二手房交易合同范本及補充協(xié)議寫法二手房交易涉及房產(chǎn)、資金的雙向流轉(zhuǎn)，合同文本及補充協(xié)議是明確雙方權(quán)利義務(wù)、規(guī)避交易風(fēng)險的核心載體。一份嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤粌H要涵蓋交易基本流程，更需通過補充協(xié)議對特殊場景、細節(jié)問題進行約定——從房屋隱蔽瑕疵到戶口遷移時限，從貸款變故應(yīng)對到家具家電歸屬，每一項約定都關(guān)乎交易安全與權(quán)益實現(xiàn)。下文將結(jié)合實務(wù)經(jīng)驗，從合同范本核心要素、補充協(xié)議典型場景寫法兩方面提供參考，助力交易雙方筑牢法律保障。一、二手房交易合同范本的核心要素一份合法有效的二手房交易合同，需圍繞“交易主體、標(biāo)的、價款、履約、責(zé)任”五大維度搭建框架，以下為各核心條款的撰寫要點：（一）當(dāng)事人信息條款需明確買賣雙方的姓名（或法人名稱）、身份證號（自然人）、聯(lián)系地址、有效聯(lián)系方式。若存在代理人（如委托中介或親屬代辦），需附加“授權(quán)委托書”作為合同附件，注明代理權(quán)限（如簽署合同、收取房款、辦理過戶等）。（二）房屋基本情況條款需精準(zhǔn)描述房屋的坐落地址、不動產(chǎn)權(quán)證號、建筑面積（含套內(nèi)面積）、房屋性質(zhì)（商品房/經(jīng)濟適用房/公房等）、房屋現(xiàn)狀（毛坯/精裝/帶租約等）。若房屋附帶車位、儲藏室，需單獨列明其位置、產(chǎn)權(quán)情況；若為精裝修房屋，建議另附“家具家電清單”作為附件，明確物品品牌、數(shù)量及歸屬（是否隨房附贈）。（三）交易價款與支付條款1.價款構(gòu)成：明確房屋總價款（含/不含車位、裝修補償?shù)龋?，若存在“凈得價”約定（賣方不承擔(dān)稅費），需單獨注明“交易產(chǎn)生的契稅、增值稅、個稅等由買方承擔(dān)”。2.支付方式：常見組合為“定金+首付款+貸款+尾款”，需細化各階段金額、支付時間及方式：定金：一般為總房款的5%-20%，約定支付時間（如簽約后3日內(nèi)）、收款賬戶（賣方本人賬戶），并注明“定金轉(zhuǎn)為房款的一部分”；首付款：約定在“網(wǎng)簽后/資金監(jiān)管賬戶凍結(jié)后/過戶前X日”支付，需明確資金監(jiān)管賬戶信息（避免直接打款至賣方個人賬戶，防范資金風(fēng)險）；貸款：約定買方申請貸款的銀行、金額、時限（如“買方應(yīng)在簽約后X日內(nèi)提交貸款申請，若貸款審批未通過，應(yīng)在X日內(nèi)以全款/補足首付款方式繼續(xù)履行”）；尾款：可約定在“房屋交付后/產(chǎn)權(quán)登記完成后X日內(nèi)”支付，金額一般為總房款的5%-10%。（四）房屋交付與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移條款1.交付時間：明確具體日期（如“2024年X月X日前”），若房屋存在租賃，需約定“賣方應(yīng)于交付前解除租賃合同，確保買方無權(quán)利瑕疵占有”；2.交付標(biāo)準(zhǔn)：約定“房屋現(xiàn)狀交付”或“清空交房”，明確物業(yè)交割細節(jié)（物業(yè)費、水電費、燃氣費結(jié)算至交付日，賣方結(jié)清欠費）；3.