日照東夷小鎮(zhèn)考察報(bào)告一、項(xiàng)目簡介東夷小鎮(zhèn)原是山東省日照市秦樓街道董家灘村一個(gè)傳統(tǒng)小漁村。2012年，日照城投集團(tuán)按照“拆一片舊村，帶一片產(chǎn)業(yè)，富一方百姓”的思路，將城中村改造為安居工程和東夷小鎮(zhèn)兩大業(yè)態(tài)。項(xiàng)目位于日照奧林匹克公園最北端，突出東夷文化和海洋文化主題，是集“吃住游購?qiáng)省庇谝惑w的旅游綜合體。一期投資3.7億元，建設(shè)了鳳儀島和龍棲島，總建筑面積6.8萬㎡，共有建筑單體60個(gè)，建設(shè)書院、祈愿閣、財(cái)神殿、龍神廟、戲臺茶樓等文化項(xiàng)目，引進(jìn)黑陶、農(nóng)民畫、割繡等本土特色工藝及希爾頓等知名品牌酒店，2018年五一假期對外運(yùn)營。目前，文創(chuàng)、美食、休閑三大街區(qū)運(yùn)行平穩(wěn)，特色美食、民宿客棧、文化展館、手工文創(chuàng)、休閑酒吧五大類別260余家商鋪對外營業(yè)。在管理運(yùn)營中堅(jiān)持“市場導(dǎo)向、創(chuàng)新導(dǎo)向”，實(shí)行“統(tǒng)一裝修、免房租、聯(lián)營扣點(diǎn)”政策，重點(diǎn)打造聯(lián)營美食文創(chuàng)業(yè)態(tài)“一店一品一產(chǎn)業(yè)”產(chǎn)業(yè)鏈模式，所有業(yè)態(tài)“貨真價(jià)實(shí)、明碼標(biāo)價(jià)、統(tǒng)一品質(zhì)、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)、統(tǒng)一管理”，保證項(xiàng)目吸引力和競爭力。二、重點(diǎn)調(diào)研內(nèi)容梳理1.招商運(yùn)營模式：免租金，聯(lián)營，收提成。前期策劃確定好每家店鋪具體需求內(nèi)容，招商人員下沉到日照各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（部分選擇省內(nèi)其他城市）尋找對應(yīng)商戶；通過免租，提供統(tǒng)一裝修吸引商戶報(bào)名；從多方面打分，選擇最優(yōu)商戶進(jìn)駐；商戶日常經(jīng)營收益統(tǒng)一支付至運(yùn)營公司——德天旅游的賬戶，德天扣除約定的經(jīng)營扣點(diǎn)后，將收益返還商戶。一方面，通過選商模式，保證店鋪質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)一店一品，最大化收集當(dāng)?shù)靥厣朗?；另一方面，商戶?jīng)營收益扣點(diǎn)模式，保證商戶經(jīng)營積極性，從商戶運(yùn)營開始，小鎮(zhèn)即可獲得運(yùn)營收益。少部分店鋪采用出租模式，自持雇傭員工經(jīng)營模式，整體占比低，主要采取免租聯(lián)營方式。2.建筑形式，采用小吃街?jǐn)偽?店鋪+店鋪外擺靈活模式，實(shí)現(xiàn)占用建筑空間小，引進(jìn)小吃店鋪量多。部分店鋪帶有店內(nèi)就餐區(qū)，街中央有一部分外擺桌椅就餐區(qū)。3.組織架構(gòu)4.門票模式：免門票。日照民俗博物館、抗戰(zhàn)紀(jì)念館、錢幣博物館等幾個(gè)博物館收取門票，博物館的參觀價(jià)值一般，吸引客流少。因免大門票，游客服務(wù)中心使用率很低。5.景區(qū)開發(fā)建設(shè)運(yùn)營：景區(qū)由日照城投集團(tuán)開發(fā)建設(shè)，負(fù)責(zé)建設(shè)施工。2017年日照城投集團(tuán)與日照食為天餐飲有限公司合作成立日照德天旅游服務(wù)有限公司，負(fù)責(zé)景區(qū)餐飲與文化店鋪的招商、管理、運(yùn)營工作。德天旅游進(jìn)駐前，部分場館類業(yè)態(tài)已進(jìn)行招商。