H:\精品資料\建筑精品網(wǎng)原稿ok（刪除公文）\建筑精品網(wǎng)5未上傳百度編制:審核:批準:日期:版本:C/1受控狀態(tài):分發(fā)號:實施:年11月10日目錄序號文件名稱文件編號頁碼1.工程技術(shù)部組織架構(gòu)及崗位職責 51.1工程技術(shù)部工作職能及組織架構(gòu)AAA·GC-01(C/1) 61.2工程技術(shù)部崗位職責AAA·GC-02(C/1) 72.工程技術(shù)部管理制度(規(guī)程) 92.1物業(yè)早期介入管理辦法AAA·GC-03(C/1) 102.2物業(yè)承接查驗管理辦法AAA·GC-04(C/1) 132.3設施設備安全管理辦法AAA·GC-05(C/1) 172.4設施設備維護管理工作計劃實施細則AAA·GC-06(C/1) 202.5房屋及設施設備維修管理辦法AAA·GC-07(C/1) 222.6設施設備分類和編碼規(guī)定AAA·GC-08(C/1) 252.7測量和監(jiān)控裝置管理規(guī)定AAA·GC-09(C/1) 272.8設備完好率、房屋完好率統(tǒng)計規(guī)則AAA·GC-10(C/1) 302.9設備檔案管理制度AAA·GC-11(C/1) 342.10公共能耗管理及考核制度AAA·GC-12(C/1) 372.11機房管理制度AAA·GC-13(C/1) 412.12設施設備專項外委管理辦法AAA·GC-14(C/1) 432.13設施設備事故處理制度AAA·GC-15(C/1) 462.14設備停用、報廢、購置管理制度AAA·GC-16(C/1) 492.15房屋及設施設備管理規(guī)范AAA·GC-17(C/1) 523. 工程技術(shù)部質(zhì)量記錄表 773.1單元房間查驗交接表AAA·GC-JL-GC04-01(C/1) 78序號文件名稱文件編號頁碼3.2戶內(nèi)工程查驗檢查表AAA·GC-JL-GC04-02(C/1) 803.3樓層公共設施查驗表AAA·GC-JL-GC04-03(C/1) 813.4設備設施接管查驗表AAA·GC-JL-GC04-04(C/1) 823.5設備設施查驗初檢表AAA·GC-JL-GC04-05(C/1) 833.6物業(yè)資料移交清單AAA·GC-JL-GC04-06(C/1) 843.7鑰匙承接查驗表AAA·GC-JL-GC04-07(C/1) 853.8設備設施移交清單AAA·GC-JL-GC04-08(C/1) 863.9鑰匙借用登記表AAA·GC-JL-GC05-01(C/1) 873.10倒閘操作票AAA·GC-JL-GC05-02(C/1) 883.11工作票AAA·GC-JL-GC05-03(C/1) 893.12水池(箱)清洗及消毒記錄表AAA·GC-JL-GC05-04(C/1) 903.13設施設備維護部月工作總結(jié)計劃AAA·GC-JL-GC06-01(C/1) 913.14設備維修記錄表AAA·GC-JL-GC07-01(C/1) 943.15維修工作登記/統(tǒng)計表AAA·GC-JL-GC07-02(C/1) 953.16系統(tǒng)設施設備維護/保養(yǎng)記錄AAA·GC-JL-GC07-03(C/1) 963.17設施設備管理檢查表AAA·GC-JL-GC07-05(C/1) 973.18設備標識卡AAA·GC-JL-GC08-01(C/1) 993.19測量器具臺賬表AAA·GC-JL-GC09-01(C/1) 1003.20測量、計量器具檢測記錄表AAA·GC-JL-GC09-02(C/1) 1013.21計量器具報廢表AAA·GC-JL-GC09-03(C/1) 1023.22檢測設備、儀器周期送檢計劃表AAA·GC-JL-GC09-04(C/1) 1033.23房屋及設備設施運行狀態(tài)報表AAA·GC-JL-GC10-01(C/1) 1043.24設備臺賬表AAA·GC-JL-GC11-01(C/1) 1053.25設施設備清單AAA·GC-JL-GC11-02(C/1) 106序號文件名稱文件編號頁碼3.26公區(qū)水、電、氣抄表記錄AAA·GC-JL-GC12-01(C/1) 1073.27公區(qū)能耗統(tǒng)計表AAA·GC-JL-GC12-02(C/1) 1083.28能耗統(tǒng)計分析圖表AAA·GC-JL-GC12-03(C/1) 1093.29機房進出人員登記表AAA·GC-JL-GC13-01(C/1) 1103.30外委設備維修監(jiān)督記錄表AAA·GC-JL-GC14-01(C/1) 1113.31設備事故報告單AAA·GC-JL-GC15-01(C/1) 1123.32設備報廢表AAA·GC-JL-GC16-01(C/1) 1133.33設備停用申請表AAA·GC-JL-GC16-02(C/1) 1143.34缺陷設備登記表AAA·GC-JL-GC16-03(C/1) 115工程技術(shù)部組織架構(gòu)及崗位職責工程技術(shù)部工作職能及組織架構(gòu)部門概述工程技術(shù)部是公司為有效監(jiān)管項目對公共部位設施設備的管理,對項目進行技術(shù)支持而成立的部門。主要負責設施設備管理標準、規(guī)范及工程體系文件的建立和完善;督促項目編制年度、月度設施設備維護保養(yǎng)計劃及計劃的實施。同時,負責公司新接項目的前期介入、設施設備管理人員的技術(shù)培訓、指導等工作。組織架構(gòu)工程技術(shù)部主任崗位職責崗位名稱:工程技術(shù)部主任部門:工程技術(shù)部組織關(guān)系:直接上級:公司副總直屬下級:工程技術(shù)員經(jīng)常性聯(lián)絡:各部門主任、各項目經(jīng)理、各項目設施設備維護部責任人職責負責公司工程技術(shù)部全面管理工作。定期組織對各項目工程設施設備管理的指導、檢查和季度、年度考核工作。組織編寫工程管理標準和工程體系文件,審核各項目工程支持性文件。負責組織公司工程技術(shù)部年度工作計劃的編制,組織審核各項目年度工作計劃、設備設施維保計劃。負責組織擬制新接項目的圖紙優(yōu)化建議、前期介入計劃,安排前期介入工程團隊的組建和培訓等工作。負責組織技術(shù)人員對各項目設備報廢的審查,對設備設施更新、改造方案進行評估,檢查查驗設備設施更新、改造的結(jié)果。負責督促各項目對各外包設備的維護保養(yǎng)及外包單位的監(jiān)督管理。定期組織檢查各項目工作計劃執(zhí)行情況和設備設施的運行、保養(yǎng)、維修情況,檢核相關(guān)的運行、維修、保養(yǎng)等工程記錄。定期組織檢查各項目設備設施完好狀態(tài)、工作手冊的執(zhí)行情況,以及節(jié)能管理等方面的工作進行總結(jié)、分析、評估和督促工作。負責檢查、督促各項目培訓計劃的落實,組織各類設施設備管理技術(shù)培訓,并負責進行培訓評估。完成領(lǐng)導交辦的其它工作。工程技術(shù)員崗位職責崗位名稱:工程技術(shù)員部門:工程技術(shù)部組織關(guān)系:直接上級:工程技術(shù)部主任經(jīng)常性聯(lián)絡:各項目設施設備維護部責任人職責協(xié)助工程技術(shù)部主任開展工作,服從部門主任工作安排。每月定期督促各項目設施設備負責人上報月度工作總結(jié)和下月工作計劃,并進行審核,對工作總結(jié)和未盡事項提出意見或建議。協(xié)助解決各項目提出的設施設備管理技術(shù)問題,指導項目按公司要求進行管理。定期到各項目進行設施設備管理方面的檢查、考核、培訓。負責對各項目能耗管理的監(jiān)督、檢查和指導。負責前期介入項目圖紙審核,提出物業(yè)管理需求和建議。完成領(lǐng)導交代的其它工作。工程技術(shù)部管理制度(規(guī)程)物業(yè)早期介入管理辦法目的為了明確公司早期介入項目的工作流程和各部門、項目部的工作職責,減少不合理設計和施工給物業(yè)后期運行管理帶來的影響,特制訂本規(guī)范。適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司新接管的在建項目。職責公司經(jīng)營部負責新接早期介入項目資料的前期收集,并向工程技術(shù)部轉(zhuǎn)交資料和項目的定位、需求等交底銜接工作。公司工程技術(shù)部主任負責早期介入工作的協(xié)調(diào)和安排,并與開發(fā)商及其項目工程部、施工單位建立聯(lián)系。規(guī)劃設計階段到項目設備設施安裝階段由公司工程部專業(yè)技術(shù)人員負責圖紙的審核和建議及工程運行維護費用估算;正式接管查驗前、項目部成立后由項目部具體實施早期介入工作。