老舊小區(qū)改造監(jiān)理實施細則第一章監(jiān)理工作總則1.1監(jiān)理目標通過全過程、全要素、全壽命周期的監(jiān)理手段，確保老舊小區(qū)改造項目在質(zhì)量、安全、投資、進度、文明施工、綠色節(jié)能、居民滿意度七個維度達到合同要求，并一次性通過竣工驗收與綜合驗收備案。1.2監(jiān)理原則（1）居民優(yōu)先：任何工序調(diào)整須先評估對居民生活的影響，夜間施工、停水停電、道路占用必須提前48小時公示。（2）樣板先行：屋面防水、外墻保溫、電梯基坑、弱電橋架四類分項工程必須做實體樣板，樣板未經(jīng)監(jiān)理部、項目部、居民代表三方聯(lián)合驗收，不得展開大面積施工。（3）數(shù)據(jù)留痕：所有進場材料、隱蔽工程、檢測試驗、整改閉合須同步生成二維碼，掃碼即可查看原始記錄，保存期限不少于設(shè)計使用年限。1.3監(jiān)理依據(jù)除國家現(xiàn)行規(guī)范外，增加三項地方性文件：《××市老舊小區(qū)綜合改造技術(shù)導則（2023版）》《××市既有住宅加裝電梯技術(shù)規(guī)定》《××市老舊小區(qū)改造文明施工二十條》。上述文件與圖紙、變更、合同條款沖突時，以要求高者為準。第二章項目特點與監(jiān)理重難點2.1特點（1）場地狹小：紅線內(nèi)平均樓間距不足12m，材料二次堆放場地稀缺，塔吊無法安裝。（2）管線老化：雨污合流、燃氣鍍鋅管、鋁芯電線并存，圖紙與現(xiàn)場符合率低于60%。（3）居民敏感：60歲以上人口占比42%，對噪聲、粉塵容忍度低，投訴渠道多元。2.2重難點（1）外腳手架附著點：原建筑結(jié)構(gòu)強度C15，膨脹螺栓拉拔試驗值僅3.2kN，遠低于規(guī)范7.5kN，需采用“植筋+對穿螺栓”組合方式，每500mm一道，現(xiàn)場拉拔抽檢比例提高至1%，且每棟樓不少于30組。（2）屋面新增光伏：荷載增加2.1kN/m2，需對圈梁、構(gòu)造柱進行碳纖維加固，監(jiān)理部須核查每一道碳纖維布的張拉應力值，確?！?400MPa。（3）電梯基坑降水：地下水位-1.8m，基坑開挖-2.4m，采用止水帷幕+管井降水，監(jiān)理須旁站測量周邊建筑沉降差，日沉降速率>0.5mm即啟動報警，必要時暫停作業(yè)。第三章監(jiān)理組織機構(gòu)與崗位職責3.1組織架構(gòu)總監(jiān)理工程師→副總監(jiān)（土建/安裝）→專業(yè)監(jiān)理工程師（建筑、結(jié)構(gòu)、市政、電氣、暖通、景觀、資料）→監(jiān)理員→見證員→信息員。3.2崗位職責（1）信息員：每日17:00前完成“居民溝通日報”，含施工計劃、噪聲分貝、投訴處理結(jié)果，推送至街道、社區(qū)、物業(yè)、業(yè)委會四方微信群。（2）見證員：對保溫材料燃燒性能、電線電纜導體電阻、防水卷材低溫柔性等30類必試項目實行“盲樣”制度，取樣時拍照+GPS定位，杜絕“代養(yǎng)”試件。（3）安裝副總監(jiān)：統(tǒng)籌燃氣、電梯、消防、弱電四大管線遷改，建立“管線一張圖”，每周三組織產(chǎn)權(quán)單位現(xiàn)場會簽，確認走向、標高、管徑、材質(zhì)、責任人。