司法拍賣物業(yè)是指在司法程序中，因債務履行不能，依法被查封、扣押、凍結的物業(yè)。這些物業(yè)由司法拍賣市場的發(fā)展態(tài)勢可視為宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場的關鍵指標。瑞聯(lián)數(shù)科針對司法拍賣市場的掛牌狀況、成交情況以及變現(xiàn)折扣情況等多方面進行深入剖析，旨在揭示2025年我國司法拍賣市場全國司法拍賣市場總體運行1、高供給壓力延續(xù)，成交被動放量，價格讓渡主導出清根據(jù)瑞聯(lián)數(shù)科數(shù)據(jù)平臺顯示，2025年全國法拍市場延續(xù)高供給壓力下的出清格局，整體呈現(xiàn)出掛牌規(guī)模繼續(xù)增長、成交規(guī)模同步擴張，但成交效率與價格端持續(xù)承壓的運行特征。市場并未出現(xiàn)趨勢性反轉，而是在更大規(guī)模和更低價格中，對前期積累的存量風險進行集中釋放。從供給端看，2025年全國法拍掛牌量達到129.56萬套，同比增幅為16.41%，再創(chuàng)歷史新高?；厮?019年以來走勢，掛牌規(guī)模由49.58萬套持續(xù)攀升至當前水平，六年間累計增長超過1.6倍。供給端的持續(xù)抬升并非短期沖擊所致，而是房地產(chǎn)下行周期中逐步累積的風險在近兩年集中進入司法處置通道的結果，表明法拍市場仍處于存量風險加速暴露階段，尚未出現(xiàn)明顯的供給收縮信成交端方面，2025年全國法拍成交量為18.80萬套，同比增長23.04%，增速明顯快于掛牌量，市場成交有所修復。但這一回升更多體現(xiàn)為被動出清特征，即在掛牌規(guī)模大幅擴張、價格持續(xù)讓渡的背景下，部分資產(chǎn)進入可成交區(qū)間后形成的成交放量，并不意味著需求端出現(xiàn)系統(tǒng)性改善。成交效率方面，2025年全國法拍成交率為14.51%，較2024年小幅回升0.78個百分點。從長期趨勢看，成交率自2019年的24.77%持續(xù)下行，2024年降至階段低點后于2025年略有修復，但整體仍處于歷史低位區(qū)間。在高供給環(huán)境下，市場出清效率改善有限，成交量的回升尚不足以改變整體效率偏低的基本格局。價格端方面，當前法拍資產(chǎn)成交對價格讓渡的依賴程度進一步加深。2025年全國法拍平均變現(xiàn)折扣降至75.74%，同比下降5.09個百分點，為近七年來最低水平。與2019年接近九成的變現(xiàn)水平相比，價格中樞已明顯下移。折扣下探并非單純反映資產(chǎn)質量惡化，而是市場對流動性不足、處置周期延長以及未來價格不確定性的綜合定價結果。綜合來看，2025年全國法拍市場仍運行在“高供給、低效率、強定價”的出清通道中。成交規(guī)模的擴張更多承擔了風險消化功能，而價格端的持續(xù)下探則成為支撐交易得以推進的核心條件。全年市場特征表明，法拍體系正在完成對存量資產(chǎn)的系統(tǒng)性再估值，但尚未進入由需求改善驅動的修復階段。圖表：2021-2025年房地產(chǎn)拍賣市場運行趨勢圖數(shù)據(jù)來源：瑞聯(lián)數(shù)科數(shù)據(jù)平臺圖表：2021年-2025年房地產(chǎn)拍賣市場運行情況數(shù)據(jù)來源：瑞聯(lián)數(shù)科數(shù)據(jù)平臺圖表：2025年房地產(chǎn)拍賣市場運行情況數(shù)據(jù)來源：瑞聯(lián)數(shù)科數(shù)據(jù)平臺從全年節(jié)奏看，2025年全國法拍市場呈現(xiàn)出“前低后高、逐季放量、價格持續(xù)下探”的運行態(tài)勢，成交規(guī)模在下半年明顯放大，四季度出清節(jié)奏相對加快。9.88%；成交量為5.36萬套，環(huán)比增長5.68%，同比增長13.58%。成交率回升至15.37%，較三季度提高1.66個百分點，同比小幅提升0.50個百分點。價格端方面，平均變現(xiàn)折扣降至74.22%，環(huán)比下降0.58個百分點，同比下降7.03個百分點。