工程技術(shù)部負責項目物業(yè)辦公室、宿舍、食堂等物業(yè)用房的規(guī)劃布局,并與開發(fā)商進行協(xié)調(diào)落實。工程技術(shù)部負責協(xié)調(diào)各專業(yè)工程師或各項目專業(yè)技術(shù)骨干(土建、裝修、強電、弱電、給排水、消防、電梯、暖通)對早期介入項目各專業(yè)口的前期介入指導工作。工程技術(shù)部負責為公司相關(guān)部門和項目部提供早期介入項目的基礎(chǔ)資料,并協(xié)助相關(guān)部門和項目部制定設施設備維護人員崗位編制。由項目部負責人或設施設備維護部負責人初步擬定設備運行管理方案、接管查驗方案及后期各項管理制度、操作規(guī)程及記錄表格等管理文件。工作要點早期介入的期限一般是設計規(guī)劃階段到正式接管查驗前1個月,公司新接項目根據(jù)開發(fā)商要求視實際情況確定。早期介入工作計劃編制早期介入項目成立項目部后,由項目負責人編制早期介入工作計劃,內(nèi)容包括早期介入各階段的工作重點、培訓、人員招聘等。早期介入工作內(nèi)容在規(guī)劃設計階段向開發(fā)商提交物業(yè)對規(guī)劃設計的建議書。從物業(yè)使用和管理角度,對總平布置、行人和車輛動線、崗亭設置、垃圾中轉(zhuǎn)站、外立面、綠化保潔取水、排水設施、公共照明、設備機房、設備的選型等方面提出建議和物業(yè)需求。參與圖紙會審。收集項目圖紙、資料。熟悉項目各專業(yè)建筑圖紙、施工現(xiàn)場及周邊環(huán)境。規(guī)劃并確定物業(yè)辦公室、宿舍、食堂、值班室等物業(yè)用房。跟進施工過程,熟悉管線走向,查驗施工質(zhì)量和瑕疵,提出整改建議。早期介入的工作方法規(guī)劃設計階段了解項目地理位置和開發(fā)商對項目的規(guī)劃設計定位,以便于公司根據(jù)項目定位來制定管理標準和管理方案;熟悉項目規(guī)劃設計圖紙,從物業(yè)使用和管理角度提出優(yōu)化建議,并以工作聯(lián)系函或物業(yè)需求建議函方式提交開發(fā)商。施工階段由早期介入工程人員跟進土建、設備設施的安裝過程,熟悉管線的走向,發(fā)現(xiàn)并提出隱蔽工程、安裝工程中存在的設計和質(zhì)量缺陷;參加項目工程例會和相關(guān)的設計討論、施工會議,以書面報告或工作聯(lián)系函方式將所發(fā)現(xiàn)問題報告物業(yè)公司和開發(fā)商;收集項目相關(guān)資料。工程建議的實施及跟進工程技術(shù)部提出的書面工程建議報告或物業(yè)需求函,必須客觀和準確,并經(jīng)公司分管副總審核蓋公司印章后,以書面或郵件方式提交開發(fā)商。項目部提出的書面工程建議報告或物業(yè)需求函,必須客觀和準確,并經(jīng)公司工程技術(shù)部審核蓋項目部印章后,以書面或郵件方式提交開發(fā)商。工程技術(shù)部和項目部提交的建議報告和需求函必須存檔。工程技術(shù)部和項目部必須密切關(guān)注項目的進展,跟進所提交事項的落實和整改。組織開發(fā)商項目負責人和施工單位負責人溝通需整改事項。支持性文件無質(zhì)量記錄表格無物業(yè)承接查驗管理辦法目的規(guī)范公司對新接管項目的物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗程序、方法和標準,確保物業(yè)接管查驗工作得到有效控制。適用范圍適用于四川AAA物業(yè)管理有限公司所承接物業(yè)的查驗工作。職責項目部組建物業(yè)承接查驗小組,公司工程部負責對項目的承接查驗工作進行指導和組織培訓。項目部成立后,項目負責人應安排工程人員熟悉項目土建、安裝、給排水、供配電等系統(tǒng),并跟進設施設備的安裝過程,記錄發(fā)現(xiàn)的缺陷和瑕疵。物業(yè)公司接到發(fā)展商竣工查驗的通知后,項目經(jīng)理負責安排查驗小組分系統(tǒng)進行正式查驗。項目部負責人或設施設備維護部主管負責制定承接查驗方案和工作計劃,準備查驗所需要的工器具、圖紙資料及質(zhì)量記錄表格以及對人員的培訓等工作。查驗小組依據(jù)設計圖紙所顯示的設備設施資料和現(xiàn)狀,要求施工單位提供詳細的設備清單,按規(guī)格型號、容量及設計要求進行查驗,設備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖查驗。承接查驗的工作要點承接查驗的準備查驗小組依據(jù)項目施工的實際進展,發(fā)展商提供的查驗時間表和資料,以及項目設施設備實際狀況,根據(jù)建設部《物業(yè)承接查驗辦法》及地方和行業(yè)規(guī)范編制查驗計劃和查驗標準。如果開發(fā)商要求對住宅項目的非公共區(qū)域進行分戶查驗,經(jīng)公司領(lǐng)導同意后制定分戶查驗標準和方案。準備查驗工器具、檔案盒和相應記錄表格。深入項目施工現(xiàn)場,熟悉土建及各專業(yè)安裝現(xiàn)場狀況,與開發(fā)商項目工程部各專業(yè)負責人和施工單位負責人建立聯(lián)系。對相關(guān)人員進行相關(guān)查驗標準、方法的培訓。承接查驗的實施查驗小組依據(jù)查驗計劃、標準,按專業(yè)、系統(tǒng)進行分類,主要包括不限于供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、土建工程、裝飾工程、空調(diào)系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、送排風系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等。早期介入階段中的工程施工跟進檢查可視為前期的預查驗,在預查驗期間可重點跟進早期提出問題的整改情況。在預查驗過程中,檢查出未達到查驗標準的項目,提出書面整改建議報告開發(fā)商,由開發(fā)商督促施工單位進行整改。對在查驗中未達到查驗要求的項目,整改實施后,查驗小組進行復查、驗證,整改合格后進行正式查驗。樓宇的實物查驗,應注意:對每層房屋的水、電、土建、門窗、電器設備進行全面檢查;電梯、水泵、空調(diào)、風機、停車場系統(tǒng)等設備須進行開機運行查驗,并將檢查結(jié)果記錄在相應的查驗記錄中。設備的實物查驗,要做到符合以下幾點:圖紙設計與設備的規(guī)格、型號、數(shù)量符合。主要設備、設施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合。設備與連接整個系統(tǒng)的技術(shù)性能,應與設計要求符合,檢查結(jié)果對應不同類設備記錄在設施、設備承接查驗清單中。圖紙、資料查驗:查驗小組與開發(fā)商、施工單位在移交各專業(yè)所有圖紙及竣工資料時,必須進行詳細清點,不完整的圖紙、資料要求補齊,并在資料查驗清單上簽字確認移交資料的名稱、數(shù)量后按專業(yè)、系統(tǒng)分類存檔。承接查驗的結(jié)果設備房及所有移交物業(yè)公司的房間在移交后必須鎖好,在《鑰匙承接查驗表》上由開發(fā)商、施工單位和物業(yè)接收人簽字、蓋章,建立房間及鑰匙管理臺賬并存檔。公共配套設施、設備在正式查驗合格后,由開發(fā)商、施工單位和物業(yè)接收人簽字、蓋章,并存檔。對于查驗不合格的項目,項目部承接查驗負責人和項目部負責人不應簽字進行接管,應將不合格項整理后報告開發(fā)商督促施工單位整改。項目部應跟進不合格項的整改情況,直至整改合格后方可簽字確認正式接管。物業(yè)工程項目接管查驗依據(jù)所有的已經(jīng)發(fā)布的各專業(yè)的驗收規(guī)范和質(zhì)量標準(包括國家、行業(yè)和地方的,較為完備的規(guī)范、標準)。早期施工合同(協(xié)議)制定的標準,要求。所有的各專業(yè)施工所用的施工圖、竣工圖紙,設計變更單。所有的設備,材料等的技術(shù)說明書,安裝使用說明書和設備及其附屬設施、制品等主要材料的清單、合格證等。隱蔽工程驗收記錄和中間試驗記錄。工程質(zhì)量事故處理記錄。早期施工階段竣工驗收報表(包括政府部門和監(jiān)理公司出具的);分項、分部、單位工程質(zhì)量檢驗評定記錄。設備試壓、試運行合格報告。