房地產(chǎn)估價(jià)師題庫(kù)與參考答案解析一、單選題（共10題，每題1分，共10分）1.除了城鎮(zhèn)土地使用稅和()因按照占地面積實(shí)行從量定額征收而不需要房地產(chǎn)估價(jià)外,其他稅種在一定程度上都需要房地產(chǎn)估價(jià)。A、耕地占用稅B、財(cái)產(chǎn)稅C、契稅D、不動(dòng)產(chǎn)稅正確答案：A答案解析：耕地占用稅是按照實(shí)際占用耕地面積實(shí)行從量定額征收，不需要房地產(chǎn)估價(jià)。而契稅等稅種在計(jì)稅時(shí)通常需要依據(jù)房地產(chǎn)的價(jià)值等情況，在一定程度上需要房地產(chǎn)估價(jià)。2.根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》,房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的,由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正,給予警告,對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)并處()的罰款。A、1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下B、3萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下C、5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下D、5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下正確答案：D答案解析：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第三十四條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書(shū)、注冊(cè)證書(shū)；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。3.房地產(chǎn)權(quán)利中,屬于債權(quán)的是()。A、租賃權(quán)B、抵押權(quán)C、建設(shè)用地使用權(quán)D、地役權(quán)正確答案：A答案解析：租賃權(quán)是一種債權(quán)，是基于租賃合同產(chǎn)生的對(duì)房屋的占有、使用的權(quán)利。而地役權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、抵押權(quán)都屬于物權(quán)。地役權(quán)是為自己土地的便利而使用他人土地的權(quán)利；建設(shè)用地使用權(quán)是對(duì)國(guó)家所有的土地享有的占有、使用和收益的權(quán)利；抵押權(quán)是債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。4.估價(jià)對(duì)象為一舊廠房改造的超級(jí)市場(chǎng),該廠房建設(shè)期為2年,建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù),土地使用期限為40年,土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無(wú)償收回地上建筑物。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為0,采用直線法計(jì)算建筑物折舊時(shí),年折舊率為()。A、2.00%B、2.13%C、2.22%D、2.50%正確答案：C答案解析：年折舊率=(1-殘值率)/建筑物經(jīng)濟(jì)壽命x100%=1/45x100%=2.22%特別注意的是,經(jīng)濟(jì)壽命以土地使用期限為準(zhǔn),題干中已建成5年,可加在土地使用期限上。5.根據(jù)《中華人民共和國(guó)刑法》,承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資、驗(yàn)證、會(huì)計(jì)、審計(jì)、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件,情節(jié)嚴(yán)重的,處()年以下有期徒刑或者拘役,并處罰金。A、5B、7C、3D、10正確答案：A答案解析：根據(jù)《中華人民共和國(guó)刑法》第二百二十九條規(guī)定，承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資、驗(yàn)證、會(huì)計(jì)、審計(jì)、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。這里考查的是對(duì)該罪名具體量刑情節(jié)的法律規(guī)定的記憶，準(zhǔn)確記住處五年以下有期徒刑這一關(guān)鍵信息即可得出正確答案。6.采用成本法估價(jià)時(shí),關(guān)于投資利息的表述中,正確的是()。A、投資利息指的是借款部分的利息支出和相關(guān)手續(xù)費(fèi)B、從估價(jià)的角度看,自有資金應(yīng)獲得的利息可以算作開(kāi)發(fā)利潤(rùn)C(jī)、投資利息的應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)D、投資利息計(jì)算時(shí)一般采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的平均利率正確答案：D答案解析：1.選項(xiàng)A：投資利息不僅包括借款部分的利息支出和相關(guān)手續(xù)費(fèi)，自有資金投入也應(yīng)計(jì)算利息，所以A錯(cuò)誤。