《物業(yè)管理師》三級題庫(含參考答案)一、職業(yè)道德與法律法規(guī)1.【單選】根據(jù)《民法典》第九百三十九條，物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，其法律性質(zhì)屬于（）。A.要約邀請B.要約C.合同組成部分D.商業(yè)廣告答案：C2.【單選】某小區(qū)業(yè)主大會決定解聘原物業(yè)企業(yè)，但原企業(yè)拒不退出。街道辦事處應(yīng)當(dāng)依據(jù)（）責(zé)令限期退出。A.《物業(yè)管理條例》第六十三條B.《民法典》第九百四十八條C.《保安服務(wù)管理條例》第十九條D.《行政處罰法》第二十五條答案：A3.【單選】物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)企業(yè)拒絕移交圖紙資料，給新企業(yè)造成損失，業(yè)主大會可主張的民事責(zé)任形式不包括（）。A.停止侵害B.賠償損失C.消除危險D.繼續(xù)履行答案：D4.【多選】下列屬于《綠色建筑設(shè)計標(biāo)識管理辦法》中“綠色建筑運行標(biāo)識”評價指標(biāo)的有（）。A.暖通空調(diào)系統(tǒng)能效B.非傳統(tǒng)水源利用率C.垃圾分類收集率D.年碳排放強度E.可改造性答案：ABD5.【判斷】根據(jù)《價格法》，物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的，其浮動幅度由省級價格主管部門制定，任何市縣不得自行調(diào)整。（）答案：正確6.【簡答】簡述《民法典》對“業(yè)主共同決定事項”表決門檻的調(diào)整要點。答案：①參與表決面積與人數(shù)均須“雙過三分之二”；②重大事項須“雙過四分之三參與表決者”同意；③一般事項須“雙過半?yún)⑴c表決者”同意；④降低“絕對多數(shù)”門檻，提高決議效率。7.【案例分析】某小區(qū)業(yè)委會與甲公司簽訂三年物業(yè)服務(wù)合同，約定“電梯廣告收入歸甲公司所有”。一年后，業(yè)主大會認為該條款無效，訴請返還收益。法院應(yīng)如何裁判？答案：依據(jù)《民法典》第二百八十二條，電梯廣告收入屬于業(yè)主共有部分經(jīng)營收益，合同條款排除業(yè)主權(quán)利，違反強制性規(guī)定，應(yīng)認定無效；甲公司應(yīng)返還扣除合理成本后的凈收益并支付利息。二、物業(yè)管理實務(wù)8.【單選】承接查驗時，對消防水泵接合器應(yīng)進行的試驗是（）。A.靜壓試驗B.射水試驗C.嚴密性試驗D.通球試驗答案：B9.【單選】某高層住宅排水立管堵塞，物業(yè)采用“管道內(nèi)窺鏡+高壓射流”組合工藝，其作業(yè)順序應(yīng)為（）。A.射流→內(nèi)窺→射流B.內(nèi)窺→射流→內(nèi)窺C.內(nèi)窺→封堵→射流D.射流→封堵→內(nèi)窺答案：B10.【單選】下列關(guān)于“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價”描述正確的是（）。A.評價結(jié)果可作為政府補貼依據(jù)B.評價周期不得少于三年C.評價專家須持有注冊評估師證D.評價報告不向社會公開答案：A11.【多選】住宅專項維修資金緊急使用的“雙確認”機制包括（）。A.業(yè)委會書面確認B.屬地住建部門書面確認C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認D.街道辦事處書面確認E.社區(qū)黨組織確認答案：AB12.【判斷】物業(yè)企業(yè)采用“酬金制”收費模式的，其年度決算報告須經(jīng)業(yè)主大會審計后方可公示。（）答案：錯誤（僅需專業(yè)審計機構(gòu)審計，無需業(yè)主大會再次審計）13.【計算】某小區(qū)電梯維保外包，全年費用28萬元，合同約定“人工費占65%，配件費另計”。若配件費實際發(fā)生5.6萬元，增值稅率6%，則企業(yè)應(yīng)計入“主營業(yè)務(wù)成本”的金額是多少？