做賬實(shí)操1/15記賬實(shí)操-房地產(chǎn)中介公司賬務(wù)處理分錄實(shí)例核心科目設(shè)置（按業(yè)務(wù)模塊）模塊核心明細(xì)科目核算說(shuō)明收入結(jié)算主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（二手房傭金/新房分銷(xiāo)傭金/租賃傭金）、其他業(yè)務(wù)收入（代辦費(fèi)/評(píng)估費(fèi)返利）、合同負(fù)債（預(yù)收傭金）傭金按交易完成時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入，預(yù)收傭金暫不計(jì)稅成本歸集主營(yíng)業(yè)務(wù)成本（門(mén)店租金/經(jīng)紀(jì)人提成/房源推廣費(fèi)）、銷(xiāo)售費(fèi)用（廣告費(fèi)/傳單印刷費(fèi)）、管理費(fèi)用（總部辦公費(fèi)/社保）經(jīng)紀(jì)人提成直接計(jì)入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本，通用費(fèi)用按門(mén)店分?jǐn)偼鶃?lái)負(fù)債應(yīng)付賬款（渠道合作費(fèi)/廣告供應(yīng)商）、應(yīng)付職工薪酬（經(jīng)紀(jì)人底薪/提成）、其他應(yīng)付款（客戶(hù)押金/代收稅費(fèi)）代收客戶(hù)契稅、個(gè)稅等需單獨(dú)核算，不得挪用資產(chǎn)類(lèi)固定資產(chǎn)（辦公設(shè)備/門(mén)店裝修）、周轉(zhuǎn)材料（傳單/合同模板）、其他應(yīng)收款（員工借款/合作押金）門(mén)店裝修按長(zhǎng)期待攤費(fèi)用攤銷(xiāo)，周期不低于3年稅費(fèi)核算應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)/進(jìn)項(xiàng)/減免）、稅金及附加（城建稅/教育費(fèi)附加）小規(guī)模納稅人征收率3%（現(xiàn)減按1%），一般納稅人6%分錄實(shí)例SOP（158條，分10大模塊，附金額）模塊一：房源與客戶(hù)拓展（10條）SOP-001支付房源拓展渠道費(fèi)（含稅63,600元，6%稅率）場(chǎng)景：與物業(yè)公司合作拓展二手房源，支付季度渠道費(fèi)含稅63,600元，取得專(zhuān)票。步驟：簽訂合作協(xié)議→轉(zhuǎn)賬支付→取得發(fā)票→分門(mén)店分?jǐn)?。分錄：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本—房源拓展費(fèi)60,000；借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）3,600；貸：銀行存款63,600。備注：渠道費(fèi)按合作門(mén)店房源成交數(shù)量分?jǐn)?。SOP-002支付新房分銷(xiāo)合作押金（開(kāi)發(fā)商合作）場(chǎng)景：與A開(kāi)發(fā)商簽訂新房分銷(xiāo)協(xié)議，支付合作押金500,000元。分錄：借：其他應(yīng)收款—合作押金（A開(kāi)發(fā)商）500,000；貸：銀行存款500,000。備注：合作終止且無(wú)違約時(shí)全額退還。SOP-003收取客戶(hù)購(gòu)房意向金（二手房，意向金50,000元）場(chǎng)景：客戶(hù)B委托購(gòu)買(mǎi)二手房，收取意向金50,000元，未簽訂正式經(jīng)紀(jì)合同。分錄：借：銀行存款50,000；貸：其他應(yīng)付款—客戶(hù)意向金（B）50,000。備注：未成交需全額退還，成交轉(zhuǎn)為傭金或房款。SOP-004支付門(mén)店房源廣告投放費(fèi)（含稅106,000元，6%稅率）場(chǎng)景：投放小區(qū)二手房源廣告，支付含稅費(fèi)用106,000元，取得專(zhuān)票。分錄：借：銷(xiāo)售費(fèi)用—廣告費(fèi)100,000；借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）6,000；貸：銀行存款106,000。SOP-005印刷二手房交易合同模板（含稅3,180元，6%稅率）場(chǎng)景：印刷經(jīng)紀(jì)合同、看房確認(rèn)書(shū)等資料，含稅費(fèi)用3,180元，現(xiàn)金支付。分錄：借：周轉(zhuǎn)材料—合同模板3,000；借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）180；貸：庫(kù)存現(xiàn)金3,180。領(lǐng)用時(shí)：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本—辦公耗材3,000；貸：周轉(zhuǎn)材料—合同模板3,000。SOP-006客戶(hù)意向金轉(zhuǎn)購(gòu)房定金（成交后）場(chǎng)景：客戶(hù)B成功認(rèn)購(gòu)二手房，意向金50,000元轉(zhuǎn)為購(gòu)房定金，轉(zhuǎn)交賣(mài)方。分錄：借：其他應(yīng)付款—客戶(hù)意向金（B）50,000；貸：銀行存款50,000。