2019年物業(yè)管理合同范本及注意事項物業(yè)管理合同是規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主（或業(yè)主委員會）權(quán)利義務(wù)的核心紐帶，2019年版合同范本在兼顧行業(yè)規(guī)范與實務(wù)需求的基礎(chǔ)上，對服務(wù)邊界、權(quán)責劃分等關(guān)鍵環(huán)節(jié)進行了優(yōu)化。本文將結(jié)合范本核心條款，拆解簽訂與履行中的實操要點，為雙方提供“避坑指南”。一、合同核心條款：從“框架約定”到“細節(jié)落地”（一）當事人與物業(yè)信息：錨定權(quán)利義務(wù)的“坐標”合同需清晰載明甲方（業(yè)主/業(yè)委會）、乙方（物業(yè)公司）的全稱、地址及有效聯(lián)系方式——實務(wù)中曾出現(xiàn)因聯(lián)系方式錯誤，催費通知無法送達的糾紛。物業(yè)基本信息需細化至“樓棟號、建筑面積、共用部位范圍（如‘1-10號樓大堂、地下車庫、中心花園’）”，避免“小區(qū)公共區(qū)域”等模糊表述，防止后期因“公共區(qū)域”界定不清引發(fā)收益分配爭議。（二）服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量：用“可量化標準”替代“模糊承諾”1.基礎(chǔ)服務(wù)清單化：明確“物業(yè)共用部位維修（如‘每年對樓體外墻防水檢查1次，滲漏修復時限≤7日’）、設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護（‘電梯月度維保≥2次，故障響應(yīng)≤30分鐘’）、公共區(qū)域清潔（‘每日8:00前完成垃圾清運，樓道每周清掃3次’）”等具體事項。2.專項服務(wù)明碼標價：如代收水電費、車位管理等，需約定“服務(wù)范圍+收費標準+結(jié)算方式”，例如“代收電費按供電部門標準執(zhí)行，乙方收取1%手續(xù)費，每月5日前結(jié)算”。3.質(zhì)量驗收可視化：引入“服務(wù)月報”制度，乙方每月向甲方提交《服務(wù)質(zhì)量報告》，附設(shè)施維修臺賬、清潔記錄、投訴處理單等，作為質(zhì)量監(jiān)督的“硬證據(jù)”。（三）服務(wù)費用：把“賬算清楚”才能少糾紛1.費用構(gòu)成分層表述：區(qū)分“物業(yè)服務(wù)費（含人工、耗材、稅費）、專項服務(wù)費（如‘車位管理費每月120元/個’）、代收代繳費（‘水費按3.5元/噸，乙方不另收手續(xù)費’）”，避免“一費制”掩蓋隱性成本。2.調(diào)價機制柔性化：約定“每兩年根據(jù)CPI漲幅或成本審計結(jié)果協(xié)商調(diào)價，調(diào)整幅度不超過原標準的10%”，既保障物業(yè)公司合理利潤，又防止單方漲價引發(fā)沖突。3.支付違約場景化：明確“甲方逾期30日未繳費，乙方可發(fā)書面催款函；逾期60日，乙方可暫停非必要服務(wù)（如‘暫停代收快遞’），但不得影響電梯、消防等基本運行”，避免因“停水停電催費”激化矛盾。（四）物業(yè)經(jīng)營與管理：守住“公共收益”的錢袋子1.收益歸屬透明化：約定“電梯廣告、公共車位出租等收益歸全體業(yè)主，乙方按季度公示收支明細，扣除15%管理成本后轉(zhuǎn)入業(yè)主公共賬戶”，防止收益被“暗箱操作”。2.裝修管理閉環(huán)化：明確“裝修申報需提交圖紙，禁止破壞承重墻/煙道；裝修押金2000元/戶，驗收合格后30日內(nèi)無息退還”，避免押金“久拖不退”或“以罰代管”。（五）承接查驗與資料移交：給物業(yè)做“全面體檢”合同需約定“甲方移交物業(yè)竣工驗收報告、管線分布圖、設(shè)施設(shè)備說明書等10項資料，乙方應(yīng)在15日內(nèi)完成查驗，形成《查驗報告》。