德天負(fù)責(zé)開展了以餐飲為主的街區(qū)的策劃、選商、裝修，經(jīng)過1年左右的招商、開業(yè)籌備，景區(qū)2018年5月正式開業(yè)。開業(yè)后的餐飲、文化店鋪全部由德天進(jìn)行運(yùn)營管理。民宿客棧前期由德天進(jìn)行籌建，后期由悅灣、朵兒唱（華住）等酒店運(yùn)營品牌進(jìn)行運(yùn)營管理。6.景區(qū)管理：餐飲售價(jià)由德天進(jìn)行統(tǒng)一定價(jià)，所有商品全部明碼標(biāo)價(jià)，景區(qū)強(qiáng)調(diào)銷售產(chǎn)品的貨真價(jià)實(shí)和放心消費(fèi)。統(tǒng)一規(guī)定營業(yè)時(shí)間，開始營業(yè)早餐類6:30，常規(guī)類9:00。結(jié)束營業(yè)周一至周五21:00，周末21:30，重要節(jié)假日22:00。景區(qū)對店鋪進(jìn)行考核評選，評選出如“小鎮(zhèn)鎮(zhèn)寶”等店鋪。7.景區(qū)東側(cè)用地全為停車場，停車場規(guī)模較大，自駕客戶占比高。停車場停車場8.景區(qū)民宿：民宿定價(jià)與一般的連鎖快捷酒店價(jià)格相近，200-300元/天為主。親子類民宿、家庭套房占比較高。本次入住的華住旗下的朵兒唱主題酒店，包括藏文化主題、攝影主題等。主題主要體現(xiàn)于建筑軟裝，無特色服務(wù)。9.景區(qū)前期設(shè)計(jì)時(shí)考慮到街區(qū)攝影需求，引進(jìn)攝影公司，拍攝唐裝等主題婚紗照，參觀當(dāng)天據(jù)介紹接待50余組拍攝10.景區(qū)采用分期開發(fā)模式，目前開發(fā)一期。一期為島的形式，四周環(huán)水，修建多座景觀橋連通外部。主要以餐飲、民宿和文化類店業(yè)態(tài)為主。二期結(jié)合濕地，開發(fā)一些觀光、游樂內(nèi)容。2018年5月一期開業(yè)至今1年半，二期開發(fā)剛開始籌備。運(yùn)營方建議我們分期開發(fā)，前期先開發(fā)餐飲和住宿業(yè)態(tài)。11.文化類零售店鋪，店陳一般，很多可以參與手工制作。多數(shù)店鋪外展較小，可能天氣的原因，營業(yè)中也采用閉門模式，整體吸引力弱。12.據(jù)運(yùn)營方介紹高峰期游客最高達(dá)6萬人，參觀的兩天中，第一天（10.11，周五）因下雨原因，下午人流量較低，晚上人流量呈現(xiàn)增加；第二天（10.12，周六，十一調(diào)休屬工作日）上午10-12點(diǎn)期間人流量較高。官方數(shù)據(jù)：2019年春節(jié)期間東夷小鎮(zhèn)推出“日照年，最山東”大廟會等特色文化活動，40余萬游客市民暢游小鎮(zhèn)，東夷小鎮(zhèn)2019年前8個(gè)月接待游客475萬人次，自2018年4月27日對外運(yùn)營，截至2019年8月底累計(jì)接待游客超過920萬人次（單日最高6.7萬人次），實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入約1.5億元。13.近海地段，室外小吃街雨天很不適合游玩；本案半室內(nèi)模式可以有效改善這一問題。14.比較注重夜景的打造，重點(diǎn)參考與借鑒了臺兒莊景區(qū)，但夜色經(jīng)濟(jì)并不突出。15.留下印象較深的店鋪(1)地理標(biāo)志商標(biāo)展館：即日照各個(gè)地區(qū)特產(chǎn)介紹、展示、銷售門店；融合了當(dāng)?shù)靥厣榻B、特產(chǎn)展示、特產(chǎn)購買（特產(chǎn)展覽帶二維碼掃描線上購買，特產(chǎn)直營店售賣）(2)姻緣閣：東夷小鎮(zhèn)多數(shù)的博物館、展覽館游覽、觀賞、體驗(yàn)性弱；三、日照失戀博物館、星空愛情展（另外一個(gè)項(xiàng)目）比較簡單的一些陳設(shè)裝飾、一些話語故事