2026年土地估價(jià)師考試備考計(jì)劃模板試卷考試時(shí)長：120分鐘滿分：100分試卷名稱：2026年土地估價(jià)師考試備考計(jì)劃模板試卷考核對象：土地估價(jià)師備考人員題型分值分布：-判斷題（總共10題，每題2分）總分20分-單選題（總共10題，每題2分）總分20分-多選題（總共10題，每題2分）總分20分-案例分析（總共3題，每題6分）總分18分-論述題（總共2題，每題11分）總分22分總分：100分---一、判斷題（每題2分，共20分）1.土地估價(jià)中的“最高最佳使用原則”是指土地在當(dāng)前法律、政策、市場條件下可能實(shí)現(xiàn)的最大收益狀態(tài)。2.土地估價(jià)報(bào)告的編制必須嚴(yán)格遵循國家規(guī)定的格式和內(nèi)容要求，不得隨意增減或修改。3.土地估價(jià)中的“成本法”主要適用于新開發(fā)建設(shè)的土地，其估價(jià)結(jié)果通常高于市場法。4.土地估價(jià)師在開展業(yè)務(wù)時(shí)，必須具備相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格證書，否則屬于違法行為。5.土地估價(jià)中的“收益法”適用于商業(yè)、住宅等收益型土地的估價(jià)，其核心是預(yù)測未來收益。6.土地估價(jià)中的“市場法”主要參考近期類似地塊的交易價(jià)格，因此其結(jié)果具有較強(qiáng)的時(shí)效性。7.土地估價(jià)師在編制報(bào)告時(shí)，必須對估價(jià)對象進(jìn)行現(xiàn)場勘查，并獲取必要的權(quán)屬證明。8.土地估價(jià)中的“剩余法”適用于待開發(fā)土地的估價(jià)，其核心是計(jì)算開發(fā)后的土地價(jià)值。9.土地估價(jià)報(bào)告的附件必須包括估價(jià)對象的權(quán)屬證明、現(xiàn)場照片等，不得缺失。10.土地估價(jià)中的“基準(zhǔn)地價(jià)修正法”適用于城市建成區(qū)內(nèi)的土地估價(jià)，其核心是修正區(qū)域因素。二、單選題（每題2分，共20分）1.以下哪種方法不屬于土地估價(jià)的基本方法？（）A.成本法B.收益法C.市場法D.財(cái)務(wù)分析法2.土地估價(jià)中的“最高最佳使用原則”的核心是？（）A.土地用途的合法性B.土地收益的最大化C.土地權(quán)屬的明確性D.土地位置的優(yōu)越性3.土地估價(jià)中的“成本法”主要適用于？（）A.商業(yè)用地B.新開發(fā)建設(shè)的土地C.住宅用地D.工業(yè)用地4.土地估價(jià)師在編制報(bào)告時(shí)，必須遵循的原則不包括？（）A.客觀性原則B.合法性原則C.主觀性原則D.公正性原則5.土地估價(jià)中的“收益法”適用于哪種類型的土地？（）A.行政用地B.商業(yè)用地C.公益性用地D.住宅用地6.土地估價(jià)中的“市場法”的核心是？（）A.成本核算B.收益預(yù)測C.類似交易比較D.基準(zhǔn)地價(jià)修正7.土地估價(jià)師在開展業(yè)務(wù)時(shí)，必須具備的條件不包括？（）A.執(zhí)業(yè)資格證書B.專業(yè)背景C.良好信譽(yù)D.財(cái)務(wù)資本8.土地估價(jià)中的“剩余法”適用于哪種類型的土地？（）A.已建成土地B.待開發(fā)土地C.商業(yè)用地D.住宅用地9.土地估價(jià)報(bào)告的附件必須包括哪些內(nèi)容？（）A.估價(jià)對象的權(quán)屬證明B.現(xiàn)場照片C.市場數(shù)據(jù)D.以上都是10.土地估價(jià)中的“基準(zhǔn)地價(jià)修正法”適用于哪種類型的土地？（）A.城市建成區(qū)B.