深圳市三鑫科技發(fā)展有限公司擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)涉及海控江東廣場B13房以及豪庭銘苑5-1-13A01、3-2-13A01房三項(xiàng)在建房地產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估報告北京亞超評報字(2025)第A229號(共1冊，第1冊)公司地址：北京市海淀區(qū)復(fù)興路47號天行建商務(wù)大廈20層2202郵編：100036電話：(010)51716863北京亞超評委字(2025)第A162號法定評估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評估報告北京亞超評報字(2025)第A229號深圳市三鑫科技發(fā)展有限公司擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)涉及?？亟瓥|廣場B13房以及豪庭銘苑5-1-13A01、3-2-13A01房三項(xiàng)在建房地產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估報告45,696,296.43元2025年11月06日北京亞超資產(chǎn)評估有限公司勞小華鄺敦超(資產(chǎn)評估師)(資產(chǎn)評估師)正式會員編號：46200032正式會員編號：46190008(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說明：報告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報告已在業(yè)務(wù)報備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為協(xié)會對該報告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評估專業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2025年11月06日ICP備案號京ICP備2020034749號資產(chǎn)評估報告目錄資產(chǎn)評估報告聲明 1 7 7 8三、評估目的 四、評估對象和評估范圍 六、評估基準(zhǔn)日 26 十二、特別事項(xiàng)說明 十三、資產(chǎn)評估報告使用限制說明 十四、資產(chǎn)評估報告日 深圳市三鑫科技發(fā)展有限公司擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)涉及三項(xiàng)在建房地產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估報告·聲明資產(chǎn)評估報告聲明本資產(chǎn)評估報告是本公司接受深圳市三鑫科技發(fā)展有限公司的委托，資產(chǎn)評估專業(yè)人員根據(jù)中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的要求，在履行必要評估程序后，對評估對象在評估基準(zhǔn)日特定目的下的價值發(fā)表的，由本公司出具的書面專業(yè)意見。對本資產(chǎn)評估報告聲明如下：一、本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則和中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。二、委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和本資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報告的，本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估專業(yè)人員不承擔(dān)責(zé)任。三、本資產(chǎn)評估報告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個人不能成為本資產(chǎn)評估報告的四、資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估對象可實(shí)現(xiàn)價格，評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實(shí)現(xiàn)價格的保證。五、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評估報告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評估報告中載明的假設(shè)前提、限制條件、特別事項(xiàng)說明及其對評估結(jié)論的影響。六、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)評估報告依法承擔(dān)責(zé)任。北京亞超資產(chǎn)評估有限公司 深圳市三鑫科技發(fā)展有限公司擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)涉及三項(xiàng)在建房地產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估報告·聲明七、評估對象涉及的資產(chǎn)清單由委托人、產(chǎn)權(quán)持有單位申報并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對其提供資料的真實(shí)性、完整性、合法性負(fù)責(zé)。八、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估專業(yè)人員與資產(chǎn)評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事人不存在偏見。九、資產(chǎn)評估專業(yè)人員已經(jīng)對資產(chǎn)評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查；已經(jīng)對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實(shí)披露，并且已提請委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具資產(chǎn)評估報告的要求。北京亞超資產(chǎn)評估有限公司第3頁 深圳市三鑫科技發(fā)展有限公司擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)涉及?？亟瓥|廣場B13房以及豪庭銘苑5-1-13A01、3-2-13A01房三項(xiàng)在建房地產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估報告摘要北京亞超資產(chǎn)評估有限公司接受深圳市三鑫科技發(fā)展有限公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的要求，本著獨(dú)立、客觀和公正的原則，執(zhí)行必要的評估程序，對深圳市三鑫科技發(fā)展有限公司擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)事宜涉及?？