年4月19日陜西物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)書(shū)文檔僅供參考陜西廣豐麗都物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)投標(biāo)人:陜西廣豐物業(yè)管理有限公司投標(biāo)人電話(huà):029-87碩9870法定代表人:投標(biāo)時(shí)間:5月廣豐麗都物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容陜西廣豐物業(yè)管理有限公司二〇〇八年五月十八日目錄項(xiàng)目頁(yè)數(shù)目錄………………3投標(biāo)致函…………5第一部分前言…………………6第一章公司簡(jiǎn)介…………6第二章公司業(yè)績(jī)…………6第三章對(duì)投標(biāo)物業(yè)的認(rèn)識(shí)………………7第二部分?jǐn)M對(duì)廣豐麗都物業(yè)服務(wù)及管理的整體設(shè)想………8第一章物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)宗旨………………8第二章公司理念方針……8第三章管理方式…………8第三部分物業(yè)管理方案內(nèi)容…………………9第一章組織架構(gòu)…………9第二章人員招聘…………11第三章員工培訓(xùn)…………12第四章物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理………13第五章物業(yè)服務(wù)內(nèi)容……16第六章物業(yè)管理服務(wù)計(jì)劃………………25第七章社區(qū)文化建設(shè)……28第八章信息反饋…………28第九章服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和承諾指標(biāo)……………29項(xiàng)目頁(yè)數(shù)第十章廣豐麗都物業(yè)費(fèi)用測(cè)算級(jí)標(biāo)準(zhǔn)…30第十一章收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)…………………33第四部分廣豐麗都物業(yè)管理日常服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)……………34第一章管理處基礎(chǔ)服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)………34第二章工程部維修服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)………35第三章協(xié)防部作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)…………………37第四章環(huán)境管理部作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)……………40第五部分廣豐麗都物業(yè)應(yīng)急預(yù)案……………42第一章電梯困人應(yīng)急預(yù)案………………42第二章突發(fā)停電應(yīng)急預(yù)案………………43第三章天然液化氣泄漏應(yīng)急預(yù)案………44第四章盜竊和破壞事件應(yīng)急預(yù)案………45第五章意外傷亡應(yīng)急預(yù)案………………46第六章水浸應(yīng)急預(yù)案……46第七章火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案……48第六部分人員安置……………52第七部分業(yè)主承諾……………52第八部分附件…………………52第九部分結(jié)束語(yǔ)………………53投標(biāo)致函投標(biāo)項(xiàng)目名稱(chēng):廣豐麗都致:陜西迪普實(shí)業(yè)有限公司我公司知悉貴公司關(guān)于廣豐麗都物業(yè)服務(wù)管理項(xiàng)目投標(biāo)情況后,對(duì)該項(xiàng)目組織公司各方面技術(shù)人員進(jìn)行評(píng)審和研究,決定參加投標(biāo)。1、本投標(biāo)書(shū)文件項(xiàng)下的所有內(nèi)容,組成了我們的投標(biāo)文件,而且該文件所有內(nèi)容都是真實(shí)的。2、我公司愿意遵守本次招標(biāo)的規(guī)定,并承諾若中標(biāo),將于貴方一起履行投標(biāo)文件各項(xiàng)條件。3、理解貴方不擬以最低報(bào)價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)接受投標(biāo),同時(shí)也不償付我公司在投標(biāo)中發(fā)生的一切費(fèi)用。4、對(duì)于貴公司要求進(jìn)一步提供的其它資料,我公司愿意盡快提供或答復(fù)。5、若貴方要求簽署<前期物業(yè)服務(wù)合同>,我公司將欣然接受。6、我公司保證從投遞標(biāo)之日起至投標(biāo)有效期內(nèi)遵守本標(biāo)書(shū),在此期限內(nèi),本標(biāo)書(shū)對(duì)我方始終具有約束力。并可隨時(shí)被貴方接受。7、我公司一旦中標(biāo),在制定和簽署正式<前期物業(yè)服務(wù)合同>之前,本標(biāo)書(shū)應(yīng)成為約束對(duì)方的文件。8、我公司理解貴方不一定接受我公司的投標(biāo),并不需作任何的解釋。投標(biāo)人全稱(chēng)(公章):陜西廣豐物業(yè)管理有限公司地址:南二環(huán)79號(hào)郵編:710086電話(huà):76508099傳真:65008700法人代表或授權(quán)代表(簽名):職務(wù):項(xiàng)目總經(jīng)理x日期:5月18日第一部分前言第一章公司簡(jiǎn)介陜西廣豐物業(yè)管理有限公司成立于8月,隸屬于陜西廣豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。是一家以物業(yè)管理服務(wù)為核心業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)。廣豐物業(yè)把高品質(zhì)、高檔次、高質(zhì)量的服務(wù)建立在高素質(zhì)的人才基礎(chǔ)之上。公司現(xiàn)有員工50余人,從業(yè)人員都具備了專(zhuān)業(yè)資格證書(shū),其中管理人員98%具有大專(zhuān)以上學(xué)歷。為了適應(yīng)公司發(fā)展需要,公司順利完成了組織結(jié)構(gòu)的調(diào)整,共設(shè)”三部一中心”,即計(jì)劃財(cái)務(wù)部、行政人事部、質(zhì)量監(jiān)督部和客服中心。伴隨著信息化管理體系模式的逐步建立,廣豐物業(yè)將邁上信息化、品牌化的道路。公司自創(chuàng)立以來(lái),本著”您的需要,就是我們的職責(zé);你的滿(mǎn)意,就是我們的服務(wù)宗旨”,貫徹”規(guī)范管理、誠(chéng)信服務(wù)、持續(xù)改進(jìn)、進(jìn)取創(chuàng)新”的質(zhì)量方針,秉承”關(guān)愛(ài)無(wú)處不在”的服務(wù)理念,堅(jiān)持”熱情、周到、耐心、細(xì)致”的工作作風(fēng),倡導(dǎo)”認(rèn)真做事,只能使事情做對(duì);用心做事,才能使事情做好”的工作態(tài)度,以”創(chuàng)一流品牌,實(shí)現(xiàn)最佳社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益”為企業(yè)發(fā)展目標(biāo),管理項(xiàng)目已涵蓋住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè),現(xiàn)管理項(xiàng)目有5A級(jí)智能大廈”廣豐國(guó)際大廈”、承擔(dān)5A級(jí)智能小區(qū)”廣豐花園”物業(yè)管理顧問(wèn)等。為給廣大業(yè)主、物業(yè)使用人創(chuàng)造安全、整潔、舒適的工作、生活環(huán)境,最大限度地滿(mǎn)足物業(yè)使用人,物業(yè)投資者實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值、增值的需要,公司按照ISO9001:質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn),制定了協(xié)防、工程、保潔、綠化及客服接待等部門(mén)的工作職責(zé)、工作內(nèi)容、工作流程、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)。培養(yǎng)出了一支”敬業(yè)、勤奮、嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實(shí)”的物業(yè)管理隊(duì)伍。創(chuàng)造美好環(huán)境是我們共同的心愿,在此,我們鄭重承諾:您的要求,將是我們永恒不變的工作內(nèi)容;您的意見(jiàn),將是我們永恒不竭的工作動(dòng)力;你的滿(mǎn)意,將是我們永恒不逾的工作目標(biāo)。我們將經(jīng)過(guò)不斷完善服務(wù)質(zhì)量,提高管理服務(wù)水平,以真誠(chéng)的奉獻(xiàn)、貼心的服務(wù)與關(guān)懷,創(chuàng)立優(yōu)美舒適的環(huán)境。為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌提升,做好我們的物業(yè)管理服務(wù);為物業(yè)管理的持續(xù)發(fā)展,做出我們應(yīng)有的貢獻(xiàn)。第二章公司業(yè)績(jī)一、12月全面接管由陜西廣豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的4萬(wàn)平方米的27層集商業(yè)寫(xiě)字樓于一體的——廣豐國(guó)際大廈物業(yè)管理。該項(xiàng)目并與參與”陜西省物業(yè)管理示范大廈(簡(jiǎn)稱(chēng)”創(chuàng)優(yōu)”)”活動(dòng)。二、初受理由銀泰置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的8萬(wàn)平方米30層集商住一體的——廣豐花園小區(qū)物業(yè)管理顧問(wèn)。三、底全面進(jìn)入由廣大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的——廣豐公寓前期物業(yè)管理。四、底全面進(jìn)入由廣豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的——崇立金世園前期物業(yè)管理。第三章對(duì)投標(biāo)物業(yè)的認(rèn)識(shí)廣豐麗都項(xiàng)目是陜西迪普實(shí)業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)并隆重推出的高檔次集商業(yè)住宅于一體的商品樓盤(pán)項(xiàng)目。該項(xiàng)目座落于大慶路(玉祥門(mén)向西300米路北),居玉祥門(mén)商業(yè)圈環(huán)金地段,東傍西二環(huán)并近靠西北最大的汽車(chē)配件城、西臨西電集團(tuán)和土門(mén)商業(yè)消費(fèi)群、北緊靠天朗城市花園小區(qū),地理位置優(yōu)越、交通便捷、區(qū)域繁華,是當(dāng)前西安房地產(chǎn)最熱地區(qū)之一,也是眾多購(gòu)房置業(yè)者理想擇選之地!廣豐麗都項(xiàng)目總建筑66460㎡,主體高度96.87米,擁有AB兩座各30層和C座18層的外觀(guān)流暢、氣勢(shì)恢宏主體建筑構(gòu)成,彰顯氣派尊貴;其中地下室占7160㎡(停車(chē)位位150個(gè)),1-2層商業(yè)占14150㎡,住宅占45150㎡,小區(qū)規(guī)劃戶(hù)數(shù)407戶(hù),為滿(mǎn)足不同消費(fèi)者需求,從經(jīng)典50㎡小戶(hù)型到豪華150平米等多元化戶(hù)型合理、人性化設(shè)計(jì),并規(guī)劃了5000㎡商務(wù)廣場(chǎng),使投資、商用、自住者隨心所欲,樂(lè)享生活之便。我們認(rèn)為,陜西迪普實(shí)業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的廣豐麗都項(xiàng)目,在繼承了西安區(qū)域商住樓獨(dú)特的方格同時(shí),推出的又一個(gè)高檔商品商住樓,從戶(hù)型和設(shè)計(jì)來(lái)看,體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)人的創(chuàng)新和觀(guān)念新穎。我公司當(dāng)前管理的廣豐國(guó)際大廈以及以前期介入的廣豐公寓和擔(dān)任顧問(wèn)的廣豐花園等項(xiàng)目在不斷努力和全體員工的奮進(jìn)工作下,不但得到雙方公司的認(rèn)可,也獲得入駐企業(yè)、廣大業(yè)主的認(rèn)同,特別是我公司管理的廣豐國(guó)際大廈在接管短短1年后,經(jīng)過(guò)全面完善,已經(jīng)著手參加陜西省每年一度的創(chuàng)立”陜西省物業(yè)管理示范大廈”活動(dòng),并有信心取得此項(xiàng)大廈殊榮。我們認(rèn)為陜西迪普實(shí)業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的廣豐麗都項(xiàng)目,若于陜西廣豐物業(yè)管理有限公司建立相互尊重、相互信任的合作,我們堅(jiān)定相信廣豐麗都項(xiàng)目在本公司的管理下,始終保持國(guó)際物業(yè)管理先進(jìn)理念,走品牌之路,一定會(huì)實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效應(yīng),強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合達(dá)到雙贏。