物業(yè)設(shè)備設(shè)施維護(hù)與保養(yǎng)制度一、制度目的與適用范圍為保障物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)供配電、給排水、電梯、消防、安防及智能化等設(shè)備設(shè)施安全、高效、穩(wěn)定運(yùn)行，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命，降低故障發(fā)生率，結(jié)合物業(yè)管理服務(wù)實(shí)踐、《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)設(shè)備運(yùn)行維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，制定本制度。本制度適用于住宅小區(qū)、商業(yè)綜合體、寫字樓等物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)所有共用設(shè)備設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)及應(yīng)急管理工作，涵蓋設(shè)備全生命周期的日常巡檢、定期保養(yǎng)、故障維修與應(yīng)急處置環(huán)節(jié)。二、設(shè)備設(shè)施分類與管理職責(zé)（一）設(shè)備設(shè)施分類根據(jù)功能與特性，物業(yè)設(shè)備設(shè)施分為以下類別：動(dòng)力類設(shè)備：含高低壓供配電系統(tǒng)、電梯、暖通（中央空調(diào)、供暖鍋爐）、發(fā)電機(jī)等；給排水類設(shè)備：生活水泵、消防水泵、污水泵、給排水管網(wǎng)、化糞池等；消防安防類設(shè)備：火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、噴淋/消火栓系統(tǒng)、防火卷簾、監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、道閘等；智能化設(shè)備：樓宇自控系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、充電樁等。（二）管理職責(zé)分工1.工程部（設(shè)施管理部）：作為設(shè)備管理核心部門，負(fù)責(zé)制定維護(hù)計(jì)劃、組織實(shí)施保養(yǎng)檢修、統(tǒng)籌外包單位管理、建立設(shè)備檔案（含運(yùn)行記錄、維保合同、檢修報(bào)告等）；2.維修班組：按計(jì)劃開展日常巡檢、故障搶修及預(yù)防性保養(yǎng)，如實(shí)填報(bào)《設(shè)備運(yùn)行記錄表》《維護(hù)保養(yǎng)臺(tái)賬》，及時(shí)反饋設(shè)備異常；3.客服部/秩序部：協(xié)助巡查公共區(qū)域設(shè)備（如照明、門禁），收集業(yè)主/租戶設(shè)備故障報(bào)修，第一時(shí)間通報(bào)工程部；4.外包服務(wù)單位：電梯、消防等需專業(yè)維保的設(shè)備，由具備資質(zhì)的外包單位按合同約定實(shí)施定期維保，提交維保報(bào)告并配合應(yīng)急搶修。三、維護(hù)保養(yǎng)實(shí)施流程（一）日常巡檢機(jī)制1.巡檢頻次與內(nèi)容：動(dòng)力設(shè)備（如電梯、水泵）：每日巡檢，重點(diǎn)檢查運(yùn)行參數(shù)（電壓、電流、壓力）、設(shè)備異響、漏油/水情況；消防設(shè)備（如消火栓、煙感）：每周巡檢，測(cè)試報(bào)警功能、檢查管網(wǎng)壓力、清理設(shè)備積塵；公共區(qū)域設(shè)施（如照明、道閘）：每日巡查，記錄損壞、故障點(diǎn)位。2.巡檢記錄與閉環(huán)：維修人員填寫《設(shè)備巡檢記錄表》，發(fā)現(xiàn)小故障（如指示燈損壞、螺絲松動(dòng)）當(dāng)場(chǎng)處理；無法立即解決的，錄入《設(shè)備故障報(bào)修單》，明確整改時(shí)限與責(zé)任人。（二）定期保養(yǎng)規(guī)范1.