本報告依據(jù)中國資產(chǎn)評估準則編制上海復地產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的寧波星健資產(chǎn)管理有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告滬申威評報字(2025)第1097號(共1冊，第1冊)上海申威資產(chǎn)評估有限公司地址：上海市東體育會路816號C樓 1 3 7 7 七、評估方法 八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況 26 十一、特別事項說明 29十二、資產(chǎn)評估報告使用限制說明 3十三、資產(chǎn)評估報告日 5 361上海申威資產(chǎn)評估有限公司傳真編：200083E-mail:swpg@swcocom一、本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準則和中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則和職業(yè)道德準則編制。二、本資產(chǎn)評估報告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用；除此之外，其他任何第三方不得成為本資產(chǎn)評估報告的使用人，亦不得依賴本資產(chǎn)評估報告或其中任何部分的內(nèi)容。三、委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應當按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍、評估目的使用資產(chǎn)評估報告；本資產(chǎn)評估報告僅服務于本報告所列明的評估目的及送交資產(chǎn)評估主管部門審查之用途。除按規(guī)定報送有關(guān)政府管理部門或依據(jù)法律需公開的情形外，未經(jīng)本資產(chǎn)評估機構(gòu)事先書面許可，本資產(chǎn)評估報告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開的媒體上，也不得全部或部分提及、引用或發(fā)送本報告。委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報告的，本資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員不承擔責四、本資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員提示本資產(chǎn)評估報告使用人應當正確理解評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結(jié)論不應當被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。五、本資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，堅持獨立、客觀、公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)評估報告依法承擔責任。六、評估對象涉及的資產(chǎn)、負債清單以及盈利預測由委托人、被評估單位申報并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認；委托人和其他相關(guān)當事人依法對其提供資料的真實性、完整性、合法性負責。2上海申威資產(chǎn)評估有限公司地址：上海市東體育會路816號C樓電話真編：200083mail:swpg@swco..mail:swpg@swco..七、本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估專業(yè)人員與資產(chǎn)評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預期的利益關(guān)系；與相關(guān)當事人沒有現(xiàn)存或者預期的利益關(guān)系，對相關(guān)當事人不存在偏見。八、資產(chǎn)評估師已經(jīng)對資產(chǎn)評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進行現(xiàn)場調(diào)查；已經(jīng)對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進行了查驗，對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進行了如實披露，并且已提請委托人及其他相關(guān)當事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具資產(chǎn)評估報告的要求。但我們僅對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的價值發(fā)表意見，我們無權(quán)對它們的法律權(quán)屬做出任何形式的保證。本報告亦不得作為任何形式的產(chǎn)權(quán)證明文件使用。九、本資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員對委估資產(chǎn)價值所做的分析、判斷受本報告中的假設(shè)和限制條件的約束，評估結(jié)論僅在這些假設(shè)和限制條件下成立。為了合理地正確使用本評估報告，資產(chǎn)評估報告使用人應當關(guān)注本報告的“評十、本資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員對實物資產(chǎn)的勘察按常規(guī)僅限于其表觀質(zhì)量和使用、保養(yǎng)狀況，未觸及被遮蓋、隱蔽及難于接觸到的部位，我們未受委托對它們的質(zhì)量進行專業(yè)技術(shù)檢測和鑒定，我們的評估以委托人和其他相關(guān)當事人提供的資料為基礎(chǔ)，如果這些評估對象的內(nèi)在質(zhì)量有瑕疵，評估結(jié)論可能會受到不同程度的影響。3上海申威資產(chǎn)評估有限公司地址：上海市東體育會路816號C樓電話真編：200083mail:swpg@swco..mail:swpg@swco..