第二部分?jǐn)M對(duì)廣豐麗都物業(yè)服務(wù)及管理的整體設(shè)想第一章物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)宗旨我公司將對(duì)廣豐麗都項(xiàng)目實(shí)施專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化、程序化物業(yè)管理,秉承”規(guī)范管理、誠(chéng)心務(wù)實(shí)!優(yōu)質(zhì)服務(wù)、爭(zhēng)創(chuàng)一流!”的企業(yè)宗旨,堅(jiān)持業(yè)主滿(mǎn)意是我們做好各項(xiàng)工作的經(jīng)營(yíng)理念,努力改進(jìn)服務(wù),不斷提高服務(wù)水平,始終不渝做好為業(yè)主服務(wù),把廣豐麗都創(chuàng)立成為一個(gè)安全、舒適、文明、整潔、優(yōu)雅、溫馨的美好家園氛圍。第二章公司理念方針一、公司質(zhì)量方針規(guī)范管理、誠(chéng)心務(wù)實(shí)!優(yōu)質(zhì)服務(wù)、爭(zhēng)創(chuàng)一流!二、公司價(jià)值觀(guān)團(tuán)結(jié)協(xié)作、正直品格!知識(shí)共享、開(kāi)拓創(chuàng)新!三、內(nèi)部管理理念員工圍著業(yè)主轉(zhuǎn),二線(xiàn)圍著一線(xiàn)轉(zhuǎn),經(jīng)營(yíng)圍著市場(chǎng)轉(zhuǎn)!四、細(xì)節(jié)管理理念事無(wú)巨細(xì)、精益求精!聚焦品質(zhì)、關(guān)注細(xì)節(jié)!第三章管理方式一、基本原則陜西廣豐物業(yè)管理有限公司堅(jiān)決在省建設(shè)廳、市房管局物業(yè)主管部門(mén),在省市物業(yè)管理協(xié)會(huì)組織的領(lǐng)導(dǎo)和指導(dǎo)下,依據(jù)中華人民共和國(guó)<物業(yè)管理?xiàng)l例>,西安市<物業(yè)管理?xiàng)l例>、<陜西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法>,完全按照法律法規(guī),對(duì)廣豐麗都項(xiàng)目實(shí)施物業(yè)管理,形成物業(yè)管理行政部門(mén)及協(xié)會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、陜西廣豐物業(yè)管理有限公司下屬?gòu)V豐麗都管理處和各專(zhuān)業(yè)管理人員的三級(jí)管理。二、管理體制依靠ISO9001質(zhì)量管理體系,運(yùn)用規(guī)章制度,崗位職責(zé),建立公司管理架構(gòu)。公司總經(jīng)理主管物業(yè)管理工作的總體規(guī)劃及重大事件決策;各職能部門(mén)監(jiān)督、考核各項(xiàng)目管理處落實(shí)公司質(zhì)量體系及公司決策執(zhí)行情況;各項(xiàng)目管理處具體負(fù)責(zé)物業(yè)的日常管理服務(wù)工作,確保公司質(zhì)量方針、目標(biāo)的所管大廈(小區(qū))實(shí)現(xiàn)。廣豐麗都管理處將依照公司管理框架,擬組建一支運(yùn)作反應(yīng)高效,員工隊(duì)伍精干、科學(xué)規(guī)范、機(jī)制靈活的管理機(jī)構(gòu)。三、管理機(jī)制1、實(shí)效工作制:我公司對(duì)業(yè)主的服務(wù)工作一律實(shí)行實(shí)效工作制。即本公司承諾:所有對(duì)外服務(wù)工作,均在向業(yè)主公開(kāi)承諾的時(shí)間內(nèi)完成或有處理結(jié)果。2、公開(kāi)服務(wù)制:所有服務(wù)工作均向業(yè)主公開(kāi)。禁止員工向業(yè)主索取任何酬勞行為。3、首問(wèn)責(zé)任制:任何員工在接到業(yè)主咨詢(xún)、投訴、求助十軍負(fù)責(zé)將業(yè)主的問(wèn)題解決完畢方可獲得公司認(rèn)可。4、全天候服務(wù)制:管理處實(shí)行24小時(shí)服務(wù)。設(shè)熱線(xiàn)服務(wù)電話(huà),歡迎業(yè)主隨時(shí)撥打。5、回訪(fǎng)工作制:管理處將依照工作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程對(duì)開(kāi)展的服務(wù)工作定期走訪(fǎng)業(yè)主,虛心接受業(yè)主的建議、批評(píng)。重大決策、措施均會(huì)事先通報(bào)給業(yè)主。6、安全預(yù)案制:管理處將優(yōu)先解決業(yè)主的安全管理問(wèn)題,對(duì)安全重點(diǎn)、難點(diǎn)建立預(yù)案制度,可能出現(xiàn)的突發(fā)問(wèn)題均按及時(shí)、有效的處理程序,確保安全工作的萬(wàn)無(wú)一失。四、其它1、提高科技含量,逐步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化服務(wù)和管理在各個(gè)管理項(xiàng)目管理處,我們將對(duì)業(yè)主檔案、各類(lèi)資料、采購(gòu)及辦公實(shí)施計(jì)算機(jī)化管理。2、法律關(guān)系以合同形式與開(kāi)發(fā)商簽訂<前期物業(yè)服務(wù)合同>,業(yè)主委員會(huì)成立后,得到續(xù)聘與業(yè)主委員會(huì)簽訂<物業(yè)管理合同>,建立合同甲乙雙方為制約的主體關(guān)系。第三部分物業(yè)管理方案內(nèi)容第一章組織架構(gòu)一、組織架構(gòu)圖陜西物業(yè)管理有限公司陜西物業(yè)管理有限公司華豪麗都物業(yè)管理處客服部工程部協(xié)防部環(huán)境事務(wù)部二、人員配置:(51人)1、管理處主任:1人2、主任助理兼客服主管:1人3、客服兼收費(fèi)員:2人4、文員:1人5、工程維修部:9人主管:1人電工:4人水暖工:3人電梯工:1人6、協(xié)防部:27人(協(xié)防部24小時(shí)值勤,人員按照三班倒,在編制數(shù)上加1/3人員)領(lǐng)班:2人門(mén)崗:6人巡邏崗:4人外圍:3人車(chē)場(chǎng):3人監(jiān)控室:2人7、環(huán)衛(wèi)綠化部:10人領(lǐng)班:1人(代班上崗)保潔員:8人綠化工:1人(并承擔(dān)2樓平臺(tái)上環(huán)境衛(wèi)生)第二章人員招聘一、高層物業(yè)管理人員1、物業(yè)經(jīng)理(管理處主任)大學(xué)本科以上學(xué)歷,持有物業(yè)管理上崗證,具有5年以上大型物業(yè)管理實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn),熟悉物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)及企業(yè)基本管理工作,有較強(qiáng)的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力及處理突發(fā)事件的能力,勤業(yè)、敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。2、物業(yè)經(jīng)理助理兼客服部主管大專(zhuān)以上學(xué)歷,持有物業(yè)管理上崗證,有3年以上的物業(yè)管理實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn),有一定的管理協(xié)調(diào)能力,對(duì)工作管理、運(yùn)作有較強(qiáng)的、系統(tǒng)的認(rèn)識(shí),能熟練操作電腦,文字功底強(qiáng),具有較強(qiáng)的組織、策劃、溝通、分析、統(tǒng)計(jì)能力,熟悉公關(guān)業(yè)務(wù),勤業(yè)、敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。二、客服部客服兼收費(fèi)員大專(zhuān)以上學(xué)歷,持有物業(yè)管理上崗證,熟悉物業(yè)管理法律法規(guī),有較強(qiáng)的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力,了解公關(guān)業(yè)務(wù),性格溫和,電腦打字熟練,語(yǔ)言表示能力強(qiáng),對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé),敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。三、文員大專(zhuān)以上學(xué)歷,持有物業(yè)管理上崗證,熟悉日常辦公軟件,電腦打字熟練,具有豐富的文件編輯工作經(jīng)驗(yàn),具有豐富的資料、文檔管理工作經(jīng)驗(yàn),組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng),吃苦耐勞。四、工程維修部1、工程維修部主管大學(xué)專(zhuān)科以上學(xué)歷(工科專(zhuān)業(yè)),工程師職稱(chēng),有6年以上工程管理經(jīng)驗(yàn),持有物業(yè)管理上崗證,有2年以上本職工作經(jīng)驗(yàn),具有扎實(shí)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)基礎(chǔ),豐富的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn),極強(qiáng)的動(dòng)手操作能力以及較強(qiáng)的資源運(yùn)用能力、組織管理能力和綜合事務(wù)管理能力,有電工操作證,勤業(yè)、敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。2、弱電技工大專(zhuān)以上學(xué)歷,電子技術(shù)、計(jì)算機(jī)或相關(guān)專(zhuān)業(yè),有3年以上工作經(jīng)驗(yàn),業(yè)務(wù)熟練,有較強(qiáng)的敬業(yè)精神,具有獨(dú)立完成工作的能力,具有特種工種上崗證書(shū)。3、強(qiáng)電技工身體健康,中專(zhuān)以上學(xué)歷,電力系統(tǒng)或相關(guān)專(zhuān)業(yè),有3年以上工作經(jīng)驗(yàn),業(yè)務(wù)熟練,有較強(qiáng)的敬業(yè)精神,具有獨(dú)立完成工作的能力,具有特種工上崗證書(shū)。4、電梯技工大專(zhuān)以上學(xué)歷,有5年以上工作經(jīng)驗(yàn),有電梯設(shè)備的管理經(jīng)驗(yàn),業(yè)務(wù)熟練,有較強(qiáng)的敬業(yè)精神,具有獨(dú)立完成工作的能力。五、協(xié)防部1、領(lǐng)班大專(zhuān)(或同等學(xué)歷),熟悉國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和保安的有關(guān)知識(shí),具有較強(qiáng)的管理能力。持有物業(yè)管理上崗證,有2年以上的本職工作經(jīng)驗(yàn),具有,豐富的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的語(yǔ)言表示能力,以及隨機(jī)應(yīng)變處理突發(fā)事件的能力,有一定的消防知識(shí)。工作認(rèn)真負(fù)責(zé),敬業(yè)、樂(lè)業(yè),部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人優(yōu)先選擇。2、協(xié)防員高中以上學(xué)歷,退伍軍人優(yōu)先,身高172CM以上,身體健康、品行端正,工作認(rèn)真負(fù)責(zé),外地戶(hù)口須有本地戶(hù)口擔(dān)保人。3、監(jiān)控管理員高中以上學(xué)歷,男身高175CM以上,女165CM以上,身體健康,不矯正視力為1.5,品行端正,工作認(rèn)真,電腦打字熟練。六、環(huán)境事務(wù)部1、領(lǐng)班中專(zhuān)以上文憑,45歲以下,能熟練掌握并操作各類(lèi)保潔設(shè)施設(shè)備,有3年以上專(zhuān)業(yè)保潔經(jīng)驗(yàn),敬業(yè)精神強(qiáng)、吃苦耐勞,溝通力好。2、保潔員初中以上文化,45歲以下,有一定的保潔經(jīng)驗(yàn),敬業(yè)精神強(qiáng)、吃苦耐勞。第三章員工培訓(xùn)一、新員工上崗培訓(xùn)根據(jù)物業(yè)管理思想,為打造物業(yè)管理精品,擬對(duì)新員工上崗培訓(xùn)工作做以下安排。1、員工上崗培訓(xùn)期7天為有薪培訓(xùn)。2、培訓(xùn)內(nèi)容包括:物業(yè)管理概述,小區(qū)物業(yè)管理流程,現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)理念,各崗位職責(zé)、員工守則、業(yè)主投訴、應(yīng)急工作處理程序等。二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn)1、經(jīng)過(guò)實(shí)際工作中所產(chǎn)生的問(wèn)題,不定期地安排當(dāng)事人(指員工)參加班后的專(zhuān)題培訓(xùn)。2、每位在崗員工每月參加1-2次公司組織的工作指導(dǎo)培訓(xùn)。組織員工座談會(huì),交流事件處理技巧及與業(yè)主溝通的經(jīng)驗(yàn)。3、上崗循環(huán)培訓(xùn)的考核辦法。經(jīng)過(guò)理論答題的方式考核員工所掌握的培訓(xùn)內(nèi)容。在實(shí)際工作中,業(yè)主的投訴率和員工違章、違規(guī)的行為是評(píng)價(jià)員工工作的基礎(chǔ)。經(jīng)過(guò)理論與實(shí)踐考核,淘汰不合格的員工,達(dá)到優(yōu)化管理的目的。4、培訓(xùn)計(jì)劃及培訓(xùn)內(nèi)容提綱(略)。