2025房地產估價師《土估實務》科目練習題及答案解析一、單項選擇題（每題1分，共20分。每題只有一個正確答案，選對得分，選錯、不選均不得分）1.某宗國有出讓建設用地，剩余土地使用年期為45年，容積率為2.0，規(guī)劃用途為零售商業(yè)，實際開發(fā)程度為“五通一平”。采用基準地價系數修正法評估時，下列修正因素中，對地價影響權重最高的是：A.容積率修正B.使用年期修正C.開發(fā)程度修正D.用途修正答案：A解析：零售商業(yè)用地對容積率極為敏感，容積率直接決定可建規(guī)模，權重通常占40%以上，高于其他因素。2.運用假設開發(fā)法評估某舊改項目時，預測開發(fā)完成后的住宅均價為18000元/㎡，后續(xù)銷售稅費為售價的5.5%，折現(xiàn)率為9%，開發(fā)周期3年，則其折現(xiàn)銷售稅費為：A.871元/㎡B.924元/㎡C.990元/㎡D.1053元/㎡答案：B解析：18000×5.5%＝990元/㎡，折現(xiàn)到估價時點：990÷(1+9%)3＝924元/㎡。3.下列關于農用地基準地價內涵的說法，正確的是：A.無限年期的土地所有權價格B.30年承包經營權在“三通一平”開發(fā)程度下的區(qū)域平均價格C.法定最高出讓年期、設定開發(fā)程度、設定利用條件下的使用權平均價格D.集體建設用地入市交易的市場價格答案：C解析：農用地基準地價是“設定內涵”的區(qū)域平均價，非所有權價，也非入市價。4.某宗地塊采用市場比較法評估，選取了三個可比實例，經各項修正后比準價格分別為6800、7100、7400元/㎡，若采用中位數法確定最終結果，則評估單價為：A.6800元/㎡B.6950元/㎡C.7100元/㎡D.7300元/㎡答案：C解析：中位數即7100元/㎡。5.下列費用中，應計入建筑物重置成本的是：A.土地取得稅費B.銷售費用C.開發(fā)利潤D.投資利息答案：D解析：重置成本包含建造成本、前期費用、管理費用、投資利息、開發(fā)利潤，土地取得稅費屬土地成本。6.運用路線價法評估某臨街深度為30m的矩形地塊，路線價為12000元/㎡，標準深度為20m，采用“四三二一”法則，則平均深度價格修正率為：A.100%B.120%C.130%D.140%答案：C解析：0–20m占40%+30%，20–30m占20%，合計90%，平均深度價格修正率＝90%÷(30/20)＝130%。7.下列關于估價報告使用期限的表述，符合《房地產估價規(guī)范》的是：A.自報告出具之日起一年內有效B.自現(xiàn)場查勘完成之日起一年內有效C.自價值時點起一年內有效D.由估價機構與委托方約定，但不得超過一年答案：A解析：規(guī)范明確“使用期限自報告出具之日起算，不得超過一年”。8.某宗工業(yè)用地容積率為0.8，評估時采用“地價分攤法”求取地面地價，若樓面地價為1200元/㎡，則地面地價為：A.960元/㎡B.1200元/㎡C.1500元/㎡D.2000元/㎡答案：C解析：地面地價＝樓面地價×容積率＝1200×0.8＝960元/㎡，注意題干問“地面地價”即單位土地面積價格，應為1200÷0.8＝1500元/㎡。9.下列情形中，會導致比較法測算結果偏高的是：A.可比實例成交價格含家具家電B.可比實例成交日期早于價值時點一年C.可比實例區(qū)位略差于估價對象D.可比實例交易稅費由買方承擔答案：A解析：含家具家電的成交價格高于純房地產價格，若未剝離，導致結果偏高。10.運用收益法評估整棟商業(yè)物業(yè)時，若租約期內租金低于市場租金，則：A.租約期內采用市場租金，租約期外采用租約租金B(yǎng).租約期內采用租約租金，租約期外采用市場租金C.全部采用市場租金D.全部采用租約租金答案：B解析：遵循“有租約限制”原則，租約期內用租約租金，期外用市場租金。11.某宗土地面積為5000㎡，規(guī)劃建筑面積為10000㎡，評估設定建筑密度為40%，則建筑限高最接近：A.24mB.30mC.40mD.50m答案：B解析：建筑密度＝建筑基底面積/用地面積，基底面積＝5000×40%＝2000㎡，平均層數＝10000/2000＝5層，按層高3m計，約15m，考慮商業(yè)層高4.5m，約22.5m，最接近30m。12.下列關于耕地質量等別指數的說法，正確的是：A.等別指數越高，耕地質量越差B.國家統(tǒng)一采用15等劃分，1等最好C.等別指數與基準地價呈負相關D.等別指數僅用于農用地征收補償答案：B解析：國家耕地質量等別1等最好，15等最差，指數與地價正相關，用途不限于征收。13.