房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算表填表說明

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算表主表

（一）本表適用符合《關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法

》的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第三條規(guī)定完工條件、進(jìn)行項(xiàng)目清算的從事

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱企業(yè)）。該表分開發(fā)項(xiàng)目填報(bào)。

（二）各行的填報(bào)

1.第1行“完工項(xiàng)目銷售收入”填報(bào)企業(yè)符合國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第三條

規(guī)定完工條件的開發(fā)產(chǎn)品全部銷售收入，金額為附表一的第1行第14列“實(shí)現(xiàn)

銷售收入二

2、第2行“完工項(xiàng)目銷售成本”填報(bào)企業(yè)符合國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第三

條規(guī)定完工條件的巳售開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，金額為附表三的第3行第6列“巳售

成本”。

3、第3行“實(shí)際毛利額”填報(bào)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際毛利額，金額等于

本表第1-2行。

4.第4行“實(shí)際毛利率”填報(bào)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際毛利率。

5.第5行“稅金及附加”填報(bào)企業(yè)銷售本開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅、城市維

護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及土地增值稅。金額等于本表第6+7行。

6.第6行“營(yíng)業(yè)稅金及附加”填報(bào)企業(yè)銷售本開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅、

城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。

7、第7行“土地增值稅”填報(bào)企業(yè)銷售本開發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的土地增值稅；地

稅主管部門未進(jìn)行土地增值稅清算的企業(yè)填報(bào)按地稅主管部門規(guī)定的預(yù)征率實(shí)

際繳納的土地增值稅。

8、第8行“預(yù)計(jì)毛利額”填報(bào)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)計(jì)毛利額，金額等于

本表第9+10+11+12行。

9、第9行“預(yù)售年度的預(yù)計(jì)利潤(rùn)合計(jì)”填報(bào)企業(yè)計(jì)入取得銷售收入當(dāng)年應(yīng)

納稅所得額的預(yù)計(jì)利潤(rùn)合計(jì)。

10、第10行”預(yù)售年度的期間費(fèi)用合計(jì)”填報(bào)企業(yè)本開發(fā)項(xiàng)目以前年度未

稅前扣除的期間費(fèi)用。多項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)的，要將期間費(fèi)用按合理比例在各項(xiàng)目之

間分?jǐn)偂?/p>

11.第11行“預(yù)售年度的稅金及附加合計(jì)”填報(bào)企業(yè)本開發(fā)項(xiàng)目以前年度

未稅前扣除的稅金及附加。

12.第12行”預(yù)售年度的其他支出合計(jì)”填報(bào)企業(yè)本開發(fā)項(xiàng)目以前年度未

稅前扣除的其他業(yè)務(wù)收支、營(yíng)業(yè)外收支等其他支出合計(jì)。

13.第13行“企業(yè)自行申報(bào)的實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額的差額”填報(bào)企業(yè)對(duì)

完工開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行清算并自行申報(bào)的實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之同的

差額。

14.第14行“調(diào)整對(duì)應(yīng)預(yù)售年度的實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額的差額”填報(bào)企

業(yè)在預(yù)售年度申報(bào)調(diào)整的實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額的差額。

15、第15行”應(yīng)調(diào)整完工年度的應(yīng)納稅所得額”填報(bào)因預(yù)售年度與完工年度稅

率差而調(diào)整的稅額，按完工年度稅率倒算出來的應(yīng)納稅所得額。

16.第16行”應(yīng)計(jì)入清算當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得額”填報(bào)企業(yè)應(yīng)計(jì)入清算當(dāng)年度的

應(yīng)納稅所得額。

二、附表一：清算項(xiàng)目銷售收入明細(xì)表填表說明

1.第1列“合同號(hào)”填報(bào)開發(fā)項(xiàng)目銷售合同編號(hào)。

2、第2列“房屋用途”填報(bào)銷售的開發(fā)項(xiàng)目的類型，按住宅、商場(chǎng)、寫字樓、

獨(dú)立車庫(kù)、利用基礎(chǔ)設(shè)施所形成的車位（簡(jiǎn)稱“車位）等進(jìn)行分類。

3.第5列“銷售方式”填報(bào)按銷售合同約定的銷售方式。銷售方式包括一次

性全額收取房款、分期付款或預(yù)售款方式、以土池使用權(quán)或其他財(cái)產(chǎn)置換房屋、

銀行提供按揭貸款銷售等。

4.第8列“產(chǎn)權(quán)面積”填報(bào)辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)所確定的面積。

5.笫9列“差異值”填報(bào)合同面積與產(chǎn)權(quán)面積的差額。

6.第12列“應(yīng)補(bǔ)（退）款”填報(bào)按購(gòu)房合同約定的應(yīng)補(bǔ)（退）的產(chǎn)權(quán)面積與合

同面積差額的購(gòu)房款。

7、第13列“銷售總價(jià)”填報(bào)開發(fā)項(xiàng)目的最終實(shí)際銷售額。

8、第14列”實(shí)現(xiàn)銷售收入”填報(bào)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品在完工清算時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)的銷