亟瓥|廣場B13房以及豪庭銘苑5-1-13A01、3-2-13A01房三項(xiàng)在建房地產(chǎn)在2025年07月31日市場價值進(jìn)行了評估。評估目的是為深圳市三鑫科技發(fā)展有限公司擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)事宜涉及?？亟瓥|廣場B13房以及豪庭銘苑5-1-13A01、3-2-13A01房三項(xiàng)在建房地產(chǎn)市場價值提供參考依據(jù)。二、評估對象和評估范圍評估對象是海南發(fā)控產(chǎn)投投資有限公司持有的?？亟瓥|廣場B13房以及海南國旭實(shí)業(yè)有限公司持有的豪庭銘苑5-1-13A01、3-2-13A01房三項(xiàng)在建房地產(chǎn)市場價值，評估范圍是海南發(fā)控產(chǎn)投投資有限公司持有的海控江東廣場B13房以及海南國旭實(shí)業(yè)有限公司持有的豪庭銘苑5-1-13A01、3-2-13A01房三項(xiàng)在建房地產(chǎn)，建筑面積共1,795.99北京亞超資產(chǎn)評估有限公司第4頁 四、評估基準(zhǔn)日：2025年07月31日。五、評估方法：市場法、收益法，并考慮時間價值。深圳市三鑫科技發(fā)展有限公司擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)涉及?？亟瓥|廣場B13房以及豪庭銘苑5-1-13A01、3-2-13A01房三項(xiàng)在建房地產(chǎn)評估價值為4,569.63萬元(大寫：肆仟伍佰陸拾玖萬陸仟叁佰元正),具體情況如下表：單位：人民幣元面積(m2)1豪庭銘苑2豪庭銘苑3江東廣場B134評估基準(zhǔn)日與經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日相距不超過一年時，才可以使用資產(chǎn)評估報告，即自2025年07月31日起一年內(nèi)有效。八、特別事項(xiàng)說明(一)抵押擔(dān)保事項(xiàng)2024年04月10日，海南發(fā)控產(chǎn)投投資有限公司將“發(fā)控產(chǎn)投JDQB-B04—10～13地塊”項(xiàng)目在建工程及對應(yīng)土地使用權(quán)抵押給中國銀行股份有限公司海南省分行，抵押數(shù)額為38,000.00萬元，抵北京亞超資產(chǎn)評估有限公司第5頁 押期限為2024年04月10日至2029年04月10日，并辦理了他項(xiàng)權(quán)2024年03月13日，海南國旭實(shí)業(yè)有限公司與交通銀行股份有限公司海南省分行、中國建設(shè)銀行股份有限公司?？谛阌⒅小⒅袊r(nóng)業(yè)銀行股份有限公司?？邶埲A支行、中國郵政儲蓄銀行股份有限公HNGXYT-DY2023),2024年03月13日，海南國旭實(shí)業(yè)有限公司與各家銀行簽訂《銀團(tuán)貸款抵押合同》補(bǔ)充協(xié)議(合同編號：HNGXYT-DY2023-01),又于2024年6月7日簽訂《銀團(tuán)貸款抵押合同》(合同編號：HNGXYT-DY2023-02),最終海南國旭實(shí)業(yè)有限公司將?？谑写笥⑸叫鲁鞘兄行膮^(qū)C10地塊土地使用權(quán)及在建工程進(jìn)行抵押，抵押數(shù)額為150,000.00萬元，抵押期限為2024年03月至2029年11月29日，并辦理了他項(xiàng)權(quán)利證。其中本次評估對象豪庭銘苑3-2-13A01房涉及抵押，5-1-13A01房未涉及抵押。本次評估未考慮此事項(xiàng)對評估結(jié)論的影響。(二)根據(jù)抵押合同“第五條抵押物的占有保管，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意，抵押人不得全部或部分轉(zhuǎn)讓、贈與，在抵押、質(zhì)押、出租、出借，以實(shí)物形式出資，改造，改建，設(shè)立居住權(quán)或以其他任何方式處分抵押物；經(jīng)抵押權(quán)人書面同意的，處分抵押物所得價款應(yīng)存入抵押權(quán)人指定賬戶，抵押權(quán)人有權(quán)選擇以下方式進(jìn)行處理：(1)要求提前清償債務(wù)；(2)將該價款轉(zhuǎn)為保證金質(zhì)押；(3)要求抵押人提供新的擔(dān)保；未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意，抵押人擅自轉(zhuǎn)讓抵押物，導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓所得 價款明顯低于市場合理價值的，抵押人應(yīng)在其過錯范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任?！苯刂贡緢蟾娉鼍呷?，針對本次經(jīng)濟(jì)行為涉及的資產(chǎn)屬于抵押合同載明的轉(zhuǎn)讓部分抵押物的情形，產(chǎn)權(quán)持有單位已取得《商品房預(yù)售許可證》,但未能提供抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓抵押物的相關(guān)資料，產(chǎn)權(quán)持有單位未能明確該經(jīng)濟(jì)行為是否已經(jīng)抵押權(quán)人同意并明確抵押物處置所得價款的處理方式。本次評估，未考慮上述經(jīng)濟(jì)行為的瑕疵對評估結(jié)論產(chǎn)生的影響，提請報告使用者關(guān)注。(三)納入本次評估范圍的在建房地產(chǎn)評估結(jié)論為房地合一價值，提請報告使用者關(guān)注上述事項(xiàng)可能對評估結(jié)論、經(jīng)濟(jì)行為產(chǎn)生的影響，并關(guān)注評估結(jié)論成立的評估假設(shè)及限制條件。以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告正文，欲了解本評以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告正文，欲了解本評估業(yè)務(wù)的詳細(xì)情北京亞超資產(chǎn)評估有限公司 3-2-13A01房三項(xiàng)在建房地產(chǎn)市場價值深圳市三鑫科技發(fā)展有限公司：北京亞超資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用市場法、收益法，并考慮時間價值，按照必要的評估程序，對深圳市三鑫科技發(fā)展有限公司擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)事宜涉及?？亟瓥|廣場B13房以及豪庭銘苑5-1-13A01、3-2-13A01房三項(xiàng)在建房地產(chǎn)在2025年07月31日市場價值進(jìn)行了評估。委托人及產(chǎn)權(quán)持有單位對所提供的評估資料及法律權(quán)屬資料的真實(shí)性、合法性、完整性承擔(dān)責(zé)任，并保證被評估資產(chǎn)的安全、完整性。我們的責(zé)任是對評估對象在評估基準(zhǔn)日的價值進(jìn)行評定估算，并發(fā)表專業(yè)意見。資產(chǎn)評估專業(yè)人員對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行了必要的勘察核實(shí)，對產(chǎn)權(quán)持有單位提供的評估資料進(jìn)行了必要的驗(yàn)證審核，對法律權(quán)屬關(guān)系進(jìn)行了必要的關(guān)注，實(shí)施了必要的資產(chǎn)評估程序?