內(nèi)容目錄城投公募價值研判指標(biāo) 6運營指標(biāo) 6當(dāng)期營業(yè)收入 6當(dāng)期可供分配金額 6估值指標(biāo) 6預(yù)期分紅率 6中債估值收益率 7P/FFO倍數(shù) 7流動性指標(biāo) 7成交價指標(biāo) 7小結(jié) 8城投公募分指標(biāo)解構(gòu)配置價值 8交通基礎(chǔ)設(shè)施類 8運營指標(biāo)近期表現(xiàn) 8估值指標(biāo)近期表現(xiàn) 10流動性與成交價指標(biāo)近期表現(xiàn) 12推薦關(guān)注標(biāo)的 14園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類 14運營指標(biāo)近期表現(xiàn) 14估值指標(biāo)近期表現(xiàn) 16流動性與成交價指標(biāo)近期表現(xiàn) 18推薦關(guān)注標(biāo)的 20保障性租賃住房類 20運營指標(biāo)近期表現(xiàn) 20估值指標(biāo)近期表現(xiàn) 21流動性與成交價指標(biāo)近期表現(xiàn) 23推薦關(guān)注標(biāo)的 24能源基礎(chǔ)設(shè)施類 25水利設(shè)施類 27市政設(shè)施類 30倉儲物流類 33風(fēng)險提示 36圖表目錄圖1：交通基礎(chǔ)設(shè)施類營業(yè)收入時序圖（單位：億元） 10圖2：交通基礎(chǔ)設(shè)施類可供分配金額時序圖（單位：億元） 10圖3：交通基礎(chǔ)設(shè)施類預(yù)期分紅率時序圖（單位：%） 圖4：交通基礎(chǔ)設(shè)施類中債估值收益率時序圖（單位：%） 圖5：交通基礎(chǔ)設(shè)施類的P/FFO倍時序圖 12圖6：交通基礎(chǔ)設(shè)施類日換手率時序圖（單位：%） 13圖7：交通基礎(chǔ)設(shè)施類日漲跌幅時序圖（單位：%） 13圖8：園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類營業(yè)收入時序圖（單位：億元） 16圖9：園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類可供分配金額時序圖（單位：億元） 16圖10：園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類預(yù)期分紅率時序圖（單位：%） 17圖園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類中債估值收益率時序圖（單位：%） 17圖12：園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類的P/FFO倍時序圖 18圖13：園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類日換手率時序圖（單位：%） 19圖14：園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類日漲跌幅時序圖（單位：%） 19圖15：保障性租賃住房類營業(yè)收入時序圖（單位：億元） 21圖16：保障性租賃住房類可供分配金額時序圖（單位：億元） 21圖17：保障性租賃住房類預(yù)期分紅率時序圖（單位：%） 22圖18：保障性租賃住房類中債估值收益率時序圖（單位：%） 22圖19：保障性租賃住房類的P/FFO數(shù)時序圖 23圖20：保障性租賃住房類日換手率時序圖（單位：%） 24圖21：保障性租賃住房類日漲跌幅時序圖（單位：%） 24圖22：能源基礎(chǔ)設(shè)施類中債估值收益率時序圖（單位：%） 26圖23：能源基礎(chǔ)設(shè)施類預(yù)期分紅率時序圖（單位：%） 26圖24：能源基礎(chǔ)設(shè)施類日換手率時序圖（單位：%） 27圖25：能源基礎(chǔ)設(shè)施類日漲跌幅時序圖（單位：%） 27圖26：銀華紹興原水水利REIT營業(yè)收入時序圖（單位：億元） 28圖27：銀華紹興原水水利REIT可供分配金額時序圖（單位：億元） 28圖28：水利設(shè)施類預(yù)期分紅率時序圖（單位：%） 29圖29：水利設(shè)施類中債估值收益率時序圖（單位：%） 29圖30：水利設(shè)施類的P/FFO倍數(shù)序圖 29圖31：水利設(shè)施類日換手率時序圖（單位：%） 30圖32：水利設(shè)施類日漲跌幅時序圖（單位：%） 30圖33：國泰君安濟南能源供熱REIT預(yù)期分紅率時序圖（單位：%） 31圖34：國泰君安濟南能源供熱REIT中債估值收益率時序圖（單位：%） 31圖35：國泰君安濟南能源供熱REIT的P/FFO倍數(shù)時序圖 32圖36：市政設(shè)施類日換手率時序圖（單位：%） 32圖37：市政設(shè)施類日漲跌幅時序圖（單位：%） 32圖38：倉儲物流類營業(yè)收入時序圖（單位：億元） 34圖39：倉儲物流類可供分配金額時序圖（單位：億元） 34圖40：倉儲物流類預(yù)期分紅率時序圖（單位：%） 34圖41：倉儲物流類中債估值收益率時序圖（單位：%） 34圖42：倉儲物流類的P/FFO倍數(shù)序圖 35圖43：倉儲物流類日換手率時序圖（單位：%） 35圖44：倉儲物流類日漲跌幅時序圖（單位：%） 35表1：交通基礎(chǔ)設(shè)施類運營指標(biāo)（單位：億元；%） 9表2：交通基礎(chǔ)設(shè)施類估值指標(biāo)（單位：%） 表3：交通基礎(chǔ)設(shè)施類流動性與成交價指標(biāo)（單位：%） 13表4：交通基礎(chǔ)設(shè)施類指標(biāo)評析表 14表5：園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類運營指標(biāo)（單位：億元；%） 15表6：園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類估值指標(biāo)（單位：%） 17表7：園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類流動性與成交價指標(biāo)（單位：%） 19表8：園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類指標(biāo)評析表 20表9：保障性租賃住房類運營指標(biāo)（單位：億元，%） 21表10：保障性租賃住房類估值指標(biāo)（單位：%） 22表保障性租賃住房類流動性指標(biāo)、成交價指標(biāo)（單位：%） 23表12：保障性租賃住房類指標(biāo)評析表 25表13：能源基礎(chǔ)設(shè)施類運營指標(biāo)（單位：億元，%） 26表14：能源基礎(chǔ)設(shè)施類估值指標(biāo)（單位：%） 26表15：能源基礎(chǔ)設(shè)施類流動性指標(biāo)、成交價指標(biāo)匯總表（單位：%） 26表16：能源基礎(chǔ)設(shè)施類指標(biāo)評析表 27表17：水利設(shè)施類運營指標(biāo)（單位：億元，%） 28表18：水利設(shè)施類估值指標(biāo)（單位：%） 28表19：水利設(shè)施類流動性指標(biāo)、成交價指標(biāo)（單位：%） 29表20：水利設(shè)施類指標(biāo)評析表 30表21：市政設(shè)施類運營指標(biāo)（單位：億元，%） 31表22：市政設(shè)施類估值指標(biāo)（單位：%） 31表23：市政設(shè)施類流動性指標(biāo)、成交價指標(biāo)（單位：%） 32表24：市政設(shè)施類指標(biāo)評析表 32表25：倉儲物流類運營指標(biāo)（單位：億元，%） 33表26：倉儲物流類估值指標(biāo)（單位：%） 34表27：倉儲物流類流動性指標(biāo)、成交價指標(biāo)（單位：%） 35表28：倉儲物流類指標(biāo)評析表 35城投公募價值研判指標(biāo)為深度剖析城投平臺公募20251015（7REIT7或可作為投資者分析城投運營指標(biāo)當(dāng)期營業(yè)收入對城投平臺發(fā)行的公募當(dāng)期可供分配金額可供分配金額是指估值指標(biāo)預(yù)期分紅率預(yù)期分紅率是