第四章質(zhì)量控制實施細則4.1材料驗收（1）外墻保溫板：密度≥30kg/m3，尺寸穩(wěn)定性≤0.3%，現(xiàn)場隨機抽3%板塊做紅外掃描，發(fā)現(xiàn)內(nèi)部夾雜雜物即整批退場。（2）防水卷材：除常規(guī)見證取樣外，增加“耐根穿刺”項目，試驗周期42天，監(jiān)理部提前60天排計劃，確保與屋面綠化工序無縫銜接。（3）加裝電梯鋼構(gòu)：主材須為Q355B，監(jiān)理在加工廠駐點驗收，采用UT探傷抽檢10%，發(fā)現(xiàn)Ⅲ級以上缺陷即報廢重做。4.2過程控制（1）基層處理：外墻剔除空鼓后，采用手持式雷達探測儀掃描，確保修補砂漿厚度≤8mm，避免“貼餅”增厚導致保溫釘錨固力下降。（2）保溫釘數(shù)量：7層及以下每平米≥6個，8層及以上≥8個，釘入深度≥50mm，現(xiàn)場實測實量采用“九宮格”法，每格抽檢2點，不合格點>10%即整面返工。（3）屋面光伏支座：采用化學錨栓M16，鉆孔深度180mm，清孔三次，植筋膠飽滿度≥95%，監(jiān)理用內(nèi)窺鏡逐孔檢查，發(fā)現(xiàn)氣泡即拔出重植。4.3隱蔽驗收（1）雨污分流：閉水試驗水位高出管頂1m，30分鐘下降≤5mm，監(jiān)理全程旁站并錄制水印視頻，視頻文件命名“樓號-單元-井段-日期”，保存至竣工后兩年。（2）碳纖維加固：每層布搭接≥200mm，搭接位置錯開≥500mm，監(jiān)理用“金屬探片+電火花”雙重檢測空鼓，空鼓率>5%即割除重貼。（3）電梯導軌：垂直度≤0.6mm/5m，監(jiān)理用激光經(jīng)緯儀每4m記錄一次，數(shù)據(jù)實時上傳云平臺，自動生成折線圖，超差即觸發(fā)短信報警。第五章安全文明施工監(jiān)理5.1高處作業(yè)（1）生命線：每棟屋面設(shè)置φ12鍍鋅鋼絲繩，兩端用三個卡扣夾緊，拉力≥15kN，監(jiān)理每日早班會用手持式拉力計抽檢，發(fā)現(xiàn)松弛立即復位。（2）工具防墜：所有電鉆、扳手加裝“防墜繩”，繩徑≥6mm，破斷力≥500N，現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)未系繩即拍照上傳“文明施工曝光臺”，罰款200元/次。5.2消防安全（1）臨時消防水：每棟單元口設(shè)置DN65接口，壓力≥0.2MPa，監(jiān)理用壓力表每月檢測一次，并做“紅、黃、綠”色標管理。（2）電動車管理：劃定集中充電區(qū)，采用AI攝像頭識別電池入戶，發(fā)現(xiàn)一次立即斷電并通報街道派出所。5.3噪聲控制（1）強噪聲設(shè)備：電錘、切割機、空壓機全部加裝隔音罩，罩外1m處噪聲≤75dB，監(jiān)理用聲級計早中晚三次測量，超標即責令停工整改。（2）夜間施工：確需連續(xù)澆筑混凝土時，提前48小時張貼《夜間施工告示》，并給每戶發(fā)放3M耳塞，監(jiān)理核查發(fā)放簽字表，缺失率>5%不得開工。第六章進度控制與協(xié)調(diào)機制6.1三級計劃（1）總控計劃：以“加裝電梯”為關(guān)鍵線路，電梯基坑→鋼結(jié)構(gòu)→幕墻→調(diào)試→驗收，總工期92天，任何延誤>3天即召開專項協(xié)調(diào)會。（2）月滾動計劃：每月25日由總監(jiān)主持，施工、設(shè)計、監(jiān)理、產(chǎn)權(quán)單位四方確認下月工序，計劃調(diào)整須同步更新“居民溝通日報”。