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文檔簡介

式中:P——土地價格；A1、a2、a3...an——土地未來各年的純收益；r1、r2、r3...rn——土地未來各年的還原利率;n——收益年限。1.1.1收益還原法步驟（1）收集相關(guān)資料；（2）測算年總收益（以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益）；（3）確定年總費用；（4）計算年純收益；（5）確定還原利率；（6）選用適當(dāng)?shù)挠嬎愎?；?）試算收益價格；（8）確定待估宗地地價。1.1.3市場比較法市場比較法，是土地估價方法中最常用的基本方法之一，也是目前國內(nèi)外廣泛應(yīng)用的經(jīng)典估價方法。在求取一宗待估土地的價格時，根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實例進(jìn)行對照比較，并依據(jù)后者已知的價格,通過對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等進(jìn)行修正，得出待估土地在評估基準(zhǔn)日的正常合理價格。1.1.3.1市場比較法公式Pd=Pb×A×B×D×E(2-4)

式中：Pd——估價對象價格；Pb一一比較案例宗地價格;A=估價對象情況指數(shù)/比較案例情況指數(shù)；B=估價對象估價日期地價指數(shù)/比較案例宗地交易日期地價指數(shù);D=估價對象區(qū)域因素指數(shù)/比較案例區(qū)域因素指數(shù);E=估價對象個別因素指數(shù)/比較案指數(shù)例個別因素。1.1.3.2市場比較法的估價步驟（1）調(diào)查與選擇比較案例；（2）確定價格可比基準(zhǔn)；（3）交易情況修正；（4）估價期日修正；（5）區(qū)

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