同期競拍人數(shù)為22.36萬人次，環(huán)比增長2.07%，同比增長25.43%，平均競拍人次為4.17人，較三季度略有回落。圖表：2024年Q4-2025年Q4房地產(chǎn)拍賣市場運行趨勢圖數(shù)據(jù)來源：瑞聯(lián)數(shù)科數(shù)據(jù)平臺圖表：2024年Q4-2025年Q4房地產(chǎn)拍賣市場運行情況數(shù)據(jù)來源：瑞聯(lián)數(shù)科數(shù)據(jù)平臺圖表：2025年Q4房地產(chǎn)拍賣市場運行情況數(shù)據(jù)來源：瑞聯(lián)數(shù)科數(shù)據(jù)平臺值得注意的是，2025年，全國法拍市場競拍人數(shù)為81.48萬人次，同比增長50.30%，市場參與度顯著提升；同期平均競拍人次為4.33人，同比小幅增加0.79人。在參與規(guī)模明顯擴大的同時，單宗標的競爭強度僅溫和回升。拉長時間維度看，2019—2021年競拍人數(shù)整體維持在50萬人次左右，2022—2023年回落至約42萬人次的階段低位，2024年回升至54.21萬人次，2025年進一步大幅增長并創(chuàng)近七年新高；平均競拍人次則在2022—2024年降至3.5—3.6人區(qū)間后，于2025年回升至4人以上。競拍人數(shù)的回升并非需求端全面改善，而是在法拍資產(chǎn)平均變現(xiàn)折扣持續(xù)下探背景下，部分標的進入可接受價格區(qū)間，疊加低總價、小體量、處置路徑相對清晰資產(chǎn)占比提升，擴大了潛在參與群體；同時，在傳統(tǒng)房地產(chǎn)交易渠道流動性偏弱的環(huán)境中，法拍市場成為部分資金獲取折價資產(chǎn)的重要入口。整體來看，競拍人數(shù)增長更多體現(xiàn)為參與面擴大，市場活躍度仍主要由價格讓渡驅動。2、成交階段后移，二拍主導出清，變賣承擔補充流動性從拍賣階段結構看，2025年全國法拍資產(chǎn)成交進一步向二拍及變賣階段集中，成交重心較掛牌結構明顯后移。一拍階段掛牌量占比為45.03%，但成交量占比僅為36.29%，成交率為11.69%，仍45.97%，成交率達到17.93%，成為全年法拍資產(chǎn)實現(xiàn)出清的核心階段；變賣階段掛牌量占比為17.77%，成交量占比為17.74%，成交率為14.48%，通過進一步讓渡價格完成對長尾資產(chǎn)的補充出從價格表現(xiàn)看，一拍、二拍及變賣階段平均變現(xiàn)折扣分別為85.87%、69.18%和72.03%，價格梯度較為清晰。整體來看，市場主要在二拍階段完成價格校準。值得說明的是，近年來隨著房地產(chǎn)進入下行周期，二拍階段的變現(xiàn)折扣率持續(xù)低于變賣階段，究其原因在于，二拍階段通常通過一次性下調起拍價的方式集中計入風險溢價，以縮短處置周期并提升成交確定性，價格調整更為充分；同時，隨著處置周期拉長，部分資產(chǎn)進入變賣階段時，其對應的評估價已顯著低于一拍和二拍階段，在評估基數(shù)下移的背景下，變賣成交價格雖繼續(xù)讓渡，但相對折扣水平反而高于二拍。整體來看，二拍階段更側重通過價格快速出清完成定價修正，而變賣階段則是在評估基數(shù)已下移的基礎上，以流動性優(yōu)先完成剩余資產(chǎn)處置。圖表：2025年房地產(chǎn)拍賣市場不同拍賣階段占比、折現(xiàn)與拍賣人數(shù)情況數(shù)據(jù)來源：瑞聯(lián)數(shù)科數(shù)據(jù)平臺從同比變化看，2025年各拍賣階段在參拍規(guī)模、成交效率及價格端均出現(xiàn)分化調整。一拍階段參拍人數(shù)同比增長47.94%，二拍階段增長28.65%，變賣階段參拍人數(shù)同比大幅增長143.17%，新增參拍需求明顯向價格更低的變賣階段集中；對應地，一拍、二拍及變賣階段成交率同比分別提高1.02、0.58和0.47個百分點，成交效率雖有所改善但幅度有限。價格端方面，三階段平均變現(xiàn)折扣同比均出現(xiàn)下行，其中一拍、二拍及變賣階段折扣分別下降4.40、5.86和5.18個百分點，表明成交改善仍主要依賴價格讓渡，參拍人數(shù)的快速增長尚未轉化為成交效率的顯著躍升。