任務一酒店投資概述一、酒店投資的類型酒店投資根據(jù)其考慮與分析問題的角度不同,有不同的分類。1.直接投資和間接投資按投資與酒店生產(chǎn)經(jīng)營的關系,可分為直接投資和間接投資。直接投資是指酒店把資本投放于生產(chǎn)經(jīng)營性資產(chǎn),以便獲取利潤。酒店屬于非金融性企業(yè),直接投資占的比重很大,有時甚至達到100%。酒店直接投資對象主要是本企業(yè)的項目,如構建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和流動資產(chǎn)等。間接投資又稱證券投資,是指把資本投放于證券等金融資產(chǎn),以便取得股利和利息收入。2.短期投資和長期投資下一頁返回任務一酒店投資概述按投出資金的回收期分為短期投資和長期投資。短期投資又稱流動資產(chǎn)投資,是指能夠隨時變現(xiàn)并且持有時間不超過一年的投資,主要包括對現(xiàn)金、應收賬款、存貨、短期有價證券等的投資。短期投資的目的是利用生產(chǎn)經(jīng)營暫時閑置不用的資金謀求收益。長期投資是指一年以上才能收回的投資,包括固定資產(chǎn)投資、無形資產(chǎn)投資、長期有價證券投資。長期投資具有投資時間長、消耗資金多、發(fā)生次數(shù)少、變現(xiàn)能力差等特點。3.對內(nèi)投資和對外投資根據(jù)投資的方向,可以分為對內(nèi)投資和對外投資。對內(nèi)投資是指將資金投于酒店內(nèi)部,購置各種生產(chǎn)經(jīng)營用資產(chǎn)的投資。上一頁下一頁返回任務一酒店投資概述對外投資指酒店以現(xiàn)金、實物、無形資產(chǎn)或以購買有價證券等方式向其他單位投資。二、酒店項目投資管理酒店的項目投資是指屬于直接投資范疇的企業(yè)內(nèi)部投資,項目投資占到總投資額的80%左右。項目投資大多是酒店的資本支出,投資金額較大,投資回收期較長,對酒店建設期間的收支及其建成投產(chǎn)后的收支和盈虧都會產(chǎn)生較大的影響。因此,酒店的項目投資情況直接影響到了酒店的發(fā)展速度、獲利能力,項目投資決策是酒店具有長遠意義的戰(zhàn)略性決策。上一頁下一頁返回任務一酒店投資概述所以,在進行項目投資前,要對投資方案進行可行性分析,選擇最有利的投資方案,以最小的投入和最低的風險獲得最大的收益。1.項目投資的概念和分類項目投資是一種以特定項目為對象,直接與新建項目或更新改造項目有關的長期投資行為。與其他形式的投資相比,項目投資具有投資內(nèi)容獨特(每個項目都至少涉及一項固定資產(chǎn)投資)、投資數(shù)額多、影響時間長(至少一年或一個營業(yè)周期以上)、發(fā)生頻率低、變現(xiàn)能力差和投資風險大的特點。按照投資時間,項目投資可分為短期投資和長期投資。短期投資又稱流動資產(chǎn)投資,是指在一年內(nèi)能收回的投資。上一頁下一頁返回任務一酒店投資概述長期投資則是指一年以上才能收回的投資。由于長期投資中固定資產(chǎn)所占的比重最大,所以長期投資有時專指固定資產(chǎn)投資。從決策的角度看,可把項目投資分為采納與否投資和互斥選擇投資。采納與否投資是指決定是否投資于某一獨立項目的決策。在兩個或兩個以上的項目中,只能選擇其中之一的決策叫作互斥選擇投資決策。2.項目計算期的構成項目計算期,是指投資項目從投資建設開始到最終清理結束整個過程的全部時間,包括建設期和運營期。建設期,是指項目資金正式投入開始到項目建成投產(chǎn)為止所需要的時間,建設期的第一年年初稱為建設起點(記作第0年),建設期的最后一年年末稱為投產(chǎn)日(記作第s年)。上一頁下一頁返回任務一酒店投資概述在實踐中,通常應參照項目建設的合理工期或項目的建設進度計劃合理確定建設期。項目計算期的最后一年年末稱為終結點(記作第n年),假定項目最終報廢或清理均發(fā)生在終結點(但更新改造除外),那么從投產(chǎn)日到終結點之間的時間間隔稱為運營期。項目計算期(n)、建設期(s)和運營期(p)之間存在以下關系:3.項目投資的資金構成(1)原始投資。