第四章物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理一、管理規(guī)章制度科學(xué)管理、合理量化、健全制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾Ｕ?為了達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)的管理目的,我公司已成功導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)模式。在接管物業(yè)以后,將嚴(yán)格按照質(zhì)量管理體系的標(biāo)準(zhǔn),實(shí)行專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化管理。制定出管理規(guī)章制度共計(jì)74條,其中公眾制度12條,內(nèi)部崗位職責(zé)12條,運(yùn)作管理制度29條,員工培訓(xùn)考核制度9條。1、公眾制度(1)<業(yè)主手冊(cè)>(2)<業(yè)主公約>(3)<精神文明公約>(4)<樓宇使用維護(hù)管理規(guī)定>(5)<二次裝修管理規(guī)定>(6)<二次裝修管理協(xié)議>(7)<裝修人員管理規(guī)定>(8)<出入物品管理規(guī)定>(9)<安全管理規(guī)定>(10)<消防管理規(guī)定>(11)<清潔衛(wèi)生管理規(guī)定>(12)<園林綠化管理規(guī)定>2、崗位職責(zé)(1)物業(yè)管理處主任崗位職責(zé)(2)經(jīng)理助理崗位職責(zé)(3)物業(yè)管理客服人員崗位職責(zé)(4)物業(yè)管理員崗位職責(zé)(5)財(cái)務(wù)收費(fèi)員崗位職責(zé)(6)工程維修部主管崗位職責(zé)(7)工程技術(shù)員崗位職責(zé)(8)安全事務(wù)主管崗位職責(zé)(9)安全管理員崗位職責(zé)(10)環(huán)衛(wèi)綠化部主管崗位職責(zé)(11)綠化維護(hù)人員崗位職責(zé)(12)環(huán)衛(wèi)清潔員崗位職責(zé)3、運(yùn)作管理制度(1)<員工手冊(cè)>(2)<管理人員文明服務(wù)準(zhǔn)則>(3)<員工辦公制度>(4)<各部門(mén)月工作計(jì)劃及總結(jié)制度>(5)<員工培訓(xùn)制度>(6)<檔案資料管理制度>(7)<值班管理制度>(8)<公共用品申請(qǐng)、購(gòu)買(mǎi)、領(lǐng)用制度>(9)<員工宿舍管理評(píng)比制度>(10)<接待投訴處理及回訪(fǎng)制度>(11)<維修回訪(fǎng)制度>(12)<機(jī)電設(shè)備管理手冊(cè)>(13)<機(jī)電設(shè)備的編號(hào)方法>(14)<機(jī)電設(shè)備的統(tǒng)計(jì)制度>(15)<配電房管理制度>(16)<物業(yè)防火安全檢查制度>(17)<物業(yè)管理運(yùn)作流程>(18)<業(yè)戶(hù)投訴處理程序>(19)<業(yè)戶(hù)入住工作程序>(20)<業(yè)戶(hù)入住裝修管理工作程序>(21)<物業(yè)管理檔案建立工作程序>(22)<物業(yè)資料控制工作程序>(23)<公共設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)工作程序>(24)<機(jī)電設(shè)備維修工作程序>(25)<安全管理工作程序>(26)<消防應(yīng)急處理工作程序>(27)<園林綠化管理工作程序>(28)<清潔管理工作程序>(29)<社區(qū)文化開(kāi)展工作程序>4、員工培訓(xùn)考核制度(1)<新員工入職培訓(xùn)制度>(2)<在崗員工循環(huán)培訓(xùn)制度>(3)<員工工作考核及獎(jiǎng)罰制度>(4)<員工崗位責(zé)任月考核成績(jī)匯總表>(5)<經(jīng)理助理崗位月考核成績(jī)表>(6)<部門(mén)主管崗位月考核成績(jī)表>(7)<部門(mén)員工崗位月考核成績(jī)表>(8)<業(yè)戶(hù)意見(jiàn)統(tǒng)計(jì)表>(9)<員工違章違紀(jì)處理意見(jiàn)申報(bào)表>二、物業(yè)檔案建立與管理1、資料的收集資料的收集堅(jiān)持內(nèi)容豐富的原則。根據(jù)實(shí)體資料和信息資料的內(nèi)容,在實(shí)際工作中從需要和服務(wù)的角度出發(fā),擴(kuò)大信息的收集來(lái)源;從時(shí)間上來(lái)講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料;從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的全部。大到房屋本體公共設(shè)施,小到花草苗木都應(yīng)有詳細(xì)的資料。2、資料分類(lèi)整理(1)分辨真?zhèn)?2)分類(lèi)排序(3)組編檔號(hào)(4)裝訂精美3、檔案資料管理(1)采用原始檔案和電腦檔案雙軌管理制。(2)采用多種形式的文檔儲(chǔ)存方法,以便原始檔案的管理。(3)建議盡可能的采用電腦儲(chǔ)存,便于查找調(diào)用和更好地保護(hù)原始檔案的資料免受翻動(dòng)的磨損和損壞。(4)建立健全檔案的外借管理規(guī)定。檔案管理必須專(zhuān)人負(fù)責(zé),應(yīng)做到保管、保密,工作細(xì)致,如有破損,應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)。(5)檔案管理室達(dá)到防火、防潮、防變質(zhì)的”三防”標(biāo)準(zhǔn)。第五章物業(yè)服務(wù)內(nèi)容一、公共設(shè)施設(shè)備管理1、管理目標(biāo)保證設(shè)備運(yùn)行正常,無(wú)重大管理責(zé)任事故。2、管理措施(1)制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄、維修檔案等管理制度。(2)配備所需專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員,嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程,設(shè)備管理和維修人員持證上崗。(3)設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔,無(wú)雜物,灰塵積垢,無(wú)鼠、蟲(chóng)害發(fā)生,機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。(4)建立供電、供水的管理制度,配置人員24小時(shí)值班。(5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行正常,有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間排除故障,保證系統(tǒng)工作正常。(6)消防系統(tǒng)設(shè)施齊全,完好無(wú)損,確保隨時(shí)啟用。(7)消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理設(shè)施、設(shè)備的各種問(wèn)題。(8)制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案,設(shè)立消防疏散示意圖,照明設(shè)施,引路標(biāo)志完好,緊急疏散通道暢通,無(wú)火災(zāi)安全隱患。(9)給排水設(shè)備、閥門(mén)、管道工作正常,無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,按規(guī)定時(shí)間對(duì)二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無(wú)二次污染。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施,水池、水箱周?chē)鸁o(wú)污染隱患。排水系統(tǒng)通暢,汛期無(wú)泛水,地下室、設(shè)備房無(wú)積水浸泡發(fā)生。遇有事故,維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修,保證無(wú)大面積跑水、泛水,長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急處理方案。(10)公共配套服務(wù)設(shè)施維護(hù)周到,公用管線(xiàn)統(tǒng)一下地或入公共管道,無(wú)架空管線(xiàn),無(wú)礙觀(guān)瞻。道路、大堂等公共照明完好,小區(qū)范圍內(nèi)的道路暢通,路面平坦。二、安全管理服務(wù)1、管理目標(biāo)(1)確保大廈內(nèi)無(wú)因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。(2)維護(hù)好大廈內(nèi)的公共秩序,控制私設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、廣告字畫(huà)、亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象;控制小商小販進(jìn)入。(3)有預(yù)見(jiàn)性地對(duì)任何可能危急業(yè)戶(hù)的安全情況,采取防范措施。2、建立巡邏聯(lián)動(dòng)治安網(wǎng)絡(luò)(1)在小區(qū)內(nèi)設(shè)立流動(dòng)崗哨,實(shí)行24小時(shí)值班巡邏制。做到2小時(shí)巡視一遍,并記錄安全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。(2)遇到有緊急情況或其它治安需要,管理處經(jīng)過(guò)對(duì)講機(jī)下達(dá)指令,巡邏人員可在1分鐘~3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行支援。(3)與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系,定期與管片民警分析治安形勢(shì)、特點(diǎn)以及防范的方法和技能。3、緊急情況下的應(yīng)急措施(1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異?，F(xiàn)象時(shí),管理部迅速調(diào)集巡邏安全管理員,以最快的速度趕到現(xiàn)場(chǎng),控制局面,爭(zhēng)取主動(dòng)。(2)迅速調(diào)整人力、物力,以確保應(yīng)急工作的順利進(jìn)行。(3)發(fā)生案件時(shí),立即報(bào)警并維護(hù)現(xiàn)場(chǎng),協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查破案。(4)管理處經(jīng)理應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),沉著、冷靜進(jìn)行處理,并向上級(jí)報(bào)告。三、裝修管理服務(wù)1、日常裝修管理(1)管理處安排客服人員辦理裝修隊(duì)伍的登記、審批和發(fā)放各類(lèi)證件。(2)跟蹤施工情況。管理處工程維修部主管每日巡視,了解各施工點(diǎn)施工情況。安全事務(wù)部主管每日安排人員三次不定時(shí)巡視,了解施工情況及糾正施工隊(duì)違反裝修管理制度的現(xiàn)象,控制不安全因素的產(chǎn)生。(3)安全管理員24小時(shí)值班,控制人員進(jìn)出并做好相應(yīng)記錄。(4)裝修垃圾清運(yùn)。采取集中收集的方法,不堆積、不滯留,不污染小區(qū)內(nèi)外環(huán)境。2、裝修安全管理(1)安全事務(wù)部負(fù)責(zé)裝修日常安全工作。(2)與業(yè)主和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人簽訂安全責(zé)任書(shū)。(3)裝修材料按指定時(shí)間進(jìn)入,安全管理員進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn),發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作處理的材料嚴(yán)禁入內(nèi)。(4)需要進(jìn)行燒焊等動(dòng)火作業(yè),應(yīng)向管理處提出申請(qǐng),經(jīng)批準(zhǔn)后在工程技術(shù)人員監(jiān)護(hù)下,方可作業(yè)。(5)安全管理員巡查時(shí),對(duì)裝修點(diǎn)的材料、裝修方式進(jìn)行認(rèn)真檢查,發(fā)現(xiàn)不安全隱患,及時(shí)處理報(bào)告。(6)發(fā)生緊急事故時(shí),按緊急處理措施程序進(jìn)行。2、裝修流程說(shuō)明及裝修流程圖(1)裝修辦理流程說(shuō)明1．詳細(xì)填寫(xiě)<裝修施工申請(qǐng)表>的裝修項(xiàng)目,并附上圖紙。2．到物業(yè)公司辦理裝修許可證前,請(qǐng)準(zhǔn)備好以下資料:?營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件(加蓋公司紅章)?資質(zhì)證明(加蓋公司紅章)?施工人員身份證(復(fù)印件留底)?施工人員1寸照片2張,辦理出入證收取工本費(fèi)元/個(gè)?裝修押金元(退還時(shí)不記息)?裝修管理費(fèi) 元/平方米業(yè)主:?裝修合同3．裝修公司到物業(yè)辦查驗(yàn)證明。4．物業(yè)辦、業(yè)主與裝修公司簽署<裝修工程區(qū)域消防安全承諾書(shū)>。5．物業(yè)辦在五個(gè)工作日內(nèi)完成審批手續(xù),并按<裝修施工申請(qǐng)表>所載的聯(lián)系電話(huà)、地址通知業(yè)主(使用人)及裝修公司領(lǐng)取裝修許可證。6．裝修完畢,裝修公司需提前三天向物業(yè)辦提請(qǐng)裝修驗(yàn)收。=1\*GB3①向物業(yè)公司交回”裝修許可證”、”施工人員出入證”。=2\*GB3②工程部檢查裝修項(xiàng)目。