PAGE房建工程維修制度規(guī)范一、總則（一）目的本制度旨在規(guī)范房建工程維修管理工作，確保房屋建筑的結(jié)構(gòu)安全和正常使用功能，延長(zhǎng)房屋使用壽命，保障業(yè)主或使用人的合法權(quán)益，提高公司的服務(wù)質(zhì)量和管理水平。（二）適用范圍本制度適用于公司負(fù)責(zé)管理的各類(lèi)房建工程項(xiàng)目，包括住宅、商業(yè)、辦公等建筑及其附屬設(shè)施設(shè)備的維修管理。（三）基本原則1.安全第一原則：維修工作必須把保障人員生命安全和房屋結(jié)構(gòu)安全放在首位，嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，確保維修過(guò)程不發(fā)生安全事故。2.質(zhì)量至上原則：維修工作應(yīng)按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行，保證維修質(zhì)量，滿足使用要求，達(dá)到或接近原有工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。3.及時(shí)高效原則：建立快速響應(yīng)機(jī)制，對(duì)報(bào)修問(wèn)題及時(shí)處理，提高維修效率，減少對(duì)業(yè)主或使用人正常生活和工作的影響。4.經(jīng)濟(jì)合理原則：在保證維修質(zhì)量和效果的前提下，合理控制維修成本，選用合適的維修方案和材料，避免不必要的浪費(fèi)。5.責(zé)任明確原則：明確維修工作各環(huán)節(jié)的責(zé)任主體，做到職責(zé)清晰，便于監(jiān)督和考核。二、維修管理職責(zé)（一）公司管理層職責(zé)1.負(fù)責(zé)制定和完善房建工程維修管理制度，監(jiān)督制度的執(zhí)行情況。2.審批年度維修計(jì)劃和重大維修項(xiàng)目方案，協(xié)調(diào)解決維修工作中的重大問(wèn)題。3.對(duì)維修工作的質(zhì)量、進(jìn)度、成本等進(jìn)行總體把控和考核。（二）工程管理部門(mén)職責(zé)1.負(fù)責(zé)組織編制年度維修計(jì)劃，匯總分析維修需求，制定維修項(xiàng)目實(shí)施方案。2.負(fù)責(zé)維修項(xiàng)目的招標(biāo)、合同簽訂、施工組織協(xié)調(diào)等工作，確保維修工程順利進(jìn)行。3.對(duì)維修工程的質(zhì)量、安全、進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理，及時(shí)處理施工過(guò)程中的問(wèn)題。4.負(fù)責(zé)維修工程的竣工驗(yàn)收工作，整理維修工程資料并歸檔。（三）物業(yè)服務(wù)部門(mén)職責(zé)1.負(fù)責(zé)接收業(yè)主或使用人的維修報(bào)修信息，及時(shí)記錄并傳遞給工程管理部門(mén)。2.協(xié)助工程管理部門(mén)做好維修現(xiàn)場(chǎng)的協(xié)調(diào)工作，向業(yè)主或使用人解釋維修工作安排和進(jìn)度情況。3.對(duì)維修后的房屋進(jìn)行回訪，收集業(yè)主或使用人的反饋意見(jiàn)，及時(shí)反饋給工程管理部門(mén)。（四）財(cái)務(wù)部門(mén)職責(zé)1.負(fù)責(zé)審核維修費(fèi)用預(yù)算，合理安排維修資金。2.對(duì)維修費(fèi)用的支出進(jìn)行審核和核算，確保費(fèi)用使用合規(guī)、合理。（五）維修人員職責(zé)1.遵守公司維修管理制度和安全操作規(guī)程，按時(shí)完成維修任務(wù)。2.負(fù)責(zé)維修工具和設(shè)備的保管、維護(hù)，確保其正常使用。3.對(duì)維修工作中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)反饋，提出合理的維修建議和改進(jìn)措施。三、維修計(jì)劃管理（一）維修需求收集1.物業(yè)服務(wù)部門(mén)應(yīng)建立多種報(bào)修渠道，如電話、微信公眾號(hào)、客服中心等，方便業(yè)主或使用人隨時(shí)報(bào)修。2.定期對(duì)房屋進(jìn)行巡查，主動(dòng)收集可能存在的維修問(wèn)題，如屋面滲漏、墻面裂縫、設(shè)施設(shè)備老化等。3.收集業(yè)主或使用人關(guān)于房屋使用功能改善的需求，作為維修計(jì)劃的補(bǔ)充內(nèi)容。（二）維修需求分析1.工程管理部門(mén)對(duì)收集到的維修需求進(jìn)行分類(lèi)整理，分析問(wèn)題的嚴(yán)重程度、影響范圍和緊急程度。2.根據(jù)房屋的使用年限、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、使用情況等因素，評(píng)估維修需求的合理性和必要性。3.