辦公樓中央空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)手冊一、手冊目的與適用范圍本手冊旨在規(guī)范辦公樓中央空調(diào)系統(tǒng)的維護(hù)管理工作，確保系統(tǒng)運(yùn)行穩(wěn)定、能效達(dá)標(biāo)，延長設(shè)備使用壽命，為辦公環(huán)境提供舒適、健康的空氣調(diào)節(jié)保障。適用于辦公樓中央空調(diào)系統(tǒng)（含冷水機(jī)組、冷卻塔、風(fēng)機(jī)盤管、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等）的運(yùn)維人員、物業(yè)管理人員及相關(guān)技術(shù)人員參考使用。二、中央空調(diào)系統(tǒng)概述辦公樓中央空調(diào)系統(tǒng)通常由冷熱源系統(tǒng)（冷水機(jī)組、鍋爐等）、輸配系統(tǒng)（水泵、風(fēng)管、水管、閥門等）、末端系統(tǒng)（風(fēng)機(jī)盤管、新風(fēng)機(jī)組、空調(diào)箱等）及控制系統(tǒng)（PLC、溫控器、傳感器等）組成。各子系統(tǒng)協(xié)同工作，通過制冷/制熱、通風(fēng)換氣、溫濕度調(diào)節(jié)，實現(xiàn)辦公區(qū)域的環(huán)境控制。三、日常維護(hù)要點(diǎn)（一）冷熱源系統(tǒng)（以冷水機(jī)組為例）運(yùn)行參數(shù)監(jiān)控：每日記錄機(jī)組的運(yùn)行電流、電壓、冷凝/蒸發(fā)壓力、進(jìn)出水溫度等參數(shù)，對比設(shè)計值或歷史數(shù)據(jù)，若偏差超過合理范圍需排查原因（如換熱器結(jié)垢、制冷劑泄漏）。油系統(tǒng)維護(hù)：每周檢查壓縮機(jī)潤滑油位，油質(zhì)渾濁或乳化時需更換；每月清理油過濾器，確保油路通暢。機(jī)組清潔：每月清理機(jī)組表面及周邊雜物，每季度檢查冷凝器/蒸發(fā)器翅片，若積塵嚴(yán)重，用壓縮空氣或?qū)Ｓ们逑磩ū苊飧g）吹掃、清洗。（二）冷卻塔系統(tǒng)水質(zhì)管理：每周檢測冷卻水質(zhì)（pH值、硬度、含菌量），超標(biāo)時投加緩蝕劑、阻垢劑或殺菌劑；每月清理集水池雜物，每季度檢查補(bǔ)水閥、排污閥密封性。風(fēng)機(jī)與填料維護(hù)：每周檢查風(fēng)機(jī)運(yùn)行振動、皮帶松緊度，皮帶打滑時調(diào)整或更換；每月清理填料表面藻類、淤泥，破損填料及時修補(bǔ)。（三）末端系統(tǒng)（風(fēng)機(jī)盤管、新風(fēng)機(jī)組）濾網(wǎng)清潔：每月拆卸風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)，用清水沖洗（或壓縮空氣吹掃），積塵嚴(yán)重時用中性清潔劑浸泡后晾干；新風(fēng)機(jī)組濾網(wǎng)每兩周清潔一次，污染嚴(yán)重時更換。冷凝水排放：每周檢查冷凝水盤排水是否通暢，若積水或異味，清理水盤并消毒（可用5%次氯酸鈉溶液擦拭）。風(fēng)機(jī)檢查：每月監(jiān)聽風(fēng)機(jī)運(yùn)行噪音，若出現(xiàn)異響，檢查葉輪是否積塵、軸承是否缺油，必要時更換軸承或葉輪。（四）風(fēng)管與水管系統(tǒng)風(fēng)管氣密性：每季度用煙霧檢測儀或壓力法檢測風(fēng)管漏風(fēng)點(diǎn)，漏風(fēng)率超標(biāo)時，用密封膠或鋁箔膠帶修補(bǔ)接縫。水管保溫與閥門：每月檢查水管保溫層是否破損，裸露管道及時修復(fù)；每季度測試閥門開關(guān)靈活性，滲漏閥門更換密封件或閥體。（五）控制系統(tǒng)傳感器校準(zhǔn)：每月用標(biāo)準(zhǔn)儀器校準(zhǔn)溫度、濕度、壓力傳感器，誤差超限時調(diào)整或更換。程序與邏輯檢查：每季度模擬故障（如傳感器斷線、水泵過載），驗證控制系統(tǒng)的報警、保護(hù)功能是否正常。四、常見故障排查與處理（一）制冷/制熱效果差可能原因：制冷劑泄漏、過濾器堵塞、換熱器結(jié)垢、風(fēng)機(jī)風(fēng)量不足。排查步驟：1.檢查機(jī)組壓力表，若壓力低于設(shè)計值，用檢漏儀檢測管道接口、閥門；2.拆卸過濾器，觀察濾網(wǎng)是否堵塞，堵塞則清洗或更換；3.測量換熱器進(jìn)出水溫度差，若小于設(shè)計值，需清洗換熱器；4.測試風(fēng)機(jī)風(fēng)速，低于設(shè)計值時清理葉輪、調(diào)整皮帶。（二）系統(tǒng)噪音異?？