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)論報告如下：北京亞超資產(chǎn)評估有限公司 二、委托人、產(chǎn)權(quán)持有單位和資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人概況(一)委托人概況企業(yè)名稱：深圳市三鑫科技發(fā)展有限公司；統(tǒng)一社會信用代碼：91440300672987530L;類型：有限責(zé)任公司；住所：深圳市南山區(qū)濱海大道深圳市軟件產(chǎn)業(yè)基地5棟E座法定代表人：劉寶；注冊資本：14286萬元；成立日期：2008年03月24日；營業(yè)期限：2008年03月24日至2058年03月24日；經(jīng)營范圍：建筑幕墻、建筑門窗、建筑材料、裝飾材料的銷售；各類幕墻、門窗、光伏產(chǎn)品的技術(shù)研發(fā)、設(shè)計(jì)、銷售；經(jīng)營進(jìn)出口業(yè)務(wù)(國家限定或禁止的除外)(依法須經(jīng)審批的項(xiàng)目經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動)建筑工程總承包，房屋建筑工程，市政公用工程，機(jī)電安裝工程，管道工程，工程試驗(yàn)檢測；建筑幕墻工程、建筑門窗工程、電力工程、建筑智能化及光電裝飾工程、室內(nèi)(外)裝飾裝修工程、鋼結(jié)構(gòu)工程的設(shè)計(jì)與施工；建筑幕墻、建筑門窗、建筑材料、裝飾材料的生產(chǎn)、加工；各類幕墻、門窗、光伏產(chǎn)品的生產(chǎn)、安裝；承包國外工程項(xiàng)目。(二)產(chǎn)權(quán)持有單位概況 1.產(chǎn)權(quán)持有單位一(1)營業(yè)執(zhí)照登記情況企業(yè)名稱：海南發(fā)控產(chǎn)投投資有限公司類型：有限責(zé)任公司(非自然人投資或控股的法人獨(dú)資);住所：海南省?？谑薪瓥|新區(qū)桂林洋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)同秀三路7號；法定代表人：李東發(fā)；注冊資本：29556.291萬元；成立日期：2022年06月21日；營業(yè)期限：2022年06月21日至無固定期限；經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；建設(shè)工程施工；住宅室內(nèi)裝飾裝修 (依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動)一般項(xiàng)目：住房租賃；房地產(chǎn)咨詢；工程管理服務(wù)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)；市場營銷策劃；物業(yè)管理；非居住房地產(chǎn)租賃(除許可業(yè)務(wù)外，可自主依法經(jīng)營法律法規(guī)非禁止或限制的項(xiàng)目)。(2)主要稅種和稅率123教育費(fèi)附加4地方教育費(fèi)附加2.產(chǎn)權(quán)持有單位二(1)營業(yè)執(zhí)照登記情況企業(yè)名稱：海南國旭實(shí)業(yè)有限公司北京亞超資產(chǎn)評估有限公司第10頁 類型：有限責(zé)任公司(非自然人投資或控股的法人獨(dú)資);住所：海南省?？谑协偵絽^(qū)國興大道4號海航豪庭二期2號樓301室；法定代表人：施慰；注冊資本：10000萬元；成立日期：2010年09月15日；營業(yè)期限：2010年09月15日至2040年09月15日；經(jīng)營范圍：農(nóng)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，財(cái)產(chǎn)租賃，五金交電、建筑機(jī)械銷售，普通貨物倉儲服務(wù)，商務(wù)信息咨詢服務(wù)，投資咨詢服務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)。 (一般經(jīng)營項(xiàng)目自主經(jīng)營，許可經(jīng)營項(xiàng)目憑相關(guān)許可證或者批準(zhǔn)文件經(jīng)營)(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活(2)主要稅種和稅率123教育費(fèi)附加4地方教育費(fèi)附加(三)委托人與產(chǎn)權(quán)持有單位的關(guān)系本次評估委托人為深圳市三鑫科技發(fā)展有限公司，產(chǎn)權(quán)持有單位為海南發(fā)控產(chǎn)投投資有限公司、海南國旭實(shí)業(yè)有限公司；本次資產(chǎn)評估的委托人與產(chǎn)權(quán)持有單位均為海南省發(fā)展控股有限公司的子公司。(四)委托人以外的其他評估報告使用者北京亞超資產(chǎn)評估有限公司第11頁 本資產(chǎn)評估報告僅供委托人及產(chǎn)權(quán)持有單位為實(shí)現(xiàn)評估目的使用，除委托人及產(chǎn)權(quán)持有單位外，其他評估報告使用者為：委托人及產(chǎn)權(quán)持有單位上級主管部門、國有資產(chǎn)管理部門以及法律、法規(guī)規(guī)定的與評估目的相關(guān)的其他報告使用者。資產(chǎn)評估專業(yè)人員和資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對委托人和其他評估報告使用者不當(dāng)使用評估報告所造成的后果不承擔(dān)責(zé)任。三、評估目的因深圳市三鑫科技發(fā)展有限公司擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)事宜，委托北京亞超資產(chǎn)評估有限公司對該經(jīng)濟(jì)行為涉及?？亟瓥|廣場B13房以及豪庭銘苑5-1-13A01、3-2-13A01房三項(xiàng)在建房地產(chǎn)進(jìn)行評估；評估目的是為深圳市三鑫科技發(fā)展有限公司擬實(shí)施股權(quán)及債5-1-13A01、3-2-13A01房三項(xiàng)在建房地產(chǎn)市場價值提供參考依據(jù)。該經(jīng)濟(jì)行為是依據(jù)2025年09月25日?？啬虾０l(fā)展股份有限公司總經(jīng)理辦公會會議紀(jì)要(2025年第30次會議)實(shí)施的。四、評估對象和評估范圍(一)評估對象評估對象是海南發(fā)控產(chǎn)投投資有限公司持有的海控江東廣場B13房以及海南國旭實(shí)業(yè)有限公司持有的豪庭銘苑5-1-13A01、3-2-13A01房三項(xiàng)在建房地產(chǎn)市場價值。(二)評估范圍 評估范圍是海南發(fā)控產(chǎn)投投資有限公司持有的海控江東廣場B13房以及海南國旭實(shí)業(yè)有限公司持有的豪庭銘苑5-1-13A01、3-2-13A01房三項(xiàng)在建房地產(chǎn)，建筑面積共1,795.99m2。本次委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評估對象和評估范圍一致。