房地產(chǎn)中介代理合同范本與注意事項(xiàng)房地產(chǎn)中介代理合同是規(guī)范委托方（業(yè)主或購房者）與中介服務(wù)機(jī)構(gòu)權(quán)利義務(wù)的核心文件，其條款嚴(yán)謹(jǐn)性、內(nèi)容完整性直接關(guān)乎房產(chǎn)交易的安全與權(quán)益邊界。以下從合同范本核心構(gòu)成、簽約注意事項(xiàng)、履約風(fēng)險規(guī)避三個維度，結(jié)合實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)展開解析，為交易雙方提供實(shí)操指引。一、房地產(chǎn)中介代理合同范本的核心構(gòu)成一份完備的中介代理合同，需涵蓋主體信息、代理事項(xiàng)、服務(wù)內(nèi)容、費(fèi)用支付、權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任、爭議解決等關(guān)鍵模塊，各部分需結(jié)合交易場景細(xì)化表述：（一）合同主體信息需明確委托方（自然人或企業(yè)）與中介方的基本信息：自然人委托方：姓名、有效身份證件信息、聯(lián)系地址、聯(lián)系電話；中介方：企業(yè)全稱、統(tǒng)一社會信用代碼、住所地、法定代表人、服務(wù)熱線；若涉及“業(yè)主委托中介售房”場景，需補(bǔ)充“產(chǎn)權(quán)人確認(rèn)條款”，由業(yè)主簽字確認(rèn)委托權(quán)限（如獨(dú)家代理/非獨(dú)家代理）。（二）代理事項(xiàng)與權(quán)限1.代理事項(xiàng)：明確委托目的（如“出售位于XX市XX區(qū)XX路XX號的房產(chǎn)”或“購買符合XX條件的住宅”），需標(biāo)注房產(chǎn)的坐落、建筑面積、產(chǎn)權(quán)證號（可簡化表述，避免泄露完整編號）；2.代理權(quán)限：區(qū)分“獨(dú)家代理”（委托方承諾期限內(nèi)僅委托該中介，否則需承擔(dān)違約責(zé)任）與“非獨(dú)家代理”（委托方可同時委托其他中介）；3.代理期限：約定明確的起止時間（如“自202X年X月X日至202X年X月X日”），避免“長期有效”等模糊表述。（三）服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)中介需提供的服務(wù)應(yīng)逐項(xiàng)列舉，避免籠統(tǒng)：房源/客源匹配：明確“推薦符合委托方需求的房源/客戶數(shù)量下限”（如“每周推薦不少于3套符合要求的房源”）；帶看與溝通：約定帶看前的信息核實(shí)義務(wù)（如“帶看前向委托方提供房源產(chǎn)權(quán)證明、業(yè)主授權(quán)書復(fù)印件”）、議價協(xié)助的具體方式（如“書面反饋業(yè)主/買方的報價調(diào)整意見”）；手續(xù)代辦：明確是否包含產(chǎn)權(quán)過戶、貸款申請、稅費(fèi)代繳等服務(wù)，及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（如“過戶手續(xù)在材料齊全后X個工作日內(nèi)提交”）。（四）服務(wù)費(fèi)用及支付方式1.中介費(fèi)計算：以“房屋成交價的X%”或“固定金額X元”明確，避免“按行業(yè)慣例”等表述；2.支付節(jié)點(diǎn)：分階段約定（如“簽約時支付50%，過戶完成后支付剩余50%”），若涉及“代收代付”（如稅費(fèi)、維修基金），需單獨(dú)列項(xiàng)并約定“多退少補(bǔ)”規(guī)則；3.費(fèi)用調(diào)整：約定“若交易價格低于/高于委托價的X%，中介費(fèi)按實(shí)際成交價調(diào)整”的條款，避免中介為促成交易虛高報價。（五）雙方權(quán)利義務(wù)委托方義務(wù)：提供真實(shí)房產(chǎn)資料（如無抵押、無查封承諾）、配合帶看與簽約、按約支付費(fèi)用；中介方義務(wù)：如實(shí)披露房屋瑕疵（如漏水、違建、租賃備案）、保守委托方隱私（如買方購房能力、業(yè)主底價）、不得“一房多賣”或“吃差價”；補(bǔ)充條款：若中介承諾“協(xié)助壓低房價/抬高售價”，需書面約定“差價分成”或“服務(wù)費(fèi)減免”規(guī)則，避免口頭承諾無據(jù)。（六）違約責(zé)任1.中介方違約：如隱瞞房屋查封狀態(tài)導(dǎo)致交易失敗，需退還全部服務(wù)費(fèi)并賠償損失（如“按房屋成交價的X%支付違約金”）；2.委托方違約：如跳單（繞過中介與交易對方直接簽約）、逾期付款，需按“已收服務(wù)費(fèi)的X倍”或“房屋成交價的X%”支付違約金；3.