2025年中國住房租賃項目運營分析報告邁點研究院首席分析師

郭德榮2025年11月

中國·杭州01項目概況篇04趨勢建議篇03項目配置篇02項目洞察篇目錄CONTENTSPART 01項目概況篇項目征集背景：“為城市新青年找個家”人口新形勢下的租賃需求其中新市民、青年人的租房群體接近2億人，占比超過70%。新青年渴望在所在城市中找到屬于自己的溫馨港灣?！?024-2025年住房租賃行業(yè)發(fā)展報告》數(shù)據(jù)顯示：目前我國租賃人口已達2.6億人。全國住房租賃項目供應(yīng)特點標桿項目特色：項目規(guī)劃、服務(wù)理念、設(shè)計方案、運營策略等。發(fā)掘并推廣優(yōu)秀項目，為城市新青年找到契合需求的住房租賃模式。分布范圍廣，類型多樣化：全國重點城市陸續(xù)推出住房租賃項目，涵蓋保租房、租賃社區(qū)等多種業(yè)態(tài)。供需匹配“城市不僅要有高度，更要有溫度。要踐行人民城市理念，不斷滿足人民群眾對住房的多樣化、多元化需求，確保外來人口進得來、留得下、住得安、能成業(yè)?！?/p>

——習(xí)近平項目類型分布：國資系“行業(yè)壓艙石”作用凸顯15%64%21%全國住房租賃項目類型分布地產(chǎn)系 國資系 品牌運營商22%55%23%住房租賃標桿項目類型分布地產(chǎn)系 國資系 品牌運營商不論在全國住房租賃項目類型分布還是住房租賃標桿項目類型分布中，國資系品牌均占據(jù)主力。一方面體現(xiàn)了地方國企積極響應(yīng)國家政策號召，主動承擔(dān)社會責(zé)任，助力解決青年住房難題，不僅是市場供給的主要推動力，更是行業(yè)“壓艙石”。另一方面也表明地方國企并不是盲目擴張，而是在項目規(guī)劃、項目運營、項目配置等方面表現(xiàn)突出。數(shù)據(jù)來源：邁點研究院數(shù)據(jù)來源：邁點研究院項目城市分布：一線城市需求穩(wěn)定，新一線城市市場活躍度高，二線城市增速快45%25%24%4%1%2025年住房租賃項目城市分布12.1%12.1%7.3%6.1%6.1%5.5%4.8%4.8%3.0%3.0%14%12%10%8%6%4%2%0%上海 合肥 杭州 蘇州 廈門 北京 長沙 深圳 珠海 廣州2025年住房租賃項目重點城市占比具體城市分布：上海和合肥項目數(shù)量最多，其次是杭州、蘇州、廈門等租賃熱點城市。長三角一帶住房租賃需求旺盛，市場競爭激烈；廈門、珠海等強二線城市具有一定的發(fā)展?jié)摿?。上海、合肥市場競爭激烈新一線城市占比近半住房租賃項目分布情況：新一線城市占比最高，為45%；一線城市占比25%，二線城市占比24%。一線城市是住房租賃市場的基本盤，新一線和強二線城市是住房租賃的主戰(zhàn)場。新一線 一線 二線 三線 四線數(shù)據(jù)來源：邁點研究院數(shù)據(jù)來源：邁點研究院項目主題分布：整體呈現(xiàn)多樣性特征，其中保障性租賃住房占優(yōu)勢

保障性租賃住房,

35%白領(lǐng)公寓,

19%租賃社區(qū),

16%人才公寓,

13%服務(wù)式公寓,

8%其他,

9%全國住房租賃項目主題分布保障性租賃住房 白領(lǐng)公寓 租賃社區(qū) 人才公寓 服務(wù)式公寓 其他數(shù)據(jù)來源：邁點研究院全國住房租賃項目主題分布整體呈現(xiàn)多樣性的特征，其中保障性租賃住房占比最高（35%），白領(lǐng)公寓、租賃社區(qū)、人才公寓占比處于10%-20%，服務(wù)式公寓也占領(lǐng)了一小部分市場份額（8%）。單從保障性租賃住房項目來看，其中地產(chǎn)系品牌和品牌運營商的納保速度在逐漸加快，比如泊寓共運營管理的27.3萬間房源中，有超過13萬間納入保障性租賃住房。PART 02項目洞察篇項目體量：規(guī)模經(jīng)濟驅(qū)動下，大體量項目更受“青睞”2000套以上,

