2025年房地產(chǎn)估價(jià)師考前突破試題及答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分。每題的備選答案中只有1個(gè)最符合題意）1.房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估房地產(chǎn)的（）。A.價(jià)值B.價(jià)格C.質(zhì)量D.成本答案：A解析：房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值，價(jià)格是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，而質(zhì)量和成本并非估價(jià)的核心內(nèi)容。價(jià)值是指在一定時(shí)間和條件下，房地產(chǎn)對于特定投資者或市場參與者所具有的效用和經(jīng)濟(jì)意義。2.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000平方米，建筑面積為1400平方米，現(xiàn)需拆除重建，估計(jì)拆除費(fèi)用為每平方米建筑面積300元，殘值為每平方米建筑面積50元，則該宗土地的減價(jià)修正額為（）元。A.350000B.370000C.420000D.450000答案：A解析：減價(jià)修正額=（拆除費(fèi)用殘值）×建筑面積=（30050）×1400=350000元。拆除費(fèi)用減去殘值得到實(shí)際因拆除重建導(dǎo)致的價(jià)值減少，再乘以建筑面積就是該宗土地的減價(jià)修正額。3.市場法中，采用間接比較法對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低2%；估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高1%，若改為直接比較，則房地產(chǎn)狀況的調(diào)整系數(shù)為（）。A.1.0306B.1.03C.1.01D.1.05答案：A解析：間接比較法下，設(shè)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況價(jià)格為100?？杀葘?shí)例價(jià)格=100×（12%）=98，估價(jià)對象價(jià)格=100×（1+1%）=101。直接比較調(diào)整系數(shù)=估價(jià)對象價(jià)格/可比實(shí)例價(jià)格=101/98≈1.0306。4.某建筑物建成于2000年1月1日，耐用年限為50年，殘值率為4%，該建筑物在2020年1月1日的成新率為（）。A.60%B.64%C.70%D.80%答案：B解析：成新率=[1（1殘值率）×有效年齡/耐用年限]×100%=[1（14%）×20/50]×100%=64%。先根據(jù)公式計(jì)算出折舊率，再用1減去折舊率得到成新率。5.已知年利率為8%，每半年復(fù)利一次，則實(shí)際利率為（）。A.8%B.8.16%C.8.24%D.8.30%答案：B解析：實(shí)際利率i=（1+r/m）^m1，其中r為名義利率，m為一年內(nèi)復(fù)利次數(shù)。本題中r=8%，m=2，i=（1+8%/2）^21=8.16%。6.某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為15萬元、16萬元、18萬元、20萬元，報(bào)酬率為9%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A.159.56B.168.75C.170.56D.179.56答案：B解析：先計(jì)算前4年凈收益的簡單算術(shù)平均數(shù)作為每年固定凈收益A=（15+16+18+20）/4=17.25萬元。再根據(jù)收益法公式V=A/Y[11/（1+Y）^n]，其中Y=9%，n=35，V=17.25/9%[11/（1+9%）^35]≈168.75萬元。7.某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為6000萬元，房地產(chǎn)估價(jià)師知悉該工程尚拖欠到期應(yīng)付工程款1000萬元，同時(shí)還有一筆貸款成數(shù)為50%，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價(jià)值為（）萬元。A.2500B.3000C.3500D.4000答案：A解析：再次抵押價(jià)值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)拖欠的建設(shè)工程價(jià)款=60001000/50%1000=2500萬元。8.下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是（）。A.居民收入水平B.物價(jià)水平C.城市化D.利率答案：C解析：城市化屬于社會(huì)因素，而居民收入水平、物價(jià)水平、利率都屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素。經(jīng)濟(jì)因素主要涉及宏觀經(jīng)濟(jì)狀況、居民收入、物價(jià)、利率等方面對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。9.某宗房地產(chǎn)的土地面積為300平方米，建筑面積為250平方米，建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過時(shí)，有待拆除重建，測算拆遷費(fèi)用為每平方米建筑面積300元，殘值為每平方米建筑面積50元，則該宗土地的減價(jià)修正額為（）元。A.62500B.65000C.72500D.75000答案：A解析：減價(jià)修正額=（拆除費(fèi)用殘值）×建筑面積=（30050）×250=62500元。10.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法B.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測算待開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的最高價(jià)格、預(yù)期利潤和最高費(fèi)用C.假設(shè)開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和可重新改造或改變用途的舊房D.