(三)評估范圍中主要資產(chǎn)狀況及特點(diǎn)◆項(xiàng)目概況納入本次評估范圍資產(chǎn)為在建工程，為海南發(fā)控產(chǎn)投投資有限公司和海南國旭實(shí)業(yè)有限公司持有的在建房地產(chǎn)。根據(jù)2025年09月25日?？啬虾０l(fā)展股份有限公司總經(jīng)理辦公會會議紀(jì)要(2025年第30次會議),會議審議了投資運(yùn)營部提交的《關(guān)于深圳市三鑫科技發(fā)展有限公司擬以持有北京三鑫晶品裝飾工程有限公司股權(quán)及債權(quán)作價置換資產(chǎn)事項(xiàng)暨關(guān)聯(lián)交易的議案》。經(jīng)審議，原則同意深圳市三鑫科技發(fā)展有限公司以2025年7月31日為評估基準(zhǔn)日，將其持有的三鑫晶品裝飾工程有限公司97.91%的股權(quán)及股東債權(quán)作價置換海南發(fā)控產(chǎn)投投資有限公司持有的?？亟瓥|廣場B13房資產(chǎn)及海南國旭實(shí)業(yè)有限公司持有的豪庭銘苑住宅。在建房地產(chǎn)位于?？谑薪瓥|新區(qū)JDQB-B04-10~13地塊和?？谑写笥⑸叫鲁鞘兄行膮^(qū)C10地塊，共3項(xiàng)，建筑面積共1,795.99m2,建筑結(jié)構(gòu)均為鋼混，江東廣場JDQB-B04-10~13地塊開工時間為2023年1月20日，截至評估基準(zhǔn)日項(xiàng)目整體完工進(jìn)度74%,付款比例為69.60%。豪庭銘苑項(xiàng)目開工時間為2023年5月29日，截至評估基準(zhǔn)北京亞超資產(chǎn)評估有限公司第13頁 日3#樓整體完工進(jìn)度80%,5#樓整體完工進(jìn)度80%,付款比例為61.93%。具體情況如下：建筑面積(m2)1海口市江東新區(qū)12豪庭銘苑5-1-13A01區(qū)C10地塊l3豪庭銘苑3-2-13A01區(qū)C10地塊11.?？亟瓥|廣場在建工程取得權(quán)證狀況如下：1建設(shè)用地規(guī)劃250018號務(wù)金融用地，建設(shè)規(guī)模：總建筑面積約41,333.00m2,土地取得方式：公開出讓用地。區(qū)管理局2程規(guī)劃建字第320007號產(chǎn)投JDQB-B04-10～13地塊，建設(shè)位置：海口市江東新區(qū)m2,其中地上建筑面積26,051.19m2,地下建筑面積17,035.25m2。區(qū)管理局3建筑工產(chǎn)投JDQB-B04-10～13地塊，建設(shè)地址：?？谑薪瓥|新區(qū)萬元海南省?？诶砭?商品房預(yù)售許[2024]海房預(yù)字(0051)號房屋結(jié)構(gòu)：鋼砼，層數(shù)：3-13層，房屋用途：商業(yè)。海口市住房局占用土地使用權(quán)狀況使用瓊(2023)?？谑胁粍赢a(chǎn)權(quán)第?？谑薪瓥|新區(qū)塊出讓投投資有限公司區(qū)位狀況評估對象位于海口市江東新區(qū)JDQB-B04-10~13地塊。屬于江東新區(qū)起步區(qū)，起步區(qū)為江東新區(qū)各總部單位集中辦公區(qū)，辦公聚集度 較高，距離海口市區(qū)20公里，市場配合度一般，周邊僅有高峰2路公交路線，公共配套設(shè)施一般，但位于商業(yè)1級區(qū)域。他項(xiàng)權(quán)利狀況截止評估基準(zhǔn)日，委估的房地產(chǎn)已設(shè)定抵押、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利，2024年04月10日，海南發(fā)控產(chǎn)投投資有限公司將“發(fā)控產(chǎn)投JDQB-B04—10～13地塊”項(xiàng)目在建工程及對應(yīng)土地使用權(quán)抵押給中國銀行股份有限公司海南省分行，抵押數(shù)額為38,000.00萬元，抵押期限為2024年04月10日至2029年04月10日，并辦理了他項(xiàng)權(quán)2.豪庭銘苑在建工程取得權(quán)證狀況如下：1建設(shè)用300004號居住商業(yè)混合用地，建設(shè)規(guī)模：1,土地取得方式：作價出資資源和規(guī)劃局2建設(shè)工程規(guī)劃建字第320060號面積為145,797.31m2,地下總建筑面積為53,160.24m2。資源和規(guī)劃局3建筑工2023-05-29至2025-11-13,合同價格132451.2435海南省?？谑凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局4商品房可證[2024]海房預(yù)字(0077)號英山西四街9號豪庭銘苑3#樓，批準(zhǔn)預(yù)售面積：30,0方米，房屋結(jié)構(gòu)：鋼砼，層數(shù)：29層，房屋用途：住宅。?？谑凶》烤諿2024]海房預(yù)字(0069)號英山西四街9號豪庭銘苑5#樓及地下室，批準(zhǔn)預(yù)售面積：占用土地使用權(quán)狀況 1瓊(2021)海口市不動產(chǎn)權(quán)第作價出資(入股)實(shí)業(yè)有限公司>區(qū)位狀況估對象位于海南省?？谑写笥⑸叫鲁鞘兄行膮^(qū)C10地塊。處于?？谑兄行奈恢?，周邊有多個公交車站，公共交通便捷，與日月廣場商圈相鄰，生活配套設(shè)施完善，附近還有東昌小學(xué)、?？谑协偵降诙袑W(xué)、?？趦?yōu)聯(lián)國際醫(yī)院、?？谑腥嗣襻t(yī)院龍昆南門診等生活、教育配套，居住社區(qū)較成熟，位于住宅1級區(qū)域。他項(xiàng)權(quán)利狀況截止評估基準(zhǔn)日，委估的房地產(chǎn)已部分設(shè)定抵押、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利，2024年03月13日，海南國旭實(shí)業(yè)有限公司與交通銀行股份有限公司海南省分行、中國建設(shè)銀行股份有限公司?？谛阌⒅?、中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司?？邶埲A支行、中國郵政儲蓄銀行股份有限公司HNGXYT-DY2023),2024年03月13日，海南國旭實(shí)業(yè)有限公司與各家銀行簽訂《銀團(tuán)貸款抵押合同》補(bǔ)充協(xié)議(合同編號：HNGXYT-DY2023-01),又于2024年6月7日簽訂《銀團(tuán)貸款抵押合同》(合同編號：HNGXYT-DY2023-02),最終海南國旭實(shí)業(yè)有限公司將?？谑写笥⑸叫鲁鞘兄行膮^(qū)C10地塊土地使用權(quán)及在建工程進(jìn)行抵押，抵押數(shù)額為150,000.00萬元，抵押期限為2024年03月 至2029年11月29日，并辦理了他項(xiàng)權(quán)利證。其中本次評估對象豪庭銘苑3-2-13A01房涉及抵押，5-1-13A01房未涉及抵押。五、價值類型根據(jù)本次評估目的、市場條件、評估對象自身?xiàng)l件等因素，同時考慮價值類型與評估假設(shè)的相關(guān)性等確定資產(chǎn)評估的價值類型為：市市場價值的內(nèi)涵：是指自愿買方與自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價值估計(jì)數(shù)額。評估基準(zhǔn)日為2025年07月31日。該評估基準(zhǔn)日距經(jīng)濟(jì)行為實(shí)際開始運(yùn)行日最近，能良好地反映資產(chǎn)狀況，符合本次評估目的。該基準(zhǔn)日為產(chǎn)權(quán)持有單位會計(jì)結(jié)算日，能夠全面反映評估對象的實(shí)際情況，有利于資產(chǎn)的清查。