某宗地塊評估時，采用成本逼近法，土地取得費為180元/㎡，土地開發(fā)費為220元/㎡，利息合計為25元/㎡，開發(fā)利潤為45元/㎡，則成本價格為：A.425元/㎡B.450元/㎡C.470元/㎡D.490元/㎡答案：C解析：180+220+25+45＝470元/㎡。14.下列關于基準地價更新周期的說法，符合《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術規(guī)范》的是：A.商業(yè)用地每2年更新一次B.居住用地每3年更新一次C.工業(yè)用地每5年更新一次D.更新周期原則上不超過3年答案：D解析：規(guī)范明確“基準地價更新周期原則上不超過3年”。15.某宗土地評估時，采用剩余法測算開發(fā)利潤，行業(yè)平均銷售利潤率為12%，則開發(fā)利潤應以前述哪項為基數：A.總開發(fā)價值B.總開發(fā)成本C.土地取得成本D.建造成本答案：B解析：剩余法開發(fā)利潤通常以“總開發(fā)成本”為基數。16.下列關于估價假設和限制條件的說法，正確的是：A.可在報告正文末尾集中披露B.僅對估價結果有重大影響時才披露C.必須在報告“估價假設和限制條件”章節(jié)中逐項披露D.可由估價師口頭告知委托方答案：C解析：規(guī)范強制要求獨立章節(jié)逐項披露，不得口頭告知。17.某宗地塊因規(guī)劃調整由工業(yè)改為居住，采用動態(tài)剩余法評估時，規(guī)劃調整批復文件應作為：A.估價依據B.估價假設C.估價原則D.估價方法答案：A解析：規(guī)劃批復是法定依據，列入“估價依據”。18.下列關于建筑物經濟壽命的說法，正確的是：A.經濟壽命等同于自然壽命B.經濟壽命短于自然壽命C.經濟壽命由結構類型唯一決定D.經濟壽命與市場租金無關答案：B解析：經濟壽命取決于收益能力，通常短于自然壽命。19.某宗土地評估時，采用市場比較法，交易情況修正系數為105，市場狀況調整系數為98，區(qū)位狀況調整系數為103，實物狀況調整系數為101，則綜合調整系數為：A.1.0500B.1.0650C.1.0706D.1.0800答案：C解析：105%×98%×103%×101%＝1.0706。20.下列關于估價報告簽章的說法，錯誤的是：A.應由至少兩名注冊房地產估價師簽字B.應加蓋估價機構公章C.可采用電子簽章D.可由一名注冊房地產估價師加蓋執(zhí)業(yè)印章即可答案：D解析：必須兩名注冊房地產估價師簽字，缺一不可。二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）21.下列屬于收益法運營費用構成項目的有：A.物業(yè)管理費B.房產稅C.租賃稅費D.家具折舊E.重新裝修提升費用答案：A、B、C解析：家具折舊屬資本性支出，重新裝修提升屬資本性改良，不計入運營費用。22.運用基準地價系數修正法時，需調查的地價內涵要素包括：A.設定容積率B.設定開發(fā)程度C.設定使用年期D.設定建筑密度E.設定土地權利類型答案：A、B、C、E解析：建筑密度非基準地價內涵要素。23.下列關于農用地分等定級的說法，正確的有：A.采用因素法與樣地法結合B.分等成果在全國范圍內具有可比性C.定級成果在縣域內具有可比性D.分等單元為耕地圖斑E.定級單元為村級行政單位答案：A、B、C、D解析：定級單元為耕地圖斑，非村級。24.某宗土地采用剩余法評估時，預測開發(fā)周期為3年，建筑安裝工程費為3000元/㎡，建設期內均勻投入，則采用動態(tài)剩余法時，下列處理方式正確的有：A.建筑費按折現(xiàn)率折現(xiàn)到價值時點B.折現(xiàn)年數按0.5、1.5、2.5分段C.折現(xiàn)年數按1、2、3分段D.建筑費可視為期中一次性投入E.建筑費無需折現(xiàn)答案：A、B解析：均勻投入可簡化為期中一次性投入，年數取建設期一半，即1.5年，折現(xiàn)到價值時點。25.下列關于估價報告質量檢查的說法，正確的有：A.報告完整性檢查屬于一級檢查B.估價測算檢查屬于二級檢查C.估價結果合理性檢查屬于三級檢查D.檢查記錄應歸檔保存E.檢查人應簽字確認答案：A、B、D、E解析：合理性檢查同屬二級檢查，無三級。26.下列關于路線價法的說法，正確的有：A.路線價為單位面積地價B.需設定標準深度C.需編制深度指數表D.適用于街區(qū)內部地塊E.適用于臨街商業(yè)用地答案：B、C、E解析：路線價為單位寬度地價，A錯誤；街區(qū)內部需做幅度修正，非直接適用。27.下列關于土地征收區(qū)片綜合地價的說法，正確的有：A.每3年調整一次B.由省級政府公布C.包含土地補償費和安置補助費D.