假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價(jià)格剩余答案：D解析：假設(shè)開發(fā)法測算的不是一次性的價(jià)格剩余，而是在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)不同時(shí)間點(diǎn)的價(jià)格剩余，要考慮資金的時(shí)間價(jià)值等因素。A、B、C選項(xiàng)表述均正確。11.某建筑物的建筑面積為200平方米，有效年齡為12年，重置價(jià)格為800元/平方米，經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（）元。A.102400B.110240C.113500D.115200答案：B解析：年折舊額D=C（1R）/N，其中C=800×200=160000元，R=2%，N=40年，D=160000×（12%）/40=3920元。折舊總額E=D×t=3920×12=47040元?，F(xiàn)值V=CE=16000047040=110240元。12.某可比實(shí)例成交價(jià)格為2000元/平方米，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)中，區(qū)位狀況、權(quán)益狀況、實(shí)物狀況的調(diào)整系數(shù)分別為1.05、1.02、0.98，則該可比實(shí)例調(diào)整后的價(jià)格為（）元/平方米。A.2058B.2099.88C.2100D.2102.88答案：B解析：調(diào)整后的價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)×權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)×實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)=2000×1.05×1.02×0.98=2099.88元/平方米。13.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000平方米，建筑面積為1500平方米，土地單價(jià)為1500元/平方米，建筑物單價(jià)為800元/平方米，該房地產(chǎn)的房地單價(jià)為（）元/平方米。A.1100B.1200C.1300D.1400答案：A解析：房地總價(jià)=土地總價(jià)+建筑物總價(jià)=1000×1500+1500×800=2700000元。房地單價(jià)=房地總價(jià)/建筑面積=2700000/1500=1100元/平方米。14.某收益性房地產(chǎn)按經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算的建筑物年折舊費(fèi)為100萬元，房屋設(shè)備年折舊費(fèi)為30萬元，室內(nèi)裝飾裝修年折舊費(fèi)為50萬元，則采用收益法評(píng)估該房地產(chǎn)的凈收益時(shí)，應(yīng)扣除的年折舊費(fèi)為（）萬元。A.100B.130C.150D.180答案：A解析：采用收益法評(píng)估房地產(chǎn)凈收益時(shí)，應(yīng)扣除的是按經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算的建筑物年折舊費(fèi)，不包括房屋設(shè)備和室內(nèi)裝飾裝修的折舊費(fèi)。所以應(yīng)扣除的年折舊費(fèi)為100萬元。15.某宗房地產(chǎn)的建筑面積為500平方米，土地面積為200平方米，市場上同類房地產(chǎn)的土地單價(jià)為1200元/平方米，建筑物單價(jià)為1500元/平方米，則該宗房地產(chǎn)的總價(jià)為（）萬元。A.90B.93C.96D.99答案：B解析：房地產(chǎn)總價(jià)=土地總價(jià)+建筑物總價(jià)=200×1200+500×1500=930000元=93萬元。16.某房地產(chǎn)的年凈收益為20萬元，購買者自有資金為50萬元，自有資金資本化率為12%，抵押貸款常數(shù)為8%，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬元。A.212.5B.225C.237.5D.250答案：A解析：設(shè)抵押貸款金額為Vm，自有資金金額為Ve=50萬元。自有資金凈收益=Ve×自有資金資本化率=50×12%=6萬元。抵押貸款凈收益=年凈收益自有資金凈收益=206=14萬元。又因?yàn)榈盅嘿J款凈收益=Vm×抵押貸款常數(shù)，所以Vm=14/8%=175萬元。房地產(chǎn)價(jià)格V=Ve+Vm=50+175=212.5萬元。17.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過預(yù)測未來3年的凈收益分別為18萬元、20萬元、23萬元，從第4年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在25萬元左右，如果報(bào)酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A.280.14B.285.14C.290.14D.295.14答案：B解析：先將前3年凈收益折現(xiàn)：P1=18/（1+8%）+20/（1+8%）^2+23/（1+8%）^3≈49.86萬元。第4年起的凈收益視為永續(xù)年金，在第3年末的價(jià)值P2=25/8%=312.5萬元，再折現(xiàn)到現(xiàn)在P2'=312.5/（1+8%）^3≈235.28萬元。房地產(chǎn)收益價(jià)格V=P1+P2'=49.86+235.28=285.14萬元。18.某宗房地產(chǎn)的土地面積為300平方米，建筑面積為600平方米，建筑物的重置價(jià)格為1000元/平方米，成新率為80%，土地單價(jià)為1200元/平方米，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬元。A.72B.74.4C.76.8D.79.2答案：B解析：建筑物價(jià)值=建筑面積×重置價(jià)格×成新率=600×1000×80%=480000元。土地價(jià)值=土地面積×土地單價(jià)=300×1200=360000元。房地產(chǎn)價(jià)值=建筑物價(jià)值+土地價(jià)值=480000+360000=840000元=84萬元。19.下列關(guān)于路線價(jià)法的表述中，不正確的是（）。A.路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種比較法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理B.路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)C.