英飛拓(杭州)信息系統(tǒng)技術有限公司擬實施掛拍出售事宜所涉及的英飛拓(杭州)科技有限公司股東全部權益資產評估報告深圳市國譽資產評估房地產土地估價顧問有限公司深國譽評合字[2025]第ZC289號法定評估業(yè)務資產評估報告深國譽評報字ZB[2025]第333號英飛拓(杭州)信息系統(tǒng)技術有限公司擬實施掛拍出售事宜所涉及的英飛拓(杭州)科技有限公司股東全部權益資產評估報告-13,709,426.10元2025年11月27日深圳市國譽資產評估房地產土地估價顧問有限公司葛云陳實強(資產評估師)(資產評估師)正式會員編號：14090023正式會員編號：47000457(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務信息)說明：報告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報告已在業(yè)務報備管理系統(tǒng)進行了備案，不作為協(xié)會對該報告認證、認可的依據(jù)，也不作為資產評估機構及其簽字資產評估專業(yè)人員免除相關法律責任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2025年11月28日ICP備案號京ICP備2020034749號聲明 2 4資產評估報告正文 8用人概況 8 十三、評估報告日 資產評估報告附件 聲明一、本資產評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產評估基本準則和中國資產評估協(xié)會發(fā)布的資產評估執(zhí)業(yè)準則和職業(yè)道德準則編制。二、委托人或者其他資產評估報告使用人應當按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本資產評估報告載明的使用范圍使用資產評估報告；委托人或者其他資產評估報告使用人違反前述規(guī)定使用資產評估報告的，本資產評估機構及資產評估師不承擔責任。三、本資產評估報告僅供委托人、資產評估委托合同中約定的其他資產評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機構和個人不能成為資產評估報告的使用人。四、本資產評估機構及資產評估師提示資產評估報告使用人應當正確理解評估結論，評估結論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結論不應當被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。五、本資產評估機構及資產評估師遵守法律、行政法規(guī)和資產評估準則，堅持獨立、客觀和公正的原則，并對所出具的資產評估報告依法承擔責任。六、評估對象涉及的資產、負債清單由委托人、被評估單位申報并經其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認；委托人和其他相關當事人依法對其提供資料的真實性、完整性、合法性負責。七、本資產評估機構及資產評估師與資產評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預期的利益關系；與相關當事人沒有現(xiàn)存或者預期的利益關系，對相關當事人不存在偏見。八、資產評估師已經對資產評估報告中的評估對象及其涉及資產進行現(xiàn)場調查；已經對評估對象及其涉及資產的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象及其涉及資產的法律權屬資料進行了查驗。九、本資產評估機構出具的資產評估報告中的分析、判斷和結果受資產評估報告中假設和限制條件的限制，資產評估報告使用人應當充分考慮資產評估報告中載明的假設、限制條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。十、我們在評估過程中沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊交地址：深圳市南山區(qū)粵海街道高新區(qū)社區(qū)科技南路18號深圳灣科技生態(tài)園12棟易方式可能追加付出的價格對評估結論的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估結論的影響。我們對評估基準日后有關資產價值發(fā)生的變化不負責任。十一、我們對在已實施的評估過程中不能獲悉的評估對象和相關當事方可能存在的瑕疵事項對評估結論的影響，亦不承擔責任。十二、評估報告使用者應關注評估報告特別事項說明和使用限制。地址：深圳市南山區(qū)粵海街道高新區(qū)社區(qū)科技南路18號深圳灣科技生態(tài)園12棟裙樓711資產評估報告摘要深國譽評報字ZB[2025]第333號英飛拓(杭州)信息系統(tǒng)技術有限公司：深圳市國譽資產評估房地產土地估價顧問有限公司接受貴公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產評估準則的規(guī)定，堅持獨立、客觀和公正的原則，采用資產基礎法，按照必要的評估程序，對英飛拓(杭州)信息系統(tǒng)技術有限公司(“英飛拓 (杭州)信息系統(tǒng)”)擬實施掛拍出售事宜所涉及的英飛拓(杭州)科技有限公司 行了評估?