9%1000-2000套,

13%500-1000套,

26%200-500套,

27%200套以下,

25%住房租賃項目房源量分布2000套以上

1000-2000套

500-1000套

200-500套

200套以下項目名稱項目類型房源量（套/間）新黃浦·筑夢城吳涇租賃社區(qū)保障性租賃住房2801鄭州城發(fā)鼎盛美寓人才公寓人才公寓2006鄭州城發(fā)開元美寓人才公寓人才公寓3735有巢公寓社區(qū)總部基地店保障性租賃住房2314湖里公園TOD地鐵公寓保障性租賃住房2369巖內(nèi)·愛萌公寓保障性租賃住房2284叮咚泊寓?鮑山地鐵站店保障性租賃住房2252華潤有巢公寓社區(qū)上海馬橋AI店保障性租賃住房2475恒泰星寓東延四季公寓租賃社區(qū)2980寧巢美地公寓人才公寓3746住房租賃大體量項目展示數(shù)據(jù)來源：邁點研究院數(shù)據(jù)來源：邁點研究院住房租賃項目房源量方面，200套以下的項目占比25%；200-500套的項目占比27%，500套以上的項目占比達48%，這些大體量項目更加追求規(guī)模經(jīng)濟，降低單房成本。同時還需要強大的資金和融資能力，以及強大的標準化和供應(yīng)鏈管理能力等。舉例來看，這些大體量項目一般屬于國資系項目，比如杭州寧巢美地公寓（3746套）、鄭州城發(fā)開元美寓人才公寓（3735套）、新黃浦·筑夢城吳涇租賃社區(qū)（2801套）。戶型分布：“家庭型租客增多，大戶型供應(yīng)上升”趨勢顯現(xiàn)四居及以上8.44%三居25.97%兩居54.55%一居92.86%0%80%100%2025年住房租賃項目戶型分布20% 40% 60%數(shù)據(jù)來源：邁點研究院93.10%57.24%27.59%4.14%0%20%80%100%一居兩居三居四居及以上2024年住房租賃項目戶型分布38%7%30-39歲20歲以下中國住房租賃租客年齡結(jié)構(gòu)20-29歲 42%40% 60%數(shù)據(jù)來源：邁點研究院13%40歲以上數(shù)據(jù)顯示：目前我國租客年齡中，30-39歲租客的占比上升至38%，租客平均年齡由2021年的32.7歲上升至34.1歲，這一類租客多為延遲購房、或是為了子女上學(xué)、改善居住條件等原因。隨著租客年齡的改變，住房租賃項目的供應(yīng)也隨之發(fā)生變化，與去年相比，四居及以上的戶型占比增加4.3%，而一居、兩居、三居戶型占比均有小幅下降。面積設(shè)置：主力產(chǎn)品體現(xiàn)“性價比”，高低搭配策略并用戶型面積范圍平均面積一線城市平均面積新一線城市平均面積二線城市平均面積一居19-78平方米43平方米39平方米44平方米43平方米二居35-120平方米74平方米70平方米78平方米67平方米三居62-136平方米101平方米99平方米102平方米92平方米四居及以上60-200平方米127平方米143平方米122平方米130平方米住房租賃項目房間面積情況數(shù)據(jù)來源：邁點研究院房間面積行業(yè)趨勢細分市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)精準細分市場為不同支付能力和生活階段的租戶提供了對應(yīng)產(chǎn)品。比如一居室多為高性價比與靈活性的入門級產(chǎn)品，二居室滿足合租與小家庭需求，三居室面向家庭型改善戶型，四居及以上為高端產(chǎn)品。優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)用經(jīng)濟實用的主流戶型（靠近平均面積的戶型）作為現(xiàn)金流基石，用極限小戶型和奢侈大戶型作為市場觸手和利潤補充。體現(xiàn)行業(yè)趨勢反映了當前租賃市場對“小而全”的功能性戶型和高品質(zhì)改善型戶型并存的需求。數(shù)據(jù)來源：邁點研究院租金定價：一居到二居溢價最高，新一線城市為“成本與發(fā)展”的平衡點戶型租金范圍平均租金一線城市平均租金新一線城市平均租金二線城市平均租金一居388-10000元/月2589元/月4286元/月2039元/月1677元/月二居700-16000元/月3720元/月6246元/月3167元/月2355元/月三居1200-18000元/月4162元/月9212元/月3743元/月2939元/月四居及以上1372-20000元/月5413元/月13000元/月3977元/月2850元/月住房租賃項目租金情況數(shù)據(jù)來源：邁點研究院從一居到二居，平均租金上漲43.7%；二居到三居平均租金上漲11.9%；三居到四居平均租金上漲30.1%。一居到二居溢價最高，表明市場對增加一個臥室的強烈需求和支付意愿；二居到三居溢價最低，說明增加第三個房間對大多數(shù)租客而言非剛性需求；三居到四居溢價大幅回升，表明四居及以上面向改善型客戶，市場雖小但利潤空間豐厚。戶型溢價新一線城市租金處于快速追趕通道。從數(shù)據(jù)來看，新一線城市租金顯著高于二線，但距一線城市仍有較大差距。隨著產(chǎn)業(yè)升級和城市發(fā)展，新一線城市吸引了大量逃離一線城市高成本、但追求更好發(fā)展機會的年輕人才。因此。新一線城市目前為許多企業(yè)布局和競爭的核心市場。城市能級出租率：超六成項目維持高位水平，其中人才公寓表現(xiàn)優(yōu)異2%住房租賃項目出租率占比情況1%3%1%

