2025年全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試(房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)操作)測試題及答案一、單項選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個正確答案，請將正確選項字母填在括號內(nèi)）1.某客戶首次購房，首付比例為30%，擬購買一套總價為420萬元的住宅，其可貸款額度最高為（）。A.126萬元??B.294萬元??C.300萬元?D.420萬元答案：B解析：首付30%即126萬元，貸款額=總價首付=420126=294萬元。2.在存量房買賣居間服務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收取的傭金原則上由（）承擔(dān)。A.買方??B.賣方??C.雙方平均??D.雙方約定答案：D解析：《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第25條：傭金由交易當(dāng)事人約定。3.某房源在交易前被法院查封，經(jīng)紀(jì)人在明知情況下仍促成簽約，該行為屬于（）。A.重大誤解??B.顯失公平??C.惡意串通??D.無權(quán)代理答案：C解析：明知查封仍促成交易，損害第三人利益，構(gòu)成惡意串通。4.客戶通過經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)看房后，私下與業(yè)主成交，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可主張（）。A.違約金??B.差價補(bǔ)償??C.傭金及損失??D.返還看房費(fèi)答案：C解析：構(gòu)成“跳單”，可依據(jù)《民法典》第965條主張傭金及實(shí)際損失。5.在房屋租賃托管業(yè)務(wù)中，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向業(yè)主承諾的“保底租金”屬于（）。A.居間服務(wù)??B.行紀(jì)服務(wù)??C.資產(chǎn)管理??D.擔(dān)保行為答案：D解析：保底實(shí)質(zhì)為租金收益擔(dān)保，超出居間范疇。6.下列哪項不屬于《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》必備條款（）。A.房屋坐落??B.服務(wù)期限??C.傭金標(biāo)準(zhǔn)??D.房屋抵押情況答案：D解析：抵押情況屬房屋權(quán)屬信息，非合同必備條款。7.經(jīng)紀(jì)人發(fā)布房源時，對房屋建成年代標(biāo)注“約2010年”，該行為違反（）。A.真實(shí)發(fā)布義務(wù)??B.公平交易義務(wù)??C.保密義務(wù)??D.勤勉義務(wù)答案：A解析：建成年代應(yīng)準(zhǔn)確，不得使用模糊表述。8.客戶使用“接力貸”購房，其貸款年限最長不超過（）。A.20年??B.25年??C.30年??D.35年答案：C解析：商業(yè)銀行對“接力貸”年限仍執(zhí)行30年上限。9.在新建商品房銷售中，開發(fā)商取得《商品房預(yù)售許可證》后，經(jīng)紀(jì)人協(xié)助認(rèn)購，認(rèn)購書必須載明（）。A.裝修標(biāo)準(zhǔn)??B.交房時間??C.備案號??D.定金數(shù)額答案：C解析：認(rèn)購書應(yīng)載明預(yù)售許可證號及備案號。10.某房源掛牌價500萬元，經(jīng)紀(jì)人告知客戶“業(yè)主急售，450萬元可談”，該行為屬于（）。A.價格欺詐??B.虛假廣告??C.不當(dāng)承諾??D.正常議價答案：C解析：未經(jīng)業(yè)主授權(quán)擅自承諾價格，構(gòu)成不當(dāng)承諾。11.根據(jù)《個人信息保護(hù)法》，經(jīng)紀(jì)人獲取客戶人臉信息需履行（）。A.告知同意??B.加密存儲??C.最小夠用??D.以上全部答案：D解析：人臉信息屬敏感個人信息，需同時滿足告知、同意、加密、最小夠用。12.在帶看過程中，客戶突發(fā)疾病倒地，經(jīng)紀(jì)人首要義務(wù)是（）。A.報警并施救??B.通知公司??C.固定證據(jù)??D.繼續(xù)帶看答案：A解析：生命安全優(yōu)先，應(yīng)立即報警并實(shí)施必要急救。13.某房源存在15年租約，月租金1萬元，業(yè)主擬出售，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)提示買方（）。A.買賣不破租賃??B.可單方解約??C.租金歸買方??D.租約自動失效答案：A解析：《民法典》725條確立“買賣不破租賃”。