建筑施工合同范本與審核要點(diǎn)建筑工程施工合同作為工程建設(shè)的核心法律文件，其條款的嚴(yán)謹(jǐn)性與審核的細(xì)致度直接關(guān)系到項(xiàng)目的順利推進(jìn)、造價(jià)控制及糾紛防范。一份規(guī)范的施工合同范本通常包含合同協(xié)議書(shū)、通用條款、專用條款及工程圖紙、工程量清單等附件，而審核過(guò)程則需從主體資格、工程范圍、工期管理、價(jià)款支付、質(zhì)量驗(yàn)收等維度逐一校驗(yàn)，以規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)濟(jì)損失。一、施工合同范本的核心構(gòu)成（一）合同協(xié)議書(shū)：權(quán)利義務(wù)的總綱合同協(xié)議書(shū)是合同的“骨架”，需明確工程概況（項(xiàng)目名稱、地點(diǎn)、規(guī)模）、合同工期（開(kāi)工日、竣工日）、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（如“合格”或“優(yōu)質(zhì)工程”）、合同價(jià)款（金額及計(jì)價(jià)方式），并由雙方簽字蓋章確認(rèn)核心權(quán)利義務(wù)。（二）通用條款：行業(yè)通行的規(guī)則通用條款涵蓋工程進(jìn)度管理、價(jià)款支付、質(zhì)量驗(yàn)收、違約處理等通用性約定，例如“因發(fā)包人原因?qū)е鹿て谘诱`的，承包人有權(quán)順延工期并索賠損失”。此類條款需結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，判斷是否需通過(guò)專用條款補(bǔ)充或修改（如調(diào)整進(jìn)度款支付比例）。（三）專用條款：項(xiàng)目個(gè)性化約定專用條款是對(duì)通用條款的“定制化”補(bǔ)充，需針對(duì)項(xiàng)目特殊性明確約定，例如：若工程涉及文物保護(hù)，需約定“文物發(fā)掘后的工期調(diào)整規(guī)則”；若采用EPC模式，需細(xì)化設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工的責(zé)任界面。（四）附件：工程細(xì)節(jié)的補(bǔ)充說(shuō)明附件通常包含施工圖紙、工程量清單、技術(shù)規(guī)范、暫估價(jià)清單等，需審核其與正文條款的一致性（如清單工程量是否與圖紙對(duì)應(yīng)），避免“圖紙與清單矛盾”導(dǎo)致的結(jié)算爭(zhēng)議。二、合同審核的關(guān)鍵要點(diǎn)（一）主體資格審核：合法性與履約能力1.發(fā)包方資質(zhì)：核查項(xiàng)目是否取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《施工許可證》，避免“未批先建”導(dǎo)致合同無(wú)效；若為房地產(chǎn)項(xiàng)目，需確認(rèn)開(kāi)發(fā)商是否具備“五證”（國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等）。2.承包方資質(zhì)：審核承包方資質(zhì)等級(jí)是否匹配工程規(guī)模（如特級(jí)資質(zhì)可承接各類工程，三級(jí)資質(zhì)僅限小型項(xiàng)目），并核查《安全生產(chǎn)許可證》有效期。需特別注意“掛靠”風(fēng)險(xiǎn)——要求承包方提供項(xiàng)目班子成員的社保繳納證明，避免實(shí)際施工人無(wú)資質(zhì)的情況。（二）工程范圍與工程量：避免“模糊地帶”1.工程內(nèi)容約定：需以“清單+圖紙+文字描述”三重方式明確工程范圍，例如“承包范圍包括主體結(jié)構(gòu)施工、屋面防水、外墻保溫（不含消防工程、弱電工程）”，避免“按圖紙施工”等模糊表述引發(fā)爭(zhēng)議。2.工程量與變更：固定總價(jià)合同需明確“風(fēng)險(xiǎn)范圍”（如材料漲價(jià)幅度超過(guò)5%是否調(diào)整價(jià)款）；可調(diào)價(jià)合同需約定變更簽證的流程（如“變更指令需經(jīng)發(fā)包方項(xiàng)目經(jīng)理簽字并加蓋公章方為有效”），避免“口頭變更”導(dǎo)致結(jié)算無(wú)據(jù)。（三）工期條款：平衡效率與風(fēng)險(xiǎn)1.工期節(jié)點(diǎn)約定：明確開(kāi)工日（以“發(fā)包方發(fā)出的開(kāi)工令”或“具備施工條件之日”為準(zhǔn)）、竣工日（含中間驗(yàn)收節(jié)點(diǎn)，如“主體結(jié)構(gòu)封頂日期”），避免“日歷天”與“工作日”混淆。2.工期順延條件：需列舉可順延的情形（如不可抗力、發(fā)包方供料延誤、設(shè)計(jì)變更），并約定“承包人需在事件發(fā)生后14日內(nèi)提交工期順延申請(qǐng)，否則視為放棄”，避免逾期舉證的風(fēng)險(xiǎn)。3.逾期責(zé)任：發(fā)包方逾期付款的違約金（如“按LPR的1.5倍支付利息”）與承包方逾期竣工的違約金（如“每日按合同價(jià)的0.03%支付”，總額不超過(guò)合同價(jià)的5%）需對(duì)等，避免“只罰承包方”的失衡條款。（四）價(jià)款與支付：資金安全的核心1.合同價(jià)形式：固定總價(jià)合同：需明確“包干范圍”（如“包含圖紙內(nèi)所有工程，除設(shè)計(jì)變更外不予調(diào)整”）；成本加酬金合同：需約定酬金計(jì)算方式（如“按成本的10%計(jì)取，成本需經(jīng)發(fā)包方審計(jì)確認(rèn)”）。