2025年三級(jí)物業(yè)管理師試題+參考答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確選項(xiàng)填入括號(hào)內(nèi)）1.某住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)決定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，依據(jù)《民法典》規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由下列哪一主體作出解聘決定？（）A.業(yè)主大會(huì)B.業(yè)主委員會(huì)C.居委會(huì)D.街道辦事處【答案】A【解析】《民法典》第二百七十八條明確，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主大會(huì)表決。2.物業(yè)承接查驗(yàn)中，對(duì)電梯的查驗(yàn)屬于哪一類查驗(yàn)？（）A.隱蔽工程查驗(yàn)B.共用設(shè)施設(shè)備查驗(yàn)C.竣工資料查驗(yàn)D.戶內(nèi)裝修查驗(yàn)【答案】B【解析】電梯屬于共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)在承接查驗(yàn)階段重點(diǎn)核驗(yàn)。3.某項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為2.8元/㎡·月，業(yè)主王某房屋建筑面積128㎡，其2025年第一季度應(yīng)繳物業(yè)費(fèi)為（）A.1075.2元B.1075.20元C.1075元D.1076元【答案】B【解析】128×2.8×3=1075.2元，保留兩位小數(shù)。4.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)送備案的部門是（）A.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門B.價(jià)格主管部門C.街道辦事處D.消防救援機(jī)構(gòu)【答案】A【解析】《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條，合同簽訂后15日內(nèi)向區(qū)住建部門備案。5.某小區(qū)消防泵房突發(fā)噴淋管道爆裂，值班人員第一時(shí)間應(yīng)啟動(dòng)的應(yīng)急預(yù)案級(jí)別為（）A.Ⅰ級(jí)（特別重大）B.Ⅱ級(jí)（重大）C.Ⅲ級(jí)（較大）D.Ⅳ級(jí)（一般）【答案】D【解析】單一設(shè)備損壞未造成人員傷亡，屬Ⅳ級(jí)突發(fā)事件。6.住宅專項(xiàng)維修資金的使用，經(jīng)列支范圍內(nèi)專有部分面積占比及人數(shù)占比均達(dá)到多少方可通過？（）A.1/2B.2/3C.3/4D.4/5【答案】B【解析】《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十三條，雙2/3以上通過。7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在公共區(qū)域設(shè)置廣告位，其收益歸屬依法應(yīng)當(dāng)屬于（）A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.開發(fā)商C.全體業(yè)主D.業(yè)主委員會(huì)【答案】C【解析】《民法典》第二百八十二條，利用共有部分產(chǎn)生的收入扣除合理成本后歸業(yè)主共有。8.某寫字樓空調(diào)系統(tǒng)采用風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)方式，其新風(fēng)量的確定依據(jù)首要指標(biāo)為（）A.人員新風(fēng)量B.換氣次數(shù)C.冷負(fù)荷D.送風(fēng)溫差【答案】A【解析】辦公建筑人員密度穩(wěn)定，按人均新風(fēng)量30m3/h·人計(jì)算。9.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估中，業(yè)主滿意度調(diào)查有效問卷回收率不得低于（）A.50%B.60%C.70%D.80%【答案】C【解析】《物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》T/CPMI0012021規(guī)定70%。10.某小區(qū)實(shí)行酬金制收費(fèi)，年度物業(yè)費(fèi)預(yù)算收入1000萬元，酬金比例8%，年終審計(jì)確定實(shí)際支出950萬元，則企業(yè)可提取酬金為（）A.80萬元B.76萬元C.50萬元D.40萬元【答案】B【解析】酬金=實(shí)際支出×比例=950×8%=76萬元。