房地產(chǎn)銷售合同審核要點及范本房地產(chǎn)銷售合同是買賣雙方權(quán)利義務(wù)的核心載體，其條款嚴(yán)謹(jǐn)性直接關(guān)系交易安全與權(quán)益實現(xiàn)。無論開發(fā)商或購房者，簽約前對條款的細(xì)致審核都至關(guān)重要——它既能防范法律風(fēng)險，也能避免后續(xù)因約定不明引發(fā)的糾紛。本文將從專業(yè)視角梳理合同審核核心要點，并提供一份實用范本供實務(wù)參考。一、房地產(chǎn)銷售合同審核核心要點（一）主體資格審核：從根源把控交易合法性1.開發(fā)商主體資格需核查開發(fā)商是否具備“五證”：國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證（或銷售許可證）?！拔遄C”是項目合法性的核心憑證，缺少任一證件可能導(dǎo)致合同無效或無法辦理產(chǎn)權(quán)登記。尤其需注意，預(yù)售許可證的范圍應(yīng)包含擬購房屋所在樓棟，避免購買“樓花”外的違規(guī)房源。2.購房者主體資格若購房地有限購政策，需審核購房者是否符合購房條件（如戶籍、社保繳納年限、貸款資格等）。若購房者不具備資格卻簽訂合同，可能因政策限制導(dǎo)致合同無法履行，甚至承擔(dān)違約責(zé)任。對于法人購房者，還需核查其營業(yè)執(zhí)照、授權(quán)文件的有效性，確保簽約主體有權(quán)處分資產(chǎn)。（二）標(biāo)的條款審核：明確房屋核心信息1.房屋基本信息合同中需清晰約定房屋的具體坐落（精確到樓棟、單元、房號）、建筑面積（含套內(nèi)、公攤面積）、戶型、用途（住宅/商業(yè)等）、土地使用權(quán)年限。需特別注意，公攤面積的構(gòu)成應(yīng)符合《房產(chǎn)測量規(guī)范》，避免開發(fā)商虛增公攤。2.面積誤差處理參考《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，合同應(yīng)約定面積誤差的處理方式：若面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)，據(jù)實結(jié)算房款；超過3%的，購房者有權(quán)解除合同（開發(fā)商需退還房款并支付利息），或要求開發(fā)商承擔(dān)超過部分的房款（或返還差價）。（三）價款與付款方式：厘清資金流轉(zhuǎn)規(guī)則1.計價方式與總價款明確計價方式（按套、建筑面積、套內(nèi)面積），總價款需大小寫一致。若采用“一口價”銷售，需注明房屋總價包含的內(nèi)容（如裝修、車位等），避免后期產(chǎn)生“增項”爭議。2.付款方式與期限一次性付款：明確付款時間（如“合同簽訂后X日內(nèi)”），避免模糊表述（如“交房前”）。分期付款：需約定各期付款的具體時間、金額，避免開發(fā)商隨意調(diào)整節(jié)點。銀行按揭：需明確首付款比例、貸款申請期限，以及“貸款未獲批準(zhǔn)”的處理方式（如轉(zhuǎn)為全款、解除合同且互不違約）。若因開發(fā)商原因?qū)е沦J款失?。ㄈ缥遄C不全被銀行拒貸），開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。（四）權(quán)利義務(wù)與違約責(zé)任：平衡雙方權(quán)責(zé)1.交房條件與時間交房條件需明確：房屋需取得《建設(shè)工程竣工驗收備案表》（這是法定交付的核心要件），同時通水、通電、通氣等基礎(chǔ)設(shè)施需達(dá)到使用標(biāo)準(zhǔn)。交房時間應(yīng)具體到年月日，避免“約X年X月”等模糊表述。2.逾期交房責(zé)任需約定逾期交房的違約金計算方式（如按已付房款日萬分之X計算），以及購房者的解除權(quán)（如逾期超過X日，購房者可退房，開發(fā)商退還房款并支付違約金）。違約金比例應(yīng)合理，既約束開發(fā)商，也避免過高導(dǎo)致條款無效。3.產(chǎn)權(quán)登記義務(wù)開發(fā)商需在交房后X日內(nèi)將產(chǎn)權(quán)登記資料報送相關(guān)部門，若因開發(fā)商原因逾期辦證（如五證瑕疵、未繳納稅費），需約定違約金（如按已付房款日萬分之X計算）或退房權(quán)利。4.違約責(zé)任對等性審核合同中違約責(zé)任是否“雙向約束”：不能僅約定購房者逾期付款的責(zé)任，而對開發(fā)商逾期交房、辦證的責(zé)任避而不談。若條款明顯偏袒一方（如開發(fā)商違約金遠(yuǎn)低于購房者），可主張該條款顯失公平。（五）特殊條款審核：警惕隱形風(fēng)險1.補充協(xié)議與格式條款開發(fā)商提供的補充協(xié)議常包含“減輕自身責(zé)任、加重購房者義務(wù)”的條款（如“開發(fā)商對房屋質(zhì)量問題僅承擔(dān)維修責(zé)任，不賠償損失”“因政策變化導(dǎo)致合同無法履行，雙方互不擔(dān)責(zé)”）。