案例研究|開盤認(rèn)籌率從89%到283%！該項(xiàng)目為何能不斷刷新板塊認(rèn)知？項(xiàng)目表現(xiàn)：區(qū)域熱度聯(lián)動(dòng)與認(rèn)籌率攀升的雙重印證5820251—1012358913.62.088-11016/911第一次開盤在2024年10月，推出189套房源，認(rèn)籌168組，認(rèn)籌率為89%；第二次開盤在2024年的12月，推出180套房源，認(rèn)籌246組，認(rèn)籌率提升為137%；第三次開盤在2025年的3月，推出144套房源，認(rèn)籌207組，認(rèn)籌率持續(xù)提升到144%；第四次開盤在2025年5月，推出82套房源，認(rèn)籌232組，認(rèn)籌率增長(zhǎng)為283%；第五次開盤在2025年6月，推出172套房源，認(rèn)籌322組，認(rèn)籌率達(dá)187%；89%一路走高，第四次開盤更是達(dá)到283%的高位，這充分說(shuō)明項(xiàng)目市場(chǎng)吸引力不斷增強(qiáng)，購(gòu)房者關(guān)注度與參與度持續(xù)資料來(lái)源：安居客研究院【樓盤洞察】產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫(kù)資料來(lái)源：安居客研究院【樓盤洞察】產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫(kù)接下來(lái)我們將嘗試從五個(gè)維度來(lái)對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行全方位的掃描，試圖找到該項(xiàng)目的成功密碼。我們通過(guò)分析兩個(gè)項(xiàng)目間的客戶重疊情況來(lái)判定競(jìng)品關(guān)系，客戶重疊度越高，意味著兩個(gè)項(xiàng)目對(duì)客戶的爭(zhēng)奪就越激烈。我們挑選出該項(xiàng)目90天內(nèi)客戶重合度最高的9個(gè)項(xiàng)目，從這9個(gè)項(xiàng)目的位置來(lái)看：綠城·上海逸廬距離本案3公里以內(nèi)；4-10前灘公館距離本案11-20公里以內(nèi)；可見本案競(jìng)品較多，且多分布在4-10公里的范圍。本盤主要競(jìng)品項(xiàng)目本盤主要競(jìng)品項(xiàng)目30.0%20.0%10.0%0.0%資料來(lái)源：安居客研究院【樓盤洞察】產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫(kù)我們將該項(xiàng)目與競(jìng)品進(jìn)行對(duì)比分析，總體測(cè)評(píng)顯示，該項(xiàng)目在眾多競(jìng)品中綜合排名第8位，排名較靠后，綜合競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)分44.8，對(duì)比競(jìng)品平均分52.6略低。80.080.060.040.020.00.0項(xiàng)目A項(xiàng)目項(xiàng)目C項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目E項(xiàng)目F本盤項(xiàng)目H競(jìng)品項(xiàng)目綜合測(cè)評(píng)得分資料來(lái)源：安居客研究院【樓盤洞察】產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫(kù)指標(biāo)說(shuō)明：項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力根據(jù)找房熱度、客戶分流、戶型匹配、配套得分、價(jià)格優(yōu)勢(shì)五個(gè)維度綜合評(píng)分得出。從58安居客樓盤洞察的五個(gè)維度來(lái)看，本案與競(jìng)品對(duì)比起來(lái)，優(yōu)劣勢(shì)較為明顯，其中：配套得分明顯高于競(jìng)品平均水平；價(jià)格優(yōu)勢(shì)略低于平均水平；找房熱度、戶型匹配、客戶重疊明顯低于競(jìng)品平均水平。價(jià)格優(yōu)勢(shì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)戶型匹配58.247.9 60.332.3本盤競(jìng)品平均配套得分38.946.222.052.472.7客戶重疊五大競(jìng)爭(zhēng)力雷達(dá)圖找房熱度56.2資料來(lái)源：安居客研究院【樓盤洞察】產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫(kù)找房熱度：當(dāng)前項(xiàng)目需繼續(xù)加強(qiáng)線上宣傳和曝光度。