不含青苗補償費E.不含地上附著物補償費答案：B、C、D、E解析：區(qū)片綜合地價每5年調整一次，A錯誤。28.下列關于估價委托人義務的說法，正確的有：A.如實提供估價所需資料B.對資料真實性負責C.協(xié)助估價師實地查勘D.支付估價費用E.對估價結果保密答案：A、B、C、D解析：保密義務主體為估價機構及估價師，非委托人。29.下列關于估價方法適用分析的說法，正確的有：A.應說明方法選用理由B.應說明方法排除理由C.可僅選用一種方法D.必須選用兩種以上方法E.應分析方法測算結果的差異及原因答案：A、B、C、E解析：規(guī)范未強制要求兩種以上，但需充分說明。30.下列關于估價報告使用風險提示的說法，正確的有：A.應提示報告使用期限B.應提示估價對象瑕疵C.應提示市場波動風險D.應提示報告外泄風險E.應提示估價師執(zhí)業(yè)風險答案：A、B、C解析：D、E非規(guī)范強制內容。三、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯誤打“×”）31.基準地價修正體系中的容積率修正系數一定大于1。答案：×解析：當估價對象容積率低于基準設定時，修正系數小于1。32.農用地征收評估時，社會保障費用納入區(qū)片綜合地價。答案：×解析：社會保障費用單獨列支，不計入區(qū)片綜合地價。33.動態(tài)剩余法中的折現(xiàn)率應等同于靜態(tài)剩余法的利息率。答案：×解析：動態(tài)法折現(xiàn)率含資金利潤，高于靜態(tài)利息率。34.收益法評估時，租約期內租金遞增條款應按合約執(zhí)行。答案：√35.同一宗土地，樓面地價一定隨容積率提高而降低。答案：×解析：邊際收益遞減規(guī)律下，樓面地價可能先降后升。36.估價報告出具后，估價機構可應委托方要求調整結果。答案：×解析：報告一經出具不得隨意更改，需重新估價并出具新報告。37.成本逼近法評估結果一般作為市場比較法的驗證。答案：√38.路線價法標準深度以外部分，深度指數一定遞減。答案：√39.建筑物功能性貶值僅因設計落后造成。答案：×解析：還包括功能過剩、功能不足等。40.估價報告附件中必須附估價對象位置示意圖。答案：√四、計算題（共30分。要求列出公式、步驟、中間計算過程，結果保留整數）41.（本題15分）某宗國有出讓建設用地，面積8000㎡，規(guī)劃容積率2.5，用途為住宅，剩余使用年期38年?；鶞实貎r標準為：設定容積率2.0，設定年期70年，地面地價2400元/㎡，容積率修正系數表如下：|容積率|修正系數|||||1.8|0.90||2.0|1.00||2.2|1.08||2.5|1.20||2.8|1.28|年期修正公式：K=[1－1/(1+r)^n]/[1－1/(1+r)^m]，其中r=6%，n=38，m=70。（1）計算年期修正系數；（4分）（2）計算容積率修正后地面地價；（3分）（3）計算估價對象單位地面地價；（3分）（4）計算總價。（5分）答案與解析：（1）K=[1－1/(1+6%)^38]/[1－1/(1+6%)^70](1+6%)^38=8.627，1/8.627=0.1159，1－0.1159=0.8841(1+6%)^70=59.076，1/59.076=0.0169，1－0.0169=0.9831K=0.8841/0.9831=0.8993≈0.90（2）容積率修正后地面地價=2400×1.20=2880元/㎡（3）單位地面地價=2880×0.90=2592元/㎡（4）總價=2592×8000=20,736,000元≈2074萬元42.（本題15分）某舊商業(yè)樓，建筑面積5000㎡，剩余土地年期35年，收集到三宗可比實例：|實例|成交單價(元/㎡)|成交日期|區(qū)位修正|實物修正|權益修正|交易情況||||||||||A|18,000|2024.6|103|98|100|正常||B|17,500|2024.4|100|101|100|急售96||C|19,200|2024.5|101|102|100|正常|價值時點2025年1月，環(huán)比價格指數：2024.4=100，2024.5=102，2024.6=104，2025.1=108。（1）編制市場狀況調整系數；（3分）（2）計算各實例比準價格；（9分）（3）采用簡單算術平均求評估單價。（3分）答案與解析：（1）市場狀況調整系數：A：108/104=1.0385B：108/100=1.0800C：108/102=1.0588（2）比準價格：A：18000×1.0385×103/100×98/100=18000×1.0385×1.0