11.物業(yè)公共責(zé)任險(xiǎn)中，對(duì)第三者人身傷害的賠償限額通常表述為（）A.每次事故賠償限額B.累計(jì)賠償限額C.每人每次賠償限額D.免賠額【答案】C【解析】人身傷害按“每人每次”設(shè)定限額，財(cái)產(chǎn)按“每次事故”。12.某小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)等級(jí)為二級(jí)，冷季型草坪修剪高度應(yīng)控制在（）A.3～5cmB.5～8cmC.8～10cmD.10～12cm【答案】B【解析】《城市園林綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)》二級(jí)草坪5～8cm。13.物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理中，MTBF指標(biāo)反映的是（）A.平均修復(fù)時(shí)間B.平均無故障時(shí)間C.平均故障間隔D.平均壽命周期【答案】B【解析】MTBF（MeanTimeBetweenFailures）即平均無故障時(shí)間。14.某項(xiàng)目采用BA系統(tǒng)監(jiān)控電梯，其信號(hào)傳輸協(xié)議通常采用（）A.ModbusRTUB.BACnet/IPC.LonWorksD.CAN總線【答案】B【解析】樓宇自動(dòng)化主流協(xié)議為BACnet/IP。15.物業(yè)企業(yè)申請(qǐng)ISO45001認(rèn)證，其關(guān)注的核心主題為（）A.環(huán)境管理B.職業(yè)健康安全管理C.服務(wù)質(zhì)量管理D.信息安全管理【答案】B【解析】ISO45001即職業(yè)健康安全管理體系。16.某小區(qū)地下車庫CO濃度報(bào)警設(shè)定值通常不高于（）A.20ppmB.30ppmC.50ppmD.100ppm【答案】B【解析】《車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ1002015，報(bào)警值30ppm。17.物業(yè)企業(yè)參與社區(qū)治理“紅色物業(yè)”創(chuàng)建，其牽頭單位是（）A.街道黨工委B.區(qū)住建委C.業(yè)委會(huì)D.物業(yè)公司黨支部【答案】A【解析】紅色物業(yè)以街道黨工委為核心，物業(yè)黨支部協(xié)同。18.某小區(qū)二次供水水箱清洗消毒后，水質(zhì)檢測(cè)必檢項(xiàng)目為（）A.菌落總數(shù)、總大腸菌群、色度B.菌落總數(shù)、總大腸菌群、余氯C.色度、渾濁度、余氯D.重金屬、余氯、COD【答案】B【解析】《二次供水設(shè)施衛(wèi)生規(guī)范》GB170511997要求。19.物業(yè)企業(yè)對(duì)員工進(jìn)行背景調(diào)查，依法無需取得員工書面同意即可查詢的信息是（）A.無犯罪記錄B.征信報(bào)告C.勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁記錄D.學(xué)歷學(xué)位【答案】D【解析】學(xué)歷學(xué)位屬于公開信息，其余需本人授權(quán)。20.某小區(qū)采用包干制收費(fèi)，年末物業(yè)費(fèi)結(jié)余100萬元，依據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》該結(jié)余歸屬（）A.全體業(yè)主B.物業(yè)公司C.業(yè)委會(huì)D.專項(xiàng)維修資金【答案】B【解析】包干制下盈虧由企業(yè)承擔(dān)，結(jié)余歸企業(yè)。21.物業(yè)項(xiàng)目早期介入階段，對(duì)戶型布局提出修改建議屬于（）A.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入B.營(yíng)銷策劃階段介入C.施工建設(shè)階段介入D.竣工驗(yàn)收階段介入【答案】A【解析】戶型布局屬規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容。22.某寫字樓租戶投訴室溫26℃，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量為24.5℃，雙方對(duì)檢測(cè)數(shù)據(jù)有爭(zhēng)議，應(yīng)委托的第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具報(bào)告的時(shí)間要求為（）A.12小時(shí)內(nèi)B.24小時(shí)內(nèi)C.3個(gè)工作日內(nèi)D.5個(gè)工作日內(nèi)【答案】C【解析】《民用建筑節(jié)能條例》規(guī)定3個(gè)工作日。