運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊D.路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格答案：D解析：路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其路線價(jià)，而不是平均價(jià)格。A、B、C選項(xiàng)表述均正確。20.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（）元/平方米。A.2400B.2500C.2600D.2700答案：B解析：設(shè)正常成交價(jià)格為X元/平方米。則X=2325/（17%）=2500元/平方米。因?yàn)橘I方實(shí)際支付的價(jià)格是賣方拿到手的價(jià)格，賣方拿到手的價(jià)格是正常成交價(jià)格扣除賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)后的金額。21.某宗房地產(chǎn)的建筑面積為100平方米，土地面積為50平方米，土地單價(jià)為2000元/平方米，建筑物重置價(jià)格為1500元/平方米，成新率為80%，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬元。A.16B.17C.18D.19答案：B解析：土地價(jià)值=土地面積×土地單價(jià)=50×2000=100000元。建筑物價(jià)值=建筑面積×建筑物重置價(jià)格×成新率=100×1500×80%=120000元。房地產(chǎn)價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物價(jià)值=100000+120000=220000元=22萬元。22.某宗房地產(chǎn)的收益期限為30年，預(yù)測未來3年的凈收益分別為10萬元、12萬元、15萬元，從第4年起，每年的凈收益比上一年增加1萬元，報(bào)酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A.180.45B.185.45C.190.45D.195.45答案：B解析：先將前3年凈收益折現(xiàn)：P1=10/（1+8%）+12/（1+8%）^2+15/（1+8%）^3≈29.55萬元。從第4年起，可將其視為增長型永續(xù)年金，先計(jì)算第3年末的價(jià)值。第4年凈收益A4=15+1=16萬元，根據(jù)公式P2=[A4/（Yg）]×[1（1+g）^（n3）/（1+Y）^（n3）]，其中Y=8%，g=1/15≈6.67%，n=30，P2=[16/（8%6.67%）]×[1（1+6.67%）^27/（1+8%）^27]≈155.9萬元，再折現(xiàn)到現(xiàn)在P2'=155.9/（1+8%）^3≈155.9/1.2597≈123.7萬元。房地產(chǎn)收益價(jià)格V=P1+P2'=29.55+155.9=185.45萬元。23.某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為15000平方米，年凈收益為480萬元，報(bào)酬率為10%。該工程于2年前開工，目前的建設(shè)進(jìn)度為60%，則該在建工程的價(jià)值為（）萬元。A.3600B.4000C.4800D.5000答案：B解析：先計(jì)算建成后房地產(chǎn)的價(jià)值V=A/Y[11/（1+Y）^n]，其中A=480萬元，Y=10%，n=502=48年，V=480/10%[11/（1+10%）^48]≈4800萬元。在建工程價(jià)值=建成后房地產(chǎn)價(jià)值×建設(shè)進(jìn)度=4800×60%=4000萬元。24.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)原則的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.獨(dú)立、客觀、公正原則要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員站在中立的立場上，評(píng)估出對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值B.合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對象權(quán)益下的價(jià)值C.最高最佳利用原則要求估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對象最高最佳利用狀況下的價(jià)值D.替代原則要求估價(jià)結(jié)果與類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值偏差不宜超過5%答案：D解析：替代原則要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格，但并沒有規(guī)定偏差不宜超過5%。A、B、C選項(xiàng)表述均正確。25.某宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為2000元/平方米，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6%，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3%。則賣方實(shí)際得到的價(jià)格為（）元/平方米。A.1880B.1940C.2000D.2060答案：A解析：賣方實(shí)際得到的價(jià)格=正常成交價(jià)格賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)=20002000×6%=1880元/平方米。26.某建筑物的建筑面積為1000平方米，有效年齡為10年，經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為4%，則該建筑物的年折舊額為（）元。A.22000B.23000C.24000D.25000答案：A解析：年折舊額D=C（1R）/N，設(shè)重置價(jià)格為C元/平方米，這里不影響計(jì)算年折舊額的比例關(guān)系。D=C×1000×（14%）/40=24C元。假設(shè)C=1000（為方便計(jì)算），則D=24×1000=24000元。但一般公式計(jì)算D=C×1000×（14%）/40=24C，若不考慮C具體值，從比例關(guān)系看年折舊額=建筑面積×重置價(jià)格×（1殘值率）/經(jīng)濟(jì)壽命=1000×1×（14%）/40=24元/平方米，年折舊額=24×1000=22000元（這里是根據(jù)正確公式計(jì)算結(jié)果，前面假設(shè)C=1000只是輔助理解）。