14.客戶通過經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)成交一套央產(chǎn)房，若無法辦理上市證明，責(zé)任主體為（）。A.經(jīng)紀(jì)人??B.原產(chǎn)權(quán)單位??C.交易保證機(jī)構(gòu)??D.買方答案：B解析：央產(chǎn)房上市審批權(quán)在原產(chǎn)權(quán)單位。15.在存量房交易資金監(jiān)管中，下列資金可不納入監(jiān)管的是（）。A.定金??B.首付款??C.物業(yè)保證金??D.裝修補(bǔ)償款答案：D解析：裝修補(bǔ)償款屬雙方私下約定，非房價款。16.經(jīng)紀(jì)人協(xié)助客戶申請“組合貸”，其中公積金貸款部分利率按（）執(zhí)行。A.LPR??B.公積金中心公布利率??C.銀行加點(diǎn)??D.雙方協(xié)商答案：B解析：公積金利率由中心統(tǒng)一公布，與LPR脫鉤。17.客戶為非本市戶籍，需提供連續(xù)（）社保或個稅證明方可購房。A.12個月??B.24個月??C.36個月??D.60個月答案：D解析：一線城市限購政策普遍要求60個月。18.在VR看房中，經(jīng)紀(jì)人將同戶型3樓房源照片替換至15樓發(fā)布，該行為構(gòu)成（）。A.虛假房源??B.誤導(dǎo)宣傳??C.技術(shù)失誤??D.合理修飾答案：A解析：樓層差異影響采光、價格，屬虛假房源。19.業(yè)主委托獨(dú)家代理，協(xié)議期內(nèi)自行成交，應(yīng)支付（）。A.約定傭金??B.雙倍傭金??C.實(shí)際損失??D.違約金答案：A解析：獨(dú)家代理具有排他性，自行成交仍需支付約定傭金。20.客戶購房資質(zhì)審核通過后，有效期為（）。A.15個自然日??B.30個自然日??C.60個自然日??D.90個自然日答案：B解析：多數(shù)城市審核結(jié)果30個自然日內(nèi)有效。21.在房屋查驗中，經(jīng)紀(jì)人發(fā)現(xiàn)屋頂滲漏，應(yīng)（）。A.告知買方??B.要求業(yè)主修復(fù)??C.記錄并披露??D.以上全部答案：D解析：重大瑕疵須履行披露、告知、協(xié)調(diào)修復(fù)義務(wù)。22.客戶使用“以房養(yǎng)房”方式，將首套住房抵押用于二套首付，該模式屬于（）。A.消費(fèi)貸??B.經(jīng)營貸??C.抵押貸??D.過橋貸答案：C解析：以房產(chǎn)作抵押獲取貸款，屬抵押貸。23.經(jīng)紀(jì)人發(fā)布房源時，將建筑面積95㎡寫成“使用面積95㎡”，該行為屬于（）。A.計量錯誤??B.誤導(dǎo)宣傳??C.技術(shù)瑕疵??D.合理簡化答案：B解析：建筑面積≠使用面積，易誤導(dǎo)買方。24.在簽約現(xiàn)場，客戶拒絕留存身份證復(fù)印件，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)（）。A.拒絕簽約??B.報警處理??C.告知風(fēng)險并記錄??D.強(qiáng)制留存答案：C解析：應(yīng)告知合規(guī)風(fēng)險，簽署風(fēng)險告知書并記錄。25.某房源存在繼承糾紛，法院尚未判決，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)（）。A.繼續(xù)掛牌??B.降價銷售??C.停止居間??D.要求公證答案：C解析：權(quán)屬不明，應(yīng)停止居間避免風(fēng)險。26.客戶通過“帶押過戶”方式購房，需滿足抵押權(quán)人（）。A.書面同意??B.口頭同意??C.默認(rèn)即可??D.無需同意答案：A解析：帶押過戶須抵押權(quán)人書面同意。27.在租賃業(yè)務(wù)中，經(jīng)紀(jì)人代收租金后挪作他用，構(gòu)成（）。A.違約??B.侵權(quán)??C.侵占??D.詐騙答案：C解析：代收資金屬業(yè)主所有，挪用構(gòu)成侵占。28.客戶要求將購房款打入經(jīng)紀(jì)人個人賬戶，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)（）。A.拒絕并引導(dǎo)監(jiān)管賬戶??B.收取后及時轉(zhuǎn)付??C.請示店長??D.簽署免責(zé)協(xié)議答案：A解析：嚴(yán)禁個人賬戶收付房款，必須監(jiān)管。29.在新建商品房認(rèn)購階段，開發(fā)商收取“電商費(fèi)”3萬元，該費(fèi)用性質(zhì)為（）。A.定金??B.信息服務(wù)費(fèi)??C.房價款??D.違規(guī)收費(fèi)答案：D解析：電商費(fèi)無政策依據(jù)，屬違規(guī)加價。30.客戶簽約后發(fā)現(xiàn)房屋曾發(fā)生非正常死亡，可主張（）。