郊區(qū)土地C.農(nóng)用地D.工業(yè)用地三、多選題（每題2分，共20分）1.土地估價(jià)中的基本方法包括哪些？（）A.成本法B.收益法C.市場法D.剩余法2.土地估價(jià)師在編制報(bào)告時(shí)，必須遵循的原則包括？（）A.客觀性原則B.合法性原則C.主觀性原則D.公正性原則3.土地估價(jià)中的“收益法”適用于哪種類型的土地？（）A.商業(yè)用地B.住宅用地C.工業(yè)用地D.行政用地4.土地估價(jià)中的“市場法”的核心是？（）A.類似交易比較B.基準(zhǔn)地價(jià)修正C.成本核算D.收益預(yù)測5.土地估價(jià)師在開展業(yè)務(wù)時(shí)，必須具備的條件包括？（）A.執(zhí)業(yè)資格證書B.專業(yè)背景C.良好信譽(yù)D.財(cái)務(wù)資本6.土地估價(jià)中的“剩余法”適用于哪種類型的土地？（）A.已建成土地B.待開發(fā)土地C.商業(yè)用地D.住宅用地7.土地估價(jià)報(bào)告的附件必須包括哪些內(nèi)容？（）A.估價(jià)對象的權(quán)屬證明B.現(xiàn)場照片C.市場數(shù)據(jù)D.以上都是8.土地估價(jià)中的“基準(zhǔn)地價(jià)修正法”適用于哪種類型的土地？（）A.城市建成區(qū)B.郊區(qū)土地C.農(nóng)用地D.工業(yè)用地9.土地估價(jià)中的“最高最佳使用原則”的核心是？（）A.土地用途的合法性B.土地收益的最大化C.土地權(quán)屬的明確性D.土地位置的優(yōu)越性10.土地估價(jià)中的“成本法”主要適用于？（）A.商業(yè)用地B.新開發(fā)建設(shè)的土地C.住宅用地D.工業(yè)用地四、案例分析（每題6分，共18分）案例一：某城市一宗商業(yè)用地，面積為5000平方米，用途為商業(yè)綜合體。該地塊最近三年內(nèi)的類似地塊交易價(jià)格如下：地塊A（6000平方米，交易價(jià)格8000元/平方米）、地塊B（4000平方米，交易價(jià)格7500元/平方米）、地塊C（5000平方米，交易價(jià)格8500元/平方米）。假設(shè)該地塊的區(qū)位條件、市場環(huán)境等因素與類似地塊基本一致，請采用市場法對該地塊進(jìn)行估價(jià)。案例二：某城市一宗待開發(fā)土地，面積為3000平方米，用途為住宅用地。該地塊計(jì)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，預(yù)計(jì)開發(fā)周期為2年，開發(fā)成本為2000元/平方米，銷售價(jià)格為5000元/平方米，銷售費(fèi)用為售價(jià)的10%，稅費(fèi)為售價(jià)的5%。請采用剩余法對該地塊進(jìn)行估價(jià)。案例三：某城市一宗工業(yè)用地，面積為2000平方米，用途為工業(yè)用地。該地塊的基準(zhǔn)地價(jià)為3000元/平方米，區(qū)域因素修正系數(shù)為1.2，個(gè)別因素修正系數(shù)為0.9。請采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法對該地塊進(jìn)行估價(jià)。五、論述題（每題11分，共22分）1.請論述土地估價(jià)中的“最高最佳使用原則”及其在估價(jià)中的應(yīng)用。2.請論述土地估價(jià)師在編制報(bào)告時(shí)必須遵循的原則及其重要性。---標(biāo)準(zhǔn)答案及解析一、判斷題1.√2.√3.×4.√5.√6.√7.√8.√9.√10.√解析：3.成本法通常適用于新開發(fā)建設(shè)的土地，但其結(jié)果可能低于市場法，因?yàn)槭袌龇紤]了市場供求關(guān)系。8.