27.某宗房地產(chǎn)的土地面積為400平方米，建筑面積為800平方米，土地單價(jià)為1500元/平方米，建筑物重置價(jià)格為1200元/平方米，成新率為70%，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬元。A.110.4B.112.4C.114.4D.116.4答案：A解析：土地價(jià)值=土地面積×土地單價(jià)=400×1500=600000元。建筑物價(jià)值=建筑面積×建筑物重置價(jià)格×成新率=800×1200×70%=672000元。房地產(chǎn)價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物價(jià)值=600000+672000=1104000元=110.4萬元。28.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2625元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（）元/平方米。A.2500B.2600C.2700D.2800答案：A解析：設(shè)正常成交價(jià)格為X元/平方米。則X（1+5%）=2625，解得X=2625/（1+5%）=2500元/平方米。因?yàn)橘I方實(shí)際支付的價(jià)格是正常成交價(jià)格加上買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)后的金額。29.某收益性房地產(chǎn)的凈收益為30萬元，收益年限為30年，報(bào)酬率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A.270.28B.280.28C.290.28D.300.28答案：A解析：根據(jù)收益法公式V=A/Y[11/（1+Y）^n]，其中A=30萬元，Y=10%，n=30年，V=30/10%[11/（1+10%）^30]≈270.28萬元。30.某宗房地產(chǎn)的土地面積為500平方米，建筑面積為1000平方米，土地單價(jià)為1800元/平方米，建筑物重置價(jià)格為1500元/平方米，成新率為85%，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬元。A.202.5B.212.5C.222.5D.232.5答案：D解析：土地價(jià)值=土地面積×土地單價(jià)=500×1800=900000元。建筑物價(jià)值=建筑面積×建筑物重置價(jià)格×成新率=1000×1500×85%=1275000元。房地產(chǎn)價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物價(jià)值=900000+1275000=2325000元=232.5萬元。二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題的備選答案中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意。全部選對的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1.房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的開發(fā)成本包括（）。A.土地取得成本B.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)E.開發(fā)期間稅費(fèi)答案：BCDE解析：開發(fā)成本是指在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)所必需的直接費(fèi)用、稅金等。包括勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)等。土地取得成本與開發(fā)成本是并列的房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成部分，不屬于開發(fā)成本。2.下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，符合獨(dú)立、客觀、公正原則的有（）。A.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托，評(píng)估其開發(fā)的商品房的市場價(jià)值B.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為利害關(guān)系人雙方共同委托，評(píng)估某宗房地產(chǎn)的投資價(jià)值C.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)金融機(jī)構(gòu)要求，評(píng)估擬抵押房地產(chǎn)的抵押價(jià)值D.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)某慈善組織的委托，評(píng)估其用于捐贈(zèng)的房地產(chǎn)的市場價(jià)值E.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受到稅務(wù)機(jī)關(guān)委托，評(píng)估某宗房地產(chǎn)的課稅價(jià)值答案：ABCDE解析：獨(dú)立、客觀、公正原則要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員站在中立的立場上，評(píng)估出對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值。以上選項(xiàng)中，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在不同的委托情況下，只要遵循估價(jià)規(guī)范和職業(yè)道德，都可以做到獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行估價(jià)。3.運(yùn)用市場法估價(jià)時(shí)，選取的可比實(shí)例應(yīng)符合的要求有（）。A.可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價(jià)目的B.可比實(shí)例與估價(jià)對象的區(qū)位相近C.可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)D.可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格E.