經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)實(shí)務(wù)試卷與參考答案(2025年一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共20分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確選項(xiàng)的字母填在括號(hào)內(nèi)）1.在房地產(chǎn)投資分析中，若某項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值（NPV）為負(fù)，但內(nèi)部收益率（IRR）高于基準(zhǔn)收益率，則下列判斷最合理的是（）A.項(xiàng)目可行，因IRR高于基準(zhǔn)B.項(xiàng)目不可行，因NPV為負(fù)C.需重新測(cè)算現(xiàn)金流，可能存在多重IRRD.應(yīng)直接采用IRR排序，忽略NPV答案：C2.某市擬采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式出讓住宅用地，此舉對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的直接影響是（）A.降低土地獲取成本B.提高項(xiàng)目銷(xiāo)售凈利率C.壓縮項(xiàng)目盈利空間D.減少契稅支出答案：C3.根據(jù)《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》，下列費(fèi)用中應(yīng)列入措施項(xiàng)目清單的是（）A.暫列金額B.安全文明施工費(fèi)C.計(jì)日工D.總承包服務(wù)費(fèi)答案：B4.在裝配式建筑成本測(cè)算中，下列成本項(xiàng)屬于“結(jié)構(gòu)性增量成本”的是（）A.預(yù)制構(gòu)件運(yùn)輸費(fèi)B.現(xiàn)場(chǎng)吊裝機(jī)械進(jìn)出場(chǎng)費(fèi)C.預(yù)制墻板與現(xiàn)澆節(jié)點(diǎn)處防水處理費(fèi)D.預(yù)制構(gòu)件生產(chǎn)模具攤銷(xiāo)費(fèi)答案：D5.某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目采用REITs退出，若其預(yù)測(cè)NOI為1.2億元，資本化率為5%，則資產(chǎn)估值為（）A.24億元B.60億元C.12億元D.30億元答案：A6.根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》，商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的開(kāi)立主體是（）A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)B.商業(yè)銀行C.房地產(chǎn)主管部門(mén)D.工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)答案：A7.在工程總承包（EPC）模式下，業(yè)主對(duì)工程造價(jià)控制的關(guān)鍵階段是（）A.施工圖設(shè)計(jì)階段B.初步設(shè)計(jì)概算階段C.竣工結(jié)算階段D.缺陷責(zé)任期階段答案：B8.某項(xiàng)目采用目標(biāo)成本法，目標(biāo)成本為5000元/m2，若預(yù)計(jì)市場(chǎng)價(jià)格為5500元2，則成本壓縮率為（）A.9.1%B.10%C.8.3%D.11.1%答案：A9.在房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析中，若售價(jià)下降5%導(dǎo)致IRR下降3個(gè)百分點(diǎn)，則售價(jià)的敏感系數(shù)為（）A.0.6B.1.5C.0.8D.1.0答案：B10.根據(jù)《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，下列指標(biāo)中屬于“節(jié)材與材料資源利用”評(píng)分項(xiàng)的是（）A.可再循環(huán)材料利用率B.年綜合能耗降低率C.室內(nèi)CO?濃度控制D.地下空間利用率答案：A11.某施工合同采用價(jià)格指數(shù)調(diào)差公式，若鋼材權(quán)重為0.3，基期指數(shù)為100，當(dāng)期指數(shù)為110，則鋼材價(jià)差調(diào)整幅度為（）A.3%B.10%C.30%D.33%答案：A12.在房地產(chǎn)項(xiàng)目資本結(jié)構(gòu)決策中，若債務(wù)稅盾效應(yīng)大于財(cái)務(wù)困境成本，則企業(yè)應(yīng)（）A.降低負(fù)債率B.提高負(fù)債率C.維持負(fù)債率不變D.發(fā)行優(yōu)先股答案：B13.