2.選項(xiàng)B：從估價(jià)角度看，自有資金應(yīng)獲得的利息不能算作開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是扣除成本、費(fèi)用、稅金等之后的收益，所以B錯(cuò)誤。3.選項(xiàng)C：投資利息的應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用，銷售稅費(fèi)不計(jì)息，所以C錯(cuò)誤。4.選項(xiàng)D：投資利息計(jì)算時(shí)一般采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的平均利率，該表述正確。7.區(qū)位是房地產(chǎn)重要的組成部分,本質(zhì)上是由于房地產(chǎn)具有()性。A、價(jià)值量大B、不可移動(dòng)C、體量龐大D、權(quán)益特性正確答案：B答案解析：房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性，其位置固定不變，區(qū)位也就成為房地產(chǎn)重要的組成部分。體量龐大、價(jià)值量大、權(quán)益特性都不是區(qū)位成為房地產(chǎn)重要組成部分的本質(zhì)原因。8.成本法中一般不計(jì)息的項(xiàng)目是()。A、銷售費(fèi)用B、建設(shè)成本C、銷售稅費(fèi)D、土地成本正確答案：C答案解析：銷售稅費(fèi)是在銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的費(fèi)用，通常不計(jì)息。土地成本、銷售費(fèi)用、建設(shè)成本等在開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能會(huì)產(chǎn)生資金占用成本，一般會(huì)考慮計(jì)息。9.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為24000元/m2,建筑面積100m2,首期付款120萬(wàn)元,其余半年后支付80萬(wàn)元,1年后支付40萬(wàn)元。已知年利率為10%,則該可比實(shí)例在成交日期一次性付清的價(jià)格為()元/m2。A、22909.12B、23264.06C、23441.35D、23086.69正確答案：B答案解析：該可比實(shí)例的實(shí)際價(jià)格=[首付+半年后支付/(1+年利率)0.5+一年后支付/(1+年利率%)10.假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是適用于評(píng)估新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的()的“倒算法”。A、比較法B、長(zhǎng)期趨勢(shì)法C、成本法D、收益法正確答案：C答案解析：假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的“倒算法”。假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。成本法是測(cè)算估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。二者在形式上有相似之處，假設(shè)開(kāi)發(fā)法可以說(shuō)是成本法的一種特殊形式，通過(guò)對(duì)未來(lái)開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本及利潤(rùn)等的估算來(lái)倒推房地產(chǎn)價(jià)值，就如同成本法是通過(guò)計(jì)算當(dāng)前的成本及折舊來(lái)確定房地產(chǎn)價(jià)值一樣。二、多選題（共10題，每題1分，共10分）1.按開(kāi)發(fā)程來(lái)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行劃分,可以分為()。A、自有房地產(chǎn)B、熟地C、毛地D、生地E、現(xiàn)房正確答案：BCDE答案解析：房地產(chǎn)按開(kāi)發(fā)程度可分為生地、毛地、熟地、現(xiàn)房等。生地是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地；毛地是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷安置房屋的土地；熟地是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且土地平整，能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地；現(xiàn)房是指已建成并通過(guò)竣工驗(yàn)收的房屋。自有房地產(chǎn)不屬于按開(kāi)發(fā)程度的劃分類型。2.與非專業(yè)估價(jià)相比,專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)包括()。A、是一種專業(yè)意見(jiàn)B、估計(jì)價(jià)格或價(jià)值C、實(shí)行有償服務(wù)D、承擔(dān)法律責(zé)任E、估價(jià)作業(yè)日期長(zhǎng)正確答案：ACD答案解析：專業(yè)估價(jià)具有以下特點(diǎn)：它是一種專業(yè)意見(jiàn)，由專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員提供；實(shí)行有償服務(wù)；承擔(dān)法律責(zé)任。