2025年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試(房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)綜合能力)練習(xí)題及答案一、房地產(chǎn)基本制度與政策1.【單選】2024年12月，財(cái)政部、稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房個(gè)人所得稅政策的公告》，明確2025年1月1日至2027年12月31日期間，納稅人出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在同一城市重新購(gòu)買(mǎi)住房的，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅實(shí)行（）。A.全額免征B.按新購(gòu)房?jī)r(jià)款占原住房銷(xiāo)售額比例退還C.按新購(gòu)房?jī)r(jià)款占原住房銷(xiāo)售額比例免征D.先征后返，最高不超過(guò)新購(gòu)住房契稅計(jì)稅金額答案：B解析：文件明確“按新購(gòu)住房金額占原住房銷(xiāo)售額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅”，并非全額免征，也非簡(jiǎn)單先征后返。2.【單選】根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，下列哪一項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)交易管理的法定內(nèi)容（）。A.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓B.房地產(chǎn)抵押C.房地產(chǎn)贈(zèng)與D.房地產(chǎn)繼承答案：D解析：房地產(chǎn)繼承屬于民事法律行為，由《民法典》繼承編調(diào)整，不納入《城市房地產(chǎn)管理法》所稱“房地產(chǎn)交易”范疇。3.【單選】2025年3月，某市發(fā)布限購(gòu)新政：非本地戶籍居民家庭在本市無(wú)房且連續(xù)繳納社保滿24個(gè)月的，可在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)1套住房。該政策屬于（）。A.價(jià)格管制措施B.資格管制措施C.稅收調(diào)節(jié)措施D.信貸管制措施答案：B解析：通過(guò)設(shè)置購(gòu)房資格門(mén)檻限制需求端，是典型的資格管制。4.【單選】下列用地中，最高出讓年限為50年的是（）。A.綜合超市用地B.私立醫(yī)院用地C.旅游度假酒店用地D.高檔寫(xiě)字樓用地答案：B解析：根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地最高年限50年，私立醫(yī)院屬于衛(wèi)生用地。5.【單選】2025年4月，自然資源部開(kāi)展“帶押過(guò)戶”試點(diǎn)，其核心制度創(chuàng)新是（）。A.取消抵押權(quán)登記B.合并轉(zhuǎn)移登記與抵押權(quán)變更登記C.下調(diào)抵押率上限D(zhuǎn).由公證處出具提存證明答案：B解析：帶押過(guò)戶通過(guò)合并辦理轉(zhuǎn)移登記與抵押權(quán)變更登記，實(shí)現(xiàn)“原貸款未結(jié)清、房產(chǎn)已過(guò)戶、新貸款同步發(fā)放”。6.【多選】下列關(guān)于“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策表述正確的有（）。A.以家庭名下實(shí)際住房套數(shù)作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)B.商業(yè)銀行不再查詢住房貸款記錄C.首套房貸利率由銀行自主決定D.住房公積金貸款同步執(zhí)行該標(biāo)準(zhǔn)E.政策僅適用于二手房答案：A、B、D解析：C錯(cuò)誤，利率仍受央行自律機(jī)制下限管理；E錯(cuò)誤，新房同樣適用。7.【判斷】2025年起，全國(guó)所有城市均取消新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格備案制度。（）答案：錯(cuò)誤解析：僅部分城市試點(diǎn)取消，多數(shù)城市仍執(zhí)行價(jià)格備案。8.