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移：約定過戶時間（如“買方貸款審批通過后X日內(nèi)共同辦理過戶”），稅費承擔(dān)方（可約定“各自承擔(dān)法定稅費”或“買方承擔(dān)全部稅費”），并注明“賣方應(yīng)配合提供過戶所需全部材料（如身份證、房產(chǎn)證、婚姻證明等）”。（五）違約責(zé)任條款違約責(zé)任需具體、可量化，避免模糊表述：逾期付款：“買方逾期支付房款的，每逾期1日按未付金額的萬分之X向賣方支付違約金；逾期超過X日的，賣方有權(quán)解除合同，沒收定金，且買方需賠償賣方總房款X%的損失”；逾期交房/過戶：“賣方逾期交房/過戶的，每逾期1日按總房款的萬分之X向買方支付違約金；逾期超過X日的，買方有權(quán)解除合同，賣方退還已收房款并雙倍返還定金”；根本違約：如“賣方隱瞞房屋抵押、查封、質(zhì)量瑕疵等情形，導(dǎo)致合同無法履行的，應(yīng)退還全部房款并賠償買方總房款X%的損失”。（六）爭議解決條款約定“協(xié)商不成時，提交房屋所在地人民法院訴訟”或“提交XX仲裁委員會仲裁（需明確仲裁機構(gòu)名稱）”，二者擇一即可（仲裁需雙方自愿且條款明確）。二、二手房交易補充協(xié)議的典型場景與撰寫技巧補充協(xié)議的核心作用是細化主合同未明確的細節(jié)、變更主合同不合理的條款、約定特殊交易場景的處理規(guī)則。以下為實務(wù)中高頻出現(xiàn)的補充協(xié)議場景及撰寫要點：（一）房屋質(zhì)量瑕疵與維修責(zé)任若房屋存在已知瑕疵（如墻面滲水、管道老化），需約定：>“賣方確認(rèn)房屋[具體瑕疵描述]，承諾于[交房前X日]完成維修，維修標(biāo)準(zhǔn)為[達到XX質(zhì)量要求，如‘衛(wèi)生間防水重新施工，經(jīng)閉水試驗無滲漏’]；若賣方未按時維修或維修不合格，買方有權(quán)自行維修，費用從尾款中扣除（或賣方承擔(dān)總房款X%的違約金）。”若為“買方收房后發(fā)現(xiàn)隱蔽瑕疵（如主體結(jié)構(gòu)問題）”，可約定：>“賣方保證房屋無隱瞞的質(zhì)量瑕疵（含滲漏水、墻體開裂、管道堵塞等），若買方收房后X日內(nèi)發(fā)現(xiàn)上述問題，且經(jīng)第三方鑒定確屬賣方責(zé)任的，賣方應(yīng)在X日內(nèi)修復(fù)并賠償買方損失（含鑒定費、誤工費等）；若瑕疵嚴(yán)重影響居住，買方有權(quán)解除合同并索賠?！保ǘ艨谶w移與違約責(zé)任戶口問題是二手房糾紛重災(zāi)區(qū)，補充協(xié)議需明確：>“賣方承諾于[房屋過戶后X日內(nèi)/交房前X日內(nèi)]將房屋內(nèi)所有戶口遷出，逾期未遷出的，每逾期1日按總房款的萬分之X向買方支付違約金；逾期超過X日的，買方有權(quán)解除合同，賣方退還全部房款并賠償總房款X%的損失，且買方因戶口問題無法落戶、子女入學(xué)產(chǎn)生的損失由賣方承擔(dān)?！保ㄈ┵J款風(fēng)險與交易調(diào)整若買方依賴貸款購房，需約定貸款不成的處理：>“若買方貸款申請未獲銀行批準(zhǔn)（以銀行書面通知為準(zhǔn)），雙方應(yīng)在X日內(nèi)協(xié)商變更付款方式（如全款、延長貸款期限）；協(xié)商不成的，合同自動解除，賣方退還已收房款（定金除外，若定金已轉(zhuǎn)為房款則全額退還），互不承擔(dān)違約責(zé)任?！比粜枵{(diào)整貸款金額（如銀行審批額度低于申請額），可約定：>“若銀行審批貸款金額比買方申請額少X萬元，買方應(yīng)在過戶前X日內(nèi)補足差額；若買方無力補足，雙方協(xié)商解除合同，賣方退還已收房款（定金按主合同約定處理）?！