根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理辦法》，質(zhì)量保證金預(yù)留比例不得高于工程價(jià)款結(jié)算總額的（）A.2%B.3%C.5%D.10%答案：B14.某市推出“共有產(chǎn)權(quán)住房”，政府與個(gè)人按4:6比例持有產(chǎn)權(quán)，若5年后個(gè)人一次性增購(gòu)政府份額，則增購(gòu)價(jià)格應(yīng)按（）A.原購(gòu)房?jī)r(jià)B.屆時(shí)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)C.屆時(shí)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)扣除折舊D.原購(gòu)房?jī)r(jià)加同期貸款利息答案：B15.在BIM5D模型中，“5D”所指維度是（）A.時(shí)間B.安全C.成本D.質(zhì)量答案：C16.某項(xiàng)目采用PPP模式，政府可行性缺口補(bǔ)助（VGF）的測(cè)算基數(shù)是（）A.項(xiàng)目全生命周期成本B.項(xiàng)目資本金C.合理收益率下的運(yùn)營(yíng)缺口D.建設(shè)期利息答案：C17.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，運(yùn)用收益法評(píng)估時(shí)，資本化率應(yīng)優(yōu)先采用（）A.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值B.一年期LPRC.同類(lèi)物業(yè)平均租金收益率D.國(guó)債收益率答案：A18.在建筑工程一切險(xiǎn)中，下列損失屬于保險(xiǎn)責(zé)任范圍的是（）A.設(shè)計(jì)錯(cuò)誤引起的本身?yè)p失B.原材料缺陷引起的工藝不善損失C.火災(zāi)引起的在建工程損失D.機(jī)械自然磨損答案：C19.某項(xiàng)目采用“施工過(guò)程結(jié)算”，其結(jié)算周期原則上不超過(guò)（）A.30天B.60天C.90天D.120天答案：C20.在房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）中，強(qiáng)制分紅比例一般不低于（）A.30%B.50%C.90%D.100%答案：C二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）21.下列關(guān)于房地產(chǎn)“預(yù)售資金監(jiān)管”的說(shuō)法正確的有（）A.監(jiān)管資金可用于支付項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸本息B.監(jiān)管資金可按工程節(jié)點(diǎn)申請(qǐng)撥付C.監(jiān)管銀行由開(kāi)發(fā)商自行招標(biāo)確定D.監(jiān)管資金不計(jì)利息E.監(jiān)管資金可用于支付總包進(jìn)度款答案：B、E22.在裝配式建筑成本測(cè)算中，下列費(fèi)用屬于“規(guī)模化攤銷(xiāo)”的有（）A.預(yù)制構(gòu)件模具費(fèi)B.工廠土地?cái)備N(xiāo)C.現(xiàn)場(chǎng)塔吊基礎(chǔ)費(fèi)D.預(yù)制構(gòu)件蒸汽養(yǎng)護(hù)費(fèi)E.工廠固定端模攤銷(xiāo)答案：A、B、E23.根據(jù)《建設(shè)工程造價(jià)鑒定規(guī)范》，下列屬于鑒定依據(jù)的有（）A.施工合同及補(bǔ)充協(xié)議B.經(jīng)確認(rèn)的工程量清單C.監(jiān)理月報(bào)D.發(fā)包人單方出具的結(jié)算書(shū)E.現(xiàn)場(chǎng)簽證答案：A、B、C、E24.在房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)中，下列屬于“或有負(fù)債”的有（）A.已售房屋質(zhì)量保修金B(yǎng).未決訴訟賠償C.土地增值稅清算補(bǔ)稅D.已披露的長(zhǎng)期借款E.未披露的對(duì)外擔(dān)保答案：B、C、E25.下列關(guān)于“基礎(chǔ)設(shè)施REITs”試點(diǎn)要求的說(shuō)法正確的有（）A.項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)年限不低于3年B.現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定C.收益權(quán)權(quán)屬清晰D.原始權(quán)益人持股比例不低于20%E.募集資金可用于新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)答案：A、B、C、D26.在工程總承包（EPC）投標(biāo)報(bào)價(jià)中，下列風(fēng)險(xiǎn)宜由承包人承擔(dān)的有（）A.地質(zhì)條件變化B.