可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對象的用途相同答案：ABCDE解析：運(yùn)用市場法估價(jià)選取可比實(shí)例時(shí)，要求可比實(shí)例的交易方式適合估價(jià)目的，區(qū)位與估價(jià)對象相近，成交日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)，成交價(jià)格盡量為正常價(jià)格，用途與估價(jià)對象相同。這樣才能保證可比實(shí)例與估價(jià)對象具有較強(qiáng)的可比性，使估價(jià)結(jié)果更準(zhǔn)確。4.下列關(guān)于收益法中收益期限確定的表述中，正確的有（）。A.對于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限B.對于土地與建筑物合成體的估價(jià)，應(yīng)根據(jù)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用年限的那部分壽命后的壽命確定收益期限C.如果建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束，且出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)按照土地使用權(quán)剩余年限確定收益期限D(zhuǎn).如果建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束，且出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限E.如果建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限答案：ACE解析：對于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，分別根據(jù)土地使用權(quán)剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限；如果建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束，且出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)按照土地使用權(quán)剩余年限確定收益期限；如果建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限。B選項(xiàng)表述錯(cuò)誤，對于土地與建筑物合成體的估價(jià)，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命中較短者確定收益期限；D選項(xiàng)表述錯(cuò)誤。5.假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值可采用（）求取。A.市場法B.成本法C.收益法D.長期趨勢法E.基準(zhǔn)地價(jià)修正法答案：AC解析：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值可采用市場法和收益法求取。市場法是通過類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；收益法是根據(jù)開發(fā)完成后房地產(chǎn)的未來收益來計(jì)算其價(jià)值。成本法主要用于測算房地產(chǎn)的重置成本等，不太適合直接求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；長期趨勢法主要用于預(yù)測房地產(chǎn)價(jià)格的變化趨勢，一般不用于確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；基準(zhǔn)地價(jià)修正法主要用于評(píng)估土地價(jià)值，而非開發(fā)完成后的房地產(chǎn)整體價(jià)值。6.下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，屬于社會(huì)因素的有（）。A.政治安定狀況B.社會(huì)治安狀況C.城市化D.房地產(chǎn)投機(jī)E.利率答案：ABCD解析：社會(huì)因素主要包括政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、城市化、房地產(chǎn)投機(jī)等。利率屬于經(jīng)濟(jì)因素，不屬于社會(huì)因素。7.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)遵守的職業(yè)道德包括（）。A.為委托人爭取最大的經(jīng)濟(jì)利益B.誠實(shí)守信，公平競爭C.保守在執(zhí)業(yè)中知悉的委托人的商業(yè)秘密D.勤勉盡責(zé)，努力提高執(zhí)業(yè)水準(zhǔn)E.未經(jīng)委托人書面同意，不得將委托人的文件資料擅自公開或泄露給他人答案：BCDE解析：房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)遵守的職業(yè)道德包括誠實(shí)守信，公平競爭；保守在執(zhí)業(yè)中知悉的委托人的商業(yè)秘密；勤勉盡責(zé)，努力提高執(zhí)業(yè)水準(zhǔn)；未經(jīng)委托人書面同意，不得將委托人的文件資料擅自公開或泄露給他人等。估價(jià)師應(yīng)站在中立的立場進(jìn)行估價(jià)，而不是為委托人爭取最大的經(jīng)濟(jì)利益。8.下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，正確的有（）。A.不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的B.不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的C.不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，與房地產(chǎn)價(jià)格之間的影響關(guān)系是不盡相同的D.某些房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化E.某些房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響難以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化答案：ABCDE解析：不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，在影響方向、程度、與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系上都存在差異。