2025年不動產(chǎn)登記代理人《不動產(chǎn)權(quán)利理論與方法》考試題庫及答案一、單項選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個正確答案，請將正確選項字母填入括號內(nèi)）1.根據(jù)《民法典》規(guī)定，下列關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)變動的表述正確的是（）A.不動產(chǎn)物權(quán)變動自合同生效時發(fā)生效力B.不動產(chǎn)物權(quán)變動未經(jīng)登記不得對抗善意第三人C.不動產(chǎn)物權(quán)變動自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力D.不動產(chǎn)物權(quán)變動自交付不動產(chǎn)時發(fā)生效力答案：C2.下列權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的是（）A.抵押權(quán)B.地役權(quán)C.留置權(quán)D.質(zhì)權(quán)答案：B3.甲將其房屋抵押給銀行，辦理了抵押登記。后甲又將該房屋出租給乙，租賃期間銀行實現(xiàn)抵押權(quán)。下列說法正確的是（）A.租賃合同自動終止B.乙的租賃權(quán)不受抵押權(quán)影響C.乙的租賃權(quán)不得對抗已登記的抵押權(quán)D.銀行必須繼續(xù)履行租賃合同答案：C4.關(guān)于集體土地所有權(quán)，下列說法錯誤的是（）A.集體土地所有權(quán)由村集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使B.集體土地可以依法征收為國有土地C.集體土地所有權(quán)可以買賣D.集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)民集體答案：C5.下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限，錯誤的是（）A.居住用地70年B.工業(yè)用地50年C.商業(yè)用地40年D.教育用地30年答案：D6.下列關(guān)于地役權(quán)的設(shè)立，正確的是（）A.地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立B.地役權(quán)必須登記才設(shè)立C.地役權(quán)自供役地交付時設(shè)立D.地役權(quán)自需役地登記時設(shè)立答案：A7.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記簿的表述，正確的是（）A.不動產(chǎn)登記簿由權(quán)利人保管B.不動產(chǎn)登記簿由人民法院管理C.不動產(chǎn)登記簿由不動產(chǎn)登記機構(gòu)管理D.不動產(chǎn)登記簿由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府管理答案：C8.下列關(guān)于預(yù)告登記的效力，正確的是（）A.預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意處分不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力B.預(yù)告登記后，合同自動生效C.預(yù)告登記后，權(quán)利人取得所有權(quán)D.預(yù)告登記有效期為1年答案：A9.下列關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的表述，正確的是（）A.專有部分可以單獨轉(zhuǎn)讓B.共有部分可以單獨轉(zhuǎn)讓C.業(yè)主對共有部分不享有共有權(quán)D.業(yè)主對專有部分不享有所有權(quán)答案：A10.下列關(guān)于宅基地使用權(quán)的表述，錯誤的是（）A.宅基地使用權(quán)可以抵押B.宅基地使用權(quán)的主體為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員C.宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓D.宅基地使用權(quán)可以繼承答案：A11.下列關(guān)于不動產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)方式的表述，正確的是（）A.抵押權(quán)人可以直接取得抵押物所有權(quán)B.抵押權(quán)實現(xiàn)必須通過法院拍賣C.抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價D.抵押權(quán)實現(xiàn)必須經(jīng)抵押人同意答案：C12.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記資料查詢的表述，正確的是（）A.任何人都可以查詢不動產(chǎn)登記資料B.權(quán)利人只能查詢自己的登記資料C.利害關(guān)系人可以依法查詢登記資料D.登記資料屬于國家秘密，不得查詢答案：C13.下列關(guān)于不動產(chǎn)更正登記的表述，正確的是（）A.更正登記只能由登記機構(gòu)依職權(quán)進(jìn)行B.權(quán)利人發(fā)現(xiàn)登記錯誤可以申請更正登記C.更正登記必須經(jīng)法院裁決D.更正登記必須重新簽訂合同答案：B14.下列關(guān)于不動產(chǎn)查封登記的表述，正確的是（）A.查封登記由公安機關(guān)辦理B.查封登記由檢察機關(guān)辦理C.查封登記由人民法院辦理D.查封登記由行政機關(guān)辦理答案：C15.下列關(guān)于不動產(chǎn)權(quán)利沖突的解決原則，正確的是（）A.