，F(xiàn)將評估報告主要內容摘要如下：一、經濟行為：根據(jù)英飛拓(杭州)科技《股東決議》同意，英飛拓(杭州)信息系統(tǒng)擬實施掛拍出售事宜。因此，委托本公司對所涉及的英飛拓(杭州)科技股東全部權益進行評估。二、評估目的：確定英飛拓(杭州)科技股東全部權益于評估基準日的市場價值，為英飛拓(杭州)信息系統(tǒng)擬實施掛拍出售事宜提供價值參考意見。三、評估對象：英飛拓(杭州)科技的股東全部權益價值。四、評估范圍：英飛拓(杭州)科技的資產和負債，具體評估范圍以英飛拓 (杭州)科技根據(jù)全部資產、負債數(shù)據(jù)為基礎填報的評估申報表為準，凡列入申報表內并經過英飛拓(杭州)科技確認的資產、負債項目均在本次評估范圍內，英飛拓(杭州)科技需以加蓋公章的形式對申報的評估范圍確認。五、價值類型：市場價值。六、評估基準日：2025年9月30日，一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準。七、評估方法：資產基礎法。地址：深圳市南山區(qū)粵海街道高新區(qū)社區(qū)科技南路18號深圳灣科技生態(tài)園12棟裙樓711經評估后，于評估基準日，委估股東全部權益價值在持續(xù)經營的假設前提下的資產基礎法評估結論如下：資產總額賬面價值為28,261.06萬元，評估價值為27,740.46萬元，評估值比賬面值減值520.60萬元，減值率為1.84%。負債賬面值為29,111.40萬元，評估價值為29,111.40萬元，無增減值。股東全部權益賬面價值為-850.34萬元，評估價值為-1,370.94萬元，評估值比賬面值減值520.60萬元，減值率為61.22%。評估結果匯總表(資產基礎法)·非流動資產·負債總計·凈資產本評估報告僅為評估報告中描述的經濟行為提供價值參考依據(jù)。九、特別事項：評估報告使用者應關注下述特別事項對評估結論的影響。以下事項并非本公司評估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定和估算，但該事項確實可能影響評估結論，提請本評估報告使用者對此應特別關注：(一)權屬等資料不完整或者存在瑕疵的情形根據(jù)英飛拓(杭州)科技的承諾，確定納入評估范圍的資產、負債不存在產權瑕疵。(二)未決事項、法律糾紛等不確定因素評估基準日，未發(fā)現(xiàn)被評估單位存在納入評估范圍的資產、負債涉及法律、經濟等未決事項。(三)重要的利用專家工作及相關報告情況本次評估項目，委托人委托鵬盛會計師事務所(特殊普通合伙)對英飛拓(杭州)科技截至評估基準日2025年9月30日的資產及負債進行了審計，并出具了地址：深圳市南山區(qū)粵海街道高新區(qū)社區(qū)科技南路18號深圳灣科技生態(tài)園12棟裙樓711 “鵬盛審字[2025]03115號”專項審計報告。評估專業(yè)人員在本報告中利用了“鵬盛審字[2025]03115號”專項審計報告披露的資產負債表數(shù)據(jù)。評估專業(yè)人員根據(jù)評估準則之規(guī)定，對納入評估范圍的全部資產、負債進行了清查、核實、分析、判斷，但對相關財務報表是否公允反映評估基準日的財務狀況和當期經營成果、現(xiàn)金流量發(fā)表專業(yè)意見并非資產評估專業(yè)人員的責任。(四)重大期后事項2025年10月，英飛拓(杭州)科技名下所有銀行存款帳戶因與浙江海濱建設集團有限公司存在合同糾紛，浙江海濱建設集團有限公司向杭州市法院申請了財產保全，被評估單位名下恒豐銀行和農業(yè)銀行帳戶被凍結，凍結資金169,352.08元。截至評估報告日，帳戶凍結尚未解除。(五)評估程序受限情形、評估機構采取的彌補措施及對評估結論的影響情況本次評估沒有因資產性能的限制、存放地點的限制、訴訟保全的限制、技術性能的局限、商業(yè)或國家機密的局限等，導致實物資產的現(xiàn)場勘查、非實物資產、負債的清查評估程序受到限制。(六)擔保、租賃及其或有負債(或有資產)等事項的性質、金額及與評估對象的關系被評估單位向農業(yè)銀行黃龍支行借入余額為106,210,000.00款以拓英大廈及所屬土地使用權為抵押。(七)本次資產評估對應的經濟行為中，可能對評估結論產生重大影響的瑕疵情形。根據(jù)英飛拓(杭州)科技的承諾，確定評估對應的經濟行為不會對評估結論產生重大影響。(八)本評估結論中應交稅費的評估值是根據(jù)核實后的賬面值確定的。應交稅費應以稅務機關的稅務清算為準。本評估結論未考慮評估值增減可能產生的納稅義務變化。(九)本資產評估報告是在委托人及被評估單位及相關當事方提供與評估相關資料基礎上做出的。提供必要的資料并保證所提供的資料的真實性、合法性、完整 性是委托方及相關當事方的責任；評估專業(yè)人員的責任是對評估對象在評估基準日特定目的下的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見。評估專業(yè)人員對該資料及其來源進行必要的核查驗證和披露，不代表對上述資料的真實性、合法性、完整性提供任何保證，對該資料及其來源確認或者發(fā)表意見超出評估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)范圍。十、評估結論的使用有效期：根據(jù)《資產評估執(zhí)業(yè)準則一資產評估報告》之規(guī)定“當評估基準日與經濟行為實現(xiàn)日相距不超過一年時，才可以使用資產評估報告”,本評估結論的使用有效期為自評估基準日起一年，即從2025年9月30日起至2026年9月29日的期限內有效。