累計實際分紅金額+最新財報可供分配金額×分紅比率×年度自然天數(shù)實際分紅對應(yīng)計息天數(shù)+最新財報對應(yīng)計息天數(shù)估值日總市值對城投平臺發(fā)行的公募REITs而言，該指標(biāo)可以體現(xiàn)資產(chǎn)分紅水平與市場風(fēng)險偏好的匹配度，是衡量投資吸引力和資金配置取向的重要依據(jù)。中債估值收益率通過金融模型計算出的P/FFO倍數(shù)P/FFO對應(yīng)的（EP/FFO流動性指標(biāo)成交價指標(biāo)本報告選取日漲跌幅作為城投平臺REITs的成交價指標(biāo)。REITs產(chǎn)品的日漲跌幅衡量其當(dāng)日市場價格相較前一交易日的變化比例，系最直觀的市場表現(xiàn)指標(biāo)。若REITs產(chǎn)品價格上漲，則反映市場對項目基本面或預(yù)期分紅的認可；若REITs產(chǎn)小結(jié)7P/FFO通過對各城投平臺發(fā)行的公募城投公募分指標(biāo)解構(gòu)配置價值不同底層資產(chǎn)類型的公募交通基礎(chǔ)設(shè)施類202510316REIT、中金安徽交控REIT、工銀河北高速REITREIT寧波交投REIT。運營指標(biāo)近期表現(xiàn)運營端表現(xiàn)是衡量交通基礎(chǔ)設(shè)施類從營業(yè)收入來看，1-220251.33–5.35EIT收入5.500RET.33（0EIT收入1.37.5EIT收入.00（7REIT與華夏南京交通REIT1.281.33億元100從可供分配金額來看，1-22025REIT1.96（90EIT、浙商滬杭甬RET、工銀河北高速RET分別為1595116（62511050REIT3.58億元（0RET0REITREITREIT分表1：交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs運營指標(biāo)（單位：億元；%）底層資產(chǎn)類別運營指標(biāo)交通基礎(chǔ)設(shè)施（億元）（%）當(dāng)期可供分配金額（億元）（%）平安廣州廣河REIT2.0075.001.5975.00浙商滬杭甬REIT1.9387.501.1662.50中金安徽交控REIT2.3370.001.9690.00工銀河北高速REIT1.2850.001.1050.00華夏南京交通高速公路REIT1.33100.000.680.00平安寧波交投REIT5.35100.003.580.00注：表中數(shù)據(jù)均為2025年第三季度數(shù)據(jù)圖1：交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs營業(yè)收入時序圖（單位：億元）6

圖2：交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs可供分配金額時序圖（單位：億元）44222021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32023Q42024Q12024Q22024Q32024Q42025Q12025Q22025Q32021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32023Q42024Q12024Q22024Q32024Q42025Q12025Q22025Q3平安廣州河REIT 浙商滬杭甬中金安徽控REIT 工銀河北速華夏南京通高公路REIT 平安寧波投

平安廣州河REIT 浙商滬杭甬中金安徽控REIT 工銀河北速華夏南京通高公路REIT 平安寧波投估值指標(biāo)近期表現(xiàn)20251031202510%-20%20251031REIT17.83%（92.0ETEIT35.9和0.3（27.80浙商滬杭甬REIT、中金安徽交控REIT與平安廣州廣河REIT分紅率分別為9.62%（43.08.85（3.5）和.05（72302023年-2024年20251031-0.82%REITREITREITREITREITREIT6.06.50、360（7.70、.31（8.0、0.8（8.00從P/FFO6.61–12.156REITREITREITEIT以1.15（6.91201（4.50130（63.08.969.00）REITREITREITP/FFO6.61（18.80%）和8.13.40EIs表2：交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs估值指標(biāo)（單位：%）底層資產(chǎn)類別 估值指標(biāo)交通基礎(chǔ)設(shè)施預(yù)期REITs分紅率（%）歷史分位數(shù)（%）中債估值收益率（%）歷史分位數(shù)（%）P/FFO倍數(shù)歷史分位數(shù)（%）平安廣州廣河REIT8.0572.309.3642.0012.1526.90浙商滬杭甬REIT9.6243.203.607.708.413.40中金安徽交控REIT8.8537.507.2222.0011.3063.60工銀河北高速REIT10.3427.806.206.5012.0140.50華夏南京交通高速公路REIT13.1235.901.318.508.9699.00平安寧波交投REIT17.8392.50-0.8228.006.6118.80注：表中數(shù)據(jù)日期均為2025年10月31日圖3：交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs預(yù)期分紅率時序圖（單位：%）403020102022-12-222023-02-062022-12-222023-02-062023-03-132023-04-182023-05-292023-07-052023-08-092023-09-142023-10-272023-12-072024-01-312024-04-022024-05-312024-07-252024-09-192024-11-192025-01-132025-03-142025-05-132025-07-072025-08-282025-10-31

