PAGEIIIPAGEII萬(wàn)科股份有限公司盈利能力分析及提升對(duì)策摘要盈利能力主要是泛指一個(gè)企業(yè)在某段時(shí)間內(nèi)獲得一定收益的能力，也是衡量公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析水平的重要指標(biāo)。對(duì)于企業(yè)的管理者來(lái)講，通過(guò)對(duì)企業(yè)的盈利能力進(jìn)行分析，可以很清楚地發(fā)現(xiàn)自己在經(jīng)營(yíng)和管理各個(gè)環(huán)節(jié)會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題，因?yàn)檫@些企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力和業(yè)績(jī)的優(yōu)劣，完全可以從企業(yè)的盈利能力上得到反映。此外，對(duì)于企業(yè)的債權(quán)人、股東來(lái)講，了解其盈利能力變動(dòng)趨勢(shì)，能夠幫助他們更好地進(jìn)行投資決策。文章以房地產(chǎn)行業(yè)的萬(wàn)科公司為案例，分析企業(yè)各項(xiàng)盈利能力財(cái)務(wù)指標(biāo)，萬(wàn)科公司近年來(lái)存在著盈利能力增速下滑、成本費(fèi)用控制和存貨管理不當(dāng)?shù)膯?wèn)題。文章針對(duì)存在的問(wèn)題提出降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、控制成本費(fèi)用、強(qiáng)化存貨管理等建議，為萬(wàn)科公司提高公司的盈利能力提供了相關(guān)對(duì)策，同時(shí)也為其他公司更全面的研究盈利能力提供了思路。關(guān)鍵詞：盈利能力；房地產(chǎn)行業(yè)；萬(wàn)科公司目錄一、緒論 1（一）研究背景 1（二）研究意義 1（三）國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 11.國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀 12.國(guó)外研究現(xiàn)狀 23.文獻(xiàn)評(píng)述 2（四）研究思路 2二、相關(guān)理論基礎(chǔ) 4（一）財(cái)務(wù)報(bào)表分析 4（二）公司盈利能力分析 41.盈利能力的概念及重要性 42.盈利能力指標(biāo)分析 4三、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀介紹 5（一）房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀 5（二）房地產(chǎn)行業(yè)特征 51.房地產(chǎn)不可移動(dòng) 52.資金的流動(dòng)性和人才密集性 5四、萬(wàn)科房地產(chǎn)公司盈利能力分析 6（一）公司簡(jiǎn)介 6（二）公司發(fā)展歷程 6（三）萬(wàn)科公司盈利能力分析 61.成本費(fèi)用利潤(rùn)率分析 62.總資產(chǎn)凈利潤(rùn)率分析 73.凈資產(chǎn)收益率分析 74.營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率分析 8五、萬(wàn)科房地產(chǎn)公司盈利能力提升對(duì)策 9（一）降低成本費(fèi)用，加強(qiáng)內(nèi)部控制 9（二）合理控制存貨，提高營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率 9（三）以人為本，注重產(chǎn)品的創(chuàng)新 11結(jié)論 12參考文獻(xiàn) 13一、緒論（一）研究背景房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，發(fā)展在我國(guó)一直備受矚目。由于居民對(duì)于住房的需求減少以及房地產(chǎn)業(yè)的飽和，所以我國(guó)目前對(duì)于房地產(chǎn)實(shí)行政策的總基調(diào)是“穩(wěn)房?jī)r(jià)”，而非“降房?jī)r(jià)”。中國(guó)經(jīng)濟(jì)即將步入中速增長(zhǎng)階段，存量經(jīng)濟(jì)愈發(fā)顯著，階級(jí)出現(xiàn)固化。經(jīng)濟(jì)較為繁榮的地區(qū)繼續(xù)吸引外來(lái)人口的流入，然而因?yàn)榈貐^(qū)房?jī)r(jià)與收入不對(duì)等，大多數(shù)人還是不能承擔(dān)起過(guò)高的房?jī)r(jià)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)放度的程度越來(lái)越高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與國(guó)際市場(chǎng)環(huán)境悄然發(fā)生變化，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)正在面對(duì)這種開(kāi)放性的大環(huán)境，這也就意味著房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了更大的挑戰(zhàn)，萬(wàn)科公司作為當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿，盈利能力始終居于行業(yè)前列，然而萬(wàn)科公司的資產(chǎn)負(fù)債率一直居于較高的水平，財(cái)務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，由于政策的推行房產(chǎn)庫(kù)存也呈現(xiàn)供大于求的趨勢(shì)。最近幾年，萬(wàn)科公司的凈利潤(rùn)率同以往相比增長(zhǎng)速度較低，收入同比增長(zhǎng)有所減弱。