數(shù)據(jù)來源：瑞聯(lián)數(shù)科數(shù)據(jù)平臺分資產(chǎn)類型司法拍賣市場運行1、掛牌結構向非住宅擴散，住宅維持成交主導，其他類資產(chǎn)出清承壓從掛牌結構看，住宅類資產(chǎn)掛牌占比由2024年的52.53%下降至47.67%，同比回落4.86個百分點，但仍為掛牌主體；商業(yè)類資產(chǎn)掛牌占比由27.31%下降至25.63%，同比減少1.68個百分點；其他類資產(chǎn)掛牌占比由18.03%上升至24.43%，同比提升6.40個百分點，成為掛牌結構中占比提升最為顯著的類型。工業(yè)類和土地類資產(chǎn)掛牌占比仍處于低位，分別為1.06%和1.21%，同比變動幅度有限，整體掛牌結構呈現(xiàn)出向非住宅擴散的特征。從成交結構看，2025年法拍資產(chǎn)成交仍高度集中于住宅類物業(yè)。住宅類資產(chǎn)成交占比由2024年的68.86%小幅提升至69.37%，同比提高0.51個百分點，繼續(xù)構成市場出清的核心；商業(yè)類資產(chǎn)成交占比由18.39%下降至16.88%，同比下降1.51個百分點，成交承壓特征延續(xù)；其他類資產(chǎn)成交占比由10.47%上升至11.60%，同比增加1.13個百分點，出清比重有所擴大。工業(yè)及土地類資產(chǎn)成交占比整體保持低位，分別為1.11%和1.04%，同比變化不大。圖表：2024年-2025年房地產(chǎn)拍賣市場掛牌量、成交量分資產(chǎn)類型占比數(shù)據(jù)來源：瑞聯(lián)數(shù)科數(shù)據(jù)平臺從成交率、價格與競拍參與情況看，不同物業(yè)類型在法拍市場中的出清能力差異清晰。住宅類資產(chǎn)成交率為21.11%，平均變現(xiàn)折扣為76.22%，平均競拍人數(shù)為4.73人，在各類型中同時具備較高成交效率與參與度；工業(yè)類資產(chǎn)成交率為15.29%，平均變現(xiàn)折扣為78.53%，平均競拍人數(shù)為4.53人；土地類資產(chǎn)成交率為12.52%，平均變現(xiàn)折扣為80.49%，但平均競拍人數(shù)僅為3.40人；商業(yè)類資產(chǎn)成交率為9.55%，平均變現(xiàn)折扣為76.28%，平均競拍人數(shù)為4.12人；其他類資產(chǎn)成交率最低，僅為6.89%，平均變現(xiàn)折扣降至71.36%，平均競拍人數(shù)為2.35人，即便在更深價格讓渡下，成交與參與水平均未出現(xiàn)明顯改善。上述差異主要由資產(chǎn)標準化程度、需求基礎與資金門檻等因素共同決定。住宅類資產(chǎn)使用屬性明確、需求覆蓋面廣，對價格調整反應最為直接，因此在折扣下探后仍能形成較高成交率與競拍參與；工業(yè)類資產(chǎn)受限于用途匹配要求，參與面相對收窄，成交效率隨價格調整逐步釋放；土地類資產(chǎn)受資金規(guī)模、開發(fā)周期及政策約束影響，競拍主體數(shù)量有限，價格優(yōu)勢未能完全轉化為成交效率；商業(yè)類資產(chǎn)在折扣水平已接近住宅的情況下，仍因經(jīng)營預期偏弱而成交承壓；其他類資產(chǎn)形態(tài)差異較大、使用場景分散，即便通過更深折價吸引成交，其出清仍高度依賴價格讓渡。圖表：2025年房地產(chǎn)拍賣市場各資產(chǎn)類型交易情況數(shù)據(jù)來源：瑞聯(lián)數(shù)科數(shù)據(jù)平臺2、住宅：存量風險加速釋放，成交基礎相對穩(wěn)固，價格調整仍是關鍵2025年，住宅類法拍資產(chǎn)在數(shù)量與成交層面均呈現(xiàn)較為積極的年度表現(xiàn)。23.89%，成交端擴張速度明顯快于供給端變化，對應成交率上行至21.11%，同比提高3.11個百分價格方面，住宅類資產(chǎn)平均變現(xiàn)折扣下降至76.22%，同比回落4.45個百分點，表明成交增長仍伴隨著價格中樞的進一步下移。