不可抗力免責(zé)：約定“政策調(diào)整、自然災(zāi)害導(dǎo)致交易無法履行”的免責(zé)條款，明確損失分擔(dān)規(guī)則（如“已收服務(wù)費(fèi)退還X%”）。（七）爭議解決與合同終止?fàn)幾h解決：優(yōu)先選擇“協(xié)商→仲裁（需明確仲裁委員會名稱，如‘XX仲裁委員會’）→訴訟”的順序，訴訟需約定“房產(chǎn)所在地法院管轄”；合同終止：列舉終止情形（如期限屆滿、交易完成、一方根本違約），約定“終止后中介需退還未發(fā)生的服務(wù)費(fèi)，委托方需配合完成已啟動的手續(xù)”。二、簽約前的關(guān)鍵注意事項(xiàng)合同簽訂前的審慎核查，是規(guī)避風(fēng)險的第一道防線，需從中介資質(zhì)、條款公平性、特殊約定三方面入手：（一）中介資質(zhì)與房源真實(shí)性核查中介資質(zhì)：要求中介出示《營業(yè)執(zhí)照》《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明》，核查從業(yè)人員的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格證書》；房源核驗(yàn)：通過當(dāng)?shù)刈〗ú块T官網(wǎng)（如“XX市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)”）查詢房源的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)、抵押查封信息、租賃備案情況，要求中介提供業(yè)主身份證、房產(chǎn)證復(fù)印件（核對產(chǎn)權(quán)人姓名、地址與合同一致）。（二）條款審查的核心要點(diǎn)1.格式條款的公平性：警惕中介合同中“減輕自身責(zé)任”的條款（如“中介對房源真實(shí)性不承擔(dān)責(zé)任”），需補(bǔ)充“中介未核實(shí)房源真實(shí)性導(dǎo)致?lián)p失，需全額賠償”的約定；2.模糊表述的澄清：將“合理期限”“相關(guān)費(fèi)用”等詞匯細(xì)化（如“‘合理期限’指5個工作日內(nèi)”“‘相關(guān)費(fèi)用’不含買方承擔(dān)的契稅、個稅”）；3.違約責(zé)任的對等性：若合同約定“委托方違約需付房價20%違約金，中介違約僅退還服務(wù)費(fèi)”，需調(diào)整為“雙方違約均按服務(wù)費(fèi)的X倍賠償”或“按實(shí)際損失賠償”。（三）特殊約定的補(bǔ)充與細(xì)化1.房屋瑕疵披露：要求中介書面承諾“房屋無結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題、無隱瞞的債務(wù)糾紛”，否則“退還服務(wù)費(fèi)并賠償裝修損失”；2.跳單條款的合理性：若合同約定“委托期間及期滿后6個月內(nèi)，委托方與中介介紹的客戶交易即視為跳單”，需縮短期限（如“3個月”），并要求中介舉證“提供了帶看、議價等實(shí)質(zhì)服務(wù)”；3.解約條件的約定：提前約定“因買方貸款審批未通過、房源被查封”等不可歸責(zé)于雙方的解約情形，明確“已收服務(wù)費(fèi)退還X%，互不追究違約責(zé)任”。三、履約階段的風(fēng)險規(guī)避要點(diǎn)合同簽訂后，需通過證據(jù)留存、進(jìn)度監(jiān)督、爭議應(yīng)對保障權(quán)益：（一）證據(jù)留存意識所有溝通記錄（微信、短信、郵件）需截圖/存檔，重點(diǎn)保存“中介承諾的服務(wù)內(nèi)容、房屋瑕疵說明、付款時間調(diào)整”等內(nèi)容；付款憑證（轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)）需標(biāo)注“用途為XX房產(chǎn)中介費(fèi)”，避免與其他款項(xiàng)混淆；合同附件（房源資料、授權(quán)書、帶看記錄）需加蓋中介公章或由經(jīng)辦人簽字確認(rèn)。（二）履約進(jìn)度的監(jiān)督定期要求中介書面反饋進(jìn)度（如“網(wǎng)簽合同編號、貸款審批進(jìn)度、過戶預(yù)約時間”），若中介拖延超過合同約定的“X個工作日”，可發(fā)《催告函》（留存快遞底單）；若發(fā)現(xiàn)“房源被抵押、業(yè)主反悔”等風(fēng)險，立即啟動解約程序，要求中介退還服務(wù)費(fèi)并賠償損失（如“按房屋差價的X%索賠”）。（三）爭議解決的策略協(xié)商優(yōu)先：以書面形式（如《協(xié)商函》）提出訴求，明確“退款金額、賠償標(biāo)準(zhǔn)、履行期限”，要求中介蓋章確認(rèn)；