需依據(jù)《民法典》第四百九十七條，主張此類格式條款無效。2.不可抗力與免責(zé)事由合同中“不可抗力”的定義需符合法律規(guī)定（如自然災(zāi)害、政府征收等），避免開發(fā)商將“經(jīng)營困難”“資金短缺”等自身原因納入免責(zé)范圍。3.爭議解決方式明確選擇訴訟或仲裁：若選擇仲裁，需注明具體仲裁機構(gòu)（如“提交XX仲裁委員會仲裁”），避免約定不明導(dǎo)致仲裁條款無效。二、房地產(chǎn)銷售合同范本（實用版）房地產(chǎn)銷售合同合同編號：_________出賣人（甲方）：___________________________注冊地址：___________________________法定代表人：___________________________買受人（乙方）：___________________________身份證號/營業(yè)執(zhí)照號：___________________________聯(lián)系地址：___________________________聯(lián)系電話：___________________________鑒于甲方依法取得位于_________地塊的國有土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)商品房項目（項目名稱：_________），乙方自愿購買該項目中的房屋。根據(jù)《中華人民共和國民法典》《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，雙方經(jīng)平等協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議：第一條房屋基本情況1.房屋坐落：_________市_________區(qū)_________路_________號_________棟_________單元_________層_________號。2.房屋性質(zhì)：□商品房□經(jīng)濟適用房□其他_________。3.建筑面積：_________平方米，其中套內(nèi)建筑面積_________平方米，公攤建筑面積_________平方米（最終以產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)）。4.房屋戶型：_________，房屋用途：_________（住宅/商業(yè)/辦公等）。5.房屋土地使用權(quán)年限：自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。第二條計價方式與價款1.計價方式：按_________（建筑面積/套內(nèi)建筑面積/套）計價。2.總價款：人民幣_________元（大寫：_________元整）。第三條付款方式及期限乙方選擇以下第_________種付款方式：1.一次性付款：乙方應(yīng)于本合同簽訂之日起_________日內(nèi)，支付全部房款人民幣_________元。2.分期付款：第一期：簽訂合同之日起_________日內(nèi)支付總房款的_________%，即人民幣_________元；第二期：_________年_________月_________日前支付總房款的_________%，即人民幣_________元；第三期：交房前_________日內(nèi)支付剩余房款人民幣_________元。3.銀行按揭貸款：乙方應(yīng)于本合同簽訂之日起_________日內(nèi)支付首付款人民幣_________元（不低于總房款的_________%）；剩余房款人民幣_________元由乙方向銀行申請按揭貸款支付，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理貸款手續(xù)。若乙方貸款申請未獲銀行批準(zhǔn)，雙方同意按以下第_________種方式處理：（1）乙方在收到未獲批準(zhǔn)通知之日起_________日內(nèi)以一次性付款或分期付款方式支付剩余房款；（2）雙方解除合同，甲方退還乙方已付房款（不計利息）。第四條房屋交付1.交付時間：甲方應(yīng)于_________年_________月_________日前，將符合下列條件的房屋交付乙方：該房屋已取得《建設(shè)工程竣工驗收備案表》；供水、供電、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到交付使用條件（具體標(biāo)準(zhǔn)：_________）；房屋質(zhì)量符合國家及地方相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，乙方對房屋質(zhì)量無異議（或異議已解決）。2.交付手續(xù)：甲方書面通知乙方交房，乙方應(yīng)在收到通知之日起_________日內(nèi)辦理交接手續(xù)。雙方簽署房屋交接單，視為房屋交付完成。3.