圖4：交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs中債估值收益率時序圖（單位：%）1510502022-12-222023-02-062022-12-222023-02-062023-03-132023-04-182023-05-292023-07-052023-08-092023-09-142023-10-272023-12-072024-01-312024-04-022024-05-312024-07-252024-09-192024-11-192025-01-132025-03-142025-05-132025-07-072025-08-282025-10-31平安廣州河REIT 浙商滬杭REIT中金安徽控REIT 工銀河北速華夏南京通高公路REIT 平安寧波投

平安廣州河REIT 浙商滬杭中金安徽控REIT 工銀河北速華夏南京通高公路REIT 平安寧波投圖5：交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs的P/FFO倍數(shù)時序圖181614121086422022-01-132022-02-282022-04-082022-01-132022-02-282022-04-082022-05-202022-06-292022-08-052022-09-142022-10-282022-12-062023-01-132023-02-282023-04-072023-05-192023-06-292023-08-072023-09-132023-10-302023-12-062024-01-152024-02-292024-04-102024-05-222024-07-012024-08-072024-09-132024-10-312024-12-092025-01-162025-03-042025-04-112025-05-232025-07-022025-08-082025-09-162025-10-31平安廣州廣河REIT 浙商滬杭甬REIT中金安徽交控REIT 工銀河北高速REIT華夏南京交通高速公路REIT 平安寧波交投REIT從日換手率來看，20251031平臺發(fā)行的交通基礎(chǔ)設(shè)施類REIT0.57（4360EIT以028（3.50EIT和平安廣州廣河EIT.18（6.80）和0.08（0.，流REITREIT2%20251031日，交通基礎(chǔ)設(shè)施類城投-0.46%0.01%REIT0.01（51.5%）RET0.4（870表3：交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs流動性與成交價指標(biāo)（單位：%）底層資產(chǎn)類別 流動性指標(biāo) 成交價指標(biāo)交通基礎(chǔ)設(shè)施日換手率（%）歷史分位數(shù)（%）日漲跌幅（%）歷史分位數(shù)（%）平安廣州廣河REIT0.080.20-0.4614.10浙商滬杭甬REIT0.186.800.0151.50中金安徽交控REIT0.5743.60-0.0448.70工銀河北高速REIT0.0711.30-0.2526.40華夏南京交通高速公路REIT0.0710.30-0.4021.90平安寧波交投REIT0.2831.50-0.3823.60注：表中數(shù)據(jù)日期均為2025年10月31日圖6：交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs日換手率時序圖（單位：%）4.03.53.02.52.01.51.00.52021-07-222021-08-242021-07-222021-08-242021-09-282021-11-052021-12-082022-01-112022-02-182022-03-232022-04-272022-06-022022-07-062022-08-082022-09-082022-10-192022-11-212022-12-222023-02-012023-03-062023-04-072023-05-152023-06-152023-07-202023-08-222023-09-222023-11-022023-12-052024-01-082024-02-082024-03-202024-04-242024-05-302024-07-032024-08-052024-09-052024-10-172024-11-192024-12-202025-01-232025-03-052025-04-082025-05-142025-06-172025-07-182025-08-202025-09-222025-10-31平安廣州廣河REIT 浙商滬杭甬REIT 中金安徽交控工銀河北高速REIT 華夏南京交通高速公路REIT 平安寧波交投圖7：交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs日漲跌幅時序圖（單位：%）43210-1-2-32021-06-222021-07-262021-06-222021-07-262021-08-272021-10-112021-11-122021-12-162022-01-202022-03-022022-04-072022-05-162022-06-202022-07-222022-08-252022-09-292022-11-092022-12-132023-01-172023-02-272023-03-312023-05-102023-06-132023-07-192023-08-222023-09-252023-11-062023-12-082024-01-122024-02-232024-03-282024-05-082024-06-122024-07-162024-08-192024-09-242024-11-042024-12-062025-01-102025-02-212025-03-272025-05-062025-06-102025-07-142025-08-152025-09-182025-10-30平安廣州廣河REIT 浙商滬杭甬REIT 中金安徽交控工銀河北高速REIT 華夏南京交通高速公路REIT 平安寧波交投2.1.4.推薦關(guān)注標(biāo)的在城投平臺發(fā)行的交通基礎(chǔ)設(shè)施類公募REITs中，浙商滬杭甬REIT和中金安徽交控REIT綜合表現(xiàn)良好，建議投資者加以關(guān)注。REITP/FFO金安徽交控REIT表4：交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs指標(biāo)評析表底層資產(chǎn)類別運營指標(biāo)估值指標(biāo)流動性指標(biāo)成交價指標(biāo)交通基礎(chǔ)設(shè)施營業(yè)收入可供分配金額預(yù)期REITs分紅率中債估值收益率P/FFO倍數(shù)日換手率日漲跌幅平安廣州廣河REIT √ √ √浙商滬杭甬REIT√√√√√中金安徽交控REIT√√√√√√工銀河北高速REIT √ √華夏南京交通高速公路REIT √平安寧波交投REIT √ √ √園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類202510317REIT、華夏和達高科REIT、易方達廣開產(chǎn)園REIT、華泰南京建鄴REITREITREITREIT20256運營指標(biāo)近期表現(xiàn)運營端表現(xiàn)反映了園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs的租賃經(jīng)營與園區(qū)管理效率，系評估此類REITs長期可持續(xù)分紅能力的核心維度。從營業(yè)收入來看，城投平臺發(fā)行的園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs的營業(yè)收入自上市以來總0.2-0.32025REIT026（0RET0195020250.13–0.19REIT0.7（0RET均為030REsREIT表5：園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs運營指標(biāo)（單位：億元；%）底層資產(chǎn)類別 運營指標(biāo)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施當(dāng)期營業(yè)收入（億元）（%）當(dāng)期可供分配金額（億元）歷史分位數(shù)（%）華夏合肥高新REIT0.200.000.160.00華夏和達高科REIT0.2210.000.130.00中金湖北科投光谷REIT0.210.000.150.00易方達廣開產(chǎn)園REIT0.260.000.170.00華泰南京建鄴REIT0.1950.000.130.00廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園REIT0.230.000.150.00中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT0.25-0.19-注：表中數(shù)據(jù)均為2025年第三季度數(shù)據(jù)圖8：園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類營業(yè)收入時序圖（單位：億元）0.40.30.20.1華夏合肥新REIT 華夏和達科REIT中金湖北投光易方達廣產(chǎn)園REIT華泰南京鄴REIT 廣發(fā)成都投產(chǎn)園