隨著市場(chǎng)的不斷發(fā)展變化，房地產(chǎn)企業(yè)想要繼續(xù)生存發(fā)展，必須在經(jīng)營(yíng)管理模式上不斷的創(chuàng)新，不斷擴(kuò)寬盈利能力的模式和思路，提高產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量，用更高級(jí)的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略提高自身競(jìng)爭(zhēng)力，降低風(fēng)險(xiǎn)控制成本。（二）研究意義當(dāng)今市場(chǎng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)?？焖賶汛?，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越嚴(yán)重，不少企業(yè)的盈利能力止步不前。本文以房地產(chǎn)企業(yè)萬(wàn)科作為研究案例，通過(guò)對(duì)萬(wàn)科盈利能力的相關(guān)指標(biāo)結(jié)合萬(wàn)科的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行剖析，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)階段公司的盈利能力存在著的主要問(wèn)題，從而針對(duì)存在著的問(wèn)題提出提升盈利能力的相關(guān)對(duì)策，借此希望可以在一定程度上推進(jìn)萬(wàn)科的發(fā)展，同時(shí)也希望同行業(yè)房地產(chǎn)公司能夠從中得到一些啟發(fā)。（三）國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀李紅霞（2021）通過(guò)對(duì)萬(wàn)科企業(yè)宏觀層面、行業(yè)以及消費(fèi)者與供應(yīng)商之間的關(guān)系進(jìn)行分析，然后從盈利能力分析的基礎(chǔ)上再分析萬(wàn)科的投資策略。高榕佳,陳長(zhǎng)瑤（2021）從公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)盈利能力分析以及資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)盈利能力兩個(gè)方面來(lái)分析A公司，指出公司產(chǎn)品存在毛利少、銷(xiāo)售不穩(wěn)定、同質(zhì)化等問(wèn)題，最后根據(jù)文中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題提出相應(yīng)的解決對(duì)策。辛宇豐（2020）首先介紹了盈利能力相關(guān)理論概述以及盈利穩(wěn)定性和持久性，提出了盈利能力分析的局限包括財(cái)務(wù)指標(biāo)體系自身以及上市企業(yè)財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)的缺陷，然后剖析了上市企業(yè)能力、忽視政策環(huán)境、忽視資本結(jié)構(gòu)的問(wèn)題，其次提出完善制度、提高團(tuán)隊(duì)能力建設(shè)等對(duì)策。唐敏（2020）從通過(guò)分析房地產(chǎn)業(yè)的特征結(jié)合財(cái)務(wù)報(bào)表的相關(guān)信息，運(yùn)用單一及多種指標(biāo)分析法，提出了企業(yè)應(yīng)該擴(kuò)展融資渠道、優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)等提升企業(yè)盈利能力的對(duì)策。徐朝霞（2019）認(rèn)為我國(guó)企業(yè)盈利能力存在只講利益不講信用，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中一味追求成本最低化或不制定成本計(jì)劃等問(wèn)題，從而提出做好成本控制，講究信用營(yíng)造良好企業(yè)形象等措施。周富龍（2018）分析了現(xiàn)在企業(yè)盈利能力的不足之處，提出了綜合設(shè)計(jì)企業(yè)的盈利能力分析系統(tǒng)，建立合理的籌資組合等建議和降低企業(yè)的成本等措施。2.國(guó)外研究現(xiàn)狀A(yù)ytac等（2020）估計(jì)了2003-2014年期間現(xiàn)金轉(zhuǎn)換周期對(duì)法國(guó)公司資產(chǎn)回報(bào)率的影響，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)金轉(zhuǎn)換周期對(duì)公司盈利能力有負(fù)面影響。對(duì)不同子階段的穩(wěn)健性檢驗(yàn)表明最近的金融危機(jī)對(duì)公司的營(yíng)運(yùn)資本管理和盈利能力之間的關(guān)系產(chǎn)生了重大影響。Nguyen等（2018）研究了公司盈利能力和營(yíng)運(yùn)資本管理之間的關(guān)系，提出了一個(gè)不同的解釋的經(jīng)驗(yàn)證據(jù)，有助于建立營(yíng)運(yùn)資本管理與盈利能力之間的因果關(guān)系，使實(shí)證結(jié)果解釋更有意義，更符合企業(yè)的實(shí)際。3.文獻(xiàn)評(píng)述通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外研究企業(yè)盈利能力相關(guān)文獻(xiàn)的查閱與分析，我們可以看出大多學(xué)者均從財(cái)務(wù)相關(guān)指標(biāo)入手來(lái)分析企業(yè)的盈利能力，并且經(jīng)常引入杜邦分析理論來(lái)進(jìn)行系統(tǒng)的盈利能力分析。雖然運(yùn)用指標(biāo)分析的研究?jī)?nèi)容和理論基礎(chǔ)較為豐富，但對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力來(lái)說(shuō)企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)與社會(huì)環(huán)境等多方面分析也尤為重要。