上一頁下一頁返回任務一酒店投資概述原始投資又稱為初始投資,是反映項目所需現(xiàn)實資金水平的價值指標,是指為使項目完全達到設計生產(chǎn)能力,開展正常經(jīng)營而投入的全部現(xiàn)實資金,包括建設投資和流動資金投資兩項具體內(nèi)容。建設投資是指在建設期內(nèi)按一定生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模和建設內(nèi)容進行的投資,包括固定資產(chǎn)投資、無形資產(chǎn)投資、其他投資(生產(chǎn)準備和開辦費投資)。流動資金投資是指項目投產(chǎn)前后分數(shù)次或一次投放于流動資產(chǎn)項目的投資增加額,又稱營運資金投資或墊支流動資金。(2)項目投資總額。項目投資總額是一個反映項目投資總體規(guī)模的價值指標,它等于原始投資與建設期資本化利息之和。上一頁下一頁返回任務一酒店投資概述其中,建設期資本化利息是指在建設期發(fā)生的與構建項目所需的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等長期資產(chǎn)有關的借款利息。4.項目投資的現(xiàn)金流量分析(1)現(xiàn)金流量的概念?，F(xiàn)金流量又稱現(xiàn)金流動量。在項目投資決策中,現(xiàn)金流量是指投資項目在其計算期內(nèi)各項現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量的統(tǒng)稱。這里的“現(xiàn)金”,不僅包括各種貨幣資金,還包括項目需要投入酒店的非貨幣資源的變現(xiàn)價值?，F(xiàn)金流量是項目投資決策的依據(jù)。(2)現(xiàn)金流量的內(nèi)容。上一頁下一頁返回任務一酒店投資概述現(xiàn)金流入量是指由于投資而引起的企業(yè)現(xiàn)金流入的增加額,簡稱現(xiàn)金流入;現(xiàn)金流出量是指由于投資引起的企業(yè)現(xiàn)金流出的增加額。凈現(xiàn)金流量是指一定時期內(nèi)現(xiàn)金流入量減去現(xiàn)金流出量的差額。(3)現(xiàn)金流入量:①營業(yè)收入。營業(yè)收入是指項目投產(chǎn)后每年實現(xiàn)的全部銷售收入或業(yè)務收入。營業(yè)收入是經(jīng)營期主要的現(xiàn)金流入項目。②回收固定資產(chǎn)的余值。當投資項目的有效期結束時,殘余的固定資產(chǎn)經(jīng)過清理會得到一筆現(xiàn)金收入,如固定資產(chǎn)的變價收入。同時,清理時還要支付清理費用,如清理人員報酬。殘值收入扣除清理費用后的凈額,應當作為項目投資的一項現(xiàn)金流入。上一頁下一頁返回任務一酒店投資概述③回收墊支的流動資金?；厥樟鲃淤Y金是指投資項目完全終止時,因不再發(fā)生新的替代投資而回收的原墊付的全部流動資金投資額。(4)現(xiàn)金流出量:①建設投資。②流動資金投資。③付現(xiàn)經(jīng)營成本。付現(xiàn)經(jīng)營成本是指在經(jīng)營期內(nèi)為滿足正常生產(chǎn)經(jīng)營而動用現(xiàn)實貨幣資金支付的成本費用,又稱付現(xiàn)成本。在金額上等于經(jīng)營成本減去非付現(xiàn)成本。非付現(xiàn)成本是指已經(jīng)計入成本但不需要當期支付現(xiàn)金的成本,包括固定資產(chǎn)折舊、長期待攤費用攤銷等。④各項稅款。各項稅款指項目投產(chǎn)后依法繳納的、單獨列示的各項稅款,如營業(yè)稅、所得稅等。⑤其他現(xiàn)金流出。其他現(xiàn)金流出指不包括在以上內(nèi)容中的現(xiàn)金流出項目。上一頁下一頁返回任務一酒店投資概述(5)現(xiàn)金流量的計算。在實際工作中具體計算某一投資項目的凈現(xiàn)金流量時,可以采用編制現(xiàn)金流量表的形式進行計算,也可以采用簡化計算公式的形式進行計算,即根據(jù)項目計算期不同階段上的現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量具體內(nèi)容,直接計算各階段的凈現(xiàn)金流量;這兩種計算方法的結果一致。