如果資產狀況、市場狀況與評估基準日相關狀況相比發(fā)生重大變化，委托人應當委托評估機構執(zhí)行評估更新業(yè)務或重新評估。十一、評估報告日：本評估報告正式提出日期為2025年11月27日。以上內容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況和合理理解評估結論，應當閱讀評估報告正文。地址：深圳市南山區(qū)粵海街道高新區(qū)社區(qū)科技南路18號深圳灣科技生態(tài)園12棟裙樓711 資產評估報告正文英飛拓(杭州)信息系統(tǒng)技術有限公司：深圳市國譽資產評估房地產土地估價顧問有限公司接受貴公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產評估準則的規(guī)定，堅持獨立、客觀和公正的原則，采用資產基礎法，按照必要的評估程序，對英飛拓(杭州)信息系統(tǒng)技術有限公司(“英飛拓(杭州)信息系統(tǒng)”)擬實施掛拍出售事宜所涉及的英飛拓(杭州)科技有限公司(“英飛拓(杭州)科技”)股東全部權益價值于2025年9月30日的市場價值進行了評估?，F(xiàn)將評估報告主要內容報告如下：一、委托人及被評估單位和資產評估委托合同約定的其他資產評估報告使用人概況本次資產評估項目的委托人為英飛拓(杭州)信息系統(tǒng)技術有限公司，被評估單位為英飛拓(杭州)科技有限公司。資產評估委托合同約定的其他資產評估報告使用者為國家法律、法規(guī)規(guī)定的評估報告使用者。(一)委托人以及被評估單位概況1.委托人注冊登記情況公司名稱：英飛拓(杭州)信息系統(tǒng)技術有限公司曾用名：杭州藏愚科技有限公司類型：有限責任公司(自然人投資或控股的法人獨資)注冊地址：浙江省杭州市西湖區(qū)蓮花街333號蓮花商務中心北樓5樓法定代表人：葉劍地址：深圳市南山區(qū)粵海街道高新區(qū)社區(qū)科技南路18號深圳灣科技生態(tài)園12棟裙樓711英飛拓(杭州)信息系統(tǒng)技術有限公司擬實施掛拍出售事宜所涉及的英飛拓經營期限：2010-04-28至無固定期限經營范圍：一般項目：生活垃圾處理裝備制造；消防器材銷售；資源循環(huán)利用服務技術咨詢；消防技術服務；再生資源回收(除生產性廢舊金屬);互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)服務；計算機及通訊設備租賃；污水處理及其再生利用；金屬結構銷售；金屬材料銷售；金屬材料制造；通信工程設計與施工；環(huán)保工程的設計與施工；公路安全設施、設備安裝；交通安全設施、設備安裝；裝飾裝修工程；信息系統(tǒng)技術、計算機軟件的技術開發(fā)、技術服務、技術咨詢、成果轉讓，電子產品、通訊產品的技術開發(fā)、技術服務，計算機系統(tǒng)集成，承接水處理工程、電子自動化工程、空氣凈化工程、建筑工程、室內外裝飾工程、電子與智能化工程、機場場道工程、民航空管工程、機場弱電系統(tǒng)工程、安全防范系統(tǒng)工程、智能交通工程、通信系統(tǒng)工程、機電工程、工業(yè)自動化工程、市政工程、市政道路工程、城市道路照明工程、園林綠化工程(涉及資質證憑證經營),音響設備的安裝(限現(xiàn)場),舞臺藝術造型設計，燈光設備、智能設備、計算機軟硬件的技術開發(fā)，室內外裝飾設計；批發(fā)、零售：電子產品、通訊產品、廣播電視設備(除專控),音視頻設備，計算機軟硬件，教學設備，醫(yī)療器械(限一類、二類、三類),儀器儀表；組裝、加工、生產：電子產品、通訊產品；貨物進出口、技術進出口(國家法律、行政法規(guī)禁止的項目除外，法律、行政法規(guī)限制的項目取得許可證后方可經營);(除依法須經批準的項目外，憑營業(yè)執(zhí)照依法自主開展經營活動)。許可項目：城市生活垃圾經營性服務；城市建筑垃圾處置(清運);建設工程施工；建筑勞務分包；出版物批發(fā)；出版物零售；出版物互聯(lián)網(wǎng)銷售(依法須經批準的項目，經相關部門批準后方可開展經營活動，具體經營項目以審批結果為準)。2.被評估單位概況2.1注冊登記情況公司名稱：英飛拓(杭州)科技有限公司類型：有限責任公司(非自然人投資或控股的法人獨資)注冊地址：浙江省杭州市西湖區(qū)三墩鎮(zhèn)振華路298號西港發(fā)展中心西4幢9樓 法定代表人：葉劍經營期限：2020-07-01至無固定期限經營范圍：一般項目：技術服務、技術開發(fā)、技術咨詢、技術交流、技術轉讓、技術推廣；信息系統(tǒng)集成服務；互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)服務；物業(yè)管理；集成電路設計；集成電路制造；電子元器件制造；電子專用設備制造；非居住房地產租賃；電子產品銷售；通訊設備銷售；計算機軟硬件及輔助設備批發(fā)；計算機軟硬件及輔助設備零售 (除依法須經批準的項目外，憑營業(yè)執(zhí)照依法自主開展經營活動)。許可項目：房地產開發(fā)經營(依法須經批準的項目，經相關部門批準后方可開展經營活動，具體經營項目以審批結果為準)。2.2歷史沿革英飛拓(杭州)科技有限公司于2020年7月成立。公司所屬行業(yè)：軟件及信息技術服務業(yè)。