保ㄋ模┓课葑赓U與優(yōu)先購買權(quán)若房屋帶租約出售，需約定：>“賣方已如實告知房屋租賃情況（承租人：XXX，租期至XXXX年X月X日），承租人已放棄優(yōu)先購買權(quán)（附承租人書面聲明）；買方同意繼續(xù)履行原租賃合同，租金自[交房日/過戶日]起由買方收取，賣方應(yīng)于交房前結(jié)清已收但未履行租期的租金?！比糍I方需提前收房（終止租賃），可約定：>“賣方應(yīng)于[交房日]前與承租人解除租賃合同，賠償承租人違約金（金額為XXX元，由賣方承擔(dān)）；若賣方未解除，買方有權(quán)從尾款中扣除違約金支付給承租人，不足部分由賣方補足?！保ㄎ澹┱咦儎优c交易風(fēng)險針對限購、稅費調(diào)整等政策變動，可約定：>“若因國家或地方政策調(diào)整（如買方失去購房資格、稅費增加超X%）導(dǎo)致合同無法履行，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，賣方退還已收房款（定金按實際情況處理）?！保┘揖呒译娕c裝飾裝修歸屬若主合同未明確，補充協(xié)議需列明：>“隨房屋附贈的家具家電清單：[品牌+型號+數(shù)量，如‘格力空調(diào)1臺、海爾冰箱1臺……’]，上述物品于交房時一并移交買方，賣方保證其能正常使用；若交房時物品缺失或損壞，賣方應(yīng)按市場價賠償或恢復(fù)原狀?！比?、合同與補充協(xié)議的撰寫注意事項1.主從合同關(guān)系：補充協(xié)議需注明“本協(xié)議與《二手房買賣合同》不一致的，以本協(xié)議為準(zhǔn)”，確保補充協(xié)議的效力優(yōu)先性；2.條款可執(zhí)行性：避免使用“盡快”“適當(dāng)”等模糊表述，時間、金額、責(zé)任需量化（如“X日內(nèi)”“萬分之X”“總房款X%”）；3.違約責(zé)任對等：需平衡買賣雙方的責(zé)任，避免“只約束買方、放任賣方違約”的失衡條款；4.專業(yè)條款咨詢：涉及產(chǎn)權(quán)瑕疵、稅費承擔(dān)、貸款政策等專業(yè)問題，建議提前咨詢律師或房產(chǎn)中介，確保條款合法合規(guī)；5.簽字蓋章規(guī)范：補充協(xié)議需買賣雙方（及代理人）簽字按手印，與主合同落款一致，避免“代簽未授權(quán)”的風(fēng)險。四、補充協(xié)議示例（戶口遷移類）《二手房交易補充協(xié)議（戶口遷移）》甲方（賣方）：XXX，身份證號：XXX乙方（買方）：XXX，身份證號：XXX鑒于甲乙雙方就坐落于XXX的房屋（產(chǎn)權(quán)證號：XXX）簽訂《二手房買賣合同》（以下簡稱“主合同”），現(xiàn)就戶口遷移事宜補充約定如下：1.戶口遷出義務(wù)：甲方承諾于房屋過戶登記完成后30日內(nèi)，將房屋內(nèi)所有戶口（含甲方及其他親屬、承租人戶口）全部遷出，遷入地址為[甲方新址/集體戶等]。2.違約責(zé)任：若甲方逾期遷出戶口，每逾期1日按房屋總價款的萬分之五向乙方支付違約金；逾期超過60日的，乙方有權(quán)解除主合同及本協(xié)議，甲方應(yīng)退還乙方已支付的全部房款（含定金），并賠償乙方總房款10%的損失（含因戶口問題導(dǎo)致的落戶、入學(xué)損失）。3.其他約定：本協(xié)議與主合同不一致的，以本協(xié)議為準(zhǔn)；本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，自雙方簽字（按手印）后生效。甲方（簽字按手?。篲________日期：______年____月____日乙方（簽字按