SOP-007支付租賃房源鑰匙托管費(fèi)（含稅1,060元，6%稅率）場(chǎng)景：支付小區(qū)物業(yè)鑰匙托管費(fèi)含稅1,060元，用于租賃房源管理。分錄：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本—租賃服務(wù)費(fèi)1,000；借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）60；貸：銀行存款1,060。SOP-008收取客戶(hù)租房定金（含稅1,060元，6%稅率）場(chǎng)景：客戶(hù)C租賃公寓，收取定金含稅1,060元，成交后轉(zhuǎn)為租金。分錄：借：庫(kù)存現(xiàn)金1,060；貸：合同負(fù)債—預(yù)收租房定金（C）1,060。SOP-009未成交退還客戶(hù)購(gòu)房意向金場(chǎng)景：客戶(hù)D委托購(gòu)房未成交，退還意向金30,000元。分錄：借：其他應(yīng)付款—客戶(hù)意向金（D）30,000；貸：銀行存款30,000。SOP-010支付經(jīng)紀(jì)人房源開(kāi)發(fā)提成（現(xiàn)金2,000元/套，共5套）場(chǎng)景：經(jīng)紀(jì)人成功拓展5套二手房源，支付提成10,000元，現(xiàn)金發(fā)放。分錄：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本—經(jīng)紀(jì)人提成10,000；貸：庫(kù)存現(xiàn)金10,000。模塊二：二手房交易傭金結(jié)算（20條）SOP-011收取二手房買(mǎi)賣(mài)傭金（含稅106,000元，6%稅率，買(mǎi)方支付）場(chǎng)景：成交一套二手房，合同成交價(jià)200萬(wàn)，收取買(mǎi)方傭金含稅106,000元，交易完成。分錄：借：銀行存款106,000；貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入—二手房傭金100,000；貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）6,000。SOP-012收取二手房賣(mài)方傭金（含稅53,000元，6%稅率）場(chǎng)景：同上房源，收取賣(mài)方傭金含稅53,000元，交易完成。分錄：借：銀行存款53,000；貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入—二手房傭金50,000；貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）3,000。SOP-013預(yù)收二手房傭金（含稅63,600元，交易未完成）場(chǎng)景：客戶(hù)E委托購(gòu)房，預(yù)收傭金含稅63,600元，交易待辦過(guò)戶(hù)。分錄：借：銀行存款63,600；貸：合同負(fù)債—預(yù)收傭金（E）63,600。SOP-014交易完成結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)收傭金場(chǎng)景：客戶(hù)E二手房過(guò)戶(hù)完成，結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)收傭金含稅63,600元。分錄：借：合同負(fù)債—預(yù)收傭金（E）63,600；貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入—二手房傭金60,000；貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）3,600。SOP-015支付二手房合作渠道傭金（含稅31,800元，6%稅率）場(chǎng)景：成交房源來(lái)自合作渠道，支付渠道傭金含稅31,800元，取得專(zhuān)票。分錄：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本—渠道合作費(fèi)30,000；借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）1,800；貸：銀行存款31,800。SOP-016計(jì)提二手房經(jīng)紀(jì)人交易提成（傭金的30%，含稅106,000元傭金）計(jì)算：提成基數(shù)=100,000×30%=30,000元。分錄：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本—經(jīng)紀(jì)人提成30,000；貸：應(yīng)付職工薪酬—提成30,000。SOP-017發(fā)放經(jīng)紀(jì)人交易提成（代扣個(gè)稅1,000元）分錄：借：應(yīng)付職工薪酬—提成30,000；貸：銀行存款29,000；貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交個(gè)人所得稅1,000。SOP-018收取二手房代辦過(guò)戶(hù)費(fèi)（含稅2,120元，6%稅率）場(chǎng)景：為客戶(hù)代辦過(guò)戶(hù)，收取服務(wù)費(fèi)含稅2,120元。