設(shè)計(jì)深度不足C.材料價(jià)格波動(dòng)5%以內(nèi)D.法律變化導(dǎo)致稅費(fèi)增加E.不可抗力答案：B、C27.下列關(guān)于“綠色建筑保險(xiǎn)”的說(shuō)法正確的有（）A.保障綠色建筑標(biāo)識(shí)失效風(fēng)險(xiǎn)B.保費(fèi)與綠色星級(jí)正相關(guān)C.可覆蓋性能指標(biāo)未達(dá)標(biāo)修復(fù)費(fèi)用D.屬于財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)范疇E.投保人必須為業(yè)主答案：A、C、D28.在房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流測(cè)算中，下列屬于“融資性現(xiàn)金流入”的有（）A.開(kāi)發(fā)貸提取B.預(yù)售回款C.股東借款D.項(xiàng)目公司發(fā)行債券E.政府專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)貼答案：A、C、D29.根據(jù)《城市更新辦法》，下列屬于“有機(jī)更新”原則的有（）A.微改造B.留改拆并舉C.保護(hù)優(yōu)先D.就地平衡E.大拆大建答案：A、B、C、D30.在房地產(chǎn)項(xiàng)目稅務(wù)籌劃中，下列做法符合“土地增值稅臨界點(diǎn)”策略的有（）A.適當(dāng)提高開(kāi)發(fā)成本歸集精度B.分項(xiàng)目分期清算C.虛增利息支出D.合理確定售價(jià)使增值率不超過(guò)20%E.利用舊房轉(zhuǎn)讓核定征收答案：A、B、D三、案例分析題（共60分）【案例一】（20分）某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擬在一線城市核心地段開(kāi)發(fā)甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，土地面積10000m2，容積率6.0，土地出讓金30億元，已取得土地證，規(guī)劃條件明確需配建5%的社區(qū)服務(wù)中心（無(wú)償移交政府）。項(xiàng)目預(yù)計(jì)建設(shè)期3年，第4年開(kāi)始出租，第13年整體出售。相關(guān)參數(shù)如下：1.建造成本：地上可租面積單方8000元（含裝配式增量500元），地下配套面積單方5000元，地下面積按地上可租面積的30%計(jì)算。2.出租率：第4年65%，第5年80%，第6年及以后90%。3.租金：第1年180元/m2·月，每年遞增3%。4.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：含管理費(fèi)、維修費(fèi)、稅金等，按有效毛租金收入的25%計(jì)。5.資本化率：期末出售按NOI/6.5%計(jì)算。6.融資方案：土地款30億元已付清；建造成本70%為開(kāi)發(fā)貸，年利率5%，按年計(jì)息，建設(shè)期只計(jì)不付，竣工后一次性還本付息。7.折現(xiàn)率：9%。問(wèn)題：1.計(jì)算項(xiàng)目地上可租面積、地下面積及總建造成本。（4分）2.計(jì)算第4—6年及第13年NOI。（6分）3.計(jì)算開(kāi)發(fā)貸本息合計(jì)。（3分）4.以開(kāi)發(fā)商自有資金為口徑，計(jì)算項(xiàng)目NPV（0時(shí)點(diǎn)）并判斷可行性。（7分）答案：1.地上可租面積＝10000×6×(1－5%)＝57000m2；地下面積＝57000×30%＝17100m2；總建造成本＝57000×8000＋17100×5000＝456000000＋85500000＝541500000元≈5.415億元。2.第4年：有效毛租金＝57000×180×12×65%×(1＋3%)^0＝80262000元；NOI＝80262000×(1－25%)＝60196500元≈0.602億元。第5年：租金遞增3%，出租率80%；有效毛租金＝57000×180×12×80%×1.03＝101736960元；NOI＝76302720元≈0.763億元。第6年：出租率90%；有效毛租金＝57000×180×12×90%×1.032＝116142636元；NOI＝87106977元≈0.871億元。第13年：租金1.03^(13－1)＝1.4258；有效毛租金＝57000×180×12×90%×1.4258＝160698000元；NOI＝120523500元≈1.205億元。3.開(kāi)發(fā)貸本金＝5.415×70%＝3.7905億元；建設(shè)期利息＝3.7905×[(1＋5%)3－1]＝3.7905×0.157625＝0.597億元；本息合計(jì)＝3.7905＋0.597＝4.3875億元。4.