售收入。

三、附表二：開發(fā)成本調(diào)整表

（一）各列次填報(bào)

1.第1列“賬載金額”填報(bào)企業(yè)各成本費(fèi)用項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生額。

2.第2列“納稅調(diào)整金額”填報(bào)企業(yè)各成本費(fèi)用項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行納稅調(diào)整的金額。

3.第3列“納稅調(diào)整后金額”填報(bào)企業(yè)各成本費(fèi)用項(xiàng)目納稅調(diào)整后的金額。

（二）各行次填報(bào)

1.第1行“開發(fā)成本”填報(bào)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施工程中所發(fā)生的各

種費(fèi)用，金額等于本表第2+3+4+5+6+7行。

2、第2行“土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”填報(bào)企業(yè)取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開

發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、

耕她占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相

關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危

房補(bǔ)償費(fèi)等。

3.第3行“前期工程費(fèi)”填報(bào)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、

規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性圻究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。

4.第4行“建筑安裝工程費(fèi)”填報(bào)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑

安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。

5.第5行“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)''填報(bào)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)

設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、

照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。

6.第6行“公共配套設(shè)施費(fèi)”填報(bào)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的,

且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)

施支出。

7、第7行“開發(fā)間接費(fèi)”填報(bào)企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不

能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福

利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤

銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。

8、第8行“預(yù)提費(fèi)用”填報(bào)企業(yè)符合國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十二條規(guī)定

可預(yù)提的費(fèi)用，金額等于本表第9+10+11行。

9、第9行“出包工程費(fèi)”填報(bào)企業(yè)在證明資料充分的前提下，出包工程未

最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，其發(fā)票不足金額。（證明資料是指出包工程

合同及補(bǔ)充合同）

10、第10行“公共配套設(shè)施費(fèi)”填報(bào)企業(yè)公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工

的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合

同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配

套建造的條件。

11.第11行“應(yīng)交款項(xiàng)”填報(bào)企業(yè)應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建

費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的

物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。

12、第12行“其他費(fèi)用”填報(bào)企W可計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的其他察用，本

行填報(bào)金額后需備注發(fā)生費(fèi)用的名目。

13、第13行“開發(fā)成本合計(jì)”填報(bào)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的成本，根據(jù)上述行次計(jì)

算填報(bào)，金額等于本表第1+8+12行。

四、附表三：開發(fā)成本及銷售成本計(jì)算表

（-）名行次填報(bào)

本表按可否銷售原則進(jìn)行計(jì)稅成本對(duì)象區(qū)分，其中第1行為可銷售成本對(duì)象,

第2行為不可銷售成本對(duì)象。

（二）各列次的填報(bào)

1.第1列“建筑面積”填報(bào)企業(yè)開發(fā)完成不同成本對(duì)象的實(shí)際面積。（面

積確定方法按下列順序：產(chǎn)權(quán)面積、合同面積、發(fā)計(jì)面積）

2.笫3列“分?jǐn)偟拈_發(fā)成本”合計(jì)金額為附表二笫13行笫3列。

3、第4列”單位開發(fā)成本”填報(bào)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的單位成本，金額等于第3

+1列。

4.第5列“已售面積”填報(bào)企業(yè)已實(shí)際銷售的開發(fā)產(chǎn)品面積。（已售面積填

報(bào)口徑同第1列）

5.第6列“已售成本”填報(bào)企業(yè)已售產(chǎn)品的開發(fā)成本，金額為第4X5列。

6、第7列“未售面積”填報(bào)企業(yè)尚未銷售的開發(fā)產(chǎn)品面積，金額為第1-5

列。

7、第12列“未售成本”填報(bào)企業(yè)尚未銷售開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本，金額為第

4X7列二第3-6列。

五、附表四完工項(xiàng)目調(diào)整表

1.第1列“預(yù)售年度”填報(bào)企業(yè)從項(xiàng)目開始預(yù)售收入的年度。

2.第2列“調(diào)整對(duì)應(yīng)預(yù)售年度的實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額的差額”填報(bào)外資

企業(yè)在對(duì)應(yīng)預(yù)售年度申報(bào)調(diào)整的實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額的差額。

3.第3列“適用稅率”填報(bào)企業(yè)對(duì)應(yīng)預(yù)售年度的適用稅率。

4.第4列“完工年度稅率”填報(bào)企業(yè)本項(xiàng)目完工年度適用稅率。

5.第5列“與完工年度稅率差”填報(bào)企力對(duì)應(yīng)預(yù)售年度與完工年度適用稅