對(duì)于重大維修需求或涉及多個(gè)專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域的問(wèn)題，組織相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行論證，制定初步解決方案。（三）年度維修計(jì)劃編制1.工程管理部門(mén)根據(jù)維修需求分析結(jié)果，結(jié)合公司的資源狀況和資金預(yù)算，編制年度維修計(jì)劃。2.年度維修計(jì)劃應(yīng)包括維修項(xiàng)目名稱(chēng)、維修內(nèi)容、維修時(shí)間、維修預(yù)算、責(zé)任部門(mén)等詳細(xì)信息。3.維修計(jì)劃應(yīng)按照輕重緩急進(jìn)行排序，優(yōu)先安排影響房屋安全和正常使用的緊急維修項(xiàng)目。（四）維修計(jì)劃審批1.年度維修計(jì)劃編制完成后，提交公司管理層審批。2.公司管理層根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略、資金狀況、維修需求等因素，對(duì)維修計(jì)劃進(jìn)行審核和調(diào)整。3.經(jīng)審批后的維修計(jì)劃作為公司年度維修工作的指導(dǎo)性文件，各部門(mén)應(yīng)嚴(yán)格按照計(jì)劃組織實(shí)施。（五）維修計(jì)劃執(zhí)行與調(diào)整1.工程管理部門(mén)按照批準(zhǔn)的維修計(jì)劃，組織實(shí)施維修項(xiàng)目。在執(zhí)行過(guò)程中，如遇特殊情況需要調(diào)整維修計(jì)劃，應(yīng)及時(shí)提交書(shū)面申請(qǐng)，說(shuō)明調(diào)整原因、調(diào)整內(nèi)容和預(yù)計(jì)影響，經(jīng)公司管理層批準(zhǔn)后實(shí)施。2.對(duì)于因不可抗力或其他不可預(yù)見(jiàn)因素導(dǎo)致的維修需求變化，應(yīng)及時(shí)評(píng)估并納入維修計(jì)劃調(diào)整范圍，確保維修工作的連續(xù)性和有效性。四、維修項(xiàng)目實(shí)施管理（一）維修項(xiàng)目招標(biāo)與合同簽訂1.對(duì)于金額較大、技術(shù)復(fù)雜的維修項(xiàng)目，應(yīng)按照公司招標(biāo)管理規(guī)定進(jìn)行招標(biāo)。招標(biāo)過(guò)程中，應(yīng)嚴(yán)格審查投標(biāo)單位的資質(zhì)、業(yè)績(jī)、信譽(yù)等，確保選擇具有相應(yīng)能力和經(jīng)驗(yàn)的施工單位。2.中標(biāo)單位確定后，及時(shí)簽訂維修合同。合同應(yīng)明確維修項(xiàng)目?jī)?nèi)容、維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、維修工期、維修費(fèi)用支付方式、雙方權(quán)利義務(wù)等條款，確保合同的合法性和有效性。（二）維修項(xiàng)目施工組織1.工程管理部門(mén)負(fù)責(zé)維修項(xiàng)目的施工組織協(xié)調(diào)工作，向施工單位進(jìn)行技術(shù)交底，明確維修要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。2.施工單位應(yīng)根據(jù)合同要求和工程管理部門(mén)的安排，編制詳細(xì)的施工方案，合理安排施工進(jìn)度，確保維修工程按時(shí)完成。3.在施工過(guò)程中，工程管理部門(mén)應(yīng)定期對(duì)施工進(jìn)度、質(zhì)量、安全等進(jìn)行檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題。（三）維修項(xiàng)目質(zhì)量控制1.維修工程應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家和地方相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范以及設(shè)計(jì)文件的要求進(jìn)行施工。施工單位應(yīng)建立質(zhì)量管理體系，加強(qiáng)施工過(guò)程質(zhì)量控制，確保維修質(zhì)量達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。2.工程管理部門(mén)應(yīng)選派專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員對(duì)維修工程質(zhì)量進(jìn)行全程監(jiān)督，對(duì)關(guān)鍵工序和隱蔽工程進(jìn)行旁站監(jiān)督，確保工程質(zhì)量符合要求。3.維修工程竣工后，施工單位應(yīng)進(jìn)行自檢，自檢合格后向工程管理部門(mén)提交竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。工程管理部門(mén)組織相關(guān)人員進(jìn)行竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方可交付使用。