支持性文件《物業(yè)承接查驗辦法》(建設部建房[]165號)質(zhì)量記錄表格《單元房間查驗交接表》AAA·GC-JL-GC04-01(C/1)《戶內(nèi)工程查驗表》AAA·GC-JL-GC04-02(C/1)《樓層公共設施查驗表》AAA·GC-JL-GC04-03(C/1)《公共設備設施承接查驗表》AAA·GC-JL-GC04-04(C/1)《公共設備設施查驗初檢表》AAA·GC-JL-GC04-05(C/1)《物業(yè)資料移交清單》AAA·GC-JL-GC04-06(C/1)《鑰匙承接查驗表》AAA·GC-JL-GC04-07(C/1)《公共設備設施移交清單》AAA·GC-JL-GC04-08(C/1)設施設備安全管理辦法目的明確并規(guī)范設施設備的運行、維護、操作安全管理,保證人身及設施設備安全。適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各項目設施設備運行、維修、養(yǎng)護安全管理。職責項目部負責根據(jù)項目實際情況,制定相應設施設備的安全管理制度、操作規(guī)程,公司工程技術(shù)部負責各項目相關(guān)制度、規(guī)程等安全作業(yè)文件的審核,檢查落實情況。項目負責人、設施設備負責人負責安全管理工作的組織實施,查找并杜絕安全隱患。各班組人員按規(guī)定執(zhí)行。各項目負責人為該項目安全第一責任人,設施設備維護部負責人為設施設備安全管理的第一責任人,各系統(tǒng)設施設備的責任人為安全主要責任人。程序要點設施設備維護部全體員工必須提高安全防范意識,協(xié)同秩序維護部認真做好安全防范工作。設施設備維護部各專業(yè)工作人員,必須持證上崗,熟悉本崗位職責,掌握相關(guān)專業(yè)安全作業(yè)規(guī)程和安全技術(shù)措施。建立交接班制度,當班值班員在交接班時嚴格按照交接班制度進行交接,檢查設備的安全運行情況,發(fā)現(xiàn)隱患和故障必須處理完畢或找到解決問題的方法經(jīng)主管同意后方可交接班。建立并落實巡查制度、設備責任人制度,,巡查所轄范圍內(nèi)機房、設備設施時,必須認真負責地進行安全檢查,如發(fā)現(xiàn)有安全隱患,逐級上報,并及時采取措施排除隱患。未經(jīng)設施設備維護部主管批準,任何外來人員(包括外部門、外單位領(lǐng)導)嚴禁進入所有設備房(包括電纜井、管道井、泵房、機房、配電室、倉庫等),如有來訪者,必須辦理登記手續(xù),并有值班人員陪同監(jiān)護。建立鑰匙管理制度,所有機房、設備間的鑰匙必須有專人負責管理,工作人員配發(fā)的鑰匙必須登記,離職時須交回所配發(fā)的鑰匙;部門內(nèi)外借用鑰匙都必須登記,歸還鑰匙時須檢查確認相應的機房、設備間設備設施完好,門已鎖閉。所有機房、設備間、水箱間、倉庫、工作間等須按標準配置足夠的消防器具,消防系統(tǒng)功能完好,并在醒目位置設置警示標識,在無人時必須將門窗鎖好。室內(nèi)外電源控制箱/柜,鎖具必須完好,在醒目位置設置警示標識,箱/柜門隨時處于鎖閉狀態(tài)。屋面女兒墻、高空安全欄桿、無防護欄的窗戶、露臺、損壞的井蓋等危險區(qū)域必須設置相應的安全警示標識;有高空作業(yè)和工作的區(qū)域應設置臨時的安全警示標識。對于特殊作業(yè)(高空、電氣、起吊、鍋爐等),各專業(yè)主管須根據(jù)相關(guān)作業(yè)規(guī)程并結(jié)合具體工作特點,制定有效可行的安全防護措施,以保證人身及設備安全。各類安全用具、腳手架、高梯等必須定期進行安全性能檢驗,禁止使用不合格或存在安全隱患的的工器具,每次使用前須仔細檢查其牢固可靠性,確認安全后方可使用。供配電系統(tǒng)的管理和運行、維護操作必須建立相關(guān)的管理制度和安全操作規(guī)程,明確配電系統(tǒng)的倒閘操作流程,配電系統(tǒng)運行、維護操作時的工作流程,落實工作票制度、工作許可制度、工作監(jiān)護制度、工作間斷、工作轉(zhuǎn)移和工作終結(jié)制度,制定停電應急處理流程和預案。空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等各系統(tǒng)設施設備的運行、維護、管理都必須制定相應的管理制度和操作規(guī)程、應急處理流程和預案。按消防系統(tǒng)的管理標準,定期檢查各消防系統(tǒng)功能是否正常,并督促消防維保單位定期對消防系統(tǒng)進行維保測試。建立設備缺陷登記制度,設備存在缺陷,影響正常的運行時,應對缺陷設備進行登記,并上報主管領(lǐng)導采取措施予以盡快解決。在供配電設備、電梯、消防或其它維修等具有危險性的設備設施維修、維?，F(xiàn)場,必須設置”有人工作、禁止合閘”、”正在維修、請繞行”等相應的臨時警示標識。生活水箱間必須上鎖,水箱檢查孔須加蓋上鎖,透氣孔須加裝鋼絲網(wǎng)等保護裝置,避免小動物進入水箱內(nèi);定期清洗水箱、檢測水質(zhì)。定期進行設備操作的安全培訓,滅火器具的使用培訓、應急預案的演練培訓及消防系統(tǒng)的操作培訓等安全培訓,并留下質(zhì)量記錄。支持性文件無質(zhì)量記錄表格《鑰匙借用登記表》AAA·GC-JL-GC05-01(C/1)《倒閘操作票》AAA·GC-JL-GC05-02(C/1)《工作票》AAA·GC-JL-GC05-03(C/1)《水池(箱)清洗及消毒記錄表》AAA·GC-JL-GC05-04(C/1)設施設備維護管理工作計劃實施細則目的為了規(guī)范公司各項目設施設備的管理,督促項目部按公司要求制定設施設備的維護保養(yǎng)計劃并按計劃實施,便于公司和項目部監(jiān)督檢查設施設備維護保養(yǎng)工作的開展情況。適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各項目設施設備維護管理。職責公司工程技術(shù)部和各項目經(jīng)理負責設施設備管理各項年度工作計劃的審核和落實督導;各項目設施設備負責人依照年度工作計劃制定月度工作計劃并組織實施、總結(jié)和匯報。程序要點計劃的類別設施設備維護部年度工作計劃設施設備維護部月度工作總結(jié)和下月工作計劃計劃的編制每年12月份由項目部設施設備管理部門依據(jù)合同約定服務標準,相關(guān)設施設備養(yǎng)護規(guī)范,編制下年度設施設備管理的年度工作計劃,內(nèi)容包括設施設備的維護保養(yǎng)、改造;部門管理制度的完善;安全、計量器具的外檢;設施設備的管理培訓、技術(shù)培訓、應急預案培訓等;以及其它完善管理措施的工作內(nèi)容等。每月月末由項目部設施設備管理部門完成月度工作總結(jié),并根據(jù)年度工作計劃和具體情況擬定下月工作計劃。計劃的審核各項目部設施設備管理部門編制的年度設施設備管理工作計劃,由項目部負責人進行審核后上報公司工程技術(shù)部審核并存檔。各項目部設施設備管理部門月度工作總結(jié)和下月工作計劃在月底報告該項目負責人,并同時上報公司工程技術(shù)部審核。公司工程技術(shù)部在審核項目的年度、月度工作總結(jié)和計劃時,應當發(fā)現(xiàn)并指出該項目工作計劃中存在的不足,予以指導完善。計劃的執(zhí)行和督導各項目設施設備維護部每月按年度計劃和月度計劃開展設施設備的維護保養(yǎng)和管理等工作,項目部根據(jù)月度計劃和總結(jié)檢查監(jiān)督月度工作的完成情況,并應納入項目對部門的月度考核。公司工程技術(shù)部根據(jù)項目部上報的年度、月度工作計劃進行督促檢查,核實工作計劃的完成情況,并納入項目的季度考評。支持性文件無質(zhì)量記錄表格《設施設備維護部月工作總結(jié)月計劃》AAA·GC-JL-GC06-01(C/1)房屋及設施設備維修管理辦法目的保證公司各項目房屋共用部位及共用設施設備的完好,明確房屋及設施設備的維修管理程序。公司各項目應正確履行工作職責,減少緊急維修和設備故障,對房屋及設施設備應以計劃維修保養(yǎng)為主,事后維修為輔,盡量避免事后維修。適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各項目對房屋及設施設備的維保、維修管理。職責項目設施設備維護部負責根據(jù)項目實際情況,制定房屋及設施設備的維護保養(yǎng)、維修計劃,并負責計劃的組織實施。項目負責人督促、檢查房屋及設施設備的管理及維護保養(yǎng)工作。公司工程技術(shù)部負責檢查維保計劃及維保維修的實施情況。程序要點概念預防性維修:按事先規(guī)定的修理計劃和技術(shù)要求進行的維修活動,稱為預防性維修。事后維修:是對一些沒有列入預防維修計劃的項目,在其發(fā)生故障或性能降低到不能滿足使用要求時才能進行的修理。緊急搶修:是對意外事件引發(fā)的故障進行的緊急修理,一般是偶然發(fā)生,不具有預見性。