答案：人工成本=28×65%=18.2萬元；配件含稅5.6萬元，不含稅=5.6/1.06≈5.28萬元；合計成本=18.2+5.28=23.48萬元。14.【簡答】簡述“物業(yè)前期介入”五個階段及核心工作內(nèi)容。答案：①可行性研究階段：提出物業(yè)定位建議；②規(guī)劃設(shè)計階段：審核平面布局、設(shè)備選型；③施工建設(shè)階段：跟蹤質(zhì)量缺陷；④營銷策劃階段：擬定《臨時管理規(guī)約》；⑤竣工驗收階段：組織承接查驗。15.【案例分析】某小區(qū)二次供水水箱清洗后，水質(zhì)檢測菌落總數(shù)超標(biāo)10倍。物業(yè)辯稱“已按年度頻次清洗”。問：物業(yè)是否免責(zé)？應(yīng)如何整改？答案：免責(zé)不成立?！渡铒嬘盟l(wèi)生監(jiān)督管理辦法》規(guī)定，清洗消毒后水質(zhì)必須合格；物業(yè)應(yīng)免費重新清洗、消毒，并承擔(dān)復(fù)檢費用；同時建立清洗后48小時內(nèi)第三方檢測制度，結(jié)果公示。三、設(shè)施設(shè)備管理16.【單選】對采用R410A冷媒的多聯(lián)機空調(diào)系統(tǒng)，冬季制熱低壓保護值一般設(shè)定為（）。A.0.05MPaB.0.15MPaC.0.25MPaD.0.35MPa答案：B17.【單選】變壓器運行中，出現(xiàn)“輕瓦斯”報警，物業(yè)值班人員首要操作是（）。A.立即分閘B.取氣樣分析C.停冷卻風(fēng)機D.上報供電局答案：B18.【單選】下列關(guān)于“消防應(yīng)急照明集中電源”年檢項目，錯誤的是（）。A.電池核容試驗B.滿載應(yīng)急時間測試C.輸出電壓穩(wěn)壓精度D.絕緣電阻測試（測試電壓500V）答案：D（應(yīng)使用1000V兆歐表）19.【多選】對柴油發(fā)電機組月度試運行應(yīng)記錄的數(shù)據(jù)包括（）。A.機油壓力B.冷卻水溫C.輸出頻率D.蓄電池電壓E.接地電阻值答案：ABCD20.【判斷】電梯轎廂意外移動保護裝置（UCMP）的制停部件作用在曳引輪上，即視為滿足檢規(guī)要求。（）答案：錯誤（允許作用在曳引輪、鋼絲繩或轎廂）21.【計算】某小區(qū)有18部電梯，每部額定功率25kW，日平均運行時間4h，負荷率30%，電價0.75元/kWh，則月度（30天）電梯電費為多少？答案：單梯日電費=25×4×0.3×0.75=22.5元；18部月電費=22.5×18×30=12150元。22.【簡答】簡述“BA系統(tǒng)”對新風(fēng)機組實施變風(fēng)量節(jié)能控制的邏輯流程。答案：①采集CO?濃度→②與設(shè)定值比較→③計算風(fēng)量需求→④輸出變頻器頻率信號→⑤調(diào)節(jié)風(fēng)機轉(zhuǎn)速→⑥同步調(diào)節(jié)新風(fēng)閥開度→⑦回風(fēng)閥反向聯(lián)動→⑧實時監(jiān)測送風(fēng)靜壓→⑨完成閉環(huán)控制。23.【案例分析】某地下車庫CO濃度長期超標(biāo)，物業(yè)加裝“變頻排風(fēng)+CO傳感器”后，濃度仍居高不下。經(jīng)排查發(fā)現(xiàn)“傳感器安裝高度距地0.3m”。問：錯誤何在？如何修正？答案：CO分子量與空氣接近，但車輛尾氣熱浮升效應(yīng)使CO聚集于2～2.5m高度；傳感器應(yīng)設(shè)于2m處，并分區(qū)域多點采樣；同時核對風(fēng)機聯(lián)動邏輯，排風(fēng)口應(yīng)布置在車道尾部渦流區(qū)。四、客戶服務(wù)與公共關(guān)系24.【單選】“峰終定律”在物業(yè)服務(wù)體驗設(shè)計中，通常把“終”時放在（）。A.業(yè)主生日短信B.報修完工回訪C.年度物業(yè)費催繳D.喬遷迎送答案：B25.【單選】客戶投訴“樓上噪音”屬鄰里糾紛，物業(yè)首次響應(yīng)時限為（）。A.10分鐘B.30分鐘C.2小時D.24小時答案：B26.【單選】下列關(guān)于“物業(yè)CRM系統(tǒng)”描述正確的是（）。A.工單關(guān)閉后不可再追溯B.業(yè)主APP須與公安系統(tǒng)直連C.