=3\*GB3③物業(yè)辦統(tǒng)計(jì)是否存在違約現(xiàn)象。7．裝修完畢驗(yàn)收合格后,請(qǐng)保存好收據(jù)到物業(yè)辦退還押金。 裝修流程圖裝修公司持押金和裝修管理費(fèi)收據(jù)到協(xié)防部辦理:裝修許可證裝修公司持押金和裝修管理費(fèi)收據(jù)到協(xié)防部辦理:裝修許可證施工人員出入證簽訂消防安全責(zé)任書(shū)業(yè)主填寫(xiě)并向物業(yè)部提交:裝修申請(qǐng)表裝修圖紙裝修公司裝修公司進(jìn)入裝修現(xiàn)場(chǎng),必須張貼裝修許可證及施工人員行為規(guī)范,并按裝修申請(qǐng)內(nèi)容施工。如需延長(zhǎng)施工時(shí)間,向物業(yè)部提出申請(qǐng)。施工完畢前三天向物業(yè)部書(shū)面提出裝修驗(yàn)收申請(qǐng)。裝修公司辦裝修公司辦”施工”證,向物業(yè)提交:營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件(加蓋紅章)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件(蓋章)施工人員1寸照片2張驗(yàn)收不合格者返修,再次申請(qǐng)驗(yàn)收驗(yàn)收不合格者返修,再次申請(qǐng)驗(yàn)收。管理處:管理處:物業(yè)辦公室審核、驗(yàn)證工程部審批裝修項(xiàng)目驗(yàn)收合格向物業(yè)部交回:驗(yàn)收合格向物業(yè)部交回:裝修許可證。施工人員出入證。審圖業(yè)主/裝修公司向財(cái)務(wù)部交納費(fèi)用:審圖業(yè)主/裝修公司向財(cái)務(wù)部交納費(fèi)用:1、裝修押金元/戶(hù)2、裝修管理費(fèi)元/戶(hù)持交款收據(jù)到財(cái)務(wù)部退押金裝修完畢,業(yè)主入住裝修完畢,業(yè)主入住四、消防管理服務(wù)1、消防組織機(jī)構(gòu)的建立(1)管理處負(fù)責(zé)建立消防安全小組。(2)管理處經(jīng)理為消防安全負(fù)責(zé)人。(3)管理處其它人員為義務(wù)消防員。(4)安全事務(wù)部主管為專(zhuān)職安全監(jiān)督員。(5)日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。(6)管理部負(fù)責(zé)制定組織機(jī)構(gòu)圖及人員職責(zé)。2、建立各項(xiàng)消防制度(1)消防檢查制度。(2)專(zhuān)職安全員每日檢查小區(qū)內(nèi)的消防安全情況,包括消防設(shè)備、動(dòng)火作業(yè)監(jiān)督、安全用水、用電情況等,檢查結(jié)果記錄在<安全檢查記錄>中,該記錄每周由管理處經(jīng)理審核。(3)兼職巡視員負(fù)責(zé)每樓、每層消防安全情況巡視,每日巡視一遍,并填寫(xiě)<消防安全檢查登記表>。(4)在安全檢查中發(fā)現(xiàn)消防隱患,應(yīng)及時(shí)采取整改措施,做到隱患不過(guò)夜。(5)發(fā)現(xiàn)業(yè)主因裝修造成消防隱患,應(yīng)向業(yè)主發(fā)放<整改通知>,限期整改,并跟蹤驗(yàn)證。(6)管理處制定<動(dòng)火審批制度>,內(nèi)容包括動(dòng)火申請(qǐng)和審批程序及違章處理方法。3、防火措施(1)貫徹”預(yù)防為主,防消結(jié)合”的方針,業(yè)戶(hù)要樹(shù)立防火意識(shí),管理處每周確定一名主管以上的管理人員為防火值班員,全面負(fù)責(zé)小區(qū)的消防工作。(2)嚴(yán)禁亂拉、亂接臨時(shí)用電線(xiàn)路,電器線(xiàn)路需維修時(shí)請(qǐng)及時(shí)找管理處安排施工。(3)嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)燒廢紙、雜物,亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。(4)不準(zhǔn)改變、拆除、封堵消防設(shè)施和通道。(5)不準(zhǔn)在樓道、過(guò)道設(shè)立倉(cāng)庫(kù),堆放雜物,阻礙通道。(6)嚴(yán)格裝修審批手續(xù),動(dòng)火審批手續(xù),保證每樓、每層有必要的消防設(shè)施。(7)公共場(chǎng)所嚴(yán)禁使用可燃性裝修材料,室內(nèi)使用可燃性材料要嚴(yán)格控制,并加以處理。(8)配備火警時(shí)的必須器材,如:應(yīng)急照明燈等。4、消防知識(shí)培訓(xùn)(1)對(duì)業(yè)戶(hù)的消防要求(包括安全用水、用電),經(jīng)過(guò)<業(yè)主公約>、<業(yè)主手冊(cè)>傳達(dá)到各業(yè)主,并向業(yè)主發(fā)放有關(guān)消防學(xué)習(xí)資料,用宣傳欄等消防宣傳途徑對(duì)業(yè)主進(jìn)行消防宣傳教育。(2)管理處內(nèi)部每月組織一次消防學(xué)習(xí),學(xué)習(xí)教材是安全消防管理?xiàng)l例,內(nèi)部的消防管理制度,設(shè)備設(shè)施操作方法等,學(xué)習(xí)情況須詳細(xì)記錄。(3)管理處經(jīng)理每月檢查一次安全活動(dòng)記錄并簽字認(rèn)可。(4)專(zhuān)、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識(shí)和消防技能培訓(xùn),考試合格后方可任職。5、消防設(shè)備管理(1)管理處負(fù)責(zé)建立消防檔案。(2)管理處對(duì)各種消防設(shè)備和設(shè)施的標(biāo)識(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì),編制<消防設(shè)備標(biāo)識(shí)登記>。(3)制定<設(shè)備管理制度>,對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)。6、消防演習(xí)(1)小區(qū)內(nèi)每年至少組織一到兩次消防演習(xí),具體辦法和內(nèi)容參見(jiàn)由管理處制定的<消防演習(xí)方案>。(2)消防演習(xí)后,管理處經(jīng)理編制<消防演習(xí)報(bào)告>。對(duì)演習(xí)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,及時(shí)調(diào)整、糾正并驗(yàn)證其結(jié)果。五、車(chē)場(chǎng)管理服務(wù)為確保小區(qū)車(chē)輛安全,為業(yè)戶(hù)提供良好的車(chē)輛保管服務(wù),特制定本標(biāo)準(zhǔn)。1、小區(qū)停車(chē)場(chǎng)實(shí)行日夜24小時(shí)值班制度,由小區(qū)安全管理員負(fù)責(zé)管理,車(chē)輛能夠隨時(shí)進(jìn)出、停放。2、本小區(qū)停車(chē)場(chǎng)實(shí)行有償使用,車(chē)主須憑車(chē)輛進(jìn)出小區(qū)的磁卡(月卡或一次性卡)進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)。3、車(chē)輛進(jìn)入:車(chē)輛進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)應(yīng)一慢二停,必須服從安全管理員的指揮和安排,取得安全管理員同意后方可進(jìn)入。4、車(chē)輛停放:車(chē)輛停放時(shí)必須服從安全管理員指揮,注意前后左右車(chē)輛的安全,在規(guī)定位置上停放,并與周?chē)?chē)輛保持適當(dāng)距離,不得對(duì)其它車(chē)輛的進(jìn)出和其它車(chē)位的使用造成阻礙,車(chē)主必須鎖好車(chē)門(mén),調(diào)整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài),車(chē)內(nèi)貴重物品須隨身帶走,車(chē)主停好車(chē)輛后須立即離開(kāi)停車(chē)場(chǎng),不得在她人車(chē)輛旁停留。安全管理員應(yīng)指揮車(chē)輛停放,查看車(chē)輛有無(wú)上鎖,有無(wú)外部破損,應(yīng)通知車(chē)主并登記,不服從指揮、亂停放車(chē)輛的按照交通亂停放車(chē)輛有關(guān)規(guī)定給予處罰。停車(chē)場(chǎng)車(chē)位分固定車(chē)位和非固定車(chē)位,車(chē)主按類(lèi)使用車(chē)位。5、駛離:車(chē)輛駛離停車(chē)場(chǎng)時(shí)應(yīng)注意周?chē)?chē)輛的安全,緩慢駛離,并在出口處向安全管理員交回停車(chē)牌,管理員核對(duì)牌號(hào)相符,收回停車(chē)牌、收取停車(chē)費(fèi)后方可駛離。6、車(chē)場(chǎng)安全管理員值班期間應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé),熱情服務(wù),不得會(huì)客、喝酒、睡覺(jué),不得離崗,不得讓親朋好友和其它無(wú)關(guān)人員進(jìn)入停車(chē)場(chǎng),嚴(yán)格核對(duì)駛離車(chē)輛的牌號(hào),對(duì)車(chē)主的合理要求應(yīng)給予滿(mǎn)足。安全管理員交接班時(shí)應(yīng)辦理交接手續(xù),核實(shí)停車(chē)場(chǎng)內(nèi)車(chē)輛與登記記錄相符,并簽字認(rèn)可。7、停車(chē)場(chǎng)內(nèi)不得試剎車(chē)、練習(xí)車(chē)、修理車(chē)輛,禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其它危險(xiǎn)品的車(chē)輛停放。六、環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)1、工作流程及質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)。保潔工作流程及標(biāo)準(zhǔn)將按照ISO--9000標(biāo)準(zhǔn),由本公司制定。2、公共場(chǎng)所,公共綠地,主次干道、房屋公共部位的保潔(不少于以下頻次)(1)公共綠地1次/天清理(2)硬化地面2次/天清掃不定時(shí)巡視保潔(3)室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱1次/天擦拭(4)水池、溝、渠、沙井1次/天清理(5)及時(shí)清掃積水、積雪3、樓內(nèi)公共部位(1)樓內(nèi)通道、樓梯1次/天拖掃(2)共用活動(dòng)場(chǎng)所2次/天清掃(3)樓道玻璃窗1次/周擦拭(4)大廳地面1次/4小時(shí)全面拖擦(5)信報(bào)箱、消防栓、過(guò)道門(mén)、扶手等公共設(shè)施1次/天擦洗(6)公共衛(wèi)生間2次/天全面清潔不定時(shí)巡視保潔清潔完成后,清潔區(qū)域、各位無(wú)垃圾、雜物、異味、外觀(guān)整潔、明亮;并進(jìn)行保潔巡查,無(wú)亂懸掛、亂丟棄、亂堆放、亂貼亂畫(huà)現(xiàn)象。4、垃圾的處理與收集(1)根據(jù)物業(yè)實(shí)際合理布設(shè)垃圾桶、果殼箱,垃圾袋裝,并進(jìn)行垃圾分類(lèi)收集;(2)垃圾每日收集2次,作到日產(chǎn)日清,無(wú)垃圾桶、果殼箱滿(mǎn)溢現(xiàn)象;(3)垃圾桶、果殼箱每日不定時(shí)清理,定期清洗,保持潔凈,不得有外溢現(xiàn)象;5、排水、排污管道通暢(1)區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道1次/年全面疏通(2)雨、污水井1次/月檢查(并視檢查情況進(jìn)行及時(shí)清掏)(3)化糞池1次/月檢查1次/年清掏6、建立消殺工作管理制度,根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期開(kāi)展消殺工作,有效控制鼠、蠅、蚊等害蟲(chóng)的孽生;定期對(duì)各類(lèi)病蟲(chóng)害進(jìn)行預(yù)防控制,適時(shí)投放消殺藥物。七、綠化養(yǎng)護(hù)管理1、草坪保持平整,及時(shí)進(jìn)行修剪。2、草坪內(nèi)常年清除雜草,有效控制雜草孽生。3、綠籬及時(shí)修剪,綠籬根部無(wú)死枝枯葉及雜物,當(dāng)天清除修剪廢棄物。4、根據(jù)氣候狀況和季節(jié),適時(shí)組織澆灌,施肥和松土,花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好。5、適時(shí)組織防凍保暖、防沙,預(yù)防病蟲(chóng)害。6、綠化地應(yīng)設(shè)有宣傳牌,提示人們愛(ài)護(hù)綠化。八、特約服務(wù)項(xiàng)目(見(jiàn)下頁(yè)詳表)序號(hào)約定服務(wù)服務(wù)內(nèi)容1家政服務(wù)保姆、鐘點(diǎn)工、衣物清洗、家教、家裝、報(bào)紙派送、餐飲菜單訂送、牛奶飲品訂送、接送小孩等。2禮賓服務(wù)航班動(dòng)態(tài)查詢(xún)、機(jī)票火車(chē)票訂購(gòu)、旅游信息及組團(tuán)服務(wù)、汽車(chē)租賃、酒店預(yù)訂、郵信件托收、傳遞等。3商務(wù)服務(wù)各項(xiàng)租賃中介服務(wù)、買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)等。4健康服務(wù)創(chuàng)立小區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生保健站、醫(yī)藥超市等。5文體服務(wù)小型體育用品的發(fā)放、書(shū)籍、音像制品租賃等。6維修服務(wù)疏通管道、維修電器、處理各類(lèi)管路線(xiàn)路問(wèn)題等。7文化服務(wù)設(shè)立宣傳欄、活動(dòng)中心、每年最少有一次大型文藝匯演。9助力服務(wù)在主通道口設(shè)立平板車(chē)、手推車(chē)等助力服務(wù)器械。