經(jīng)與委托人及產(chǎn)權(quán)持有單位協(xié)商，共同確定該日期為評估基準(zhǔn)日。本次評估中采用的價格標(biāo)準(zhǔn)均為評估基準(zhǔn)日正在執(zhí)行或有效的價格標(biāo)準(zhǔn)。七、評估依據(jù)我們在本次資產(chǎn)評估工作中所遵循的國家、地方政府和有關(guān)部門的法律法規(guī)，以及在評估中參考的資料主要有：(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù) 2025年09月25日?？啬虾０l(fā)展股份有限公司總經(jīng)理辦公會會議紀(jì)要(2025年第30次會議)。(二)法律法規(guī)依據(jù)1.《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(2016年7月2日第12屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第21次會議通過);2.《資產(chǎn)評估行業(yè)財(cái)政監(jiān)督管理辦法》(財(cái)政部令第97號，20193.《中華人民共和國公司法》(2023年12月29日第十四屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第7次會議修訂);4.《中華人民共和國民法典》(2020年5月28日十三屆全國人大3次會議表決通過);5.《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》(2008年10月28日第11屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第5次會議通過);6.《中華人民共和國證券法》(2019年12月28日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第15次會議第2次修訂);7.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第12次會議第3次修正);8.《中華人民共和國土地管理法》(2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第12次會議第3次修正);9.《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(1991年11月16日國務(wù)院令第91號，根據(jù)2020年11月29日《國務(wù)院關(guān)于修改和廢止部分行政法規(guī)的決定》修訂);北京亞超資產(chǎn)評估有限公司第18頁 10.《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細(xì)則》(國資辦發(fā)〔1992〕36號，1992年07月18日);11.《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》(國資委、財(cái)政部令第32號，2016年6月24日);12.《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》(國資委令第12號，2005年8月25日);13.《國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定》(財(cái)政部令第14號，2001年12月31日);14.《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(國務(wù)院令第709號，2011年1月8日修訂);15.《企業(yè)國有資產(chǎn)評估項(xiàng)目備案工作指引》(國資發(fā)產(chǎn)權(quán)〔2013〕64號，2013年5月10日);16.《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知》(國資委產(chǎn)權(quán)〔2006〕274號，2006年12月12日);17.《關(guān)于企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告審核工作有關(guān)事項(xiàng)的通知》(國資產(chǎn)權(quán)〔2009〕941號，2009年9月11日);18.《中華人民共和國增值稅暫行條例》(2017年11月19日《國務(wù)院關(guān)于廢止〈中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例〉和修改〈中華人民共和國增值稅暫行條例〉的決定》第2次修訂);19.《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號，2016年3月23日);20.《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(財(cái)政部稅務(wù)總 局海關(guān)總署聯(lián)合公告2019年第39號，2019年3月20日);(三)準(zhǔn)則依據(jù)1.《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》(財(cái)資〔2017)43號，2017年10月12.《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則》(中評協(xié)〔2017)30號，2017年3.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評估程序》(中評協(xié)(2018)364.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評估方法》(中評協(xié)(2019)355.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評估委托合同》(中評協(xié)(2017)6.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評估報告》(中評協(xié)(2018)357.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評估檔案》(中評協(xié)〔2018)378.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—不動產(chǎn)》(中評協(xié)(2017)38號，20179.《資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評協(xié)(2017)46號);10.《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》(中評協(xié)(2017)42號，2017 11.《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》(中評協(xié)〔2017)47號，201712.《資產(chǎn)評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(中評協(xié)〔2017)48號，2017年10月1日);13.