同期競拍人數(shù)達到61.67萬人次，同比增長55.37%，平均競拍人數(shù)升至4.73人，同比增加0.96人，市場參與規(guī)模明顯放大。從同比結構看，2025年住宅類資產(chǎn)成交改善主要體現(xiàn)為“量的釋放”而非“價的企穩(wěn)”。成交量與競拍人數(shù)的增幅均顯著高于掛牌量增幅，在折扣持續(xù)擴大后，更多潛在買方進入交易環(huán)節(jié)，推動成交規(guī)模擴張；但與此同時，平均變現(xiàn)折扣率仍處于下行通道，價格調整幅度大于成交率改善幅度，成交活躍更多依賴價格下移所釋放的交易空間，而非價格預期的反轉。整體而言，住宅類資產(chǎn)在2025年表現(xiàn)出更強的市場承接能力，但其成交基礎仍建立在價格壓縮與參與面擴展的共同作用之上。圖表：2021年-2025年住宅物業(yè)拍賣市場發(fā)展趨勢數(shù)據(jù)來源：瑞聯(lián)數(shù)科數(shù)據(jù)平臺在全國住宅類法拍房市場整體運行特征基礎上，為進一步細化區(qū)域市場差異，提升分析的針對性與深度，本部分選取國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市作為樣本，圍繞掛牌量、成交量、成交率及平均變現(xiàn)折扣等核心指標，系統(tǒng)梳理各重點城市住宅類法拍市場的表現(xiàn)。從一線城市看，廣州掛牌量最高，達9509套，北京和深圳分別為5839套和5549套，上海掛牌規(guī)模相對較小。成交效率方面，深圳成交率達50.48%，處于一線城市首位，上海為44.97%，北京82.41%，上海為76.28%，北京和廣州分別為73.24%和73.82%，一線城市整體仍具較強承接能從二線城市看，掛牌量方面，重慶（15678套）、成都（13117套）和鄭州（13873套）處于高位，反映供給壓力集中；成交效率上，杭州以44.74%的成交率居于前列，石家莊、重慶、成都成交率均在35%以上，市場承接能力相對較強。中游城市如南京、南昌、長春、武漢、濟南等，成交率集中在28%—33%區(qū)間。尾部城市如銀川、呼和浩特、蘭州、西寧成交率不足10%，出清難度較大。價格端看，南寧、青島、哈爾濱等城市平均變現(xiàn)折扣在80%以上，而重慶、南昌、武漢、沈陽等城市折扣低于70%，價格讓渡幅度更為明顯，二線城市內部在供給規(guī)模、成交效率與價格彈性方面差異顯著。從三線城市看，成交表現(xiàn)較好的城市主要集中在部分民營經(jīng)濟活躍或區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎較強的城市，如溫州、金華成交率分別達到49.99%和44.04%，成交效率接近甚至超過部分二線城市；無錫、泉州、三亞等城市成交率在30%左右，具備一定市場承接能力。中低位城市數(shù)量占比明顯，徐州、唐山、贛州、煙臺等城市成交率集中在20%上下，而惠州、遵義、濟寧等掛牌規(guī)模較大的城市成交率不足15%，供給壓力較為突出。價格端看，溫州、洛陽、牡丹江等城市平均變現(xiàn)折扣在85%左右；而無錫、惠州、襄陽等城市折扣低于72%，依賴更深價格調整推進成交。整體來看，三線城市內部差異顯著，成交表現(xiàn)更依賴本地產(chǎn)業(yè)、人口流動與價格彈性。圖表：70個大中城市2025年住宅拍賣市場運行情況3、商業(yè)：成交放量伴隨參與擴張，需求承接不足，效率約束仍存從商業(yè)類法拍資產(chǎn)的年度表現(xiàn)看，2025年市場呈現(xiàn)出成交規(guī)模擴張但效率改善有限的特征。全年掛牌量為33.21萬套，同比增長9.23%；成交量為3.17萬套，同比增長12.88%，成交率為9.55%，較上年僅提高0.31個百分點，整體仍處于較低水平。價格端方面，平均變現(xiàn)折扣降至76.28%，同比下降5.71個百分點，價格中樞繼續(xù)下移。市場參與度明顯上升，競拍人數(shù)達到13.07萬人次，同比增長35.81%，平均競拍人數(shù)回升至4.12人，同比增加0.70人。整體來看，2025年商業(yè)類資產(chǎn)成交改善更多體現(xiàn)為“量的增加”，而非“效率的躍升”。