技術(shù)改造:是指原有的設施設備損壞較大影響正常的使用功能,且設備的零配件購買困難,或者設備經(jīng)維修后已無多大使用價值,抑或設備的能耗較大,無法滿足經(jīng)濟運行要求而進行的局部技術(shù)改造或整體更換。外包維修:是指按照國家或地方、行業(yè)規(guī)定,針對專業(yè)性較強的電梯、消防、空調(diào)、安防系統(tǒng)等設施設備,委托具備相應資質(zhì)的專業(yè)公司進行的日常維護保養(yǎng)、維修、檢測等工作;以及依靠物業(yè)公司自身條件難以完成的土建、裝修、給排水、強電等其它維修、改造工作委托給具備相應資質(zhì)的公司。合同金額大于元的外包必須經(jīng)公司合同評審流程進行。預防性維護保養(yǎng)所有房屋及共用設施設備必須根據(jù)房屋及設施設備管理工作指引、項目管理制度及相關(guān)規(guī)程,進行定期檢修及保養(yǎng),并制訂相應年度、季度、月度保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)項目。維保計劃包括由項目工程人員實施的工作和技術(shù)改造、外包維修等工作。相關(guān)工程人員必須認真執(zhí)行保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目,以便盡可能延長房屋及設施設備正常使用的壽命,并減少緊急維修的機會。保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實,須由設施設備維護部建立設備維修檔案,以便分析故障原因,確定責任。各系統(tǒng)的維護保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目由相關(guān)負責人制訂,并提交項目設施設備維護部負責人統(tǒng)籌、審閱后上報公司工程技術(shù)部備案。項目設施設備維護部負責人負責維護保養(yǎng)計劃的執(zhí)行和督導,須提前備好材料,做好工作安排,維保結(jié)束后及時填寫質(zhì)量記錄。進行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時,如對業(yè)戶使用產(chǎn)生影響,必須提前5天通知客戶服務部,由客戶服務部發(fā)出通告,確定檢修起止日期及時間(須盡可能減少對業(yè)戶的影響范圍),以便使受影響的業(yè)戶做好充分準備。事后維修和緊急維修設備發(fā)生故障或性能降低到不能滿足使用要求時,或者設施損壞較大,必須進行維修時,項目設施設備維護部應盡快制定維修方案,確定維修費用和時間,落實維修所需要的材料,以最短的時間進行維修處理。必須進行緊急維修時,須立即通知設施設備維護部負責人,安排有關(guān)人員立即赴現(xiàn)場檢查情況,并按實際情況進行處理。如因緊急維修對業(yè)戶產(chǎn)生影響時,須立即通知項目項目負責人,并由客戶服務部向受影響的業(yè)戶發(fā)出緊急通告,同時,需考慮盡量減少影響范圍。如發(fā)生故障的設備在保修期內(nèi),應做出適當?shù)膽碧幚?以盡量減少對業(yè)戶的影響,并立即通知有關(guān)供應商的保修負責人;如發(fā)生故障的設備需要物業(yè)公司自己維修,須按公司相關(guān)制度盡快購買所需材料進行維修處理。緊急維修結(jié)束后,須填寫維修記錄及更換零配件記錄,并以書面形式將故障原因、處理方法、更換零配件的名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、事故發(fā)生時間、恢復正常時間等向部門主管報告。支持性文件無質(zhì)量記錄表格《設備維修記錄表》AAA·GC-JL-GC07-01(C/1)《維修工作登記/統(tǒng)計表》AAA·GC-JL-GC07-02(C/1)《系統(tǒng)設施設備維護/保養(yǎng)記錄》AAA·GC-JL-GC07-03(C/1)《設施設備管理檢查表》AAA·GC-JL-GC07-05(C/1)《業(yè)戶報事處理單》AAA·WXWY-JL-KF07-03(C/1)設施設備分類和編碼規(guī)定目的為了規(guī)范公司所管項目設施設備的分類和編碼,便于對設施設備日常的維修、保養(yǎng)和管理。適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各項目設施設備的管理。職責項目設施設備負責人按本規(guī)定對設施設備進行統(tǒng)一編號,建立設施設備臺賬,并在相應設施設備上設置標示卡;項目經(jīng)理負責監(jiān)督檢查。程序要點編號規(guī)則×—×—×(001、002、………開始)設備設施序號設備設施類別編號項目代碼設備類別代碼DYG低壓配電柜FJ風機GL鍋爐DJ對講系統(tǒng)KZ電氣控制柜DT電梯B水泵BYQ變壓器KT空調(diào)GYG高壓配電柜FDJ發(fā)電機XF消防設備AF安防設備LY樓宇自控設備設施類別代碼CP草坪燈TY庭院燈TS特色燈柱SS射樹燈DM地埋燈SX水下燈HT花臺燈S射燈YS延時B壁燈QB蹺板T筒燈D吊燈XD吸頂MHQ滅火器XHS消火栓GC樓宇外立面光彩照明支持性文件無質(zhì)量記錄表格《設備設施標識卡》AAA·GC-JL-GC08-01(C/1)測量和監(jiān)控裝置管理規(guī)定目的測量和監(jiān)控裝置是物業(yè)公司為客戶、業(yè)主優(yōu)質(zhì)服務的一項重要基礎(chǔ)設施。為保障測量和監(jiān)控裝置的正確性及準確性,發(fā)揮其有效作用,特制定本管理規(guī)定。適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各在管項目對測量和監(jiān)控裝置的管理。職責各項目設施設備維護部負責人負責測量和監(jiān)控裝置臺賬的建立,制定檢測計劃,并負責日常管理和檢測的實施。管理要點凡本公司所管理項目內(nèi)的公共設備設施的計量儀表、檢測儀器、儀表,以及維養(yǎng)工作所使用的儀器、儀表及測量工具均屬定期檢測的范圍。主要包括:設備設施附屬的電能表、電壓表、電流表、功率因素表、壓力表、水溫計/表、流量表、煤氣表、水表、水溫控制器等儀表;項目配備的萬用表、鉗形電流表、兆歐表、紅外測溫儀、紅外測距儀、米尺、卡尺等工器具和絕緣靴、絕緣手套、高壓驗電筆等絕緣器具。各項目必須分類建立測量和監(jiān)控裝置臺賬,根據(jù)國家及行業(yè)有關(guān)的規(guī)定和檢測規(guī)范,對屬強制性檢驗的儀器儀表、測量工具應制定送檢計劃,按期送有關(guān)部門進行檢定。對一般指示性儀表可自行進行檢定。對在用的儀器、儀表、測量工具實行定期檢驗制度,自行抽檢時可采用較高一級精度且檢定合格的儀器、儀表與抽檢樣品進行比較,發(fā)現(xiàn)有問題的應及時檢修并重新送有關(guān)部門檢定。新購置的儀器儀表和測量工具應進行首次檢定才可用于管理現(xiàn)場,凡未經(jīng)檢定或檢定不合格的儀器、儀表、測量工具不準用于管理現(xiàn)場。工作人員發(fā)現(xiàn)管理和使用的儀器、儀表、測量工具不準或損壞時應及時報告主管,以便安排進行檢定和更換,在未作出合格的鑒定意見前不得再用于管理現(xiàn)場。各項目在日常管理中必須確保各水、電、氣表鉛封完整,如有異常須立即處理或報告相關(guān)單位。測量和監(jiān)控裝置是項目管理的一個重要部分,未經(jīng)許可,任何人均不得擅自改變或調(diào)整參數(shù)。由能源公司抄錄的水、電、氣等計量表由相關(guān)的自來水公司、電業(yè)公司、燃氣公司自行負責檢測和校驗,各項目負責日常的管理和檢查,并按月、年分析比較能耗,發(fā)現(xiàn)異常及時與相關(guān)單位聯(lián)系解決。電能表、電壓表、電流表等供配電系統(tǒng)內(nèi)部計量表由運行電工負責巡查和抄錄數(shù)據(jù),每月應比較分析數(shù)據(jù);對于重要客戶或設備的計量電能表,如發(fā)現(xiàn)異常須立即進行檢查核對或更換,如客戶有異議再送相關(guān)專業(yè)檢定部門檢定。供配電系統(tǒng)使用的絕緣手套、絕緣靴、高壓驗電筆等有強檢要求的專用工器具,由相關(guān)責任人在其規(guī)定的有效期限前2個月上報班長,由主管統(tǒng)一組織送相關(guān)專業(yè)單位檢定。壓力表、流量計、水表由給排水員工負責日常巡查和運行管理,每月應比較分析數(shù)據(jù);對于空調(diào)、高壓鍋爐等有強檢要求的設備的主要壓力表和計量表,由相關(guān)責任人在其規(guī)定的有效期限前2個月上報班長,由主管統(tǒng)一組織送相關(guān)專業(yè)單位檢定。