【案例分析】2025年5月，甲將名下位于A市、建筑面積118㎡、套內(nèi)面積95㎡的住房出售給乙，買(mǎi)賣(mài)合同約定按建筑面積計(jì)價(jià)，單價(jià)20000元/㎡，總價(jià)236萬(wàn)元。交房時(shí)，乙實(shí)測(cè)套內(nèi)面積93.5㎡，公攤系數(shù)不變。乙能否主張退房或減價(jià)？答案：可以主張減價(jià)。根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》，套內(nèi)面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%的，買(mǎi)受人有權(quán)退房或要求減價(jià)。本案套內(nèi)面積減少1.5㎡，誤差比1.58%，雖未超3%，但合同明確以建筑面積計(jì)價(jià)，未約定套內(nèi)面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，故乙僅能依據(jù)建筑面積誤差主張權(quán)利；經(jīng)測(cè)算建筑面積誤差未超3%，故乙不能退房，但可要求按建筑面積誤差比例減價(jià)。若建筑面積誤差≤3%，只能請(qǐng)求退還對(duì)應(yīng)差價(jià)。二、房地產(chǎn)交易流程與合同9.【單選】在存量房交易資金監(jiān)管業(yè)務(wù)中，下列資金必須全部納入監(jiān)管賬戶的是（）。A.定金B(yǎng).首付款C.物業(yè)交割保證金D.戶籍遷出保證金答案：B解析：各地普遍規(guī)定首付款必須監(jiān)管，定金可自愿，保證金通常不強(qiáng)制。10.【單選】2025年6月，某市推行“云簽約”，存量房買(mǎi)賣(mài)合同在線簽署后，系統(tǒng)自動(dòng)生成（）作為登記受理要件。A.電子合同PDF打印件B.區(qū)塊鏈存證哈希值C.電子合同原文D.電子簽章截屏答案：B解析：區(qū)塊鏈存證哈希值可防篡改，登記機(jī)構(gòu)據(jù)此核驗(yàn)合同真實(shí)性。11.【單選】下列條款中，屬于《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》必備條款的是（）。A.房屋曾用名B.學(xué)位占用情況C.房屋抵押狀況D.房屋風(fēng)水說(shuō)明答案：C解析：抵押狀況直接影響交易能否完成，屬必備條款。12.【多選】甲通過(guò)A經(jīng)紀(jì)公司購(gòu)買(mǎi)乙的住房，簽署《看房確認(rèn)書(shū)》時(shí)未填寫(xiě)房源編號(hào)，后甲繞開(kāi)A公司與乙成交，A公司主張“跳單”傭金。下列證據(jù)中，法院最可能采信的有（）。A.帶看視頻（含時(shí)間水印）B.甲在A公司門(mén)店的簽到表C.甲與乙事后補(bǔ)簽的《解約協(xié)議》D.乙在法庭陳述“從未通過(guò)A公司看房”E.A公司系統(tǒng)日志記載的房源帶看記錄答案：A、B、E解析：C、D為事后形成，證明力弱；A、B、E為客觀電子數(shù)據(jù)，證明力高。13.【案例分析】2025年7月，丙與丁通過(guò)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定“買(mǎi)方貸款未獲批準(zhǔn)，合同自動(dòng)解除，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任”。后丙因收入證明虛假被拒貸，丁要求丙支付違約金20萬(wàn)元。問(wèn)：法院應(yīng)如何裁判？答案：應(yīng)支持丁的請(qǐng)求。合同雖約定“貸款未獲批準(zhǔn)”可解除，但拒貸原因系丙提供虛假材料，屬惡意阻礙條件成就，依據(jù)《民法典》第159條，視為條件已成就，丙構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。三、房屋建筑與面積測(cè)算14.【單選】某住宅樓外墻結(jié)構(gòu)厚度均為200mm，內(nèi)墻厚度均為100mm，套內(nèi)使用面積與套內(nèi)墻體面積之比為8:1，則該套住宅的得房率約為（）。A.75%B.78%C.80%D.83%答案：C解析：設(shè)套內(nèi)使用面積8x，套內(nèi)墻體面積x，套內(nèi)建筑面積9x；公攤系數(shù)取常見(jiàn)值0.25，則建筑面積=9x×(1+0.25)=11.25x，得房率=套內(nèi)使用面積/建筑面積=8x/11.25x≈71%，但題目給出墻體占比已含外墻一半，重新核算后約80%。15.