23.物業(yè)企業(yè)使用無人機(jī)巡查屋頂設(shè)備，其飛行高度超過多少米需向空軍申請(qǐng)空域？（）A.90米B.120米C.300米D.500米【答案】B【解析】《無人駕駛航空器飛行管理暫行條例》120米以上需審批。24.某小區(qū)采用IC卡門禁，IC卡加密算法采用MifareClassic1K，其密鑰長(zhǎng)度位數(shù)為（）A.32位B.48位C.56位D.64位【答案】B【解析】MifareClassic采用48位密鑰。25.物業(yè)企業(yè)開展垃圾分類“樓層撤桶”工作，依法需公示時(shí)間不少于（）A.7日B.10日C.15日D.30日【答案】C【解析】《生活垃圾分類管理辦法》要求15日。26.某小區(qū)電梯維保單位未按安全技術(shù)規(guī)范保養(yǎng)，被市場(chǎng)監(jiān)管部門罰款，罰款金額最高可達(dá)（）A.1萬元B.5萬元C.10萬元D.30萬元【答案】D【解析】《特種設(shè)備安全法》第八十八條，最高30萬元。27.物業(yè)企業(yè)編制年度設(shè)施設(shè)備大修計(jì)劃，依據(jù)的折舊年限參考標(biāo)準(zhǔn)為（）A.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則B.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法C.物業(yè)承接查驗(yàn)辦法D.住宅建筑規(guī)范【答案】A【解析】會(huì)計(jì)折舊年限由《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)——固定資產(chǎn)》規(guī)定。28.某小區(qū)消防控制室值班人員每班不少于2人，其持證的最低要求為（）A.初級(jí)消防設(shè)施操作員B.中級(jí)消防設(shè)施操作員C.一級(jí)注冊(cè)消防工程師D.二級(jí)注冊(cè)消防工程師【答案】A【解析】《消防控制室通用技術(shù)要求》GB255062010。29.物業(yè)企業(yè)開展“物業(yè)+養(yǎng)老”服務(wù)，設(shè)立日間照料中心，依法需向民政部門備案的時(shí)限為（）A.開展服務(wù)前10日B.開展服務(wù)前20日C.開展服務(wù)后10日D.開展服務(wù)后30日【答案】C【解析】《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理辦法》第十條。30.某小區(qū)業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用書面征求意見形式，其投票期限最長(zhǎng)不得超過（）A.30日B.45日C.60日D.90日【答案】C【解析】《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第二十六條。二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有2～4個(gè)正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）31.下列屬于物業(yè)企業(yè)安全生產(chǎn)主體責(zé)任的有（）A.建立健全安全生產(chǎn)責(zé)任制B.組織制定應(yīng)急預(yù)案C.為從業(yè)人員繳納意外險(xiǎn)D.向政府報(bào)告事故隱患【答案】ABD【解析】意外險(xiǎn)非強(qiáng)制法定責(zé)任。32.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估中，現(xiàn)場(chǎng)核查應(yīng)包含的內(nèi)容有（）A.客戶服務(wù)接待記錄B.設(shè)施設(shè)備機(jī)房環(huán)境C.員工工資發(fā)放表D.公共區(qū)域衛(wèi)生狀況【答案】ABD【解析】員工工資屬企業(yè)內(nèi)部管理，非現(xiàn)場(chǎng)核查必檢。33.某小區(qū)擬使用維修資金更新消防系統(tǒng)，需列支范圍內(nèi)業(yè)主“雙2/3”參與表決，下列面積計(jì)算規(guī)則正確的有（）A.車位面積不計(jì)入B.人防車位面積計(jì)入C.商鋪面積計(jì)入D.已售專有面積計(jì)入【答案】CD【解析】車位、人防不計(jì)入表決面積。34.物業(yè)企業(yè)開展能源審計(jì)，屬于建筑能耗拆分方法的有（）A.面積均攤法B.人員密度法C.設(shè)備功率法D.回歸分析法【答案】ABD【解析】設(shè)備功率法用于負(fù)荷計(jì)算，非拆分。35.下列關(guān)于物業(yè)企業(yè)勞動(dòng)用工的說法，符合《勞動(dòng)合同法》的有（）A.