在使用過程中,如對測量和監(jiān)控裝置的正確性有疑問,可立即向班長、主管反映。各項目應指定專人負責監(jiān)測裝置的日常使用維護,發(fā)現(xiàn)未經(jīng)檢定合格或已過檢定周期、失效、損壞的監(jiān)測裝置應及時送相關(guān)法定檢定機構(gòu)進行維修、檢定、校準或更換。各使用部門應妥善保存各監(jiān)測儀器儀表的檢測報告,在相應儀表、儀器和器具上張貼檢定合格標識。測量和監(jiān)控裝置檢定周期(見下表)序號器具名稱使用場所檢定周期備注1電能表內(nèi)部計量一年一次自檢(客戶有異議時外檢)2電壓表內(nèi)部計量一年一次自檢3電流表內(nèi)部計量一年一次自檢4功率因素表內(nèi)部計量一年一次自檢5壓力表鍋爐、空調(diào)等重要設備一年一次外檢消防、生活水泵等設備一年一次自檢6水表內(nèi)部計量一年一次自檢7流量表內(nèi)部計量一年一次自檢(客戶有異議時外檢)8水溫計/表內(nèi)部計量一年一次自檢9米尺檢測工具一年一次自檢10卡尺檢測工具一年一次外檢11萬用表檢測工具一年一次外檢(主要用表)12兆歐表檢測工具一年一次外檢13數(shù)字鉗形表檢測工具一年一次外檢14高壓驗電筆檢測工具一年二次外檢15絕緣手套絕緣用具一年二次外檢16絕緣靴絕緣用具一年二次外檢17絕緣棒絕緣用具一年二次外檢支持性文件《物業(yè)服務監(jiān)視和測量控制程序》WX.CX-824質(zhì)量記錄表格《測量器具臺賬表》AAA·GC-JL-GC09-01(C/1)《測量、計量器具檢測記錄表》AAA·GC-JL-GC09-02(C/1)《計量器具報廢表》AAA·GC-JL-GC09-03(C/1)《檢測設備、儀器周期送檢計劃表》AAA·GC-JL-GC09-04(C/1)設備完好率、房屋完好率統(tǒng)計規(guī)則目的為了督導各項目不斷提升房屋及附屬設施設備的管理、維護水平,特制定本規(guī)則。適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各在管項目對設備設施及房屋的管理。職責項目設施設備維護部負責對設施設備完好率統(tǒng)計和房屋完好率進行統(tǒng)計評定。程序要點一般管理原則各項目設施設備維護部每月對設備完好率統(tǒng)計1次,每6個月對房屋本體及附屬設施完好率統(tǒng)計一次,完好率不得低于物業(yè)服務合同約定的比例。項目所有員工均有責任將房屋和設備的狀態(tài)、缺陷向設施設備維護部門報告。計算設備和房屋完好程度以百分制表示,全部完好的房屋為100分。房屋評分以一個獨立建筑為一個評分單位,可查一個評分單位,也可查幾個評分單位;在進行評分時,一般以單個建筑區(qū)劃整體為評分單位。設備評分以系統(tǒng)為單位,并按照《設備運行狀態(tài)月報表》上設備每項所占比例進行統(tǒng)計,然后每項結(jié)果相加等于總設備完好率。統(tǒng)計方法設備完好率計算公式:每項設備完好率＝每項完好設備臺數(shù)/每項設備總臺數(shù)X100%(設備能夠正常運行即判定為完好設備)。房屋完好率計算公式:A完好率×A評分單位面積+B完好率×B評分單位面積×100%A評分單位面積+B評分單位面積房屋檢查評分(每一個評分單位的房屋按得分多少分成下列四等):81分-100分為完好房屋;61分-80分為基本完好房屋;41分-60分為一般損壞房屋;0分-40分為嚴重損壞房屋。設備房屋評分細則:序號評分標準分值評分細則一承重結(jié)構(gòu)18二三外飾面16(16)四18(一)門窗(10)(二)油漆(8)五樓內(nèi)飾面10(10)1、稍有起殼,裂縫,但不脫落,扣2-3分。2、少量面磚、地磚起殼,裂縫、粉刷層脫落等,扣4-6分。3、較大面積面磚,地磚起殼,脫落,殘缺,扣7-9分。六水、電、衛(wèi)18支持性文件無質(zhì)量記錄表格《房屋及設備設施運行狀態(tài)報表》AAA·GC-JL-GC10-01(C/1)設備檔案管理制度目的規(guī)范公司各項目設施設備檔案管理。適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各項目設施設備維護部對設備檔案的管理。職責項目設施設備維護部負責制度的組織與實施。公司工程技術(shù)部和品質(zhì)部負責項目對設備檔案管理情況的監(jiān)督與指導。管理要點設備檔案的類型及保存期限設備檔案按存儲介質(zhì)的不同分為紙質(zhì)和電子版本,同時具有紙質(zhì)和電子版本的檔案如工程圖紙、合同、協(xié)議等檔案,在建立紙質(zhì)檔案的同時,項目和設施設備維護部都應建立電子臺賬。工程檔案:包括:物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料(項目開發(fā)批準報告;規(guī)劃許可證;投資許可證;土地使用合同;建設工程開工許可證;用地紅線圖等);綜合竣工查驗資料(竣工圖:包括總平面布置圖、總豎向布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣等設備及附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖;建設工程竣工查驗證書;建設消防查驗合格證;公共配套設施綜合查驗合格書;供水合同;供電協(xié)議書、許可證;供氣協(xié)議書、許可證;有線電視合格證;通信設施合格證;電梯合格證等);施工設計資料(地質(zhì)報告書;全套設計圖紙;圖紙會審記錄;設計變更通知單;工程預決算報告書;重要的施工會議紀要;隱蔽工程查驗記錄;沉降觀測記錄;其它可能會影響將來管理的原始記錄等);其它應保存的工程資料。保存期限為”永久”。設備檔案:包括設備設施臺賬;設備出廠合格證;設備使用說明書;設備安裝、調(diào)試報告;保修卡、保修協(xié)議等。保存期限為”永久”。合同、協(xié)議檔案:包括設備設施購買合同、設備維保合同、土建裝飾、裝修合同、設備更換改造合同等合同、協(xié)議。保存期限為”長期”。維修保養(yǎng)檔案:設備大修、更新改造記錄,設備日常維修、維護、保養(yǎng)記錄;保存期限為”長期”。運行檔案:包括設備運行記錄,各種巡查記錄以及其它應保存的運行記錄,存期限為”2年”。設施設備外委管理檔案:……保存期限為”長期”。公文檔案:包括設施設備維護部對內(nèi)、對外發(fā)出及收取的工作函件、文件等。保存期限為”長期”。部門質(zhì)量管理體系檔案:包括部門制定的管理制度、作業(yè)指導書、操作規(guī)程以及其它支持性文件資料等文件。保存期限為”長期”,如有管理體系版本的更新,舊版本按照公司《檔案管理規(guī)定》的流程進行銷毀。其它管理檔案:包括部門培訓記錄,考核記錄,獎懲記錄,設施設備年度、月度工作計劃、總結(jié);能耗記錄分析;鑰匙領(lǐng)用記錄;機房進出記錄;工器具清單等。保存期限為”2年”。設備檔案建立項目設施設備維護部在接管物業(yè)后應將管轄范圍內(nèi)主要設備設施建立機電設備臺帳;設備臺帳應保持與設備現(xiàn)行狀態(tài)一致,應將諸如設備封存、停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報廢或更換零部件及大中修情況及時分別在設備臺帳上予以登錄。接管的工程檔案應按專業(yè)進行分類,建立工程檔案總目錄,每盒檔案內(nèi)建立該盒資料分目錄。涉及工程的合同、協(xié)議檔案一般由項目統(tǒng)一保管,部門可保管復印件,應建立合同、協(xié)議總目錄,每盒檔案建立分目錄。運行檔案原則上每月歸集一次,將當月所有運行、維護、維修、保養(yǎng)等記錄按專業(yè)或系統(tǒng)進行分類保存,每盒檔案建立分目錄。公文檔案應單獨建立檔案盒,按收發(fā)文的時間先后順序建立目錄。部門質(zhì)量管理體系文件應單獨建立檔案盒,每盒檔案建立分目錄。其它管理檔案按項目或名稱的差異分別存放,每盒檔案建立分目錄。檔案盒冊封的樣式按照公司品質(zhì)部統(tǒng)一下發(fā)的格式制作。設備檔案管理設備檔案可由設施設備維護部或者項目指定專人負責。檔案必須保存在安全的場所,做好防火、防盜、防潮、防蟲鼠、放損壞、防變形工作,檔案室內(nèi)必須設置滅火器。檔案室必須隨時關(guān)閉,檔案室和檔案柜的鑰匙由專人保管。工作人員借閱檔案時,須填寫《文件/記錄借閱登記表》,交還時注銷。借閱人不得轉(zhuǎn)借、涂改、增刪、污損資料,到期后應及時歸還。