公司母公司為英飛拓(杭州)信息系統(tǒng)技術有限公司，最終母公司為深圳市投資控股有限公司，最終控制方為深圳市人民政府國有資產監(jiān)督管理委員會。2.3組織結構目前被評估單位無獨立組織結構，日常業(yè)務由母公司代為管理。2.4公司近年企業(yè)的財務狀況和經營狀況財務狀況表2024年12月31日2025年9月30日流動資產非流動資產資產流動負債非流動負債負債經營狀況表單位名稱：英飛拓(杭州)科技金額單位：人民幣萬元2025年1-9月一、營業(yè)總收入深圳市國譽資產評估房地產土地估價顧問有限公司電話：(0755)83733386地址：深圳市南山區(qū)粵海街道高新區(qū)社區(qū)科技南路18號深圳灣科技生態(tài)園12棟裙樓7112025年1-9月二、營業(yè)總成本一稅金及附加銷售費用管理費用財務費用三、營業(yè)利潤減：營業(yè)外支出四、利潤總額減：所得稅費用二五、凈利潤普通合伙)審計，并出具了“鵬盛審字[2025]03115號”無保留意見審計報告。2.5執(zhí)行的主要會計政策英飛拓(杭州)科技公司財務報表以持續(xù)經營假設為基礎，根據(jù)實際發(fā)生的交易和事項，按照財政部發(fā)布的《企業(yè)會計準則—基本準則》(財政部令第33號發(fā)布、財政部令第76號修訂)、于2006年2月15日及其后頒布和修訂的41項具體會計準則、企業(yè)會計準則應用指南、企業(yè)會計準則解釋及其他相關規(guī)定(以下合稱“企業(yè)會計準則"),并基于以下所述重要會計政策、主要會計估計進行編制。會計年度自公歷1月1日起至12月31日止。英飛拓(杭州)科技公司以人民幣為記賬本位幣。(二)資產評估委托合同約定的其他評估報告使用者根據(jù)資產評估委托合同約定的其他資產評估報告使用者遵循國家法律、法規(guī)的規(guī)定。(三)委托人與被評估單位之間的關系委托人為被評估單位的股東。二、評估目的確定英飛拓(杭州)科技股東全部權益評估基準日的市場價值，為英飛拓(杭地址：深圳市南山區(qū)粵海街道高新區(qū)社區(qū)科技南路18號深圳灣科技生態(tài)園12棟裙樓711英飛拓(杭州)信息系統(tǒng)技術有限公司擬實施掛拍 州)信息系統(tǒng)擬實施掛拍出售事宜提供價值參考意見。該經濟行為已獲英飛拓(杭州)科技《股東決議》的批準。三、評估對象和評估范圍(一)評估對象和評估范圍評估對象為英飛拓(杭州)科技的股東全部權益，涉及的評估范圍為英飛拓 (杭州)科技申報的于評估基準日的資產和負債，總資產賬面價值28,261.06萬元，負債總額賬面價值為29,111.40萬元，凈資產賬面價值為-850.34萬元。具體的資產、負債項目內容以英飛拓(杭州)科技根據(jù)全部資產、負債數(shù)據(jù)為基礎填報的評估申報表為準，凡列入申報表內并經過英飛拓(杭州)科技確認的資產、負債項目均在本次評估范圍內。(二)主要實物資產狀況英飛拓(杭州)科技的實物資產主要為房屋建筑物、設備類固定資產。房屋建筑物為拓英大廈，亦稱數(shù)治創(chuàng)新大廈。位于杭州西湖區(qū)雙橋(云谷)單元XH0203-10(2)b地塊，東至規(guī)劃云創(chuàng)路，南至規(guī)劃綠化，西至雙橋(云谷)單元XH0203-10(2)a地塊，北至規(guī)劃云海街。建成于2024-4-1,建筑面積為33,135.68m2,其中地上10層，地下2層，目前室內尚處于毛坯狀態(tài)，室外已完成玻璃幕墻工程。設備包括4部客梯、2部貨梯、暖通設備、設備房空調10臺。(三)企業(yè)申報的賬面記錄或未記錄的無形資產類型、數(shù)量、法律權屬狀況賬面記錄的無形資產為一項土地使用權，取得方式為掛牌出讓。取得日期為2020-10-13,土地用途為工業(yè)用地。土地面積為13,335m2。權屬證書編號為浙(2020)杭州市不動產權第0216753號，位于杭州市西湖區(qū)東至規(guī)劃云創(chuàng)路，南至規(guī)劃綠化，西至雙橋(云谷)單元XH0203-10(2)a地塊，北至規(guī)劃云海街。(四)企業(yè)申報的表外資產的類型、數(shù)量(五)引用其他機構出具的報告結論涉及的資產類型、數(shù)量和賬面金額、評估值本次評估報告未引用其他機構報告內容。委托人和被評估單位已承諾委托評估對象和評估范圍與經濟行為涉及的評估對地址：深圳市南山區(qū)粵海街道高新區(qū)社區(qū)科技南路18號深圳灣科技生態(tài)園12棟裙樓711 象和評估范圍一致。(一)價值類型本次評估采用持續(xù)經營前提下的市場價值作為選定的價值類型。(二)價值類型定義市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。持續(xù)經營在本報告中是指英飛拓(杭州)科技的生產經營活動會按其現(xiàn)狀持續(xù)下去，并在可預見的未來不會發(fā)生重大改變。除非特別說明，本報告中的“市場價值”是指評估對象在中國(大陸地區(qū))產權交易市場上所表現(xiàn)的市場價值。(三)選擇價值類型的理由采用市場價值類型的理由是市場價值類型與其他價值類型相比，更能反映交易雙方的公平性和合理性，使評估結果能滿足本次評估目的之需要。五、評估基準日(一)根據(jù)資產評估委托合同之約定，本次評估的基準日為2025年9月30日。(二)評估基準日的確定，是英飛拓(杭州)科技根據(jù)以下具體情況協(xié)商擇定1.