圖9：園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs可供分配金額時序圖（單位：億元）0.30.20.1華夏合肥高新華夏合肥高新REIT華夏和達高科REIT中金湖北投光谷易方達廣產(chǎn)園REIT華泰南京鄴REIT 廣發(fā)成都投產(chǎn)園REIT估值指標(biāo)近期表現(xiàn)從預(yù)期分紅率來看，20243%-6%202510317.6RE（8.0517.8EIT.46（95.0EI、易方達廣開產(chǎn)園RET和中金湖北科投光谷EIT分別以6.19%（00.0%、5.89%（100.00%）5.57%（57.70%）REITREIT504（79.3和4.3（8.0同園區(qū)類32025202510311.138.0RET800%（92.0RET、華夏合肥高新REITT7.4（10.007.0396.0和7.0（9020REITREIT金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT5%從P/FFO倍數(shù)來看，REITREIT20242024;REITREITP/FFOREITREITREITREITP/FFO20251031P/FFO17.24.9RE（6.6–12.5倍REITREIT位居同249（12.0和3.4（1.30REITREIT、華夏和達高科REIT和中金湖北科技光谷RET分別為1.50倍（5.0%、17.88倍（28.0204331.0與192962.5REIT表6：園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs估值指標(biāo)（單位：%）底層資產(chǎn)類別 估值指標(biāo)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施預(yù)期REITs分紅率（%）歷史分位數(shù)（%）中債估值收益率（%）歷史分位數(shù)（%）P/FFO倍數(shù)歷史分位數(shù)（%）華夏合肥高新REIT6.19100.007.0396.7017.8828.20華夏和達高科REIT5.0479.307.0790.2020.4331.60中金湖北科投光谷REIT5.5757.708.0092.1019.2962.50易方達廣開產(chǎn)園REIT5.89100.007.64100.0018.505.00華泰南京建鄴REIT4.3584.304.4585.3024.0912.50廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園REIT7.4695.103.7891.7023.541.30中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT4.4887.901.1386.70--注：表中數(shù)據(jù)日期均為2025年10月31日圖10：園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs預(yù)期分紅率時序圖（單位：%）1086422022-11-042022-12-072023-01-102022-11-042022-12-072023-01-102023-02-172023-03-222023-04-252023-05-312023-07-052023-08-072023-09-072023-10-232023-12-112024-01-292024-03-262024-05-202024-07-092024-08-262024-10-232024-12-102025-02-062025-03-262025-05-202025-07-082025-08-262025-10-31

圖11：園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs中債估值收益率時序圖（單位：%）1086422022-11-082022-12-132022-11-082022-12-132023-01-182023-03-012023-04-062023-05-162023-06-202023-07-272023-08-312023-10-172023-12-072024-01-312024-04-012024-05-302024-07-232024-09-132024-11-142025-01-082025-03-102025-05-072025-06-302025-08-212025-10-31華夏合肥新REIT 華夏和達科REIT中金湖北投光谷易方達廣產(chǎn)園REIT華泰南京鄴REIT 廣發(fā)成都投產(chǎn)園中金亦莊業(yè)園REIT