同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)所處的環(huán)境在不停變動(dòng)，學(xué)者對(duì)企業(yè)盈利能力分析所得出的結(jié)論實(shí)際意義可能也會(huì)有所變動(dòng)。因此，本文經(jīng)過(guò)對(duì)萬(wàn)科房地產(chǎn)公司盈利能力相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行分析，指出企業(yè)存在的一些問(wèn)題，同時(shí)結(jié)合當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)局勢(shì)的變化，提出一些聯(lián)合實(shí)際的對(duì)策，以此希望對(duì)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)一定的啟發(fā)。（四）研究思路本文一共六個(gè)部分:第一部分簡(jiǎn)單交代了現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨的內(nèi)外環(huán)境，說(shuō)明了研究房地產(chǎn)盈利的能力對(duì)企業(yè)的相關(guān)意義，同時(shí)介紹了國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)企業(yè)盈利能力的研究觀點(diǎn)，然后對(duì)引用的國(guó)內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)結(jié)合房地產(chǎn)作出總結(jié)。第二部分為本文的理論部分，介紹了財(cái)務(wù)報(bào)表分析的方法，指出本文所要用到的財(cái)務(wù)指標(biāo)。第三部分是房地產(chǎn)行業(yè)的概括和市場(chǎng)形勢(shì)分析，概括描述了房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀和特征，論述了房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀。第四部分首先對(duì)萬(wàn)科公司進(jìn)行了簡(jiǎn)單的介紹，闡述發(fā)展現(xiàn)狀，然后運(yùn)用相關(guān)指標(biāo)結(jié)合當(dāng)下房地產(chǎn)發(fā)展的環(huán)境對(duì)企業(yè)的盈利能力作出分析。第五部分通過(guò)對(duì)前四部分的分析總結(jié)，針對(duì)本文對(duì)公司盈利能力發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題提出具體的解決對(duì)策。第六部分總結(jié)以上的分析做出結(jié)論。二、相關(guān)理論基礎(chǔ)（一）財(cái)務(wù)報(bào)表分析財(cái)務(wù)報(bào)表是指在收集有關(guān)會(huì)計(jì)核算數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格遵循規(guī)定的各種格式、內(nèi)容和方法等因素來(lái)對(duì)企業(yè)進(jìn)行定期的編制的，可以較為全面地反映一個(gè)企業(yè)在特定的時(shí)期內(nèi)管理經(jīng)營(yíng)成果、現(xiàn)金流量等情況的重要財(cái)務(wù)信息報(bào)告性文件。通過(guò)將相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)與財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行對(duì)比分析，再結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況，從而可以讓使用者判斷企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況是否良好，經(jīng)營(yíng)與管理是否健全，業(yè)務(wù)前景是否光明，同時(shí)也可以對(duì)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行相關(guān)的預(yù)測(cè)等。財(cái)務(wù)報(bào)表分析的方法，主要包括趨勢(shì)分析法和比率分析法兩種。趨勢(shì)分析法：通過(guò)對(duì)兩期或多期連續(xù)性會(huì)計(jì)報(bào)表中相同的指標(biāo)或比例進(jìn)行確定基礎(chǔ)性的對(duì)比和環(huán)比分析，揭示增減變動(dòng)的情況。比率分析法：通過(guò)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中兩個(gè)相關(guān)數(shù)量之間的比例揭示財(cái)務(wù)狀況和管理經(jīng)營(yíng)結(jié)果。在傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析中比率分析法的實(shí)際的使用范圍比較大。因?yàn)橹挥型ㄟ^(guò)采用與財(cái)務(wù)趨勢(shì)相關(guān)的數(shù)值絕對(duì)性進(jìn)行的對(duì)比，才能更加深入地揭示出某一個(gè)事物的內(nèi)部矛盾，它比傳統(tǒng)趨勢(shì)性分析法更科學(xué)也更具有可比性。（二）公司盈利能力分析1.盈利能力的概念及重要性企業(yè)盈利能力是運(yùn)用各種手段的經(jīng)營(yíng)來(lái)使得企業(yè)獲取利益，是投資者獲得投資收益,債權(quán)人獲得本息的主要依據(jù)，它可以全面地反映出企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的體現(xiàn)。