滬申威評報字〔2025〕第1097號以下內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況和合理理解評估結(jié)上海申威資產(chǎn)評估有限公司接受委托，對上海復地產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團有限公司擬實施股權(quán)轉(zhuǎn)讓而涉及的寧波星健資產(chǎn)管理有限公司的股東全部權(quán)益價值進行了評一、評估目的：股權(quán)轉(zhuǎn)讓。二、評估對象：截至評估基準日的寧波星健資產(chǎn)管理有限公司的股東全部權(quán)三、評估范圍：截至評估基準日的寧波星健資產(chǎn)管理有限公司的全部資產(chǎn)及負債。資產(chǎn)包括寧波星健資產(chǎn)管理有限公司資產(chǎn)負債申報表列示的流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)，負債包括流動負債。五、評估基準日：2025年10月31日。六、評估方法：資產(chǎn)基礎(chǔ)法。七、評估結(jié)論寧波星健資產(chǎn)管理有限公司于評估基準日審計后會計報表列示的總資產(chǎn)賬面值為人民幣16,193.93萬元，負債賬面值為人民幣7,259.53萬元，所有者權(quán)益賬面值為人民幣8,934.40萬元。4上海申威資產(chǎn)評估有限公司地址：上海市東體育會路816號C樓電話真編：200083經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估，以2025年10月31日為評估基準日，在假設(shè)條件成立的前提下，寧波星健資產(chǎn)管理有限公司總資產(chǎn)評估值為人民幣16,214.37萬元，負債評估值為人民幣7,259.53萬元，股東全部權(quán)益價值評估值為人民幣8,954.84萬元，大寫：人民幣捌仟玖佰伍拾肆萬捌仟肆佰元整。較賬面所有者權(quán)益，評估增值人民幣20.44萬元，增值率0.23%。資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表評估基準日：2025年10月31日金額單位：人民幣萬元12非流動資產(chǎn)34長期股權(quán)投資5其他權(quán)益工具投資67投資性房地產(chǎn)8固定資產(chǎn)9開發(fā)支出長期待攤費用資產(chǎn)總計負債總計凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)八、評估結(jié)論使用有效期：為評估基準日起壹年內(nèi)，即有效期截至2026年10月30日。九、對評估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的特別事項的關(guān)鍵內(nèi)容5上海申威資產(chǎn)評估有限公司地址：上海市東體育會路816號C樓電話真編：200083 (一)重大期后事項依據(jù)2025年6月26日簽訂的《寧波星健資產(chǎn)管理有限公司股東會決議》,被公司決定對被評估單位以債轉(zhuǎn)股方式同比例增資，并于評估基準日后的2025年11月10日完成相應的工商變更登記，該次增資完成后被評估單位股東的出資及所占比例如下表所示：序號(人民幣萬元)占注冊資本比例(人民幣萬元)占實收資本比例額比例1(集團)股份有限公司2集團有限公司本次專項審計的審計機構(gòu)大信會計師事務所(特殊普通合伙)已對該增資事項進行了提前確認，并出具無保留意見的審計報告(文號：大信審字[2025]第4-(二)擔保及其或有負債(或有資產(chǎn))等事項的性質(zhì)、金額及與評估對象的關(guān)系由于被評估單位的養(yǎng)老機構(gòu)住房會籍費合同中包含了退還會籍的條款，截至本次評估基準日2025年10月31日，總共372名客戶中仍有146名的客戶處于合同約定的可退還期限內(nèi)，按照可退還比例測算的可退還金額為人民幣88,708,577.13元(含稅),具體退還概率無法確定。本次評估未考慮上述事項可能(三)其他需要特別說明的事項納入本次評估范圍的存貨為寧波市江北區(qū)星健蘭庭養(yǎng)老社區(qū)項目的養(yǎng)老地產(chǎn)，6上海申威資產(chǎn)評估有限公司地址：上海市東體育會路816號C樓電話真編：200083需全周期產(chǎn)權(quán)自持。該項目實際由養(yǎng)老公寓部分、商業(yè)部分及養(yǎng)老社區(qū)配套部分組成，至清查核實日，養(yǎng)老公寓部分采用銷售養(yǎng)老機構(gòu)住房會籍的形式收取會員費，其實質(zhì)為銷售養(yǎng)老公寓的使用權(quán)，企業(yè)在銷售養(yǎng)老機構(gòu)住房會籍并取得收入時直接確認收益并結(jié)轉(zhuǎn)相應成本，故對于養(yǎng)老公寓部分，本次仍參考該經(jīng)營模式進行評估。為了正確理解評估結(jié)論，資產(chǎn)評估報告使用人應當充分考慮資產(chǎn)評估報告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。十、本資產(chǎn)評估報告日為2025年12月12日。7上海申威資產(chǎn)評估有限公司傳真編：200083E-mail:swpg@swcocom滬申威評報字(2025)第1097號上海申威資產(chǎn)評估有限公司(以下簡稱：“本公照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準則的規(guī)定，堅持獨立、客觀和公正的原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，按照必要的評估程序，對上海復地產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團有限公司擬實施的股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的寧波星健資產(chǎn)管理有限公司股東全部權(quán)益，在2025年10月31日使用人概況(一)委托人和委托人以外的其他評估報告使用人1、委托人法定住所：浙江省寧波市江北區(qū)云飛路99號1幢101室經(jīng)營場所：浙江省寧波市江北區(qū)云飛路99號1幢101室8上海申威資產(chǎn)評估有限公司地址：上海市東體育會路816號C樓電話真編：200083E-mail:swpg@swcocom成立日期：2014年11月20日經(jīng)營期限：2014年11月20日至2054年11月09日經(jīng)營范圍：為老年人提供養(yǎng)護、康復、托管服務。