華夏合肥新REIT 華夏和達科REIT中金湖北投光谷易方達廣產(chǎn)園華泰南京鄴REIT 廣發(fā)成都投產(chǎn)園中金亦莊業(yè)園REIT圖12：園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs的P/FFO倍數(shù)時序圖30282624222018162023-02-022023-02-282023-02-022023-02-282023-03-242023-04-202023-05-192023-06-142023-07-122023-08-072023-08-312023-09-262023-10-302023-11-232023-12-192024-01-152024-02-082024-03-132024-04-102024-05-092024-06-042024-07-012024-07-252024-08-202024-09-132024-10-182024-11-132024-12-092025-01-032025-02-062025-03-042025-03-282025-04-242025-05-232025-06-192025-07-152025-08-082025-09-032025-09-292025-10-31華夏合肥新REIT 華夏和達科REIT 中金湖北投光谷易方達廣產(chǎn)園REIT 華泰南京鄴REIT 廣發(fā)成都投產(chǎn)園REIT2025“高20251031日，體遠高于交通基礎(chǔ)設(shè)施類REIT和華夏和達高科REIT換手457（9.10和2.8（95.0REIT40.4%園區(qū)類城投2%REIT和REIT）REIT20251031-5.47%至-0.08%，成REITREITEIT5.47（0.1、1.574.90、11214.001EIs表7：園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs流動性與成交價指標(biāo)（單位：%）底層資產(chǎn)類別流動性指標(biāo)成交價指標(biāo)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施日換手率（%）歷史分位數(shù)（%）日漲跌幅（%）歷史分位數(shù)（%）華夏合肥高新REIT4.5799.10-5.470.01華夏和達高科REIT2.8895.00-1.574.90中金湖北科投光谷REIT1.1762.50-0.3634.00易方達廣開產(chǎn)園REIT0.3023.30-0.7113.10華泰南京建鄴REIT0.3942.20-1.1214.00廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園REIT0.107.60-0.0845.10中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT0.2111.70-0.7610.50注：表中數(shù)據(jù)日期均為2025年10月31日圖13：園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs日換手率時序圖（單位：%）6543212022-10-202022-11-102022-10-202022-11-102022-12-012022-12-222023-01-132023-02-102023-03-032023-03-242023-04-172023-05-112023-06-012023-06-262023-07-172023-08-072023-08-282023-09-182023-10-172023-11-072023-11-282023-12-192024-01-102024-01-312024-02-292024-03-212024-04-152024-05-092024-05-302024-06-212024-07-122024-08-022024-08-232024-09-132024-10-152024-11-052024-11-262024-12-172025-01-082025-02-062025-02-272025-03-202025-04-112025-05-072025-05-282025-06-192025-07-102025-07-312025-08-212025-09-112025-10-102025-10-31華夏合肥新REIT 華夏和達科REIT 中金湖北投光易方達廣產(chǎn)園REIT 華泰南京鄴REIT 廣發(fā)成都投產(chǎn)園中金亦莊業(yè)園REIT圖14：園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs日漲跌幅時序圖（單位：%）43210-1-2-32022-10-202022-11-102022-10-202022-11-102022-12-012022-12-222023-01-132023-02-102023-03-032023-03-242023-04-172023-05-112023-06-012023-06-262023-07-172023-08-072023-08-282023-09-182023-10-172023-11-072023-11-282023-12-192024-01-102024-01-312024-02-292024-03-212024-04-152024-05-092024-05-302024-06-212024-07-122024-08-022024-08-232024-09-132024-10-152024-11-052024-11-262024-12-172025-01-082025-02-062025-02-272025-03-202025-04-112025-05-072025-05-282025-06-192025-07-102025-07-312025-08-212025-09-112025-10-102025-10-31華夏合肥新REIT 華夏和達科REIT 中金湖北投光REIT易方達廣產(chǎn)園REIT 華泰南京鄴REIT 廣發(fā)成都投產(chǎn)園中金亦莊業(yè)園REIT推薦關(guān)注標(biāo)的在城投平臺發(fā)行的園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類公募REITs中，中金湖北科投光谷REIT與易方達廣開產(chǎn)園REIT綜合表現(xiàn)良好，建議投資者加以關(guān)注。具體而言，中金湖北科投光谷REIT在估值維度的預(yù)期產(chǎn)園REIT分紅率指標(biāo)上表P/FFO表8：園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs指標(biāo)評析表底層資產(chǎn)類別運營指標(biāo)估值指標(biāo)流動性指標(biāo)成交價指標(biāo)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施營業(yè)收入可供分配金額預(yù)期REITs分紅率中債估值收益率P/FFO倍數(shù)日換手率日漲跌幅華夏合肥高新REIT√√√華夏和達高科REIT√√中金湖北科投光谷REIT√√√√易方達廣開產(chǎn)園REIT√√√√√√華泰南京建鄴REIT√廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園REIT√√√中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT√保障性租賃住房類202510314REIT、中金廈門安居REIT障房REIT和國泰君安城投寬庭保租房REIT。運營指標(biāo)近期表現(xiàn)20254性租賃住房類REIT0.7（1003233.30REIT2025年內(nèi)032100.2（100EITEIT的營收和分配雖存在規(guī)模劣勢，但走勢保持平穩(wěn)，少有波動，突出其運營能力穩(wěn)定性。表9：保障性租賃住房類REITs運營指標(biāo)（單位：億元，%）底層資產(chǎn)類別 運營指標(biāo)保障性租賃住房當(dāng)期營業(yè)收入（億元）歷史分位數(shù)（%）當(dāng)期可供分配金額（億元）歷史分位數(shù)（%）紅土創(chuàng)新深圳安居REIT0.1445.400.129.00中金廈門安居REIT0.1945.400.1545.40華夏北京保障房REIT0.32100.000.22100.00國泰君安城投寬庭保租房REIT0.47100.000.3233.30注：表中數(shù)據(jù)均為2025年第三季度數(shù)據(jù)圖15：保障性租賃住房類REITs營業(yè)收入時序圖（單位：億元）

圖16：保障性租賃住房類REITs可供分配金額時序圖（單位：億元）0紅土創(chuàng)新深圳安居REIT中金廈門安居REIT華夏北京保障房REIT國泰君安城投寬庭保租房REIT

0紅土創(chuàng)新深圳安居REIT中金廈門安居REIT華夏北京保障房REIT國泰君安城投寬庭保租房REIT估值指標(biāo)近期表現(xiàn)從預(yù)期REITs分紅率來看，各保租房類城投REITs的分紅走勢大體一致，個別項REIT20251031332（2.2REITREIT2025年0月312.2（3.1和268（4.30REIT從中債估值收益率來看，保租房類城投REITs的收益率走勢均于近期進入觸頂后的202510311.037.0RET4.63.60從P/FFO倍數(shù)來看，P/FFO2025REIT20251031P/FFO53.37REITP/FFO30.174表10：保障性租賃住房類REITs估值指標(biāo)（單位：%）底層資產(chǎn)類別 估值指標(biāo)保障性租賃住房預(yù)期REITs分紅率（%）歷史分位數(shù)（%）中債估值收益率（%）歷史分位數(shù)（%）P/FFO倍數(shù)歷史分位數(shù)（%）紅土創(chuàng)新深圳安居REIT2.6834.302.8417.1037.3684.10中金廈門安居REIT2.7230.103.4411.6036.8286.80華夏北京保障房REIT1.421.503.5121.1053.3790.60國泰君安城投寬庭保租房REIT3.3242.204.6137.6030.1744.90注：表中數(shù)據(jù)日期均為2025年10月31日圖17：保障性租賃住房類（位：%）76543212022-08-312022-11-022022-12-272022-08-312022-11-022022-12-272023-02-282023-04-252023-06-262023-08-182023-10-202023-12-142024-02-082024-04-152024-06-132024-08-072024-10-102024-12-042025-02-062025-04-022025-06-032025-07-282025-09-19