而估計(jì)價(jià)格或價(jià)值不是專業(yè)估價(jià)特有的，非專業(yè)估價(jià)也可能估計(jì)價(jià)格或價(jià)值；估價(jià)作業(yè)日期長(zhǎng)不是專業(yè)估價(jià)區(qū)別于非專業(yè)估價(jià)的本質(zhì)特點(diǎn)。所以正確答案是ACD。3.按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分,房地產(chǎn)的類型主要有()。A、出售B、現(xiàn)房C、自營(yíng)D、自用E、出租正確答案：ACDE答案解析：按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分，房地產(chǎn)的類型主要有出售、出租、自用、自營(yíng)?，F(xiàn)房是按照房屋是否建成劃分的，不屬于按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分的類型。4.下列行為中,體現(xiàn)某宗房地產(chǎn)受到外部經(jīng)濟(jì)性影響的有()。(外部經(jīng)濟(jì)性=有利的外部性)A、在其鄰近建化工廠B、調(diào)整城市發(fā)展方向C、在其鄰近建垃圾站、公共廁所D、在其鄰近建花園、開(kāi)辟一塊綠地E、改善城市格局正確答案：DE5.房地產(chǎn)所有權(quán)劃分中,所有權(quán)的種類包括()。A、區(qū)分共有B、區(qū)分所有C、公有D、獨(dú)有E、共有正確答案：BDE6.評(píng)估一套單元式住宅的抵押估價(jià),若未做特別說(shuō)明,應(yīng)包含在估價(jià)對(duì)象范圍內(nèi)的有()。A、可拆卸的水凈化處理設(shè)備B、擺放在室內(nèi)的沙發(fā)C、嵌入式固定衣柜D、二次裝修時(shí)所鋪的木地板(屬于實(shí)物中特色裝飾)E、隨建筑配置的中央空調(diào)系統(tǒng)正確答案：CE7.運(yùn)用比較法估價(jià),選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列條件()。A、檔次相當(dāng)B、權(quán)利性質(zhì)相同C、成交日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)D、區(qū)位相近E、價(jià)格相同正確答案：ABCD答案解析：1.檔次相當(dāng)：可比實(shí)例的檔次應(yīng)與估價(jià)對(duì)象相當(dāng)，這樣才能更好地進(jìn)行比較，保證估價(jià)的準(zhǔn)確性。2.區(qū)位相近：區(qū)位因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響很大，可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象區(qū)位相近，能使價(jià)格更具可比性。3.成交日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較快，成交日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)，能更準(zhǔn)確反映估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平。4.權(quán)利性質(zhì)相同：權(quán)利性質(zhì)不同會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格，所以可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象權(quán)利性質(zhì)相同，確保比較基礎(chǔ)一致。而價(jià)格相同不符合可比實(shí)例選取條件，不同的可比實(shí)例價(jià)格應(yīng)存在差異，才能通過(guò)比較來(lái)確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。8.從房地產(chǎn)估價(jià)角度來(lái)說(shuō),一宗土地的空間范圍包括()。A、地表B、地上空間C、地下空間D、權(quán)益空間E、區(qū)位空間正確答案：ABC答案解析：從房地產(chǎn)估價(jià)角度來(lái)說(shuō)，一宗土地的空間范圍包括地表、地上空間和地下空間。權(quán)益空間主要涉及權(quán)利方面，不是土地的空間范圍；區(qū)位空間側(cè)重于位置關(guān)系等，也不屬于土地本身的空間范圍。所以答案是ABC。9.下列選項(xiàng)中,屬于比較法適用對(duì)象的有()。A、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地B、高檔公寓C、在建工程D、紀(jì)念館E、標(biāo)準(zhǔn)廠房正確答案：ABE答案解析：比較法適用的對(duì)象是同類房地產(chǎn)數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等；②寫字樓；③商鋪；④標(biāo)準(zhǔn)廠房；⑤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。而在建工程不適合用比較法，因?yàn)槠淇杀刃暂^差；紀(jì)念館通常不用于交易，也不適合用比較法。10.下列各項(xiàng)中,屬于其他相關(guān)定著物的有()。A、假山B、圍墻C、水池D、戲臺(tái)E、樹(shù)木解析;僅是放進(jìn)土地或建筑物中,置于土地或建筑物的表面,或與土地、建筑物毗連者,如擺放在房屋內(nèi)的家具、電器,停放在車庫(kù)里的汽車,掛在墻上的畫,在地上臨時(shí)搭建的帳篷、戲臺(tái)等,不屬于其他相關(guān)定著物正確答案：ABCE答案解析：其他相關(guān)定著物是指附著或結(jié)合在土地或建筑物上，不可分離的部分，如假山、圍墻、水池、樹(shù)木等。