（四）維修項(xiàng)目安全管理1.施工單位應(yīng)建立健全安全生產(chǎn)管理制度，加強(qiáng)施工人員安全教育培訓(xùn)，提高安全意識(shí)，確保施工過(guò)程安全。2.維修施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)設(shè)置明顯的安全警示標(biāo)志，配備必要的安全防護(hù)用品和消防器材。施工單位應(yīng)嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，杜絕安全事故發(fā)生。3.工程管理部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)維修施工現(xiàn)場(chǎng)的安全監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時(shí)督促施工單位整改，確保施工安全。（五）維修項(xiàng)目進(jìn)度管理1.工程管理部門(mén)應(yīng)根據(jù)維修計(jì)劃和合同要求，制定詳細(xì)的進(jìn)度計(jì)劃，并定期對(duì)施工進(jìn)度進(jìn)行檢查和分析。2.施工單位應(yīng)按照進(jìn)度計(jì)劃組織施工，合理安排人力、物力和財(cái)力資源，確保維修工程按時(shí)完成。如因特殊原因?qū)е逻M(jìn)度滯后，應(yīng)及時(shí)采取有效措施進(jìn)行調(diào)整，并向工程管理部門(mén)報(bào)告。3.工程管理部門(mén)應(yīng)協(xié)調(diào)解決影響施工進(jìn)度的外部因素，如協(xié)調(diào)周邊居民關(guān)系、辦理施工相關(guān)手續(xù)等，為施工創(chuàng)造良好的條件。（六）維修項(xiàng)目成本管理1.財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)參與維修項(xiàng)目預(yù)算編制工作，對(duì)維修費(fèi)用進(jìn)行審核和控制。2.工程管理部門(mén)應(yīng)在保證維修質(zhì)量和進(jìn)度的前提下，合理選用維修材料和施工工藝，降低維修成本。3.施工單位應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定控制維修成本，不得擅自增加費(fèi)用。如因設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等原因?qū)е沦M(fèi)用增加，應(yīng)按照規(guī)定程序辦理審批手續(xù)。五、維修質(zhì)量驗(yàn)收管理（一）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)1.維修工程質(zhì)量驗(yàn)收應(yīng)按照國(guó)家和地方現(xiàn)行的建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)以及設(shè)計(jì)文件的要求進(jìn)行。2.對(duì)于涉及結(jié)構(gòu)安全、防水、電氣、消防等關(guān)鍵部位的維修，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。（二）驗(yàn)收程序1.維修工程竣工后，施工單位應(yīng)首先進(jìn)行自檢。自檢合格后，向工程管理部門(mén)提交竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告，并提供完整的施工資料。2.工程管理部門(mén)收到驗(yàn)收申請(qǐng)后，組織施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位（如有）等相關(guān)人員進(jìn)行竣工驗(yàn)收。3.驗(yàn)收人員按照驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)對(duì)維修工程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，查閱施工資料，對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。驗(yàn)收合格后，各方在竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告上簽字確認(rèn)。（三）驗(yàn)收內(nèi)容1.工程實(shí)體質(zhì)量檢查，包括維修部位的外觀質(zhì)量、尺寸偏差、結(jié)構(gòu)性能等。2.設(shè)施設(shè)備運(yùn)行調(diào)試，檢查維修后的設(shè)施設(shè)備是否正常運(yùn)行，性能指標(biāo)是否符合要求。3.施工資料審查，包括施工圖紙、施工記錄、材料檢驗(yàn)報(bào)告、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、分項(xiàng)分部工程質(zhì)量驗(yàn)收記錄等。