目錄一、 樣本說明 4二、 利潤(rùn)端：營(yíng)收同比下降，盈利能力承壓 4營(yíng)收整體同比下降，地方國(guó)企表現(xiàn)較優(yōu) 4歸母凈利潤(rùn)明顯走弱，盈利能力仍承壓 5毛利率延續(xù)下降態(tài)勢(shì)，盈利空間進(jìn)一步壓縮 6三、 現(xiàn)金流量端：現(xiàn)金流壓力增大，融資活動(dòng)流出規(guī)模收縮 7經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額降低，現(xiàn)金流壓力增大 7投資活動(dòng)維持同比凈流出，央企投資支出相對(duì)較高 8籌資性凈現(xiàn)金流流出規(guī)模收縮，融資環(huán)境放松 9四、 負(fù)債端：有息債務(wù)規(guī)模小幅下降，短期債務(wù)壓力仍存 9有息債務(wù)規(guī)模整體小幅下降 9剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率提高，現(xiàn)金短債比增加 10五、 銷售端：銷售金額同比下滑，央企表現(xiàn)較優(yōu) 11六、 投資建議 13七、 風(fēng)險(xiǎn)提示 13圖表目錄圖表1：4圖表2：5圖表3：5圖表4：6圖表5：6圖表6：7圖表7：7圖表8：8圖表9：8發(fā)債房企樣本投資性凈現(xiàn)金流..................................................8各類型發(fā)債房企樣本投資性凈現(xiàn)金流............................................8發(fā)債房企樣本籌資性凈現(xiàn)金流..................................................9各類型發(fā)債房企樣本籌資性凈現(xiàn)金流............................................9圖表14：發(fā)債房企樣本有息債務(wù)規(guī)模 10圖表15：各類型發(fā)債房企樣本平均有息債務(wù)規(guī)模 10圖表16：發(fā)債房企樣本剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率 11圖表17：發(fā)債房企樣本凈負(fù)債率 11圖表18：發(fā)債房企樣本現(xiàn)金短債比 11圖表19：樣本發(fā)債房企銷售情況（億元） 12一、樣本說明20257目前，房地產(chǎn)企業(yè)2025年三季報(bào)多已公布，房地產(chǎn)呈現(xiàn)周期調(diào)整的大背景下，發(fā)債房企財(cái)報(bào)36圖表1：樣本選取發(fā)債房企名單類型數(shù)量（家）公司明細(xì)央企龍頭4中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口、保利發(fā)展混合所有制龍頭3綠城中國(guó)、萬科、金地集團(tuán)未出險(xiǎn)民企龍頭3龍湖集團(tuán)、濱江集團(tuán)、新城控股地方國(guó)企龍頭2建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)、華發(fā)股份普通央企9華僑城集團(tuán)、上海金茂投資、電建地產(chǎn)、鐵建地產(chǎn)、中交房地產(chǎn)集團(tuán)、保利置業(yè)、大悅城、信達(dá)地產(chǎn)、魯能集團(tuán)普通地方國(guó)企15金融街、首開股份、首創(chuàng)城發(fā)、北辰實(shí)業(yè)、聯(lián)發(fā)集團(tuán)、珠實(shí)集團(tuán)、光明地產(chǎn)、中華企業(yè)、深振業(yè)、深業(yè)集團(tuán)、北京城建、北京住總、天地源、安徽高速地產(chǎn)集團(tuán)、陸家嘴太平洋證券整理二、 利潤(rùn)端：營(yíng)收同比下降，盈利能力承壓2.1營(yíng)收整體同比下降，地方國(guó)企表現(xiàn)較優(yōu)2025年三度所選36家樣發(fā)房營(yíng)收合計(jì)1.32萬元同降8.2增速250.921分企性來，2025前三度企頭收比長(zhǎng)0.56其招蛇口收速略超15，通方企業(yè)收同高18.64，其中開份中企、深集、京建和陸家嘴營(yíng)收同比增速超過50，未出險(xiǎn)民企龍頭和地方國(guó)企龍頭營(yíng)業(yè)收入同比分別提高，未出險(xiǎn)民企龍頭中濱江集團(tuán)因交付樓盤體量同比增長(zhǎng)，前三季度營(yíng)收增速為60.64，60業(yè)收同分降31.48和21.81三混有制頭現(xiàn)收比幅均過25。圖表發(fā)債企本收模同比速 圖表各類發(fā)房樣營(yíng)同比速400003000020000100000