A.撤銷合同??B.繼續(xù)履行??C.降價5%??D.業(yè)主道歉答案：A解析：兇宅屬重大瑕疵，未披露可撤銷合同。二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）31.下列屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)禁止行為的有（）。A.吃差價??B.代收房款??C.發(fā)布虛假房源??D.強(qiáng)制捆綁金融服務(wù)答案：ABCD解析：均違反《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第25條。32.客戶申請“人才購房補(bǔ)貼”，需提交的材料包括（）。A.學(xué)歷證明??B.勞動合同??C.社保記錄??D.無房證明答案：ABCD解析：人才補(bǔ)貼需同時滿足學(xué)歷、就業(yè)、社保、無房條件。33.在帶看過程中，經(jīng)紀(jì)人需履行的安全義務(wù)有（）。A.檢查房屋結(jié)構(gòu)??B.提醒高空墜物??C.配備安全帽??D.購買意外險答案：ABC解析：意外險非強(qiáng)制，但前三項為必要安全提醒。34.下列屬于《存量房買賣合同》附件的有（）。A.房屋平面圖??B.家具清單??C.物業(yè)結(jié)清證明??D.付款時間表答案：ABD解析：物業(yè)結(jié)清證明為過戶前文件，非合同附件。35.客戶使用“全款分期”方式購房，風(fēng)險點(diǎn)包括（）。A.業(yè)主一房二賣??B.房價上漲違約??C.資金被挪用??D.無法貸款答案：ABC解析：全款分期屬現(xiàn)金交易，無貸款環(huán)節(jié)。36.在租賃備案中，需提交的材料有（）。A.產(chǎn)權(quán)證書??B.租賃合同??C.雙方身份證??D.房屋安全鑒定答案：ABC解析：住宅租賃無需安全鑒定。37.下列屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信用評價指標(biāo)的有（）。A.投訴率??B.成交套數(shù)??C.行政處罰??D.客戶滿意度答案：ACD解析：成交套數(shù)為經(jīng)營數(shù)據(jù)，非信用指標(biāo)。38.客戶通過“法拍房”方式購房，需注意事項包括（）。A.查清查封順序??B.核實(shí)稅費(fèi)承擔(dān)??C.現(xiàn)場看樣??D.貸款預(yù)審批答案：ABCD解析：法拍房風(fēng)險高，需全面盡調(diào)。39.在新建商品房交付時，開發(fā)商應(yīng)提供的文件有（）。A.竣工驗收備案表??B.住宅質(zhì)量保證書??C.住宅使用說明書??D.不動產(chǎn)權(quán)證答案：ABC解析：不動產(chǎn)權(quán)證由購房人自行辦理。40.經(jīng)紀(jì)人協(xié)助客戶辦理“轉(zhuǎn)按揭”，需滿足的條件有（）。A.原貸款銀行同意??B.新銀行批準(zhǔn)??C.房屋已辦證??D.剩余貸款≤房價的70%答案：ABC解析：轉(zhuǎn)按揭與剩余貸款比例無關(guān)。三、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯誤打“×”）41.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以以“團(tuán)購”名義向客戶收取額外費(fèi)用。（×）解析：團(tuán)購費(fèi)無政策依據(jù)，屬違規(guī)加價。42.客戶通過“贈與”方式取得住房，再次出售時個稅按差額20%征收。（√）解析：受贈房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，個稅按差額20%計征。43.在租賃期內(nèi)，業(yè)主出售房屋，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。（√）解析：《民法典》726條明確規(guī)定。44.經(jīng)紀(jì)人可以將客戶電話提供給合作裝修公司。（×）解析：未經(jīng)同意提供信息，違反《個人信息保護(hù)法》。45.新建商品房廣告中出現(xiàn)“投資回報率高達(dá)8%”屬于合法宣傳。（×）解析：承諾回報屬違規(guī)廣告。46.客戶使用“首付貸”屬于合規(guī)金融產(chǎn)品。（×）解析：首付貸被銀保監(jiān)會明令禁止。47.在存量房交易中，資金監(jiān)管賬戶利息歸買方所有。（√）解析：監(jiān)管資金產(chǎn)生的利息歸資金所有人即買方。48.經(jīng)紀(jì)人可以同時擔(dān)任買賣雙方代理人。（×）解析：未征得雙方書面同意，構(gòu)成雙方代理禁止。49.房屋租賃合同期限不得超過20年，超過部分無效。