登記優(yōu)先原則B.合同優(yōu)先原則C.占有優(yōu)先原則D.時間優(yōu)先原則答案：A16.下列關(guān)于不動產(chǎn)善意取得的表述，正確的是（）A.不動產(chǎn)可以適用善意取得制度B.不動產(chǎn)不適用善意取得制度C.不動產(chǎn)善意取得無需登記D.不動產(chǎn)善意取得以交付為要件答案：A17.下列關(guān)于不動產(chǎn)抵押權(quán)登記效力的表述，正確的是（）A.抵押權(quán)自合同簽訂時設(shè)立B.抵押權(quán)自登記時設(shè)立C.抵押權(quán)自交付時設(shè)立D.抵押權(quán)自法院裁定書生效時設(shè)立答案：B18.下列關(guān)于不動產(chǎn)權(quán)利證書的表述，正確的是（）A.權(quán)利證書是不動產(chǎn)權(quán)利的唯一憑證B.權(quán)利證書與登記簿不一致時，以權(quán)利證書為準(zhǔn)C.權(quán)利證書與登記簿不一致時，以登記簿為準(zhǔn)D.權(quán)利證書可以代替登記簿答案：C19.下列關(guān)于不動產(chǎn)異議登記的表述，正確的是（）A.異議登記有效期為6個月B.異議登記可以無限期存續(xù)C.異議登記后，登記機構(gòu)應(yīng)暫停所有登記D.異議登記后，登記機構(gòu)應(yīng)駁回所有申請答案：A20.下列關(guān)于不動產(chǎn)繼承登記的表述，正確的是（）A.繼承登記必須公證B.繼承登記必須法院判決書C.繼承登記可以憑繼承權(quán)公證書辦理D.繼承登記必須全體繼承人到場答案：C21.下列關(guān)于不動產(chǎn)贈與登記的表述，正確的是（）A.贈與合同必須公證B.贈與登記必須繳納契稅C.贈與登記無需繳納稅費D.贈與登記無需合同答案：B22.下列關(guān)于不動產(chǎn)分割登記的表述，正確的是（）A.分割登記必須重新測繪B.分割登記無需測繪報告C.分割登記必須法院裁定D.分割登記必須全體共有人同意答案：A23.下列關(guān)于不動產(chǎn)合并登記的表述，正確的是（）A.合并登記必須重新簽訂合同B.合并登記必須重新測繪C.合并登記必須繳納稅費D.合并登記必須注銷原登記答案：B24.下列關(guān)于不動產(chǎn)抵押權(quán)順位的表述，正確的是（）A.抵押權(quán)順位以合同簽訂時間為準(zhǔn)B.抵押權(quán)順位以登記時間為準(zhǔn)C.抵押權(quán)順位以貸款發(fā)放時間為準(zhǔn)D.抵押權(quán)順位以抵押物交付時間為準(zhǔn)答案：B25.下列關(guān)于不動產(chǎn)最高額抵押的表述，正確的是（）A.最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓B.最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定后，抵押權(quán)隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓C.最高額抵押不得轉(zhuǎn)讓D.最高額抵押必須登記債權(quán)金額答案：B26.下列關(guān)于不動產(chǎn)權(quán)利消滅的表述，正確的是（）A.權(quán)利人放棄權(quán)利的，權(quán)利消滅B.權(quán)利人死亡的，權(quán)利消滅C.權(quán)利人失蹤的，權(quán)利消滅D.權(quán)利人離婚的，權(quán)利消滅答案：A27.下列關(guān)于不動產(chǎn)征收的表述，正確的是（）A.征收必須給予公平補償B.征收無需補償C.征收由村委會決定D.征收由權(quán)利人同意答案：A28.下列關(guān)于不動產(chǎn)劃撥土地使用權(quán)的表述，正確的是（）A.劃撥土地可以無償轉(zhuǎn)讓B.劃撥土地可以抵押C.劃撥土地轉(zhuǎn)讓需經(jīng)批準(zhǔn)并補繳出讓金D.劃撥土地可以出租無需批準(zhǔn)答案：C29.下列關(guān)于不動產(chǎn)權(quán)利恢復(fù)登記的表述，正確的是（）A.恢復(fù)登記必須重新簽訂合同B.恢復(fù)登記必須法院裁定C.恢復(fù)登記可以依申請恢復(fù)原登記D.恢復(fù)登記必須重新測繪答案：C30.下列關(guān)于不動產(chǎn)信托登記的表述，正確的是（）A.信托登記由銀保監(jiān)局辦理B.信托登記由不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理C.信托登記無需登記D.信托登記由法院辦理答案：B二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）31.下列屬于不動產(chǎn)物權(quán)變動生效要件的有（）A.合同生效B.登記C.交付D.法律另有規(guī)定答案：B、D32.下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)的表述，正確的有（）A.可以依法轉(zhuǎn)讓B.可以依法抵押C.可以依法出租D.可以依法繼承答案：A、B、C、D33.下列關(guān)于地役權(quán)消滅事由的有（）A.需役地滅失B.供役地滅失C.地役權(quán)期限屆滿D.地役權(quán)人放棄權(quán)利答案：A、B、C、D34.下列關(guān)于不動產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)條件的有（）A.債務(wù)履行期屆滿B.債務(wù)人未履行債務(wù)C.抵押權(quán)已登記D.抵押權(quán)人同意答案：A、B、C35.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記資料保密義務(wù)的主體有（）A.登記機構(gòu)工作人員B.查詢?nèi)薈.權(quán)利人D.