房地產(chǎn)法考試重點(diǎn)題庫(kù)與解析房地產(chǎn)法考試圍繞物權(quán)制度、合同規(guī)范、行政監(jiān)管三大核心板塊展開(kāi)，考題既注重法條精準(zhǔn)適用，也強(qiáng)調(diào)實(shí)務(wù)場(chǎng)景分析。本文結(jié)合近年考情與典型案例，梳理選擇題、簡(jiǎn)答題、案例分析題三類高頻題型的核心考點(diǎn)與解題思路，助力考生構(gòu)建系統(tǒng)知識(shí)體系。一、選擇題：核心概念與法條辨析（單選+多選）（一）物權(quán)類考點(diǎn)例題1（單選）：下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)的表述，正確的是（）A.建設(shè)用地使用權(quán)僅能通過(guò)出讓方式取得B.建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立C.建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后自動(dòng)續(xù)期（住宅類）D.建設(shè)用地使用權(quán)可以與房屋所有權(quán)分離處分解析：根據(jù)《民法典》第三百四十九條，建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立（B正確）。A錯(cuò)誤，劃撥（如公益設(shè)施用地）也是合法取得方式；C錯(cuò)誤，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿“自動(dòng)續(xù)期”需依照法律規(guī)定辦理（《民法典》第三百五十九條，非絕對(duì)自動(dòng)）；D錯(cuò)誤，“房隨地走、地隨房走”是基本原則（《民法典》第三百五十七條），使用權(quán)與房屋所有權(quán)不可分離處分。例題2（多選）：下列房地產(chǎn)可設(shè)定抵押權(quán)的有（）A.已竣工驗(yàn)收的學(xué)校教學(xué)樓B.開(kāi)發(fā)商已取得預(yù)售許可證的期房C.農(nóng)村集體所有的宅基地（村民自住房屋）D.出讓取得的商業(yè)用地及地上建筑物解析：根據(jù)《民法典》第三百九十九條，學(xué)校公益設(shè)施（A）、宅基地使用權(quán)（C）不得抵押（宅基地上房屋抵押需結(jié)合地方政策，考試以“禁止抵押”為原則）；B正確，期房可通過(guò)“在建工程抵押”或預(yù)購(gòu)商品房抵押（需符合預(yù)售條件）；D正確，出讓土地及地上建筑屬于可抵押的“建筑物和其他土地附著物”（《民法典》第三百九十五條）。（二）合同類考點(diǎn)例題3（單選）：商品房預(yù)售合同的生效條件是（）A.開(kāi)發(fā)商取得預(yù)售許可證B.合同雙方簽字蓋章C.購(gòu)房者支付首付款D.辦理預(yù)售合同備案解析：合同生效以意思表示一致+不違反強(qiáng)制性規(guī)定為準(zhǔn)（《民法典》第一百四十三條），但開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售證簽約的，合同因違反《城市房地產(chǎn)管理法》強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效（《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第二條）?？荚嚦ⅰ坝行l件”簡(jiǎn)化為“生效條件”，故答案選A（需結(jié)合命題意圖區(qū)分“生效”與“有效”）。例題4（多選）：下列情形中，商品房買(mǎi)賣(mài)合同可解除的有（）A.開(kāi)發(fā)商遲延交房超過(guò)90日（合同約定寬限期）B.房屋實(shí)測(cè)面積與合同約定誤差比絕對(duì)值超3%C.開(kāi)發(fā)商擅自變更房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)（未通知購(gòu)房者）D.房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格解析：A正確（參考《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第十一條，遲延交房超約定期限可解除）；B正確（誤差比超3%，購(gòu)房者可解除或要求返還差價(jià)，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第十四條）；C正確（開(kāi)發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)且未通知，購(gòu)房者有權(quán)解除，《商品房銷售管理辦法》第二十四條）；D正確（主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，購(gòu)房者可解除合同并索賠，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第九條）。二、簡(jiǎn)答題：法理與法條的系統(tǒng)闡述（一）考點(diǎn)：房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)條件與方式問(wèn)題：簡(jiǎn)述房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的法定條件與主要方式。解析：1.實(shí)現(xiàn)條件：債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人未清償債務(wù)（《民法典》第四百一十條）；發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形（如債務(wù)人預(yù)期違約）；抵押權(quán)已依法設(shè)立（登記生效或合同生效+登記對(duì)抗，依標(biāo)的類型而定）。2.實(shí)現(xiàn)方式：協(xié)議折價(jià)：抵押權(quán)人與抵押人協(xié)商，以抵押房地產(chǎn)折價(jià)抵償債務(wù)（需注意“流押條款”無(wú)效，《民法典》第四百零一條）；拍賣(mài)：通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，優(yōu)先受償拍賣(mài)款；變賣(mài)：經(jīng)抵押權(quán)人同意，以合理價(jià)格變賣(mài)房地產(chǎn)（需避免低價(jià)處置損害其他債權(quán)人利益）。若協(xié)議不成，抵押權(quán)人可請(qǐng)求法院強(qiáng)制拍賣(mài)/變賣(mài)（《民法典》第四百一十條第二款）。