一個(gè)企業(yè)獲取利潤(rùn)的能力，對(duì)企業(yè)的投資和發(fā)展都有著重要影響。2.盈利能力指標(biāo)分析公司盈利管理能力進(jìn)行綜合分析是企業(yè)每一季度、每一年度都必須具備的基本的過(guò)程，它的主要內(nèi)容包括對(duì)公司總凈資產(chǎn)費(fèi)用報(bào)酬率、資本費(fèi)用收益率、銷(xiāo)售收入毛利率、資產(chǎn)凈利率、成本費(fèi)用利潤(rùn)率等進(jìn)行分析，從而得出企業(yè)現(xiàn)階段盈利能力的好壞，它關(guān)系著企業(yè)未來(lái)的發(fā)展。下面主要介紹本文使用的財(cái)務(wù)指標(biāo)，詳見(jiàn)表2-1。表2-1相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)表指標(biāo)公式成本費(fèi)用利潤(rùn)率利潤(rùn)總額營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率營(yíng)業(yè)利潤(rùn)∕全部業(yè)務(wù)收入×100%總利潤(rùn)總額∕資產(chǎn)平均總額×100%凈資產(chǎn)收益率凈利潤(rùn)∕三、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀介紹（一）房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀中國(guó)城鎮(zhèn)化已逐步進(jìn)入尾聲，但由于部分地區(qū)發(fā)展差異化較為明顯，人口依然存在從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低的地區(qū)向較為繁榮地區(qū)流動(dòng)的趨勢(shì)，但真正能買(mǎi)得起房子的只是少部分群體。對(duì)于經(jīng)濟(jì)相對(duì)較不繁榮的地區(qū)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是當(dāng)?shù)卣闹饕?cái)政收入來(lái)源。三四線(xiàn)城市的房企，銷(xiāo)量主要在于農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房。而近些年農(nóng)民對(duì)城市住房的需求基本以及飽和而地方政府仍然不斷的賣(mài)地給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，供給的增多而需求的減少，必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。短期內(nèi)行業(yè)受疫情影響較為嚴(yán)重。在遭遇疫情嚴(yán)重影響的房地產(chǎn)行業(yè)中,全國(guó)數(shù)千家銷(xiāo)售樓部門(mén)已經(jīng)關(guān)閉，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目由于推遲了開(kāi)工，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以前所買(mǎi)入的土地使用權(quán)因?yàn)樾枰Y金流通而被重新出讓?zhuān)瑯鞘写蠖喽纪Ｖ沽诉\(yùn)營(yíng),雖然隨著全國(guó)許多房企陸續(xù)出臺(tái)優(yōu)惠政策，但短時(shí)間內(nèi)讓房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)到以前的發(fā)展階段還是較為困難。房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，行業(yè)優(yōu)勝劣汰程度加深。隨著社會(huì)對(duì)住房的觀念不斷改變，人們?cè)絹?lái)越以自己的需求為準(zhǔn)購(gòu)房，追求精神層次的豐富，而不是超出自己的實(shí)際能力去提前消費(fèi)背負(fù)大額房貸。人們對(duì)住房需求的減少，使得市場(chǎng)需求變少這就直接加重了房地產(chǎn)行業(yè)的相互競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，人們對(duì)住房的需求也從基礎(chǔ)層次向更高層次轉(zhuǎn)變，地產(chǎn)的條件往往需要地理位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施等更好的去結(jié)合才能滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求。（二）房地產(chǎn)行業(yè)特征1.房地產(chǎn)不可移動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)不僅受到公司內(nèi)部運(yùn)營(yíng)的影響，更容易受到環(huán)境與政策的影響，房產(chǎn)的銷(xiāo)量與所在地的區(qū)位好壞有很大聯(lián)系。房地產(chǎn)商品和服務(wù)的價(jià)值體積較大，資產(chǎn)流入轉(zhuǎn)移市場(chǎng)需要較長(zhǎng)的時(shí)間，這樣就會(huì)使市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)聯(lián)系沒(méi)有辦法得到充分展開(kāi)，因此房地產(chǎn)要想發(fā)展的好就必須要準(zhǔn)確掌握當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)需求。2.資金的流動(dòng)性和人才密集性房地產(chǎn)行業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)以及后期的項(xiàng)目中對(duì)資金的需求量較大。