分錄：借：庫(kù)存現(xiàn)金2,120；貸：其他業(yè)務(wù)收入—代辦費(fèi)2,000；貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）120。SOP-019代收客戶(hù)二手房契稅（10,000元）場(chǎng)景：代收客戶(hù)契稅10,000元，待上繳稅務(wù)局。分錄：借：銀行存款10,000；貸：其他應(yīng)付款—代收契稅10,000。SOP-020上繳代收契稅至稅務(wù)局分錄：借：其他應(yīng)付款—代收契稅10,000；貸：銀行存款10,000。模塊三：新房分銷(xiāo)傭金結(jié)算（20條）SOP-021收取新房分銷(xiāo)傭金（含稅212,000元，6%稅率，開(kāi)發(fā)商支付）場(chǎng)景：分銷(xiāo)A開(kāi)發(fā)商新房10套，每套傭金含稅21,200元，合計(jì)212,000元，回款到賬。分錄：借：銀行存款212,000；貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入—新房分銷(xiāo)傭金200,000；貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）12,000。SOP-022計(jì)提新房分銷(xiāo)經(jīng)紀(jì)人提成（傭金的25%）計(jì)算：提成=200,000×25%=50,000元。分錄：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本—經(jīng)紀(jì)人提成50,000；貸：應(yīng)付職工薪酬—提成50,000。SOP-023支付新房渠道推介費(fèi)（含稅63,600元，6%稅率）場(chǎng)景：新房成交來(lái)自外部渠道，支付推介費(fèi)含稅63,600元，取得專(zhuān)票。分錄：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本—渠道推介費(fèi)60,000；借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）3,600；貸：銀行存款63,600。SOP-024預(yù)收新房分銷(xiāo)傭金（含稅106,000元，未達(dá)結(jié)算節(jié)點(diǎn)）場(chǎng)景：開(kāi)發(fā)商預(yù)收分銷(xiāo)傭金含稅106,000元，需客戶(hù)網(wǎng)簽后結(jié)算。分錄：借：銀行存款106,000；貸：合同負(fù)債—預(yù)收新房傭金106,000。SOP-025客戶(hù)網(wǎng)簽完成結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)收新房傭金場(chǎng)景：客戶(hù)網(wǎng)簽完成，達(dá)到結(jié)算節(jié)點(diǎn)，結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)收傭金含稅106,000元。分錄：借：合同負(fù)債—預(yù)收新房傭金106,000；貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入—新房分銷(xiāo)傭金100,000；貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）6,000。模塊四：房屋租賃業(yè)務(wù)核算（20條）SOP-041收取房屋租賃傭金（含稅1,060元/月，6%稅率，租客支付）場(chǎng)景：成交一套月租金2,000元的公寓，收取租客傭金含稅1,060元。分錄：借：庫(kù)存現(xiàn)金1,060；貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入—租賃傭金1,000；貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）60。SOP-042收取業(yè)主租賃傭金（含稅530元，6%稅率）場(chǎng)景：同上房源，收取業(yè)主傭金含稅530元。分錄：借：庫(kù)存現(xiàn)金530；貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入—租賃傭金500；貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）30。SOP-043代收租客租金（月租金2,000元，轉(zhuǎn)交業(yè)主）場(chǎng)景：代收租客月租金2,000元，當(dāng)月轉(zhuǎn)交業(yè)主。分錄：借：銀行存款2,000；貸：其他應(yīng)付款—代收租金（業(yè)主）2,000。轉(zhuǎn)交時(shí)：借：其他應(yīng)付款—代收租金（業(yè)主）2,000；貸：銀行存款2,000。SOP-044收取房屋托管傭金（含稅10,600元/季度，6%稅率）場(chǎng)景：托管業(yè)主房屋，按租金10%收取季度托管傭金含稅10,600元。分錄：借：銀行存款10,600；貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入—托管傭金10,000；貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）600。