剩余法適用于待開發(fā)土地，通過預(yù)測開發(fā)后的土地價(jià)值來估價(jià)。二、單選題1.D2.B3.B4.C5.B6.C7.D8.B9.D10.A解析：1.財(cái)務(wù)分析法不屬于土地估價(jià)的基本方法，其他選項(xiàng)均為基本方法。4.主觀性原則不屬于土地估價(jià)師必須遵循的原則，客觀性、合法性、公正性原則更為重要。8.剩余法適用于待開發(fā)土地，通過預(yù)測開發(fā)后的土地價(jià)值來估價(jià)。三、多選題1.A,B,C,D2.A,B,D3.A,B,C4.A,B5.A,B,C6.B7.D8.A9.B10.B解析：1.土地估價(jià)的基本方法包括成本法、收益法、市場法、剩余法。4.市場法的核心是類似交易比較和基準(zhǔn)地價(jià)修正。7.土地估價(jià)報(bào)告的附件必須包括所有相關(guān)內(nèi)容，確保估價(jià)結(jié)果的完整性和準(zhǔn)確性。四、案例分析案例一：采用市場法對該地塊進(jìn)行估價(jià)，計(jì)算公式如下：估價(jià)結(jié)果=（地塊A交易價(jià)格+地塊B交易價(jià)格+地塊C交易價(jià)格）/3=（8000+7500+8500）/3=8000元/平方米解析：市場法通過比較類似地塊的交易價(jià)格來估價(jià)，選擇最近且條件相似的交易案例，計(jì)算平均值作為估價(jià)結(jié)果。案例二：采用剩余法對該地塊進(jìn)行估價(jià)，計(jì)算公式如下：土地價(jià)值=（銷售價(jià)格-開發(fā)成本-銷售費(fèi)用-稅費(fèi)）/（1+利率）^開發(fā)周期=（5000-2000-500-250）/（1+0.1）^2=2000/1.21≈1653元/平方米解析：剩余法通過預(yù)測開發(fā)后的土地價(jià)值來估價(jià)，考慮開發(fā)成本、銷售費(fèi)用、稅費(fèi)等因素，并折現(xiàn)到當(dāng)前價(jià)值。案例三：采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法對該地塊進(jìn)行估價(jià)，計(jì)算公式如下：估價(jià)結(jié)果=基準(zhǔn)地價(jià)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)=3000×1.2×0.9=3240元/平方米解析：基準(zhǔn)地價(jià)修正法通過基準(zhǔn)地價(jià)和修正系數(shù)來估價(jià)，考慮區(qū)域因素和個(gè)別因素的影響。五、論述題1.請論述土地估價(jià)中的“最高最佳使用原則”及其在估價(jià)中的應(yīng)用。最高最佳使用原則是指土地在當(dāng)前法律、政策、市場條件下可能實(shí)現(xiàn)的最大收益狀態(tài)。在土地估價(jià)中，該原則要求估價(jià)師綜合考慮土地的用途、位置、市場環(huán)境等因素，確定土地的最佳使用方式，并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行估價(jià)。具體應(yīng)用包括：-確定土地的最佳用途，如商業(yè)、住宅、工業(yè)等；-預(yù)測最佳用途下的土地收益；-考慮土地的區(qū)位條件、市場環(huán)境等因素；-確保估價(jià)結(jié)果的合理性和準(zhǔn)確性。解析：最高最佳使用原則是土地估價(jià)的核心原則之一，確保估價(jià)結(jié)果的合理性和市場性。估價(jià)師需綜合考慮多種因素，確定土地的最佳使用方式，并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行估價(jià)。2.請論述土地估價(jià)師在編制報(bào)告時(shí)必須遵循