積

包含了房屋居住可用的實用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等。21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部得房率套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺面積組成得房率=套內(nèi)建筑面積/建筑面積21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部得房率高層塔樓住宅約在75%~78%之間；高層板樓住宅約在在78%~85%之間；小高層板樓住宅約85%-88%之間多層住宅建筑約在88%-95%左右21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部第三章房型基礎(chǔ)知識21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部戶型選擇遵循的原則實用經(jīng)濟，功能分室

面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理朝向合理，日照充足，光線充分，通風良好21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部

實用經(jīng)濟，功能分室

住宅的面積要緊湊實用，實用率高大小適宜，功能合理分布，不同的生活功能就要又不同的活動空間。

21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部住宅基本功能要求戶內(nèi)功能組合廳和過道臥室工作室生活陽臺客房貯藏衛(wèi)生間廚房服務(wù)陽臺21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理

各功能空間都應(yīng)該具有合理的大小尺度和相互關(guān)系

21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理人們理想的客廳面積在21-30平方米之間，客廳的開間不應(yīng)小于3.9米，否則會影響電視的效果；臥室面積應(yīng)在12-15平方米之間，因為臥室的主要功能是睡眠和休息，它必須設(shè)置床、床頭柜、衣柜、化妝臺、電視柜、休息椅等家具，應(yīng)此還應(yīng)該留有一定的活動空間，所以雙人臥室的開間就不應(yīng)該小于3.6米，面積不應(yīng)該小于12平方米；21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理

衛(wèi)生間、廚房、儲藏間各占4-5平方米，陽臺5-6平方米，這樣的面積分配基本能保證各項功能的需要，符合當前人們生活使用需求和生活習慣。

21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理各功能空間的相互關(guān)系對使用效果也有影響。廚房應(yīng)靠近入口，避免買了菜肴穿過客廳不方便；衛(wèi)生間應(yīng)靠近臥室一邊晚間使用；廁所門不應(yīng)該直接開向客廳和餐廳，既不衛(wèi)生也不雅觀；陽臺應(yīng)設(shè)置在客廳前，臥室前面不應(yīng)設(shè)置陽臺，因為臥室是私密空間，而陽臺是開放空間，曬衣服要穿過臥室會影響臥室的私密性。大套戶型中主臥最好設(shè)置獨用衛(wèi)生間以提高戶型品味。21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理總之盡量做到以下幾個分開：

A、動靜分開客廳、餐廳、廚房、麻將室等人來人往、活動頻繁的空間要于需要最大程度靜謐空間的臥室分開。21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理

B、公私分開家庭生活的私密性必須得到充分的尊重，不能讓訪客在進門后將業(yè)主家庭生活的方方面面一覽無余。要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）于客廳、餐廳、娛樂室進行區(qū)位分離，而且還要注意各房間門的方向。

21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理

C、主次分開主人房不僅要朝向好（向南或者向景觀）、寬敞、大氣，而且應(yīng)該又單獨的衛(wèi)生間，應(yīng)與客房、父母房略有分隔。

21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理

D、干濕分開廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應(yīng)該與怕水怕臟的臥室分開。21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部朝向合理，日照充足，

光線充分，通風良好

根據(jù)武漢的氣候條件，南北朝向的房間是適合武漢人居住的朝向。住宅的臥室使用面積在10平方米以上的均應(yīng)直接采光，至少有一間臥室具有良好的朝向能直接獲得日照，一般正南向，南偏西或者南偏東不超過15度。開窗的大小不能小于地面面積的1/7。

21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部朝向合理，日照充足，

光線充分，通風良好根據(jù)武漢的氣候和生活喜好，選擇戶型時必須考慮自然通風，最好時客廳和餐廳能形成穿堂風。根據(jù)我國的飲食習慣，煎炒烹炸的時候產(chǎn)生的油煙對人體傷害很大，因此廚房應(yīng)有直接對外采光和通風的窗。衛(wèi)生間也應(yīng)該設(shè)有直接采光、通風的窗，對無通風窗的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)置管道，合理安排進風和排風管道。

21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部某著名企業(yè)四季花城2期3B型標準層21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部客廳開間4.2米，主臥開間3.9米，主臥面積大于其他房間；