建設期凈現(xiàn)金流量的簡化計算公式:凈現(xiàn)金流量(NCFt)=-該年發(fā)生的原始投資額經(jīng)營期凈現(xiàn)金流量的簡化計算公式:上一頁下一頁返回任務一酒店投資概述凈現(xiàn)金流量=銷售收入-付現(xiàn)成本-所得稅+該年回收額=銷售收入-(經(jīng)營成本-非付現(xiàn)成本)-所得稅+該年回收額=銷售收入-經(jīng)營成本+非付現(xiàn)成本-所得稅+該年回收額=營業(yè)利潤+非付現(xiàn)成本-所得稅+該年回收額=凈利潤+非付現(xiàn)成本+該年回收額三、酒店證券投資管理隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和證券市場的開放,證券投資逐漸成為酒店投資活動的重要組成部分。證券投資是指酒店把資金用于購買股票、債券等金融資產(chǎn),是間接投資。上一頁下一頁返回任務一酒店投資概述1.債券投資管理債券是依照法定程序發(fā)行,約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價證券。酒店進行債券投資主要是為了調(diào)節(jié)酒店的現(xiàn)金余額,在保證資金流動性的前提下,獲得穩(wěn)定的收益。債券投資具有投資資本金安全性高、投資收益比較穩(wěn)定、債券具有很好的變現(xiàn)能力的優(yōu)點。債券投資的缺點是購買力風險較大和債券持有人沒有經(jīng)營管理權。債券的市場價格以及實際收益率受許多因素影響,這些因素的變化,都有可能使投資者的實際利益發(fā)生變化,從而使投資行為產(chǎn)生各種風險。債券投資的評價指標主要有債券的價值和債券的收益率兩大指標。上一頁下一頁返回任務一酒店投資概述2.股票投資管理股票是股份公司為了籌集自有資金而發(fā)給股東的一種有價證券。酒店進行股票投資的目的是獲得股利收入及股票買賣的差價,甚至是通過購買某一企業(yè)的大量股票達到控制該企業(yè)的目的。酒店進行股票投資的優(yōu)點有以下幾點:一是能獲得比較高的報酬;二是能夠降低通貨膨脹對投資收益的影響;三是股東擁有一定的經(jīng)營控制權。股票的評價指標主要有股票的價值評估和股票的收益率。3.基金投資管理上一頁下一頁返回任務一酒店投資概述基金投資是指通過發(fā)售基金份額,將眾多投資者的資金集中起來,形成獨立財產(chǎn),由基金托管人托管,基金管理人管理,以投資組合的方式進行證券投資的一種利益共享、風險共擔的集合投資方式。基金投資的最大優(yōu)點是能夠在不承擔太大風險的情況下,獲得較高收益。其缺點有以下幾點:一是無法獲得很高的投資收益,因為投資基金在組合過程中,在降低風險的同時,也喪失了獲得巨大收益的機會;二是在大盤整體大幅下跌的情況下,也會損失較多,投資人承擔較大風險。上一頁返回任務二酒店項目投資決策評價指標分析項目投資決策評價指標是指用于衡量和比較投資項目可行性,以便據(jù)以進行方案決策的定量化標準與尺度,是由一系列綜合反映投資效益、投入產(chǎn)出關系的量化指標構成的。按其是否考慮資金時間價值分為靜態(tài)評價指標和動態(tài)評價指標。靜態(tài)評價指標是不按貨幣時間價值進行統(tǒng)一換算而直接按投資項目形成的現(xiàn)金流量進行計算的指標,包括靜態(tài)投資回收期、總投資收益率。動態(tài)評價指標是在對投資項目形成的現(xiàn)金流量按貨幣時間價值進行統(tǒng)一換算的基礎上進行計算的各項指標,包括凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、獲利指數(shù)、內(nèi)部收益率等。一、靜態(tài)評價指標的計算與分析1.靜態(tài)投資回收期下一頁返回任務二酒店項目投資決策評價指標分析(1)當每年的凈現(xiàn)金流量相等時,計算公式如下:(2)當每年的凈現(xiàn)金流量不等時,則需要根據(jù)各年年末的累計凈現(xiàn)金流量與各年年末尚未收回的投資額進行計算,計算公式如下:投資回收期只是投資項目的保本指標,不能反映該投資項目的獲利程度。因此,投資回收期法主要用來測定方案的流動性,不能計量方案的營利性。上一頁下一頁返回任務二酒店項目投資決策評價指標分析2.總投資收益率總投資收益率,又稱投資報酬率,是指達產(chǎn)期正常年份的年息稅前利潤或運營期年均息稅前利潤占項目投資總額的百分比。