【單選】2025年8月1日起實(shí)施的新版《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》將“挑空式陽(yáng)臺(tái)”視為（）。A.不計(jì)面積B.計(jì)算一半面積C.計(jì)算全面積D.按投影面積1/4計(jì)算答案：C解析：新規(guī)明確挑空陽(yáng)臺(tái)封閉即算全面積，未封閉仍算一半。16.【多選】下列建筑部位中，應(yīng)計(jì)入分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e的有（）。A.獨(dú)立使用的地下儲(chǔ)藏室B.幢內(nèi)公共電梯井C.幢外地面車(chē)庫(kù)出入口頂棚D.為整幢樓服務(wù)的消防水箱間E.物業(yè)用房答案：B、D、E解析：A獨(dú)立使用不分?jǐn)?；C位于幢外且非套內(nèi)通行空間，不計(jì)入分?jǐn)偂?7.【判斷】住宅建筑層高超過(guò)4.9m時(shí)，不論是否設(shè)夾層，均按兩層計(jì)算建筑面積。（）答案：錯(cuò)誤解析：新版規(guī)范明確，只有當(dāng)夾層結(jié)構(gòu)板標(biāo)高差≥2.2m且實(shí)際設(shè)樓梯時(shí)，才按兩層計(jì)算。四、房地產(chǎn)金融與稅費(fèi)18.【單選】2025年央行、金融監(jiān)管總局將首套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例統(tǒng)一下調(diào)至（）。A.15%B.20%C.25%D.30%答案：A解析：2025年3月30日新政，全國(guó)統(tǒng)一下調(diào)至15%，不限城市。19.【單選】個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售，應(yīng)繳納的增值稅計(jì)稅依據(jù)為（）。A.銷(xiāo)售收入減購(gòu)置原價(jià)B.銷(xiāo)售收入全額C.銷(xiāo)售收入減合理費(fèi)用D.評(píng)估價(jià)減購(gòu)置原價(jià)答案：B解析：不足2年按全額5%征收增值稅。20.【單選】2025年10月，張三出售家庭唯一住房，房屋原值80萬(wàn)元，本次售價(jià)300萬(wàn)元，持有年限第61個(gè)月，則其應(yīng)繳個(gè)人所得稅為（）萬(wàn)元（忽略其他稅費(fèi)）。A.0B.22C.44D.60答案：A解析：滿5年且家庭唯一，免征個(gè)人所得稅。21.【多選】下列情形中，購(gòu)房人可依法申請(qǐng)退還已繳契稅的有（）。A.交易合同被法院確認(rèn)無(wú)效B.房屋因質(zhì)量不合格退房C.房屋未辦理產(chǎn)權(quán)登記前解除合同且未交付使用D.房屋已交付并辦證后雙方協(xié)商退房E.房屋被政府征收答案：A、B、C、E解析：D已完成登記，契稅不予退還。22.【案例分析】2025年9月，李四以總價(jià)400萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一套新房，建筑面積125㎡，套內(nèi)面積100㎡，開(kāi)發(fā)商代收住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)：高層（有電梯）95元/㎡、多層50元/㎡。李四所購(gòu)樓棟為11層帶電梯住宅，問(wèn)：李四應(yīng)繳維修資金多少元？答案：11875元。解析：按建筑面積計(jì)，125㎡×95元/㎡=11875元。五、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)與職業(yè)道德23.【單選】根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所公示服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由縣級(jí)以上住建部門(mén)責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處以（）罰款。A.5000元以下B.5000元以上1萬(wàn)元以下C.1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下D.3萬(wàn)元以上答案：C解析：見(jiàn)《辦法》第37條。24.【單選】2025年11月，某平臺(tái)經(jīng)紀(jì)人王五為促成交易，向客戶承諾“房?jī)r(jià)年漲幅不低于8%”，該行為屬于（）。A.不當(dāng)承諾B.虛假宣傳C.價(jià)格欺詐D.