2.支付節(jié)點(diǎn)與比例：預(yù)付款：比例通常為合同價(jià)的10%-30%，需約定“預(yù)付款抵扣方式（如分三次在進(jìn)度款中扣回）”；進(jìn)度款：按“形象進(jìn)度”支付（如“完成基礎(chǔ)工程支付至合同價(jià)的30%”），避免“按時(shí)間節(jié)點(diǎn)支付”導(dǎo)致的進(jìn)度與付款脫節(jié)；結(jié)算款：約定“竣工結(jié)算審核期限（如發(fā)包方收到結(jié)算文件后28日內(nèi)完成審核，逾期視為認(rèn)可結(jié)算價(jià)）”，并明確“質(zhì)量保證金比例（通常為3%-5%）及返還時(shí)間（如竣工滿2年無(wú)質(zhì)量問(wèn)題返還4%，滿5年返還剩余）”。3.發(fā)票與付款的關(guān)系：需明確“承包方開(kāi)具合規(guī)發(fā)票是付款的前提，但發(fā)包方不得因發(fā)票問(wèn)題拖延付款”，避免“先開(kāi)票后付款”導(dǎo)致的稅務(wù)與資金風(fēng)險(xiǎn)。（五）質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與驗(yàn)收：責(zé)任邊界的厘清1.質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：需約定“符合《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB____）及設(shè)計(jì)圖紙要求”，若為“魯班獎(jiǎng)”等優(yōu)質(zhì)工程，需明確額外的技術(shù)要求與獎(jiǎng)勵(lì)條款。2.驗(yàn)收程序：分部分項(xiàng)驗(yàn)收：約定“承包人自檢合格后，提前48小時(shí)通知發(fā)包方驗(yàn)收，發(fā)包方逾期未驗(yàn)收視為合格”；竣工驗(yàn)收：需明確“發(fā)包方收到竣工報(bào)告后30日內(nèi)組織驗(yàn)收，逾期視為工程合格”，避免無(wú)限期拖延驗(yàn)收。3.質(zhì)量保修：保修期限需符合法定最低要求（如屋面防水5年、主體結(jié)構(gòu)終身），保修金返還需與“保修責(zé)任履行情況”掛鉤（如“保修期滿后，承包人完成維修義務(wù)方可申請(qǐng)返還”）。（六）違約與爭(zhēng)議解決：風(fēng)險(xiǎn)的兜底機(jī)制1.違約責(zé)任對(duì)等性：審核“發(fā)包方逾期付款”與“承包方逾期竣工”的違約金比例是否平衡（如均為每日0.05%），避免“承包方違約金遠(yuǎn)高于發(fā)包方”的顯失公平條款。2.爭(zhēng)議解決方式：仲裁：需明確仲裁機(jī)構(gòu)（如“提交XX仲裁委員會(huì)仲裁”），避免“模糊約定”導(dǎo)致仲裁協(xié)議無(wú)效；訴訟：約定“工程所在地法院管轄”，便于證據(jù)調(diào)取與執(zhí)行。3.合同解除條件：需約定“發(fā)包方拖欠工程款超過(guò)90日，承包人有權(quán)解除合同并索賠損失”“承包方擅自轉(zhuǎn)包，發(fā)包方有權(quán)解除合同”等情形，保障雙方解約權(quán)的公平性。三、常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)建議（一）條款模糊引發(fā)的爭(zhēng)議風(fēng)險(xiǎn)：如“工程驗(yàn)收合格后付款”未明確“驗(yàn)收合格”的標(biāo)準(zhǔn)與時(shí)間，導(dǎo)致付款拖延。應(yīng)對(duì)：審核時(shí)將“驗(yàn)收合格”細(xì)化為“竣工驗(yàn)收備案完成且發(fā)包方出具書(shū)面驗(yàn)收合格報(bào)告之日起15日內(nèi)付款”。（二）“陰陽(yáng)合同”的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)：備案合同與實(shí)際履行合同不一致，可能被認(rèn)定為無(wú)效，導(dǎo)致結(jié)算糾紛。應(yīng)對(duì)：確保兩份合同核心條款（價(jià)款、工期、質(zhì)量）一致，若需調(diào)整，通過(guò)“補(bǔ)充協(xié)議”并備案，避免“黑白合同”。（三）掛靠與轉(zhuǎn)包的法律風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)：承包方無(wú)實(shí)際施工能力，以掛靠方式承接工程，導(dǎo)致工程質(zhì)量隱患與履約風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)對(duì)：審核時(shí)要求承包方提供“項(xiàng)目管理班子成員的勞動(dòng)合同、社保證明”，并約定“若發(fā)現(xiàn)掛靠，發(fā)包方有權(quán)解除合同并要求承包方支付合同價(jià)20%的違約金”。（四）價(jià)款支付的違約風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)：發(fā)包方逾期付款，承包方索賠無(wú)據(jù)。應(yīng)對(duì)：在合同中約定“逾期付款按LPR的2倍支付利息，且承包人有權(quán)暫停施工，工期順延”，并保留“催款函、付款憑證”等證據(jù)。結(jié)語(yǔ)建筑施工合同的審核是一項(xiàng)“