其計算公式如下:總投資收益率的決策標準:只有總投資收益率指標大于或等于基準總投資收益率指標的投資項目才具有財務可行性。酒店通常規(guī)定一個要求達到的最低投資收益率。如果項目估計的投資收益率超過酒店要求的最低投資收益率,則該投資項目可以實施。上一頁下一頁返回任務二酒店項目投資決策評價指標分析總投資收益率的優(yōu)點是計算公式簡單;缺點是沒有考慮資金時間價值因素,計算依賴于會計利潤的計算,主觀性較強,而且年平均利潤受會計政策影響。二、動態(tài)評價指標的計算與分析1.凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值是指特定方案未來現(xiàn)金流入量總現(xiàn)值與現(xiàn)金流出量總現(xiàn)值的差額。只有凈現(xiàn)值為正的項目,才是值得投資的項目。上一頁下一頁返回任務二酒店項目投資決策評價指標分析或者還可以表示為:凈現(xiàn)值的計算步驟:第一步,計算每年的營業(yè)凈現(xiàn)金流量。第二步,計算未來報酬的總現(xiàn)值。首先將每年的營業(yè)凈現(xiàn)金流量折算成現(xiàn)值,然后將終結現(xiàn)金流量折算成現(xiàn)值,最后計算未來報酬的總現(xiàn)值。第三步,計算凈現(xiàn)值。公式為:凈現(xiàn)值=未來報酬的總現(xiàn)值-初始投資額上一頁下一頁返回任務二酒店項目投資決策評價指標分析在互斥選擇決策中,如果幾個方案的初始投資額相等,且凈現(xiàn)值都是正數(shù),那么凈現(xiàn)值最大的方案為最優(yōu)方案。如果幾個方案的初始投資額不相等,則不宜只采用凈現(xiàn)值法。凈現(xiàn)值指標的優(yōu)點:一是考慮了資金的時間價值,能夠反映各種投資方案的相對收益水平,增強了投資經(jīng)濟性的評價;二是考慮了項目計算期的全部凈現(xiàn)金流量,體現(xiàn)了流動性與收益性的統(tǒng)一;三是考慮了投資風險性。缺點是不能揭示各個投資方案本身可能達到的實際投資報酬率是多少。當各個投資方案的投資額不同時,只看凈現(xiàn)值的絕對值不能做出正確的評價,還應與其他方法結合進行評價。上一頁下一頁返回任務二酒店項目投資決策評價指標分析2.凈現(xiàn)值率凈現(xiàn)值率是指投資項目凈現(xiàn)值占原始投資現(xiàn)值總額的比率,即為單位原始投資的現(xiàn)值所創(chuàng)造的凈現(xiàn)值。其計算公式如下:凈現(xiàn)值率是一個貼現(xiàn)的相對量評價指標,當凈現(xiàn)值率大于等于零時,該項目是可行的。其優(yōu)點是可以從動態(tài)的角度反映項目投資的資金投入與凈產(chǎn)出之間的關系,其缺點與凈現(xiàn)值指標相似,同樣無法直接反映投資項目的實際收益率。上一頁下一頁返回任務二酒店項目投資決策評價指標分析3.獲利指數(shù)獲利指數(shù)又稱現(xiàn)值指數(shù)(PI),是指投產(chǎn)后按基準收益率或設定貼現(xiàn)率計算的未來報酬的總現(xiàn)值與原始投資的總現(xiàn)值之比。其計算公式如下:獲利指數(shù)的優(yōu)點是可以從動態(tài)角度反映投資項目的資金投入與總產(chǎn)出之間的關系,可用于投資額不同的多個方案的比較。其缺點是不能直接反映投資項目的實際收益率,其計算過程比凈現(xiàn)值率指標復雜,計算口徑也不一致。上一頁下一頁返回任務二酒店項目投資決策評價指標分析4.內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率(IRR)是指項目投資實際可望達到的收益率,該指標越大越好。它是使項目的凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率,反映了投資項目的實際報酬率,越來越多的企業(yè)使用該指標對投資項目進行評價。即:根據(jù)未來年現(xiàn)金流量的情況,內(nèi)部收益率的計算可以采用兩種方法。方法一:如果全部投資于建設起點一次投入,那么建設期為零,項目投產(chǎn)后各年的凈現(xiàn)金流量完全相同,按照普通年金現(xiàn)值的計算方法來計算。