動區(qū)和靜區(qū)完全分離，很好的實現(xiàn)公私分離，干濕分開；

南北雙向陽臺，南北通透，穿堂鳳自然形成；

客廳無開門便于擺放家具，廚房緊鄰餐廳并帶工作陽臺，衛(wèi)生間緊鄰臥室；

書房退半米，自然形成儲藏間；

所有房間全部采光；尤其是保證了廚房和雙衛(wèi)的采光；

主臥衛(wèi)生間寬達2米，便于擺放浴缸，且面積大于客衛(wèi)以體現(xiàn)主人的尊貴。

21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部第四章房地產(chǎn)價格21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格的種類市場價格—某省市價，是房地產(chǎn)交的實際成交價格理論價格——如果將房地產(chǎn)放在某省市場上交易，應(yīng)該實現(xiàn)的價格評估價格——是估價人員對房地產(chǎn)客觀合理價格做出的一種估計、推測和判斷21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格的種類土地價格建筑物價格房產(chǎn)價格房產(chǎn)價格=土地價格+建筑物價格土地價格=房產(chǎn)價格-建筑物價格建筑物價格=房產(chǎn)價格-土地價格21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部房地產(chǎn)價格容積率：規(guī)劃可建筑面積/用地面積是否容積率越高越好？21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部房地產(chǎn)價格樓面價樓面地價樓面地價=土地總價格/建筑總面積建筑總面積=規(guī)劃用地面積*容積率21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部房地產(chǎn)價格樓面地價計算：單位：萬元/畝每畝：667平方米舉例：200萬元/畝，容積率1.6，樓面價為？21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格的種類所有權(quán)價格使用權(quán)價格其他權(quán)利價格21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部房地產(chǎn)價格房價構(gòu)成主要：包括土地價格、建安成本、配套費用、營銷管理財務(wù)成本和利稅五大部分21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部房地產(chǎn)價格以武漢售價在3000元/平方米的多層商品房為例，樓面地價要1400元或略微以下，占房價的40％左右；建筑安裝成本一般在800元左右，占房價的20％；配套費用一般在200—300元之間，占房價的10％。營銷成本為房價的5%以內(nèi)，管理成本1%-2%，財務(wù)成本3%。整個成本為房價的80％，其余的20％是利稅，包括開發(fā)商利潤和各種稅費等。

21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部房地產(chǎn)價格一般來講，土地價格的彈性較大，會對房價構(gòu)成重大影響，武漢對土地控制較嚴，開發(fā)商拿地成本較高，土地價格幾乎沒有下降的可能。

最近雖然鋼材、水泥價格有所下降，但這只占建安成本的一部分，不會對整體房價形成大的影響。

21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部房地產(chǎn)價格建安成本、配套、稅費、營銷成本都沒有下降空間，唯一可以改變新房利潤的就是土地價格。通過土地價格也基本可以判斷出房價。21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部房地產(chǎn)價格房產(chǎn)評估價格市場比較法收益法成本法假設(shè)開發(fā)法21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部房地產(chǎn)價格市場比較法是最常用、最能反映房地產(chǎn)估價的價值標準的方法，即根據(jù)估價人員某省市場資料，采用房地產(chǎn)交替代原則，通過選取與估價對象有相關(guān)性的實例，并分別進行實地勘察，做出交、交、區(qū)域因素與個別因素的修正，以此估算出估價對象客觀合理的價格或價值。21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部房地產(chǎn)價格某省市場比較法估價，應(yīng)準確搜集大量交，掌某省市場價格行情。這個環(huán)節(jié)我們往往通過平時調(diào)查、看報等采集積累得到不同地段、不同用途、不同時點的房地產(chǎn)信息。21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部房地產(chǎn)價格四大修正：交修正交修正區(qū)域因素修正個別因素修正21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部房地產(chǎn)價格交修正：由于不同的交都有其與眾不同的地方，其實際價值必然有差異，所以我們有必要進行交修正，排除交中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調(diào)整為正常價格。

21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部房地產(chǎn)價格

一般來說，有下列情形之一的交不宜選為可比實例：l、

有利害關(guān)系人之間的交易；2、急于出售或購買情況下的交易；3、受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；4、交或某省市場行情缺乏了解的交易;5、交或一方有特別動機或特別偏好的交易；6、相鄰房地產(chǎn)的合并交易；7、特殊方式的交易；8、交非正常負擔的交易；

9、其他非正常的交易。

21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部房地產(chǎn)價格交修正：

我們評估的是在估價時點上的某省市場公允價值。故在交修正之后，還必須進行交修正，將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為估價時點的價格。交修正可直接采用類似房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)進行調(diào)整。在無類似房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)的情況下，可根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)價格的變動情況和趨勢作出判斷，給予調(diào)整。

21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部房地產(chǎn)價格區(qū)域因素修正：1、繁華程度2、交通便捷程度；（如：距