物業(yè)維修保養(yǎng)與故障處理手冊一、設施設備管理范疇物業(yè)維修保養(yǎng)覆蓋建筑本體及附屬系統(tǒng)，核心設施包括給排水系統(tǒng)（生活供水、排水管網(wǎng)、污水處理設施等）、供配電系統(tǒng)（高低壓配電、電纜線路、應急發(fā)電設備等）、電梯系統(tǒng)（乘客梯、貨梯、扶梯等）、消防系統(tǒng)（消防泵、噴淋管網(wǎng)、火災報警裝置等）、安防系統(tǒng)（監(jiān)控、門禁、道閘等）、樓宇附屬設施（照明、通風、中央空調、公共區(qū)域裝飾等）。二、日常保養(yǎng)實施要點（一）給排水系統(tǒng)保養(yǎng)1.供水設備生活水泵：每周檢查運行噪音、振動，每月清理泵體及周邊雜物；每季度檢查軸承潤滑、聯(lián)軸器同心度，每半年解體檢修并更換密封件（如磨損超標則換軸承）。供水管道：每月巡檢接口、閥門是否滲漏；每季度對裸露管道做防腐處理（鍍鋅管、鑄鐵管優(yōu)先）；每年開展管網(wǎng)壓力測試（試驗壓力為工作壓力的1.5倍，穩(wěn)壓30分鐘無滲漏為合格）。2.排水系統(tǒng)污水泵：每周清理集水坑雜物，檢查浮球開關靈敏度；每月測試自動啟停功能，清理泵葉纏繞物；每季度檢查止回閥密封性，疏通管道堵塞點（如廚房油污管、衛(wèi)生間毛發(fā)堵塞）。排水管網(wǎng)：每月巡檢檢查井、化糞池，清理淤積物；雨季前疏通雨水井、排水溝，清理屋面天溝雜物。（二）供配電系統(tǒng)保養(yǎng)1.高低壓配電柜每月清理柜內灰塵，用紅外測溫儀檢查接線端子是否松動、發(fā)熱；每季度測試斷路器分合閘功能、熔斷器容量匹配；每年對絕緣部件做耐壓測試，緊固母線排螺栓。2.電纜線路每月巡檢電纜井、橋架，查看是否積水、鼠患；每季度檢查電纜終端頭絕緣層，測試接地電阻（≤4Ω為合格）；每年對電纜做絕緣電阻測試（≥10MΩ為合格）。3.應急發(fā)電設備每周空載運行15分鐘，檢查機油、燃油量；每月帶載測試（加載30%~50%額定負荷），檢查排煙、振動；每半年更換機油、空氣濾清器，對蓄電池充電維護。（三）電梯系統(tǒng)保養(yǎng)1.曳引系統(tǒng)每周檢查曳引機運行噪音、油溫（≤85℃）；每月清理曳引輪槽、鋼絲繩油污，檢查繩頭組合螺母緊固度；每季度調整鋼絲繩張力（偏差≤5%），潤滑導向輪軸承。2.安全裝置每月測試限速器、安全鉗聯(lián)動功能（模擬斷繩、超速工況）；每季度檢查緩沖器油位、漲緊輪垂直度；每年由特種設備檢測機構開展全面年檢。3.轎廂與門機每周清理轎廂內壁、地坎雜物；每月檢查門機皮帶張力、光幕靈敏度；每季度調整門機導軌潤滑，緊固轎廂導靴螺栓。（四）消防系統(tǒng)保養(yǎng)1.消防泵與噴淋系統(tǒng)每周啟動消防泵（工頻/變頻模式），檢查壓力、流量；每月測試末端試水裝置（驗證水流指示器、報警閥聯(lián)動）；每季度清理噴淋頭遮擋物，檢查管網(wǎng)支吊架牢固度。2.火災報警系統(tǒng)每日巡檢煙感、溫感探測器，清理積塵；每月測試手動報警按鈕、聲光報警器；每半年對控制器做程序升級、備用電源放電測試。三、常見故障診斷與處理（一）給排水系統(tǒng)故障1.管道滲漏現(xiàn)象：墻面返潮、地面積水、壓力表壓降。處理：關閉區(qū)域閥門，用紅外成像儀輔助排查滲漏點；小面積滲漏可帶壓堵漏（哈夫節(jié)、環(huán)氧修補劑），大面積需停水焊接或換管。2.水泵不啟動現(xiàn)象：控制柜無顯示、電機嗡嗡響、斷路器跳閘。處理：檢查電源電壓（三相平衡≤5%）、電機繞組絕緣（≥0.5MΩ）；清理泵體堵塞物，更換損壞的電容、接觸器。