試用期工資不得低于正式工資80%B.連續(xù)訂立兩次固定期限合同后可簽無固定期限C.派遣員工可在主要崗位長(zhǎng)期使用D.解除勞動(dòng)合同應(yīng)提前30日書面通知【答案】ABD【解析】派遣員工只能在臨時(shí)性、輔助性、替代性崗位。36.某小區(qū)發(fā)生高空拋物事件，物業(yè)企業(yè)應(yīng)采取的措施有（）A.立即報(bào)警并保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)B.調(diào)取監(jiān)控固定證據(jù)C.對(duì)全樓業(yè)主進(jìn)行罰款D.發(fā)布警示公告【答案】ABD【解析】企業(yè)無權(quán)罰款。37.物業(yè)企業(yè)開展客戶滿意度調(diào)查，提高問卷回收率的方法有（）A.線上線下結(jié)合B.贈(zèng)送小禮品C.強(qiáng)制業(yè)主填寫D.匿名填寫承諾【答案】ABD【解析】強(qiáng)制填寫違法。38.下列屬于物業(yè)企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型應(yīng)用場(chǎng)景的有（）A.設(shè)備二維碼巡檢B.員工人臉識(shí)別考勤C.紙質(zhì)報(bào)修登記D.AI客服機(jī)器人【答案】ABD【解析】紙質(zhì)登記非數(shù)字化。39.某小區(qū)綠化改造選用鄉(xiāng)土樹種，其優(yōu)勢(shì)包括（）A.適應(yīng)性強(qiáng)B.養(yǎng)護(hù)成本低C.景觀效果獨(dú)特D.病蟲害少【答案】ABD【解析】鄉(xiāng)土樹種景觀效果未必獨(dú)特。40.物業(yè)企業(yè)參與城市更新“老舊小區(qū)改造”可承接的內(nèi)容有（）A.加裝電梯代建B.弱電管線整理C.房屋征收拆遷D.停車泊位優(yōu)化【答案】ABD【解析】征收拆遷屬政府行政職能。三、案例分析題（共30分）41.【背景材料】2025年3月，某小區(qū)交付未滿兩年，地下車庫出現(xiàn)多處頂板裂縫并滲水，影響120個(gè)車位使用。開發(fā)商已成立維保中心并書面承諾承擔(dān)5年質(zhì)保。業(yè)主委員會(huì)擬動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金120萬元進(jìn)行維修，并授權(quán)物業(yè)企業(yè)組織招標(biāo)。部分業(yè)主質(zhì)疑：①裂縫屬質(zhì)保范圍不應(yīng)動(dòng)用維修資金；②物業(yè)企業(yè)不具備招標(biāo)代理資格；③維修方案未經(jīng)“雙2/3”表決。雙方僵持不下，街道辦介入調(diào)解?！締栴}】（1）判斷裂縫維修費(fèi)用是否應(yīng)由維修資金列支，并說明理由。（4分）（2）物業(yè)企業(yè)能否作為招標(biāo)人組織招標(biāo)？若不能，應(yīng)如何操作？（4分）（3）若確需動(dòng)用維修資金，在“雙2/3”難以達(dá)成的情況下，有哪些合法替代路徑？（4分）（4）給出街道辦可采取的調(diào)解步驟及依據(jù)。（3分）【參考答案】（1）不應(yīng)列支。根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條，屋面防水、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏最低保修期為5年；車庫頂板屬防水工程，仍在質(zhì)保期內(nèi)，應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)維修費(fèi)用。（2）不能。維修資金使用主體為業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)企業(yè)僅可受委托承擔(dān)具體執(zhí)行工作。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)作為招標(biāo)人，可委托具有政府采購(gòu)或工程招標(biāo)代理資質(zhì)的第三方機(jī)構(gòu)組織公開招標(biāo)。（3）替代路徑：①申請(qǐng)應(yīng)急維修。若滲漏危及安全，經(jīng)街道、住建、審計(jì)三方現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)，可跳過“雙2/3”表決，事后公示；②提起民事訴訟，要求開發(fā)商履行質(zhì)保義務(wù)，法院判決后強(qiáng)制執(zhí)行；③由街道組織召開業(yè)主代表會(huì)議，采用議事協(xié)商制，授權(quán)業(yè)委會(huì)先行墊資，再追償開發(fā)商。