10應(yīng)急預(yù)案服務(wù)管理處將優(yōu)先解決業(yè)主的安全問(wèn)題,設(shè)立應(yīng)急預(yù)案,對(duì)可能出現(xiàn)的突發(fā)問(wèn)題建立解決程序,確保安全工作萬(wàn)無(wú)一失。序號(hào)特色服務(wù)服務(wù)內(nèi)容1全天候服務(wù)管理處設(shè)24小時(shí)熱線(xiàn)電話(huà)服務(wù)。2時(shí)效服務(wù)所有服務(wù)工作,均在公開(kāi)向業(yè)主承諾時(shí)間內(nèi)完成。3公開(kāi)服務(wù)所有服務(wù)均向業(yè)主公開(kāi),禁止員工向業(yè)主索要報(bào)酬。4首問(wèn)責(zé)任服務(wù)所有工作人員在接到業(yè)主咨詢(xún)、投訴、求助時(shí)均負(fù)責(zé)將問(wèn)題解決完畢直至業(yè)主認(rèn)可。5回訪(fǎng)服務(wù)管事處將依照作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)定期走訪(fǎng)業(yè)主,虛心接受業(yè)主的合理化建議、批評(píng),重大決策、措施均會(huì)在事先通報(bào)業(yè)主6零干擾服務(wù)管理處將認(rèn)真解決因自身或外界因素給業(yè)主造成的二次干擾問(wèn)題。7智能化服務(wù)以高科技管理提高工作效率,為業(yè)主打造完美的生活空間。8網(wǎng)絡(luò)服務(wù)建立小區(qū)專(zhuān)有的服務(wù)網(wǎng)站,給業(yè)主提供一個(gè)網(wǎng)絡(luò)家園,創(chuàng)立物業(yè)客戶(hù)服務(wù)平臺(tái),提出對(duì)物業(yè)服務(wù)工作的意見(jiàn)反饋。讓業(yè)主足不出戶(hù),解決問(wèn)題。我公司結(jié)合廣豐麗都的實(shí)際情況,充分考慮到業(yè)主的生活質(zhì)量,運(yùn)用現(xiàn)代化物業(yè)服務(wù)理念,結(jié)合國(guó)際化酒店式管理,專(zhuān)業(yè)的管理隊(duì)伍,高素質(zhì)的管理人才,為您量體裁衣,提供全方位,一站式特色管理服務(wù),貼心服務(wù),關(guān)懷備至。為您營(yíng)造健康、和諧、高尚的人文社區(qū),讓您感受家的溫馨與尊貴,給您的居住、辦公、商務(wù)活動(dòng)提供廣闊的升值空間。第六章物業(yè)管理服務(wù)計(jì)劃根據(jù)廣豐麗都的工程進(jìn)度,在管理服務(wù)過(guò)程中,我們將在不同階段提供不同的咨詢(xún)、策劃以及后期的全程物業(yè)管理服務(wù),提升物業(yè)的形象及品牌。1、物業(yè)建設(shè)過(guò)程中的前期介入階段2、物業(yè)交接時(shí)的接管驗(yàn)收階段3、業(yè)主入住階段的管理服務(wù)4、業(yè)主入住后的管理服務(wù)階段一、物業(yè)建設(shè)過(guò)程中的前期介入階段1、提供物業(yè)建設(shè)過(guò)程中合理化的建議,完善物業(yè)的使用功能,可從日后管理的角度及時(shí)向開(kāi)發(fā)建設(shè)單位提出合理化的建議,避免不必要的設(shè)計(jì)缺陷,為開(kāi)發(fā)建設(shè)單位有效的節(jié)約資金。2、協(xié)助開(kāi)發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行對(duì)外的物業(yè)形象策劃及物業(yè)的對(duì)外招商、銷(xiāo)售,向客戶(hù)提供物業(yè)咨詢(xún)。3、協(xié)助開(kāi)發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行入伙過(guò)程的全程策劃。二、物業(yè)交接時(shí)的接管驗(yàn)收工作1、物業(yè)管理方面(1)根據(jù)組織架構(gòu)設(shè)立管理機(jī)構(gòu)。(2)擬訂培訓(xùn)計(jì)劃,組織員工培訓(xùn)。(3)制定內(nèi)部管理制度,服務(wù)規(guī)程,管理服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。(4)編制物業(yè)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),組織接管驗(yàn)收,制作交接時(shí)所需的各種表格。(5)編制<業(yè)主服務(wù)手冊(cè)>。(6)制定應(yīng)急方案及避難程序,對(duì)火災(zāi)、地震、匪警、惡劣天氣、停水、停電等事件進(jìn)行預(yù)演。(7)收集房屋設(shè)施設(shè)備資料,建立設(shè)施、設(shè)備檔案及臺(tái)帳。(8)與相關(guān)部門(mén)建立并保持聯(lián)系,為今后的管理工作創(chuàng)造條件。2、工程方面(1)小區(qū)設(shè)施設(shè)備的試運(yùn)行驗(yàn)收。(2)編寫(xiě)前期工作計(jì)劃細(xì)則。(3)參與設(shè)備安裝調(diào)試、要求技術(shù)人員熟練掌握設(shè)備性能及操作規(guī)程,做好設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及驗(yàn)收記錄,確保開(kāi)業(yè)狀況良好。(4)索取開(kāi)發(fā)建設(shè)單位同各設(shè)備供應(yīng)商(安裝單位)簽訂保修或維修合同(含業(yè)主戶(hù)內(nèi)設(shè)備)以便設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)及時(shí)排除。(5)對(duì)于驗(yàn)收過(guò)程中存在的問(wèn)題進(jìn)行記錄,遞交工程驗(yàn)收整改通知單。。(6)在公共區(qū)域等危險(xiǎn)隱患部位,設(shè)置安全防范警示標(biāo)志。3、財(cái)務(wù)方面(1)構(gòu)思和編制收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告,向物價(jià)局申報(bào)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。(2)編制首年度財(cái)務(wù)預(yù)算。三、業(yè)主入住階段的管理服務(wù)1、物業(yè)管理方面(1)樓宇及院落的清潔,突擊”開(kāi)荒”(2)布置小區(qū)、迎接新業(yè)主入住(3)加強(qiáng)裝修遷入期的安防、消防、車(chē)輛等管理服務(wù)工作(4)客戶(hù)服務(wù)中心關(guān)于物業(yè)相關(guān)知識(shí)的解答、問(wèn)訊工作。(5)客戶(hù)服務(wù)中心辦理入住手續(xù)、填寫(xiě)業(yè)主檔案表、簽訂業(yè)主公約和前期物業(yè)管理服務(wù)合同的承諾書(shū)。(6)客戶(hù)服務(wù)中心簽訂裝修協(xié)議,填寫(xiě)裝修申請(qǐng)表等相關(guān)裝修手續(xù)2、工程方面(1)制定裝修裝飾管理規(guī)定,審核裝修申請(qǐng)內(nèi)容(2)根據(jù)裝修申請(qǐng)發(fā)放裝修許可證,確定裝修監(jiān)管責(zé)任人(3)每日對(duì)裝修戶(hù)過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督,確保樓宇二次裝修/改動(dòng)在科學(xué)有序的監(jiān)管之下(4)按照崗位職責(zé)及作業(yè)規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn),保障設(shè)備正常運(yùn)行(5)根據(jù)業(yè)主(客戶(hù))要求,提供戶(hù)內(nèi)特約延伸服務(wù)。3、財(cái)務(wù)方面依照”前期物業(yè)管理服務(wù)合同”負(fù)責(zé)向業(yè)主(客戶(hù))和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用:物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、電梯費(fèi)、代收代繳費(fèi)用等四、業(yè)主入住后的管理服務(wù)當(dāng)物業(yè)交付使用后,物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)入日常管理服務(wù)階段,我們將按<廣豐麗都物業(yè)管理日常服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)>,為小區(qū)的廣大業(yè)主(客戶(hù))提供優(yōu)質(zhì)的日常物業(yè)管理服務(wù)。第七章社區(qū)文化建設(shè)一、關(guān)于硬件建設(shè)的構(gòu)想首先,廣豐麗都社區(qū)文化的硬件理解為:優(yōu)雅的自然環(huán)境,良好的空氣指數(shù),完美的園林設(shè)計(jì),舒適的人文環(huán)境。小區(qū)內(nèi)擁有完善統(tǒng)一的視覺(jué)系統(tǒng),使用可靠的公共設(shè)施,安全方便的交通網(wǎng)絡(luò),內(nèi)容豐富的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。當(dāng)人們一走進(jìn)小區(qū),就能夠聽(tīng)到從空中傳來(lái)悠揚(yáng)的背景音樂(lè),這里沒(méi)有噪音、污水、垃圾等污染物質(zhì)影響人們的心里感受,到處呈現(xiàn)出仿佛世外桃源的美麗景象。社區(qū)文化的硬件部分,是潛移默化影響人們心里素質(zhì)的重要因素。眾所周知,現(xiàn)代文明的建設(shè)是由具備良好素質(zhì)的人來(lái)完成的,而良好的居住環(huán)境能夠促使人們自覺(jué)地養(yǎng)成良好的生活習(xí)慣。環(huán)境對(duì)于一個(gè)人的心理影響是相當(dāng)重要的,當(dāng)一個(gè)人長(zhǎng)期處在我們構(gòu)想的這個(gè)環(huán)境當(dāng)中,便會(huì)不知不覺(jué)地提高自身的素質(zhì)修養(yǎng),而如果每個(gè)人的素質(zhì)都得到了提高,那么整個(gè)廣豐麗都的社區(qū)文化氛圍自然而然地也就體現(xiàn)出來(lái)了。二、關(guān)于軟件建設(shè)的構(gòu)想軟件的建設(shè),是社區(qū)文化活動(dòng)的中心組成部分,它包括一系列活動(dòng)計(jì)劃、實(shí)施效果及相關(guān)管理制度、管理處人員的服務(wù)精神、各項(xiàng)活動(dòng)籌備人員的組織協(xié)調(diào)能力、居民的參與配合及對(duì)公益活動(dòng)的熱心程度等。我們主要將廣豐麗都社區(qū)文化的軟件概括為兩大部分:首先是一些常規(guī)活動(dòng)項(xiàng)目的開(kāi)展,包括各項(xiàng)球類(lèi)活動(dòng)、棋類(lèi)活動(dòng)、牌類(lèi)活動(dòng),兒童娛樂(lè)、健身及節(jié)日專(zhuān)題文藝活動(dòng)等;其次是由管理處特別構(gòu)想的一系列活動(dòng),包括陸續(xù)組建專(zhuān)題的俱樂(lè)部,將相同興趣的愛(ài)好者們組織起來(lái),比如,登山俱樂(lè)部、釣魚(yú)俱樂(lè)部、茶藝園、電腦沙龍等;還有少年兒童最喜愛(ài)的少兒暑期夏令營(yíng)活動(dòng);建立青年志愿者服務(wù)隊(duì),幫助小區(qū)有特殊困難的家庭;建立社區(qū)健康服務(wù)中心,組建關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)的紅十字會(huì)救護(hù)網(wǎng)絡(luò)。以上活動(dòng)項(xiàng)目的設(shè)立只是從一個(gè)側(cè)面體現(xiàn)出社區(qū)文化活動(dòng)的特點(diǎn),軟件建設(shè)最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)是人的因素,因此我們將根據(jù)入住后居民的人口結(jié)構(gòu)、文化素質(zhì)和各種需求,針對(duì)不同層面,組織各類(lèi)活動(dòng),精心設(shè)計(jì)和營(yíng)造輕松和諧的社區(qū)文化氛圍,創(chuàng)造高尚住宅的社區(qū)文化生活。第八章信息反饋在小區(qū),管理處與業(yè)主(住戶(hù))溝通,是經(jīng)過(guò)客戶(hù)服務(wù)部完成的。一是按照投訴回訪(fǎng)制度,接待業(yè)主(住戶(hù))的投訴,一般由客戶(hù)服務(wù)員完成,必要時(shí)客戶(hù)服務(wù)部主管或管理處主任登門(mén)回訪(fǎng)解決投訴;二是組織業(yè)主(住戶(hù))代表座談會(huì)就關(guān)系大多數(shù)業(yè)主(住戶(hù))利益的事情進(jìn)行座談,達(dá)到充分溝通,逐漸培養(yǎng)業(yè)主(住戶(hù))對(duì)物業(yè)政策、法規(guī)、物業(yè)運(yùn)行規(guī)范的認(rèn)識(shí);三是建立業(yè)主滿(mǎn)意度調(diào)查機(jī)制,正常情況每年完成一次小區(qū)全體業(yè)主的調(diào)查,特事特例隨時(shí)開(kāi)展?jié)M意調(diào)查。經(jīng)過(guò)投訴回訪(fǎng)制度、業(yè)主座談會(huì)、業(yè)主滿(mǎn)意度調(diào)查,結(jié)合各部門(mén)信息反饋實(shí)現(xiàn)管理處信息反饋的最大化,幫助管理處提升物業(yè)管理服務(wù)水平。第九章服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和承諾指標(biāo)本公司為規(guī)范自身服務(wù)行為,進(jìn)一步提高管理效率,特制訂以下服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的承諾制度和承諾責(zé)任。