而僅是放進(jìn)土地或建筑物中，置于土地或建筑物的表面，或與土地、建筑物毗連者，如擺放在房屋內(nèi)的家具、電器，停放在車庫(kù)里的汽車，掛在墻上的畫，在地上臨時(shí)搭建的帳篷、戲臺(tái)等，不屬于其他相關(guān)定著物。三、判斷題（共20題，每題1分，共20分）1.《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第4條規(guī)定:“對(duì)擬拍賣的財(cái)產(chǎn),人民法院應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。對(duì)于財(cái)產(chǎn)價(jià)值較高或者價(jià)格依照通常方法容易確定的,可以不進(jìn)行評(píng)估。”A、正確B、錯(cuò)誤正確答案：B答案解析：都要進(jìn)行專業(yè)評(píng)估、具有法律責(zé)任的2.租賃期內(nèi),因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的,原租賃合同對(duì)承租人和新房主不再有效。A、正確B、錯(cuò)誤正確答案：B答案解析：相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系也要轉(zhuǎn)移3.房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性,是以土地的特性為基礎(chǔ)的。A、正確B、錯(cuò)誤正確答案：A4.房地產(chǎn)估價(jià)也是藝術(shù),房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)努力把握房地產(chǎn)價(jià)格影響因素,從而不斷增加估價(jià)的“藝術(shù)”成分,減少估價(jià)的“科學(xué)”成分。A、正確B、錯(cuò)誤正確答案：B5.房地產(chǎn)的實(shí)物可以進(jìn)一步分為有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施。A、正確B、錯(cuò)誤正確答案：B答案解析：房地產(chǎn)的實(shí)物可以進(jìn)一步分為有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及該實(shí)體組合的功能6.房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)是代替市場(chǎng)定價(jià)而不是模擬市場(chǎng)定價(jià)。A、正確B、錯(cuò)誤正確答案：B答案解析：是模擬不是代替7.城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增加帶來(lái)房地產(chǎn)需求增加,從而引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲,這種房地產(chǎn)價(jià)格上漲屬于房地產(chǎn)自然增值。A、正確B、錯(cuò)誤正確答案：A8.某宗房地產(chǎn)總建筑面積為1000m2,建筑物的基底面積為400m2,容積率為2.0,則建筑密度為50%。A、正確B、錯(cuò)誤正確答案：B答案解析：建筑面積=總建筑面積/容積率=500,建筑密度=基地面積/建筑面積·100%=400/500=80%9.房地產(chǎn)有不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)等不同名稱,包括土地、建筑物和其他土地附著物三個(gè)部分,同時(shí)又是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的“三位一體”。A、正確B、錯(cuò)誤正確答案：A10.香港所講的物業(yè)實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)。A、正確B、錯(cuò)誤正確答案：A11.房地產(chǎn)具有用途多樣特性,現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)的用途可以由其擁有者隨意決定。A、正確B、錯(cuò)誤正確答案：B答案解析：不能隨意12.充公權(quán),是指政府為了公共利益的需要,強(qiáng)制取得單位和個(gè)人的房地產(chǎn),并給予合理、公平補(bǔ)償?shù)臋?quán)力。A、正確B、錯(cuò)誤正確答案：B答案解析：充公權(quán),是政府在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或失蹤而無(wú)繼承人的情況下,可以無(wú)償收回房地產(chǎn)的權(quán)力13.估價(jià)原則可以使不同的估價(jià)師對(duì)估價(jià)的基本前提具有一致性,對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值趨于相同或近似。A、正確B、錯(cuò)誤正確答案：A14.不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估價(jià)值通常不完全相同。A、正確B、錯(cuò)誤正確答案：A15.建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán),對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。A、正確B、錯(cuò)誤正確答案：A16.企業(yè)清算是指企業(yè)違反法律法規(guī)被依法關(guān)閉、出資人決定解散、被依法宣告破產(chǎn)等情況下的企業(yè)財(cái)產(chǎn)清理、處理等。A、正確B、錯(cuò)誤正確答案：A17.“五通一平”一般是指具備道路、給水、燃?xì)狻崃?、供電等基礎(chǔ)設(shè)施