圖18：保障性租賃住房類REITs中債估值收益率時序圖（單位：%）765432022-08-312022-10-312022-08-312022-10-312022-12-312023-02-282023-04-302023-06-302023-08-312023-10-312023-12-312024-02-292024-04-302024-06-302024-08-312024-10-312024-12-312025-02-282025-04-302025-06-302025-08-312025-10-31紅土創(chuàng)新深圳安居REIT 中金廈門安居REIT華夏北京保障房REIT 國泰君安城投寬庭保租房

紅土創(chuàng)新深圳安居REIT 中金廈門安居REIT華夏北京保障房REIT 國泰君安城投寬庭保租房REIT圖19：保障性租賃住房類REITs的P/FFO倍數(shù)時序圖6560555045403530252023-01-032023-02-072023-01-032023-02-072023-03-072023-04-042023-05-082023-06-052023-07-052023-08-022023-08-302023-09-272023-11-022023-11-302023-12-282024-01-262024-03-042024-04-012024-05-062024-06-032024-07-022024-07-302024-08-272024-09-262024-10-312024-11-282024-12-262025-01-242025-03-032025-03-312025-04-292025-05-302025-06-302025-07-282025-08-252025-09-222025-10-28紅土創(chuàng)新深圳安居REIT 中金廈門安居REIT華夏北京保障房REIT 國泰君安城投寬庭保租房REIT中金廈門安居RET于205年0月1148（673REITREIT0.74%28.2%31.6%投寬庭保租房RET031（42.0從日漲跌幅來看，REIT20251031（8.0RET和中金廈門安居EITREIT表11：保障性租賃住房類REITs流動性指標(biāo)、成交價指標(biāo)（單位：%）底層資產(chǎn)類別 流動性指標(biāo) 成交價指標(biāo)保障性租賃住房日換手率（%）歷史分位數(shù)（%）日漲跌幅（%）歷史分位數(shù)（%）紅土創(chuàng)新深圳安居REIT0.7428.200.5178.00中金廈門安居REIT1.4867.30-0.1243.10華夏北京保障房REIT0.7431.60-0.987.50國泰君安城投寬庭保租房REIT0.3142.400.0048.70注：表中數(shù)據(jù)日期均為2025年10月31日圖20：保障性租賃住房類REITs日換手率時序圖（單位：%圖20：保障性租賃住房類REITs日換手率時序圖（單位：%）109876543210543210-1-2-3-4-5紅土創(chuàng)新深圳安居REIT華夏北京保障房紅土創(chuàng)新深圳安居REIT華夏北京保障房REIT2.3.4.推薦關(guān)注標(biāo)的在城投平臺發(fā)行的保障性租賃住房類公募REITs中，國泰君安城投寬庭保租房在城投平臺發(fā)行的保障性租賃住房類公募REITs中，國泰君安城投寬庭保租房REIT、中金廈門安居REIT綜合表現(xiàn)良好，建議投資者加以關(guān)注。REITREIT在估值維度的預(yù)期上表現(xiàn)占優(yōu)，在價格波動維度的指標(biāo)上表現(xiàn)尚可。中金廈門安居REIT中金廈門安居REIT國泰君安城投寬庭保租房REIT24/3724/37

2022-08-31紅土創(chuàng)新深圳安居REIT圖21：保障性租賃住房類REITs日漲跌幅時序圖（單位：%紅土創(chuàng)新深圳安居REIT圖21：保障性租賃住房類REITs日漲跌幅時序圖（單位：%）2022-10-312022-11-302022-12-312023-01-312023-02-282023-03-312023-04-302023-05-312023-06-30中金廈門安居REIT中金廈門安居REIT2023-08-312023-09-302023-10-312023-11-302023-12-312024-01-312024-02-29華夏北京保障房REIT華夏北京保障房REIT2024-04-302024-05-312024-06-302024-07-312024-08-312024-09-302024-10-312024-11-30國泰君安城投寬庭保租房REIT國泰君安城投寬庭保租房REIT2025-01-312025-02-282025-03-312025-04-302025-05-312025-06-302025-07-312025-08-312025-09-302025-10-31表12：保障性租賃住房類REITs指標(biāo)評析表底層資產(chǎn)類別運營指標(biāo)估值指標(biāo)流動性指標(biāo)成交價指標(biāo)保障性租賃住房營業(yè)收入可供分配金額預(yù)期REITs分紅率中債估值收益率P/FFO倍數(shù)日換手率日漲跌幅紅土創(chuàng)新深圳安居REIT√√中金廈門安居REIT√√√√華夏北京保障房REIT√√√國泰君安城投寬庭保租房REIT√√√√√√能源基礎(chǔ)設(shè)施類202510311REIT20257從運營維度來看，2025年三季度華夏華電清潔能源REIT4.87億元，0.24從估值維度來看，華夏華電清潔能源REIT10102025年10月314.51%，1.92%74.5%從流動性維度來看，REIT202510310.65%，與多數(shù)城投公募REs10.1從成交價維度來看，20251031REIT0.81%6.70%REIT以關(guān)注。表13：能源基礎(chǔ)設(shè)施類REITs運營指標(biāo)（單位：億元，%）底層資產(chǎn)類別運營指標(biāo)能源基礎(chǔ)設(shè)施當(dāng)期營業(yè)收入（億元）歷史分位數(shù)（%）當(dāng)期可供分配金額（億元）華夏華電清潔能源REIT 4.87 - 0.24 -注：表中數(shù)據(jù)均為2025年第三季度數(shù)據(jù)表14：能源基礎(chǔ)設(shè)施類REITs估值指標(biāo)（單位：%）底層資產(chǎn)類別 估值指標(biāo)能源基礎(chǔ)設(shè)施預(yù)期REITs分紅率（%）歷史分位數(shù)（%）中債估值收益率（%）歷史分位數(shù)（%）P/FFO倍數(shù)歷史分位數(shù)（%）華夏華電清潔能源REIT 4.51 74.50 1.92 74.50 - -注：表中數(shù)據(jù)日期均為2025年10月31日圖22：能源基礎(chǔ)設(shè)施類REITs中債估值收益率時序圖（單位：%）