它需要大量的資金運(yùn)作周轉(zhuǎn)，這也是為什么房地產(chǎn)行業(yè)一般都會(huì)有較高的資產(chǎn)負(fù)債率。同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)一般都以借入資金作為主要手段去開(kāi)發(fā)房產(chǎn)，也需要更多的依賴(lài)于各種財(cái)務(wù)工具與金融技術(shù)。因此房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)技術(shù)的要求較高，對(duì)于人才的需求也較大。四、萬(wàn)科房地產(chǎn)公司盈利能力分析（一）公司簡(jiǎn)介萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司目前是國(guó)內(nèi)在房地產(chǎn)行業(yè)中居于前幾名的房地產(chǎn)企業(yè)，近些年公司不斷改造發(fā)展現(xiàn)在我國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)的領(lǐng)域有著家喻戶(hù)曉的名聲，同時(shí)企業(yè)也在向服務(wù)居民生活方面轉(zhuǎn)型，公司的業(yè)務(wù)以一二線(xiàn)城市為主，同時(shí)也在發(fā)展三四線(xiàn)城鎮(zhèn)的建設(shè)。萬(wàn)科一直以來(lái)都保證能夠?yàn)閺V大中國(guó)平凡的普通群眾提供良好的產(chǎn)品、良好的服務(wù)，通過(guò)自己的努力，為了滿(mǎn)足廣大中國(guó)平凡的人民群眾對(duì)于其美好生活的多種要求，做出了力所能及的更大貢獻(xiàn)。目前,該公司設(shè)計(jì)并正在搭建的新型保障性生態(tài)系統(tǒng)己經(jīng)形成了初具規(guī)模。既秉承著保障性住房的實(shí)際使用屬性，同時(shí)萬(wàn)科又向商業(yè)、長(zhǎng)期租賃公寓、物流倉(cāng)儲(chǔ)、教育等多個(gè)行業(yè)拓寬，積極響應(yīng)政府號(hào)召，更好地滿(mǎn)足人民群眾對(duì)于美好生活的要求，不斷的推動(dòng)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。（二）公司發(fā)展歷程2014年，萬(wàn)科把“三好住宅供應(yīng)商”的發(fā)展戰(zhàn)略定位逐步擴(kuò)充至做到了“城市配套服務(wù)商”。2016年首次榮登《財(cái)富》“世界500強(qiáng)”。2017年,深圳地鐵集團(tuán)成為萬(wàn)科公司的主要投資者，篤定的堅(jiān)持地鐵萬(wàn)科的國(guó)有混合經(jīng)營(yíng)所有制企業(yè)架構(gòu)，支持納入深圳城市地鐵集團(tuán)萬(wàn)科的智慧城鄉(xiāng)建設(shè)和商業(yè)生活管理服務(wù)集團(tuán)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及其他的事業(yè)性投資。支持萬(wàn)科深化“軌道+物業(yè)”的綜合發(fā)展管理模式。2018年萬(wàn)科將“城市配套服務(wù)商”進(jìn)一步更名為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”并具體提到了四個(gè)重要職業(yè)角色，在不久的將來(lái)，萬(wàn)科公司結(jié)合當(dāng)下時(shí)事致力于把自己逐漸打造成為一家好生活品牌的服務(wù)型企業(yè)。（三）萬(wàn)科公司盈利能力分析1.成本費(fèi)用利潤(rùn)率分析成本費(fèi)用率是企業(yè)的利潤(rùn)總額比上成本費(fèi)用總額，指標(biāo)越高企業(yè)的利潤(rùn)就越大，經(jīng)營(yíng)效益越好。同時(shí)企業(yè)的成本費(fèi)用總額包括營(yíng)業(yè)成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加，銷(xiāo)售、管理與財(cái)務(wù)費(fèi)用。從下表4-1中來(lái)看，萬(wàn)科2017年?duì)I業(yè)成本為16007992萬(wàn)元，2018年為18410622萬(wàn)元，2019年為23455033萬(wàn)元，2017年至2019年?duì)I業(yè)成本呈上升趨勢(shì)；營(yíng)業(yè)稅金及附加2019年比2018年增長(zhǎng)了42%；銷(xiāo)售費(fèi)用與管理費(fèi)用2017年至2019年也均小幅上漲；利潤(rùn)總額2018年上漲19700510萬(wàn)元，2019年上漲1631827萬(wàn)元；成本費(fèi)用利潤(rùn)率2017年為25.96%，2018年為28.89%，2019年為26.10%，雖然2019年比2018年有所降低，但總體來(lái)看萬(wàn)科公司成本費(fèi)用利潤(rùn)率均比2017年有所升高。通過(guò)上述分析，萬(wàn)科的成本費(fèi)用利潤(rùn)率處在比較偏低的水平，這在一定程度上影響了企業(yè)的盈利能力。表4-1萬(wàn)科2017-2019年成本費(fèi)用率及相關(guān)指標(biāo)變動(dòng)表年份201720182019成本費(fèi)用利潤(rùn)率（%）25.9628.8926.10營(yíng)業(yè)成本（萬(wàn)元）160079921841062223455033營(yíng)業(yè)稅金及附加（萬(wàn)元）197222323176063290522銷(xiāo)售費(fèi)用（萬(wàn)元）626198786808904450管理費(fèi)用（萬(wàn)元）88657110340181101841財(cái)務(wù)費(fèi)用（萬(wàn)元）207526599857573594利潤(rùn)總額（萬(wàn)元）511419567460227653929數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng)萬(wàn)科公司年報(bào)2.