9010783012210月本盤及競(jìng)品項(xiàng)目找房熱度指數(shù)10月本盤及競(jìng)品項(xiàng)目找房熱度指數(shù)100.080.060.040.020.00.0資料來(lái)源：安居客研究院【樓盤洞察】產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫(kù)客戶分流：分流壓力較大21.0，9本盤及競(jìng)品項(xiàng)目分流壓力100本盤及競(jìng)品項(xiàng)目分流壓力100806040200資料來(lái)源：安居客研究院【樓盤洞察】產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫(kù)周邊配套：交通、商業(yè)、醫(yī)療、教育及生態(tài)配套齊全，符合中環(huán)內(nèi)中高端住宅定位500米至地鐵18號(hào)線北蔡站，約1.2公里至133公里內(nèi)有北蔡幼兒園（示范園），90-120-0.06。數(shù)據(jù)說(shuō)明：通過(guò)對(duì)比目標(biāo)項(xiàng)目和所在板塊在產(chǎn)品類型（戶型+面積）上的供需差異，匯總所有產(chǎn)品類型匹配值得出的綜合評(píng)分。數(shù)值為正，表示項(xiàng)目產(chǎn)品與市場(chǎng)需求缺口不匹配，數(shù)值越大則供大于求的情況越嚴(yán)重；數(shù)值為負(fù)，表示項(xiàng)目產(chǎn)品契合市場(chǎng)需求缺口，數(shù)值越小則反映該產(chǎn)品類型供不應(yīng)求。資料來(lái)源：安居客研究院【樓盤洞察】產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫(kù)103105110首先，先看88平方米的3室1衛(wèi)。88平方米的小戶型做到三開間朝南（客廳+2臥室），提高采光效果。且三間臥室全部設(shè)計(jì)有飄窗，提高得房率。再看103平方米的3室2衛(wèi)。與88平米的戶型相似度較高，除了各房間空間同比270用面積。最后，再看110平方米的3室2衛(wèi)。類一梯一戶的居住體驗(yàn)，享受獨(dú)立電梯廳，多出一部分的收納空間。四開間朝南（客廳+餐廳+2臥室）的橫廳設(shè)計(jì)，主臥約270°轉(zhuǎn)角飄窗，提高采光度和空間感。本案所在的北蔡板塊是10月浦東新區(qū)找房熱度的第7位，熱度較低。當(dāng)前，該板塊商品住宅銷售均價(jià)約9.7萬(wàn)元/㎡，本盤單價(jià)約9.2萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，與板塊均價(jià)接近。簡(jiǎn)析9個(gè)項(xiàng)目（含本盤）的價(jià)格，可分為三個(gè)梯隊(duì)：第一梯隊(duì)（約11–12萬(wàn)元/平方米）：前灘公館、綠城?上海逸廬、翡雲(yún)悅府，屬于定位中高端項(xiàng)目；第二梯隊(duì)（約9–9.5萬(wàn)元/平方米）：浦發(fā)蓮園、開云錦悅?cè)A庭、開云?艾尚里以及本盤，價(jià)格極度接近；第三梯隊(duì)（約6–8萬(wàn)元/平方米左右）：保利天奕、永泰三里城、招商臻境，定位相對(duì)剛需。與同梯隊(duì)競(jìng)品對(duì)比，本盤價(jià)格接近第二梯隊(duì)下限（如開云?艾尚里），且低于競(jìng)品平均水平（競(jìng)品平均95116元/平方米，本盤91632元/平方米）。開云?艾尚里與本盤區(qū)位屬性相近，均價(jià)92000元/平方米，本盤91632元/平方米略低。開云?艾尚里在社區(qū)藝術(shù)氛圍營(yíng)造上較為突出，而本盤在戶型功能性上更具優(yōu)勢(shì)，以“戶型適配+價(jià)格親民”形成差異化。而第三梯隊(duì)的下限（招商臻境），均價(jià)約66282元/平方米，與本盤價(jià)差顯著。該項(xiàng)目在商業(yè)、交通配套成熟度上稍遜，區(qū)域發(fā)展仍處于培育期，短期內(nèi)居住便利度不如本盤，因此本盤定價(jià)高于該項(xiàng)目符合價(jià)值邏輯。綜合來(lái)看，本盤在戶型設(shè)計(jì)及產(chǎn)品力、地段價(jià)值、價(jià)格策略上具備一定的競(jìng)爭(zhēng)力，既匹配了自身的中高端定位，又在價(jià)格上形成差異化，避免與第一梯隊(duì)項(xiàng)目直接“紅海競(jìng)爭(zhēng)”，所以該定價(jià)是合理的。資料來(lái)源：安居客小程序本盤及競(jìng)品項(xiàng)目銷售均價(jià)（元/平方米）本盤及競(jìng)品項(xiàng)目銷售均價(jià)（元/平方米）15000012000090000