圖23：能源基礎(chǔ)設(shè)施類REITs預(yù)期分紅率時序圖（單位：%）2.5 4.82 4.61.5 4.41 4.20.5 42025-08-012025-08-112025-08-212025-08-312025-09-102025-09-202025-09-302025-10-102025-10-202025-10-302025-08-012025-08-062025-08-112025-08-142025-08-192025-08-012025-08-112025-08-212025-08-312025-09-102025-09-202025-09-302025-10-102025-10-202025-10-302025-08-012025-08-062025-08-112025-08-142025-08-192025-08-222025-08-272025-09-012025-09-042025-09-092025-09-122025-09-172025-09-222025-09-252025-09-302025-10-132025-10-162025-10-212025-10-242025-10-29底層資產(chǎn)類別 流動性指標(biāo) 成交價指標(biāo)能源基礎(chǔ)設(shè)施日換手率（%）歷史分位數(shù)（%）底層資產(chǎn)類別 流動性指標(biāo) 成交價指標(biāo)能源基礎(chǔ)設(shè)施日換手率（%）歷史分位數(shù)（%）日漲跌幅（%）歷史分位數(shù)（%）華夏華電清潔能源REIT 0.65 10.10 -0.81 6.70注：表中數(shù)據(jù)日期均為2025年10月31日圖24：能源基礎(chǔ)設(shè)施類REITs日換手率時序圖（單位：%）35302520151052025-08-012025-08-112025-08-212025-08-312025-09-102025-09-202025-09-302025-10-102025-10-202025-10-3002025-08-012025-08-112025-08-212025-08-312025-09-102025-09-202025-09-302025-10-102025-10-202025-10-30

圖25：能源基礎(chǔ)設(shè)施類REITs日漲跌幅時序圖（單位：%）302520151052025-08-012025-08-112025-08-212025-08-312025-09-102025-09-202025-09-302025-10-102025-10-202025-10-3002025-08-012025-08-112025-08-212025-08-312025-09-102025-09-202025-09-302025-10-102025-10-202025-10-30-5表16：能源基礎(chǔ)設(shè)施類REITs指標(biāo)評析表底層資產(chǎn)類別運營指標(biāo)估值指標(biāo)流動性指標(biāo)成交價指標(biāo)能源基礎(chǔ)設(shè)施營業(yè)收入可供分配金額預(yù)期REITs分紅率中債估值收益率P/FFO倍數(shù)日換手率日漲跌幅華夏華電清潔能源REIT √ √ - √水利設(shè)施類截至2025年10月31日，城投平臺發(fā)行的公募REITs中僅有1只銀華紹興原水水利REIT屬于水利設(shè)施類，該產(chǎn)品于2024年10月發(fā)行，已上市交易1年。從運營維度來看，REIT20250.65100025年Q20.4666.6%從估值維度來看，20251031REIT率達6.74（860REs22.03倍（96.0%）且近期不斷攀升，提示其估值溢價明顯，定價相對偏高，價差空間和靜態(tài)收益回報均有限。從流動性維度來看，銀華紹興原水水利REIT的日換手率自上市以來整體向低位收斂，近期保持在低水平平穩(wěn)窄幅波動，截至2025年10月31日，其日換手率為0.48%（10.0EIs從成交價維度來看，REIT20251031REIT表17：水利設(shè)施類REITs運營指標(biāo)（單位：億元，%）當(dāng)期營業(yè)收入（億元）歷史分位數(shù)（當(dāng)期營業(yè)收入（億元）歷史分位數(shù)（%）當(dāng)期可供分配金額（億元）歷史分位數(shù)（%）水利設(shè)施運營指標(biāo)底層資產(chǎn)類別銀華紹興原水水利REIT 0.65 100.00 0.46 66.60注：表中數(shù)據(jù)均為2025年第三季度數(shù)據(jù)圖26REIT（億元）

圖27：銀華紹興原水水利REIT可供分配金額時序圖（單位：億元）0

2024Q4 2025Q1 2025Q2 2025Q3

0

2024Q4 2025Q1 2025Q2 2025Q3表18：水利設(shè)施類REITs估值指標(biāo)（單位：%）底層資產(chǎn)類別 估值指標(biāo)水利設(shè)施預(yù)期REITs分紅率（%）歷史分位數(shù)（%）中債估值收益率（%）歷史分位數(shù)（%）P/FFO倍數(shù)歷史分位數(shù)（%）銀華紹興原水水利REIT 6.74 86.90 1.92 38.30 22.03 96.00注：表中數(shù)據(jù)日期均為2025年10月31日圖28：水利設(shè)施類s（