（二）供配電系統(tǒng)故障1.跳閘斷電現(xiàn)象：配電箱空開跳閘、漏電保護器動作。處理：斷開所有負載，逐一合閘排查；搖表測試線路絕緣，更換短路的燈具、插座；調整過載回路的負荷分配。2.電壓不穩(wěn)現(xiàn)象：燈具閃爍、電機異響、設備重啟。處理：檢查變壓器分接開關檔位，調整至額定電壓；加裝穩(wěn)壓器或電容補償裝置，排查諧波干擾源（如變頻設備）。（三）電梯系統(tǒng)故障1.困人故障現(xiàn)象：轎廂停梯、門無法開啟、應急燈亮起。處理：安撫乘客（“保持冷靜，勿扒門”），斷開主電源后用三角鑰匙手動盤車（兩人配合，每轉90°停頓，觀察平層標記）；若盤車困難，聯(lián)系維保單位并同步撥打119（特殊情況）。2.異響振動現(xiàn)象：運行中出現(xiàn)摩擦聲、撞擊聲、曳引機異響。處理：停機檢查鋼絲繩是否跳槽、導軌支架是否松動；調整曳引輪垂直度，更換磨損的導靴襯、軸承；對蝸輪蝸桿減速機補充潤滑油。（四）消防系統(tǒng)故障1.報警誤報現(xiàn)象：探測器頻繁報警、控制器顯示故障。處理：壓縮空氣吹掃探測器積塵，更換受潮模塊；搖表測試線路接地（絕緣電阻≥20MΩ），調整探測器靈敏度級別。2.噴淋頭漏水現(xiàn)象：噴淋頭滴水、爆裂噴水。處理：關閉樓層信號閥，更換同型號噴淋頭（注意動作溫度匹配）；檢查管網(wǎng)壓力，補充消防水箱水量。四、應急故障處置流程（一）突發(fā)停電處置1.響應啟動：監(jiān)控室發(fā)現(xiàn)停電后，5分鐘內確認故障范圍（局部/全部），通知電工班、客服部。2.現(xiàn)場處置：局部停電：排查配電箱故障，優(yōu)先恢復電梯、消防、應急照明供電；全部停電：啟動柴油發(fā)電機，確保消防泵、電梯應急電源、公共區(qū)域照明運行；聯(lián)系供電公司查詢故障原因。3.后續(xù)跟進：恢復供電后，檢查設備運行狀態(tài)，統(tǒng)計受損電器（如冰箱、電腦），協(xié)助業(yè)主理賠（若屬供電公司責任）。（二）水管爆裂處置1.緊急關閥：接到報修后，10分鐘內到達現(xiàn)場，關閉單元總閥或樓宇主閥（提前標注閥門位置）。2.排水搶修：用沙袋阻擋積水蔓延，啟動潛水泵排水；拆除破損管道，更換同規(guī)格管材（熱熔/絲扣連接）。3.恢復供水：試壓合格后緩慢開閥，檢查周邊管道是否滲漏；通知業(yè)主恢復用水，清理積水區(qū)域。（三）電梯困人處置（補充）1.通訊安撫：通過轎廂對講機告知乘客“維修人員已到場，請勿驚慌”，每5分鐘溝通一次。2.專業(yè)救援：若手動盤車失敗，立即聯(lián)系電梯維保單位（提供電梯編號、故障現(xiàn)象），配合救援人員操作；救援完成后，對電梯全面檢修并出具故障報告。五、維護管理規(guī)范（一）制度建設1.巡檢制度：制定《設施設備巡檢表》，明確日/周/月/季/年巡檢項目，要求巡檢人員簽字確認，隱患立即上報。2.維保合同管理：與專業(yè)維保單位簽訂合同，明確維保頻次（如電梯半月保、消防年度保）、響應時間（≤30分鐘到場）、責任界定條款。3.檔案管理：建立設備臺賬（含出廠資料、維修記錄、檢測報告），電子化管理（如物業(yè)ERP系統(tǒng)），確保資料可追溯。（二）人員要求1.專業(yè)技能：維修人員需持特種作業(yè)證（電工、電梯、消防），每年參加技能考核（如管道焊接、PLC編程）。2.安全培訓：每月開展安全培訓（如觸電急救、高空作業(yè)防護），全員掌握“停電驗電掛地線”“有限空間作業(yè)審批”等流程。（三）技術支持1.協(xié)作機制：與設備廠家建立技術聯(lián)絡群，疑難故障2小時內獲取遠程指導。