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則術(shù)語2020》(中評協(xié)(2020)31號，2020年11月25日);14.《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》(中華人民共和國財(cái)政部令第76號，2014年7月23日);1.不動產(chǎn)權(quán)證書；2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證；3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證；4.建筑工程施工許可證；6.其他有關(guān)產(chǎn)權(quán)證明。(五)取價依據(jù)1.國家有關(guān)部門發(fā)布的資料國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公告第797號，2015年12月1日);(2)《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》(原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部);(3)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T18508-2014,國土資廳發(fā)(2015)12號，2015年12月1日);北京亞超資產(chǎn)評估有限公司第21頁 (4)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》(GB/T18507-2014,國土資廳發(fā)(2015)12號，2015年12月1日);2.資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)收集的資料(1)《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》(機(jī)械工業(yè)出版社);(3)資產(chǎn)評估專業(yè)人員現(xiàn)場勘查記錄資料；(4)資產(chǎn)評估專業(yè)人員自行搜集的與評估相關(guān)資料；(5)與本次評估相關(guān)的其他資料。(六)其他依據(jù)1.北京亞超資產(chǎn)評估有限公司與深圳市三鑫科技發(fā)展有限公司簽訂的《資產(chǎn)評估委托合同》“北京亞超評委字(2025)第A162號”;2.?？谑凶≌c房地產(chǎn)信息網(wǎng)(房產(chǎn)備案價格查詢);3.《?？谑猩唐贩抠I賣合同》(編號：HKL2025617816);4.《?？谑猩唐贩抠I賣合同》(編號：HKL2025594601);5.《海口市商品房買賣合同》(編號：HKL2025622581);6.互聯(lián)網(wǎng)查詢相關(guān)房地產(chǎn)掛牌信息；7.委托人及產(chǎn)權(quán)持有單位提供的資產(chǎn)清單和資產(chǎn)評估申報表。(一)評估方法選擇的依據(jù)1.《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》第十六條，“確定資產(chǎn)價值的評估方法包括市場法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，北京亞超資產(chǎn)評估有限公司第22頁 分析上述三種基本方法的適用性，依法選擇評估方法?！?.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評估方法》第二十一條，“資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)熟知、理解并恰當(dāng)選擇評估方法。資產(chǎn)評估專業(yè)人員在選擇評估方法時，應(yīng)當(dāng)充分考慮影響評估方法選擇的因素。選擇評估方法所考慮的因素包括：評估目的和價值類型；評估對象；評估方法的適用條件；評估方法應(yīng)用所依據(jù)數(shù)據(jù)的質(zhì)量和數(shù)量；影響評估方法選擇的其他因素?！?二)評估基本方法資產(chǎn)評估方法包括市場法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集、評估方法的適用條件等情況，分析上述三種基本方法的適用性，依法選擇評估方法。1.市場法市場法是根據(jù)公開市場上與評估對象相似的或可比的參照物的價格通過比較分析，確定評估對象與參照物之間的差異，并進(jìn)行調(diào)整修正來確定價值的評估方法。收益法是通過預(yù)計(jì)評估對象未來合理期限內(nèi)的凈利潤或凈現(xiàn)金流，選擇適當(dāng)?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加，以此估算評估對象的客觀合理價格或價值的方法。3.成本法成本法是指按照重建或者重置評估對象的思路，將評估對象的重 建或者重置成本作為確定資產(chǎn)價值的基礎(chǔ)，扣除各種貶值因素，以此確定資產(chǎn)價值的評估方法的總稱。(三)評估方法的選擇三種基本方法是從不同的角度去衡量資產(chǎn)的價值，選用何種方法進(jìn)行評估取決于評估目的、評估對象、市場條件、掌握的數(shù)據(jù)情況、方法適用條件等等諸多因素，考慮本次評估對象的具體情況如下：1.評估對象周邊房地產(chǎn)市場交易活躍，可以找到類似可比的交易案例，具備采用市場法評估的條件；2.評估對象均為在建房地產(chǎn)，且周邊房地產(chǎn)租賃市場較活躍，可以找到類似可比的租賃案例，具備采用收益法評估的條件；3.評估對象均為在建房地產(chǎn)，且本次評估是委托人擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)，故不宜采用成本法。綜上所述，根據(jù)評估目的，本次評估采用市場法、收益法，并考慮時間價值進(jìn)行評估。(四)選用評估方法技術(shù)思路根據(jù)評估對象的實(shí)際情況，評估對象為海南發(fā)控產(chǎn)投投資有限公司與海南國旭實(shí)業(yè)有限公司持有在建房地產(chǎn)相關(guān)合同權(quán)益，該項(xiàng)權(quán)益最終以房地產(chǎn)的形式進(jìn)行分配，業(yè)態(tài)包含辦公與住宅。根據(jù)海南發(fā)控產(chǎn)投投資有限公司與海南國旭實(shí)業(yè)有限公司提供的《關(guān)于?？亟瓥|廣場B13棟和豪庭銘苑住宅置換事項(xiàng)說明的函》,豪庭銘苑5-1-13A01房、海控江東廣場B13房預(yù)計(jì)交付時間為2026年9月30日，豪庭銘苑3-2-13A01房預(yù)計(jì)交付時間為2027年6月30日。截至評估基準(zhǔn)日， ?？亟瓥|廣場B13房主體結(jié)構(gòu)全面封頂，目前還在完善機(jī)電、玻璃以及周圍景觀工程，豪庭銘苑5-1-13A01、豪庭銘苑3-2-13A01室內(nèi)裝修已經(jīng)完工，室外園林正在進(jìn)行收尾施工?；鶞?zhǔn)日資產(chǎn)所在城市房地產(chǎn)市場較成熟，房地產(chǎn)交易價格能夠合理取得，能夠合理估計(jì)交房時點(diǎn)的市場價值。因此，本次評估采用市場比較法，并考慮時間價值。1.計(jì)算收房時點(diǎn)的可收回金額①收房時點(diǎn)市場價值評估對象和范圍涉及的在建房地產(chǎn)，實(shí)質(zhì)為未來可獲取的資產(chǎn)，資產(chǎn)滿足出售條件。