法院工作人員答案：A、B36.下列關(guān)于不動產(chǎn)異議登記效力的表述，正確的有（）A.可以阻止登記機構(gòu)辦理處分登記B.可以導(dǎo)致登記機構(gòu)暫停登記C.可以導(dǎo)致登記機構(gòu)駁回登記申請D.可以導(dǎo)致登記機構(gòu)撤銷登記答案：A、B37.下列關(guān)于不動產(chǎn)繼承登記應(yīng)提交材料的有（）A.死亡證明B.繼承權(quán)公證書C.不動產(chǎn)權(quán)屬證書D.繼承人身份證明答案：A、B、C、D38.下列關(guān)于不動產(chǎn)抵押權(quán)注銷登記的情形有（）A.主債權(quán)消滅B.抵押權(quán)實現(xiàn)C.抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)D.抵押物滅失答案：A、B、C、D39.下列關(guān)于不動產(chǎn)查封登記效力的表述，正確的有（）A.禁止處分B.禁止設(shè)定抵押C.禁止轉(zhuǎn)移登記D.禁止變更登記答案：A、B、C、D40.下列關(guān)于不動產(chǎn)權(quán)利證書補發(fā)條件的表述，正確的有（）A.權(quán)利證書遺失B.權(quán)利證書損毀C.權(quán)利人申請D.公告期滿無異議答案：A、B、C、D三、填空題（每空1分，共20分）41.不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。42.不動產(chǎn)登記簿由不動產(chǎn)登記機構(gòu)管理，是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。43.地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。44.建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。45.抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。46.預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。47.因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。48.不動產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)依照當(dāng)事人的申請進(jìn)行，但法律、行政法規(guī)規(guī)定可以依職權(quán)登記的除外。49.權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。50.不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起5個工作日內(nèi)辦結(jié)登記手續(xù)。四、簡答題（每題10分，共30分）51.簡述不動產(chǎn)抵押權(quán)登記的法律效力。答案：不動產(chǎn)抵押權(quán)自登記時設(shè)立，登記具有設(shè)權(quán)效力；登記后抵押權(quán)具有對抗第三人的效力；登記確定抵押權(quán)順位；登記是抵押權(quán)實現(xiàn)的必要條件；登記具有公示公信效力，保護(hù)交易安全。52.簡述地役權(quán)與相鄰關(guān)系的區(qū)別。答案：地役權(quán)是約定權(quán)利，相鄰關(guān)系是法定權(quán)利；地役權(quán)需登記，相鄰關(guān)系無需登記；地役權(quán)可約定內(nèi)容，相鄰關(guān)系內(nèi)容法定；地役權(quán)可脫離需役地存在，相鄰關(guān)系依附于不動產(chǎn)；地役權(quán)可有償，相鄰關(guān)系無償。53.簡述不動產(chǎn)異議登記的適用條件與法律效果。答案：適用條件：權(quán)利人or利害關(guān)系人認(rèn)為登記簿記載事項錯誤，且登記權(quán)利人不同意更正。法律效果：登記機構(gòu)應(yīng)予以異議登記；異議登記后15日內(nèi)應(yīng)提起訴訟，否則失效；異議登記期間不得處分該不動產(chǎn)；異議登記不具有確認(rèn)權(quán)利效力，僅為臨時保全措施。五、應(yīng)用題（共50分）54.（計算題，15分）甲公司于2020年1月1日以出讓方式取得某商業(yè)用地建設(shè)用地使用權(quán)，面積5000平方米，出讓年限40年，土地出讓金為2億元。2025年1月1日，甲公司擬將該建設(shè)用地使用權(quán)抵押給銀行，評估機構(gòu)評估土地現(xiàn)值為2.5億元。銀行同意按評估值70%發(fā)放貸款。求：（1）該建設(shè)用地使用權(quán)剩余年限；（2）銀行可發(fā)放的最高貸款額；（3）若甲公司逾期未能還款，銀行實現(xiàn)抵押權(quán)時應(yīng)如何確定土地價值？答案：（1）剩余年限=405=35年（2）最高貸款額=2.5億元×70%=1.75億元（3）銀行應(yīng)委托具有資質(zhì)的評估機構(gòu)重新評估土地市場價格，依法通過拍賣、變賣或協(xié)議折價方式實現(xiàn)抵押權(quán)，優(yōu)先受償范圍以登記債權(quán)額為限，扣除實現(xiàn)費用后依次清償。55.（分析題，15分）甲將其名下唯一住房出售給乙，雙方簽訂買賣合同并辦理預(yù)告登記。后甲因欠債，該房屋被法院查封。乙得知后提出異議，主張其已辦理預(yù)告登記，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)其權(quán)利。問題：（1）乙的預(yù)告登記能否對抗法院查封？（2）乙應(yīng)如何維護(hù)自身權(quán)益？（3）若甲在查封前已將房屋交付乙占有，乙能否主張所有權(quán)？答案：（1）預(yù)告登記具有保全效力，可對抗法院