2025年“物業(yè)管理及公共服務(wù)”等知識考試題庫及答案一、單項選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個正確答案，錯選、多選、不選均不得分）1.根據(jù)《民法典》第九百三十七條，物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，構(gòu)成（）。A.要約邀請B.要約C.合同條款D.單方允諾答案：C解析：公開承諾內(nèi)容具體確定且對業(yè)主有利，視為合同條款，對物業(yè)服務(wù)人具有約束力。2.某小區(qū)業(yè)主委員會決定選聘新物業(yè)公司，原物業(yè)公司拒絕退出，其最直接的法律救濟途徑是（）。A.向街道辦事處投訴B.向法院提起物權(quán)保護之訴C.向住建部門申請行政處罰D.召開業(yè)主大會表決答案：B解析：原物業(yè)拒不退出屬于對業(yè)主共有物權(quán)的妨礙，業(yè)主可依據(jù)《民法典》第二百三十六條提起物權(quán)保護之訴，要求排除妨礙。3.公共收益是指利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得，下列項目中不屬于公共收益的是（）。A.電梯轎廂廣告費B.地面停車位租金C.物業(yè)辦公用房租金D.物業(yè)服務(wù)費答案：D解析：物業(yè)服務(wù)費是業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的對價，不屬于經(jīng)營共用部位產(chǎn)生的收益。4.根據(jù)《物業(yè)管理條例》第五十四條，物業(yè)承接查驗應當由（）主持。A.建設(shè)單位B.業(yè)主委員會C.街道辦事處D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)答案：A解析：條例明確“建設(shè)單位應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)承接查驗”，故由建設(shè)單位主持。5.某小區(qū)實行酬金制收費，年末經(jīng)審計物業(yè)服務(wù)支出為800萬元，酬金比例為10%，則物業(yè)服務(wù)人應得酬金為（）。A.80萬元B.88.89萬元C.72.73萬元D.90萬元答案：B解析：酬金=支出÷（1－酬金比例）×酬金比例=800÷0.9×0.1≈88.89萬元。6.住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，用于共用設(shè)施設(shè)備更新改造，需經(jīng)（）同意。A.專有部分面積占比三分之二以上業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上B.專有部分面積占比一半以上業(yè)主且人數(shù)占比一半以上C.業(yè)主委員會全體委員D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)答案：A解析：《住宅專項維修資金管理辦法》第二十三條明確“雙三分之二”表決門檻。7.某小區(qū)消防系統(tǒng)癱瘓，維修預算120萬元，已交存維修資金總額200萬元，則首次撥付額不得超過（）。A.120萬元B.100萬元C.80萬元D.60萬元答案：C解析：條例規(guī)定首次撥付額不得超過維修資金賬面余額的40%，200×40%=80萬元。8.物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)拒絕移交圖紙資料，住建部門可對其處以（）罰款。A.1萬元以上10萬元以下B.5萬元以上20萬元以下C.10萬元以上50萬元以下D.20萬元以上100萬元以下答案：A解析：《物業(yè)管理條例》第六十二條規(guī)定，拒不移交資料可處1萬元以上10萬元以下罰款。9.業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式，送達與回收時間間隔不得少于（）。A.7日B.10日C.15日D.30日答案：C解析：《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第二十六條明確15日最低回收期。10.