(見(jiàn)下頁(yè)詳表)序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)全國(guó)指標(biāo)承諾指標(biāo)1A類(lèi)特別緊急項(xiàng)目開(kāi)始服務(wù)時(shí)間24小時(shí)10分鐘2B類(lèi)緊急項(xiàng)目開(kāi)始服務(wù)時(shí)間20分鐘3C類(lèi)影響一般性活動(dòng)開(kāi)始服務(wù)時(shí)間1小時(shí)4D類(lèi)非影響一般性活動(dòng)開(kāi)始服務(wù)時(shí)間72小時(shí)24小時(shí)內(nèi)5報(bào)修接待365天24小時(shí)同左6維修及時(shí)率95%以上98%以上7維修質(zhì)量合格率90%以上98%8客戶(hù)基本滿(mǎn)意率90%以上95%以上9保潔率99%10綠化完好率95%以上95%以上11停水、停電提前24小時(shí)通知12客戶(hù)投訴處理率95%以上99%13檔案建立于完好率98%14房屋及配套設(shè)施完好率95%以上95%15道路完好率98%16業(yè)務(wù)接待受理周一至周六一周七天第十章廣豐麗都物業(yè)費(fèi)用測(cè)算及標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合實(shí)際情況,就物業(yè)運(yùn)行應(yīng)產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用限測(cè)算如下:一、人員工資序號(hào)崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)(元/月)月工資(元/月)年工資總計(jì)(元/年)1管理處主任1240002主任助理兼客服主管115001500180003收費(fèi)兼客服員21000240004文員1900900108005工程主管115001500180006工程人員810008000960007保安領(lǐng)班212002400288008保安人員25900225002700009保潔領(lǐng)班1800800960010保潔人員9600540064800合計(jì)5147000564000二、辦公、培訓(xùn)及服裝費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目年費(fèi)用總計(jì)每月費(fèi)用小計(jì)備注1辦公耗材6000元/年500元/月2招待費(fèi)6000元/年500元/月3交通費(fèi)用6000元/年500元/月4辦公電話(huà)費(fèi)3600元/年300元/月辦公室100元/月,工程100元/月,保安100元/月5通訊費(fèi)4800元/年400元/月主任150元/月,主管3人250元/月6辦公水電費(fèi)7200元/年600元/月水100元/月,電500元/月7服裝費(fèi)17600元/年1450元/月工服三年兩身(管理人員9人5000元,員工42人12600元)8培訓(xùn)費(fèi)10000元/年833元/月合計(jì)61200元/年5100元/月三、維修、保養(yǎng)及檢驗(yàn)費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目年費(fèi)用總計(jì)每月費(fèi)用小計(jì)備注1公共區(qū)域維修材料及工具0元/年1600元/月2清潔物料、工具11000元/年916元/月含垃圾袋3節(jié)日裝點(diǎn)、綠化費(fèi)15000元/年1250元/月4二次洪水消毒、化糞池清理10800元/年900元/月每月消毒4次,每次100元;每半年消毒一次,每次3000元5保安、消防其材維護(hù)更新費(fèi)7800元/年650元/月6鍋爐、配電維修保養(yǎng)費(fèi)9000元/年750元/月合計(jì)73600元/年6133元/月四、費(fèi)用總計(jì)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算方式每月費(fèi)用小計(jì)1人員工資及福利勞保47000元/月2辦公、培訓(xùn)及服裝費(fèi)用5100元/月3維修、保養(yǎng)及檢驗(yàn)費(fèi)6133元/月小計(jì)58233元/月4不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按前三項(xiàng)5%計(jì)算2911元/月5稅金按前四項(xiàng)5.5%計(jì)算3363元/月6固定資產(chǎn)折舊費(fèi)未計(jì)合計(jì)6133元/月物業(yè)管理服務(wù)費(fèi):1.23元/平方米·月64507元/月÷52310平方米=1.23元/平方米·月五、住宅部分電梯運(yùn)行費(fèi)用測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)項(xiàng)目年費(fèi)用總計(jì)每月費(fèi)用總計(jì)備注1電梯年檢費(fèi)13200元/年1100元/月2200元/部·年2電梯維保費(fèi)43200元/年3600元/月6部×600元/部·月3電梯電費(fèi)81000元/年6750元/月6部×2.5次/分鐘×60分×6小時(shí)/天×1度/開(kāi)關(guān)·次×0.50元/度×30天/月費(fèi)用合計(jì)136400元/年11450元/月電梯運(yùn)行費(fèi):0.25元/㎡·月11450元÷45150㎡=0.254元/㎡·月第十一章收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格按照陜西省物價(jià)局7月1日頒布的<陜西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法(試行)>執(zhí)行,并承諾依據(jù)<陜西省住宅小區(qū)管理公共服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)(試行)>二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。根據(jù)廣豐麗都項(xiàng)目實(shí)際情況,陜西廣豐物業(yè)管理有限公司今年過(guò)高認(rèn)真仔細(xì)測(cè)算,投標(biāo)報(bào)價(jià)如下:一、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)1、住宅部分收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)①物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)1.23元/月·平方米②電梯運(yùn)行費(fèi):0.25元/月·平方米③暖氣費(fèi):集中供熱費(fèi)用+加收小區(qū)熱交換占成本,并報(bào)物價(jià)局備案后進(jìn)行收取。④住宅電費(fèi):政府定價(jià)+公攤+線(xiàn)損+變損⑤住宅水費(fèi):政府定價(jià)+公攤+管損⑥垃圾費(fèi):2元/月·戶(hù)⑦停車(chē)管理服務(wù)費(fèi):(根據(jù)項(xiàng)目停車(chē)場(chǎng)符合的級(jí)別,按照政府標(biāo)準(zhǔn),上報(bào)物價(jià)局批準(zhǔn)后執(zhí)行。⑧其它延伸服務(wù)項(xiàng)目:根據(jù)市場(chǎng)雙方協(xié)議2、商業(yè)部分收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)①物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)1元/月·平方米②電梯運(yùn)行費(fèi):無(wú)③暖氣費(fèi):集中供熱費(fèi)用+加收小區(qū)熱交換占成本,并報(bào)物價(jià)局備案后進(jìn)行收取。④垃圾費(fèi):考慮到1-2樓實(shí)際情況,如果人人樂(lè)超市生活垃圾自己處理,物業(yè)公司則不考慮收取,如果她們不能自行處理,雙方協(xié)商后解決。⑤停車(chē)管理服務(wù)費(fèi):(根據(jù)項(xiàng)目停車(chē)場(chǎng)符合的級(jí)別,按照政府標(biāo)準(zhǔn),上報(bào)物價(jià)局批準(zhǔn)后執(zhí)行。注:因商業(yè)部分屬于整體大廈不可分割的一部分,故監(jiān)控、消防、排污、停車(chē)管理、地下部分及外圍環(huán)境衛(wèi)生都有使用,因此應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)。二、裝飾裝修期間費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)建筑垃圾清運(yùn)及裝修管理費(fèi):3元/平方米三、空置房管理納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售,或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未能按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè),從第一位物業(yè)買(mǎi)受人辦理交房手續(xù)之日起至交房結(jié)束之日止。對(duì)于已經(jīng)交房,但尚未入住的房屋,將依照<陜西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法>(第十九條規(guī)定”業(yè)主購(gòu)買(mǎi)房屋后從未入住的或入住后不使用期連續(xù)超過(guò)六個(gè)月的房屋,經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)登記確認(rèn)后,從第七個(gè)月開(kāi)始,其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。)收取物業(yè)管理費(fèi)。當(dāng)房屋已銷(xiāo)售,房產(chǎn)公司已電話(huà)或書(shū)面方式通知業(yè)主收房,但業(yè)主自接到通知之日期起,一個(gè)月內(nèi)仍未辦理收房手續(xù)的,從第二個(gè)月起計(jì)收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。注:供暖期不使用暖氣的業(yè)戶(hù),應(yīng)交納供暖基本費(fèi)用。第四部分廣豐麗都物業(yè)管理日常服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)第一章管理處基礎(chǔ)服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)一、按照ISO9001-質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)建立質(zhì)量管理體系和管理制度。二、制定完善的物業(yè)管理方案,并規(guī)范簽訂物業(yè)管理合同。三、在廣豐麗都內(nèi)建立本物業(yè)公司的形象識(shí)別系統(tǒng)、服務(wù)理念、行為規(guī)范(專(zhuān)業(yè)著裝、佩帶標(biāo)志、語(yǔ)言規(guī)范、文明服務(wù))、現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)識(shí)等。四、項(xiàng)目經(jīng)理具備5年以上物業(yè)管理及酒店管理經(jīng)驗(yàn)。五、管理人員100%持有物業(yè)管理上崗證書(shū)。六、特種作業(yè)人員100%持有政府或?qū)I(yè)部門(mén)的有效證書(shū)上崗。七、一線(xiàn)服務(wù)員工,每年體檢一次,合格上崗。八、企業(yè)廣泛使用計(jì)算機(jī)管理(業(yè)主檔案、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費(fèi)管理、日常管理等)。九、設(shè)有”24小時(shí)服務(wù)熱線(xiàn)”,公示服務(wù)電話(huà)。十、適應(yīng)業(yè)主需求,開(kāi)展多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目。十一、采取多種形式如走訪(fǎng)業(yè)主、懇談會(huì)、電話(huà)溝通、問(wèn)卷調(diào)查等,每年與50%以上業(yè)主作有效溝通,每年有效投訴處理率95%。每年進(jìn)行一次滿(mǎn)意度測(cè)評(píng),有效樣本覆蓋率大于20%,并對(duì)簿弱環(huán)節(jié)持續(xù)改進(jìn)。十二、適應(yīng)業(yè)主需求,組織、配合開(kāi)展各項(xiàng)活動(dòng)。第二章工程部維修服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)一、維修接待和上門(mén)維修服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1、報(bào)修電話(huà)(1)拿到電話(huà)講”您好,我是工程部,先生(小姐)有什么事情請(qǐng)講?”(2)記錄好報(bào)修內(nèi)容、門(mén)牌號(hào),并告訴客戶(hù)上門(mén)時(shí)間。(3)應(yīng)輕輕方下聽(tīng)筒并道聲再見(jiàn)。2、接待報(bào)修業(yè)主(1)客戶(hù)來(lái)維修服務(wù)處報(bào)修,應(yīng)先說(shuō)聲”您好!您有什么事需要幫忙嗎?”并應(yīng)起立和業(yè)主說(shuō)話(huà)。(2)用報(bào)修單記錄客戶(hù)報(bào)修內(nèi)容,問(wèn)清客戶(hù)什么時(shí)候能夠上門(mén)維修,并和客戶(hù)道別。3、從接到報(bào)修開(kāi)始,如無(wú)其它特殊情況,應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)。