商業(yè)類法拍成交量增速高于掛牌量，市場出清規(guī)模有所擴大，但成交率僅小幅提升0.31個百分點，單位供給轉化效率改善有限。成交放量主要由掛牌擴張與折扣加深共同推動，尚不足以反映需求預期的系統(tǒng)性修復，商業(yè)類法拍市場整體仍以價格驅動型出清為主。此外，競拍人數(shù)的大幅增加并未明顯提升商業(yè)類資產(chǎn)出清效率，表明新增參與主體并未有效轉化為更高的成交轉化率，新增競拍需求呈現(xiàn)出明顯的選擇性，更傾向于集中在區(qū)位、權屬及處置路徑相對清晰的標的上。即便在平均競拍人數(shù)回升的情況下，成交率仍僅呈現(xiàn)微弱波動，說明市場競爭仍集中于少數(shù)可被定價資產(chǎn)，整體競爭強度不足以支撐成交效率出現(xiàn)明顯抬升。此種現(xiàn)象主要源于商業(yè)類資產(chǎn)對未來經(jīng)營現(xiàn)金流的高度依賴。在租金回報不穩(wěn)定、空置率偏高及去化周期拉長的背景下，買方?jīng)Q策更加謹慎，對相關價格變化的敏感度明顯高于住宅類資產(chǎn)。圖表：2021-2025年商業(yè)物業(yè)拍賣市場發(fā)展趨勢數(shù)據(jù)來源：瑞聯(lián)數(shù)科數(shù)據(jù)平臺從商業(yè)類法拍資產(chǎn)看，2025年不同能級城市整體成交效率偏低，但分化隨城市層級加深而放大。一線城市成交率集中在14%—21%區(qū)間，價格折扣相對穩(wěn)定，核心城市中仍具一定價格支撐但需求轉化受限；二線城市成交效率梯度明顯，部分城市可維持20%左右水平，而供給體量較大的城市成交率普遍降至15%以下，價格下調對成交的拉動有限；三線城市成交率整體處于低位，多數(shù)城市不足10%，即便在高折扣條件下仍難以改善去化，成交更受本地需求規(guī)模與商業(yè)活躍度制約。圖表：70個大中城市2025年商業(yè)拍賣市場運行情況4、其他（車位、街邊鋪位等存量資產(chǎn)集中入市，成交轉化能力明顯不足從其他（車位、街邊鋪位等）法拍資產(chǎn)的年度表現(xiàn)看，2025年在供給端明顯放量，但成交效率繼續(xù)走弱。2025年掛牌量為31.66萬套，較2024年增長57.73%；成交量為2.18萬套，同比增長36.23%，但成交量增幅明顯低于掛牌端擴張，對應成交率降至6.89%，較2024年下降1.09個百分點，仍處于各物業(yè)類型的低位區(qū)間。價格端方面，平均變現(xiàn)折扣降至71.36%，同比下降7.35個百分點，價格讓渡幅度進一步加深。參與度方面，競拍人數(shù)增至5.12萬人次，同比增長39.72%，但平均競拍人數(shù)僅為2.35人，同比僅小幅增加0.06人，單宗資產(chǎn)競爭程度改善有限。從結構關系看，2025年其他類資產(chǎn)呈現(xiàn)出典型的“供給擴張快于成交修復”特征。掛牌量和參拍規(guī)模均出現(xiàn)較大幅度增長，但成交率未同步改善，反而繼續(xù)下行，表明新增供給與新增參與未能有效轉化為成交轉化率的提升。即便在參拍人數(shù)明顯增加的情況下，平均競拍人次仍長期維持在較低水平，反映此類資產(chǎn)的有效需求集中度不足，成交結果更多依賴價格條件變化而非競拍競爭加劇。其他類資產(chǎn)用途分散、單宗價值偏低，可參與競拍的有效買方范圍有限，對價格變化高度敏感。2025年成交放量主要建立掛牌規(guī)模顯著增長所帶來的供給推動，并在價格持續(xù)下探的條件下，吸引了部分具有明確使用或投資目的的特定需求群體參與競拍。整體來看，其他類法拍資產(chǎn)在同比口徑下呈現(xiàn)出“量增、價壓、率降”的特征，更偏向承擔存量風險加速出清和流動性兜底功能，其成交邏輯仍以價格驅動為主。圖表：2021年-2025年其他（車位、街鋪等）拍賣市場發(fā)展趨勢數(shù)據(jù)來源：瑞聯(lián)數(shù)科數(shù)據(jù)平臺結語綜合2025年全國房地產(chǎn)拍賣市場運行情況可以看出，司法拍賣仍是當前房地產(chǎn)風險資產(chǎn)出清的核心渠道。在高供給壓力持續(xù)釋放的背景下，法拍市場