某小區(qū)業(yè)主共計1000人，已送達表決票800張，回收600張，其中有效票550張，則本次業(yè)主大會會議（）。A.有效，已送達即視為參會B.無效，回收率未過三分之二C.有效，回收率過半D.無效，回收率未達80%答案：A解析：采用書面征求意見的，已送達即視為參會，回收率不影響會議成立，僅影響表決結(jié)果是否達到“雙過半”或“雙三分之二”。11.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核結(jié)果連續(xù)兩年為D級，住建部門可采取的措施是（）。A.罰款B.降低資質(zhì)等級C.取消評優(yōu)資格D.記入信用檔案并限制招投標答案：D解析：信用管理時代，取消資質(zhì)審批后，主要抓手為信用懲戒與限制市場準入。12.某小區(qū)地面車位產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主，經(jīng)業(yè)主大會同意對外臨停收費，所得收益應（）。A.歸物業(yè)公司B.歸業(yè)主委員會C.補充專項維修資金或業(yè)主大會決定使用D.歸開發(fā)商答案：C解析：公共收益優(yōu)先補充維修資金，也可由業(yè)主大會決定用于共有部分維護或業(yè)主福利。13.物業(yè)服務(wù)人擅自提高收費標準，業(yè)主可請求（）予以撤銷。A.街道辦事處B.價格主管部門C.人民法院D.業(yè)主委員會答案：C解析：擅自提價屬于單方面變更合同，業(yè)主可依據(jù)《民法典》第五百三十三條請求法院撤銷。14.下列不屬于物業(yè)服務(wù)人法定告知義務(wù)的是（）。A.電梯維保記錄B.年度預算決算C.員工工資明細D.公共收益收支答案：C解析：員工工資屬于企業(yè)內(nèi)部信息，非法定公開范圍。15.某小區(qū)實行包干制，年終虧損30萬元，應由（）承擔。A.業(yè)主B.物業(yè)服務(wù)人C.開發(fā)商D.業(yè)主委員會答案：B解析：包干制下盈虧由物業(yè)服務(wù)人自行承擔。16.業(yè)主委員會任期屆滿未完成換屆，原業(yè)主委員會（）。A.自動終止職責B.繼續(xù)履職至新一屆產(chǎn)生C.由街道指定臨時小組接替D.由物業(yè)代行職責答案：B解析：指導規(guī)則明確“繼續(xù)履職至新一屆產(chǎn)生”，防止權(quán)力真空。17.物業(yè)共用部位設(shè)置廣告位，應當征得（）同意。A.物業(yè)服務(wù)人B.業(yè)主委員會C.相關(guān)業(yè)主“雙過半”D.住建部門答案：C解析：利用共用部位經(jīng)營，需經(jīng)相關(guān)業(yè)主“雙過半”表決。18.住宅專項維修資金利息歸屬（）。A.政府B.業(yè)主C.銀行D.物業(yè)服務(wù)人答案：B解析：維修資金屬于業(yè)主共有，其孳息歸業(yè)主。19.某小區(qū)電梯維修使用維修資金，施工單位報價12萬元，經(jīng)造價審核核減2萬元，則最終撥付額以（）為準。A.12萬元B.10萬元C.11萬元D.業(yè)主大會決定答案：B解析：維修資金撥付以審核后造價為準，防止虛高報價。20.物業(yè)服務(wù)人未按合同約定配置綠化人員，業(yè)主可要求其承擔（）責任。A.侵權(quán)B.違約C.行政D.刑事答案：B解析：未履行合同義務(wù)構(gòu)成違約，業(yè)主可主張繼續(xù)履行或賠償。21.業(yè)主拖欠物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)人可采取的措施不包括（）。A.催告B.限制買水買電C.起訴D.申請支付令答案：B解析：任何單位不得采取停水停電方式催交物業(yè)費，違反《民法典》第九百四十四條。22.某小區(qū)消防控制室值班人員無證上崗，消防機構(gòu)可對物業(yè)服務(wù)人處以（）罰款。A.500元以上2000元以下B.1000元以上1萬元以下C.5000元以上5萬元以下D.1萬元以上10萬元以下答案：C解析：《消防法》第六十五條明確對單位處5000元以上5萬元以下罰款。23.業(yè)主委員會會議作出的決定，應當經(jīng)（）同意方可生效。A.全體委員過半數(shù)B.主任簽字C.街道備案D.業(yè)主大會追認答案：A解析：業(yè)主委員會會議實行一人一票，過半數(shù)通過。24.