總資產(chǎn)凈利潤(rùn)率分析總資產(chǎn)凈利潤(rùn)率是一個(gè)企業(yè)的凈利潤(rùn)總額和整個(gè)公司資產(chǎn)價(jià)值的平均收入總額之間的絕對(duì)比例，能夠直接地反映出一個(gè)企業(yè)對(duì)其他資產(chǎn)進(jìn)行整體綜合運(yùn)營(yíng)使用的真正實(shí)際效果，是一個(gè)衡量企業(yè)能否通過(guò)使用債權(quán)人和其他資產(chǎn)所有者權(quán)益的總額而獲得盈利程度的重要衡量指標(biāo)。數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng)萬(wàn)科公司年報(bào)圖4-1萬(wàn)科2017-2019年總資產(chǎn)凈利潤(rùn)率分析圖從圖4-1可以看出萬(wàn)科公司的總資產(chǎn)凈利潤(rùn)率從2017年的3.73%下降到2018年的3.66%再到2019年的3.38%，下降幅度較大，很可能是因?yàn)楣镜姆康禺a(chǎn)建設(shè)規(guī)模一味的擴(kuò)大，沒(méi)有和實(shí)際購(gòu)房需求掛鉤，房地產(chǎn)行業(yè)與地區(qū)飽和，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)勝劣汰加劇，盈利能力提升空間越來(lái)越小。近些年居民對(duì)地區(qū)住房的需求漸趨飽和，居民的需求對(duì)住房的需求降低而萬(wàn)科房產(chǎn)公司住房存貨較多，資產(chǎn)不能變現(xiàn)得到有效的利用，公司投資建設(shè)的資金不能賺取利益甚至不能收回，從而使得投資的盈利能力也受到小幅下降。3.凈資產(chǎn)收益率分析凈資產(chǎn)平均收益率可以直接說(shuō)明它是一個(gè)用以衡量任何一家公司能否實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期盈利目標(biāo)能力的重要成本指標(biāo)，這個(gè)指標(biāo)數(shù)值越大，說(shuō)明投資所帶來(lái)的回報(bào)就會(huì)越大，體現(xiàn)著公司自有資本在市場(chǎng)中獲取凈收益的能力。數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng)萬(wàn)科公司年報(bào)圖4-2萬(wàn)科2017-2019年凈資產(chǎn)收益率分析圖從圖4-2中2017年至2019年的凈資產(chǎn)收益率來(lái)看，2019年較低于2018年和2017年說(shuō)明2019年企業(yè)的負(fù)債降低，投資帶來(lái)的收益較低于前兩年。從萬(wàn)科公司2019年的財(cái)報(bào)來(lái)看，萬(wàn)科2019年度凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)低于15%，低于預(yù)期水平。其次，萬(wàn)科企業(yè)2016年拿地成本偏高，這些成本多結(jié)算到2019年的項(xiàng)目之下。雖然2019年萬(wàn)科的實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3679億，但是營(yíng)業(yè)收入的增速和凈利潤(rùn)的增速仍略遜于投資者普遍的預(yù)期。這可能會(huì)導(dǎo)致后期投資者收回對(duì)萬(wàn)科企業(yè)一部分資金的投入，這會(huì)對(duì)公司以后的發(fā)展產(chǎn)生不利影響。4.營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率分析營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率是企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)比上全部業(yè)務(wù)收入的百分率，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率越高代表企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)越多，企業(yè)的盈利能力也越強(qiáng)。表4-2萬(wàn)科2017-2019年?duì)I業(yè)利潤(rùn)率分析表年份201720182019營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（萬(wàn)元）508129267498617661341全部業(yè)務(wù)收入（萬(wàn)元）242897112976793336789388營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率（%）20.9222.6720.82數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng)萬(wàn)科公司年報(bào)從表4-2來(lái)看，萬(wàn)科公司的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)2017年為5081292萬(wàn)元，2018年上漲到6749861萬(wàn)元，2019年又上漲到7661341萬(wàn)元；2018年全部業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)18.4%，2019年全部業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)19.1%；但是2019年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率為20.82%，同比2018年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率降低1.85%,數(shù)值比2017年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率也有所降低，這說(shuō)明了萬(wàn)科2019年的盈利能力相對(duì)于前兩年有所降低，萬(wàn)科應(yīng)該提高自身的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)和業(yè)務(wù)收入，提升企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率。