赡茉颍猴L(fēng)機(jī)葉輪積塵、水泵氣蝕、管道共振、軸承損壞。排查步驟：1.關(guān)閉設(shè)備，檢查風(fēng)機(jī)葉輪是否附著雜物，清理后試運(yùn)行；2.觀察水泵運(yùn)行時是否有“滋滋”聲，若有，調(diào)整水泵進(jìn)出口閥門開度，排除氣蝕；3.用手觸摸管道，若某段振動明顯，加裝減震支架或橡膠墊；4.監(jiān)聽軸承噪音，若有金屬摩擦聲，更換同型號軸承。（三）冷凝水泄漏可能原因：冷凝水盤堵塞、排水管破損、風(fēng)機(jī)盤管傾斜。排查步驟：1.打開風(fēng)機(jī)盤管檢修口，檢查冷凝水盤是否積水，清理水盤內(nèi)雜物、疏通排水口；2.沿排水管走向檢查是否有破損，破損處用PVC膠修補(bǔ)或更換管道；3.用水平儀檢測風(fēng)機(jī)盤管安裝坡度（應(yīng)向排水口傾斜≥2°），傾斜不足時調(diào)整吊架。（四）控制系統(tǒng)故障可能原因：傳感器故障、程序錯誤、電源異常。排查步驟：1.檢查傳感器接線是否松動，用萬用表檢測輸出信號是否正常；2.重啟控制器，觀察是否恢復(fù)正常，若仍異常，導(dǎo)入備份程序或重置參數(shù)；3.檢測控制箱電源電壓，若波動過大，檢查配電箱空開、線纜，必要時加裝穩(wěn)壓器。五、專項維護(hù)計劃（一）季節(jié)性維護(hù)（換季前）制冷季前（春季）：1.檢查冷水機(jī)組制冷劑充注量，補(bǔ)充泄漏部分；2.清洗冷卻塔填料、集水池，投加新的水處理藥劑；3.測試風(fēng)機(jī)盤管制冷效果，更換老化的溫控器電池。制熱季前（秋季）：1.檢查鍋爐/熱泵的燃?xì)?電加熱系統(tǒng)，測試點(diǎn)火、制熱功能；2.清理風(fēng)管內(nèi)的灰塵、雜物；3.檢查熱水管道保溫，修復(fù)破損部位。（二）年度深度維護(hù)冷熱源設(shè)備：每年聘請專業(yè)團(tuán)隊對冷水機(jī)組進(jìn)行拆機(jī)清洗（換熱器、壓縮機(jī)），檢測壓縮機(jī)絕緣電阻；鍋爐需進(jìn)行煙道清理、燃燒器調(diào)試。電氣系統(tǒng)：每年檢測配電柜接線端子溫升，緊固松動接線，更換老化線纜。水質(zhì)處理：每年對冷卻水、冷凍水系統(tǒng)進(jìn)行化學(xué)清洗（除垢、鈍化），更換水處理藥劑。（三）特殊環(huán)境維護(hù)位于沿?；蚋邼穸鹊貐^(qū)的辦公樓，每半年檢查風(fēng)管、水管的防腐涂層，銹蝕部位重新做防腐處理；多塵環(huán)境（如臨近工地），每月增加濾網(wǎng)清潔次數(shù)，每季度更換一次新風(fēng)機(jī)組濾網(wǎng)。六、應(yīng)急處理流程（一）突發(fā)停機(jī)1.立即切斷設(shè)備電源，檢查配電箱是否跳閘，若跳閘且無法復(fù)位，排查短路點(diǎn)；2.若為控制系統(tǒng)故障，重啟控制器并導(dǎo)入備用程序，仍無效則切換至手動模式，臨時開啟關(guān)鍵設(shè)備維持基本運(yùn)行；3.聯(lián)系廠家技術(shù)人員或第三方維修團(tuán)隊，2小時內(nèi)到場排查故障。（二）管道漏水1.關(guān)閉漏水管道的上下游閥門，用毛巾、水桶臨時收集漏水，避免漫延至辦公區(qū)域；2.檢查漏水點(diǎn)（焊縫、接口、閥門），小面積滲漏可用堵漏膠臨時處理，大面積泄漏需更換管道或閥門；3.漏水處理后，對受影響的電氣設(shè)備進(jìn)行烘干、絕緣檢測，確認(rèn)安全后重啟。（三）漏電/觸電1.發(fā)現(xiàn)人員觸電，立即切斷電源（不可直接觸碰傷者或帶電設(shè)備），若無法斷電，用絕緣桿挑開電線；2.對觸電者進(jìn)行急救（心肺復(fù)蘇、呼叫120），同時排查漏電設(shè)備，隔離故障設(shè)備；3.委托專業(yè)電工檢測電氣系統(tǒng)，修復(fù)漏電點(diǎn)。七、維護(hù)管理規(guī)范（一）維護(hù)記錄管理建立《中央空調(diào)維護(hù)臺賬》，記錄每次維護(hù)的日期、項目、發(fā)現(xiàn)的問題、處理措施、耗材更換情況；關(guān)鍵參數(shù)需留存電子版，便于趨勢分析（可使用Excel或?qū)I(yè)運(yùn)維軟件）。（二）人員培訓(xùn)與資質(zhì)運(yùn)維人員需持《制冷與空調(diào)作業(yè)證》上崗，每年參加廠家或第三方機(jī)構(gòu)的技術(shù)培訓(xùn)；新入職人員需通過“理論+實操”考核，方可獨(dú)立作業(yè)。（三）安全操作規(guī)范登高作業(yè)：2米以上作業(yè)需系安全帶，搭設(shè)腳手架或使用升降平臺，下方設(shè)置警戒區(qū)域；電氣操作：斷電后掛“禁