支持性文件《檔案管理規(guī)定》AAA﹒ZH-14(C/1)質(zhì)量記錄表格《設備臺賬表》AAA·GC-JL-GC11-01(C/1)《設施設備清單》AAA·GC-JL-GC11-02(C/1)《檔案目錄表》AAA﹒ZH—JL—ZH13—02(C/1)《文件/記錄借閱登記表》AAA﹒ZH—JL—ZH13—03(C/1)《文件更改申請表》AAA﹒ZH—JL—ZH13—04(C/1)《文件復制申請表》AAA﹒ZH—JL—ZH13—05(C/1)《文件/記錄銷毀登記表》AAA﹒ZH—JL—ZH13—06(C/1)《冊封條模板》AAA﹒ZH—JL—ZH13—09(C/1)《各部門存檔資料明細表》AAA﹒ZH—JL—ZH13—10(C/1)公共能耗管理及考核制度目的科學規(guī)范公司各項目的能耗管理,加強項目的能耗控制,降低能耗成本,提高公司經(jīng)濟效益。適用范圍適用于四川AAA物業(yè)管理有限公司總部對各項目公共能耗的監(jiān)管及項目對公共能耗的管理。職責公司各項目設施設備負責人應根據(jù)本項目的實際情況,制定年度節(jié)能降耗目標、節(jié)能降耗的管理方案,明確各系統(tǒng)設施設備節(jié)能運行的管控方法。公司工程技術(shù)部、各項目負責人負責公共能耗管理的監(jiān)督、檢查和考核。管理要點管理的一般性原則所有能耗控制管理措施以不降低服務品質(zhì),不影響客戶/業(yè)主正常工作、生活,不侵害客戶/業(yè)主正當權(quán)益為前提。做好節(jié)能降耗的宣傳工作,使每一名員工都能明白節(jié)能的重要性并自覺參與節(jié)能降耗工作;任何員工發(fā)現(xiàn)有不合理的浪費能源現(xiàn)象,均應制止并向項目領(lǐng)導匯報。鼓勵員工提出對節(jié)能降耗管理有益的建議,對于采納后效果顯著的建議,項目和公司應根據(jù)情況予以獎勵。各項目所有公共能耗表均應建立能耗臺賬,每月統(tǒng)計當月實際能耗用量;每日定時抄錄水電氣總表,并進行比較分析,關(guān)注水、電、氣計量有無異常;每月定時抄錄、統(tǒng)計地下車庫照明、電梯、總平照明、水泵等耗能較大的系統(tǒng)計量表并詳細進行匯總分析,包括總、分表之間的計量差異、線路損耗是否在合理范圍內(nèi),及時查找異常原因。各項目每月定期上報水電氣的公共能耗總用量,公司工程技術(shù)部要建立各項目能耗檔案,跟蹤項目的能耗情況,發(fā)現(xiàn)異常及時跟進處理。積極組織推廣、應用節(jié)能新技術(shù)、新工藝、新設備、新材料,總結(jié)交流節(jié)能技術(shù)和經(jīng)驗;對于能耗較大的設施設備,應采取有效措施進行整改。項目應定期檢測能源計量器具,保證各種計量器具的準確完好。結(jié)合設備責任人制度,將節(jié)能降耗管理落實到具體責任人。節(jié)電部分的管理應根據(jù)地下室、總平路燈、光彩、通道等照明區(qū)域要求的不同,分別制定照度標準和開關(guān)時間,并根據(jù)天氣和環(huán)境的變化適時調(diào)整開關(guān)時間。新接管的項目,在滿足基本照度和業(yè)主/客戶要求的情況下,盡量減少燈具的數(shù)量,采用節(jié)能燈具(有條件的項目可采用LED等高效節(jié)能光源)。樓梯間和通道照明開關(guān)盡量采用聲光控開關(guān)或紅外感應開關(guān),如果未能采用聲光控開關(guān)或紅外感應開關(guān),應設置相應的節(jié)約用電的提示標識,加強巡視,及時關(guān)閉不必要的照明。辦公室電腦、打印機、傳真機、復印機、空調(diào)、照明等用電器具,下班后應及時關(guān)閉電源。無人值守的設備機房、設備間等房間應隨時關(guān)閉照明開關(guān),有人值守的機房日常開啟值班區(qū)域照明,巡視時開啟機房內(nèi)照明,巡視完畢后及時關(guān)閉。合理安排電梯運行時間,夜間和周末應根據(jù)實際情況調(diào)整電梯運行數(shù)量。在負荷不超過額定值的情況下,盡量減少變壓器的投用數(shù)量,輪換啟用兩臺變壓器中的一臺;保持電容補償柜隨時處于最佳工作狀態(tài),以降低電能損耗。根據(jù)天氣情況決定空調(diào)的開啟或關(guān)閉,夏天室外溫度在30℃以上開啟,冬天根據(jù)室外氣溫靈活掌控;夏季溫度設定在26℃以上,冬季設定在20℃以下;開啟空調(diào)時須關(guān)閉門窗,避免損耗。合理安排送排風機、景觀水泵等其它動力設備的運行時間。按計劃實施設備的維保,保證設備正常、經(jīng)濟的運行方式。節(jié)水部分的管理各項目每月用水量原則上不能超過自來水公司分配的用水指標,超過指標時應及時與自來水公司溝通調(diào)整,并采取措施控制用水量。合理安排保潔、綠化用水,避免在雨后澆灌植物或減少澆灌水量。水泵、水箱/池、給水管路、閘閥、水嘴無損壞,無跑冒滴漏現(xiàn)象。衛(wèi)生間等公共區(qū)域采用節(jié)水型龍頭、水箱,設置節(jié)約用水的提示標識。合理調(diào)整噴泉出水壓力和出水量;景觀水池可種植能夠改進水質(zhì)的旱傘草、睡蓮、香蒲、荷花、鳶尾、野慈姑、金魚草水生植物,盡量減少水池的清洗、換水頻次,避免不必要的水資源浪費。生活水箱/池和消防水箱/池在清洗前嚴禁將水直接排放,必須將原箱/池內(nèi)水加以利用。給水管發(fā)生爆管、滲漏現(xiàn)象時,設施設備維護部應立即關(guān)閉相關(guān)閘閥,組織力量在最短時間內(nèi)完成維修,并確定具體損失費用。節(jié)氣部分的管理使用燃氣的項目,應建立燃氣使用管理制度,明確燃氣的安全、節(jié)能管理。使用燃氣后,除應關(guān)閉用氣設施開關(guān)外,須及時關(guān)閉燃氣管道上的閘閥。燃氣灶火量應適中,避免燃氣開的過大造成浪費和危險。應定期檢查用氣設施和管道,避免燃氣泄漏。能耗管理的考核負有公共能耗管理責任的公司各項目,在制定的年度預算中,必須根據(jù)上一年度實際產(chǎn)生的水電氣公共能耗以及項目的實際情況,設定本年度公共能耗的計劃用量指標,上報公司審核后將在年終就本年度實際產(chǎn)生的公共能耗和計劃用量指標進行對比考核,考核結(jié)果與項目的年度考核掛鉤。項目應將公共能耗的年度管理指標,下發(fā)到設施設備維護部,部門應將年度指標分解到月,并做好每月的能耗統(tǒng)計分析工作,及時查找超出計劃指標的原因,提出應對方法。公司對負有公共能耗管理責任的各項目的日常檢查、考核工作,包括各系統(tǒng)設施設備的節(jié)能運行方案及實施情況;每月所有公共能耗的統(tǒng)計及分析;每月及時上報公司公共能耗實際用量;各種節(jié)約用電、用水、用氣的標識是否齊全、有效;節(jié)能挖潛的工作是否有效等。支持性文件無質(zhì)量記錄表格《公區(qū)水、電、氣抄表記錄》AAA·GC-JL-GC12-01(C/1)《公共能耗實際用量統(tǒng)計表》AAA·GC-JL-GC12-02(C/1)《能耗統(tǒng)計分析圖表》AAA·GC-JL-GC12-03(C/1)機房管理制度目的設備機房的管理是物業(yè)服務的一項重要工作,為了規(guī)范公司各項目設備機房的管理標準,明確項目的管理職責,特制定本制度。適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各在管項目對各類機房的管理。職責項目設施設備維護部應建立主要機房的管理制度,明確設備機房、管井的管理標準。管理要點機房包括:強電井、給排水管井、生活水泵房、水箱間、消防水泵房、空調(diào)機房、冷熱交換機房、新風機房、弱電井、電梯機房、消防監(jiān)控室、發(fā)電機房等。機房是物業(yè)各系統(tǒng)安全穩(wěn)定運行的關(guān)鍵部位,未經(jīng)設施設備維護部主管或上級同意,非工作人員不得入內(nèi)。如有違者,值班人員必須立即制止,如有來訪者,必須進行登記。主要設備機房如高低壓配電房、發(fā)電機房、電梯機房、生活水泵房和消防水泵房、空調(diào)機房必須建立相應的機房管理制度,并懸掛上墻,明確機房的管理要求和標準。主要設備機房如高低壓配電房、發(fā)電機房、電梯機房、生活水泵房和消防水泵房、空調(diào)機房必須設置《機房進出人員登記表》,除機房值班人員和責任人外,項目部門內(nèi)、外其它員工和所有外來人員都必須登記。機房不得堆放雜物,嚴禁煙火,地面及設備外表應清潔無塵,各項目應根據(jù)服務標準規(guī)定清潔機房的頻次,原則上電梯機房、水泵房、配電房、發(fā)電機房、空調(diào)機房每周不低于1次,其它設備間、井道每月最低不少于1次。有人值守的空調(diào)機房、配電房等主要機房,須建立值班記錄。