上一頁下一頁返回任務二酒店項目投資決策評價指標分析方法二:各年凈現(xiàn)金流量不等,采用逐次測試法計算。內(nèi)部收益率的優(yōu)點是非常注重資金時間價值,能從動態(tài)角度直接反映投資項目的實際收益水平,不受行業(yè)基準收益率高低的影響,比較客觀。缺點是計算過程比較煩瑣,當進入生產(chǎn)經(jīng)營期又發(fā)生大量追加投資時,就可能導致多個高低不同的內(nèi)部收益率出現(xiàn),依據(jù)多個內(nèi)部收益率進行評價就失去了實際意義。5.動態(tài)指標之間的關系凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、獲利指數(shù)、內(nèi)部收益率四個指標,都屬于貼現(xiàn)的決策評價指標,它們之間存在以下數(shù)量關系。上一頁下一頁返回任務二酒店項目投資決策評價指標分析當凈現(xiàn)值>0時,凈現(xiàn)值率>0,獲利指數(shù)>1,內(nèi)部收益率>設定貼現(xiàn)率。當凈現(xiàn)值=0時,凈現(xiàn)值率=0,獲利指數(shù)=1,內(nèi)部收益率=設定貼現(xiàn)率。當凈現(xiàn)值<0時,凈現(xiàn)值率<0,獲利指數(shù)<1,內(nèi)部收益率<設定貼現(xiàn)率。計算凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、獲利指數(shù)所用的貼現(xiàn)率都是事先設定的行業(yè)平均收益率(或企業(yè)要求的最低收益率),而內(nèi)部收益率的計算與貼現(xiàn)率無關,是一種比較特殊的計算方法。根據(jù)它們之間的關系,在進行單項投資決策時,各種方法得出的結論是一致的;在進行多個項目投資決策時,它們得出的結論卻可能不一致,這就需要根據(jù)實際情況加以選擇。一般來說,凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率作為首選方法,回收期作為第二選擇的決策方法。上一頁返回任務三酒店證券投資評價指標分析一、債券投資評價指標1.債券的價值債券的價值,是指持有債券帶來的未來現(xiàn)金流入的現(xiàn)值,即在債券持有期間,每期利息的現(xiàn)值和債券本金的現(xiàn)值之和。其計算公式如下:下一頁返回任務三酒店證券投資評價指標分析2.債券到期收益率債券到期收益率是指在購進債券后,一直持有該債券至到期日可獲得的收益率。這個收益率是按照復利計算的收益率,它是能使未來現(xiàn)金流入現(xiàn)值等于債券買入價格的貼現(xiàn)率,也是投資者的實際報酬率。通常用到期收益率來衡量債券的收益水平。其計算公式如下:二、股票投資評價指標1.股票的價值評估上一頁下一頁返回任務三酒店證券投資評價指標分析股票評價的主要方法是計算股票的價值,然后和市價相比,根據(jù)其高于、低于或等于市價,來決定賣出、買入或繼續(xù)持有該股票。股票投資給持有人帶來的現(xiàn)金流入包括股利收入和出售股票時的資本利得。股票的價值等于未來預期現(xiàn)金流入的現(xiàn)值,包括未來一系列的股利和出售時得到的價格收入現(xiàn)值。其計算公式如下:2.資本資產(chǎn)定價模型資本資產(chǎn)定價模型是指在財務管理中為揭示單項資產(chǎn)必要收益率與預期所承擔的系統(tǒng)風險之間的關系而構建的一個數(shù)學模型。上一頁下一頁返回任務三酒店證券投資評價指標分析在均衡的資本市場條件下,資本資產(chǎn)定價模型的基本表達式如下:3.股票投資收益率股票投資收益率是在股票投資未來現(xiàn)金流量貼限值等于目前購買價格時的貼現(xiàn)率。股票的內(nèi)部收益率高于投資者所要求的必要報酬率時,投資者才愿意購買股票。其計算公式如下:4.市盈率分析上一頁下一頁返回任務三酒店證券投資評價指標分析(1)用市盈率估計股價的高低。市盈率就是股票市價和每股盈利的比率?？梢源致苑从彻蓛r的高低,表示投資人愿意用盈利的多少倍來購買這種股票,是市場對該股票的評價,計算公式如下:股票價格=該股票市盈率×該股票每股盈利股票價值=行業(yè)平均市盈率×該股票每股盈利