圖29：水利設(shè)施類REITs中債估值收益率時序圖（單位：%）9 587 465 34 232 112024-11-082024-11-272024-12-162025-01-032025-01-222025-02-182025-03-072025-03-262025-04-152025-05-072025-05-262025-06-132025-07-022025-07-212024-11-082024-11-272024-12-162025-01-032025-01-222025-02-182025-03-072025-03-262025-04-152025-05-072025-05-262025-06-132025-07-022025-07-212025-08-072025-08-262025-09-122025-10-092025-10-282024-11-082024-12-082025-01-082025-02-082025-03-082025-04-082025-05-082025-06-082025-07-082025-08-082025-09-082025-10-08圖30：水利設(shè)施類REITs的P/FFO倍數(shù)時序圖2520151050底層資產(chǎn)類別 流動性指標(biāo) 成交價指標(biāo)水利設(shè)施日換手率（%）歷史分位數(shù)（%）底層資產(chǎn)類別 流動性指標(biāo) 成交價指標(biāo)水利設(shè)施日換手率（%）歷史分位數(shù)（%）日漲跌幅（%）歷史分位數(shù)（%）銀華紹興原水水利REIT 0.48 10.50 -0.83 13.50注：表中數(shù)據(jù)日期均為2025年10月31日圖31：水利設(shè)施類日換手率時序圖（單位：%） 圖32：水利設(shè)施類日漲跌幅時序圖（單位：%）14 2012 15108 106 542 00 -5表20：水利設(shè)施類REITs指標(biāo)評析表底層資產(chǎn)類別運營指標(biāo)估值指標(biāo)流動性指標(biāo)成交價指標(biāo)水利設(shè)施營業(yè)收入可供分配金額預(yù)期REITs分紅率中債估值收益率P/FFO倍數(shù)日換手率日漲跌幅銀華紹興原水水利REIT √ √ √ √市政設(shè)施類202510311REIT202512025Q1從運營維度來看，2025年一季度國泰君安濟南能源供熱REIT實現(xiàn)營收3.73億元，可供分配金額0.77億元，二者之間差距或主要與基金成立初期收購基礎(chǔ)設(shè)施項目的一次性大額支出有關(guān)。從估值維度來看，20251031REIT669（9.0P/FFO倍數(shù)已持續(xù)攀升至24.2497.9%，從流動性維度來看，20251031REIT的日0.06%底層資產(chǎn)自身特點導(dǎo)致投資者傾向于長期持有、流通盤較小有關(guān)。從成交價維度來看，20251031REIT的當(dāng)25.40%REIT（2025表21：市政設(shè)施類REITs運營指標(biāo)（單位：億元，%）底層資產(chǎn)類別 運營指標(biāo)市政設(shè)施當(dāng)期營業(yè)收入（億元）歷史分位數(shù)（%）當(dāng)期可供分配金額（億元）歷史分位數(shù)（%）國泰君安濟南能源供熱REIT 3.73 - 0.77 -注：因項目收入實現(xiàn)具有季節(jié)特殊性，此處僅列出2025年一季度的運營數(shù)據(jù)表22：市政設(shè)施類REITs估值指標(biāo)（單位：%）底層資產(chǎn)類別 估值指標(biāo)市政設(shè)施預(yù)期REITs分紅率（%）歷史分位數(shù)（%）中債估值收益率（%）歷史分位數(shù)（%）P/FFO數(shù)倍歷史分位數(shù)（%）國泰君安濟南能源供熱REIT 6.69 39.30 1.41 28.90 24.24 97.90注：表中數(shù)據(jù)日期均為2025年10月31日圖33：國泰君安濟南能源供熱REIT預(yù)期分紅率時序圖（單位：%）

圖34：國泰君安濟南能源供熱REIT中債估值收益率時序圖（單位：%）16 414 3.512 310 2.58 26 1.54 12 0.52025-02-172025-02-282025-03-132025-03-262025-04-092025-02-172025-02-282025-03-132025-03-262025-04-092025-04-222025-05-082025-05-212025-06-042025-06-172025-06-302025-07-112025-07-242025-08-062025-08-192025-09-012025-09-122025-09-252025-10-162025-10-292025-02-172025-03-102025-03-312025-04-212025-05-122025-06-022025-06-232025-07-142025-08-042025-08-252025-09-152025-10-062025-10-27圖35：國泰君安濟南能源供熱REIT的P/FFO倍數(shù)時序圖302520151052025-03-312025-04-152025-04-302025-05-152025-05-302025-06-142025-06-292025-07-142025-07-292025-08-132025-08-282025-09-122025-09-272025-10-122025-10-2702025-03-312025-04-152025-04-302025-05-152025-05-302025-06-142025-06-292025-07-142025-07-292025-08-132025-08-282025-09-122025-09-272025-10-122025-10-27表23：市政設(shè)施類REITs流動性指標(biāo)、成交價指標(biāo)（單位：%）歷史分位數(shù)（歷史分位數(shù)（%） 日漲跌（%）歷史分位數(shù)（%）日換手率（%）市政設(shè)施成交價指標(biāo)流動性指標(biāo)底層資產(chǎn)類別國泰君安濟南能源供熱REIT 0.03 1.7 -0.48 25.4注：表中數(shù)據(jù)日期均為2025年10月31日圖36：市政設(shè)施類日換手率時序圖（單位：%） 圖37：市政設(shè)施類日漲跌幅時序圖（單位：%）25 353020 2515 201510 105 502025-02-172025-03-102025-03-312025-04-212025-02-172025-03-102025-03-312025-04-212025-05-122025-06-022025-06-232025-07-142025-08-042025-08-252025-09-152025-10-062025-10-272025-02-172025-03-102025-03-312025-04-212025-05-122025-06-022025-06-232025-07-142025-08-042025-08-252025-09-152025-10-062025-10-27表24：市政設(shè)施類REITs指標(biāo)評析表底層資產(chǎn)類別運營指標(biāo)估值指標(biāo)流動性指標(biāo)成交價指標(biāo)市政設(shè)施營業(yè)收入可供分配金額預(yù)期REITs分紅率中債估值收益率P/FFO倍數(shù)日換手率日漲跌幅國泰君安濟南能源供熱REIT √ √ √倉儲物流類截至2025年10月31日，城投平臺發(fā)行的公募REITs中僅有1只華安外高橋REIT屬于