五、萬(wàn)科房地產(chǎn)公司盈利能力提升對(duì)策本文主要是通過(guò)第三章對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)下市場(chǎng)現(xiàn)狀的綜合分析和在第四章對(duì)萬(wàn)科公司盈利能力的綜合分析，結(jié)合與公司密切相關(guān)的整體財(cái)務(wù)指標(biāo)以及公司整體的財(cái)務(wù)報(bào)表,找出公司目前普遍存在的一些突出問(wèn)題的基礎(chǔ)上，提出以下幾個(gè)主要的發(fā)展方向的解決的對(duì)策，包括減少成本費(fèi)用，加強(qiáng)內(nèi)部控制；合理控制存貨，提高營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率；以人為本，注重產(chǎn)品的創(chuàng)新。以此希望可以對(duì)萬(wàn)科的發(fā)展提供一些幫助。（一）降低成本費(fèi)用，加強(qiáng)內(nèi)部控制萬(wàn)科企業(yè)的銷(xiāo)售費(fèi)用2017年為16007992萬(wàn)元，2018年為18410622萬(wàn)元，2019年為23455033萬(wàn)元，呈逐年上漲的趨勢(shì)，并且上漲的數(shù)值較大，近兩年企業(yè)的成本費(fèi)用利潤(rùn)率均高于2017年，其中萬(wàn)科營(yíng)業(yè)成本2018年比2017年增長(zhǎng)了2402630萬(wàn)元，2019年又高于2018年5044411萬(wàn)元，萬(wàn)科要實(shí)施收縮策略，相應(yīng)的減少住房建設(shè)，使得住房的供給與居民購(gòu)房的需求相匹配，從而可以減少資金的使用，降低資源的浪費(fèi)。公司應(yīng)該從各個(gè)環(huán)節(jié)開(kāi)始，包括對(duì)于項(xiàng)目的定位、人才的培養(yǎng)、以及對(duì)于預(yù)測(cè)收益的投資等各個(gè)環(huán)節(jié)，都會(huì)有相應(yīng)的項(xiàng)目實(shí)施情況進(jìn)行研究；同時(shí)對(duì)企業(yè)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、營(yíng)業(yè)成本等進(jìn)行規(guī)劃，盡可能的減少各項(xiàng)費(fèi)用的支出。同時(shí)萬(wàn)科2019年盈利能力增速的下降主要原因就在于2016年拿地成本過(guò)高，萬(wàn)科應(yīng)該追求長(zhǎng)期效益，降低拿地的成本，確保企業(yè)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定發(fā)展，提高企業(yè)的盈利能力。房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀環(huán)境影響較大，關(guān)鍵要加強(qiáng)內(nèi)部的控制。在項(xiàng)目的施工期間，萬(wàn)科公司也加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)單位的審核，加強(qiáng)企業(yè)的合同管理，控制施工成本，注重施工的效率，縮短工期。加強(qiáng)企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)的控制，提高管理者的素質(zhì)，加強(qiáng)公司監(jiān)管人員去工地現(xiàn)場(chǎng)考察的力度，結(jié)合實(shí)際進(jìn)行準(zhǔn)確高效的管理，從而使得企業(yè)的成本利潤(rùn)率總體提高，降低萬(wàn)科的成本，增加企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益。（二）合理控制存貨，提高營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)領(lǐng)域以其市場(chǎng)需求與購(gòu)買(mǎi)能力作為主體支撐，但是其規(guī)模與繁榮期正在宣告終止，未來(lái)幾年我國(guó)即將迎來(lái)市場(chǎng)資金總量區(qū)穩(wěn)定的儲(chǔ)備性存量階段。對(duì)于目前各個(gè)地區(qū)較為飽和的普通商品房交易市場(chǎng)，萬(wàn)科必須嚴(yán)格把關(guān)普通商品房的安全性和業(yè)務(wù)要求，在給廣大居民提供基本住房的同時(shí)，合理控制公司的存貨量，注重安全性和服務(wù)、醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)等安全性層次要求的體現(xiàn)和完善，擴(kuò)大其服務(wù)領(lǐng)域。萬(wàn)科公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率2019年為20.82%，對(duì)比2018年的22.67%有相對(duì)幅度的下降。隨著近年來(lái)我國(guó)農(nóng)村和城鎮(zhèn)居民生活和消費(fèi)水平正在不斷提升，居民的生活質(zhì)量也正在進(jìn)一步地改善。物質(zhì)生活水平的上漲使得更多的消費(fèi)者有了對(duì)于住宅有了更高要求。