資產(chǎn)管理，自有房產(chǎn)的租事吸收存款、融資擔保、代客理財、向社會公眾集(融)資等金融業(yè)務。)(依法2、授權(quán)人法定住所：上海市黃浦區(qū)復興東路2號1幢6樓602室經(jīng)營場所：上海市黃浦區(qū)復興東路2號1幢6樓602室注冊資本：人民幣10000.0000萬元整成立日期：2018年08月24日經(jīng)營期限：2018年08月24日至2038年08月23日經(jīng)營范圍：企業(yè)管理咨詢，市場營銷策劃，展覽展示服務，會務服務，廣告設(shè)計、制作、代理、發(fā)布，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，物業(yè)管理，房地產(chǎn)租賃經(jīng)營，計算機軟硬件的安裝、維護，貨物或技術(shù)的進出口(國家禁止或涉及行政審批的貨物和技術(shù)除外),建筑裝飾裝修建設(shè)工程設(shè)計與施工，建筑材料、金屬材料的銷售。3、委托人以外的其他評估報告使用人9上海申威資產(chǎn)評估有限公司地址：上海市東體育會路816號C樓電話真編：200083E-mail:swpg@swcocom除與該經(jīng)濟行為相關(guān)的法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人之外，無除非國家法律法規(guī)另有規(guī)定外，任何未經(jīng)評估機構(gòu)和委托人共同確認的機構(gòu)(二)被評估單位法定住所：浙江省寧波市江北區(qū)云飛路99號1幢101室經(jīng)營場所：浙江省寧波市江北區(qū)云飛路99號1幢101室法定代表人：陳育駿成立日期：2014年11月20日營業(yè)期限：2014年11月20日至2054年11月09日經(jīng)營范圍：為老年人提供養(yǎng)護、康復、托管服務。資產(chǎn)管理，自有房產(chǎn)的租事吸收存款、融資擔保、代客理財、向社會公眾集(融)資等金融業(yè)務。)(依法2、企業(yè)歷史沿革、股東及持股比例2.1企業(yè)歷史沿革上海申威資產(chǎn)評估有限公司地址：上海市東體育會路816號C樓電話真編：200083 寧波星健資產(chǎn)管理有限公司成立于2014年11月20日，由上海星雙健投資管多次股權(quán)變更，截至評估基準日，被評估單位股東的實際出資及所占比例如下表序號(人民幣萬元)占注冊資本比例(人民幣萬元)占實收資本比例額比例1(集團)股份有限公司2集團有限公司依據(jù)2025年6月26日簽訂的《寧波星健資產(chǎn)管理有限公司股東會決議》,被公司決定對被評估單位以債轉(zhuǎn)股方式同比例增資，于評估基準日后的2025年11月10日完成相應的工商變更登記，該次增資完成后被評估單位股東的出資及所占序號(人民幣萬元)占注冊資本比例(人民幣萬元)占實收資本比例額比例1(集團)股份有限公司2集團有限公司本次專項審計的審計機構(gòu)大信會計師事務所(特殊普通合伙)已對該增資事項進行了提前確認，并出具無保留意見的審計報告(文號：大信審字[2025]第4-00733號)。本次評估處理與審計口徑保持一致，亦考慮了上述增資事項的影響，即提前上海申威資產(chǎn)評估有限公司地址：上海市東體育會路816號C樓電話真編：200083寧波星健資產(chǎn)管理有限公司為一家投資與資產(chǎn)管理公司，于2017年投資建設(shè)完成位于寧波市江北區(qū)的星健蘭亭養(yǎng)老社區(qū)，通過銷售養(yǎng)老會籍，為老年人提供養(yǎng)護、康復、托管服務，同時出租自有房產(chǎn)。4、被評估單位經(jīng)營場所使用情況寧波星健資產(chǎn)管理有限公司現(xiàn)經(jīng)營場所為浙江省寧波市江北區(qū)云飛路99號1幢101室，系企業(yè)自有房產(chǎn)。5、主要會計政策及稅收政策被評估單位執(zhí)行《企業(yè)會計準則一基本準則》及其他相關(guān)會計準則的規(guī)定。會計年度自公歷1月1日起至12月31日止；以權(quán)責發(fā)生制為記賬基礎(chǔ)，以人民幣為記賬本位幣。被評估單位主要稅項及稅率見下表列示：7教育費附加5企業(yè)所得稅6、被評估單位近年的財務狀況和經(jīng)營成果近一年一期的資產(chǎn)、負債情況如下：項目資產(chǎn)總額負債總額近一年一期的經(jīng)營情況如下：上海申威資產(chǎn)評估有限公司地址：上海市東體育會路816號C樓電話真編：200083項目2025年1-10月營業(yè)收入營業(yè)成本凈利潤以上2024年度、2025年度1-10月數(shù)據(jù)摘自大信會計師事務所(特殊普通合伙)出具的標準無保留意見審計報告(文號：大信審字[2025]第4-00733號)。2024年凈資產(chǎn)期末數(shù)加上2025年1-10月凈利潤之和不等于2025年10月凈資產(chǎn)期末數(shù)，是由于2025年被評估單位進行了增資所致，本次評估已對該次增資行為于評估基準日進行了提前確認，并考慮其對評估結(jié)論的影響。(四)授權(quán)人、委托人和被評估單位之間的關(guān)系委托人即被評估單位。授權(quán)人為被評估單位的股東，也是本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓方。為滿足上海復地產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團有限公司實施股權(quán)轉(zhuǎn)讓的需要，提供寧波星健資產(chǎn)管理有限公司股東全部權(quán)益價值的參考意見。已取得的經(jīng)濟行為文件：1、資產(chǎn)評估委托合同。三、評估對象和評估范圍本次評估對象為寧波星健資產(chǎn)管理有限公司的股東全部權(quán)益價值，評估范圍為被評估單位申報的在評估基準日2025年10月31日的全部資產(chǎn)和負債。