4、到達(dá)客戶(hù)家門(mén)口,如無(wú)門(mén)鈴,敲門(mén)應(yīng)輕輕地敲,先輕輕敲三下,如無(wú)反應(yīng),間隔10秒鐘再輕敲三下,不要過(guò)重或連續(xù)不斷的敲。5、客戶(hù)開(kāi)門(mén)后,應(yīng)招呼一聲”您好!”說(shuō)明自己的身份,告訴客戶(hù)我是來(lái)維修什么東西的,在客戶(hù)的認(rèn)可下:(1)脫鞋,把自己帶的鞋套穿上方可進(jìn)入。(2)在客戶(hù)帶領(lǐng)下進(jìn)入維修房間,不隨意走動(dòng),左顧右盼。6、修理(1)電氣修理必須按照”低壓電氣操作規(guī)程”進(jìn)行。(2)在修理中必須移動(dòng)有關(guān)物品時(shí),應(yīng)先征得業(yè)主同意,并小心輕放。水工在維修過(guò)程中為防止?jié)B水、垃圾散落,應(yīng)事先鋪上自己帶來(lái)的報(bào)紙、毛巾,防止?jié)B水、灰塵散落。7、工作完畢(1)修水必須把污水擦干,掃清堵物、污垢。(2)電工必須隨身攜帶刷子,把散落在地上、踢腳線(xiàn)上的墻粉、線(xiàn)頭清掃干凈。(3)工作前移開(kāi)的物件要幫助業(yè)主方回原處。8、請(qǐng)業(yè)主驗(yàn)收不論修水、修電,修理完畢必須請(qǐng)業(yè)主驗(yàn)收,取得業(yè)主認(rèn)可,不然不能認(rèn)為修好。9、維修完畢,離開(kāi)業(yè)主家,應(yīng)做到:(1)和業(yè)主說(shuō)聲”有什么需要再幫忙的盡管來(lái)維修處聯(lián)系”,”打擾了”。(2)出門(mén)應(yīng)面向業(yè)主后退幾步,到門(mén)口轉(zhuǎn)身說(shuō)再見(jiàn)。10、維修部人員除上述直接為業(yè)主服務(wù)時(shí)需達(dá)到的服務(wù)規(guī)范外,在間接方面維修人員應(yīng)定期巡視,并做好記錄,以保證不斷電、不停水、不停電梯,讓業(yè)主感受到物業(yè)管理的星級(jí)服務(wù)水平。二、日常工作標(biāo)準(zhǔn)1、給排水管道,單元供水總閥及水表等連接處無(wú)滴漏,無(wú)銹蝕,閥門(mén)關(guān)閉靈活;排污管、雨水管、消防水管無(wú)滴漏、堵塞、銹蝕,排、入口通暢,無(wú)私搭亂接水管。2、消防箱、消防栓,消防箱體完好,玻璃明亮,關(guān)閉靈活,消防帶干燥無(wú)毒變。消防槍、消火栓、消防泵接口完好,消火栓閥門(mén)關(guān)閉靈活。有檢查記錄,檢查、維修責(zé)任明確。3、綠化地用水閥關(guān)閉靈活,無(wú)滴漏。4、污水井、雨水井,井蓋完好,輕重規(guī)格符合要求,標(biāo)識(shí)正確。5、明暗溝,溝渠通暢無(wú)阻塞,溝體完好。6、路燈、庭院燈,燈座箱蓋完好,燈罩、燈泡完好;燈柱無(wú)銹蝕、無(wú)亂張貼,按時(shí)開(kāi)關(guān)。7、戶(hù)外分線(xiàn)盒,有線(xiàn)電視、電話(huà)分線(xiàn)箱標(biāo)識(shí)清楚、關(guān)鎖良好、電纜不外露。8、小品、廣告牌、宣傳欄,小品完好,符合要求,告示牌、宣傳欄完好。9、路面,(人行道、車(chē)行道、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng))路面平滑,無(wú)凹坑;邊角整齊無(wú)缺口,無(wú)污漬。10、變配電房,編號(hào)、安全標(biāo)識(shí)醒目;室內(nèi)通風(fēng)良好,不潮濕,無(wú)積水,絕緣板(屜)配置符合要求,無(wú)亂改建,有檢查記錄,安全、維修責(zé)任明確。11、電壓泵房,設(shè)備圖紙、資料檔案齊全,管理完善。設(shè)備良好,運(yùn)行正常,無(wú)事故隱患。有運(yùn)行記錄、操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)范、二次供水許可證、水質(zhì)定期化驗(yàn)報(bào)告,操作人員健康合格證齊全。機(jī)房整潔,不積水,不潮濕,設(shè)備及管道無(wú)銹蝕,衛(wèi)生消毒符合要求。第三章協(xié)防部作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)一、門(mén)崗作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1、在指定位置,指定面向立崗,嚴(yán)禁脫崗。2、立崗姿勢(shì)端正,身體挺直,雙手自然下垂,兩腿呈站立狀,不準(zhǔn)稍息呈依椅狀或其它姿勢(shì),面帶微笑,行注目禮,遇業(yè)主進(jìn)入敬禮。3、物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭腥?4小時(shí)值班,正門(mén)16小時(shí)立崗保安服務(wù)。4、物業(yè)管理區(qū)域的正門(mén)6:00—24:00實(shí)行開(kāi)啟服務(wù);00:00~次日6:00關(guān)閉時(shí),如有人員車(chē)輛出入,當(dāng)班保安人員應(yīng)及時(shí)提供開(kāi)門(mén)、關(guān)門(mén)服務(wù)。5、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的側(cè)門(mén)7:00~21:00實(shí)行開(kāi)啟服務(wù),21:00~次日7:00關(guān)閉。6、根據(jù)來(lái)客來(lái)訪(fǎng)登記制度,對(duì)來(lái)客來(lái)訪(fǎng)進(jìn)行登記后方可放行。嚴(yán)禁廢品回收人員、小攤販、推銷(xiāo)人員及發(fā)傳單人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。7、雨雪天為業(yè)戶(hù)提供方便雨傘、傘套等便民服務(wù)。8、對(duì)進(jìn)出小區(qū)裝修施工人員、服務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理,對(duì)可疑人員進(jìn)行盤(pán)問(wèn)。9、對(duì)物業(yè)管理區(qū)域搬家及大件物品實(shí)行出入證制度,保障小區(qū)內(nèi)業(yè)戶(hù)財(cái)產(chǎn)安全。禁止攜帶易燃、易爆、有毒有害及其它污染物品進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。10、對(duì)人流量和車(chē)輛進(jìn)行及時(shí)疏導(dǎo),確保行人安全和車(chē)輛出入暢通。11、交接崗時(shí)按時(shí)規(guī)范操作,在指定處休息,做好門(mén)崗處清潔工作。二、巡邏作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)行全年365天24小時(shí)全天候保安服務(wù)。2、為防盜、防火、防災(zāi)和維持物業(yè)區(qū)域的公共秩序,按制定的巡視路線(xiàn),確保兩小時(shí)巡遍全部公共區(qū)域,對(duì)重點(diǎn)部位做到每小時(shí)巡視一次,并做好巡查記錄。3、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)制止占用公共場(chǎng)所任意施工的行為。4、確保夜間及節(jié)日不產(chǎn)生裝修燥音。5、為應(yīng)對(duì)突發(fā)事件,制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案并定期演習(xí)每年1—2次。6、巡邏中遇到業(yè)主要求及時(shí)提供服務(wù)或立即通知有關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)處理。7、當(dāng)接到監(jiān)控中心對(duì)講機(jī)呼叫時(shí),應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理,并向上級(jí)報(bào)告,將處理結(jié)果反饋監(jiān)控中心。遇到緊急情況按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行。8、巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進(jìn)行詢(xún)問(wèn)、驗(yàn)證,必要時(shí)可帶到管理處處理。9、引導(dǎo)施工人員將建筑垃圾袋裝完后放在指定部位。10、保持車(chē)庫(kù)出入口通暢,定時(shí)定點(diǎn)到車(chē)庫(kù)內(nèi)巡視,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)做好記錄并向班長(zhǎng)報(bào)告。11、督促車(chē)輛遵守禁令標(biāo)志,糾正違章行駛、停放的車(chē)輛,不得在小區(qū)內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛和洗車(chē)。12、車(chē)輛憑管理處所發(fā)停車(chē)證放行,及時(shí)登記進(jìn)車(chē)庫(kù)時(shí)間、車(chē)號(hào)、車(chē)位。13、無(wú)停車(chē)證車(chē)輛應(yīng)經(jīng)管理處同意方可進(jìn)車(chē)庫(kù),但不得占用業(yè)主車(chē)位。14、禁止無(wú)關(guān)人員、助力車(chē)和摩托車(chē)進(jìn)入車(chē)庫(kù)。三、監(jiān)控崗作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)24小時(shí)開(kāi)啟,由專(zhuān)人值班,對(duì)可疑情況進(jìn)行跟蹤監(jiān)視,同步錄像,監(jiān)控錄像最少保留一周。2、值班人員應(yīng)堅(jiān)崗位,思想集中,嚴(yán)禁脫崗,離崗,嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)章制度,堅(jiān)決服從各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指揮,充分發(fā)揮監(jiān)控室作用,密切注意設(shè)備運(yùn)行情況,對(duì)發(fā)現(xiàn)情況和處理辦法做好詳細(xì)記錄。3、監(jiān)控保安員在當(dāng)班期間應(yīng)認(rèn)真,準(zhǔn)確如實(shí)地填寫(xiě)中控室設(shè)備運(yùn)行記錄表,當(dāng)監(jiān)控視屏顯示異常情況立即報(bào)告當(dāng)班班長(zhǎng)。4、嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入監(jiān)控室,外訪(fǎng)者進(jìn)入監(jiān)控室必須做好登記手續(xù)。對(duì)有事進(jìn)出機(jī)房人員,按要求如實(shí)填寫(xiě)設(shè)備機(jī)房進(jìn)出登記表。5、負(fù)責(zé)對(duì)講機(jī),應(yīng)急電筒的充電,保管,借用手續(xù)。監(jiān)控室物品保管完好,交接班無(wú)差錯(cuò),未經(jīng)同意不得私自外借。凡外借物品應(yīng)做好登記,簽收工作。6、發(fā)現(xiàn)監(jiān)控設(shè)備、室內(nèi)空調(diào)有故障時(shí)應(yīng)及時(shí)報(bào)修。7、保持監(jiān)控室的清潔、衛(wèi)生。8、監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行檢查標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)表序號(hào)項(xiàng)目檢查內(nèi)容檢查標(biāo)準(zhǔn)備注1監(jiān)視屏圖像、亮度、電源開(kāi)關(guān)圖像清晰、附件完好2攝像機(jī)圖像、光圈、變焦圖像清晰、附件完好3錄像機(jī)快進(jìn)、快倒、時(shí)鐘、錄放功能完好、能錄像放像四、消防崗作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1、把預(yù)防火災(zāi)視作自己的日常職責(zé),人人都是義務(wù)消防員,本單位或外單位在管理區(qū)域內(nèi)因施工需動(dòng)火的工程,必須事先通知消防中心,在管理處辦理動(dòng)火作業(yè)手續(xù)。施工單位動(dòng)火前必須采取切實(shí)有效的防火措施,管理處應(yīng)專(zhuān)人監(jiān)督,待動(dòng)火完畢后馬上清查現(xiàn)場(chǎng)。2、對(duì)私自動(dòng)火作業(yè)的,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)對(duì)施工單位讓其補(bǔ)辦動(dòng)火作業(yè)手續(xù)外,還要對(duì)施工個(gè)人及負(fù)責(zé)人處以罰款,一旦造成事故,除加重處罰外,還應(yīng)追究其法律責(zé)任。3、在重點(diǎn)部位、危險(xiǎn)地段動(dòng)火必須經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)方能動(dòng)火,違者按有關(guān)規(guī)定處理。4、動(dòng)火必須做到”七不四要一清”。動(dòng)火后要認(rèn)真檢查現(xiàn)場(chǎng)防止留下火種而引發(fā)火災(zāi)。