3%5%100%90%86%86%84%92%4%80%75%70%60%17%50%40%64%30%20%10%10%-20%60%-70%20%-30%70%-80%30%-40% 40%-50% 50%-60%80%-90% 90%-100%0%保障性租賃住房白領(lǐng)公寓租賃社區(qū)人才公寓服務(wù)式公寓分主題住房租賃項目平均出租率數(shù)據(jù)來源：邁點研究院數(shù)據(jù)來源：邁點研究院數(shù)據(jù)顯示：當前長租公寓平均出租率維持在85%-90%，而若要盈利，出租率則需達到95%以上。從征集項目整體情況看，64%的項目出租率在90%-100%，位于行業(yè)平均水平之上；17%的項目出租率在80%-90%，處在行業(yè)平均水平附近；而還有20%的項目處境艱難，出租率在80%以下。從細分主題項目出租率來看，人才公寓以92%的出租率居首位。分析其原因：一是人才公寓定位精準、客群優(yōu)質(zhì)且需求剛性；二是國企背書，在租客心中建立了高度信任感；三是配套與服務(wù)更具針對性，運營方組織豐富的社區(qū)活動等。續(xù)租率：八成項目超行業(yè)平均水平，其中人才公寓用戶粘性高1%2%11%26%18%21%10%12%住房租賃項目續(xù)租率情況20%-30%60%-70%30%-40%70%-80%40%-50%80%-90%50%-60%90%-100%62%58%70%77%62%0%10%20%30%40%50%60%70%80%保障性租賃住房白領(lǐng)公寓租賃社區(qū)人才公寓服務(wù)式公寓分主題住房租賃項目平均續(xù)租率數(shù)據(jù)來源：邁點研究院數(shù)據(jù)來源：邁點研究院數(shù)據(jù)顯示：傳統(tǒng)管理模式下，公寓平均續(xù)租率為55%。從征集項目整體情況看，86%的項目續(xù)租率超過50%，其中續(xù)租率50%-60%的占比最高（26%）；其次為70%-80%，占比21%；60%-70%、80%-90%、90%-100%的占比分別為18%、10%、12%。從細分主題項目續(xù)租率來看，各類型均維持在行業(yè)平均水平之上，其中人才公寓表現(xiàn)最好，續(xù)租率為77%；白領(lǐng)公寓相比較低，為58%。爬坡期：與去年相比較為穩(wěn)定，近八成項目維持在半年以內(nèi)9.09%31.82%36.36%10.39%9.09%3.25%35%30%25%20%15%10%5%0%40%1個月以內(nèi)1-3個月3-6個月6-9個月9-12個月12個月以上2025年住房租賃項目爬坡期情況數(shù)據(jù)來源：邁點研究院10.34%39.31%28.97%15.17%5.52%0.69%15%10%5%0%45%40%35%30%25%20%1個月以內(nèi)1-3個月3-6個月6-9個月9-12個月12個月以上2024年住房租賃項目爬坡期情況數(shù)據(jù)來源：邁點研究院與去年相比，住房租賃項目的爬坡期相對穩(wěn)定，爬坡期1-3個月的項目占比稍有下降，由39.31%降至31.82%；爬坡期3-6個月的項目占比有所上升，由28.97%上升至36.36%。整體而言，住房租賃項目爬坡期在半年以內(nèi)可備認為是良好狀態(tài)，總體上展現(xiàn)出較好的運營能力。PART 03項目配置篇空調(diào)品牌：品牌集中度較高，“美的”競爭優(yōu)勢明顯34%18%13%10%3%22%40%35%30%25%20%15%10%5%0%美的海爾TCL其他2025年住房租賃項目空調(diào)品牌使用情況格力 海信數(shù)據(jù)來源：邁點研究院43%28%17%5%2%1%1%28%50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%美的 海爾 格力 奧克斯 科龍 三菱 松下 其他2024年住房租賃項目空調(diào)品牌使用情況數(shù)據(jù)來源：邁點研究院2