該評估基準日與會計報表的時間一致，為利用會計信息提供方便。2.本評估基準日最大程度地達成了與評估目的的實現(xiàn)日的接近，有利于保證評估結果有效地服務于評估目的。(三)本次評估工作中所采用的價格標準均為評估基準日有效的價格標準。所選定的評估基準日臨近期間，國際和國內市場未發(fā)生重大波動，各類商品、生產資料和勞務價格基本穩(wěn)定，人民幣對外幣的市場匯率在正常波動范圍之內，因而，評估基準日的選取不會使評估結果因各類市場價格時點的不同受到實質性的影響。本次評估中與評估基準日有關的主要費率為：中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2025年9月22日貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.00%,5年期以上LPR為3.50%.地址：深圳市南山區(qū)粵海街道高新區(qū)社區(qū)科技南路18號深圳灣科技生態(tài)園12棟裙樓711 六、評估依據(jù)(一)行為依據(jù)英飛拓(杭州)科技《股東決議》;(二)法律依據(jù)第三次會議通過);2.《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》(2018年12月29日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第七次會議修正)及其實施條例；3.《中華人民共和國資產評估法》(2016年7月2日中華人民共和國第十二屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過);4.《中華人民共和國公司法》(1993年12月29日中華人民共和國主席令第16號頒布，2023年12月29日修訂);5.《中華人民共和國增值稅暫行條例》(中華人民共和國國務院令第538號，6.《資產評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》(2019年1月2日中華人民共和國財政部令第97號);7.《關于深化增值稅改革有關政策的公告》(財政部稅務總局海關總署公告2019年第39號);9.《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號);10.《國家稅務總局關于做好2019年深化增值稅改革工作的通知》(稅總發(fā)(2019)32號);11.《中華人民共和國企業(yè)國有資產法》(2008年10月28日第十一屆全國人民代表大會常務委員會第五次會議通過);12.《企業(yè)國有資產監(jiān)督管理暫行條例》(國務院第378號，2019年3月2日修訂);13.《國有資產評估管理辦法》(2020年11月29日《國務院關于修改和廢止地址：深圳市南山區(qū)粵海街道高新區(qū)社區(qū)科技南路18號深圳灣科技生態(tài)園12棟裙樓711 部分行政法規(guī)的決定》修訂);14.《企業(yè)國有資產評估管理暫行辦法》(國資委第12號令，2005年8月25日);15.《關于加強企業(yè)國有資產評估管理工作有關問題的通知》(國資委產權[2006]274號);16.《關于企業(yè)國有資產評估報告審核工作有關事項的通知》(國資發(fā)產權[2009]941號);17.《企業(yè)國有資產評估項目備案工作指引》(國資委國資發(fā)產權[2013]64號);18.《企業(yè)國有資產交易監(jiān)督管理辦法》(國資委、財政部令32號);19.《深圳市屬國有企業(yè)資產評估管理辦法》(深國資委[2021]24號);20.《深圳市屬國有企業(yè)產權變動監(jiān)管辦法》(2021年修訂，深國資委[2021]22號);21.《深圳市屬企業(yè)國有產權變動工作指引》;22.其他與資產評估相關的法律、法規(guī)等。(三)準則依據(jù)1.《資產評估基本準則》(財資[2017]43號);2.《資產評估職業(yè)道德準則》(中評協(xié)[2017]30號);3.《資產評估執(zhí)業(yè)準則一資產評估委托合同》(中評協(xié)[2017]33號);4.《資產評估執(zhí)業(yè)準則一評估程序》(中評協(xié)[2018]36號);5.《資產評估執(zhí)業(yè)準則一資產評估檔案》(中評協(xié)[2018]37號);6.《資產評估執(zhí)業(yè)準則一利用專家工作及相關報告》(中評協(xié)[2017]35號);7.《資產評估執(zhí)業(yè)準則一企業(yè)價值》(中評協(xié)[2018]38號);8.《資產評估執(zhí)業(yè)準則一資產評估方法》(中評協(xié)[2019]35號);9.《資產評估執(zhí)業(yè)準則—機器設備》(中評協(xié)[2017]39號);10.《資產評估執(zhí)業(yè)準則一不動產》(中評協(xié)〔2017)38號〕;11.《資產評估執(zhí)業(yè)準則一資產評估報告》(中評協(xié)[2018]35號);12.《企業(yè)國有資產評估報告指南》(中評協(xié)[2017]42號);13.《資產評估機構業(yè)務質量控制指南》(中評協(xié)[2017]46號);地址：深圳市南山區(qū)粵海街道高新區(qū)社區(qū)科技南路18號深圳灣科技生態(tài)園12棟裙樓711 (杭州)科技有限公司股東全部權益·資產評估報告14.