物業(yè)承接查驗發(fā)現(xiàn)屋面滲漏，建設(shè)單位拒絕整改，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可（）。A.拒絕承接B.先行承接后起訴C.向住建部門報告D.直接動用維修資金答案：C解析：條例規(guī)定建設(shè)單位拒不整改的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應向住建部門報告，由住建部門責令改正。25.業(yè)主大會決定解聘物業(yè)公司，應當提前（）書面通知對方。A.30日B.60日C.90日D.180日答案：B解析：合同解除應給對方合理準備期，指導規(guī)則明確提前60日。26.某小區(qū)公共收益年度結(jié)余50萬元，業(yè)主大會決定提取20%作為業(yè)委會辦公經(jīng)費，剩余部分應（）。A.歸業(yè)委會成員B.補充維修資金C.發(fā)紅包D.由物業(yè)代管答案：B解析：公共收益優(yōu)先補充維修資金，剩余部分可業(yè)主大會決定使用，但不得私分。27.物業(yè)服務(wù)人退出項目管理，必須移交的資料不包括（）。A.電梯維保合同B.員工勞動合同C.竣工總平面圖D.設(shè)施設(shè)備安裝技術(shù)資料答案：B解析：員工勞動合同屬企業(yè)人事檔案，與物業(yè)管理權(quán)移交無關(guān)。28.某小區(qū)采用電子投票，系統(tǒng)由（）建設(shè)維護。A.物業(yè)公司B.業(yè)主委員會C.住建部門D.第三方平臺答案：C解析：各地住建部門統(tǒng)一建設(shè)電子投票平臺，確保數(shù)據(jù)安全與公信力。29.業(yè)主共同決定事項中，應當由“雙三分之二”表決的是（）。A.選舉業(yè)委會B.使用維修資金C.制定管理規(guī)約D.改變共有部分用途答案：D解析：改變共有部分用途對物權(quán)影響最大，需“雙三分之二”。30.物業(yè)服務(wù)人未在小區(qū)顯著位置公示服務(wù)標準，業(yè)主可投訴至（）。A.市場監(jiān)管局B.住建部門C.城管局D.應急管理局答案：B解析：住建部門負責物業(yè)行業(yè)監(jiān)管，公示義務(wù)屬其檢查范圍。二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）31.下列屬于業(yè)主共同決定事項的有（）。A.選舉業(yè)主委員會B.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人C.調(diào)整物業(yè)費標準D.使用專項維修資金E.制定物業(yè)管理規(guī)章制度答案：ABDE解析：調(diào)整物業(yè)費標準屬市場行為，由合同約定，不屬業(yè)主共同決定事項。32.物業(yè)服務(wù)人應當建立的應急預案包括（）。A.火災B.高空墜物C.電梯困人D.暴雨內(nèi)澇E.業(yè)主糾紛答案：ABCD解析：業(yè)主糾紛屬日常協(xié)調(diào)，不屬突發(fā)事件應急預案范疇。33.業(yè)主委員會應當履行的職責有（）。A.執(zhí)行業(yè)主大會決定B.代表業(yè)主與物業(yè)簽訂合同C.決定專項維修資金的使用D.督促業(yè)主交納物業(yè)費E.調(diào)解業(yè)主間糾紛答案：ABDE解析：維修資金使用屬業(yè)主大會權(quán)限，業(yè)委會僅負責提出方案并召集表決。34.住宅專項維修資金可用于（）。A.電梯更新B.外墻防水C.室內(nèi)裝修D(zhuǎn).消防系統(tǒng)改造E.地下車庫地面環(huán)氧修復答案：ABDE解析：室內(nèi)裝修屬業(yè)主專有部位，不得動用維修資金。35.物業(yè)服務(wù)人信用信息包括（）。A.基礎(chǔ)信息B.良好行為C.不良行為D.信用評價結(jié)果E.企業(yè)股東名單答案：ABCD解析：股東名單屬企業(yè)登記信息，不直接納入行業(yè)信用評價。36.下列行為中，侵害業(yè)主共有部分的有（）。A.一樓業(yè)主圈占綠地建花園B.頂樓業(yè)主在屋面安裝太陽能C.物業(yè)將架空層出租開超市D.開發(fā)商將物業(yè)用房出售E.業(yè)主在地下車庫安裝充電樁答案：ACD解析：頂樓安裝太陽能、地下車位安裝充電樁若經(jīng)表決同意并符合安全規(guī)范，可合法實施。