本次評估根據(jù)評估目的和委估資產(chǎn)的實(shí)際情況，采用市場法、收益法，按照資產(chǎn)組在未來取得資產(chǎn)時所產(chǎn)生預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流，并在考慮折現(xiàn)因素，選擇恰當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率對其進(jìn)行折現(xiàn)后的金額確定評估時點(diǎn)的市場價值。具體評估方法如下：■市場法市場法是依據(jù)替代原則，通過對評估對象類似的房地產(chǎn)的交易價格的修正調(diào)整得到評估價值。市場法基本公式如下：P′—可比交易實(shí)例價格；A—交易情況修正系數(shù)；B—交易日期修正系數(shù)；C—區(qū)域因素修正系數(shù)；D—個別因素修正系數(shù)。深圳市三鑫科技發(fā)展有限公司擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)涉及三項(xiàng)在建房地產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估報告·正文北京亞超資產(chǎn)評估有限公司第25頁■收益法預(yù)計(jì)評估對象未來的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日后累加，以此估算評估對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法基本公式如下：n—收益期。2.計(jì)算評估基準(zhǔn)日時點(diǎn)的可收回金額n—收益期。結(jié)合本次評估對象的實(shí)際情況，本次評估的資產(chǎn)實(shí)質(zhì)為一項(xiàng)未來可獲得房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同權(quán)益，該權(quán)益等同于未來可流入的資金，因此采用資本成本來衡量回報率，簡按中國人民銀行發(fā)布的貸款市場報價利率(LPR)進(jìn)行確定。根據(jù)1年期和5年期以上的LPR,按照插值法推算相應(yīng)期限的LPR。 九、評估程序?qū)嵤┻^程和情況根據(jù)法律、法規(guī)和中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，本次評估履行了適當(dāng)?shù)脑u估程序。具體實(shí)施過程如下：(一)明確評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)與委托人就產(chǎn)權(quán)持有單位和委托人以外的其他評估報告使用者、評估目的、評估對象與評估范圍、價值類型、評估基準(zhǔn)日、評估報告使用范圍、評估報告提交期限及方式、評估服務(wù)費(fèi)及支付方式、委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人與資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評估專業(yè)人員工作配合和協(xié)助等重要事項(xiàng)進(jìn)行商討，予以明確。(二)簽訂資產(chǎn)評估委托合同根據(jù)評估業(yè)務(wù)具體情況，對資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評估專業(yè)人員專業(yè)勝任能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險進(jìn)行綜合分析和評價后，與委托方簽訂資產(chǎn)評估委托合同。(三)編制評估計(jì)劃根據(jù)資產(chǎn)評估工作的要求，編制評估工作計(jì)劃，包括確定評估的具體步驟、時間進(jìn)度、人員安排，擬定資產(chǎn)評估技術(shù)方案等，報公司相關(guān)負(fù)責(zé)人審核、批準(zhǔn)。1.指導(dǎo)委托人、產(chǎn)權(quán)持有單位等相關(guān)當(dāng)事方清查資產(chǎn)、準(zhǔn)備涉及評估對象和評估范圍的詳細(xì)資料；2.根據(jù)評估對象的具體情形，選擇適當(dāng)?shù)姆绞?，了解評估對象現(xiàn)狀，關(guān)注評估對象法律權(quán)屬；對不符事宜進(jìn)行逐項(xiàng)調(diào)查，根據(jù)重要程北京亞超資產(chǎn)評估有限公司第27頁 度采用抽樣等方式進(jìn)行調(diào)查。(五)收集評估資料收集直接從市場等渠道獨(dú)立獲取的資料，從委托人、產(chǎn)權(quán)持有單位等相關(guān)當(dāng)事方獲取的資料，以及從政府部門、各類專業(yè)機(jī)構(gòu)和其他相關(guān)部門獲取的資料；對資產(chǎn)評估活動中使用的資料進(jìn)行核查和驗(yàn)證，核查驗(yàn)證的方式通常包括觀察、訪談、書面審查、實(shí)地調(diào)查、查詢、函證、復(fù)核等。(六)評定估算1.根據(jù)評估對象、價值類型、評估資料收集情況等相關(guān)條件，分析各種資產(chǎn)評估方法的適用性，恰當(dāng)選擇評估方法；2.根據(jù)所采用的評估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進(jìn)行分析、計(jì)算和判斷，形成測算結(jié)果；3.對形成的測算結(jié)果進(jìn)行綜合分析，形成評估結(jié)論。(七)編制和提交評估報告1.根據(jù)法律、法規(guī)和中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的要求編制評估報告，經(jīng)公司內(nèi)部審核形成資產(chǎn)評估報告征求意見稿；2.在不影響對最終評估結(jié)論獨(dú)立判斷的前提下，與委托人或者委托人許可的相關(guān)當(dāng)事方就評估報告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要溝通后，向委托人出具資產(chǎn)評估報告。十、評估假設(shè)在評估過程中，我們所依據(jù)和使用的評估假設(shè)是評估報告撰寫的基本前提，同時提請?jiān)u估報告使用人關(guān)注評估假設(shè)內(nèi)容，以正確理解北京亞超資產(chǎn)評估有限公司第28頁 和使用評估結(jié)論。我們遵循以下評估假設(shè)條件，如評估報告日后評估假設(shè)發(fā)生重要變化，將對評估結(jié)論產(chǎn)生重大影響，評估結(jié)果應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。(一)基本假設(shè)1.交易假設(shè)交易假設(shè)是假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價。交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得以進(jìn)行的一個最基本的前提假設(shè)。2.公開市場假設(shè)公開市場假設(shè)，是假定在市場上交易的資產(chǎn)，或擬在市場上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機(jī)會和時間，以便于對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。