《資產評估價值類型指導意見》(中評協(xié)[2017]47號);15.《資產評估對象法律權屬指導意見》(中評協(xié)[2017]48號);16.《資產評估準則術語2020》(中評協(xié)[2020]31號);17.《企業(yè)會計準則—基本準則》、具體準則、會計準則應用指南和解釋等(財政部2006年頒布)。(四)權屬依據(jù)1.重大設備購置發(fā)票；2.評估基準日股份持有證明或出資證明；3.其他權屬證明文件等。(五)取價依據(jù)1.英飛拓(杭州)科技提供的評估基準日會計報表；2.英飛拓(杭州)科技提供的有關協(xié)議、合同、發(fā)票等財務、經營資料；3.中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心于2025年9月22日公布的貸款市場報價利率(LPR);4.wind資訊系統(tǒng)查詢的相關數(shù)據(jù)；5.評估人員現(xiàn)場勘察記錄及收集的其他相關估價信息資料。1.被評估單位提供的各類《資產清查評估申報明細表》;2.《資產評估專家指引第8號-資產評估中的核查驗證》(中評協(xié)[2019]39號)3.委托人、被評估單位撰寫的《關于進行資產評估有關事項的說明》;4.委托人及被評估單位承諾函；5.評估人員現(xiàn)場清查核實記錄、現(xiàn)場勘察所收集到的資料，以及評估過程中參數(shù)數(shù)據(jù)選取所收集到的相關資料；6.深圳市國譽資產評估房地產土地估價顧問有限公司關于《資產評估質量控制制度及質量控制規(guī)范暨評估業(yè)務管理制度》;7.被評估單位提供的其他有關資料。七、評估方法(一)評估方法的選擇 依據(jù)資產評估基本準則，確定資產價值的評估方法包括市場法、收益法和資產基礎法三種基本方法及其衍生方法。資產評估專業(yè)人員應當根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析上述三種基本方法的適用性，依法選擇評估方法。本次評估選用的評估方法為：資產基礎法。評估方法選擇理由如下：1.不選取收益法評估的理由：收益法的基礎是經濟學的預期效用理論，即對投資者來講，企業(yè)的價值在于預期企業(yè)未來所能夠產生的收益。收益法雖然沒有直接利用現(xiàn)實市場上的參照物來說明評估對象的現(xiàn)行公平市場價值，但它是從決定資產現(xiàn)行公平市場價值的基本依據(jù)—資產的預期獲利能力、在用價值的角度評價資產，能完整體現(xiàn)企業(yè)的整體價值，其評估結論具有較好的可靠性和說服力。從收益法適用條件來看，由于企業(yè)目前的核心資產為拓英大廈，目前大堂尚未裝修，只有少部分房屋已簽訂出租合同，難以合理預計未來出租進度、空置率、租金增長率等。預測的主觀性較大。未來收益、風險難以合理量化，因此本次評估不適用收益法。2.選取資產基礎法評估的理由：資產基礎法是以資產負債表為基礎，合理評估企業(yè)表內及表外各項資產、負債價值，確定評估對象價值的評估方法，結合本次評估情況，被評估單位可以提供、評估師也可以從外部收集到滿足資產基礎法所需的資料，可以對被評估單位資產及負債展開全面的清查和評估，因此本次評估適用資產基礎法。3.不選取市場法評估的理由：市場法是以現(xiàn)實市場上的參照物來評價評估對象的現(xiàn)行公平市場價值，它具有評估角度和評估途徑直接、評估過程直觀、評估數(shù)據(jù)直接取材于市場、評估結果說服力強的特點?？杀壬鲜泄净蚪灰装咐c評估對象的相似程度較難準確量化和修正，因此市場法評估結果的準確性較難準確考量，而且市場法基于基準日資本市場的時點影響進行估值而未考慮市場周期性波動的影響。由于本次評估涉及的評估對象沒有活躍的交易市場，因此不采用市場法進行評估。因此，本次評估選用資產基礎法進行評估。(二)評估方法的介紹英飛拓(杭州)信息系統(tǒng)技術有限公司擬實施掛拍 資產評估中的資產基礎法，是指以被評估單位評估基準日的資產負債表為基礎，評估表內及可識別的表外各項資產、負債價值，確定評估對象價值的評估方法。各類資產、負債具體評估方法如下：(1)流動資產具體評估方法納入評估范圍的流動資產包括貨幣資金、預付賬款、其他應收款以及其他流動資產共四項。1)貨幣資金評估方法貨幣資金是指可以立即投入流通，用以購買商品或勞務或用以償還債務的交換媒介，主要為銀行存款。具體評估方法如下：A.銀行存款；是指企業(yè)存入銀行或其他金融機構的各種款項。核實銀行對賬單、銀行函證等，以核實后的賬面價值確定其評估價值。2)預付賬款：預付賬款是指企業(yè)按照合同或協(xié)議規(guī)定預付給供貨單位或服務提供方的款項。預付賬款在核實無誤的基礎上，根據(jù)每筆款項未來可獲得的商品、服務或可收回金額確定其評估值。對于有充分理由相信能夠按合同約定取得相應商品或服務、或可全額轉為資產/費用的預付款項，按其賬面余額全額計算評估值；對于部分預付款項因對方單位無法履約、經營異常、合同終止等原因可能導致無法獲得對應權益的，在難以準確確定損失金額時，應結合歷史資料、合同履行情況、供應商資信狀況、履約能力及現(xiàn)場調查獲取的信息，具體分析預付金額、預付時間、未履約原因、追償可能性等因素，參照賬齡分析法或其他合理方法，合理估計可能無法實現(xiàn)權益的金額，作為風險損失扣除后計算評估值。3)其他應收款：其他應收款項在核實無誤的基礎上，根據(jù)每筆款項可能收回的數(shù)額確定評估值。