（3）周例會：每周一上午8:30在小區(qū)活動室召開，居民代表可旁聽，監(jiān)理部負責會議紀要簽字歸檔，48小時內(nèi)閉環(huán)整改。6.2進度預警采用“紅黃綠”三色燈模型：（1）綠色：實際進度≥計劃進度95%；（2）黃色：90%≤實際進度<95%，發(fā)《進度提示單》；（3）紅色：實際進度<90%，發(fā)《停工整改令》，并約談施工單位法人。6.3交叉作業(yè)屋面防水與光伏安裝交叉時，采取“分區(qū)分時”制度：（1）A區(qū)防水卷材驗收合格→48小時后光伏班組進場；（2）B區(qū)光伏支架打孔→清灰→驗收→防水收口，監(jiān)理用“工序交接單”簽字確認，未簽字進入下一工序按500元/處處罰。第七章投資控制與簽證管理7.1變更分類（1）A類：涉及結(jié)構(gòu)安全、消防功能，必須出具正式設(shè)計變更，預算增減>5萬元需報區(qū)財政局評審。（2）B類：僅影響外觀、景觀，由業(yè)主、設(shè)計、監(jiān)理、施工四方現(xiàn)場簽證即可，但須在24小時內(nèi)上傳“變更影像庫”。7.2簽證時效現(xiàn)場簽證須“三現(xiàn)場”：現(xiàn)場發(fā)生、現(xiàn)場計量、現(xiàn)場拍照，超過48小時補簽無效。監(jiān)理部設(shè)“簽證專管員”，每周一與造價咨詢單位核對臺賬，發(fā)現(xiàn)漏簽立即發(fā)《簽證催辦單》。7.3材料調(diào)差（1）調(diào)差范圍：鋼材、水泥、商品混凝土、銅芯電纜四類主材，波動≥±5%時啟動調(diào)差。（2）調(diào)差公式：ΔP=（當期信息價-基準價）×用量×（1-風險幅度5%），監(jiān)理負責核對每月實際進場數(shù)量，采用“車車過磅+二維碼磅單”，杜絕虛增。第八章綠色節(jié)能與環(huán)保監(jiān)理8.1建筑垃圾（1）分類標準：混凝土、磚瓦、瀝青、金屬、塑料、木材、危廢七類，現(xiàn)場設(shè)置“七色桶”，監(jiān)理每日17:00拍照上傳“垃圾分類打卡”小程序，分類準確率<90%即開整改單。（2）資源化率：目標≥60%，監(jiān)理核查再生骨料出廠合格證，對流向進行GPS跟蹤，發(fā)現(xiàn)違規(guī)傾倒立即報告城管。8.2雨水回收屋面雨水經(jīng)棄流、過濾后進入地下PP模塊水池，用于綠化澆灌，監(jiān)理核查模塊抗壓強度≥300kN/m2，水池防滲膜焊接縫采用真空檢測，負壓-0.05MPa保持5分鐘無滲漏為合格。8.3節(jié)能檢測（1）外墻傳熱系數(shù)：采用紅外熱像儀抽檢5%住戶，檢測時間選擇在供暖季夜間，室內(nèi)外溫差≥15℃，監(jiān)理見證并封存熱像圖。（2）光伏系統(tǒng)：逆變器效率≥98.2%，監(jiān)理用鉗形功率計抽測10路組串，發(fā)現(xiàn)低效率立即清洗或更換組件。第九章竣工驗收與移交9.1分戶驗收（1）門窗氣密性：采用鼓風門法，整棟抽樣10%，正負壓50Pa下?lián)Q氣次數(shù)≤1.5h-1，監(jiān)理逐戶出具《氣密性報告》，業(yè)主簽字確認。（2）電梯運行：連續(xù)無故障運行≥1000次，監(jiān)理全程旁站并