(一)被評估單位申報的表內(nèi)資產(chǎn)及負債被評估單位申報的公司報表內(nèi)資產(chǎn)及負債具體類型和賬面金額如下：上海申威資產(chǎn)評估有限公司地址：上海市東體育會路816號C樓電話真編：200083項目貨幣資金存貨其他流動資產(chǎn)固定資產(chǎn)凈額應付職工薪酬應交稅費上述資產(chǎn)和負債已經(jīng)大信會計師事務所(特殊普通合伙)審計，出具無保留意見的審計報告(文號：大信審字[2025]第4-00733號)。(二)被評估單位申報的表外資產(chǎn)及負債被評估單位未申報表外資產(chǎn)。除上述納入評估范圍的資產(chǎn)、負債外，寧波星健資產(chǎn)管理有限公司承諾無其他應納入評估范圍的賬外資產(chǎn)及負債。上述委托評估對象和范圍與經(jīng)濟行為涉及的評估對象和范圍一致。(三)評估范圍內(nèi)主要資產(chǎn)概況根據(jù)被評估單位評估申報的資料，主要資產(chǎn)情況如下：上海申威資產(chǎn)評估有限公司地址：上海市東體育會路816號C樓電話真編：200083評估基準日存貨賬面余額人民幣248,260,262.58元，存貨跌價準備人民幣品),為寧波市江北區(qū)星健蘭庭養(yǎng)老社區(qū)項目的養(yǎng)老地產(chǎn)，需全周期產(chǎn)權(quán)自持。該項目實際由養(yǎng)老公寓部分、商業(yè)部分及養(yǎng)老社區(qū)配套部分組成。至清查核實日，養(yǎng)老公寓部分采用銷售養(yǎng)老機構(gòu)住房會籍的形式收取會員費，對于可出租的商業(yè)部分采用對外出租的經(jīng)營形式經(jīng)營，養(yǎng)老社區(qū)配套部分包括活動中心、地下車位具體見下表：2、固定資產(chǎn)—設(shè)備類被評估單位的設(shè)備類固定資產(chǎn)包括電子設(shè)備及其他。設(shè)備類固定資產(chǎn)賬面情資產(chǎn)分類數(shù)量(項)電子設(shè)備及其他電子設(shè)備及辦公家具上述設(shè)備位于被評估單位的經(jīng)營場所內(nèi)，目前均處于正常使用狀態(tài)，不涉及3、無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)原始入賬價值人民幣80,00000元，賬面值為人民幣0.00元，主要是3.2企業(yè)申報的表外無形資產(chǎn)上海申威資產(chǎn)評估有限公司(四)引用其他機構(gòu)出具的評估報告結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量、賬面金市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，資產(chǎn)評估專業(yè)人員根據(jù)本次評估目的、評估對象的具體狀況及評估資料的收集情況等相關(guān)條件、經(jīng)與委托人充分溝通并就本次評估結(jié)論的價值類型選取達成(一)根據(jù)評估目的由委托人確定評估基準日。主要考慮使評估基準日盡可(二)選擇月末會計結(jié)算日作為評估基準日，能夠較全面地反映被評估資產(chǎn)上海申威資產(chǎn)評估有限公司(一)經(jīng)濟行為依據(jù)(二)法律、法規(guī)依據(jù)1、《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(2016年中華人民共和國主席令第46號);2、《中華人民共和國公司法》(2023年12月29日第14屆全國人大常委會第七次會議修正);3、《中華人民共和國證券法》(2019年12月28日第十三屆全國人民代表4、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》(2018年12月29日第十三屆全國人5、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2019年8月26日第十三屆全國6、《中華人民共和國城市土地管理法》(2019年8月26日第十三屆全國人7、《中華人民共和國民法典》(2020年5月28日第十三屆全國人民代表大會第三次會議通過);8、《中華人民共和國增值稅暫行條例》(2017年國務院令第691號)/《中華人民共和國增值稅法》(2024年中華人民共和國主席令第41號);9、《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016)36號〕;2019年第39號);上海申威資產(chǎn)評估有限公司地址：上海市東體育會路816號C樓電話真編：20008311、《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》(2019年3月2日第四次12、《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》(2011年1月8日中華人民共和國國務院令第588號修訂);(三)評估準則依據(jù)1、《資產(chǎn)評估基本準則》(財資【2017】43號);2、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則》(中評協(xié)【2017】30號);3、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則—資產(chǎn)評估委托合同》(中評協(xié)【2017】33號);7、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則—資產(chǎn)評估報告》(中評協(xié)【2018】35號);8、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則—資產(chǎn)評估程序》(中評協(xié)【2018】36號);9、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則—資產(chǎn)評估檔案》(中評協(xié)【2018】37號);10、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則—企業(yè)價值》(中評協(xié)【2018】38號);11、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則—資產(chǎn)評估方法》(中評協(xié)【2019】35號);12、《資產(chǎn)評估機構(gòu)業(yè)務質(zhì)量控制指南》(中評協(xié)【2017】46號);13、《資產(chǎn)評估價值類型指導意見》(中評協(xié)【2017】47號);14、《資產(chǎn)評估對象法律權(quán)屬指導意見》(中評協(xié)【2017】48號);15、《資產(chǎn)評估準則術(shù)語2020》(中評協(xié)【2020】31號);16、財政部、中評協(xié)發(fā)布的與本次評估有關(guān)的其他相關(guān)資產(chǎn)評估準則、資產(chǎn)評估指南和資產(chǎn)評估指導意見。