對于有充分理由相信全都能收回的，按全部應收款額計算評估值；對于可能收不回部分款項的，在難以確定收不回賬款的數(shù)額時，借助于歷史資料和現(xiàn)場調查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時間和原因、款項回收情況、欠款人資金、信用、經營管理現(xiàn)狀等，參照賬齡分析法，估計出這部分可能收不回的款項，作為風險損失扣除后計算評估值；對于有確鑿根據(jù)表明無法收回的，按零值計4)其他流動資產評估方法 (杭州)科技有限公司股東全部權益·資產評估報告其他流動資產是待抵扣的進項稅。待抵扣的進項稅根據(jù)核實后的賬面值確定其評估價值。(2)非流動資產具體評估方法納入評估范圍的非流動資產包括設備類固定資產、房屋建筑物、無形資產。1)設備類資產評估方法設備類資產包括電梯設備、暖通設備、設備房空調，附屬于房屋建筑物。本次評估，和房屋建筑物同樣采用浙江省房屋建筑工程造價指數(shù)對賬面原值進行調整得到重置全價，再乘以成新率，得到評估值。評估值=重置全價×綜合成新率2)房屋建筑物資產評估方法納入評估范圍的房屋建筑物為拓英大廈，亦稱數(shù)治創(chuàng)新大廈?？蚣芙Y構，地上10層，地下2層。目前處于毛坯狀態(tài)。該大廈只有一個產權證，尚未分割產權證，大廈分為辦公區(qū)、商鋪、停車位、餐廳等。目前難以取得類似大廈整體交易的案例，且目前尚未對地下停車位劃分人防車位。故不采用市場法。該大廈大堂目前尚未裝修，只有少部分房屋已簽訂出租合同，難以合理預計未來出租進度、空置率、租金增長率等。未來收益、風險難以合理量化，預測存在較大主觀性。因此本次評估不適用收益法。該大廈建成于2024年4月，距離評估基準日較近，價格變動較小，本次評估，采用浙江省房屋建筑工程造價指數(shù)對賬面原值進行調整得到重置全價，再乘以成新率，得到評估值。評估值=重置全價×綜合成新率3)無形資產評估方法無形資產為一項土地使用權。取得方式為掛牌出讓，用地性質為一類工業(yè)用地，使用年限為50年。該地塊位于杭州市西湖區(qū)，經查詢中國土地市場網(wǎng)等權威渠道，西湖區(qū)近年來存在多個工業(yè)用地公開出讓案例，這些案例在交易方式、土地用途、規(guī)劃條件、基礎設施配套等方面與待估宗地具有較高可比性，且交易信息透明、數(shù)據(jù)可靠。因此，地址：深圳市南山區(qū)粵海街道高新區(qū)社區(qū)科技南路18號深圳灣科技生態(tài)園12棟裙樓711地址：深圳市南山區(qū)粵海街道高新區(qū)社區(qū)科技南路18號深圳灣科技生態(tài)園12棟裙樓711具備采用市場法的基本前提——即存在活躍、公開、可比的市場交易實例。本次評估采用市場法。(3)負債評估方法納入評估范圍的流動負債包括應付賬款、應交稅費、其他應付款、長期借款。1)應付賬款評估方法應付賬款是指以攤余成本計量的因購買材料、商品和接受勞務供應等經營活動應支付的款項。在核實應付賬款主要業(yè)務內容、發(fā)生日期，根據(jù)評估目的實現(xiàn)后的企業(yè)實際需要承擔的負債項目及金額確定其評估價值。對于負債中并非實際需要承擔的負債項目，按零值計算。2)應交稅費評估方法應交稅費是指根據(jù)在一定時期內取得的營業(yè)收入、實現(xiàn)的利潤等，按照權責發(fā)生制原則，采用一定的計稅辦法預先提取但尚未解交的各種稅款，包括應交的所得稅、城市維護建設稅、教育費附加等。在了解企業(yè)相關稅負、稅收優(yōu)惠政策后，按核實后的賬面值確定其評估價值。3)其他應付款評估方法其他應付款是指除應付賬款、應付職工薪酬、應交稅費等以外的其他各項應付的款項。其他應付款在核實主要業(yè)務內容、發(fā)生日期，根據(jù)評估目的實現(xiàn)后的英飛拓 (杭州)科技實際需要承擔的負債項目及金額確定其評估價值。對于負債中并非實際需要承擔的負債項目，按零值計算。4)長期借款評估方法長期借款是指企業(yè)向銀行或其他金融機構借入的、期限在一年以上(不含一年)的各項借款。長期借款在核實借款合同、借款金額、利率、起止日期、還款方式及擔保情況等主要條款的基礎上，根據(jù)被評估單位實際需要承擔的債務義務及金額確定其評估價值。八、評估程序實施過程和情況本次評估程序主要分四個階段進行，主要評估過程如下：地址：深圳市南山區(qū)粵海街道高新區(qū)社區(qū)科技南路18號深圳灣科技生態(tài)園12棟裙樓711 (一)接受委托與委托人洽談，明確評估業(yè)務基本事項，對自身專業(yè)勝任能力、獨立性和業(yè)務風險進行綜合分析和評價，簽訂資產評估委托合同；確定項目負責人，組成評估項目組，編制評估計劃；指導被評估單位清查資產、填報資產評估申報表，準備評估所需資料。(二)現(xiàn)場調查及收集評估資料階段根據(jù)此次評估業(yè)務的具體情況，按照評估程序準則和其他相關規(guī)定的要求，評估人員通過詢問、函證、核對、監(jiān)盤、勘查、檢查、抽查等方式對評估對象涉及的資產和負債進行了必要的清查核實，對被評估單位的經營管理狀況等進行了必要的盡職調查，從各種可能的途徑獲取評估資料，核實評估范圍，了解評估對象現(xiàn)狀，關注評估對象法律權屬。評估人員對收集的評估資料進行必要分析、歸納和整理，形成評定估算的依據(jù)；根據(jù)評估對象、價值類型、評估資料收集情況等相關條件，選擇適用的評估方法，選取相應的公式和參數(shù)進行分析、計算和判斷，形成初步評估結果。