（4）調(diào)解步驟：①受理申請(qǐng)，3日內(nèi)成立由街道、社區(qū)、律師、工程師組成的調(diào)解小組；②現(xiàn)場(chǎng)勘查，出具技術(shù)鑒定意見；③召開聽證會(huì)，聽取業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)三方意見；④依據(jù)《人民調(diào)解法》第二十三條制作書面調(diào)解協(xié)議，協(xié)議經(jīng)司法確認(rèn)后具有強(qiáng)制執(zhí)行力。42.【背景材料】某甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目建筑面積12萬㎡，物業(yè)企業(yè)A公司2024年度能源費(fèi)用960萬元，其中空調(diào)系統(tǒng)占58%。2025年A公司引入合同能源管理（EMC）模式，與節(jié)能服務(wù)公司B簽訂6年協(xié)議：B公司投資320萬元對(duì)空調(diào)主機(jī)、水泵、末端進(jìn)行變頻及智控改造，承諾年節(jié)能率≥15%，節(jié)能收益按A公司30%、B公司70%分成。協(xié)議約定：若年節(jié)能率未達(dá)15%，B公司需補(bǔ)償差額；若超過20%，超出部分收益A公司可提至40%。2025年底經(jīng)第三方審計(jì)，實(shí)際節(jié)能率18%，年節(jié)約電費(fèi)144萬元。【問題】（1）計(jì)算2025年度A公司可分配的節(jié)能收益金額。（3分）（2）說明采用EMC模式對(duì)A公司財(cái)務(wù)報(bào)表的影響。（3分）（3）列舉EMC執(zhí)行過程中A公司應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)管的兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。（2分）（4）若2026年節(jié)能率僅12%，B公司應(yīng)如何補(bǔ)償？給出計(jì)算示例。（2分）【參考答案】（1）節(jié)能收益144萬元，按協(xié)議：15%以內(nèi)部分節(jié)能收益=960×58%×15%=83.52萬元，對(duì)應(yīng)節(jié)約電費(fèi)144萬元，則15%以內(nèi)收益分配：A公司30%×83.52=25.06萬元；超出部分14483.52=60.48萬元，A公司提至40%：60.48×40%=24.19萬元；合計(jì)25.06+24.19=49.25萬元。（2）財(cái)務(wù)報(bào)表影響：①能源費(fèi)用支出減少，利潤(rùn)表“管理費(fèi)用—能源費(fèi)”下降；②與B公司分成部分計(jì)入“其他業(yè)務(wù)成本”；③改造資產(chǎn)不納入A公司固定資產(chǎn)，資產(chǎn)負(fù)債表不增加資產(chǎn)項(xiàng)；④若節(jié)能收益分成計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”，則營(yíng)業(yè)收入增加。（3）風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：①B公司為追求高收益可能降低供冷品質(zhì)，導(dǎo)致客戶投訴；②改造后設(shè)備維護(hù)界面不清，出現(xiàn)故障時(shí)責(zé)任推諉。（4）2026年節(jié)能率12%，未達(dá)15%，差額3%對(duì)應(yīng)電費(fèi)=960×58%×3%=16.704萬元，B公司需向A公司補(bǔ)償該差額，即支付16.704萬元。四、實(shí)務(wù)操作題（共20分）43.某住宅項(xiàng)目交付5年，設(shè)備房巡檢記錄顯示：①生活水泵房銹蝕嚴(yán)重，地面濕滑；②發(fā)電機(jī)帶載測(cè)試僅能持續(xù)15分鐘；③消防水池浮球閥失效，補(bǔ)水不止；④配電房電纜溝積水深度5cm。物業(yè)企業(yè)計(jì)劃編制《2025年度設(shè)備大修及整改方案》，請(qǐng)完成以下任務(wù)：（1）列出大修優(yōu)先級(jí)排序原則（不少于3條）。（3分）（2）針對(duì)上述4項(xiàng)問題，分別給出技術(shù)解決方案及預(yù)算估算（單價(jià)可引用行業(yè)平均數(shù)據(jù)）。（8分）（3）設(shè)計(jì)一張“設(shè)備大修效果評(píng)估表”，包含至少5項(xiàng)量化指標(biāo)。（4分）（4）說明如何運(yùn)用PDCA循環(huán)對(duì)整改過程進(jìn)行質(zhì)量控制。（5分）【參考答案】（1）優(yōu)先級(jí)原則：①安全風(fēng)險(xiǎn)高優(yōu)先（消防、電梯、發(fā)電）；②影響范圍廣優(yōu)先（供水、供電）；③故障頻次高優(yōu)先；④維修