正常營(yíng)銷(xiāo)答案：A解析：對(duì)價(jià)格作出保證性承諾屬《經(jīng)紀(jì)管理辦法》明令禁止的不當(dāng)承諾。25.【多選】下列信息中，屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)如實(shí)記錄并保存不少于5年的有（）。A.房源核驗(yàn)碼B.客戶看房時(shí)間C.客戶婚姻狀況自述D.成交價(jià)格E.經(jīng)紀(jì)人提成比例答案：A、B、D解析：C為個(gè)人隱私非強(qiáng)制保存；E屬內(nèi)部財(cái)務(wù)信息，無(wú)強(qiáng)制保存要求。26.【判斷】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以代收二手房定金，但必須在24小時(shí)內(nèi)劃轉(zhuǎn)至賣(mài)方賬戶。（）答案：錯(cuò)誤解析：應(yīng)直接打入買(mǎi)賣(mài)雙方共管賬戶或賣(mài)方賬戶，機(jī)構(gòu)不得私自代收代管。27.【案例分析】客戶趙六通過(guò)經(jīng)紀(jì)人孫七購(gòu)買(mǎi)一套學(xué)區(qū)房，簽約前孫七口頭承諾“該房未占用學(xué)位”。過(guò)戶后趙六發(fā)現(xiàn)學(xué)位已被前業(yè)主子女占用，導(dǎo)致其子女無(wú)法入學(xué)。趙六要求孫七所在機(jī)構(gòu)賠償10萬(wàn)元。機(jī)構(gòu)辯稱“口頭承諾無(wú)效”。問(wèn)：法院是否支持趙六？答案：支持。根據(jù)《民法典》第965條，經(jīng)紀(jì)人就合同訂立有關(guān)重要事項(xiàng)作出虛假陳述，造成委托人損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；學(xué)區(qū)房學(xué)位占用情況屬重要事項(xiàng)，雖為口頭，但已形成合理信賴，機(jī)構(gòu)應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。六、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與數(shù)據(jù)分析28.【單選】2025年12月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70城房?jī)r(jià)指數(shù)，某市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比99.7，同比98.9，則該市房?jī)r(jià)走勢(shì)為（）。A.環(huán)比下跌0.3%，同比下跌1.1%B.環(huán)比下跌0.3%，同比上漲1.1%C.環(huán)比上漲0.3%，同比下跌1.1%D.環(huán)比下跌0.3%，同比下跌11%答案：A解析：指數(shù)基期=100，99.7即下跌0.3%，98.9即下跌1.1%。29.【單選】在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中，采用“神秘客戶”法最主要的優(yōu)點(diǎn)是（）。A.成本低B.可量化需求C.獲取真實(shí)服務(wù)體驗(yàn)D.樣本量大答案：C解析：神秘客戶可體驗(yàn)真實(shí)服務(wù)流程，減少人為粉飾。30.【多選】下列指標(biāo)中，能夠直接反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供給端變化的有（）。A.新建商品住宅庫(kù)存去化周期B.土地成交建筑面積C.二手住宅掛牌量D.個(gè)人住房貸款余額E.房屋新開(kāi)工面積答案：B、C、E解析：A為供需結(jié)果指標(biāo)；D為需求端資金指標(biāo)。31.【計(jì)算題】2025年某區(qū)域新增預(yù)售住宅8000套，面積96萬(wàn)㎡；全年成交7200套，面積90萬(wàn)㎡；年末可售套數(shù)12000套，面積144萬(wàn)㎡。求：年末庫(kù)存去化周期（按面積）。答案：19.2個(gè)月。解析：月銷(xiāo)售面積=90萬(wàn)㎡÷12=7.5萬(wàn)㎡，去化周期=144÷7.5=19.2個(gè)月。32.【案例分析】某經(jīng)紀(jì)公司2025年第三季度市占率報(bào)告顯示：A公司存量房成交套數(shù)市占率18%，成交面積市占率20%，成交總額市占率22%。請(qǐng)分析A公司房源結(jié)構(gòu)特征。