（二）考點(diǎn)：商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情形問(wèn)題：列舉商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的主要法定情形，并說(shuō)明法律依據(jù)。解析：1.開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售許可證簽約：《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第二條規(guī)定，出賣(mài)人未取得預(yù)售許可證明即簽約，合同無(wú)效（起訴前取得的除外）。2.惡意串通損害他人利益：如開(kāi)發(fā)商與第三方串通虛構(gòu)交易轉(zhuǎn)移房屋（《民法典》第一百五十四條）。3.違反法律強(qiáng)制性規(guī)定：如買(mǎi)賣(mài)集體土地上的“小產(chǎn)權(quán)房”（違反《土地管理法》集體土地流轉(zhuǎn)規(guī)定，《民法典》第一百五十三條）。4.以合法形式掩蓋非法目的：如通過(guò)虛假買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)移資產(chǎn)逃避債務(wù)。5.損害社會(huì)公共利益：如買(mǎi)賣(mài)被征收范圍內(nèi)的房屋（《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十六條限制房屋處分權(quán)）。三、案例分析題：實(shí)務(wù)場(chǎng)景的法律適用（一）案例：違規(guī)預(yù)售與合同效力糾紛案情：2023年3月，甲開(kāi)發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》，與購(gòu)房者乙簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定乙購(gòu)買(mǎi)期房，首付30%，余款按揭。2023年8月，甲取得預(yù)售證，但房?jī)r(jià)上漲，甲以“合同無(wú)效”為由要求解除合同，乙訴至法院。問(wèn)題：1.案涉合同的效力如何認(rèn)定？2.若合同無(wú)效，雙方的權(quán)利義務(wù)如何處理？解析：1.合同效力：根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第二條，起訴前開(kāi)發(fā)商取得預(yù)售證的，合同可認(rèn)定有效。本案中甲在起訴前取得預(yù)售證，故合同有效（若起訴時(shí)仍未取得，合同無(wú)效）。2.若合同無(wú)效（假設(shè)甲未在起訴前取得預(yù)售證）：甲需返還乙已付購(gòu)房款及利息（《民法典》第一百五十七條，合同無(wú)效后返還財(cái)產(chǎn)、賠償損失）；甲因故意隱瞞無(wú)預(yù)售證的事實(shí)，需承擔(dān)已付房款一倍的賠償責(zé)任（《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第九條，懲罰性賠償）；乙無(wú)過(guò)錯(cuò)的，不承擔(dān)責(zé)任；若乙明知無(wú)預(yù)售證仍簽約，需根據(jù)過(guò)錯(cuò)分擔(dān)責(zé)任（實(shí)務(wù)中購(gòu)房者多為善意，甲責(zé)任更重）。（二）案例：房屋征收補(bǔ)償糾紛案情：丙的房屋位于市政府征收范圍內(nèi)，征收決定公告后，丙與征收部門(mén)就補(bǔ)償金額未達(dá)成協(xié)議。征收部門(mén)稱“按評(píng)估價(jià)補(bǔ)償，不服可行政復(fù)議或訴訟”，但丙認(rèn)為評(píng)估機(jī)構(gòu)未入戶調(diào)查，評(píng)估價(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)值。問(wèn)題：1.征收補(bǔ)償?shù)姆ǘǔ绦虬男╆P(guān)鍵環(huán)節(jié)？2.丙如何維護(hù)自身權(quán)益？解析：1.征收補(bǔ)償程序：發(fā)布征收決定公告（載明補(bǔ)償方案、救濟(jì)途徑，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十三條）；選定評(píng)估機(jī)構(gòu)（被征收人協(xié)商選定，協(xié)商不成隨機(jī)選定，《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第四條）；評(píng)估機(jī)構(gòu)入戶調(diào)查、公示評(píng)估結(jié)果（需實(shí)地查勘，《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十二條）；簽訂補(bǔ)償協(xié)議或作出補(bǔ)償決定（達(dá)不成協(xié)議的，市、縣級(jí)政府作出補(bǔ)償決定，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條）。2.丙的維權(quán)途徑：對(duì)評(píng)估結(jié)果異議：收到評(píng)估報(bào)告10日內(nèi)，向評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估；對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定（《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第二十二條）。對(duì)補(bǔ)償決定不服：可申請(qǐng)行政復(fù)議（60日內(nèi)向本級(jí)政府或上一級(jí)主管部門(mén)），或提起行政訴訟（6個(gè)月內(nèi)，《行政復(fù)議法》《行政訴訟法》）。協(xié)商調(diào)解：通過(guò)征收部門(mén)調(diào)解、第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)重新評(píng)估等方式，爭(zhēng)取合理補(bǔ)償。四、備考建議：從題庫(kù)到能力的升華1.法條精讀：重點(diǎn)掌握《民法典》物權(quán)編、合同編，《城市房地產(chǎn)管理法》《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》及相關(guān)司法解釋（如《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》）。2.案例復(fù)盤(pán)：結(jié)合真題與實(shí)務(wù)案例，分析法律關(guān)系的“起點(diǎn)（權(quán)利設(shè)立）、過(guò)程（合同履行）、終點(diǎn)（糾紛解決）”，