萬(wàn)科應(yīng)該抓住機(jī)遇，迎合當(dāng)代居民需求，把房地產(chǎn)供給由數(shù)量轉(zhuǎn)為質(zhì)量，從而提高企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入，提升企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率。（三）以人為本，注重產(chǎn)品的創(chuàng)新首先，萬(wàn)科公司要特別注重對(duì)于員工各方面的素質(zhì)和技術(shù)水平能力的培養(yǎng)與提升，加強(qiáng)對(duì)于員工的宣傳教育和技能培訓(xùn)，創(chuàng)新用人機(jī)制,注重于對(duì)人的價(jià)值觀認(rèn)識(shí)和理念的培養(yǎng)與提升，關(guān)注于個(gè)人才華的培養(yǎng)與發(fā)揮。萬(wàn)科的員工平均公司年齡相對(duì)較低，人員流動(dòng)率相對(duì)較高，公司應(yīng)該更加注重人才的培養(yǎng)發(fā)展和人才培養(yǎng)，培育一批具有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)管理意識(shí)的高精尖人才，更好促進(jìn)公司的發(fā)展。其次，萬(wàn)科作為管理者，必須掌握員工的真實(shí)需要。同時(shí)還要高度重視對(duì)員工的職責(zé)重要性，完善領(lǐng)導(dǎo)班子人事體系。萬(wàn)科可以通過(guò)提升公司在職人員的福利待遇，擴(kuò)寬員工晉升渠道，培養(yǎng)高水平的專(zhuān)業(yè)人才，健全員工保障機(jī)制，從而去吸引人才、留住人才。同時(shí)可以通過(guò)入股分紅等方式把公司利益與個(gè)人利益掛鉤，提升員工為公司服務(wù)的自主意識(shí)。最后，萬(wàn)科公司在進(jìn)一步加大產(chǎn)品規(guī)模效應(yīng)及產(chǎn)品銷(xiāo)售的力度同時(shí)，還要更加注重改善和提高自己的質(zhì)量，提升公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力，注意培養(yǎng)和提高自己的創(chuàng)新能力，采取有效的營(yíng)銷(xiāo)策略，占領(lǐng)更多的消費(fèi)市場(chǎng)。結(jié)論本文以萬(wàn)科公司為研究對(duì)象，參考了國(guó)內(nèi)外學(xué)者的研究，查閱相關(guān)文獻(xiàn)，以財(cái)務(wù)報(bào)表和盈利能力作為理論基礎(chǔ)，闡述了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的現(xiàn)狀以及行業(yè)特征。通過(guò)對(duì)萬(wàn)科公司相關(guān)的指標(biāo)進(jìn)行了盈利能力的分析，找出了萬(wàn)科公司目前存在成本費(fèi)用率較低、投資風(fēng)險(xiǎn)水平較大、成本和存貨控制不當(dāng)以及凈利潤(rùn)增速較慢等問(wèn)題。其次根據(jù)公司的行業(yè)特點(diǎn)和行業(yè)特征提出了相關(guān)對(duì)策，主要包括降低成本費(fèi)用，加強(qiáng)內(nèi)部控制；合理控制存貨，提高營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率；以人為本，注重產(chǎn)品的創(chuàng)新。近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，人們的物質(zhì)生活和居住消費(fèi)觀正在逐步處于不斷發(fā)生變化之中，行業(yè)盈利空間大幅增長(zhǎng)的可能性較小。萬(wàn)科公司必須不斷提高自己的產(chǎn)品質(zhì)量，加速發(fā)展，注重技術(shù)創(chuàng)新，同時(shí)控制成本費(fèi)用和庫(kù)存，提高營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率，才能真正實(shí)現(xiàn)萬(wàn)科公司的長(zhǎng)久生存和發(fā)展。由于萬(wàn)科公司為房地產(chǎn)企業(yè)，受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響較大，因此本文得出的相關(guān)結(jié)論可能存在一定的局限性。未來(lái)我們可以在研究中充分結(jié)合公司的內(nèi)外部環(huán)境情況來(lái)進(jìn)行分析，從而能夠使得結(jié)果更加準(zhǔn)確、全面、客觀地從中對(duì)公司的整體經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和發(fā)展趨勢(shì)做出全面的評(píng)價(jià)和合理預(yù)測(cè)，從而提升企業(yè)的盈利能力。參考文獻(xiàn)[1]李紅霞.萬(wàn)科A中小投資者投資策略研究——基于萬(wàn)科盈利能力分析[J].商訊,2021(11):3-4.[2]高榕佳,陳長(zhǎng)瑤.A公司盈利能力分析[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化,2021(04):122-124.[3]中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組中指研究院.2021中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告[N].每日經(jīng)濟(jì)新聞,2021-03-18(007).[4]張培毅.提升盈利和風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，筑牢市場(chǎng)生命工程[N].中國(guó)石化報(bào),2021-01-27(002).[5]朱啟航,夏業(yè)茂.論如何分析并提高企業(yè)的盈利能力——以上海家化為例[J].生產(chǎn)力研究,2020(03):115-118.[6]馬一鳴,余國(guó)新.杜邦分析體系下A公司盈利能力影響因素分析[J].中國(guó)管理信息化,2020(06):41-43.[7]辛