上海申威資產(chǎn)評估有限公司(四)權(quán)屬依據(jù)2、其他權(quán)屬證明資料。(五)取價依據(jù)1、全國銀行間同業(yè)拆借中心受權(quán)公布的最新貸款市場報價利率(LPR);3、《資產(chǎn)評估常用方法與參數(shù)手冊》機械工業(yè)出版社；4、當?shù)氐湫凸こ淘靸r指標；5、同花順資訊系統(tǒng)提供的有關(guān)信息資料；6、企業(yè)與客戶簽訂的養(yǎng)老機構(gòu)住房會籍費合同；7、企業(yè)提供的以前年度及評估基準日的財務報表、審計報告；8、評估人員現(xiàn)場勘查記錄及收集的其他相關(guān)估價信息資料；9、與此次資產(chǎn)評估有關(guān)的其他資料。(六)其他參考依據(jù)2、《房屋完損等級評定標準(試行)》(城住字【1984】第678號);3、企業(yè)提供的資產(chǎn)清單和評估申報表；七、評估方法根據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則—企業(yè)價值》的規(guī)定，企業(yè)價值評估通常采用的評估方法有收益法、資產(chǎn)基礎(chǔ)法和市場法三種基本方法。這三種評估方法分別從收上海申威資產(chǎn)評估有限公司(一)評估方法概述企業(yè)價值評估中的收益法，是指將預期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評估對象價值的評估方法。資產(chǎn)評估專業(yè)人員應當結(jié)合被評估單位的企業(yè)性質(zhì)、資產(chǎn)規(guī)模、歷史經(jīng)營情況、未來收益可預測情況、所獲取評估資料的充分性，恰當考慮收益法的適用性。企業(yè)價值評估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指以被評估單位評估基準日的資產(chǎn)負債表為基礎(chǔ)，合理評估企業(yè)表內(nèi)及表外各項資產(chǎn)、負債價值，確定評估對象價值的評估方法。資產(chǎn)評估專業(yè)人員應當根據(jù)會計政策、企業(yè)經(jīng)營等情況，對資產(chǎn)負債表表內(nèi)及表外的各項資產(chǎn)、負債進行識別。企業(yè)價值評估中的市場法，是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進行比較，確定評估對象價值的評估方法。資產(chǎn)評估專業(yè)人員應當根據(jù)所獲取可比企業(yè)經(jīng)營和財務數(shù)據(jù)的充分性和可靠性、可收集到的可比企業(yè)數(shù)量，考慮市場法的適用性。(二)評估方法的選擇根據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則—企業(yè)價值》的規(guī)定，資產(chǎn)評估師執(zhí)行企業(yè)價值評估業(yè)務，應當根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，恰當選擇評估方法。被評估單位歷史年度現(xiàn)金流均為負，公司短期內(nèi)無可扭轉(zhuǎn)虧損的方法，故本次評估不適合采用收益法。被評估單位資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰、財務資料完整，各項表內(nèi)及表外可辨認資產(chǎn)和負債都可以被識別且可以按照合適的途徑判斷其價值。故本次評估適合采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法。上海申威資產(chǎn)評估有限公司地址：上海市東體育會路816號C樓電話真編：200083被評估單位在資本市場上難以找到與被評估單位在資產(chǎn)規(guī)模及結(jié)構(gòu)、經(jīng)營范圍與盈利能力等方面相類似的可比公司，同時由于目前國內(nèi)可比公司的交易案例較少，或雖有案例但相關(guān)交易背景信息、可比因素信息等難以收集，故本次評估不適合采用市場法。綜上所述，評估人員以資產(chǎn)評估相關(guān)準則為依據(jù)，充分考慮評估目的、評估對象和范圍的具體特性，通過對評估對象的現(xiàn)場勘查及其相關(guān)資料的收集和分析，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進行評估。評估人員對形成的初步價值結(jié)論進行分析，在綜合考慮評估方法和初步價值結(jié)論的合理性及所使用數(shù)據(jù)的質(zhì)量和數(shù)量的基礎(chǔ)上，形成合理評估結(jié)論。(三)資產(chǎn)基礎(chǔ)法資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指將構(gòu)成企業(yè)的各種要素資產(chǎn)的評估值加總減去負債評估值求得企業(yè)價值的評估方法。其中各項資產(chǎn)和負債的具體評估方法如下：1、貨幣資金評估人員通過核查銀行對賬單及余額調(diào)節(jié)表，按核實后的賬面值評估。對于人民幣賬戶按核對無誤后的賬面值確定人民幣賬戶的評估值。2、應收賬款及其他應收款評估人員在對應收款項核實無誤的基礎(chǔ)上，借助于歷史資料和現(xiàn)場清查，具體分析款項涉及金額、欠款時間和原因、回收情況、欠款人現(xiàn)狀后，按照應收款項的可回收性進行評估。