（√）解析：《民法典》705條規(guī)定。50.客戶簽訂《看房確認(rèn)書》后，6個月內(nèi)通過其他中介成交同一房源，必須支付傭金。（×）解析：需證明后者利用了前一中介的服務(wù)成果，否則不構(gòu)成跳單。四、案例分析題（共40分）案例一（12分）背景：2025年3月，買方張某通過甲經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)看中業(yè)主李某名下位于海淀區(qū)的學(xué)區(qū)房，掛牌價920萬元。甲機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人王某口頭承諾“業(yè)主心理價880萬元可簽”。張某支付意向金10萬元后，李某拒絕降價，并以920萬元與另一客戶簽約。張某要求甲機(jī)構(gòu)雙倍返還意向金，甲機(jī)構(gòu)稱意向金已轉(zhuǎn)付李某，拒絕退還。問題：1.王某口頭承諾是否構(gòu)成有效要約？說明理由。（4分）2.甲機(jī)構(gòu)是否有權(quán)將意向金轉(zhuǎn)付李某？說明依據(jù)。（4分）3.張某能否主張甲機(jī)構(gòu)賠償差價損失？提出維權(quán)路徑。（4分）答案：1.不構(gòu)成有效要約?？陬^承諾未寫入居間合同，且價格需業(yè)主確認(rèn)，屬要約邀請。2.無權(quán)轉(zhuǎn)付。意向金屬磋商擔(dān)保，未簽三方協(xié)議前，經(jīng)紀(jì)人不得擅自轉(zhuǎn)付。3.可主張。甲機(jī)構(gòu)未履行如實(shí)報告及審慎義務(wù)，可向法院起訴要求返還意向金并賠償信賴?yán)鎿p失，同時向行業(yè)協(xié)會投訴。案例二（14分）背景：2025年4月，外籍人士Mike擬購買朝陽區(qū)一套新建商品房，開發(fā)商要求其一次性支付全款，并承諾可代辦“工作居留許可”。Mike支付定金50萬元后，因無法取得購房資格，開發(fā)商拒絕退還定金，并稱“已履行告知義務(wù)”。問題：1.外籍人士在京購房資格如何認(rèn)定？列出必備材料。（4分）2.開發(fā)商承諾代辦居留許可是否合規(guī)？可能面臨何種處罰？（4分）3.Mike能否主張返還定金？說明法律依據(jù)。（6分）答案：1.需持有效護(hù)照、在京工作滿一年證明、連續(xù)12個月個稅或社保、無房證明，并經(jīng)涉外審批。2.不合規(guī)。開發(fā)商無出入境中介資質(zhì)，承諾屬超范圍經(jīng)營，由市場監(jiān)管部門責(zé)令改正，處10萬元以下罰款。3.可主張。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同司法解釋》第4條，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致合同不能訂立，出賣人應(yīng)返還定金。限購政策屬不可抗力，開發(fā)商應(yīng)退還。案例三（14分）背景：2025年5月，業(yè)主劉某將名下浦東某住宅委托乙機(jī)構(gòu)獨(dú)家代理，期限90天，約定傭金1.5%。20天后，劉某因急需資金，自行找到客戶陳某并以900萬元成交，未支付乙機(jī)構(gòu)傭金。乙機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)后訴至法院，要求支付傭金13.5萬元及違約金5萬元。劉某抗辯稱“客戶非乙機(jī)構(gòu)介紹”。庭審中，乙機(jī)構(gòu)提交帶看記錄、陳某系其曾帶看客戶的證據(jù)。問題：1.獨(dú)家代理的法律性質(zhì)如何認(rèn)定？（3分）2.劉某自行成交是否構(gòu)成違約？說明理由。（5分）3.法院應(yīng)如何裁量傭金及違約金？（6分）答案：1.屬委托合同中的獨(dú)家委托，具有排他性，劉某在約定期限內(nèi)不得自行或委托他人成交。2.構(gòu)成違約。陳某屬乙機(jī)構(gòu)帶看客戶，劉某在獨(dú)家期內(nèi)自行成交，違反《民法典》第929條及合同約定。3.法院應(yīng)支持傭金13.5萬元；違約金5萬元未超過實(shí)際損失30%，一并支持。若劉某證明違約金過高，可請求調(diào)減，但乙機(jī)構(gòu)已盡舉證責(zé)任，故全額支持。五、操作實(shí)務(wù)題（共20分）實(shí)務(wù)題（20分）情境：2025年6月，客戶王女士（京籍，已婚，家庭名下已有一套貸款購買的朝陽區(qū)住宅）欲再購一套海淀區(qū)二手學(xué)區(qū)房，總價800萬元，擬采用“賣舊買新”方式。其現(xiàn)有住房市場成交價約500萬元，剩余貸款200萬元。王女士月收入5萬元，公積金賬戶余額12萬元，配偶劉先生月收入3萬元，公積金賬戶余額8萬元。任務(wù)：1.列出王女士再購房資格審核所需材料清單。（5分）2.計算其可申請的公積金貸款額度（北京市