根據(jù)各類資產的初步評估結果，編制相關評估說明，在核實確認相關評估說明具體資產項目評估結果準確無誤，評估工作沒有發(fā)生重復和遺漏情況的基礎上，依據(jù)各資產評估說明進行資產評估匯總分析，確定最終評估結論，撰寫資產評估報告。(四)編制和提交資產評估報告階段根據(jù)相關法律、法規(guī)、資產評估準則和評估機構內部質量控制制度，對評估報告及評估程序執(zhí)行情況進行必要的內部審核；與委托人或者委托人許可的相關當事方就評估報告有關內容進行必要溝通；按資產評估委托合同的要求向委托人提交正式資產評估報告。九、評估假設由于企業(yè)所處運營環(huán)境的變化以及不斷變化著影響資產價值的種種因素，必須建立一些假設以便資產評估師對資產進行價值判斷，充分支持我們所得出的評估結論。本次評估是建立在以下前提和假設條件下的：(一)基本假設 1.交易假設：是假定所有待評估資產已經處在交易的過程中，評估師根據(jù)待評估資產的交易條件等模擬市場進行估價。交易假設是資產評估得以進行的一個最基本的前提假設。2.公開市場假設：是假定在市場上交易的資產，或擬在市場上交易的資產，資產交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，以便于對資產的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。公開市場假設以資產在市場上可以公開買賣為基礎。3.持續(xù)使用假設：首先假定被評估資產正處于使用狀態(tài)，包括正在使用中的資產和備用的資產；其次根據(jù)有關數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)的資產還將繼續(xù)使用下去。持續(xù)使用假設既說明了被評估資產所面臨的市場條件或市場環(huán)境，同時又著重說明了資產的存續(xù)狀態(tài)。4.企業(yè)持續(xù)經營假設：被評估單位的生產經營業(yè)務可以按其現(xiàn)狀持續(xù)經營下去，并在可預見的經營期內，其經營狀況不發(fā)生重大變化。(二)特殊假設1.本次評估以本資產評估報告所列明的特定評估目的為基本假設前提；2.無重大變化假設；是假定國家現(xiàn)行的有關法律法規(guī)、國家宏觀經濟形勢無重大變化，利率、匯率、賦稅基準及稅率、政策性征收費用等外部經濟環(huán)境不會發(fā)生不可預見的重大變化；3.無不利影響假設：是假定無其他人力不可抗拒因素及不可預見因素對被評估單位的待估資產、負債造成重大不利影響。4.方向一致假設：是假定被評估單位在現(xiàn)有的管理方式和管理水平的基礎上，經營范圍、方式與目前方向保持一致，不考慮未來可能由于管理層、經營策略調整等情況導致的經營能力變化。5.政策一致假設：是假定被評估單位未來將采取的會計政策和編寫此份報告時所采用的會計政策在重要方面基本一致。6.資產持續(xù)使用假設：是假定被評估資產按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，并未考慮各項資產各自的最佳利用。7.無通脹影響假設：是假定以貨幣計量的經營業(yè)務或服務不存在通脹因素的地址：深圳市南山區(qū)粵海街道高新區(qū)社區(qū)科技南路18號深圳灣科技生態(tài)園12棟裙樓711影響。8.設備發(fā)票合規(guī)假設：被評估單位為增值稅一般納稅人，假定其購置設備時可取得合規(guī)合法的增值稅發(fā)票，且被評估單位所在地稅務機構允許其購置設備的進項稅可抵扣。9.評估范圍僅以英飛拓(杭州)科技提供的評估申報表為準，未考慮英飛拓(杭州)科技提供清單以外可能存在的或有資產及或有負債。當出現(xiàn)與前述假設條件不一致的事項發(fā)生時，本評估結果一般會失效。經評估后，于評估基準日，委估股東全部權益價值在持續(xù)經營的假設前提下的資產基礎法評估結論如下：資產總額賬面價值為28,261.06萬元，評估價值為27,740.46萬元，評估值比賬面值減值520.60萬元，減值率為1.84%。負債賬面值為29,111.40萬元，評估價值為29,111.40萬元，無增減值。股東全部權益賬面價值為-850.34萬元，評估價值為-1,370.94萬元，評估值比賬面值減值520.60萬元，減值率為61.22%。評估結果匯總表(資產基礎法)流動資產非流動資產資產總計流動負債非流動負債負債總計··凈資產評估結論詳細情況詳見資產基礎法評估明細表。十一、特別事項說明以下事項并非本公司評估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定和估算，但該事項確實可能影響評估結論，提請本評估報告使用者對此應特別關注：(一)權屬等資料不完整或者存在瑕疵的情形根據(jù)英飛拓(杭州)科技的承諾，確定納入評估范圍的資產、負債不存在產權地址：深圳市南山區(qū)粵海街道高新區(qū)社區(qū)科技南路18號深圳灣科技生態(tài)園12棟裙樓711 瑕疵。(二)未決事項、法律糾紛等不確定因素評估基準日，未發(fā)現(xiàn)被評估單位存在納入評估范圍的資產、負債涉及法律、經濟等未決事項。(三)重要的利用專家工作及相關報告情況本次評估項目，委托人委托鵬盛會計師事務所(特殊普通合伙)對英飛拓(杭州)科技截至評估基準日2025年9月30日的資產及負債進