37.業(yè)主大會會議召開的條件包括（）。A.業(yè)主委員會提議B.20%以上業(yè)主提議C.街道辦事處提議D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)提議E.居委會提議答案：ABCE解析：物業(yè)企業(yè)無權(quán)提議召開業(yè)主大會。38.物業(yè)承接查驗資料包括（）。A.竣工總平面圖B.設(shè)施設(shè)備安裝技術(shù)資料C.物業(yè)質(zhì)量保修文件D.業(yè)主名冊E.規(guī)劃驗收文件答案：ABCE解析：業(yè)主名冊屬后期管理資料，非承接查驗必備。39.下列屬于物業(yè)服務(wù)人應當公示的信息有（）。A.服務(wù)等級標準B.收費項目及標準C.公共收益收支D.員工工資表E.年度合同履行情況答案：ABCE解析：員工工資不屬法定公示范圍。40.業(yè)主拒交物業(yè)費的正當理由包括（）。A.房屋空置B.物業(yè)服務(wù)人未履行合同義務(wù)C.未收房D.房屋質(zhì)量缺陷E.物業(yè)未公示公共收益答案：BE解析：房屋空置、未收房、質(zhì)量缺陷均不構(gòu)成拒交物業(yè)費法定理由，應通過其他途徑解決。三、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯誤打“×”）41.業(yè)主大會可以采用微信群投票形式作出決定。答案：×解析：微信非實名、難防刷票，不符合電子投票法定要求。42.物業(yè)公司將電梯廣告收入私自用于彌補虧損，構(gòu)成侵占公共收益。答案：√解析：公共收益歸業(yè)主共有，擅自挪用構(gòu)成侵權(quán)。43.業(yè)主委員會可以自己的名義開設(shè)銀行賬戶。答案：√解析：經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)并備案后，業(yè)委會可開設(shè)基本賬戶，用于公共收益收支。44.住宅專項維修資金利息歸政府財政。答案：×解析：利息歸業(yè)主所有，滾存入個人賬戶。45.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核結(jié)果可作為招投標評分因素。答案：√解析：信用與考核結(jié)果已廣泛運用于招投標加分或一票否決。46.業(yè)主大會決定降低物業(yè)費標準，必須經(jīng)物業(yè)公司同意。答案：×解析：物業(yè)費屬市場定價，業(yè)主大會有權(quán)依法重新選聘物業(yè)并約定新標準。47.物業(yè)承接查驗發(fā)現(xiàn)重大缺陷，物業(yè)服務(wù)人可拒絕承接。答案：√解析：拒接可防止責任混同，倒逼建設(shè)單位整改。48.前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長不超過3年。答案：×解析：未設(shè)最長期限，但業(yè)主大會成立后即可重新選聘。49.業(yè)主拖欠物業(yè)費，物業(yè)可向法院申請支付令。答案：√解析：債權(quán)債務(wù)明確，符合《民事訴訟法》督促程序條件。50.業(yè)主委員會成員可領(lǐng)取固定工資。答案：×解析：可領(lǐng)取適當津貼，但需業(yè)主大會決定，且不得高于當?shù)刈畹凸べY標準一定比例。四、案例分析題（共40分）案例一（10分）某小區(qū)業(yè)主委員會于2024年3月組織業(yè)主大會表決，同意以公共收益30萬元改造兒童游樂場。表決結(jié)果：參與投票業(yè)主人數(shù)占比52%，專有部分面積占比54%，同意票占參與票90%。會后，業(yè)委會與A公司簽訂合同，進場施工。業(yè)主王某以“表決比例不足”為由起訴要求停止施工。問題：1.本次表決是否合法？2.法院應如何判決？答案與解析：1.不合法。改變共有部分用途需經(jīng)“雙三分之二”表決，本案人數(shù)52%、面積54%均未達到。2.法院應判決撤銷業(yè)主大會決定，責令停止施工；若已施工可要求恢復原狀，相關(guān)損失由業(yè)委會承擔。案例二（15分）2024年7月，臺風“?？睂е滦^(qū)地下車庫進水，200輛轎車被淹。經(jīng)鑒定，事故主因：排水泵損壞未修復，物業(yè)未按應急預案提前放置沙袋。車主