答案：A公司成交房源套均面積高于市場(chǎng)平均（面積市占>套數(shù)市占），且套均總價(jià)高于市場(chǎng)平均（金額市占>面積市占），說(shuō)明其房源以中大戶型、高總價(jià)為主，定位偏改善型。七、法律案例綜合33.【案例分析】2025年10月，賣(mài)方周八與買(mǎi)方吳九簽訂《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定價(jià)款500萬(wàn)元，定金50萬(wàn)元。合同載明“房屋未設(shè)立抵押”。辦理網(wǎng)簽前，吳九發(fā)現(xiàn)房屋已設(shè)立最高額抵押400萬(wàn)元，遂要求解除合同并雙倍返還定金。周八同意解除但拒絕雙倍返還，僅愿退還50萬(wàn)元。吳九訴至法院。問(wèn)題：（1）吳九是否有權(quán)解除合同？（2）能否主張雙倍返還？答案：（1）有權(quán)。賣(mài)方隱瞞抵押事實(shí)，構(gòu)成根本違約，符合法定解除條件。（2）可以主張。賣(mài)方故意隱瞞與合同有關(guān)的重要事實(shí)，構(gòu)成欺詐，依據(jù)《民法典》第587條，收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。法院應(yīng)判令周八返還吳九100萬(wàn)元。34.【案例分析】2025年11月，甲經(jīng)紀(jì)公司獨(dú)家代理一套別墅，掛牌價(jià)2000萬(wàn)元。乙客戶通過(guò)甲公司看房后，繞開(kāi)甲公司與業(yè)主私下成交，成交價(jià)格1900萬(wàn)元。甲公司起訴乙客戶要求支付全額傭金40萬(wàn)元。乙客戶抗辯：成交價(jià)比掛牌價(jià)低100萬(wàn)元，甲公司未促成交易，無(wú)權(quán)收取傭金。法院應(yīng)如何判決？答案：法院應(yīng)支持甲公司全部或主要傭金請(qǐng)求。甲公司提供了獨(dú)家房源信息并帶領(lǐng)看房，已履行主要居間義務(wù)；乙客戶繞開(kāi)成交，屬“跳單”，依據(jù)《民法典》第965條，應(yīng)向甲公司支付報(bào)酬?？紤]到成交價(jià)確實(shí)低于掛牌價(jià)，可酌情扣減10%—20%，判令乙支付32—36萬(wàn)元。35.【案例分析】2025年12月，購(gòu)房人鄭十與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，約定7日內(nèi)簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同，定金20萬(wàn)元。第5日，當(dāng)?shù)卣雠_(tái)限購(gòu)新政，鄭十失去購(gòu)房資格，其要求退還定金。開(kāi)發(fā)商以“認(rèn)購(gòu)書(shū)已載明‘因政策變化導(dǎo)致無(wú)法簽約，定金不退’”為由拒絕。鄭十訴至法院。答案：法院應(yīng)支持鄭十。限購(gòu)新政屬于不可歸責(zé)于雙方的事由，導(dǎo)致合同無(wú)法訂立，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條，出賣(mài)人應(yīng)將定金返還買(mǎi)受人。認(rèn)購(gòu)書(shū)格式條款排除消費(fèi)者主要權(quán)利，屬無(wú)效。36.【案例分析】業(yè)主林十一將房屋出租給A公司，租期2025.1.1—2027.12.31，月租金1.5萬(wàn)元。2025年10月，林十一將房屋出售給丙，并告知丙房屋已出租。丙取得產(chǎn)權(quán)后，以“自用”為由要求A公司搬離。A公司拒絕。丙遂斷水?dāng)嚯?。A公司訴請(qǐng)丙賠償損失并繼續(xù)履行合同。答案：法院應(yīng)支持A公司。買(mǎi)賣(mài)不破租賃，丙應(yīng)繼續(xù)履行原租賃合同；斷水?dāng)嚯姌?gòu)成侵權(quán)，應(yīng)賠償A公司因此遭受的營(yíng)業(yè)損失及搬酒店費(fèi)用等。37.【案例分析】2025年，丁公司取得一塊商住用地，土地出讓合同約定“住宅部分100%限售，限售年限5年，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起算”。2027年，丁公司申請(qǐng)將剩余未售住宅全部轉(zhuǎn)讓給其關(guān)聯(lián)企業(yè)戊公司，以規(guī)避限售。住建部門(mén)拒絕辦理網(wǎng)簽。丁公司提起行政訴訟。答案：法院應(yīng)駁回丁公司請(qǐng)求。限售對(duì)象包括受讓方，關(guān)聯(lián)企業(yè)間轉(zhuǎn)讓同樣受限于限售規(guī)定