0

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年空調(diào)品牌使用情況“美的”品牌占比超三分之一，接近第二、三名之和，競爭優(yōu)勢明顯。與“海爾”和“格力”共同構(gòu)成第一梯隊。其三者合計占比高達65%，反映出品牌集中度高的趨勢。與

2

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年對比情況“美的”、“海爾”和“格力”依然占主要市場份額；2025年“海信”占比上升至10%。長尾品牌占比由2024年的28%降至2025年的22%，品牌分散度降低。冰箱品牌：國產(chǎn)品牌占主力份額，“美的”在家電領(lǐng)域地位穩(wěn)固

32%18%14%10%7%19%35%30%25%20%15%10%5%0%美的海爾TCL海信美菱其他2025年住房租賃項目冰箱品牌使用情況數(shù)據(jù)來源：邁點研究院44%1%3%4%7%24%36%其他松下西門子容聲美菱海爾美的2024年住房租賃項目冰箱品牌使用情況數(shù)據(jù)來源：邁點研究院2025年的主流品牌中國產(chǎn)品牌占主要份額，由美的、海爾、TCL等巨頭瓜分；而2024年的項目中，還有西門子、松下等外資品牌的出現(xiàn)，雖其占比較低。美的和海爾依然領(lǐng)跑，TCL占比大幅提升。整體形成了由美的、海爾、TCL構(gòu)成的第一梯隊，海信、美菱為補充的第二梯隊格局。其他品牌占比明顯下降，主流品牌使用率升高。洗衣機品牌：核心供應(yīng)商體系成熟，小天鵝市場份額下滑美的海爾TCL美菱海信小天鵝其他數(shù)據(jù)來源：邁點研究院2025年住房租賃項目洗衣機品牌使用情況2024年住房租賃項目洗衣機品牌使用情況30%28%35%30%32%25%22%30%25%20%25%15%10%5%11%9% 9%4%16%20%15%10%5%14%12%2% 1%0%0%美的海爾TCL小天鵝 西門子松下其他數(shù)據(jù)來源：邁點研究院“美的”、“海爾”和TCL構(gòu)成市場核心陣營，合計占比超60%，但三者份額比去年均有輕微下滑。美菱和海信市場占比顯著提升，合計占比18%。小天鵝市場份額較去年下降8%。熱水器品牌：結(jié)構(gòu)調(diào)整，專業(yè)品牌更替28%19%9%4%39%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%美的海爾萬和海信其他2025年住房租賃項目熱水器品牌使用情況數(shù)據(jù)來源：邁點研究院39%3%6%7%24%40%0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45%其他萬家樂萬和林內(nèi)