截至評估基準日，委托評估的存貨為已開發(fā)完成的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)為養(yǎng)老地產(chǎn)，需全周期產(chǎn)權(quán)自持?，F(xiàn)被評估單位對于養(yǎng)老公寓部分采用銷售養(yǎng)老機構(gòu)住房會籍形式收取會員費，對于可出租的商業(yè)部分采用對外出租的經(jīng)營形式經(jīng)營，上海申威資產(chǎn)評估有限公司收益法是預計評估對象未來的正常收益，選擇適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算評估對象的客觀合理的價格或價值的方法。根據(jù)收益法的基本原理和方法，依據(jù)房地產(chǎn)實際情況，綜合確定房地產(chǎn)客觀收益，扣除經(jīng)營中應發(fā)生的成本費用，得出客觀純收益，采用適當?shù)恼郜F(xiàn)率，對其法定剩余年限內(nèi)的純收益折現(xiàn)，得到已開發(fā)完成的房地產(chǎn)的評估值。P=未來收益期內(nèi)各期收益的現(xiàn)值之和其中：P—房地產(chǎn)收益現(xiàn)值(折現(xiàn)值);Fi—未來收益期的預期年收凈益額。4、其他流動資產(chǎn)其他流動資產(chǎn)系可抵扣的增值稅進項稅額和待認證進項稅額，評估人員在核對原始憑證、發(fā)票及納稅申報表無誤后，本次按核實后的賬面值確認評估值。5、固定資產(chǎn)—機器設(shè)備根據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則—機器設(shè)備》,執(zhí)行機器設(shè)估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析成本法、市場法和收益法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，選擇評估方法。本次通過對所涉及的各類設(shè)備特點、用途以及資料收集情況分析，納入本次評估范圍的設(shè)備為電子設(shè)備、辦公上海申威資產(chǎn)評估有限公司傳真編：2000835.1成本法計算公式：評估值=重置成本×成新率5.1.1重置成本的確定重置成本是指以現(xiàn)時價格水平重新購置或者重新建造與評估對象相同或者具有同等功能的全新資產(chǎn)所發(fā)生的全部成本。重置成本分為復原重置成本和更新重置成本。一般情況下，重置成本是指更新重置成本。更新重置成本是指以現(xiàn)時價格水平重新購置或者重新建造與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所發(fā)生的全部成本。重置成本=購置價+運雜、基礎(chǔ)、安裝調(diào)試費+其他合理費用+資金成本-可抵扣增值稅5.1.2成新率的確定成新率反映評估對象的現(xiàn)行價值與其全新狀態(tài)重置成本的比率。5.1.2.1對價值量大的設(shè)備成新率的確定，采用年限法成新率和技術(shù)觀察法成新率，并對年限法和技術(shù)觀察法所計算的成新率給以不同的權(quán)重，最終合理確定設(shè)備的綜合成新率。綜合成新率=年限法成新率×40%+技術(shù)觀察法成新率×60%其中：年限法成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%或：年限法成新率=(經(jīng)濟壽命年限-已使用年限)/經(jīng)濟壽命年限×100%經(jīng)濟壽命年限參考《資產(chǎn)評估常用方法與參數(shù)手冊》確定。計算公式：技術(shù)觀察法成新率=∑(各部分得分×分項權(quán)重)×100%年限法成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%上海申威資產(chǎn)評估有限公司地址：上海市東體育會路816號C樓電話真編：200083.或：年限法成新率=(經(jīng)濟壽命年限-已使用年限)/經(jīng)濟壽命年限×100%場法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。對所涉及的評估對象相關(guān)情況以及資料收集情況充分了解，并分析上述三種基本方法的適用性后選擇合理的本次委評無形資產(chǎn)為評估基準日市場上有銷售的外購應用軟件，該軟件企業(yè)7、各類負債負債是企業(yè)承擔的能以貨幣計量的需以未來資產(chǎn)或勞務來償付的經(jīng)濟債務。負債評估值根據(jù)評估目的實現(xiàn)后的被評估單位實際需要承擔的負債項目及金額確認。(一)明確業(yè)務基本事項(二)訂立業(yè)務委托合同接受評估委托、商定與評估目的相關(guān)的評估范圍和對象，商定評估基準日，(三)編制資產(chǎn)評估計劃安排適合的人員組成項目組，擬定評估工作計劃；向委托方、被評估單位提(四)進行評估現(xiàn)場調(diào)查上海申威資產(chǎn)評估有限公司地址：上海市東體育會路816號C樓電話真編：200083評估人員對評估對象涉及的資產(chǎn)和負債進行了必要的清查核實，對被評估單位的經(jīng)營管理狀況等進行了必要的盡職調(diào)查。1、資產(chǎn)核實1.1指導被評估單位填表和準備應向評估機構(gòu)提供的資料評估人員指導被評估單位的財務與資產(chǎn)管理人員在自行資產(chǎn)清查的基礎(chǔ)上，按照評估機構(gòu)提供的“資產(chǎn)評估明細表”及其填寫要求、資料清單等，對納入評估范圍的資產(chǎn)進行細致準確地填報，同時收集準備資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件和反映性能、狀態(tài)、經(jīng)濟技術(shù)指標等情況的文件資料等。1.2初步審查和完善被評估單位填報的資產(chǎn)評估明細表評估人員通過查閱有關(guān)資料，了解納入評估范圍的具體資產(chǎn)的詳細狀況，然后仔細審查各類“資產(chǎn)評估明細表”,檢查有無填項不全、錯填、資產(chǎn)項目不明確等情況，并根據(jù)經(jīng)驗及掌握的有關(guān)資料，檢查“資產(chǎn)評估明細表”有無漏項等，同1.3現(xiàn)場實地勘查根據(jù)納入評估范圍的資產(chǎn)類型、數(shù)量和分布狀況，評估人員在被評估單位相關(guān)人員的配合下，按照資產(chǎn)評估準則的相關(guān)規(guī)定，對各類資產(chǎn)進行了現(xiàn)場勘查，并針對資產(chǎn)性質(zhì)及特點，采取了不同的調(diào)查方法。