公開市場假設(shè)以資產(chǎn)在市場上可以公開買賣為基礎(chǔ)。3.資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè)資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè)是指評估時需根據(jù)被評估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，或者在有所改變的基礎(chǔ)上使用，相應(yīng)確定評估方法、參數(shù)和依據(jù)。本次假設(shè)納入評估范圍內(nèi)資產(chǎn)為原地使用狀態(tài)。(二)一般假設(shè)1.產(chǎn)權(quán)持有單位所處的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境無重大變化，國家及產(chǎn)權(quán)持有單位所處地區(qū)的有關(guān)法律、法規(guī)、政策無重大變化；2.假設(shè)委托人和產(chǎn)權(quán)持有單位提供的資料真實(shí)、完整、可靠，不北京亞超資產(chǎn)評估有限公司第29頁 存在應(yīng)提供而未提供、資產(chǎn)評估專業(yè)人員已履行必要評估程序仍無法獲知的其他可能影響評估結(jié)論的瑕疵事項(xiàng)、或有事項(xiàng)等；3.無其它不可抗力及不可預(yù)見因素對資產(chǎn)造成重大不利影響。(三)本次評估假設(shè)1.產(chǎn)權(quán)持有單位所申報的資產(chǎn)不存在產(chǎn)權(quán)糾紛及其他經(jīng)濟(jì)糾紛2.資產(chǎn)的生產(chǎn)經(jīng)營及與生產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)的經(jīng)濟(jì)行為符合國家法律3.未來的增值稅和附加稅率等不發(fā)生重大變化。4.根據(jù)海南發(fā)控產(chǎn)投投資有限公司和海南國旭實(shí)業(yè)有限公司提供的《關(guān)于海控江東廣場B13棟和豪庭銘苑住宅置換事項(xiàng)說明的函》,豪庭銘苑5-1-13A01房、海控江東廣場B13房預(yù)計(jì)交付時間為2026年9月30日，豪庭銘苑3-2-13A01房預(yù)計(jì)交付時間為2027年6月30日。則本次評估假設(shè)豪庭銘苑5-1-13A01房、?？亟瓥|廣場B13房交付時間為2026年9月30日，豪庭銘苑3-2-13A01房交付時間為2027年6月30日，且根據(jù)其交付標(biāo)準(zhǔn)豪庭銘苑5-1-13A01房按167.30m2精裝交付、豪庭銘苑3-2-13A01房按290.24m2精裝交付、?？亟瓥|廣場B13房按1,338.45m2毛坯交付。若交房標(biāo)準(zhǔn)以及交房時間有變化，需重新評估裝修及時間價值影響。根據(jù)資產(chǎn)評估的要求，我們認(rèn)定這些假設(shè)條件在評估基準(zhǔn)日時成立。當(dāng)評估報告日后評估假設(shè)發(fā)生較大變化時，我們將不承擔(dān)由于評估假設(shè)改變而推導(dǎo)出不同評估結(jié)論的責(zé)任。 十一、評估結(jié)論根據(jù)中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，對納入評估范圍的資產(chǎn)進(jìn)行了評估。在評估過程中，本公司資產(chǎn)評估專業(yè)人員對產(chǎn)權(quán)持有單位進(jìn)行了資產(chǎn)清查，對企業(yè)提供的法律性文件、會計(jì)記錄及其他相關(guān)資料進(jìn)行了驗(yàn)證審核，期間還進(jìn)行了必要的專題調(diào)查。在此基礎(chǔ)上采用市場法、收益法，并考慮時間價值對?？亟瓥|廣場B13房以及豪庭銘苑5-1-13A01、3-2-13A01房三項(xiàng)在建房地產(chǎn)進(jìn)行了評估。本次評估采用的價值類型(一)市場法評估結(jié)果深圳市三鑫科技發(fā)展有限公司擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)事宜涉及?？亟瓥|廣場B13房以及豪庭銘苑5-1-13A01、3-2-13A01房三項(xiàng)在建房地產(chǎn)評估價值為4,569.63萬元。(二)收益法評估結(jié)果深圳市三鑫科技發(fā)展有限公司擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)事宜涉及?？亟瓥|廣場B13房以及豪庭銘苑5-1-13A01、3-2-13A01房三項(xiàng)在建房地產(chǎn)評估價值為1,595.39萬元。(三)評估結(jié)論分析市場法與收益法差異額為2,974.24萬元，差異率為186.43%,兩種方法分別從租、售的角度客觀反映了評估對象的市場價值，但由于目前房地產(chǎn)市場的租售比例失衡，收益法評估結(jié)果不足以反映真實(shí)的 (四)最終評估結(jié)論深圳市三鑫科技發(fā)展有限公司擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)事宜涉及海控江東廣場B13房以及豪庭銘苑5-1-13A01、3-2-13A01房三項(xiàng)在建房地產(chǎn)評估價值為4,569.63萬元(大寫：肆仟伍佰陸拾玖萬陸仟叁佰元正),具體情況如下表：單位：人民幣元面積(m2)1豪庭銘苑2豪庭銘苑3江東廣場B134十二、特別事項(xiàng)說明以下為在評估過程中已發(fā)現(xiàn)可能影響評估結(jié)論但非資產(chǎn)評估專業(yè)人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定估算的有關(guān)事項(xiàng)：(一)引用其他機(jī)構(gòu)出具報告結(jié)論的情況，并說明承擔(dān)引用不當(dāng)?shù)谋敬卧u估中，未引用其他機(jī)構(gòu)出具報告的結(jié)論。(二)權(quán)屬等主要資料不完整或者存在瑕疵的情形；未發(fā)現(xiàn)權(quán)屬資料不全面或者存在瑕疵的情形。(三)法律、經(jīng)濟(jì)糾紛等未決事項(xiàng)；本次評估，未發(fā)現(xiàn)法律、經(jīng)濟(jì)糾紛等未決事項(xiàng)。(四)擔(dān)保、租賃及其或有資產(chǎn)等事項(xiàng)的性質(zhì)、金額及與評估對象 1、抵押擔(dān)保事項(xiàng)2024年04月10日，海南發(fā)控產(chǎn)投投資有限公司將“發(fā)控產(chǎn)投JDQB-B04—10～13地塊”項(xiàng)目在建工程及對應(yīng)土地使用權(quán)抵押給中國銀行股份有限公司海南省分行，抵押數(shù)額為38,000.00萬元，抵2024年03月13日，海南國旭實(shí)業(yè)有限公司與交通銀行股份有限公司海南省分行、中國建設(shè)銀行股份有限公司?？谛阌⒅小⒅袊r(nóng)業(yè)銀行股份有限公司?？邶埲A支行、中國郵政儲蓄銀行股份有限公HNGXYT-DY2023),2024年03月13日，海南國旭實(shí)業(yè)有限公司與各家銀行簽訂《銀團(tuán)貸款抵押合同》補(bǔ)充協(xié)議(合同編號：HNGXYT-DY2023-01),又于2024年6月7日簽訂《銀團(tuán)貸款抵押合同》(合同編號：HNGXYT