可實現(xiàn)客戶畫像聚類D.不允許業(yè)主自行修改手機號答案：C27.【多選】物業(yè)企業(yè)開展“社區(qū)文化”活動時，需向街道辦報備的材料包括（）。A.活動方案B.應(yīng)急預(yù)案C.業(yè)主名單D.場地布置圖E.保險單據(jù)答案：ABDE28.【判斷】根據(jù)《個人信息保護法》，物業(yè)可將業(yè)主人臉識別數(shù)據(jù)用于精準(zhǔn)營銷，只要提前口頭告知即可。（）答案：錯誤29.【簡答】列舉“客戶滿意度調(diào)查”五種有效抽樣方法并說明適用場景。答案：①系統(tǒng)抽樣——適用于車位分區(qū)調(diào)查；②分層抽樣——適用于別墅、高層混合小區(qū)；③整群抽樣——適用于老舊小區(qū)單元分散；④便利抽樣——適用于快速線上投票；⑤雪球抽樣——適用于租戶群體。30.【案例分析】某小區(qū)推行“寵物便民箱”后，仍收到“犬便泛濫”投訴。經(jīng)調(diào)閱監(jiān)控發(fā)現(xiàn)：箱內(nèi)垃圾袋每晚21:00被收走，而遛狗高峰為21:30—23:00。問：如何優(yōu)化？答案：調(diào)整保潔班次，將便民箱補充時間改為22:30；增設(shè)夜間照明標(biāo)識；對屢勸不改的養(yǎng)犬人，啟動《管理規(guī)約》違約金條款；同步在業(yè)主群推送“寵物地圖”，引導(dǎo)至指定草坪區(qū)域。五、安全與風(fēng)險防控31.【單選】根據(jù)《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》，高層住宅建筑每日防火巡查頻次應(yīng)不少于（）。A.1次B.2次C.3次D.4次答案：B32.【單選】物業(yè)企業(yè)投?！肮娯?zé)任險”時，對電梯事故設(shè)置“每次事故賠償限額”為300萬元，其免賠額通常約定為（）。A.0元B.500元C.1000元D.1萬元答案：C33.【單選】下列屬于“重大火災(zāi)隱患”直接判定要素的是（）。A.疏散通道堆放雜物B.消防控制室值班人員未持證C.防煙樓梯間防火門損壞率超過50%D.應(yīng)急照明燈故障率大于30%答案：C34.【多選】對有限空間作業(yè)（污水池）應(yīng)配備的個體防護裝備有（）。A.送風(fēng)式長管呼吸器B.安全繩C.防爆手電D.防靜電服E.氣體檢測儀答案：ABCE35.【判斷】物業(yè)企業(yè)組織高空外墻清洗，作業(yè)人員持有“高處安裝、維護、拆除作業(yè)證”即可，無需再辦理“動火證”。（）答案：錯誤（使用吊板作業(yè)涉及焊接時仍需動火證）36.【計算】某小區(qū)年發(fā)生盜竊案件5起，小區(qū)總戶數(shù)1200戶，計算“年度入室盜竊發(fā)案率”（單位：‰）。答案：發(fā)案率=（5/1200）×1000=4.17‰。37.【簡答】簡述“雙重預(yù)防機制”中“風(fēng)險分級管控”四色分布圖繪制步驟。答案：①風(fēng)險單元劃分→②危險源辨識→③LEC法量化→④等級分級（紅橙黃藍）→⑤CAD繪制平面→⑥現(xiàn)場公示→⑦動態(tài)更新。38.【案例分析】暴雨導(dǎo)致地下車庫進水，車輛被淹。物業(yè)辯稱“已提前3小時短信提醒”。車主認為“未電話通知，未設(shè)置擋水板”。法院是否支持車主？答案：不支持全部訴請，但支持部分。物業(yè)已短信提醒可減輕責(zé)任，但未按《防汛預(yù)案》設(shè)置擋水板、沙袋，存在過錯；按過錯相抵原則，物業(yè)承擔(dān)30%—50%車輛損失。六、綠色與節(jié)能管理39.【單選】依據(jù)《綠色建筑運行管理標(biāo)準(zhǔn)》，下列指標(biāo)中屬于“節(jié)地與室外環(huán)境”類別的是（）。A.熱島強度B.照明功率密度C.可再生能源利用率D.非傳統(tǒng)水源利用率答案：A40.【單選】對LED燈具進行節(jié)能改造，投資回收期計算時，折現(xiàn)率一般?。ǎ.3%B.5%C.8%D.12%答案：C41.【單選】下列關(guān)于“水平衡測試”周期描述正確的是（）。A.每1年1次B.每2年1次C.每3年1次D.每5年1次答案：C42.