1.4補充、修改和完善資產(chǎn)評估明細表評估人員根據(jù)現(xiàn)場實地勘查結(jié)果，并和被評估單位相關(guān)人員充分溝通，進一步完善“資產(chǎn)評估明細表”,以做到：賬、表、實相符。1.5查驗產(chǎn)權(quán)證明文件資料評估人員對納入評估范圍的存貨—已開發(fā)完成的房地產(chǎn)、無形資產(chǎn)、主要設(shè)備資產(chǎn)等產(chǎn)權(quán)證明文件資料進行查驗，對權(quán)屬資料不完善、權(quán)屬不清晰的情況提上海申威資產(chǎn)評估有限公司請企業(yè)核實或出具相關(guān)產(chǎn)權(quán)說明文件。2、盡職調(diào)查評估人員為了充分了解被評估單位的經(jīng)營管理狀況及其面臨的風險，進行了必要的盡職調(diào)查。盡職調(diào)查的主要內(nèi)容如下：2.1被評估單位的歷史沿革、主要股東及持股比例、必要的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營管理結(jié)2.2被評估單位的資產(chǎn)、財務、生產(chǎn)經(jīng)營管理狀況；2.3被評估單位的經(jīng)營計劃、發(fā)展規(guī)劃和財務預測信息；2.4評估對象、被評估單位以往的評估及交易情況；2.5影響被評估單位生產(chǎn)經(jīng)營的宏觀、區(qū)域經(jīng)濟因素；2.6被評估單位所在行業(yè)的發(fā)展狀況與前景；2.7其他相關(guān)信息資料。(五)收集整理評估資料評估人員根據(jù)評估項目的具體情況進行了評估資料收集，包括直接從市場等渠道獨立獲取的資料，從委托方等相關(guān)當事方獲取的資料，以及從政府部門、各類專業(yè)機構(gòu)和其他相關(guān)部門獲取的資料，并對收集的評估資料進行了必要分析、歸納和整理，形成評定估算的依據(jù)。(六)評定估算形成初步結(jié)果評估人員針對各類資產(chǎn)的具體情況，根據(jù)選用的評估方法，選取相應的公式和參數(shù)進行分析、計算和判斷，形成了初步評估結(jié)果。項目負責人對各類資產(chǎn)評估初步結(jié)果進行審核與匯總，撰寫并形成初步資產(chǎn)評估報告。(七)內(nèi)部審核及出具報告上海申威資產(chǎn)評估有限公司地址：上海市東體育會路816號C樓電話真編：200083初步資產(chǎn)評估報告完成內(nèi)部審核后，在不影響對評估結(jié)論進行獨立判斷的前提下，項目負責人與委托人或者委托人同意的其他相關(guān)當事人就資產(chǎn)評估報告有關(guān)內(nèi)容進行溝通，對溝通情況進行獨立分析后，出具并提交資產(chǎn)評估報告。評估人員根據(jù)評估準則的要求，認定以下假設(shè)條件在評估基準日時成立，當未來經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生較大變化時，評估人員將不承擔由于假設(shè)條件改變而推導出不同評估結(jié)果的責任。1、交易假設(shè)：任何資產(chǎn)的價值來源均離不開交易，不論委估資產(chǎn)在與評估目的相關(guān)的經(jīng)濟行為中是否涉及交易，我們均假設(shè)其處于交易過程中，評估師根據(jù)委評資產(chǎn)的交易條件進行模擬評估；2、公開市場假設(shè)：假設(shè)委評資產(chǎn)的交易是在公開市場條件下。公開市場是指充分發(fā)達與完善的市場條件，是指一個有自愿的買方和賣方的競爭性市場，在這個市場上，買方和賣方的地位平等，都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易都是在自愿的、理智的、非強制性或不受限制的條件下進行；3、企業(yè)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)：是指被評估單位的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務可以按其現(xiàn)狀持續(xù)經(jīng)營下去，并在可預見的未來，不會發(fā)生重大改變，不考慮本次評估目的所涉及的經(jīng)濟行為對企業(yè)經(jīng)營情況的影響；4、資產(chǎn)按現(xiàn)有用途使用假設(shè)：是指處于使用中的被評估單位資產(chǎn)在本次經(jīng)濟行為發(fā)生后，仍按其現(xiàn)行用途及方式繼續(xù)使用下去；5、外部環(huán)境假設(shè)：假設(shè)國家未來的有關(guān)法律、法規(guī)及方針政策無重大變化；本次交易各方所處的地區(qū)政治、經(jīng)濟和社會環(huán)境未來無重大變化；有關(guān)利率、匯上海申威資產(chǎn)評估有限公司地址：上海市東體育會路816號C樓電話真編：200083率、賦稅基準及稅率、政策性征收費用等未來不發(fā)生重大變化；6、假設(shè)被評估單位管理當局對企業(yè)經(jīng)營負責任地履行義務，并稱職地對有關(guān)資產(chǎn)實行了有效的管理。被評估單位在經(jīng)營過程中完全遵守所有有關(guān)的法律法規(guī)；7、本次評估沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的價格等對評估結(jié)論的影響；8、委托人與被評估單位提供的權(quán)屬證明、財務會計信息和其他資料是評估工作的基礎(chǔ)資料，假設(shè)委托人與被評估單位提供的這些資料真實、完整、合法；9、假設(shè)無其他不可抗力因素及不可預見因素對企業(yè)造成重大不利影響。