保養(yǎng)周期劃分：月度保養(yǎng)：電梯（檢查鋼絲繩磨損、導(dǎo)軌潤(rùn)滑）、生活水泵（清潔泵體、緊固接線端子）；季度保養(yǎng)：供配電系統(tǒng)（除塵、緊固母線排）、消防水泵（試運(yùn)行、測(cè)試啟泵壓力）；年度保養(yǎng)：中央空調(diào)（管道清洗、冷媒檢測(cè)）、變壓器（油樣檢測(cè)、絕緣測(cè)試）。2.保養(yǎng)實(shí)施要求：保養(yǎng)前制定《保養(yǎng)方案》，明確流程、工具及安全措施；保養(yǎng)后填寫《設(shè)備保養(yǎng)報(bào)告》，記錄更換配件（如接觸器、密封墊）、調(diào)整參數(shù)（如皮帶張緊度、閥門開度）；對(duì)電梯、鍋爐等特種設(shè)備，保養(yǎng)需由持證人員操作，報(bào)告報(bào)屬地特種設(shè)備監(jiān)管部門備案。（三）故障維修與專項(xiàng)檢修1.報(bào)修與響應(yīng)：通過業(yè)主報(bào)修、巡檢發(fā)現(xiàn)或系統(tǒng)預(yù)警（如監(jiān)控故障報(bào)警）啟動(dòng)維修流程，工程部30分鐘內(nèi)響應(yīng)（緊急故障如電梯困人、水管爆裂需10分鐘內(nèi)到場(chǎng)）。2.檢修流程：現(xiàn)場(chǎng)勘查→制定《檢修方案》（含備件清單、安全預(yù)案）→實(shí)施維修→試運(yùn)行驗(yàn)收→填寫《維修記錄單》，重大維修（如變壓器繞組更換）需留存影像資料與檢測(cè)報(bào)告。四、應(yīng)急處置機(jī)制（一）應(yīng)急預(yù)案制定針對(duì)停電、電梯困人、管網(wǎng)爆裂、火災(zāi)報(bào)警等突發(fā)情況，制定專項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案，明確：應(yīng)急小組分工（指揮組、搶修組、通訊組、后勤組）；關(guān)鍵操作流程（如電梯困人救援步驟、臨時(shí)供電切換方案）；應(yīng)急物資儲(chǔ)備（如應(yīng)急發(fā)電機(jī)、潛水泵、急救包）。（二）應(yīng)急響應(yīng)與處置1.故障發(fā)生時(shí)，第一時(shí)間啟動(dòng)預(yù)案，搶修組攜帶工具、備件趕赴現(xiàn)場(chǎng)，通訊組同步通知受影響業(yè)主/租戶；2.處置過程中，實(shí)時(shí)記錄故障原因、處置措施、恢復(fù)時(shí)間，填寫《應(yīng)急處置報(bào)告》；3.事后組織“復(fù)盤會(huì)”，分析故障根源（如設(shè)備老化、操作失誤），制定整改措施（如更換老舊部件、強(qiáng)化培訓(xùn)）。五、監(jiān)督考核與持續(xù)改進(jìn)（一）檢查與考核1.日常檢查：工程部負(fù)責(zé)人每日抽查巡檢記錄、設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，每周通報(bào)問題；2.月度考核：依據(jù)《設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)表》（目標(biāo)≥98%）、《故障處理及時(shí)率表》（目標(biāo)≥95%），對(duì)維修班組/外包單位評(píng)分；3.年度考評(píng)：結(jié)合設(shè)備故障率、保養(yǎng)計(jì)劃完成率、業(yè)主投訴率，評(píng)選“優(yōu)秀維保人員”，給予績(jī)效獎(jiǎng)勵(lì)。（二）持續(xù)改進(jìn)每半年召開“設(shè)備管理評(píng)審會(huì)”，分析設(shè)備故障趨勢(shì)（如夏季空調(diào)故障高發(fā)原因），優(yōu)化維護(hù)計(jì)劃（如增加空調(diào)濾網(wǎng)清洗頻次）；每年修訂制度，吸納新技術(shù)（如引入物聯(lián)網(wǎng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)）、新規(guī)范（如消防新規(guī)）要求。六、附則1.本制度自發(fā)布之日起施行，由物業(yè)