【多選】實施“碳達峰”行動，物業(yè)企業(yè)可申報的“范圍一”直接排放源包括（）。A.柴油發(fā)電機B.公務(wù)燃油車C.員工通勤D.消防氣體滅火劑E.化糞池CH?逸散答案：ABE43.【判斷】采用“合同能源管理（EMC）”模式，節(jié)能收益分享期不得少于5年且不超過10年。（）答案：錯誤（無強制上限，由雙方約定）44.【計算】某小區(qū)年用電120萬kWh，其中公共照明30萬kWh，擬將地下車庫2萬支T8燈（36W）改為15WLED，每天點亮12h，電價0.8元/kWh，求年度節(jié)電率（相對公共照明）。答案：單燈年節(jié)電=(3615)×12×365/1000=91.98kWh；總節(jié)電=2×91.98=183960kWh；節(jié)電率=183960/300000=61.32%。45.【簡答】簡述“能源管理體系”PDCA循環(huán)中“C”階段物業(yè)企業(yè)需完成的四項工作。答案：①能源績效參數(shù)監(jiān)測；②合規(guī)性評價；③內(nèi)審實施；④管理評審輸入。46.【案例分析】某項目獲“綠色物業(yè)管理三星”標(biāo)識，但業(yè)主反映“夏季空調(diào)過冷”。經(jīng)核查：物業(yè)將大堂溫度設(shè)定為22℃，低于標(biāo)準(zhǔn)建議值26℃。問：是否影響標(biāo)識保持？如何整改？答案：影響。運行標(biāo)識要求“公共區(qū)溫度設(shè)定值符合節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)”，物業(yè)應(yīng)立即調(diào)整至26±1℃；向業(yè)主公示整改報告；若年度抽查不合格，將被撤銷標(biāo)識并公示。七、財務(wù)與成本管理47.【單選】實行“包干制”的住宅項目，物業(yè)企業(yè)年度凈利潤率一般控制在（）。A.3%—5%B.5%—8%C.8%—12%D.12%—15%答案：A48.【單選】下列支出中，可在“物業(yè)服務(wù)成本”中列支的是（）。A.業(yè)委會辦公旅游B.質(zhì)保期內(nèi)電梯大修C.保潔耗材D.項目投標(biāo)保證金答案：C49.【單選】對欠費業(yè)主提起訴訟，物業(yè)企業(yè)預(yù)繳的訴訟費應(yīng)計入（）。A.管理費用B.財務(wù)費用C.營業(yè)外支出D.其他應(yīng)收款答案：D50.【多選】住宅專項維修資金增值方式包括（）。A.銀行活期B.銀行定期C.購買國債D.委托理財E.購買股票基金答案：BC51.【判斷】酬金制下，物業(yè)企業(yè)代管資金產(chǎn)生的利息歸企業(yè)所有，無需轉(zhuǎn)入業(yè)主大會賬戶。（）答案：錯誤52.【計算】某項目年度預(yù)算收入1000萬元，其中物業(yè)費800萬元，歷史欠費回收100萬元，多種經(jīng)營收入100萬元；預(yù)算支出950萬元，則預(yù)算資金結(jié)余率為多少？答案：結(jié)余率=（1000950）/1000=5%。53.【簡答】簡述“零基預(yù)算”在物業(yè)項目中的應(yīng)用步驟。答案：①重新識別業(yè)務(wù)活動；②評估活動必要性；③量化成本效益；④排序分配資源；⑤編制預(yù)算表；⑥滾動復(fù)盤。54.【案例分析】業(yè)委會要求物業(yè)公布“電梯廣告收入”明細，物業(yè)以“涉及商業(yè)秘密”拒絕。業(yè)委會遂訴至法院。問：法院應(yīng)否支持業(yè)委會？答案：應(yīng)支持?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十三條明確，業(yè)主有權(quán)請求公布、查閱共有部分的使用和收益情況；廣告收入不屬于商業(yè)秘密。八、智能化與信息化55.【單選】下列物聯(lián)網(wǎng)通信協(xié)議中，適用于電池供電水表超低功耗場景的是（）。A.WiFi6B.NBIoTC.Zigbee3.0D.LoRaWAN答案：B56.【單選】物業(yè)“數(shù)字孿生”平臺中，BIM模型精度達到LOD400，可實現(xiàn)的運維功能是（