動(dòng)火前的”七不”eq\o\ac(○,1)、火,滅火設(shè)施不落實(shí)不動(dòng)火;eq\o\ac(○,2)、周?chē)囊兹茧s物未清不動(dòng)火;eq\o\ac(○,3)、附近難以移動(dòng)的易燃結(jié)構(gòu)未采取安全防范措施不動(dòng)火;eq\o\ac(○,4)、凡盛裝過(guò)油類(lèi)等易燃物品的容器,未經(jīng)洗刷干凈及排放干凈的不動(dòng)火;eq\o\ac(○,5)、凡儲(chǔ)存有易燃物品的場(chǎng)所中,未經(jīng)排除易燃易爆物品的不動(dòng)火;eq\o\ac(○,6)、在高空進(jìn)行焊接或切割作業(yè)時(shí),下面可燃物品未清理或未采取安全防護(hù)的不動(dòng)火;eq\o\ac(○,7)、未配備相應(yīng)滅火器材的不動(dòng)火;動(dòng)火中的”四要”eq\o\ac(○,1)、動(dòng)火前要指定現(xiàn)場(chǎng)安全負(fù)責(zé)人;eq\o\ac(○,2)、現(xiàn)場(chǎng)安全負(fù)責(zé)人和動(dòng)火人員必須隨時(shí)注意動(dòng)火情況,發(fā)現(xiàn)不安全苗頭時(shí),要馬上停止動(dòng)火;eq\o\ac(○,3)、發(fā)生火災(zāi)爆炸等事故時(shí),要及時(shí)處理;eq\o\ac(○,4)、動(dòng)火人員要嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。動(dòng)火中”一清”配電房及重要機(jī)房清理干凈,不準(zhǔn)堆放可燃品,不準(zhǔn)吸煙,消防設(shè)備旁邊不準(zhǔn)堆放任何雜物5、疏散標(biāo)志和安全指示燈要保證完好,禁止住戶(hù)在走道,樓梯,垃圾桶旁焚香、燒紙。6、所有人員必須遵守國(guó)家消防法律法規(guī)和公司有關(guān)消防管理的規(guī)定。7、維護(hù)消防設(shè)備,按公司規(guī)定定期進(jìn)行測(cè)試檢查,保證設(shè)備完好。第四章環(huán)境管理部作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目及內(nèi)容(包括但不但限于)保潔要求實(shí)施方案日周月季1、清掃地面垃圾、樹(shù)葉等無(wú)瓜果皮殼、紙屑等雜物,無(wú)積水、污漬、煙蒂巡回二次沖洗2、清倒、洗擦垃圾桶內(nèi)部垃圾及時(shí)清理、外表無(wú)污漬、無(wú)沾有物及時(shí)一次沖洗3、撿拾綠地內(nèi)外垃圾目視無(wú)枯枝、果皮和軟料罐巡回4、行人路/車(chē)路面之清掃無(wú)明顯泥沙、污垢、每100平方米內(nèi)煙蒂、紙屑不超過(guò)2個(gè),無(wú)1厘米以上石子。巡回一次沖洗5、清潔照明設(shè)施、標(biāo)牌無(wú)積塵、無(wú)污跡,透明度好。一次抹塵一次擦洗6、玻璃幕墻清潔(2米以下)玻璃面上污跡、無(wú)水跡,清潔后用紙巾檫拭50厘米無(wú)灰塵。一次清洗8、各進(jìn)出口花崗石階清潔無(wú)塵、無(wú)污漬、光亮。巡回一次沖刷9、外圍立柱之清潔無(wú)積塵、無(wú)污垢、光亮。一次清洗一、小區(qū)內(nèi)保潔操作程序二、外圍保潔的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)(1)道路、外圍、公共設(shè)施清潔a、園區(qū)內(nèi)道路、車(chē)輛進(jìn)出通道、人行道等每日二次b、路標(biāo)、指示牌、行車(chē)和停車(chē)標(biāo)志及欄桿每日一次c、擦拭照明燈具每周二次d．清理垃圾桶每日二次e．沖洗垃圾房?jī)?nèi)外并噴灑消毒殺蟲(chóng)劑每日一次(2)保安崗?fù)で鍧峚．清洗崗?fù)げＡТ懊恐芤淮蝏．沖洗崗?fù)ね鈮γ吭露蝐．擦拭崗?fù)っ恐芤淮蝑．抹凈崗?fù)?nèi)桌、椅每周一次(3)綠地清潔a．清掃綠地上的果皮、紙屑、小石子等垃圾每日二次b、撿拾煙頭、飲料罐、石塊等小雜物每日數(shù)次c、清理枯枝落葉每日一次(4)消防栓、消防通道器材a、每三天對(duì)消防栓、消防通道器材、玻璃窗擦拭一次,保證明亮、無(wú)污跡。(5)墻角、墻頂、墻面保潔a、每周用撣帚撣清墻角、墻頂、墻面,保持墻上四周無(wú)灰塵。(6)、水箱清潔水箱平面、立面清除污垢、色斑、去除青苔、消毒每半年一次三、垃圾收集與清運(yùn)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1、在樓宇公共部位及花園合理設(shè)置垃圾桶、果皮箱。2、每日最少收集垃圾兩次,重點(diǎn)部位每2—3小時(shí)收集一次。3、所有垃圾袋裝后集中到垃圾中轉(zhuǎn)站。4、垃圾中轉(zhuǎn)站封閉良好,無(wú)散落。5、垃圾中轉(zhuǎn)站保持清潔,無(wú)異味,每天進(jìn)行消毒殺蟲(chóng)。四、綠化養(yǎng)護(hù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1、草坪養(yǎng)護(hù)覆蓋率在95%以上,基本上做到”黃土不見(jiàn)天”基本上無(wú)雜草、生長(zhǎng)茂盛,顏色正常,不枯黃。每年修剪五次以上,無(wú)病蟲(chóng)害。樹(shù)木養(yǎng)護(hù)生長(zhǎng)勢(shì)強(qiáng),生長(zhǎng)超過(guò)該樹(shù)種、該規(guī)格樹(shù)木的平均年生長(zhǎng)量。樹(shù)冠完整美觀(guān),主側(cè)枝分布均勻和數(shù)量適宜,通風(fēng)透光性好。枝干無(wú)損傷,葉色、葉片大小、厚度正常,無(wú)黃葉、膠葉,無(wú)非正常落葉。無(wú)蛀蟲(chóng)害,食葉害蟲(chóng)咬食的葉片每株在8%以下。綠籬上下部位枝葉茂密,整形修剪表面平整,棱角線(xiàn)條統(tǒng)一劃齊。3、花壇養(yǎng)護(hù)花卉生長(zhǎng)良好,較好體現(xiàn)花壇設(shè)計(jì)要求。株形豐滿(mǎn)、整齊,姿態(tài)均勻。花色純正,同種花卉花期一致。葉色大小基本正常,有黃葉的株數(shù)在15%以下。只有輕微的病蟲(chóng)害和人為損壞,處理后對(duì)花卉生長(zhǎng)影響很少。第五部分廣豐麗都物業(yè)應(yīng)急預(yù)案第一章電梯困人應(yīng)急預(yù)案1、任一員工接到業(yè)主報(bào)警或發(fā)現(xiàn)有乘客被困在電梯內(nèi),應(yīng)立即通知保安消防監(jiān)控室,同時(shí)記錄接報(bào)和發(fā)現(xiàn)時(shí)間。2、保安消防監(jiān)控室接報(bào)后應(yīng)一方面經(jīng)過(guò)監(jiān)控系統(tǒng)或?qū)χv機(jī)了解電梯困人發(fā)生地點(diǎn)、被困人數(shù)、人員情況、以及電梯所在樓層,另一方面經(jīng)過(guò)對(duì)講機(jī)向協(xié)防部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班匯報(bào),請(qǐng)求派人或聯(lián)系工程部前往解救。3、協(xié)防部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班接報(bào)后,立即親自到場(chǎng)或派員到場(chǎng)與被困乘客取得聯(lián)系,安慰乘客,要求乘客保持冷靜,耐心等待求援。特別當(dāng)被困乘客驚恐不安或非常急躁,試圖采用撬門(mén)等非常措施逃生時(shí),要耐心告誡乘客不要驚慌和急躁,不要盲目采取無(wú)謂的行動(dòng),以免使故障擴(kuò)大,發(fā)生危險(xiǎn)。注意在這一過(guò)程中,現(xiàn)場(chǎng)始終不能離人,要不斷與被困人員對(duì)話(huà),及時(shí)了解被困人員的情緒和健康狀況,同時(shí)及時(shí)將情況向公司總經(jīng)理或值班領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。4、工程部經(jīng)理或值班人員接報(bào)后,應(yīng)立即派人前往現(xiàn)場(chǎng)解救,必要時(shí)電話(huà)通知電梯維修公司前來(lái)?yè)屝?。若自己無(wú)法解救,應(yīng)設(shè)法采取措施,確保被困乘客的安全,等待電梯維修公司技工前來(lái)解救。5、若工程部和電梯維修公司都無(wú)能力解救或短期時(shí)間內(nèi)解救不了,應(yīng)視情況向公安部門(mén)或消防部門(mén)求助(應(yīng)說(shuō)明求助原因和情況)。向公安、消防部門(mén)求助前應(yīng)征得公司總經(jīng)理或值班領(lǐng)導(dǎo)的同意。6、在解救過(guò)程中,若發(fā)現(xiàn)被困乘客中有人暈厥、神志昏迷(特別是老人或小孩),應(yīng)立即通知醫(yī)護(hù)人員到場(chǎng),以便被困人員救出后即可進(jìn)行搶救。7、被困者救出后,協(xié)防部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班應(yīng)當(dāng)立即向她們表示慰問(wèn),并了解她們的身體狀況和需要,同時(shí)請(qǐng)她們提供姓名、地址、聯(lián)系電話(huà)及到本小區(qū)事由。如被困者不合作自行離去,應(yīng)記錄下來(lái)存檔備案。8、被困者救出后,工程部應(yīng)立即請(qǐng)電梯維修公司查明故障原因,修復(fù)后方可恢復(fù)正常運(yùn)行。9、協(xié)防部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班應(yīng)詳細(xì)記錄事件經(jīng)過(guò)情況,包括接報(bào)時(shí)間、保安和維修人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)間、電梯維修公司通知和到達(dá)時(shí)間、被困人員的解救時(shí)間、被困人員的基本情況、電梯恢復(fù)正常運(yùn)行時(shí)間。若有公安、消防、醫(yī)護(hù)人員到場(chǎng),還應(yīng)分別記錄到場(chǎng)和離開(kāi)時(shí)間、車(chē)輛號(hào)碼;被困人員有傷者的,應(yīng)記錄傷者情況和被送往的醫(yī)院。10、工程部經(jīng)理或值班人員應(yīng)詳細(xì)記錄故障發(fā)生時(shí)間、原因、解救辦法和修復(fù)時(shí)間。第二章突發(fā)停電應(yīng)急預(yù)案1、一般情況下,采取雙向供電,以保證電梯、消防供水系統(tǒng)等公用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行和居民日常辦公生活用電所需。突發(fā)停電時(shí),馬上啟動(dòng)發(fā)電機(jī)組發(fā)電,以滿(mǎn)足電梯、消防供水系統(tǒng)等公用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行,把因?yàn)橥ｋ妿?lái)的干擾降到最低點(diǎn)。2、在接到停電通知的情況下,管理處應(yīng)事先將停電線(xiàn)路、區(qū)域、時(shí)間、電梯使用以及安全防范要求等情況通知每個(gè)住戶(hù)和商戶(hù),并在主要出入口發(fā)布停電通告;同時(shí),工程部應(yīng)做好停電前的應(yīng)變工作。3、在沒(méi)有接到任何通知、突然發(fā)生停電的情況下,工程部應(yīng)立即確認(rèn)是內(nèi)部故障停電還是外部停電。若系內(nèi)部故障停電,應(yīng)立即派人查找原因采取措施,防止故障擴(kuò)大;若系外部停電,一方面要防止突然來(lái)電引發(fā)事故,一方面致電電力局查詢(xún)停電情況,了解何時(shí)恢復(fù)供電,并將了解的情況通知管理處辦公室。4、協(xié)防部立即會(huì)同工程部派人分頭前往各樓檢查電梯運(yùn)行情況,發(fā)現(xiàn)電梯關(guān)人立即按照電梯困人應(yīng)急預(yù)案施救。5、管理處立即將停電情況通知小區(qū)內(nèi)住戶(hù)和商戶(hù),并在主要出入口發(fā)布停電通告,必要時(shí)啟用緊急廣播系統(tǒng)通知住戶(hù),要求住戶(hù)保持冷靜,做好防范。6、若突發(fā)停電時(shí),正值晚上商場(chǎng)營(yíng)業(yè),協(xié)防部應(yīng)協(xié)助商場(chǎng)維持好秩序,指導(dǎo)商戶(hù)啟用應(yīng)急照明燈、蠟燭等備用照明,疏散顧客,并要注意防火,防止發(fā)生火災(zāi)。7、安排員工到小區(qū)各主要出入口、電梯廳維持秩序,保安加強(qiáng)保安措施,嚴(yán)防有人制造混亂,渾水摸魚(yú),必要時(shí)關(guān)閉大門(mén)。8、派人值守辦公室、值班室,耐心接待住戶(hù)和商戶(hù)詢(xún)問(wèn),做好解釋和疏導(dǎo)工作,防止與住戶(hù)、商戶(hù)發(fā)生沖突。9、詳細(xì)記錄停電事故始末時(shí)間、發(fā)生原因、應(yīng)對(duì)措施以及造成的損失。10、突發(fā)停電的預(yù)防措施:1)工程部應(yīng)經(jīng)常檢查應(yīng)急照明和緊急廣播系統(tǒng),確保正常。2)管理處應(yīng)提醒寫(xiě)字樓住戶(hù)、商戶(hù)備置一些應(yīng)急照明燈或蠟燭,以防停電。3)協(xié)防部、工程部除配置巡邏、檢修用的電筒外,還應(yīng)配置手提式應(yīng)急照明燈,并時(shí)時(shí)充電保養(yǎng),保持完好。第三章天然液化氣泄漏應(yīng)急預(yù)案1、接到業(yè)主報(bào)警或發(fā)現(xiàn)液化氣泄漏后,公司員工應(yīng)立即通知協(xié)防部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班,并馬上趕到現(xiàn)場(chǎng)查看情況,必要時(shí)疏散人員,并禁用電氣設(shè)備(包括手機(jī)、電話(huà)和對(duì)講機(jī))。2、協(xié)防部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班接報(bào)后,一方面立即派員前往現(xiàn)場(chǎng)支援,并通知工程部,另一方面視情況通知液化氣公司和消防支隊(duì)。3、工程部接到通知后,急速趕赴現(xiàn)場(chǎng),協(xié)助協(xié)防部施救。4、若液化氣泄漏發(fā)生在室外,應(yīng)馬上疏散周?chē)藛T,建立警戒線(xiàn),防止圍觀(guān),并嚴(yán)禁煙火和使用電氣設(shè)備。5、若液化氣泄漏發(fā)生在室內(nèi),要保持冷靜,謹(jǐn)慎行事,切記現(xiàn)場(chǎng)不可按門(mén)鈴、啟閉照明燈、開(kāi)換氣扇、打報(bào)警電話(huà)、使用對(duì)講機(jī)以及關(guān)閉電閘,也不要脫換衣