（四）驗(yàn)收整改1.如驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，驗(yàn)收組應(yīng)提出整改意見(jiàn)，明確整改內(nèi)容、整改期限和整改責(zé)任人。2.施工單位應(yīng)按照整改意見(jiàn)及時(shí)進(jìn)行整改，整改完成后提交整改報(bào)告。工程管理部門(mén)組織復(fù)查，直至驗(yàn)收合格。六、維修費(fèi)用管理（一）費(fèi)用預(yù)算編制1.工程管理部門(mén)在編制維修計(jì)劃時(shí)，應(yīng)同時(shí)編制維修費(fèi)用預(yù)算。維修費(fèi)用預(yù)算應(yīng)根據(jù)維修項(xiàng)目的內(nèi)容、工程量、材料價(jià)格、人工費(fèi)用等因素進(jìn)行詳細(xì)計(jì)算。2.維修費(fèi)用預(yù)算應(yīng)包括直接費(fèi)用和間接費(fèi)用。直接費(fèi)用主要包括維修材料費(fèi)用、人工費(fèi)用、設(shè)備租賃費(fèi)用等；間接費(fèi)用主要包括管理費(fèi)、利潤(rùn)、稅金等。（二）費(fèi)用審批1.維修費(fèi)用預(yù)算編制完成后，提交財(cái)務(wù)部門(mén)審核。財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)根據(jù)公司財(cái)務(wù)制度和預(yù)算安排，對(duì)維修費(fèi)用的合理性、準(zhǔn)確性進(jìn)行審核。2.經(jīng)財(cái)務(wù)部門(mén)審核后的維修費(fèi)用預(yù)算，提交公司管理層審批。公司管理層根據(jù)公司資金狀況和維修需求，對(duì)維修費(fèi)用進(jìn)行最終審批。（三）費(fèi)用支付1.維修工程合同簽訂后，施工單位應(yīng)按照合同約定提交預(yù)付款申請(qǐng)。工程管理部門(mén)審核后，報(bào)財(cái)務(wù)部門(mén)支付預(yù)付款。預(yù)付款比例應(yīng)符合合同約定和公司財(cái)務(wù)制度要求。2.維修工程施工過(guò)程中，施工單位根據(jù)工程進(jìn)度提交進(jìn)度款申請(qǐng)。工程管理部門(mén)應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際進(jìn)度和質(zhì)量情況進(jìn)行審核，審核通過(guò)后報(bào)財(cái)務(wù)部門(mén)支付進(jìn)度款。3.維修工程竣工驗(yàn)收合格后，施工單位提交竣工結(jié)算報(bào)告。工程管理部門(mén)組織相關(guān)人員進(jìn)行結(jié)算審核，審核完成后報(bào)財(cái)務(wù)部門(mén)支付結(jié)算款。財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定和審批結(jié)果支付維修費(fèi)用，確保費(fèi)用支付合規(guī)、準(zhǔn)確。（四）費(fèi)用核算與審計(jì)1.財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)按照會(huì)計(jì)制度對(duì)維修費(fèi)用進(jìn)行核算，定期編制維修費(fèi)用報(bào)表，反映維修費(fèi)用的支出情況。2.公司審計(jì)部門(mén)應(yīng)定期對(duì)維修費(fèi)用進(jìn)行審計(jì)，檢查費(fèi)用支出的合理性、合規(guī)性，防止出現(xiàn)虛報(bào)、冒領(lǐng)等問(wèn)題。對(duì)于審計(jì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)督促整改，并追究相關(guān)人員責(zé)任。七、維修檔案管理（一）檔案內(nèi)容1.維修項(xiàng)目檔案應(yīng)包括維修計(jì)劃、維修申請(qǐng)、施工圖紙、施工方案、施工合同、施工記錄、材料檢驗(yàn)報(bào)告、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、分項(xiàng)分部工程質(zhì)量驗(yàn)收記錄、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、維修費(fèi)用結(jié)算資料等。2.對(duì)于重要的維修項(xiàng)目或具有典型意義的維修案例，還應(yīng)收集相關(guān)的影像資料、技術(shù)總結(jié)等。（二）檔案整理與歸檔1.工程管理部門(mén)負(fù)責(zé)維修項(xiàng)目檔案的整理工作，按照檔案管理的要求，對(duì)各類(lèi)資料進(jìn)行分類(lèi)、編號(hào)、裝訂。2.整理完成后的維修項(xiàng)目檔案應(yīng)及時(shí)歸檔，建立電子和紙質(zhì)檔案，確保檔案資料的完整性和可查閱性。3.檔案管理人員應(yīng)定期對(duì)檔案進(jìn)行檢查和維