逾期交付責(zé)任：逾期不超過_________日，甲方按日向乙方支付已付房款萬分之_________的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過_________日，乙方有權(quán)解除合同。乙方解除合同的，甲方應(yīng)自乙方解除合同通知到達(dá)之日起_________日內(nèi)退還全部已付房款，并按乙方已付房款的_________%支付違約金；乙方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，甲方按日向乙方支付已付房款萬分之_________的違約金。第五條產(chǎn)權(quán)登記1.甲方應(yīng)在房屋交付之日起_________日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由甲方提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因甲方責(zé)任，乙方未能在房屋交付之日起_________日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書，雙方同意按以下方式處理：乙方有權(quán)解除合同，甲方應(yīng)自乙方解除合同通知到達(dá)之日起_________日內(nèi)退還全部已付房款，并按已付房款的_________%支付違約金；乙方不解除合同的，甲方按日向乙方支付已付房款萬分之_________的違約金。2.乙方應(yīng)在接到甲方辦理產(chǎn)權(quán)登記通知后，及時提供相關(guān)資料并繳納稅費，配合辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。第六條房屋質(zhì)量與保修1.房屋質(zhì)量：甲方保證房屋質(zhì)量符合國家及地方相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，不存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題。如房屋存在質(zhì)量問題，甲方應(yīng)在乙方通知之日起_________日內(nèi)修復(fù)，修復(fù)期間不視為逾期交房；修復(fù)后仍存在質(zhì)量問題的，乙方有權(quán)解除合同，甲方應(yīng)退還房款并賠償損失。2.保修責(zé)任：房屋保修期自交付之日起計算，具體保修期限按國家及地方規(guī)定執(zhí)行。在保修期內(nèi)，甲方應(yīng)承擔(dān)保修責(zé)任，因乙方裝修或使用不當(dāng)造成的損壞除外。第七條違約責(zé)任1.乙方逾期付款責(zé)任：逾期不超過_________日，乙方按日向甲方支付逾期應(yīng)付款萬分之_________的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過_________日，甲方有權(quán)解除合同。甲方解除合同的，乙方應(yīng)按總房款的_________%支付違約金，甲方退還乙方已付房款（扣除違約金后）。2.其他違約情形：任何一方違反本合同約定的其他義務(wù)，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金人民幣_________元（或按已付房款的_________%計算），并賠償對方因此遭受的損失。第八條爭議解決本合同履行過程中發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下列第_________種方式解決：1.提交_________仲裁委員會仲裁；2.依法向房屋所在地人民法院提起訴訟。第九條其他約定1.本合同未盡事宜，雙方可簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。補充協(xié)議中含有不合理地減輕或免除本合同中約定應(yīng)當(dāng)由甲方承擔(dān)的責(zé)任，或不合理地加重乙方責(zé)任、排除乙方主要權(quán)利內(nèi)容的，該補充協(xié)議相關(guān)內(nèi)容無效。2.本合同一式_________份，甲乙雙方各執(zhí)_________份，產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案_________份，具有同等法律效力。出賣人（甲方）（簽章）：_________買受人（乙方）（簽章）：_________法定代表人或授權(quán)代表：_________身份證號/授權(quán)代表：_________簽訂日期：_________年_________月_________日簽訂日期：_________年_________月_________日三、審核與簽約的實用建議1.證據(jù)留存：簽訂合同前，要求開發(fā)商提供“五證”復(fù)印件并加蓋公章；付