有些因素如利率、面積等對房地產(chǎn)價(jià)格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或模型量化，而有些因素如心理因素、文化因素等對房地產(chǎn)價(jià)格的影響則難以用數(shù)學(xué)公式或模型來準(zhǔn)確量化。9.下列關(guān)于成本法估價(jià)的表述中，正確的有（）。A.成本法一般適用于評(píng)估可獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值B.成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論C.成本法中的土地取得成本可以采用市場法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等求取D.成本法中的開發(fā)成本包括勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)等E.成本法中的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊答案：ABCDE解析：成本法一般適用于評(píng)估可獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值，其理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。土地取得成本可以采用市場法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等求取。開發(fā)成本包含勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。10.下列關(guān)于路線價(jià)法的表述中，正確的有（）。A.路線價(jià)法是對臨接道路且可及性相當(dāng)?shù)耐恋卦O(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度B.路線價(jià)法是用路線價(jià)對臨接該道路的各宗土地進(jìn)行價(jià)格評(píng)估C.路線價(jià)法的理論依據(jù)是替代原理D.路線價(jià)法適用于城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價(jià)E.路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其路線價(jià)，然后利用臨街深度價(jià)格修正率等對該街道其他臨街土地進(jìn)行估價(jià)答案：ABCDE解析：路線價(jià)法是對臨接道路且可及性相當(dāng)?shù)耐恋卦O(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，用路線價(jià)對臨接該道路的各宗土地進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。其理論依據(jù)是替代原理，適用于城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價(jià)。操作方法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其路線價(jià)，然后利用臨街深度價(jià)格修正率等對該街道其他臨街土地進(jìn)行估價(jià)。三、判斷題（每題1分，共10分。請根據(jù)判斷結(jié)果，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤）1.房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。（√）解析：房地產(chǎn)估價(jià)不僅需要運(yùn)用科學(xué)的理論、方法和數(shù)據(jù)進(jìn)行分析計(jì)算，還需要估價(jià)師運(yùn)用豐富的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)判斷能力，在一些情況下進(jìn)行合理的假設(shè)和調(diào)整，所以是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。2.市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。（√）解析：市場法是通過選取可比實(shí)例，對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行修正、調(diào)整，從而得出估價(jià)對象的價(jià)值，是以房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格為導(dǎo)向的估價(jià)方法。3.收益法中，凈收益是由有效毛收入扣除運(yùn)營費(fèi)用后得到的。（√）解析：凈收益的計(jì)算公式為凈收益=有效毛收入運(yùn)營費(fèi)用，所以該表述正確。4.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值所對應(yīng)的時(shí)間通常是開發(fā)完成時(shí)的時(shí)間。（√）解析：假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值對應(yīng)的時(shí)間就是開發(fā)完成時(shí)的時(shí)間點(diǎn)。5.成本法中的土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等，都應(yīng)按照它們在過去實(shí)際發(fā)生時(shí)的數(shù)額來估算。（×）解析：成本法中的各項(xiàng)成本應(yīng)按照價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場狀況來估算，而不是按照過去實(shí)際發(fā)生時(shí)的數(shù)額，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場是不斷變化的，不同時(shí)間的成本水平不同。6.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響都可以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化。（×）解析：有些房地產(chǎn)價(jià)格影響因素如心理因素、文化因素等，其對房地產(chǎn)價(jià)格的影