保持機房通風、照明、消防器材、設備標識標志的完好齊全,保證應急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。做好機房的防水、防潮、堵塞漏洞等工作,主要設備機房如高低壓配電房、發(fā)電機房、電梯機房、生活水泵房和消防水泵房、空調(diào)機房設置擋鼠板,嚴防蛇、鼠等小動物進入設備房內(nèi)。機房鑰匙由專人負責,不得自行配制備用,離開時須及時關(guān)門或上鎖。支持性文件《設施設備安全管理辦法》WXCD/XG-GC-05(C/1)質(zhì)量記錄表格《機房進出人員登記表》AAA·GC-JL-GC13-01(C/1)設施設備專項外委管理辦法目的規(guī)范設施設備的外委及其它工程外委的管理。適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各項目設施設備維護維修、更新改造、檢測及其它工程維修的外委管理。職責項目根據(jù)設施設備的狀況和設施設備維護員的技術(shù)力量配置,判定所管轄設備設施的維修保養(yǎng)、更新改造、檢測和其它工程維護維修是否需要委托專業(yè)單位。項目設施設備維護部負責對外委單位的管理。公司工程技術(shù)部負責對上報的外委項目或產(chǎn)品提供技術(shù)標準和要求,或?qū)ο嚓P(guān)技術(shù)要求和標準進行審核完善;協(xié)助公司經(jīng)營拓展部與外委單位或產(chǎn)品供應商進行談判。要點外委范圍技術(shù)含量高、專業(yè)度高、復雜程度高的設備:如電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等。依靠物業(yè)公司自身配置難以完成的維護、維修、整改項目:如化糞池清掏、更換損壞的幕墻玻璃、土建施工、裝飾裝修等。按照國家和行業(yè)相關(guān)規(guī)定,必須委托專業(yè)公司進行的工作:如二次供水水箱的清洗及水質(zhì)的檢測、強電設備的實驗性檢測、監(jiān)視與計量器具的檢測、避雷設施的檢測等。外委分類設備維保類按照國家和行業(yè)的相關(guān)要求,電梯和消防系統(tǒng)必須委托具有相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)公司進行維護、維修、保養(yǎng)和檢測;對于視頻監(jiān)控系統(tǒng)、報警系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)等專業(yè)化程度較高的設備,項目能夠根據(jù)實際情況確定是否需要委托相應專業(yè)單位進行維保。維保項目在對外招標時,項目應制定相應的技術(shù)要求和標準,電梯和消防應包含維保單位在維保期內(nèi)負責經(jīng)過政府主管部門的年度檢測。各項目應首先從公司合格供應商中選擇相應的合作單位,并滿足不低于3家單位進行評審;如低于3家單位,項目應向公司工程技術(shù)部推薦具有專業(yè)資質(zhì)的專業(yè)維保公司以供選擇。公司工程技術(shù)部協(xié)助經(jīng)營部與投標單位進行談判,確定合同條款。公司與新的維保單位簽訂合同后,項目設施設備維護部應根據(jù)合同要求對維保單位督促檢查,按周、月、季度、年度要求維保單位定期進行檢查、保養(yǎng),出具維保記錄、檢測報告,設施設備維護部每月填寫《供應商考核表》,考核評價維保單位的工作情況并做好各項記錄、報告的存檔工作;《供應商考核表》應作為支付合同款項的依據(jù)。設備設施改造、土建裝修、裝飾類對于依靠物業(yè)公司自身配置難以完成的設備設施改造、化糞池清掏、幕墻玻璃更換、土建施工、裝飾裝修等項目,各項目能夠根據(jù)實際情況委托專業(yè)公司完成。項目應制定相關(guān)外委項目的技術(shù)要求和標準,對于合同金額大于元的設備設施改造、土建施工、裝飾裝修等項目,應挑選不少于3家專業(yè)公司參與投標,并由公司相關(guān)部門進行評審。外委合同簽訂后,項目負責合同實施的過程管理和完工后的初步驗收檢查。工程完工后,由公司經(jīng)營拓展部組織公司品質(zhì)監(jiān)察部、綜合管理部、工程技術(shù)部、財務資產(chǎn)部、項目負責人及工程施工單位、產(chǎn)品供應商進行驗收,并填寫《工程/產(chǎn)品完工驗收表》。檢測、校驗類對于監(jiān)視與計量器具的檢測、避雷設施的檢測等屬于檢測、校驗范圍的外委,由項目制定檢測計劃,按計劃以專題報告形式報公司審核后委托相關(guān)單位檢測、校驗。對于強電設備的檢測,須委托電業(yè)局認可的具備專業(yè)資質(zhì)的單位進行。由項目或工程技術(shù)部選定專業(yè)公司后,協(xié)助公司經(jīng)營部簽訂檢測維保合同。監(jiān)視與測量器具的檢測、避雷設施的檢測、強電設備的檢測都必須由檢測單位出具檢測報告,項目應做好檢測報告的存檔管理工作。支持性文件《供應商管理辦法》AAA﹒JY-10(C/1)質(zhì)量記錄表格《外委設備維修監(jiān)督記錄表》AAA·GC-JL-GC14-01(C/1)《供應商考核表》AAA﹒JY-JL-JY10-05(C/1)《工程/產(chǎn)品完工驗收表》AAA﹒JY-JL-JY10-06(C/1)設施設備事故處理制度目的減少設備事故、故障停機時間,降低設備事故、故障造成的損失,并能及時從事故中總結(jié)經(jīng)驗、吸取教訓,有力保障物業(yè)設備的正常運轉(zhuǎn)。適用范圍適用于四川AAA物業(yè)管理有限公司各項目設備事故的管理。工作職責項目設施設備維護員負責事故后的及時處理、搶險和報告。項目設施設備主管負責指揮、安排對設備事故或故障的搶修、調(diào)查處理、原因分析總結(jié)及報告。項目經(jīng)理負責設備事故后的協(xié)調(diào)、組織調(diào)查等善后工作。要點設備事故定義:凡正式投入使用的設備,在使用中不論何種原因造成的零件、構(gòu)件損壞使設備運行突然中斷者,稱為設備事故。下列情況不列為設備事故:設備的計劃檢修、檢查。設備因技術(shù)狀況不好而安排的臨時檢修。在使用過程中設備的安全保護裝置正常動作,安全件損壞而造成其它設備損壞者。不可抗拒的自然災害造成設備損壞。事故報告設施設備維護員發(fā)現(xiàn)設備異常或故障后,應第一時間采取緊急措施予以處理,并立即報告上級領(lǐng)導。對于設備損害較小,損失金額在500元以下,且未造成人員傷害的一般設備事故,由設施設備維護部報告項目負責人后處理。對于設備損失金額在500元以上,造成系統(tǒng)無法正常運行的設備事故,屬于重大設備事故,必須立即上報公司工程技術(shù)部和分管副總等相關(guān)領(lǐng)導。對于設備損失金額在500元以上,造成系統(tǒng)無法正常運行,且造成人員較大傷害的的設備事故,屬于重大設備人身傷害事故,必須立即上報公司工程技術(shù)部和分管副總等相關(guān)領(lǐng)導。由于設備事故造成人員重大傷害甚至死亡的事故,屬于特大設備人身傷害事故,必須立即上報公司公司工程技術(shù)部、分管副總和總經(jīng)理,同時通知相關(guān)部門領(lǐng)導和項目屬地警方。項目發(fā)生設備事故后隱瞞或不按實上報事故的,公司應追究相關(guān)負責人的責任。事故搶修設備發(fā)生事故或故障后,要迅速組織搶修,同時啟用備用設備或應急方案,盡快恢復設備的使用和系統(tǒng)的正常運行。一般事故和故障由班組組織搶修,重大設備事故由部門組織搶修,并上報上級主管。需緊急使用維修資金的,應立即啟動《維修資金緊急使用預案》。參加搶修的員工必須服從統(tǒng)一指揮,對由于搶修不力而使事故進一步擴大的責任人應視同事故責任人一并處理。事故分析:對事故進行分析是事故管理的重要組成部分,能夠查找事故原因,尋找管理漏洞,避免以后出現(xiàn)類似問題。事故發(fā)生后,必須保護現(xiàn)場,立即報告設施設備負責人和項目負責人。在組織搶修的同時,首先要進行事故調(diào)查。對事故現(xiàn)場進行拍照取證,調(diào)查設備損壞情況,取得有關(guān)數(shù)據(jù),需要保留的損壞件必須保留,直到事故處理后方可處理。事故情況調(diào)查清楚后共同確定維修方案,組織力量搶修。事后對出現(xiàn)設備事故的原因進行專題分析、總結(jié),找出設備管理的薄弱環(huán)節(jié),采取預防措施,防止事故重演,并將事故報告及處理情況上報公司工程技術(shù)部和分管副總,同時進行維修資金的結(jié)算工作。支持性文件《設施設備維護安全管理辦法》AAA·GC-05(C/1)質(zhì)量記錄表格《設備事故報告單》AAA·GC-JL-GC15-01(C/1)設備停用、報廢、購置管理制度目的規(guī)范公司各物業(yè)服務中心設備購置、報廢的管理。