若發(fā)現(xiàn)隱蔽瑕疵（如‘管道滲漏’），甲方應(yīng)在20日內(nèi)整改，逾期未改的，乙方可委托第三方整改，費用從物業(yè)保修金中扣除”——某小區(qū)因開發(fā)商遺留的消防隱患未移交，后期整改耗資百萬，最終通過合同約定追溯責任。（六）違約責任：讓“違約成本”可感知1.乙方違約梯度追責：如“連續(xù)2個月電梯故障次數(shù)超約定值，甲方可扣減當月服務(wù)費的20%；因服務(wù)不到位導致業(yè)主財產(chǎn)損失（如‘監(jiān)控損壞致車輛被盜’），乙方需全額賠償”。2.甲方違約雙向約束：“甲方逾期繳費需按日萬分之三支付違約金；若阻撓設(shè)施維修（如‘拒絕配合電梯年檢’），應(yīng)賠償乙方因此產(chǎn)生的停工損失”。（七）爭議解決與終止：留好“退出通道”1.爭議解決選對路徑：優(yōu)先約定“協(xié)商→調(diào)解→仲裁（明確仲裁委員會）”，避免“訴訟管轄”引發(fā)異地維權(quán)難題。2.合同終止權(quán)責清晰：服務(wù)期滿前3個月協(xié)商續(xù)約；若解約，乙方需移交物業(yè)資料、預收服務(wù)費余額，甲方需結(jié)清欠費，“乙方應(yīng)在30日內(nèi)完成撤離，逾期未撤的，按日支付場地占用費”。二、簽訂與履行的“避坑指南”（一）主體資格：別和“無證者”簽約業(yè)主方：業(yè)委會需提供“備案證明+業(yè)主大會授權(quán)決議”；單個業(yè)主需出示房產(chǎn)證或購房合同，警惕“未交房業(yè)主無權(quán)簽約”的誤區(qū)。服務(wù)方：核查“營業(yè)執(zhí)照+物業(yè)服務(wù)資質(zhì)（部分地區(qū)仍需）+項目負責人資格證”，某物業(yè)公司因資質(zhì)過期簽約，導致合同被認定無效，服務(wù)費用追償困難。（二）服務(wù)標準：拒絕“口頭承諾”，要“白紙黑字”把“保安巡邏很負責”轉(zhuǎn)化為“門崗24小時值守，訪客登記率100%；園區(qū)每2小時巡邏1次，巡邏軌跡需上傳系統(tǒng)”。引入“第三方評估”，每年委托行業(yè)協(xié)會或?qū)I(yè)機構(gòu)對服務(wù)質(zhì)量打分，結(jié)果與服務(wù)費掛鉤（如“評分低于80分，服務(wù)費下浮5%”）。（三）費用細節(jié)：警惕“小字陷阱”明確“包干制”下“服務(wù)費是否包含稅費、電梯電費”，某小區(qū)因未約定電梯電費，后期物業(yè)公司要求業(yè)主額外分攤，引發(fā)集體拒繳。對“裝修押金、垃圾清運費”等，約定“收費依據(jù)（物價備案號）+退還條件（無違規(guī)+驗收合格）”，防止“以罰代管”。（四）承接查驗：別讓“前任的坑”變成“你的雷”簽約前委托專業(yè)機構(gòu)做“物業(yè)體檢”，重點檢查“消防系統(tǒng)、電梯安全、管道滲漏”等隱蔽工程，某老舊小區(qū)因未查驗，接手后發(fā)現(xiàn)地下管網(wǎng)破裂，維修耗資百萬。合同約定“資料移交不全的，每缺1項，甲方支付違約金500元”，倒逼甲方履行義務(wù)。（五）續(xù)約與終止：提前規(guī)劃“過渡期”服務(wù)期滿前6個月啟動續(xù)約談判，避免“真空期”；若未續(xù)約，約定“乙方可按原標準服務(wù)至新企業(yè)入駐，期間服務(wù)費按70%收取”，保障服務(wù)連續(xù)性。解約時明確“資料移交清單+欠費清算期限”，某小區(qū)解約后物業(yè)公司拒不移交資料，導致新企業(yè)無法開展工作。三、結(jié)語：合同是“盾”，也是“劍”2019年物業(yè)管理合同范本的價值，在于用“條款細化”替代“模