自有資金口徑現(xiàn)金流：0時(shí)點(diǎn)：－30－(5.415－3.7905)＝－31.6245億元；4時(shí)點(diǎn)：0.602；5時(shí)點(diǎn)：0.763；6—12時(shí)點(diǎn)：0.871×7＝6.097億元；13時(shí)點(diǎn)：1.205＋1.205/6.5%＝1.205＋18.538＝19.743億元；NPV＝－31.6245＋0.602/(1＋9%)^4＋0.763/(1＋9%)^5＋∑(0.871/(1＋9%)^t,t=6~12)＋19.743/(1＋9%)^13計(jì)算得NPV≈－31.6245＋0.602×0.7084＋0.763×0.6499＋0.871×4.486×0.6499＋19.743×0.3262≈－31.6245＋0.426＋0.496＋2.540＋6.441＝－21.7215億元＜0，項(xiàng)目不可行?！景咐浚?5分）某舊改項(xiàng)目位于二線城市核心區(qū)，現(xiàn)狀為工業(yè)廠房，土地面積20000m2，規(guī)劃調(diào)整為商住混合用地，容積率3.5，需無(wú)償移交20%的保障性租賃住房。土地取得方式為協(xié)議出讓?zhuān)a(bǔ)繳土地出讓金8億元。拆遷成本5億元，已現(xiàn)金支付。市場(chǎng)調(diào)研顯示：1.住宅可售面積單方售價(jià)3萬(wàn)元，商業(yè)可售面積單方售價(jià)5萬(wàn)元；2.住宅建安成本4000元/m2，商業(yè)6000元/m2；3.銷(xiāo)售稅金為銷(xiāo)售額的6.5%，土地增值稅按銷(xiāo)售額2%預(yù)征，清算后實(shí)際稅負(fù)5%；4.開(kāi)發(fā)商要求自有資金IRR≥15%。問(wèn)題：1.計(jì)算項(xiàng)目可售住宅、商業(yè)面積。（3分）2.計(jì)算銷(xiāo)售總收入、總開(kāi)發(fā)成本（含土地、拆遷、建安、稅金）。（5分）3.若項(xiàng)目2年開(kāi)發(fā)、1年銷(xiāo)售完畢，銷(xiāo)售均勻發(fā)生，求自有資金IRR并判斷是否滿足要求。（7分）答案：1.地上總計(jì)容面積＝20000×3.5＝70000m2；保障性租賃住房＝70000×20%＝14000m2；可售面積＝70000－14000＝56000m2；假設(shè)住宅:商業(yè)＝8:2，則住宅可售＝44800m2，商業(yè)可售＝11200m2。2.銷(xiāo)售收入＝44800×3＋11200×5＝134400＋56000＝190400萬(wàn)元；總開(kāi)發(fā)成本：土地＋拆遷＝80000＋50000＝130000萬(wàn)元；建安＝44800×4000＋11200×6000＝179200000＋67200000＝246400000元≈24640萬(wàn)元；稅金＝190400×(6.5%＋5%)＝21896萬(wàn)元；總成本＝130000＋24640＋21896＝176536萬(wàn)元；利潤(rùn)總額＝190400－176536＝13864萬(wàn)元。3.自有資金＝土地拆遷130000萬(wàn)元＋建安24640×(P/A,15%,2)＝130000＋24640×1.6257≈170000萬(wàn)元；銷(xiāo)售現(xiàn)金流：第2.5年始均勻流入，第3年末完成，現(xiàn)值＝190400×(P/A,15%,1)×(P/F,15%,2)＝190400×0.8696×0.7561≈125000萬(wàn)元；自有資金NPV＝－170000＋125000＝－45000萬(wàn)元＜0，IRR＜15%，不滿足。【案例三】（13分）某施工企業(yè)中標(biāo)一EPC市政道路項(xiàng)目，合同價(jià)20億元，工期2年，付款節(jié)點(diǎn)：開(kāi)工預(yù)付款10%，按月進(jìn)度支付80%（扣回預(yù)付款），竣工結(jié)算支付10%。合同約定：1.材料調(diào)差：鋼材、水泥、瀝青權(quán)重分別為30%、20%、15，基期指數(shù)均為100；2.調(diào)差公式：ΔP＝P0×(權(quán)重×(當(dāng)期指數(shù)/基期指數(shù)－1))，僅調(diào)漲幅≥5%部分；3.第13個(gè)月當(dāng)期指數(shù)：鋼材115、水泥105、瀝青110；4.企業(yè)擬通過(guò)發(fā)行3年期中期票據(jù)融資5億元，票面利率4.5%，一次性付息到期還本，籌資費(fèi)率1%。問(wèn)題：1.計(jì)算第13個(gè)月可調(diào)整價(jià)差金額。（5分）2.計(jì)算中期票據(jù)資金成本（稅后，所得稅率25%）。（3分）3.若企業(yè)擬對(duì)材料調(diào)差部分購(gòu)買(mǎi)“價(jià)格指數(shù)保險(xiǎn)”，保費(fèi)率0.3%，計(jì)算保費(fèi)并說(shuō)明是否劃算。（5分）答案：1.鋼材漲幅15%＞5%，可調(diào)10%；水泥5%≤5%，不調(diào)；瀝青10%＞5%，可調(diào)5%；可調(diào)權(quán)重：鋼材30%，瀝青15%；ΔP＝20億×(30%×10%＋15%×5%)＝20×(3%＋0.75%)＝0.75億元。2.資金成本＝[4.5%×(1－25%)]/(1－1%)＝3.375%/0.99≈3.409%。3.保費(fèi)＝0.75×0.3%＝0.00225億元＝22.5萬(wàn)元