(二)特殊假設(shè)1、假設(shè)被評估單位未來將采取的會計政策和編寫此份報告時所采用的會計政策在所有重大方面基本一致；2、假設(shè)被評估單位在未來的經(jīng)營期限內(nèi)的財務結(jié)構(gòu)、資本規(guī)模未發(fā)生重大變3、假設(shè)未來收益的預測基于現(xiàn)有的管理方式和管理水平的基礎(chǔ)上，經(jīng)營范圍、方式與目前保持一致；4、本次評估假設(shè)被評估單位核心團隊未來年度持續(xù)在被評估單位任職，且不在外從事與被評估單位業(yè)務相競爭業(yè)務；5、假設(shè)被評估單位遵守法律法規(guī)經(jīng)營，其目前已獲取的相關(guān)經(jīng)營許可證的門類說明經(jīng)營許可證到期后能夠正常延續(xù)；8、本次評估假設(shè)被評估單位能夠根據(jù)經(jīng)營需要籌措到所需資金，不會因融資事宜影響企業(yè)經(jīng)營。上海申威資產(chǎn)評估有限公司地址：上海市東體育會路816號C樓電話真編：200083寧波星健資產(chǎn)管理有限公司于評估基準日審計后會計報表列示的總資產(chǎn)賬面(一)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果1、經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估，以2025年10月31日為評估基準日，在假設(shè)條件成負債評估值為人民幣7,259.53萬元，股東全部權(quán)益價值評估值為人民幣8,954.84萬元，大寫：人民幣捌仟玖佰伍拾肆萬捌仟肆佰元整。較報表所有者權(quán)益，評估增值人民幣20.44萬元，增值率0.23%。詳見下表：評估基準日：2025年10月31日金額單位：人民幣萬元12非流動資產(chǎn)34長期股權(quán)投資5其他權(quán)益工具投資67投資性房地產(chǎn)8固定資產(chǎn)9開發(fā)支出長期待攤費用資產(chǎn)總計上海申威資產(chǎn)評估有限公司地址：上海市東體育會路816號C樓電話真編：200083非流動負債負債總計凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)2、評估值增減原因分析固定資產(chǎn)評估增值人民幣20.44萬元，增值率為71.15%,增值主要原因為：企業(yè)會計對設(shè)備類固定資產(chǎn)所采用的經(jīng)濟耐用年限和評估所采用的折舊年限不一致。導致設(shè)備類固定資產(chǎn)評估增值。上述因素導致本次評估增值。(二)有關(guān)評估結(jié)論使用的其他說明在評估基準日以后的評估結(jié)論使用有效期內(nèi)，如果資產(chǎn)數(shù)量及作價標準發(fā)生變化時，應按以下原則處理：1、當資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時，應根據(jù)原評估方法對資產(chǎn)數(shù)額進行相應調(diào)整；2、當資產(chǎn)價格標準發(fā)生變化、且對資產(chǎn)評估結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時，委托人應及時聘請有資格的資產(chǎn)評估機構(gòu)重新確定評估價值；3、對評估基準日后，資產(chǎn)數(shù)量、價格標準的變化，委托人在資產(chǎn)實際作價時應給予充分考慮，進行相應調(diào)整。(五)控制權(quán)與流動性對評估對象價值的影響考慮鑒于市場資料的局限性，本次評估未考慮由于控股權(quán)和少數(shù)股權(quán)等因素產(chǎn)生的溢價或折價。本次評估未考慮流動性因素對評估價值的影響。十一、特別事項說明評估報告使用人在使用本評估報告時，應關(guān)注以下特別事項對評估結(jié)論可能產(chǎn)生的影響，并在依據(jù)本報告自行決策、實施經(jīng)濟行為時給予充分考慮：上海申威資產(chǎn)評估有限公司地址：上海市東體育會路816號C樓電話真編：200083 (一)權(quán)屬等主要資料不完整或者存在瑕疵的情形委托人與被評估單位未申報存在產(chǎn)權(quán)瑕疵事項。評估人員亦未發(fā)現(xiàn)明顯的產(chǎn)(二)評估基準日存在的法律、經(jīng)濟等未決事項委托人與被評估單位明確說明不存在法律、經(jīng)濟等未決事項。評估人員亦未(三)引用其他機構(gòu)出具評估報告結(jié)論的情況(四)重要的利用專業(yè)報告、聘請專家個人協(xié)助工作的情況(五)重大期后事項依據(jù)2025年6月26日簽訂的《寧波星健資產(chǎn)管理有限公司股東會決議》,被公司決定對被評估單位以債轉(zhuǎn)股方式同比例增資，于評估基準日后的2025年11月10日完成相應的工商變更登記，該次增資完成后被評估單位股東的出資及所占序號(人民幣萬元)占注冊資本比例(人民幣萬元)占實收資本比例額比例1(集團)股份有限公司2集團有限公司本次專項審計的審計機構(gòu)大信會計師事務所(特殊普通合伙)已對該增資事項進行了提前確認，并出具無保留意見的審計報告(文號：大信審字[2025]第4-00733號)。本次評估處理與審計口徑保持一致，亦考慮了上述增資事項的影響，上海申威資產(chǎn)評估有限公司地址：上海市東體育會路816號C樓電話真編：200083E-mail:swpg@swcocom(六)評估程序受限、資料缺失的有關(guān)情況、評估機構(gòu)采取的彌補措施及對(七)擔保及其或有負債(或有資產(chǎn))等事項的性質(zhì)、金額及與評估對象的2、形成或有負債(或有資產(chǎn))的事項至本次評估基準日2025年10月31日，總共372名客戶中仍有146名的客戶處于合同約定的可退還期限內(nèi)，按照可退還比例測算的可退還金額為人民幣88,708,577.13元(含稅),具體退還概率無法確定。本次評估未考慮上述事項對評(八)本次資產(chǎn)評估對應的經(jīng)濟行為中可能對評估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的瑕疵情形本次資產(chǎn)評估對應的經(jīng)濟行為中，評估人員未發(fā)現(xiàn)可能對評估結(jié)論產(chǎn)生重大(九)其他需要特別說明的事項產(chǎn)，需全周期產(chǎn)權(quán)自持。該項目實際由養(yǎng)老公寓部分、商業(yè)部分及養(yǎng)老社區(qū)配套部分組成，至清查核實日，養(yǎng)老公寓部分采用銷售養(yǎng)老機構(gòu)住房會籍的形式收取會員費，其實質(zhì)為銷售養(yǎng)老公寓的使用權(quán)，企業(yè)在銷售養(yǎng)老機構(gòu)住房會籍并取得上海申威資產(chǎn)評估