SOP-045支付租賃經(jīng)紀(jì)人提成（租賃傭金的20%，含稅1,060元傭金）計(jì)算：提成=1,000×20%=200元。分錄：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本—經(jīng)紀(jì)人提成200；貸：庫(kù)存現(xiàn)金200。模塊五：門(mén)店運(yùn)營(yíng)成本核算（20條）SOP-061支付門(mén)店月度租金（含稅63,600元，6%稅率，一般納稅人房東）場(chǎng)景：支付主門(mén)店月租金含稅63,600元，取得專(zhuān)票。分錄：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本—門(mén)店租金60,000；借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）3,600；貸：銀行存款63,600。SOP-062計(jì)提經(jīng)紀(jì)人月度底薪（5,000元/人，共20人）計(jì)算：底薪總額=5,000×20=100,000元。分錄：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本—經(jīng)紀(jì)人底薪100,000；貸：應(yīng)付職工薪酬—底薪100,000。SOP-063發(fā)放經(jīng)紀(jì)人底薪（代扣個(gè)稅3,000元，個(gè)人社保10,000元）分錄：借：應(yīng)付職工薪酬—底薪100,000；貸：銀行存款87,000；貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交個(gè)人所得稅3,000；貸：其他應(yīng)付款—代扣社保（個(gè)人）10,000。SOP-064支付門(mén)店水電費(fèi)（含稅2,260元，13%稅率）場(chǎng)景：支付門(mén)店月水電費(fèi)含稅2,260元，取得專(zhuān)票。分錄：借：管理費(fèi)用—水電費(fèi)2,000；借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）260；貸：銀行存款2,260。SOP-065購(gòu)入門(mén)店辦公電腦（含稅11,300元，13%稅率）場(chǎng)景：購(gòu)入辦公電腦1臺(tái)，含稅11,300元，銀行轉(zhuǎn)賬。分錄：借：固定資產(chǎn)—辦公設(shè)備10,000；借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）1,300；貸：銀行存款11,300。模塊六：稅費(fèi)核算與利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)（30條核心示例）SOP-081結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)月未交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額50,000元，進(jìn)項(xiàng)稅額30,000元）計(jì)算：應(yīng)交增值稅=50,000-30,000=20,000元。分錄：借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）20,000；貸：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅20,000。SOP-082計(jì)提附加稅（實(shí)交增值稅20,000元，城建稅7%、教育費(fèi)附加3%、地方教育附加2%）計(jì)算：附加稅總額=20,000×12%=2,400元。分錄：借：稅金及附加2,400；貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交城建稅1,400；貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交教育費(fèi)附加600；貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交地方教育附加400。SOP-083繳納增值稅及附加稅分錄：借：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅20,000；借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交城建稅1,400；借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交教育費(fèi)附加600；借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交地方教育附加400；貸：銀行存款22,400。SOP-084計(jì)提季度企業(yè)所得稅（利潤(rùn)總額100萬(wàn)，稅率25%）計(jì)算：所得稅=1,000,000×25%=250,000元。分錄：借：所得稅費(fèi)用250,000；貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交企業(yè)所得稅250,000。SOP-085結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)