1%美的海爾史密斯2024年住房租賃項目熱水器品牌使用情況數(shù)據(jù)來源：邁點研究院結(jié)構(gòu)方面，萬和和海信市場份額增加明顯，而史密斯、萬家樂、林內(nèi)等品牌使用率極低，結(jié)構(gòu)發(fā)生調(diào)整和優(yōu)化。結(jié)構(gòu)調(diào)整整體格局市場整體格局表現(xiàn)為“美的、海爾兩強引領(lǐng)，長尾品牌充斥”。其他品牌占比仍高達39%，包括長虹、榮事達、櫻花、天普、華帝、美菱、泰美斯、桑樂等。油煙機品牌：“一超多強”格局初顯，且具有“雙軌制”特征21%11%11%7%7%42%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%美的方太華帝其他2025年住房租賃項目油煙機品牌使用情況老板 海爾數(shù)據(jù)來源：邁點研究院10%9%6%6%3%30%

12%15%3%

0%60%45%海爾老板方太華帝萬和帥康西門子其他60%2024年住房租賃項目油煙機品牌使用情況數(shù)據(jù)來源：邁點研究院美的（21%）成功確立了領(lǐng)先地位，與方太、老板（各11%）

以及海爾、華帝（各7%）

共同構(gòu)成了核心品牌陣營。方太、老板作為高端專業(yè)品牌，在租賃市場保持了穩(wěn)定且可觀的份額?！?/p>

一超多強”“

雙軌制”性價比與標準化軌道：以美的為代表，滿足大部分房源對成本和統(tǒng)一管理的需求。品質(zhì)與效果軌道：以方太、老板為代表，用于提升特定房源的配置和體驗。衛(wèi)浴品牌：主要品牌市場份額遭擠壓16%9%7%7%5%4%52%0%10%20%30%40%50%60%九牧TOTO恒潔科勒惠達箭牌其他2025年住房租賃項目衛(wèi)浴品牌使用情況數(shù)據(jù)來源：邁點研究院14%12%10%9%3%1%40%45%40%35%30% 27%25%20%15%10%5%0%九牧TOTO箭牌恒潔科勒惠達卡貝其他2024年住房租賃項目衛(wèi)浴品牌使用情況數(shù)據(jù)來源：邁點研究院從2024年到2025年，主要品牌（九牧、TOTO、箭牌、恒潔、科勒等）市場份額均下降，尤其九牧占比下滑11%，知名品牌市場份額遭受擠壓。對比前面空調(diào)、冰箱、洗衣機等5種品牌使用情況，衛(wèi)浴品牌中“其他品牌”的市場份額是唯一一個呈現(xiàn)增長態(tài)勢的，且占主導(dǎo)地位（52%），這些品牌有普樂美、東鵬、瑞潔、法恩莎、利華、美標、摩恩、歐派、昌麗等，反映出衛(wèi)浴品牌市場分散度較高。床墊和板材品牌：市場格局碎片化，供應(yīng)鏈高度分散9%9%4%3%75%80%70%60%50%40%30%20%10%0%喜臨門金鷺寶其他2025年住房租賃項目床墊品牌使用情況5% 5% 5%4% 4% 4%2% 2% 2%67%80%70%60%50%40%30%20%10%0%利華

兔寶寶

志邦 福湘 歐派

莫干山

萊克 圣象

千年舟

其他2025年住房租賃項目板材品牌使用情況皖寶 席夢思數(shù)據(jù)來源：邁點研究院數(shù)據(jù)來源：邁點研究院不論是床墊品牌還是板材品牌，沒有占據(jù)主導(dǎo)地位的品牌；其他品牌占比分別高達75%和67%，有大量來源各異、名目繁多的品牌。比如床墊品牌還有：喜盈門、穗寶、艾米麗、舒達、顧家、申寶、銘揚等；板材品牌還有：宜家、圣奧、全友、三眾、鑫諾、波林、天壇、欣諾等。數(shù)據(jù)表明,住房租賃項目在品質(zhì)管控和供應(yīng)鏈管理上仍存在一定短板。后期應(yīng)從單純的成本控制，轉(zhuǎn)向?qū)Α翱倱碛谐杀尽保ú粌H僅是采購成本，還有可靠性、耐用性和售后等）和“租住體驗與安全”的精細化管理。PART 0