營(yíng)業(yè)收入（億元） 同比增速（右軸）0%-10%-20%

央企龍頭 混合所有制龍頭未出險(xiǎn)民企龍頭 地方國(guó)企龍頭普通央企 普通地方國(guó)企太平洋證券整理 太平洋證券整理歸母凈利潤(rùn)明顯走弱，盈利能力仍承壓202536-320.85-3.301925366和47.1混所制歸母利由年期-186.81元至-324.18億元同大下30，龍頭比幅降3.3而普央合歸凈潤(rùn)為-101.29元而同期-33.1元，130.171.02024圖表發(fā)債企本母利規(guī)模同增速 圖表各類發(fā)房樣歸凈利同增速0(500)(1000)

歸母凈利潤(rùn)（億元） 同比增速（右軸）2000%0%-2000%-4000%-6000%-8000%-10000%-12000%

央企龍頭 混合所有制龍頭未出險(xiǎn)民企龍頭 地方國(guó)企龍頭普通央企 普通地方國(guó)企太平洋證券整理 太平洋證券整理毛利率延續(xù)下降態(tài)勢(shì)，盈利空間進(jìn)一步壓縮2025年三度所選36家本債企均利率為15.27，而2024年年末和2025年上半毛率為16.43和16.34續(xù)降勢(shì)中20樣發(fā)企毛率比24年和華置毛率過通企利為16.59去同同降低0.17百點(diǎn)不程下，出險(xiǎn)企頭利較年同高1.32百點(diǎn)至16.56其濱2.015.4114.68，240.04242.40分點(diǎn)混所制頭利為11.41，均相對(duì)低。圖表發(fā)債企本利率 圖表各類發(fā)房樣毛率毛利率（%）403020100

央企龍頭 混合所有制龍頭未出險(xiǎn)民企龍頭 地方國(guó)企龍頭普通央企 普通地方國(guó)企40302010 太平洋證券整理 太平洋證券整理三、 現(xiàn)金流量端：現(xiàn)金流壓力增大，融資活動(dòng)流出規(guī)模收縮經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額降低，現(xiàn)金流壓力增大20253687.0124350.6915-260.8924227.7624比降23.9至60.53元，企頭經(jīng)性金流額去同的-55.36元至-61.81321.6347.29149.31億元，由正圖表發(fā)債企本營(yíng)凈金流 圖表各類發(fā)房樣經(jīng)性凈金流0(1000)

經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量（億元）

1,150650150-350

央企龍頭 混合所有制龍頭未出險(xiǎn)民企龍頭 地方國(guó)企龍頭普通央企 普通地方國(guó)企太平洋證券整理 太平洋證券整理投資活動(dòng)維持同比凈流出，央企投資支出相對(duì)較高2025361221.31季度-648.49億元出規(guī)較24年期了88.33，其有26房企資現(xiàn)凈為-460.48/-279.38/-258.46/-50.15175.25/111.05/158.46/13.9962.79202417.70-110.05圖表10：發(fā)債企本資凈金流 圖表11：各類發(fā)房樣投性凈金流0

投資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量（億元）

央企龍頭 混合所有制龍頭 未出險(xiǎn)民企龍地方國(guó)企龍頭 普通央企 普通地方國(guó)企5000-500-4000 -1000太平洋證券整理 太平洋證券整理籌資性凈現(xiàn)金流流出規(guī)模收縮，融資環(huán)境放松202536799.3620241714.50，2025375.29281.0224252.4652.7025197.5297.6024308.0348.30和普通地方國(guó)企籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈流入分別為113.04億元和39.04億元，由負(fù)轉(zhuǎn)正。圖表12：發(fā)債企本資凈金流 圖表13：各類發(fā)房樣籌性凈金流0

籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量（億元）

央企龍頭 混合所有制龍頭 未出險(xiǎn)民企龍地方國(guó)企龍頭 普通央企 普通地方國(guó)企20000太平洋證券整理 太平洋證券整理四、負(fù)債端：有息債務(wù)規(guī)模小幅下降，短期債務(wù)壓力仍存有息債務(wù)規(guī)模整體小幅下降2025363.532024季度的3.57萬小降0.96企類看混所制通地國(guó)企央龍1957.26/494.53/2274.42/1228.922024提升2.94/0.68，出險(xiǎn)民企龍頭和普通央平均有息負(fù)規(guī)同比降16.14和2.63。圖表14：發(fā)債企本息務(wù)模 圖表15：各類發(fā)房樣本平有息務(wù)模400003000020000100000

有息債務(wù)規(guī)模（億元） 同比增速（右軸）-5%

0

央企龍頭 混合所有制龍頭未出險(xiǎn)民企龍頭 地方國(guó)企龍頭普通央企 普通地方國(guó)企合計(jì)平均 太平洋證券整理 太平洋證券整理剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率提高，現(xiàn)金短債比增加2025前季選36家樣發(fā)房平剔預(yù)收款資負(fù)率為69.04較20240.63款的產(chǎn)債率分為60.87和61.44，較24三季末降1.02和0.11個(gè)分，合所有者頭地國(guó)龍分別應(yīng)65.04和60.80，較24三度提高0.43和0.63百分70。2025前季，選36家本債企平負(fù)債為118.90，比2024三度末10.13頭企組平凈負(fù)率在80以分為44.82而100，2024202536241.101.111811.68/1.48/1.22/1.1120240.13/0.09/0.04/0.111圖表16：發(fā)債企本預(yù)產(chǎn)債率 圖表17：發(fā)債企本負(fù)率80%

央企龍頭 混合所有制龍頭未出險(xiǎn)民企龍頭 普通央企 合計(jì)平均

200%

央企龍頭 混合所有制龍頭未出險(xiǎn)民企龍頭 地方國(guó)企龍頭普通央企 普通地方國(guó)合計(jì)平均70%

100%60%

0%太平洋證券整理 太平洋證券整理圖表18：發(fā)債房企樣本現(xiàn)金短債比央企龍頭 混合所有制龍頭 未出險(xiǎn)民企龍頭 地方國(guó)企龍頭普通央企 普通地方國(guó)企 合計(jì)平均6.05.04.03.02.01.00.02019 2020 2021 2022 2023 2024 2025H1 2025Q3太平洋證券整理五、 銷售端：銷售金額同比下滑，央企表現(xiàn)較優(yōu)2025，292415.1至16185億。型來，通企央龍頭口銷金合分為2579元和6673億元同下降8.15和12.01普地企出民龍和合所制頭口徑銷售額別比降21.63和27.95地方企頭口銷金額比加5.65158960益銷售比在90以上。圖表19：樣本發(fā)債房企銷售情況（億元）類型公司名稱25年1-9月全口徑銷售額24年1-9月全口徑銷售額同比增速251-9益口徑銷售額權(quán)益銷售比例央企龍頭中國(guó)海外發(fā)展17051988-14156992華潤(rùn)置地15441723-10104668招商蛇口14071451-394467保利發(fā)展20172421-17158979混合所有制龍頭綠城中國(guó)17851872-571840萬科10031805-4475275金地集團(tuán)242528-5415062未出險(xiǎn)民企龍頭龍湖集團(tuán)508732-3135470濱江集團(tuán)786801-238048新城控股151318-5311777地方國(guó)企龍頭建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)9568531271675華發(fā)股份633651-340163普通央企華僑城集團(tuán)148200-2614396上海金茂投資8076342755769電建地產(chǎn)218284-2314165鐵建地產(chǎn)523595-1241880