適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各項目對設備的管理。職責物業(yè)服務中心設施設備維護部負責設備的停用、購置、報廢的申請。公司工程技術(shù)部負責對項目提出的設備停用、報廢申請進行核查,并確定是否需要重新購置。要點設備的停用和封存項目如果存在多余的設備、或者功能已不能滿足提供服務需要的設備,應予停用或封存。設施設備負責人應填寫設備停用、封存或處理的報告,經(jīng)物業(yè)服務中心負責人審核報公司或業(yè)主批準后實施。停用或封存的設備應采用適當措施防止銹蝕、碰磕和其它形式對其狀態(tài)和功能的損壞。停用或封存的設備如確實已無其它使用價值,應向公司和業(yè)主申請?zhí)幚?避免設備長期停用而自然損壞造成損失。設施設備維護部應定期(如一個季度)對還未處理的停用或封存的設備進行檢查或試機運行,以保持其適用性;停用、封存或處理的設備,在其相應臺賬上應及時記錄設備的狀態(tài)。設備的報廢當項目設施設備維護部確定設備已無修復、改造價值時應予以報廢。報廢設備應由項目設施設備維護部提出書面申請報告,并由物業(yè)服務中心審核簽字報公司工程技術(shù)部后,由公司工程技術(shù)部組織鑒定。參與鑒定的人員應包括:業(yè)主代表、公司工程技術(shù)部、公司經(jīng)營管理部、項目設施設備負責人、項目負責人和其它專業(yè)技術(shù)人員。參與簽訂的人員在《設備報廢表》簽字確認后,經(jīng)公司領(lǐng)導批準后實施。需報廢設備在未獲報廢批準前,應懸掛”待報廢”標識。報廢設備應及時撤離原安裝或使用場所,未撤離前應懸掛”報廢”標識。項目設施設備維護部應將批準的設備報廢審批表報公司財務部、業(yè)主、經(jīng)營管理部、工程技術(shù)部各一份。設備報廢后設施設備維護部應及時在相應的設備臺賬上記錄設備報廢的原因和時間等相關(guān)事項。設備的購置管理設備的購置包括原有設備的更新和新添設備的購置。設備購置應遵循滿足服務提供需要的原則。設備購置的資金來源按相關(guān)法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。設備更新需在原設備辦理了報廢手續(xù)后進行。新添設備由項目設施設備維護部提出服務用途或配套功能以及主要技術(shù)指標的需求,經(jīng)公司工程技術(shù)部審核后報公司相關(guān)部門和領(lǐng)導審核。采購設備應按照公司相關(guān)規(guī)定進行采購。采購設備到達公司后,由設施設備維護部進行清點核對,接收相關(guān)資料,并組織安裝調(diào)試或試運行。符合要求的,填寫《工程/產(chǎn)品完工驗收表》,辦理查驗手續(xù);不符合要求的,按合同或公司相關(guān)規(guī)定辦理。經(jīng)查驗符合要求的采購設備按本規(guī)程相關(guān)規(guī)定納入臺帳、建立卡片等進行日常管理。支持性文件無質(zhì)量記錄表格《設備報廢表》AAA·GC-JL-GC16-01(C/1)《設備停用申請表》AAA·GC-JL-GC16-02(C/1)《缺陷設備登記表》AAA·GC-JL-GC16-03(C/1)《工程/產(chǎn)品完工驗收表》AAA﹒JY-JL-JY10-06(C/1)房屋及設施設備管理規(guī)范目的規(guī)范公司各項目對房屋及設施設備運行管理的標準,保證所有設施設備隨時處于完好狀態(tài),滿足物業(yè)服務的相關(guān)要求。適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各項目房屋及設施設備的管理。職責項目設施設備維護部負責各系統(tǒng)設施設備管理制度及運行、操作、規(guī)程的制定和實施。項目和公司相關(guān)職能部門負責監(jiān)督、檢查、考核設施設備的管理現(xiàn)狀和運行管理制度的落實情況。概念房屋及設施設備管理:是指對房屋及配套的設施設備的日常運行維護和管理、大中小修及更新改造,以充分發(fā)揮房屋及配套設施設備的使用功能,延長使用壽命,提高物業(yè)的適用性、耐久性、安全性、環(huán)保性和經(jīng)濟性。房屋及設施管理內(nèi)容:是指對大廈、小區(qū)的公共設施部分及構(gòu)筑物的修復、維護、改建活動的管理,包括地庫、會所、公共交通設施、管理用房、樓面、樓宇外立面、樓宇內(nèi)的公共區(qū)域、園區(qū)噴泉、園區(qū)雕塑及兒童游樂場所等的維護、維修。設備管理內(nèi)容:是指對大廈、小區(qū)配套的供配電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、停車場系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等設備及附屬設施的維護、維修。管理要點一般性原則建立《設備責任人制度》,各系統(tǒng)設施設備都有具體的負責人。建立《巡檢制度》,定期巡視檢查各系統(tǒng)設施設備,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。各運行設備應制定相應的操作規(guī)程、維保規(guī)程,以規(guī)范設備運行操作、維修保養(yǎng)的流程;對于設備較少的營地項目,可根據(jù)實際情況制定相應的制度和規(guī)程。各系統(tǒng)設施設備須制定維護保養(yǎng)計劃,按計劃定期進行維護保養(yǎng)。建立本項目的工程圖紙、資料、運行維護記錄等資料,按公司統(tǒng)一標準和要求存檔。建立設備機房、設備間、樓宇外立面、衛(wèi)生間、消防通道、地下室停車場、樓層通道、屋面等公共區(qū)域建筑面積的臺帳。建立電子和紙質(zhì)的設備臺帳、設備清單,并在主要設備設置設備標識卡。根據(jù)設施設備的實際狀態(tài),制定設施設備的年度檢修計劃及計劃的執(zhí)行。每半年統(tǒng)計1次房屋完好率。編制監(jiān)視和測量裝置臺帳,并擬定每年的外檢計劃。房屋及設施管理樓宇外立面種類:寫字樓、住宅、工業(yè)廠房等所管理建筑物的外墻,包含外墻乳膠漆、墻磚、石材、幕墻玻璃、鋼架等。要求:外立面要保持設計的原有面貌,外墻乳膠漆無大面積脫落,外墻磚無脫落及大面積空鼓。小區(qū)觀景陽臺一般禁止封閉,如果業(yè)主要封閉陽臺,必須按照原設計風格進行統(tǒng)一。嚴禁客戶/業(yè)主在外立面安裝破壞外立面整體效果或者具有安全隱患的裝置。安裝單體空調(diào)的外立面空調(diào)外機及冷凝水管規(guī)范、整齊。玻璃幕墻的維護見國家行業(yè)標準JGJ102-96《玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范》。玻璃膠無開裂,幕墻無漏水,玻璃鋁合金鍍膜無損傷,龍骨結(jié)構(gòu)牢固無松動,玻璃窗開啟靈活。戶外廣告牌及霓虹燈的安裝要有相應的管理規(guī)定,符合政府相關(guān)部門規(guī)定。檢查期限:每季度1次,每次檢查要有記錄,有問題要及時處理。樓宇天面種類:寫字樓、住宅、工業(yè)廠房等所管理建筑物的屋面,包含屋面排水、女兒墻、地面、屋面鋼結(jié)構(gòu)、梁柱等。要求:天幕鋼結(jié)構(gòu)維護要保持完好無損。天面進行維護、維修時注意保護航標燈、防雷帶、衛(wèi)星接收系統(tǒng),不得破壞防水層。屋頂?shù)孛鏌o空鼓、開裂、滲水,墻面無空鼓、開裂、大面積脫落。伸縮縫封閉嚴密,無滲漏。金屬設施無銹蝕。檢查期限:每季度1次,每次檢查要有記錄,有問題要及時處理。公共區(qū)域的門窗種類:防火通道門、管井門、新風機房門、管理及設備用房門、公共區(qū)域消防栓門、天面門(包括閉門器、門鎖及門框)、排煙風機房的百葉窗等。要求:門無污漬、無破損,開合自如;配套閉門器、門鎖、把手、門框或門禁裝置完好。檢查期限:每月巡查1次,有問題要及時修復。公共衛(wèi)生間及茶水間種類:寫字樓、工業(yè)廠房各樓層衛(wèi)生間、茶水間和住宅公共衛(wèi)生間。要求:設施設備維護員工定期檢查座便器、沖水箱、洗手盆、小便感應器、干手機、廁位門鎖、茶水間水龍頭、開水器等能正常使用,要保持上述設施無積塵、無銹斑、無滴漏、無堵塞,反應靈敏,完好率100%。保潔員工在日常工作中發(fā)現(xiàn)問題要及時向主管或設施設備維護部報告。檢查期限:每日巡查1次,有問題要及時修復。公共照明種類:包含大堂、電梯廳、公共走廊、應急照明、消防通道安全出口指示、管理用房及設備房、